天立大厦项目策划建议书

TL大厦项目策划建议书XX房地产咨询有限公司PAGEPAGE24专业高效创新诚信团队精神目录TOC\o"1-3"\h\z1. 因素分析及市场发展预测 21.1. 南宁市房地产市场总体现状分析 21.2. 南宁市商务办公物业市场分析 41.3. 商业物业分析 102. 项目定位及开发主题 112.1. 命名建议 112.2. 项目总体定位 112.3. 项目潜在租售客户来源 122.4. 产品定位 132.5. 价格定位 133. 项目规划建议 133.1. 总体规划建议 143.2. 建筑风格建议 143.3. 景观设计 153.4. 单体设计及装修标准 154. 项目经济性评估 184.1. 项目规划设计建议 184.2. 成本和投资估算 194.3. 项目销售收入预测 194.4. 项目损益情况 205. 项目立体停车库专项研究 215.1. 立体停车库配置建议 215.2. 立体停车库特点分析 215.3. 具体方案 225.4. 经济测算 22因素分析及市场发展预测南宁市房地产市场总体现状分析南宁市房地产快速增长，供销两旺数据显示：近年来南宁市房地产健康、快速发展，具体表现在房地产开发投资额、销售量均呈快速增长态势，市场交投两旺，其中2000～2004年尤为明显。2004年，南宁市全市房地产开发投资66.04亿元，增长67.27%，销售额达94.53亿元，增长118.47％，销售面积341.57万平方米，增长77.72％。房价大幅度上涨，全年商品房均价达2768元/平方米，上涨22.91％。（资料来源于南宁市统计局）南宁的二手房市场迅速驶入“快车道”，渐入佳境。2004年1～11月，南宁市二手房交易量已达到7034套，同时创下了南宁市二手房交易量的历史新高。由此可推算，2004年全年成交总量7500套左右，成交面积近70万平方米。2004年全年房屋施工面积2130.83万平方米，同比增加32.67％，其中住宅1445.16万平方米，同比增长29.09％，全市房屋竣工面积1052.08万平方米，同比增长33.38％，其中住宅836.31万平方米，同比增长30.65％。全年房屋施工面积是竣工面积的2.03倍，但住宅的施工面积是竣工面积的1.73倍，说明房屋的供给是充分的，但住宅以外的物业供应量相对增加较多。（以上资料来源于南宁市房产局）市场发展前景预测根据本公司在广州及珠三角地区10年运作方式的经验判断：南宁房地产将在2005-2006年达到高峰，2007年之后投资开发增长将会放缓，市场将进入“投资稳定”、“楼价稳定”、“销售稳定”的阶段（如广州，在98-99年到达顶峰后，楼价5年来稳中微降，而同期每年广州经济增长达13～15%）。南宁市商务办公物业市场分析南宁商务办公物业市场外部经济环境分析办公楼物业的兴起主要是由第三产业的发展带动起来的，办公楼物业市场受到的影响主要来自于对外经济和第三产业经济活动发展。因此，城市整体经济状况和第三产业的发展速度将对办公楼物业起到决定作用。从近10年来南宁经济发展的速度及其数据来看，南宁经济发展保持继续稳定的发展态势。2004年，全市实现国民生产总值588.86亿元，同比去年增长13.2%，第三产业增长速度最快，达265.263亿元，同比增长11.60%。2004年，全市合同引进国内市外资金232.8亿元,同比增加125.64亿元，增长117.25%，其中，实际到位内资106.04亿元，同比增加58.55亿元，增长123.29%；外商投资合同外资额达28047万美元，增长15.77%；全市直接利用外资7768万美元；期末实有三资企业597个，同比增长9.34%，其中建成投资三资企业385个，同比增长10.32%。数据表明，南宁国民经济和社会发展都正处在经济发挥周期的上升期，经济指数反映各行各业都有持续稳步的增长，特别是第三产业，增长迅速。经济的稳定增长是办公楼物业的发展的经济基础。诸多区外、境外办事机构和投资商的入驻使南宁办公楼物业市场，特别是高档写字楼市场带来了千载难逢的发展机遇。房地产行业环境分析房地产总体市场是商务办公物业市场生存发展的基础，房地产市场发展的不同阶段，决定了写字楼市场的起落。2000年以后，南宁市房地产业进入第二个上升期，发展迅速且稳定增长。历年投资额、商品房实际销售面积大幅度增长，南宁房地产市场已经进入高速的发展期。这为写字楼物业的发展提供了有利的基础。但南宁市具备一定规模的公司、企业少，受经济波动影响大，抗风险能力较差，不利于商务办公物业市场的稳定。商务办公物业市场现状分析分布情况写字楼一般集中在城市的CBD地带，拥有便捷的交通和显赫的地理位置、现代感强的建筑外立面、智能化办公配备、完善的服务设施、豪华气派的大堂、娱乐休闲设施一应俱全，是有实力的大企业、大财团迫切需要与自身实力、形象相匹配的办公场所。南宁市早期的写字楼主要集中于民族大道沿线，从民族大道靠邕江地段到南湖桥头，如气象大厦、新兴大厦、泰安大厦等。如今，已延伸到了会展中心附近、琅东CBD及其辐射区，如广西投资大厦、广西发展大厦、新城国际、亚航财富中心、佳和大厦、文德大厦、金湖大厦、世纪商都、太平洋世纪广场、东方曼哈顿、地王国际商会中心、航洋国际城、中鼎·万象空间等等。该区域所呈现的市场共性表现为：中小型企业比较多、商务经济发达、写字楼租金价格较高。这些中小公司由于受其经济能力限制，往往更乐意选择区域既能满足其办公需求，又不至造成太大租金压力的场所。供需求分析市场供给情况分析2004年，办公楼投资额占房地产投资总额的12.11％，销售面积占1.28％，销售金额占1.52％。批准预售面积为16.68万平方米，合同登记备案面积为4.38万平方米，实际成交金额约为1.44亿元，平均价格为3277元/平方米。根据上述数据，南宁市写字楼的投资额大幅度增长，而销售面积却维持在前几年的水平，由此可以判断：2005～2006年南宁市办公物业，特别是高档写字楼及商务公寓供应量将会大幅度增长，市场激烈竞争将有所增加。南宁市在售或待售写字楼楼盘一览表销售情况项目名称位置均价（元/㎡）供应量（㎡）在售航洋国际城民族大道4500－5000160000太平洋世纪广场金浦路350037000东方曼哈顿金湖广场4200－450032398地王国际商会中心金湖广场4500150000（总建面积）圣展独立公社金湖广场旁45004300新朝阳朝阳路430018973世纪商都金浦路385023519嘉和·自由空间东葛路3800（精装修）33028环球时代民族大道4200（精装修）50000小计509218已售嘉和·南湖之都民族大道350011440亚航财富中心金湖广场—20000佳和大厦金湖广场—16000新城国际发展大厦对面—40000华星时代广场七星路与新民路交叉—45703第5第5大道华东路280012000文德大厦金湖广场南面—8980金湖大厦汇春路—7198皓月大厦东葛路延长线—6837凯丰大厦东葛路—3487迷你居东葛路—2800两河流域民族大道与古城路交叉—8190阳光100城市广场民族大道3800200000（含商业）小计382635待售现代·国际金湖广场旁未售，预计5000左右预计：40000左右合计9318531997～2004年，南宁市商务办公物业销售面积为40.63万平方米，但是纯写字楼物业很少，以商务公寓形式出现的办公楼物业比较多。2005年在售的纯写字楼项目总建筑面积超50万平方米（含地王国际商会中心的15万平方米）。据预测分析，凤岭区域特别是会展中心沿快速环道两旁还有四、五个纯写字楼在等待上马。市场供应量比去年大幅度增长，需要一段消化时期。南宁市供应量最大的纯写字楼物业为航洋国际城和地王国际商会中心，地王国际商会中心为58层的超高建筑，总建筑面积达到15万平方米，航洋国际城总建筑面积为40万平方米，其中酒店、商务公寓及写字楼面积为16万平方米市场需求预测随着南博会每年在南宁的举办，大量区外、境外企业、办公机构将会进驻南宁，由此大大增加南宁写字楼、酒店宾馆等物业的需求空间，供应量与消化量将呈快速上升趋势。据预测，商务办公的租赁市场每年将增加50000平方米。目前南宁市会展经济初步效应已经显现，多数写字楼或商务公寓销售行情看涨，价格不断上扬，投资市场前景广阔。但“会展效应”的真正发挥还需相当一段时间，一定时期内南宁办公物业将很有可能出现供大于求的局面，激烈竞争不可避免。南宁市办公物业未来发展形态分析目前南宁市的办公物业主要有两种形式组成。但根据南宁市工商局部门的统计数字表明，注册在南宁市内的企业，超过30%的注册地址在住宅区内，尤其是一些正在创业的小型企业。与商务公寓相比，纯写字楼具有商务公寓无法企及的优越性：地段好、配套齐全、分布集中，容易形成良好的办公氛围，内部设计人性化、办公环境的纯粹性。纯写字楼层高一般都在3.3米以上，大开间设计，入住企业可以随意分割，视野开阔，通风采光。配置中央空调，拥有宽阔的公共空间、充足的停车位，是人性化的智能商务空间。但商务公寓具有售价低、总价少，可以个人名义申请按揭贷款，投资风险小，可商可住，办公成本低的特点，适合南宁市的大部分中小型企业，这些足以成为商务公寓占领办公物业市场的“杀手锏”，使得商务公寓较为走俏，甚至成为南宁商务办公楼房产的开发主流。从一定程度上说，商业公寓的出现确实为中小企业的发展起到了推动作用，然而也存在不可逾越的瓶颈：1、商务能力差。按照住宅规范设计的商务公寓在通讯、网络、物业管理、公共交通、停车消防等都很难完全满足办公人员的要求。2、空间缺乏弹性。大多数商务公寓在格局上变化的余地不大，因此，公司的布局要受一定的限制。3、“商”和“住”的矛盾。“商”和“住”的矛盾是很明显的，无论是建筑本身、物业管理还是使用习惯上都存在根本冲突，进驻的公司多了，居住的人自然会减少，会逐渐变成一个实质性的办公楼，相反，住的人多了，所形成的居住氛围会抵触办公者的进入。4、政策上违规。目前商务公寓的土地用途普遍被列为“住宅”，这是因为“住宅”相比较“写字楼”来说，在土地出让金、贷款政策、用水用电甚至后期销售上都占很大的便宜。随着市场经济的发展，市场需要的是纯写字楼，而非商务式办公楼，更不是住宅楼充当办公楼的角色。商务公寓和写字楼的界限将逐渐清晰，纯粹的写字楼将逐渐替代商务公寓走俏，但这一过程需要较长的一段时间。商业物业分析2004年南宁市商业批准预售面积达57.06万平方米，成交面积15.63万平方米，实际成交金额约16.8亿元，成交均价约为10789元/平方米。根据对国际和国内大城市的研究经验，一般来说，一个城市的商业物业销售金额占整个房地产市场销售额的15～16％，商业销售面积为房地产销售面积的6～7％。现在国际通行的标准是一个中等城市的商业面积每人达到１平方米达到相对饱和。南宁市2004年商业物业实现销售额为16.86亿元，占全市房地产小数总额的15.65％，符合行业规律。按照城市商业物业与居住物业价格比为2.5的概率来计算，商业物业价格应为6000～6500元／平方米，而2004年南宁市的商业物业平均价格为107888元/平方米，远远高于行业规律价格。据有关部门的数据，到2005年底，南宁市商业市场建筑面积将达到540多万平方米，平均人均拥有面积高达3.5平方米以上。可见，目前南宁市商业物业严重的供大于求，供应量已超出城市发展规模。商业的支撑主要是依赖于城市产业经济和城市居民消费实力。中国－东盟博览会落户南宁将会给南宁市带来巨大的契机，在一定程度上拉动南宁市经济的发展，旅游业、商业、建筑业等均会得到直接的体现，但它不可能改变南宁市商业地产竞争态势的实质，更加不可能在短期时间内就改变南宁市商业的格局。目前南宁本地产业和居民实际购买力对商业地产支撑较弱，现有的商业面积大大超出了市场所支撑的最大面积。可以预见，南宁市商业物业在竞争到一定程度将会进入一个冰河时期。从区域发展看，金湖商业圈极潜藏着极大的商机，但产品同质化现象严重，概念特多，造梦炫目。为了促进销售，开发商一般和业主签订了3－10年的返租协议，可是从我国其他城市商业地产的发展情况来看，关于商业地产的承诺兑现问题的纠纷日益增多。预计，2005年将是年南宁市商业物业的“兑现年、服务比拼年”。项目定位及开发主题命名建议项目命名：天立大厦命名依据：

1、以开发公司的名称命名，能起到延续、强化品牌的效果；

2、“天立”，有“顶天立地”的寓意，体现出与众不同、“鹤立鸡群”的气魄，现代感强，品位不凡。项目总体定位——会展商圈商务物业天立大厦————会展商圈商务物业————宜商宜居宜投资的精品商务公寓——会展中心旁精品商务公寓——会展商务核心，财富精英领地——地段创造价值，选择决定成功——会展商圈“头等舱”，宜商宜居宜投资——DIY新锐商务空间——会展商圈财富矿脉

（1）核心开发理念——会展商圈核心宜商宜居宜投资的精品商务公寓；——借助国际会展中心及周边配套，共享形象平台、功能平台、文化平台及客户平台。——一个自然、健康、休闲的商务环境

（2）定位依据——本项目承琅东（中央商务区），接凤岭（中央居住区），紧邻国际会展中心，处于会展商圈的核心位置，形成项目不可复制的核心竞争力。——一年一度的南博会，使商务办公物业的市场需求大大提升，而会展中心周边的商务办公物业将最为炙手可热。——宜商宜居宜投资的综合性物业具有很大的市场需求，目前区域市场空缺这类产品。项目潜在租售客户来源投资型买家：看重优越的地段及物业不断上涨的升值潜力国内、南宁中小型企业：具有一定与实力，较为重视企业品牌与形象，选择较好的区域进行办公。国外驻南宁企业：与南宁有紧密业务往来、参加南博会的境外企业，满足一年一度南博会的需要。产品定位商务公寓每层面积663㎡，采取整层或半层形式分割出售，或根据客户需求分割不同面积出售，实行“商务空间DIY”。价格定位依据市场调查及区域发展趋势分析，建议产品价格定位为：商务公寓：均价4000元/平方米项目规划建议依据南宁市商务办公物业的市调，本项目作为中高档商务公寓有良好的市场前景，原因如下：⑴地段第一性：本项目位于南宁市CBD成熟商务圈，高楼林立，商务氛围浓厚，是南宁市高档办公物业最为密集的区域。⑵绝版的城市景观资源：项目比邻南宁市最大的竹溪立交桥，与城市地标——会展中心仅一路之隔，坐拥城市的繁华与荣耀，其优越的景观地理位置决无仅有。⑶南宁市经济持续稳定发展以及南博会的顺利举行，都为办公楼物业提供了良好的市场机遇。本项目定位为中高档商务物业，符合区域市场的走向，前景广阔。为使本项目产品更具市场竞争力，建议对原规划设计方案进行以下调整：总体规划建议本项目为大型商住综合楼项目，用地面积约10亩，规划由一栋28层的住宅和一栋28层的商务写字楼组成，本规划建议仅就写字楼部分进行分析建议。在综合考虑项目的定位、地块的条件、周边环境（自然条件、商业氛围、交通环境）和市政规划等的基础上，建议项目的总体布局如下：项目商务公寓部分位于地块东部靠竹溪大道处，地下2层，地上28层，与住宅并列南北朝向布置。地下2层设计为地下立体车库，建议1～3层可做裙楼，其余楼层均为标准层商务公寓。为使本项目平面及立面更具视觉冲击性，建议建筑平面选用更能体现现代风格的椭圆型。建议将原方案中住宅和写字楼由裙楼连接的布置改为住宅和商务公寓独立布置，两栋塔楼由宽大气派的入户走廊相联，在走廊两边分别设住宅和写字楼的电梯间及楼梯走道。走廊净高要高，可采用钢结构玻璃拱型顶棚，使得入户大堂通透明亮，气宇轩昂。商场全敞开式设计，在竹溪大道和民族大道面设商场主入口。回车道、地下停车场的入口应根据上述入口的变化做相应调整。入户走廊入口前应设置一定面积的小广场，以疏导人流。建筑风格建议作为企业形象整合代表，写字楼外立面给人的视觉冲击无形中树立了公司的形象，有效实现从写字楼到企业品牌的有效嫁接。本项目建筑设计应遵循视觉第一性原则，力求在视觉上有所突破。建议采用椭圆形平面，在竖向可有所收放，营造干净利落的建筑外轮廓。建议采用国际流行的银灰色作为外立面的主色调，通透隐框架落地中空玻璃，配饰金属框架，晶莹剔透，先锋时尚，尽显气派、现代。本项目位于中央形象区与中央商务区的中心地带，与南宁市地标性建筑——会展中心隔路相望，其显赫地位不言而喻。因此，本项目的外立面设计必须融入区域商圈环境，与城市景观相匹配，成为区域甚至是整个城市的新时代风景线。本项目的外立面设计应能体现商务主题，在整体设计上体现主题，达到外形于内的境界，突出区域写字楼物业的领袖风范，令企业业主对本物业产生归属感和自豪感。建筑结构与建筑材料应提倡环保节能，“绿色”住宅以被大力提倡，“绿色”的写字楼是今后办公楼物业的发展趋势。景观设计随着交通、通讯的日益发展，人们对办公室的要求也从规则的平面延伸到多种风格的立体模式，也追求办公氛围的营造。本项目拥有绝版的优越城市景观资源，应力求打造成为新一代景观商务公寓，把设计思路从原来单纯的物业标准转向人们的精神需求，在强调物业的功能性和外立面的同时，注入景观和休闲概念，将超大景观视角阳台、公共景观休闲区、落地玻璃墙等设计元素融入现代商务空间，营造多层次立体化生态景观，将商务办公和城市休闲风格融合在一起。单体设计及装修标准平面设计裙楼首层层高不应小于5.2米，2～3层层高不应小于4.5米。商场采用全敞开式大开间设计，建议可做创新性的中空设计，虽牺牲部分营业面积，但可制造开阔、气派的感官效果。更可引入目前非常流行的裙楼写字楼概念，在商场招商不理想的情况下将裙楼出租为写字楼用，满足对办公面积有更大要求的企业。住宅部分的裙楼由于单层面积过小，开发为商场意义不大，建议可预留为物业管理用房。住宅与写字楼的首层以入户走廊相连，走廊两边分别设住宅和写字楼的电梯及楼梯入口，做到住宅与办公严格分离，互不干扰，有效解决“商与住”的矛盾。入户走廊的设计应能起到入户大堂的作用，不宜过于狭窄，要求自然通风采光，阳光可从玻璃穹顶中倾泻而入，制造奇特的视觉效果，打造南宁首个阳光入户大堂。建议取消自动扶梯。对原方案的电梯井及楼梯间位置进行相应调整，使之符合入户走廊位置的需要。同时，写字楼部分电梯井及楼梯间的移动也使得商场空间更开阔，组合更自由。写字楼标准层的净高应在2.8米以上。写字楼标准层平面建议放弃原设计方案落后的酒店式布局形式，采用整层大空间敞开式设计，可自由分割，突破一般办公室压抑格局，满足不同规模企业业主的需求。每层集中设置公共卫生间及洗漱间，还可根据需要在部分楼层配备大型公共会议厅、设置展示区、休息洽谈区、接待中心等公共互动空间。可将写字楼每层面向会展中心面的区域开辟为公共休闲景观区，设置大面积落地玻璃墙，供员工休息小憩、交流信息、观景休闲之用，使之成为景观型商务办公楼的核心卖点。细部空间设计楼梯与公共通道的设计双跑及双跑以上的楼梯应采用逆时针上的形式，可根据层高和楼梯的形式而适当调整踏步的高宽比例，在有条件的情况下可尽量做得缓一些，室内外的台阶都应尽量做得缓一些，台阶的连续踏步数应在两步以上，避免单阶踏步的出现，以充分提示人们高差的存在。公共通道的宽度不应小于2米。垃圾间设计写字楼应相应建设垃圾临时存放点，并每天打扫清理。绿色办公设计绿色写字楼设计的含义为健康、有益、节能、低熬和无污染。从可户的切身利益出发，营造健康、安全、文明的办公环境。中央空调预留中央空调机位及设置送风管道，采取每层分户式。装修建议本装修建议主要针对入户走廊。建议采用花岗岩地面，大理石墙面，顶棚采用钢结构拱型玻璃顶棚，自然采光、豪华气派。可在墙上悬挂西洋油画，培植绿色植物，设置背景音乐系统，人身置其中，仿佛徜徉文化艺术长廊。设备设施及智能化应用建议打造地下两层立体停车场，提供充足的车位。设置商务中心，提供文字秘书及复印、收发传真、信件服务、国际长途电话服务、预定车、船、飞机票服务。设置员工餐厅，就近解决员工就餐问题。宽带接入、计算机及其网络的自动化办公系统。消防自动报警系统、烟雾感应系统、消防通道自动系统。项目经济性评估项目投资收益分析建立在以下基础上：甲方给出的土地成本；南宁市房地产建设水平、建筑造价；南宁市房地产开发各项税费标准；项目规划设计建议项目占地约10亩，产品包括一栋住宅和一栋商务写字楼及其裙楼。本经济性评估仅针对商务公寓部分，以商务公寓占地5亩、总建筑面积约2.2万平方米为基本情况进行经济分析，具体经济技术指标如下：项目主要经济指标序号项目单位指标备注1总用地面积m233335亩2总建筑面积m222092其中：地下车库m227801390m2/层，共2层裙楼m22774924m2/层，共3层写字楼m216538662m2/层，共25层3车位数m27935m2/个4容积率6.6成本和投资估算投资成本估算表序号项目单位成本（元/㎡）投资总额（万元）备注一开发成本228350431征地费用283625125万元/亩2建筑成本20004418建筑成本包含前期费用、建安、配套等全部费用二开发费用2425341管理费用68151按开发成本的3%计算2财务费用68151按开发成本的3%计算3销售费用105232按销售收入3.5%计算三总投资25255578项目销售收入预测本项目写字楼部分以整层或半层形式分割出售，均价4000元/平方米，销售率为100%，写字楼销售总收入为6615万元。商场部分建议先招商经营，故其出租收益和车库收益暂不计算在内。在实际操作中建议商场先经营，后出售。即先以较优惠的价格将部分楼层出租，聚集一定人气后再推向市场，才能达良好的经济效益。项目损益情况项目资金静态分析详见下表：项目损益表序号项目名称合计（万元）1销售收入66152总成本费用55783销售税金及附加3644毛利6745所得税2226税后利润4518税前投资利润率12.1%9税后投资利润率8.1%项目将实现毛利674万元，税前投资利润率12.1%；实现净利润451万元，税后投资利润率8.1%；实现利税222万元。本经济测算仅计算写字楼出售的收益，若考虑商铺出租或出售及车位出租的收入，本项目的收益应更高。例如参考周边商铺价格，保守估计本项目商铺均价为1.5万/㎡，则商铺总销售收入约为4161万元，项目税后投资利润率达55.3%，收益相当可观。项目立体停车库专项研究立体停车库配置建议本项目原设计停车位170个，与项目建筑体量（两栋28层住宅、办公物业，共35098.72平方米）严重不匹配。停车位不足，将降低物业