工程建设实施前的相关法规

第八章工程建设实施前的相关法规获取建设土地使用权、房屋拆迁、城乡规划、施工许可等内容。

8.1建设用地管理法规8.2城市房屋拆迁8.3建设项目环境影响评价制度与建设场地地震安全性评价8.4城市规划的实施8.5建筑工程施工许可证8.1建设用地管理法规8.1.1建设用地的概念建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。8.1.2土地征用程序1、建设用地申请分为项目用地和按批次报批的建设用地

除兴办乡镇、村民建设住宅或乡（镇）村公共设施、公益事业经建设依法批准使用农民集体所有的土地外，任何单位和个人进行建设而需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地，包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。

涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。程序：1）建设项目用地预审（在可行性研究论证）2）建设项目用地申请A、建设单位的资质证明B、项目可行性研究报告批复或其他批注文件及土地性质主管部门出具的建设项目用地预审报告C、初步设计或者其他有关批准文件D、建设用地总平面布置图E、占用耕地的，必须提交补充耕地方案F、建设项目位于地质灾害易发区的，提交地区灾害危险性评估报告2、拟订用地有关方案3、建设用地审查4、建设用地批准（由各级人民政府批准）1）农用地转用审批2）征用土地审批3）使用国有未利用土地的批准4）有关方案的批准5、有关方案的实施8.1.3国有土地使用权划拨经批准的建设项目使用国有建设用地的，建设单位应当持法律、行政法规规定的有关文件，向有批准权的县级以上人民政府土地行政主管部门提出建设用地申请，经土地行政主管部门审查，报本级人民政府批准。建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得，但是，下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以划拨方式取得①国家机关用地和军事用地②城市基础设施用地和公益事业用地③国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地④法律、行政法规规定的其他用地8.1.4国有建设用地使用权的出让以出让等有偿方式取得国有土地使用权的建设单位，按照国务院规定的标准和办法，缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地。建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。8.1.5国家建设用地使用权的收回有下列情形之一的，有关政府行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权:为公共利益需要使用土地的为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或申请续期未或批准的因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的公路、机场、矿场等经核准报废的。

其中，属①、②两种情形而收回国有土地使用权的，对土地使用权人应当给与适当补偿。8.1.6临时用地建设项目施工和地质勘查需要临时使用国有土地或者农民集体所有的土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门批准。其中，在城市规划区内临时用地，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。土地使用者应当根据土地归属，与有关土地行政主管部门或者农村集体经济组织、村民委员会签订临时使用土地合同，并按照合同的约定支付临时使用土地补偿费。临时使用土地的使用者应当按照临时使用土地合同约定的用途使用土地，并不得修建永久建筑物。临时使用土地期限一般不超过两年。1、下列关于临时用地的表述中，正确的是(

)。

A.期限一般不超过一年

B.不签订土地使用合同

C.临时用地上不能修建永久性建筑

D.用途不受约束8.2城市房屋拆迁8.2.1城市房屋拆迁概述房屋拆迁：是指根据城市规划和国家专项工程的拆迁计划以及当地政府的用地文件，拆除和迁移建设用地范围内的房屋建设及其附属物，由拆迁人对原房屋及其附属物的所有人或使用人进行补偿和安置的行为。房屋拆迁的地域范围，主要指城市规划区内的国有土地。拆迁房屋包括公有房屋、私有房屋、住宅房屋和非住宅房屋。8.2.2城市房屋拆迁主管部门的主要职责县级以上人民政府城市房屋拆迁主管部门的主要职责：制度、宣传、贯彻城市房屋拆迁法规和有关政策受理拆迁申请，办理审查、批准事宜，核发《房屋拆迁许可证》，发布拆迁公告。根据城市建设需要，组织统一拆迁处理拆迁纠纷，对拆迁纠纷进行裁决，会同有关部门执行强制拆迁对拆迁单位进行资格管理，审批、办理《房屋拆迁资格证书》对城市房屋拆迁工作进行指导、监督、检查，对拆迁工作人员进行职业培训。8.2.3房屋拆迁的基本原则和工作程序1．房屋拆迁的基本原则(1)服从国家利益。(2)符合城市规划和有利于城市旧区改造生态环境改善、保护文物古迹。(3)保护拆迁当事人合法权益。2．房屋拆迁的工作程序(1)申报规划用地许可证。(2)编制拆迁计划与方案。(3)申领房屋拆迁许可证。(4)发布拆迁公告。(5)签订拆迁补偿、安置协议。(6)实施房屋拆签。8.2.4房屋拆迁补偿拆迁补偿：指拆迁人因拆迁、迁建被拆迁人的房屋及其附属物，是被拆迁人受到一定的经济损失，根据国家法律、法规的有关规定给与被拆迁人的一定补偿。拆迁补偿的范围是被拆除的房屋及其附属物。1．补偿对象房屋被拆迁将对被拆除房屋的所有人造成一定的财产损失，因此拆迁补偿的对象应是被拆除房屋及其附属物的所有人。在此，所有人包括产权人、代管人和国家授权的国有房屋及其附属物的管理人。2．补偿形式

(1)产权调换。是指拆迁人以原地或异地建设的房屋补偿给被拆迁房屋的所有人保持其对房屋的所有权。(2)货币补偿。是指拆迁人将拆除房屋的价值，以货币结算的方式补偿给被拆迁房屋的所有人。(3)产权调换和货币补偿相结合。是指拆迁入按照被拆除房屋的建筑面积数量，以其中一定面积的房屋补偿被拆迁房屋的所有人，其余面积按照货币补偿折合货币支付给被拆除房屋的所有人。

3．补偿标准

(1)货币补偿的补偿标准：拆迁入与被拆迁人应当按照被拆除房屋的区位、用途、建筑面积等因素以房地产市场评估价格计算被拆迁房屋的补偿金额作为补偿标准。具体办法由省、市、自治区、直辖市人民政府制定。

(2)产权调换的补偿标准：实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁入应当依照货币补偿的上述规定，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格；结清产权调换的差价。4．补偿的几种特殊情况

(1)拆除出租住宅房屋的，应当实行产权调换，原租赁关系继续保持，因拆迁而引起变动原租赁合同条款的，应当做相应的修改。(2)拆除有产权纠纷的房屋，在房屋拆迁主管部门公布的规定期限内纠纷末解决的，由拆迁人提出补偿安置方案，报县级以上人民政府房屋拆迁主管部门批准后实施拆迁。拆迁前，拆迁人应就被拆迁房屋有关事项向公证机关办理证据保全。

(3)拆除设有抵押权的房屋，对拆除设有抵押权的房屋实行产权调换的，抵押人在房屋拆迁主管部门公布的规定期限内达不成抵押协议的，由拆迁人参照有产权纠纷房屋的拆迁补偿规定实施拆迁；实行货币补偿的，由抵押权人和抵押人重新设立抵押权或者由抵押人清偿债务后，再给予补偿。

(4)拆迁公益事业用房的，拆迁入应当依法予以重建，或者给予货币补偿；拆迁非公益用房的附属物．不做产权调换，出拆迁入给子货币补偿。8.三2.三5房屋三拆迁三安置1．安三置对三象拆迁三人在三拆迁三活动三中除三了对被三拆迁三房屋三的所三有人三给予三补偿三外，三还应三对被三拆除三房屋三的使三用人三给予三安置三，以切三实保三障被三拆除三房屋三使用三人的三使用三权。三由此三可见三，安三置的三对象三是被三拆除三房屋三的使三用人三。而三不是三所有三人。2．安三置形三式(1三)一次三性安三置。是三指被三拆除三房屋三的使三用人三直接三迁入三安置三房，三没有三周转三过渡三期，三拆迁三人与三被拆三迁安三置对三象就三房屋三问题三一次三处理三完毕三。(2三)过渡三安置。是三指拆三迁人三不能三一次三解决三安置三用房三，可三以由三拆迁三人先三对被三拆迁三安置三对象三进行临时三安置，过三一段三时间三后再三迁人三安置三房。三临迁三房的三提供三和过三渡期三的长三短在三过渡三安置三中就三是重三点问三题：三拆迁三人应三当支三付临三时安三置补三助费三；对三使用三拆迁三人提三供的三周转三房的三，拆三迁人三不支三付此三项费三用。3．安三置标三准(1三)拆除三非住三宅房三屋，三按照三原建三筑面三积安三置。(2三)拆除三住宅三房屋三，由三省、三自治三区、三直辖三市人三民政三府根三据当三地实三际情三况，三按照三原建三筑面三积，三也可三以按三照原三使用三面积三或者三原居三住面三积安三置。(3三)对按三照原三面积三安置三住房三有困三难的三被拆三除房三屋使三用人三，可三以适三当增三加安三置面三积。4．安三置费三用(1三)搬家三补助三费是三被拆三迁入三因原三居住三房屋三被拆三除，三需移三他处三居住三，在三搬家三过程三中发三生的三费用三，此三项费三用由三拆迁三人负三担。(2三)临时三安置三补助三费足三对被三拆迁三人因三迁离三原居三住地三而在三生活三上所三增加三的一三些额三外支三出费三用的三补偿三，临三时安三置补三助费三的补三助刘三象主三要是三自行三安排三住处三的被三拆迁三房屋三使用三人。(3三)因拆三迁非三住宅三房屋三造成三停产三、停三业的三，拆三迁入三应当三给予三适当三补偿三。根据《城市三房屋三拆迁三管理三条例》的规三定，三拆迁三补偿三安置三协议三由(三)订立三。A.拆迁三人和三被拆三迁人B.拆迁三人和三房屋三拆迁三管理三部门C.被拆三迁人三和房三屋拆三迁管三理部三门D.拆迁三人、三被拆三迁人三和房三屋拆三迁管三理部三门8.三2.三6拆迁三纠纷三的解三决和三强制三拆迁1、拆三迁纠三纷的三解决1）行三政处三理在三先2）不三服行三政处三理可三以提三起行三政诉三讼。但应三在接三到裁三决书三之日三起15日内三，向三法院三起诉3）争三议解三决之三前维三持现三状但诉三讼期三间，三拆迁三人已三经给三被拆三迁人三做了三安置三或提三供周三转房三，则三不停三止拆三迁执三行。2、强三制性三拆迁三的情三况1）房三屋拆三迁公三告规三定或三房屋三拆迁三主管三部门三裁决三规定三的或三者同三级人三民政三府裁三决规三定的三拆迁三期限三内，三被拆三迁人三无正三当理三由拒三绝拆三迁。2）被三拆迁三人拒三不执三行县三级以三上人三民政三府的三限期三拆迁三决定三。8.三3建设三项目三环境三影响三评价三制与三建设三场地三地震三安全三评价8.三3.三1环境三影响三评价三的概三念环境三影响三评价三：指三人类三进行三某项三重大三活动三之前三，采三用评三价手三段预三测该三项活三动可三能给三环境三造成三的影三响。环境三评价三包括环境三质量和环境三影响。本地三域的三规划和整三治服三务项目三的决三策和设三计服三务目的8.三3.三2环境三保护三的分三类管三理国家三根据三项目对环三境影三响的三程度三，对三建设三项目三的环三境影三响评三价实三行分三类管三理：建设三项目三对环三境可三能造三成重大影响三的，三应当三编制环境三影响三报告三书，对三建设三项目三产生三的污三染和三对环三境的三影响三进行三全面三、详三细的三评价三；建设三项目三对环三境可三能造三成轻度影响三的，三应当三编制环境三影响三报告三表，对三建设三项目三产生三的污三染和三对环三境的三影响三进行三分析三或者三专项三评价三；建设三项目三对环三境影三响很小，不三需要三进行三环境三影响三评价三的，三应当填报三环境三影响三表。《建设三项目三环境三保护三分类三管理三名录》，由三国务三院环三境保三护行三政三主三管三部门三制定三并公三布。8.三3.三3环境三影响三评价三的审三批权三限《建设三项目三环境三保护三管理三条例》规定三对建三设项三目实三行分级三审批。审三批以三下四三种类三型的三建设三项目三环境三影响三报告三书、三报告三表、三登记三表：(1三)核设三施、三绝密三工程三等特三殊性三质的三建设三项目三。(2三)跨省三、出三治区三、育三辖市三行政三区域三的建三设项三目。(3三)国务三院审三批或三国务三院授三权国三务院三有关三主管三部门三市批三的建三设项三目，在现三阶段三是指三总投三资在2亿元三人民三币及三以上，由三国家三计委三、国三家经三贸委三、外三经贸三部、三国家三工商三行政三管理三同等三部门三审批三或企三业注三册、三审领三执照三的建三设项三目。(4三)建设三项目三造成跨省三级行政三区域三影响，有三关行三政主三管部三门有三争议三的建三设项三目。上述三四种三类型三以外三的建三设项三目环三境影三响报三告书三、报三告表三或登三记表三的审三批权三限，三由省三、区三、直三辖市三人民三政府三自行三规定。8.三3.三4环境三影响三评价三的管三理程三序1、项三目建三议书三批准三后，三建设三单位三应根三据《建设三项目三环境三影响三分类三管理三名录》(以下三简称《名录》)确定三建设三项目三环境三影响三评价三类别三，以委托或招标方式三确定三评价三单位三，开三展环三境影三响评三价工三作。2、应编三制环三境影三响报三告书三的项三目，需三要编三写环三境影三响评三价大三纲，三应编三制环三境影三响报三告表三的项三目不三编写三评价三大纲三。3、建三设单三位根三据环三境保三护行三政主三管部三门对三评价三大纲三的意三见和三要求三，与评价三单位三签订三合同三开展三工作。4、环三境影三响报三告书三、报三告表三编制三完成三后，三由建设三单位三报有三审批三权的三环境三保护三行政三主管三部门三审批三，同时三抄报三有关三部门三。5、有三水土三保持三方案三的建三设项三目，三其水三土保三持方三案必三须纳三入环三境影三响报三告书三。6、建三设项三目的三环境三影响三报告三书、三报告三表必三须由三持有三国家三环境三保护三总局三颁发三的《环境三影响三评价三资格三证书》的单三位编三写。7、国三家重三大建三设项三目应三采用招标的方三式确三定评三价单三位。8、建三设项三目环三境影三响报三告书三、报三告表三或登三记表三经批三准后三．建三设项三目的性质三、规三模、三地点或者三采用三的生三产工艺三发生三重大三变化的，三建设三单位三应当三按上三述管三理程三序重新三报批三建设三项目三环境三影响三报告三书、三报告三表或三登记三表；9、建三设项三目环三境影三响报三告书三、报三告表三或登三记表三自批三准之三日起三满5年，建三设项三目方三开工三建设三的，三其环三境影三响报三告书三、报三告表三或登三记表三应当三报原三审批三机关三重新三复核三。例题1、根三据《建设三项目三环境三保护三管理三条例》的规三定，三下列三说法三正确三的是（）A建设三项目三的行三业主三管部三门应三当编三制环三境影三响报三告书三，对三建设三项目三产生三的污三染和三对环三境的三影响三进行三全面三、详三细的三评价B对环三境影三响造三成轻三度影三响的三，应三当填三报环三境影三响登三记表C可能三造成三重大三环境三影响三的，三应当三编制三环境三影响三报告三书，三对产三生的三环境三影响三进行三全面三评价D建设三项目三对环三境影三响很三小，三不需三要进三行环三境影三响评三价的三，应三当填三报环三境影三响登三记表三。2、国三家根三据（三）对三环境三的影三响程三度，三对建三设项三目的三环境三影响三评价三实行三分类三管理三：A建设三项目B规划C规划三和建三设项三目D以上三都不三对8.三4城市三规划三的实三施8.三4.三1城市三规划三实施三的概三念和三方法城市三规划三经法三定程三序批三准生三效后三，即三具有法律三效力，任三何土三地利三用及三建设三活动三，都三要必须三符合城市三规划三设计三。工程三建设三不同三阶段三，都三必须三向城三市规三划管三理部三门申三领寻三址意三见书三、建三设用三地规三划许三可证三、建三设工三程规三划许三可证三等文三件方三可进三行建三设活三动。8.三4.三2选址三意见三书制三度1、选三址意三见书三的概三念（p1三60）是否三符合三城市三规划三设计三要求2、选三址意三见书三的内三容包括三：项目三基本三情况和对项三目选三址的三意见布局三协调三性、三环境三影响三、公共三设施三规划三、项目三名称三、性三质、用地三、规三模、三供水三、运输三、污三染物三排放3、选三址意三见书三的核三发权三限选址三意见三书按三建设三项目三审批三部门三的不三同，三分别三由各三级规三划行三政主三管部三门核三发：1）国家三审批三的大三中型三和限三额以三上的三建设三项目，由三项目三所在三地县、三市人民三政府三城市三规划三行政三主管三部门提出三审查三意见，报三省、三自治三县、三直辖三市、三计划三单列三市人三民政三府城三市规三划部三门核三发选三址意三见书三，并三报国务三院城市三规划三行政三主管三部门备案。2）中央三各部三门、三公司三审批三的小三型和三限额三以下三的建三设项三目，其三选址三意见三书由三项目三所在三地县、三市人民三政府三城市三规划三行政三主管三部门三核发三。3）省、三自治三区建三设项三目由项三目所在三地县三、市人民三政府三城市三规划三行政三主管三部门三提出三审查三意见三，报省、三自治三县人民三政府三城市三规划三行政三主管三部门三核发三。4）其三他建三设项三目，三须经三哪级三人民三政府三规划三主管三部门三审批三的，三其选三址意三见书三就有三该人三民政三府规三划行三政主三管部三门核三发。8.三4.三3建设三用地三规划三许可三证制三度1、建三设用三地规三划许三可证三的概三念城市三规划三行政三主管三部门三依据城市三规划三的要三求和三建设三项目三用地三的实三际需三求，向三提出三用地三申请三的建三设单三位或三个人三核发三的确三定建三设用三地的位置三、面三积、三界限的证三件。有建三设用三地规三划许三可证三申三请用三地2、建三设用三地规三划许三可证三的核三发程三序1）用三地申三请2）现三场勘三查、三征求三意见3）提三供设三计条三件4）审三查总三平面三图、三核定三用地三面积5）核三发建三设用三地规三划许三可证3、临三时建三设用三地许三可证8.三4.三4建设三工程三规划三许可三证1、建三设工三程规三划许三可证是城三市规三划行三政主三管部三门向三建设三单位三或个三人核三发的三确认三其建三设工三程符三合城三市规三划要三求的三证件三。2、建三设工三程规三划许三可证三的核三发程三序1）领三证申三请2）初三步审三查3）核三发规三划设三计要三点通三知书4）核三发设三计方三案通三知书5）核三发建三设工三程规三划许三可证3、建三设工三程审三批后三的管三理建设三工程三审核三批准三后，三城市三规划三行政三主管三部门三要加三强监三督检三查工三作，三主要三包括验线三、现三场检三查和三竣工三验收三。4、临三时建三设的三管理指企三业单三位或三个人三生产三、生三活需三要临三时搭三建的三结构三建议三并在三规定三期限三内必三须在三批准三拆迁三的建三设工三程或三设施三。不超三过2年使三用期8.三5建筑三工程三施工三许可三证8.三5.三1施工三许可三证的三概念是建三筑工三程开三工前三，建三设单三位向三建设三行政三主管三部门三