工程项目的前期策划与决策

第三章工程项目的前期策划与决策本章内容：第一节：工程项目的策划与构思第二节：工程项目的可行性研究第三节：工程项目决策学习要求一般了解：工程项目前期工作程序及内容一般理解：工程项目管理决策的基本原则和方法重点掌握：工程项目可行性研究的内容第一节工程项目的策划与构思一、工程项目策划概述

1、策划的含义

策划是找出事物因果关系，衡量未来可采取的途径，作为目前决策的依据，它预先决定做什么、何时做、如何做和谁来做的问题。

2.策划类型的划分方法--从策划工作在社会上不同的应用领域看企业策划、事业策划、政府策划、公益事业策划等--从策划的范围不同整体策划、区域或局部策划。

---从策划内容的不同工程（建设）项目策划、营销策划、选题策划、形象策划、公关策划、广告策划等等。

（二）工程项目策划

工程项目策划是指项目业主或策划人员根据业主投资设想与总目标要求，从不同角度出发，通过对工程项目进行系统分析，对项目建设活动的整体策略进行运筹规划，对工程建设活动的全过程作预先的考虑和设想。具备以下三点基本要素

-----是要有依据国家、地方法规和业主要求而设定的工程建设项目；-----是在对项目的实施、运营与未来发展做出预测的基础上策划------是要有能对手段和结论进行客观评价的可能性。二、工程项目的前期策划过程及其主要工作一是投资机会研究－－构思的基础。

机会研究的主要任务在于寻找投资机会，为项目的投资方向提供建议。二是项目构思－－目标设计、方案策划的基础。

项目构思就是对项目建设与投资方案的初步设想。三是目标设计

目标设计在项目前期策划过程中居于核心地位。

四是方案策划－－可行性研究的基础。

方案策划是计划编制的依据。五是可行性研究。可行性研究是对项目投资方案的可行性进行的全面的技术、经济论证，是对前述项目构思、目标设计、方案策划工作的进一步细化与具体化。

三、工程项目前期策划工作的重要性（一）项目前期策划工作的意义1.可解决项目的方向性问题。2.具有的全局性影响。（二）工程项目前期策划的作用1)构思工程项目系统框架。2)形成项目的竞争优势。3)决策保证作用。4)项目计划的依据。5)预测的作用。6)项目管理创新作用。五、工程项目机会研究与项目构思（－）工程项目的投资机会研究

通常投资机会研究是指针对一地区/一种类型以投资方向为目标进行的研究。研究的目的在于识别投资机会，对项目的投资方向提出建议。具体项目的投资机会是针对具体的地域进行的。（二）投资项目构思1)构思的产生。2)构思的选择。

（三）项目构思的选择与方案策划1)项目规划与目标设计2)方案策划。六、项目前期策划应注意的几个问题1.优先注意环境调查，并对环境发展趋向进行合理的预测。2.重视在现代工程项目中项目管理专家的早期介入。第二节工程项目的可行性研究一、可行性研究前的工作

1．项目经理的任命。2．研究小组的成立或研究任务的委托。3．工作圈子的指定。4．研究深度和广度要求，以及研究报告内容的确定。5．可行性研究开始和结束时间的确定以及工作计划的安排。二、建设项目的可行性研究的内容主要包括：①拟建项目在技术上的可行性；②拟建项目在经济上的合理性；③拟建项目在财务上的赢利性；④项目所需资金的数量；⑤项目建设的质量标准；⑥建设资金的筹措方式及渠道；⑦项目建设周期；⑧项目建设及建设完成后需要的人力、物力、资源和动力。⑨社会上的可接受性。二、可行性研究各工作阶段的基本要求

可行性研究的工作过程，一般可分为四个阶段机会研究----------项目建议书初步可行性研究--步可行性研究报告详细可行性研究---可行性研究报告项目评估-------项目评估报告（一）投资机会研究－－主要任务是为建设项目的投资方向和设想提出建议。（二）初步可行性研究－－作出初步投资估价、确定专题辅助研究的问题、确定项目的初步可行性。（三）详细可行性研究－－也叫可行性研究。这是建设项目投资决策的基础，其主要目标有：

1)深入研究各种可能选择的的计划和技术方案，进行全面深入的技术经济分析和比较选择工作，并推荐一个可行的投资建设方案。2)着重对投资总体建设方案进行企业财务效益、国民经济效益和社会效益的分析与评价，对投资方案进行多方案比较选择，确定最佳建设方案。3)确定项目投资的最终可行性和选择依据标准。对拟建投资项目提出结论性意见。4)可行性研究是决定项目性质的阶段（定性阶段），是项目决策研究的关键环节。在此阶段，要求建设投资和生产成本计算精度控制在±10％的范围内；研究工作所花费的时间为8～12个月；所需费用中，大项目约占总投资的0.2%~1.0%，中小型项目约为总投资的1.0%～3.0％。（四）项目评估

项目评估是由投资决策部门组织和授权给诸如国家开发银行、建设银行、投资银行、国防工程咨询公司或有关专家，代表国家或投资方（主体）对上报的建设项目可行性研究报告所进行的全面的审核和再评价。其主要任务是对拟建项目的可行性研究报告提出评价意见，对该项目投资的可行与否作出最终决策（取舍），确定出最佳的投资方案。

通常，项目评估其主要内容包括：1)该可行性研究报告中反映的各项情况是否确实；2)分析项目可行性研究中各项指标计算是否正确，包括各种参数、基础数据、定额费率的选择；3)从企业、国家和社会等方面综合分析和判断工程项目的经济效益和社会效益；4)分析和判断项目可行性研究的可靠性、真实性和客观性，对项目作出取舍的最终投资决策；5)最后写出项目的评估报告。（五）关于可行性研究报告具体内容的规范要求

1、可行性研究报告应由有资质的设计（咨询）单位（人员）编制。2、可行性研究的基本内容和深度应根据国家规定确定，一般新建工业项目的可行性研究应包括以下十个方面的具体内容：1)总论：综述项目概况、可行性研究的主要结论概要和存在的问题与建议。2)产品的市场需求和拟建规模：3)资源、原材料、燃料及公用设施情况：4)建厂条件和厂址方案：5)项目工程技术方案：6)环境保护与劳动安全：7)生产组织、劳动定员和人员培训。8)项目实施计划和进度要求：9)经济效果的分析与评价：10)评价结论与建议：项目可行性研究的基本内容可概括为三大部分：首先是产品的市场调查和预测研究，其次是技术方案和建设条件，最后是经济效果的分析和评价。案例：南通中央商务区项目市场调研报告

一、住宅部分（一）南通市民的住房消费特点：1、消费比较喜欢跟风，爱攀比。如摩托车，汽车的消费，房地产消费也存在这一状况；2、购房选择对地段和居住的便利性比较重视；3、经过房产热，住房消费还算比较成熟，对物业的环境，外立面，物管已有比较高的要求；4、一般购房是面比较多的也比较畅销的户型面积在130平方米左右（60%以上）。比较喜欢南厅，三室朝南；5、贷款是住房消费的重大支撑，80%以上；10%或更多的家庭已有了二套以上的住宅；6、已出现居住阶级的划分；7、对住宅风水也有一定的想法；（二）似从现有犬小高层轻和高层狂开发和合销售现购状况看缎，有这再样几个桐特点：1、基申本集编中在月濠河逗周边周地区晋，地揭段较印好，泪大都城向濠旦河借蚊景。2、物管盯费1.5元/平方米/月左雁右。3、忠一梯脂二户嗽位主嫁。4、车库师为10到25万。5、外立颤面风格稻缺乏创害意，用稳材简单伴：面砖染和外墙拖漆。户型比均较大。女定位符读合高层视追求豪用华气派拔要求及拖二次置尼业状况摔。6、高层裁，小高目层住宅尺宅本主狠要都集列中在濠狗河及周核边区域星，凭借依其天然序的地段耍优势和名完善的奶生活配烂套,因此基思本上不名需要营翠销.入住颤率不柏高,其客户注基本上肌为投资挥型客户迎。（三）壳南通纳房地产壁的开发搜预测趋垒势1、区丸域:以新区主为主的族地块将志是开发飘的重点摸热点区俭域。通窃过开发耳品质的孟提升，胆及大盘线的优势侵，有望兰取代老豪城区领酸跑南通此房产开溪发。2、品质嚼：更趋大延盘化，敞郊区化懂，楼盘流品质将闹会有飞途跃性的轿提升，门单一卖秧点已经夜不可能嗽赢得市钩场。3、价格蹄：在宏苗观调超控的狡背景节下，蝇通过担对开绿发商狱，银商行，梨房地野产交烈易所情的走葬访，们目前涝这一脑时段篇还看途不出炒对南逼通房瞧地产怕的影皂响。缝但后龙期走蹄势依祥然需诉要关驴注，斧市政浪府已铺经出驼台多爸项调坏控措溉施，姑考虑拜到这嫁一政评策并委考量逢了低轻价商惠品房影的冲遵击，医南通三的房社价将窑稳定娱在460臣0元左右乒。中央份商务里区部叶分住唯宅将殊通过谎多卖伪点集判成，坊争取芽达到50烘00以上仗，远爱期争充取达磁到700胆0元。4．对中茶央商务档区构成伙竞争的屿现有盘概面分析灿和未来控开发的慢互动。从现有景楼盘品勤质和价雄位及目甜标客户沸来看，撕以下楼屡盘将会劳在新构载板块内宪构成竞睬争又构模成互动脱，他们卵是：天订安花园堪，兆丰薄嘉园，岛凤凰莱纤茵苑，昂公务员耐公寓，卷春晖花德园。开及发区的催一些项公目及位施于新区供周边的餐低价位惭商品房错不会对化楼盘产快生竞争材。反而列有利于及推动新狼区人气多。中央藏商务区弟住宅项炎目要争巩取将准皇备在老持城区购酸置高档酷物业的妇客户吸哪引到新换区来。5．中窝央商开务区别优势亩与障嘴碍优势：CBD概念有回利于营搬销的尊坚贵感，羊包容性相强，易盗于生发腊次级概哲念；新利城区的扬发展后彩劲前景揉已为市筑民认可下接受，探普遍看捏好；体邮育会展舅中心，亡狼山风杀景区和病南通大遭学新校台区正可浇借势；远目前南淡通市场女热度不挺减，市伏场氛围蚁还好；阅目前无酷论是市铺场还是恋产品和周开发商软水准都恋还有很重多空白益点，切爬入口。障碍：开发周没期长，按政府已轨经开始挽打压房絮价，政察策面不带好，相厅较于项凝目体量控目前市尚场容量央不够，梢前期市问场高端参购买能烟力已经皮得到充欣分释放红，后续孟可能能词量不足懒，新区伏周边配阳套还不呜完善，六居住的固便利性快不够，登周边竞恋争性项洁目的价尘格冲击忙。比如巾：公务厦员公寓祝。存在矩以时间乡丰兑换空钟间的问接题。6．中央退商务区躺的目标蜜客户及缴市场定劲位。中央商惑务区的孝开发量劈燕大，而抄且定位增于高档位物业，缩慧其购买娘人群也缘瑞是特定嘱和可预就见的。一是城插中的先宪锋人士往，对居住卸有比较碧新奇的白要求，放对城市怕发展有忘较高的给预判。麦重视居反住品质米与潮流冰。估计乓前期销继售这样注的客户劲群将达坛到30%以上程。二是紫城市睁中比贝较富年裕阶拍层的更新换搞代，或抵扩张置蜘业，短语期内应帮该以公款务员为胖主，但殿公务员费公寓的剖兴建将请是一个取不小的折冲击。三是外三来人口贿的成功持人士主要是峡南通所颜辖市县鞭。这一收人群比焦较喜欢翻跟进，蒸对价格耗的敏感堆性不高份，应该玻是后期蝇主要顾熔客。四是原碎住新区宫周边或赛工作在锣新区附赤近的公妈司企业对居住优区域与宫习惯性晓要求的帝人群。五是例投资落性购匀买人谣群。看好新级区附近贫的增值狮潜力。厦估计前术期销售蠢这样的猫客户群驶将占到30头%以上雄。根据坡目标公客户筐及新况城区难核心峡区的备地位日，品哨味定租位于茎南通爆最高话档的予住区帜。其保高档赚性体永现在北景观披，规德划设茅计。炉建筑念立面微用材腰，配峡套，转物业磨管理痰，价阀格，侄区位叨，客静户群嚷等方完面。馅项目圆的开资发必厕须走仰引领仍路线盆。7．避免裳风险，伪中央商吹务区的集住宅开姓发建议购。本项目坛定位于连高档客垂户，提迹出建议挪如下：鉴于桌体量饱及市挖场问腥题，田建议20万平方仔米不要艺一次性债推出。佳先期推夺出的市愉场成熟召度较高持的二房疲获或三请房板式抱楼。通杨过不断堆的营销挂互动，锅走上良比性循环纷。20万平米何的开发界量中，摄建议结纸高层和榴小高层架类型中卫再进行丈细分。比如障单身档公寓做，特扣小户猾型，胃（50坪以蕉下）崭，当巡寿然类墓新产散品应乏该在昂地区效炒热坝之后持推出掉，或虽者是萍打造帜南通葵第一涨的豪光宅等积。比如精屡装修，权利用体俭育会展女中心由低是打造遇健康住宗宅新概敢念。进行创源新，实灾现品质死化和优理质化，扫必须赋员予一定拜的概念雪，在规哈划设计牵，特别页是单体沈设计上技下功夫方。比如列外立面兼细部色即彩线条莫处理。前期在线市民中争普及CBD的概念刑，渲染沫工作要桥做足。撞对提高恢项目品挖质感，延价值感工，满足雷客户尊法荣感，御吸引投赌资性买勇家大有签好处。游这一工肥作现在瓜就应该化在进行按一般竟概念，所建议户架型面积终区间应猴该在90-灿200坪米为国宜，二宴房二厅就和三房宫二厅，芳四房二随厅，考市虑一部不分复式斯。8．户型匙配比建营议：90至12宵015岔%总价顺约在50至60万12柏0至16060%总价约证在60至80万16腾0至20懒020假%总价约理在80至10厕0万以上目或复愿式5%总价鸭约在100至120万9．开发榴次序：先开发俯住宅的孝市场成诱熟度较本高的二润房或三地房板式建楼（小河高层）者→相应对的社区凶配套商松业→五细星级酒味店→娱胸乐业房暴地产→记主题购帆物（休婶闲街区符）→地奸块热度缎足够时飘再推出押住宅（赤高层）杠，并根毙据市场观反应适辟度尝试毫新鲜品副种（如菌小户型始）。二、办讯公楼部肤分（一齿）市滩场现昨状与住犯宅市抓场不羞同，却南通挤的写搜字楼隆办公说楼启份动缓垦慢。由于20致02年前的室市场低取迷，本眼地开发遮商很少狂开发办趋公楼。奋这是因识为：住玩宅市场炎风险较渴小，而削写字楼万单位利黑润并不间高于住勿宅，因满此开发日商更乐导意兴建渴高回报悟率的住耽宅。南通道的交句通不归便，知外来杂人口甘较少湾，虽杰是沿香海较舌早的闻十四架个沿顶海开湿放城瓦市，精但经山济总蝴量不树高，链外向末度也命不高猴，故哈商务魄空间痕需求岗并不辱多。近三年忠有转好知的趋势挥。很多愚单位俩都是陡自己品新建词办公预楼，舍金融纷资料问，行呆政机攻关，湿厂矿毅企业盟，并泉且南而通体冻量大洋标准漫高的单写字揉楼一塌般的济都是叛政府咽和银芹行所漏建，漂如：附建行尼大楼跃，国良土局舰大楼剧，税帜务局户大楼撞，电陈信邮灵政大陶楼。近几年炉来随着燥房地产轮市场的艺繁荣，炎商务市传场开始辟回暖。除正常缴的经济赏发展推副动的商尤务空间门要求之卖外，也时有大量京的投资侍者开始龙瞄准了外商务楼妙这一新旬的投资窃品种。泛因此近祖年来办容公楼市骂场有起狡色，但雕即便如校此，办乏公楼市两场的开梯发目前元占到南晕通市场郑开发总双量的5%左右。对南漏通市姻场办搏公楼舌的特流点总吧结如另下：1.分布区半域：南通联的商艰务楼辛大都弟集中冲在南客大街群和工攻农南燃路，痒主要帽是因蒜为该干区的奥交通纯比绘较便逼利，夜商务粒形象帖好，忍合作悟伙伴纯集中园，商振务设薯备齐水全。2.格局：主要是捷内外走或廊分边助式，比马较拥挤扰，没有搜共享空叹间。3.物业管吩理：物业县管理仅匹仅是提弃供一般琴的保安伞，保洁舍，报信佣业务,技术防膊备设施山简单。4.楼内配摇套：一般无遗，新海阶通等内科有中央盏空调5.租金水劝平：一般为20炭-4邀0元每挨坪，暑车为型一般签为租棕赁，200叫-30勾0元/月/个。6.销售价舱格：一般与贵住宅价以格相同唱。7.销售翁时间绝：有的郊整层葬销售,有的分士割销售。2.中央洲商务忆区写转字楼怪建议a)在开富发次炼序上魄在住慎宅启匠动吸犯引人茫气后殖，市舱场预华热后亡，方虫考虑网建写扛字楼世，并远且一设次推筑出不矩要太押多。b）很将写带字楼般市场辅再做绑细分霉；比踢如对伏网络篇公司胡、广绞告公块司、寺贸易贴公司赴对写桐字楼丛的不枣同需帐求进茶行度只身定谨做，堵在前膊期设垒计上捕，考床虑与处相关晨行业针的适海用性老。c)在设惊计及叔细分涂时考哗虑投苏资性祝购买列需求扑；辅祸以相院应的悲营销男手法长。d)品质上库要提高串；办公连格局，丘设备设描施配置倡、外立跳面用材涛。e)可以考符虑进行凡预订、招联建式络开发。剑比如可搞于王子婆职纸业差等开发恐区大型伶企业磋流商。南房诚通写字钱楼普遍为存在停洁车难，编中央商镜务区写立字楼应制合理规惭划交通错、停车预。主要稼客户望：南大节街，吊工农趟路主位要以讲外贸伟公司脆，广栏告，叨纺织介品公竟司，踪蝶律师侦楼，酿网络熔公司改，通疮讯公央司为版主，嚷一般抵规模超又不禾太大意。南通目姨前办公锅楼租赁役市场基扭本满租没，市场颈较好，押写字楼帮空闲率劣在2%左右，90%以上均摧由小型慌公司承殊租。j）值办公狭楼租隙金近咽年来富比较关平稳曾，租抗金并巷为随编同房浅价上淋涨，裕租售阳比1：200，办饼公楼船出租黄投资壁回报眨率是秧比较让低的谜。但逝高于百住宅塘回报删率。k)南通写伴字楼处握购买自蛇用外，姿投资性蝴购买约旷占整个孔市场0%以上乏。没忆有开名发商租保有址运营慢这一锹形式洪。l)预计台南通肝写字吗楼市誓场今储后五途年内掀将能幕保持阅一定冶的景牵气度塑，市着场写虾字楼兆新增六供应框量不怖高，抵而租矩赁和坝购买咱需求疾将比叮较旺并盛。公寓式危（酒店跨）办公南通的瘦公寓式接办公是效随着南档通房地绝产市场芽的兴起打而诞生灯的。公寓储式办胀公是束在住烂宅市权场比形较火帜爆后射而写叹字楼坐市场呜存在酬一定秆风险同的情辟况下之，原搜来一则些商宗办项拉目更暑改规股划后巴建设臣的。目前乔市场例中明蝴确以压公寓茶式办垂公立马项的菠有南牛方大延厦，撤中华由广场怜。南巧方大似厦已店交付倡使用黎，目支前入背住率瞎约75粪%，现有增入住者伏中，办颂公住宅填比为2：8，物业捞费0.5元/平方僚米。南通好抛地段的更一些高晋层住宅挪如王府可公寓、熟望江楼漆等存在首着住改神办现象心。即购肢买者大导部分系铺购入后亮对外出饰租给小已型公司堡办公。窄这种住盏宅改办弃公的优碧势在于凡一是物非业管理堵费较低籍；二是敌地段比归较好；筑三是租镰金与纯方办公比贩有优势疤。对本捆地快堂商业棚项目释定位挥的建拍议：南通城水市商业便研究南通城饲市商业评发展的溉特点●困现欠有城扮市商累圈、准商业甜界主负要是驳由历选史形霜成的吨沿街毅商铺貌为载恐体，巡寿缺乏栋统一号的商脑业规课则，偷规模听小、攻特色婚少、播竞争族力弱摔等问恭题非拆常突抵出；●卖本言土大壤型商躺业企膛业缺翼乏，律许多聋商场享是千笋店一血面，额重复扭经营蹈，缺玩乏专坚业特榜色；●坦随串着主仗城区贞范围勤的扩宝大和爹城市凯房地仍产业买的发愈展，缩慧也出船现了阶购物搁中心棍、休们闲购邻物节讯等新骗型商朋业项部目，属但总停体上页是脱属离不药了住脾宅地完上的沫传统过套路阅；●丝式城厌市的扎新区法成为鹊超级思市场卵竞争第的热抢点区霜域，杂一批朱国际永品牌员的超捏级大潮卖场亦相继赠开业笔，同绘类业浓态之展间的攀竞争腥将日棋趋激顶烈；总体开胁来，经约营较好室的市场授大多物船业管理新与服务燃也较好高，特别够体现在茂农贸市趁场上。县镇控招商诊的商香业项席目普谅遍营族销表肾现水客平一弹般，粘体现佣在：敢其一泄，定局位大灶而全栗，主殊题不什鲜明杰，特腿有性驼不突喘出；竹其二矛，广韵告表捞现力龄水平撒较低使，视虏觉冲声击力廉不足战，系捐列性罗不强仔；其套三，衫宣传潮资料忆大多的较粗虹糙；垮其四董，销脖售处舅装修胀及包筹装水丛平不经高。南通哈上也载在迅仙速发声展的登同时苦，在靠南通丝式以老恒城区宋为主圈的餐牛饮服雨务行稀业有无了明水显的开提高滚。餐棚饮服枣务行支业的蓄档次缘瑞与规削模有他了超龟前的陪发展完。商业擦定位挑建议以布置汇在项目少地块上羽，东西懒轴的商蒸业步行仿街和南村北州亲底水景观拦大道，既路靠近体滥育场馆罗的大型峡购物中拒心为三历大核心完区块，芽建成一表个集购物，完餐饮，税休闲，锅游乐，筹商务，饥文化等段万千丰先富业态邮于一体缘瑞的“一站式”猾超级购盒物乐园浴（MAI街L）。在东西卖轴的商受业步行陪街的设级计上，员遵循以紫人为本次的原则纳，从人岁的行为、第心理、绕视觉出子发。具客体的建龄议如下兼：1、按笼照商因业规老律，暂商业距街的计“有此效长狱度”席大多聪为300到600米；2、商业蓄街的宽防度应该蹦在20至30米，不弊宜过宽3、商愚业街南的建翼筑不驰宜过麦高，叨一般耍在两唱层为散宜；4、在泄商业税街的址公共模配套搭方面诵，突注出休搂闲功塔能的腔原则察，以调有效贯延长阻消费泻者在开商业歪街逗响留的滩时间魄。5，采用敲特殊的虽照明方辩式，特谣殊的地喜面铺装敢，使空偏间，建阴筑，景剃观的设占置布局挺浑然一贼体。×××南北轴梦景观大鞋道上，谢建议：设计多梯个主题垦景观培植攀乎岩，水性阶石级天等体育鉴休闲等本相关的忧现代游严乐设施象。建成让超级钥儿童泄游乐停园等对。以此充刺分吸聚急人气，圈形成广婚泛的商鸽业凝聚浸力和辐丹射力。大型忍购物洞中心超的设购计上篇，建发议采舅用“筹订单乡丰式”河物业春。避碑免无音效的供给。×××业态定依位建议由于大累型的（胜含外资舌）商业锄零售业绝的进驻希主要是号一些针鸭对必需贪品消醒费的秧商业勾经营冒项目中，而CB旅D作为商龄务中心欺区，无素论从品质还桃是价格索的定位面上，都稍不可能碍以超市翅、普通脱卖场等野经营业态为主贡，应要智求商业热项目的缩慧高标准补定位。所以养，对辩于东瓶西和坐南北轴线窑上的商离业业态崇，应侧侨重于休姥闲、健问身、美塘容、娱纠乐等业态，且羽多选择备适度超加前的业西态业种会，以满涨足好收吃入人群炭个性化购物需死要，且半高收入齐人群的柴忠诚度梦会很高沫。×××商业也运作肥上的胡建议对于大停型购物括中心，翁按照国以际上购挖物中心经营斗的成络功案跪例来矛看，帅购物河中心欧应遵娘循只答租不售的展原则径。因为，暴根据市旺场需求捎的变化主，商业病业态的奋调整是商近业经营偶不变的砖主题，柱如果将己店铺出昏售，产权分传离，购孕物中心烧的统一漂管理、勒统一物愉业、统一宣疾传、统橡一促销榜等将很升难实现倍，必要荷的业态调叔整将念成为预空谈友。第三悬节顺工程荷项目秃决策（一）工暖程项目剃管理决坟策的基广本类型根据镇项目航管理乐决策链过程哥工程竞信息雹的完荷备程愁度不幻玉同，厦可以忍把工杜程项踏目管滩理决塌策分继为确妹定型殃决策茅、风俭险型字决策舟和不踪蝶确定川型决桂策。1、确定泰型工程疮项目决漫策是指决垃策过程网各备选微方案在童确知的支客观条碍件下，浆每个方羡案只有忙一种结纷果，比件较其结院果优劣局作出最牛优选择淋的决策仪。方案劳制定有垄固定的淹程式和鄙选择准脏则，容仇易做到衫最优化骄选择。朴这类决替策一般删可用数谦学模型少，借助拿计算机事程序进沟行模拟锦决策。2、风险型贱决策是指工仅程项目司决策过跌程在事您先能预嗽知各备矮选方案敬于几种绿可能约父束状态秒下产生虑几种不江同结果蜻及其出慎现的概待率情况凝下可作庸出的决懒策。因刚而工程哪项目决橡策的约及束条件百就带有恰较大的怪随机性不，存在馒一定的叛决策风艇险。3、不确定患型决策是指决讯策过程排事先仅铃能预知漏各备选放方案在酿几种可均能的客弄观状态下下产生数的几种狂不同结抱果，其程出现概浑率不明机确情况告下作出父的决策龙。这类据决策增发大了决练策的不倦确定性页程度，羊其风险蚀较大。（二组）工袭程项紫目管助理活菜动中翠的程秆序化昼决策质和非坑程序样化决顽策－－郑－程棋序化傍决策棋又称团例行旋决策法，它指针南对项目涉管理活柿动中反车复出现榴、有明餐确稳定要解决问祝题程式纪的业务僵活动进久行的决呀策。如废工程项溜目管理眨中的大页多数内违容的决丘策就属义于例行绩活动的符决策。－－源－非韵程序刻化决烈策又岛称非捷例行性决策立，它指鞋针对边项目概管理担中随育市场哲环境伐和社霜会经研济环动境变廊化，守很少湾重复茂出现讨，难州以用孝固定姨模式参解决穗的经线营活虚动问淹题所也进行奴的决佳策。因如工跃程项舒目中尿改扩本建项量目属泰于企聪业的末扩展班、破良产或沿兼并户；二、工矩程项目葵管理决舰策的程肯序（一）末发现问蜓题，确叉定目标1、发竞现问唱题。2、确第定目腹标。（1）在满坡足决策锋要求的急前提下哪，对多息个目标豆应按照塘其相互软关系加拦以取舍敏，削减默重复目死标，合托并类似趴目标，保综合同乱变量目晒标，把沙决策目助标减少安到最低佣限度。（2）保达留下鹅来的钢最低吵限度诱目标桂，根摩据其服重要闲程度嗓分为猾必须响达到批和希栋望达揭到的蹄两类爹。（3）在对昌目标取照舍和区粮分两类贴目标基写础上，诵再按照丛主次顺润序把决杜策目标外分为主耍要目标洽和次要熄目标，租将主要设目标作这为关键斧的、首揉先应当芳达到的逢目标，筝其他目派标则按陷顺序依川次排序手。（二万）拟杆定方宝案（三）当评价选纵择方案1)要评墨价各伙方案泡技术访上的榴先进示性、招经济应上的怨合理泽性和拘实现顶的可浪能性准。2)在备选吹方案综舰合评价胳基础上权，决策正者作出肠权衡和商最终抉鹿择，即苹所谓“成拍板定脉案”。肌“拍板笋定案”村选定的偿决策方平案，其良可行性烘及优化迈程度直制接影响拥方案的妥实施过胀程与结言果在工程尚项目多特方案比陷选中，脊可供采圾用的方抽法通常表有经验设判断法谈、数学陶分析方便法和实须验方法扁。①以经较验判断发为主的稠传统选担优方法韵，一般斯采用淘首汰制根叹据选择捐方案的钱指标（购即决策尊目标）上对备选喉方案进因行筛选蛛、淘汰显，逐步友缩小备戚选方案适的选择栽范围。麦当余下偷的备选且方案具棍有同等昌价值而鸭难以进够一步抉也择时，顿则可以落采取补却充评选侧标准的愚办法，遭以表明呢某一方腐案优于饥其他方廉案。②数叫学分予析方昼法，饥是通方过建州立决埋策问捉题的莲数学握模型夫，按钻照最马优化决策笔准则进辨行方案哥优化选港择，选王出最优练方案的轮方法。③实扣验法残，是虏对每孩个备劣选方杜案进滨行模极拟实悲验，堵选出弯效果拴最好的方洲案。旗实验骡法在何工程万项目齐中经童常是酱遇到素没有趣经验总的非洽例行葛问题，又醋无合适膨的数学哥方法进淹行分析释问题时组，以恰麻当少数励几个典型单经位为上试点砌，实道施验蛇证方酒案优筝劣，拾然后田总结拍经验奸作出兰选择即。（四）袋方案实罪施与控咸制（五济）信高息收扣集与臭反馈三、拼工程渴项目格管理刷决策嫩的基录本原痛则1.系统仆原则一是内辜部条件解与外部湿条件相愿结合；二是局们部利益婶与整体谢利益相工结合；三是悉当前镜利益丑与长斜远利煤益相紫结合染。2.经济原扣则总之衔，就粪是以牺最小淡的人哥、财极、物桶及时塞间耗柿费取得最狭大的效黑益或争架取最少成的损失沾。3.科学止性原惠则4.可持续育发展原烤则四、虹工程即项目父投资盛决策练的一黎般原丸理和壶基本裹方法工程项隙目工程罪项目决昼策的分蚁析方法险，又称姓项目决狐策技术钉。是应脉用数学杆工具对宗项目决谦策过程个可供选趟择的多蝴种方案挪进行定稳性与定塘量的描茶述和分刑析，提坏供数量则依据，把辅助决透策者从算中选取街最佳方香案的方条法和过长程。（一）召确定型疾决策分期析方法其决艳策方阁法多胁种多中样，终主要段介绍绑盈亏潮分析代的方阔法。带所谓盈亏分境析法是依咬据与牵工程笛项目肌决策晌方案辟相关苍的业晶务量份（产企量或塑销售尽量）盒、成鼻本、取利润保三者遵之间孩的相赌互关助系建净立的查数学片模型嗽，分担析评低价决酱策方涝案优断劣的灾一种谁重要冶方法惹，简表称量拌本利事（或BE睬P）分析测法。（二）急风险型应决策分帖析方法风险委型决辟策是相在明颠确决西策目腹标的虹情况邮下，狭依据通过预鼻测得到佳的不同沃自然状季态下多痕种方案写的目标贡献笑及其号出现宗概率要情况源作出炭的决锹策。常用父的风笛险型拣决策嗽方法烧有期望值督法和概记率分析宰法。（三掀）不株确定租型决筋策分途析方奸法决策虾者虽皱然知或道未见来可旺能发根生哪隐些自鞭然状醉态，但却无俭法预先秃估计或壤预测各糟种可能役状态发梳生的概率，陆这就道是不三确定雄型决恢策问与题。对工程雁项目胶决策昼分析中的敏感性麦分析评材价，即是齐如此。所谓运敏感努性分舱析就趋是分兴析并累测定泉各个虑因素圣的变干化对劳指标港的影猾响程保度，惨即研胜究和公分析茄项目家的投期资、攻成本椅、价脊格、前产量盟和工梦期等姜主要额变量采发生吴变化米时，网导致怪对评副估项肌目经略济效虽益的甩主要落指标朵发生塘变动慈的敏怪感程浓度，宣如计拍算出酷这些恐因素呢在一当定范凶围内言变化方时，丈有关肚效益狡指标夺变动蔑的数怀量，乎从而鼻建立若主要盖变量抓因素样与经菜济效穷益指剑标之耽间的争对应吃定量慎关系汽（变肤化率衔）。同时预召测出项胀目经济举效益情件况变化每的最乐重观和最恐悲观的斧临界条岛件或临推界数值宝，求出邀各因素摄变化的泄允许幅律度（极槽限值）租，计算骨出临界振点，借就以判断告相对于哲某个项职目的指福标在其术外部条虹件发生饼不利变眨化时的垫承受能恨力或在慈项目的竟实施过输程中对夕敏感性密因素加蛮以控制隶，达到杠减少项挠目风险仇，使之疯在可接掀受的范分围之内乔的目的肢。（四驾）多舟阶段毛决策雄分析桂方法应用决策树进行塞多阶苏段决幕策分凝析，涌