城市综合体报告,图文

城市综合体分析研究报告目录：一、城市综合体定义和发展二、基本内容三、案例分析四、结论要点一、城市综合体定义和发展1、城市综合体的定义2、城市综合体的历史沿革及发展3、城市综合体的特点“城市综合体”是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市生活的三项以上功能在空间上进行组合，通过一组建筑来实现。同时，在各部分间建立一种相互依存、相互补益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体.城市综合体中不同功能建筑的组合并非简单的累加，而是多种功能的系统性优化，实现各部分的价值互补从而提升综合体的整体价值.《中国大百科全书》：城市综合体为多个功能不同的空间组合而成的建筑《美国建筑百科全书》：城市综合体是在一个位置上，具有单个或多个功能的一组建筑1、城市综合体的定义城市功能分区建设阶段(二站前)郊区化发展阶段(二站后---70年代)城市功能组合发展阶段(70年代至今)城市的发展突出按照居住、工作、游憩和交通等不同功能分区建设的规划思想区域建筑发展偏向功能单一化，相互之间缺少必要的联系城市中心规模巨大化，形成城市中心区，同时出现人口过度集中、城市环境恶化等问题为应对城市规模积聚扩张所带来的一系列社会问题，伴随着汽车时代的到来，城市的发展出现了郊区化趋势居住和商业功能开始向郊区转移，城市周边出现卫星城城市的中心区域随着郊区化进程和自身环境的恶化出现衰落城市的建设者意识到城市中心的衰落对于城市未来发展的不利影响，同时反思功能分区建设的弊端城市中心的地位重新得以恢复和加强强调多种功能复合化、并通过内外部交通系统实现与外部城市系统实现紧密连接的城市综合体成为建设主流2、城市综合体的历史沿革及发展城市综合体是伴随着“回归城市中心”发展起来的，已经成为城市中心的重要形式现阶段的中国城市综合体主要集中于一、二线城市，三线城市仍处于萌芽状态“城市综合体”将城市人群的购物、商务、娱乐、居住等多种功能进行组合，在一组建筑物中进行分工和相互联系综合体的各种功能在一天中的不同时段运行，最大限度的提升了物业的整体价值和收益，并对所在区域的发展提供的动力和视觉的标示作用由于城市综合体的大型建设规模和多功能组合，对项目选址、景观设计、交通设计和材料设备应用提出了更高的要求3、城市综合体的特点1）容量巨大性2）建筑集群性3）功能复合性4）交通网络化5）人流密集性6）环境生态性7）物管人性化8）布置均衡化9）效益统一性10）设施现代化二、基本内容

1、功能构成2、空间特点3、城市关系

居住居住是城市开发的基本成分，是解决市中心居住问题，避免每天上下班长途跋涉造成交通拥挤和能源浪费的有效办法，同时居住为城市街区提供安全的生活空间。城市综合体的开发应为了节省时间和其他各类资源，完成综合体的聚合效应，满足了城市其他阶层人士的居住需求。酒店酒店是综合体中最赢利的项目，它为综合体提供流动的“居住”人口和活动的人，并提供娱乐设施和夜间服务，24小时的服务使项目保持持久的繁荣并增加其活力。商务商务是现代城市的主要功能，操纵着城市大部分资金流和物流方向。一个区域空间能否提供充分、便捷的商务空间，决定着这一区域的城市地位和功能。城市综合体应用高规格空间满足不同企业的商务需求。商业商业零售与人们的日常生活最密切，形成城市范围的市场并吸引和支持其他功能。零售更主要的是提供生活性、愉快性和丰富性，以满足人们的多样化选择，并形成热闹繁荣的街区。能够充分满足各类阶层的消费需求。1、功能构成商业商务酒店居住

作用

相互关系

提升整体档次的有力手段标志性（尤其是对外地和外籍人士）

实现较高的销售价格保持物业形象

外向性较强的组成部分可以塑造与其他项目较大的差异

保证开发企业现金流的来源满足中长期居住者需求

商业为写字间、酒店和公寓提供配套

酒店为公寓提供共享的服务和配套设施

写字间为商业、酒店和公寓带来潜在客户写字间与酒店可共享大堂

公寓为商业提供客源选址特点业态组合类型商圈范围代表项目城市购物中心核心商圈3公里次级商圈6公里三级商圈40公里城市中心区域10万平米以上香港ifc北京东方广场购物中心类型主力店购物60-70%餐饮10-20%休闲娱乐15-20%3-5个主力店主力店面积占比40-60%区域购物中心区域中心5-8万平米北京万达广场深圳花园城购物60-70%餐饮15-25%休闲娱乐10-15%2-3个主力店主力店面积占比40-60%邻里购物中心社区中心不超过4万平米伊藤洋华堂华润万佳购物70-80%餐饮10-15%休闲娱乐3-5%服务5%1-2个主力店主力店面积占比40-60%能量中心郊区4-10万平米北京金源茂购物80-95%餐饮10-20%3以上个主力店主力店面积占比70-90%生活方式购物中心上海新天地美国COCOWALK0-2个主力店主力店面积占比0-50%核心商圈3公里次级商圈6公里三级商圈10公里核心商圈1公里次级商圈3公里核心商圈3公里次级商圈6公里三级商圈20公里核心商圈1公里次级商圈3公里高档住宅区附近自然条件优越1-5万平米购物30-40%餐饮30-40%休闲娱乐30-40%选址服务配套类型建筑特点租户特点顶级写字楼建筑品质一流顶级装修通常为5万平米以上商务核心区域知名大型跨国公司金融机构甲级写字楼商务区或区域中心建筑标准有所落后中档装修1万平米左右乙级写字楼中小型私营企业为主丙级写字楼建筑标准陈旧普通装修小于1万平米小型私营企业写字楼类型市区市区大中型各类企业、机构设施设备建筑品质优良高档装修通常2-5万平米有商务中心、高档餐厅、大型会议厅、休闲设施地上／地下停车位充足有商务中心、高档餐厅、大型会议厅、休闲设施地上／地下停车位充足有部分商务配套有地上／地下停车位几乎没有服务配套品牌高效中央空调系统智能化楼宇自控系统先进的数据通信品牌高效中央空调系统智能化楼宇自控系统先进的数据通信有中央空调系统有楼宇自控系统无综合布线无中央空调系统无楼宇自控系统无综合布线选址经营特点酒店类型目标客户代表项目商务酒店以公务出差的旅客为主，包含境外游客城市中心商务区区域中心除各类客房齐备之外通常配备有大型餐厅、会议室、歌舞厅、商务中心等综合配套设施满足客人商务相关需求设施设备通常采用较高标准香格里拉洲际酒店经济型酒店商业中心附近选址灵活国内游客及中小企业商务差旅客人为主团体会议及会展服务接待为主会议/会展酒店北京九华山庄五洲大酒店旅游度假酒店景区游客接待为主；季节性明显三亚天域酒店酒店类型市区或郊区远郊或旅游风景区以满足住宿的基本需求为主，较少其他服务配套功能，价格实惠通常以品牌连锁形式经营在一般商务酒店基础上，强化会议／会展的设施建设与相关服务建设有多个不同规模的会议厅；及更加丰富的休闲娱乐设施如家快捷具有完善的休闲娱乐设施突出个性化服务；创造放松环境酒店建设强调与自然环境的结合选址特点目标客户住宅类型产品特点代表开发商普通住宅大众消费者具备基本生活配套的市区或郊区户内各功能房间完善；户型以２居以上为主一般为毛坯房配套以停车场及公共广场为主万科商住楼商务区域投资者中小企业主既可居住又可办公；部分没有厨房功能强调商务中心、餐饮功能配套毛坯房为主ＳＯＨＯ住宅类型选址特点目标客户公寓类型产品特点代表开发商投资者高收入白领普通公寓酒店式公寓投资者高级经理人外籍人士雅诗阁集团商业繁华区域商业繁华区域户内设施设备完善，通常配备高档家具电器星级装修，尤其是公共区域提供房间清洁，衣物送洗等酒店式服务通常设有会所，提供餐饮、康体等配套服务户内各功能房间完善；一居小户型比例较大精装修一般设有大堂公寓类型--空间特点超大空间尺度

城市综合体是与城市规模相匹配，与现代化城市主干道相联系的，因此室外空间尺度巨大，一般均具有容纳超大建筑群体和众多的生活空间。由于建筑规模和尺度的扩张，建筑的室内空间也相对较大，一方面与室外的巨形空间和尺度协调，另一方面则与功能的多样相匹配，成为多功能的聚集焦点。

通道树型交通体系

通过地下层、地下夹层、天桥层的有机规划，将建筑群体的地下或地上的交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系，组成一套完善的“通道树型”（AccessTree）体系。这种交通系统形态打破了传统街道单一层面的概念，形成丰富多变的立体街道交通空间。

现代城市景观设计

应用现代城市设计、环境与行为理论进行景观与环境设计是城市综合体的重要特征。运用对建筑群体的深度表现打破传统建筑立面概念，通过标志物、小品、街道家具、植栽、铺装、照明等手段形成丰富的景观与宜人的环境。使建筑群体成为景观的主体，同时又承载着城市文明与经济发展的历史责任。地标式的城市建筑城市综合体一个显著特点就是均在所在城市矗立了地标式建筑。城市综合体是发生在街区层次上的开发现象，常为多街区综合，城市街道也参与到城市综合体的运作中城市关系三大选址标准项目所在位置为城市核心区有人流和消费基础项目位于城市中心，是城市经济新增长点位于新开发区。必须有营造园林景观的基础

大型城市综合体必须有大面积的绿化作为其营造园林景观的基础。必须具有交通便捷的区位优势

城市综合体与城市的经济有着密切的联系，这一切都需要与城市其他区域之间有快速便捷的交通网络做纽带，保证在综合体内的办公人员出行的便利性。最好位于地铁站或交通便利位置。

交通的便利将为城市综合体项目带来大量的人流和物流，特别是为零售提供持续不断的人流，保证所有资源使用的最大化。必须营造齐备的生活系统

为满足城市精英阶层的居住、消费、休闲、娱乐、社交多种形态的高品质生活需求，大型城市综合体建筑必须拥有齐备的生活系统，其中必须具备一定规模的大型购物中心、五星级酒店和国际化写字楼。三、案例分析：1、来福士广场2、三里屯soho3、东京中城4、洛克菲勒中心5、时代天街6、深圳万象城1、来福士广场—北京位于东直门内大街和北京二环交汇处。该场所地处北京商业中心的核心区域，坐落于北京最为繁华的十字路口之一。整个建筑设计流畅、构思精巧、表达清晰。整体建筑被分为四大部分：零售裙楼、住宅公寓、北京雅诗阁酒店式公寓和商用写字楼。尽享白日光照的零售裙楼以及中庭玻璃结构的“水晶莲”成为来福士广场的亮点，伴以写字楼大厅的格纹状玻璃屋顶彰显其大气恢弘，同时也完美地兑现了关于设计和建造达到绝佳效果的承诺。经济喝技术欢指标敬：项目路占地叶面积刷：1468涉5㎡总建证筑面泄积：14碗61访22框㎡地上建见筑面积颠：976掀38㎡办公梅楼：391钓28㎡（40蜜%）零售商场现：2981要3㎡（30害%，含地下钻一层：7754消㎡）服务公柳寓：267瘦65㎡（27%，高档世公寓和芝酒店式傅公寓）会所面积厅：19夜13湿㎡（2%）附属用占房及停私车场：48吴24老9㎡（610个停车劫位）标准层建忘筑面积：23酷03吸㎡建筑控耳制高度婆：90m容积率（地上链部分）界：6.6普通公寓曲：避免种项目悄东侧弦城市于快速负道路惧的噪秆声和饥光线顽影响何，布员置在伙基地偏西侧梢城市调支路留一侧会。酒店式俘公寓：结合消划费者特征坐，东侧为悠短时间居贤住，对噪驼声和光线络影响要求番相对较低旱。通过布炎局楼电梯求和辅助用怠房、人行忍景观道等吴尽量减低散不利因素璃的影响程些度。会所：项目南侧坦位于两栋浇公寓之间矮，方便公亡寓用户使鼓用，同时翻可以对外招经营。5A级写币字楼随：位于项目包北侧，在矮商场入口兴部分转向45度，圆与城惯市道旷路路划口留呢下充芹足的盖缓冲触空间赵，形源成购反物中牲心形且象入掌口广磨场。购物中心螺：作为三稻栋塔楼挡的裙楼申，将项擦目核心抱，巧妙惭连接项召目各部摩分。人行比景观掘道：位于购掠物中心携东侧，棉与基地凭东侧快表速路相县邻。保另证了商怎业裙房陈面向城葛市主道属路方向圾形成完确整的、董纯粹的瞎商业展阀示面；姻变化的窃景观造元型提供穷丰富的避休闲空帮间，引颜导人流享至东北过角入口恒广场（货购物中喇心主入船口）。入口广场麦：布置与戚基地东致北角，裙作为项掩目的形础象展示岗，成为低吸引人胶流的时抢尚地标细。停车携场：项目模不设栽置地岔面停拆车，当设地窄下停留车场流。地摄下停使车场设出入昨口位背于车鬼流人卵流相润对较真少的道基地胞西侧洲、南烦侧的道城市梦次道陷路。高层单鹿体：布置在利商场外岗侧，满处足高层给建筑防放火规范溜的同时比为商场做中庭空晌间形成膏有利条劣件。普勉通公寓添与酒店年式公寓狂俯视呈杠交错状秀，并且蜜略微倾酬斜以摄砍取更多身光线及肢与邻近的办公颠楼之间展保持最缎大的距钟离。2、三霉里屯so池ho区位：三里屯SO肆HO位于阔北京筹市朝柏阳区蹲工体崇北路新南侧测，南桐三里屈屯路伞路西厚，为搞三里镰屯商造业区宜核心略地段饲的商凡业、左办公穿、居违住综袋合社问区。三里屯soho经济技术仍指标：占地面积企：5.庭1万平方米建筑面填积：46.6万平成方米锹，其猴中地水上约31.越6万平柜方米孩，地拐下约15万平蔑方米受；容积咳率：6.2各业态面红积：商业掌：约12.8万平胸米（B1身-4层，局并部5层）办公框：10.2万平佳米（号共5栋，5-2具4层）公寓成：12忙.0万平米（贷共4栋，5-28层）建筑高孤度：97米建筑层数蝇：地上：地锁上（最高饺）28层；地下：4层装修巧：公机寓及身写字守楼均躁为精滤装修车位：地意下二、三抱、四层，潮地面55辆，兵地下郑停2362辆，佣共计24务17辆各种功能罩规模：商业约12.裕8万平米受，占37%办公10差.2万平番米，钓占29%公寓12.所0万平米晨，占34穿%项目规划布私局：三里券屯SOHO是三里屯逝商业区核仍心地段的煎商业、办裕公、居住外综合社区侵。.由5个购窑物中腐心、5栋写逝字楼钻和4栋公寓令楼组成订。三里屯soh拥o平面图A.4栋公寓楼坐落在项袜目用地的坑南侧，这凉里的日照埋条件非常丈理想，安赢静适于居串住；B.5栋写字技楼坐落在德项目用熊地的北绕侧，这治里与主昂要街道闹的联系沸十分便则捷。公梁寓楼和沫写字楼张的入口姨贴近生道机勃勃弟的周围为环境，杠与此同勺时，又魄使上部革的工作非和生活抛具有独崇立的空觉间和私摇密性。玻写字楼阔的大厅卖位于首努层，使热商业活密动和工伏作环境枝融合在雹一起，够产生互烟补、增临效的作拾用。C.5个购防物中厚心在地上由散天桥连接歪，地下由薪下沉式广承场连通，婶其组成的呈一条商业疗步行街经笑过精心的沸绿化后完岂美地贯穿杨于整个项贼目。内部交掠通体系紫：开放摇式设宝计，纸整个拴项目挠没有悬任何握围墙齐，目唐的是心和城串市融期合；遇开辟其众多贪街道舌，让冈人自查由游球逛，手为整局个社摔区注把入活赴力。商业特切征位于地尝下一层巴至地上秀四层（歌局部五义层）的凡零售商仇业由5个不同规亡模的商营业板织块组集成。2.在下沉步犬行街和花喜园的南端滋，有一个小型广场为本项目的心持脏，也透将成为猪吸引商惩业人流成的一个任“目的黎地”。3.在拥特有不拐同经赴营主浓题的值商业徒板块青下面典，地缓下一厉层的居大商除业区削是始踢终贯通的。在商场犬的外部每，特别抚是面对距下沉花默园的一携侧，二康层和三瞎层设置施了室外落平台，泪这些平搁台通过具台阶和得桥彼此豪连接起合来。5.不论布局闻还是流线喉设计都充度满动感，店铺炕排列紧根密，每睛个商铺眠的临街务设计（恩临内廊甚和临外沸街）使购整个商赤业区域刘规避了附死角商不铺，更各便于商静业人流易的穿行局和消费销。6.这里不仅坝提供完备迫的商业设鼠施，更重张要的，这狮里将是一扑个供市民阔享受生活岔、休息和焦会见朋友党的“场所骑”。整体景体观环境絮：九幢形状辅有机协调于的超高层侧建筑汇聚紫在一起，谊形成了一皱种“未来大峡僻谷”的自蚕然意山境。浅在这算个大剖峡谷轻中，奏本来委应该逝是具辞有阳箩刚之稠气的温超高爱层建努筑一劣下子缴变成色了山皱谷，律突然腰间变绍成了劈燕阴柔锁的女棍性，返这种悬融解哨展现煌给了慨我们杠从未裙见过末的“市中剂心VS自然”的风景。3、东犬京中比城（Toky询oMi互dtow买n）Tok榜yo邮Mid垄tow楚n(东京风中城)以纽约曼挣哈顿Midt反own为蓝本香，距六象本木80衡0米处，东睬京六本木点防卫厅旧贝址上新建挎的复合型规商业建筑依群;占地约10万平饶米，啦由6栋建筑仰构成，辜汇集了售各种各端样的商凡店、餐印馆、写背字间、野饭店、幸高级租喘赁式公调寓、美戴术馆等令设施；2005年，以三狠井不动产野为首的六旨家公司中秋标，总影投资34亿美旬元，200夹7年3月正果式开鸦业。由负责签重建新牵美国世湾贸的SOM担当主宰要设计宫城中央公园涉外商圈金融中心CB毅D羽田机图场千代田区日本归的政犯治、子经济娱中心转。天皇住所份、日本国肺会、最高土裁判所、荒靖国神社与中晒央省预厅皆区位于唯千代扑田区彼内；福日本辣诸多先著名沫公司始的本序社，剑电器恼街秋充叶原蜘等也洒在该讯区。港区聚集40多个外国大场使馆、国泼际气归氛浓炼厚。阴商务漆街，常酒吧隙云集摇的六本木，高级醉住宅街烟，高级搭商店街颤，大型及复合都蚁市地带六本木新庭城、东京行中城和汐留SI肿O-亲SI环TE，日庆本第铲一高东京铁劝塔位于复此区创内。中央藏区处于役东京误的中馆心地着，日醒本经塘济、洽信息坟、商徒业中芽心。计日本乖银行厌、东安京证躬券交殃易所仰，银座、大箭型布设庄、膨百货阳公司望总社舱聚集塘的日本揉桥、以鱼货市岔场闻名的刷筑地等皆脊位于本区绍。新宿日本最著剖名的繁华爷商业区，械超高层建丹筑云集，茶区内含东京都厅、诸多庄大型企枕业总社泰、百货胞公司、犁商店街驻、高岛屋时沫代广场等，闻名破海外的红洁灯区歌舞伎町亦位于新坦宿。羽田裙机场1931年启用，杨是全日本当最大规模致的机场，伪目前在机肃场起降的恢航班大多蓝都以国内洞线为主，李国际线航壮班则在成句田国际机音场起降，赛但皇族、匙阁僚所乘坐猾的行政仰专机、国宾外游、到虹访等的专填用机、特耕别机的起详降，全部递都在羽田短机场进行想。东京都格漏局与项目波位置东京穗中城办公课部分许多乖企业容都将飘总部妹迁往过东京疫中城咏，包裤括US杏EN、日跑本雅返虎、粪富士吴软片殿、富聋士全挨录、Go还od移wi娘ll肺G泳ro校up、游船戏制医作公第司Kona待miC稠orp.等，Ya蓬ho咳o舰Ja号pa赌n已在东恳京中城穴租下了10层楼；目前所时有办公公空间已胃全部租圣出，候屿补想要眯进驻的声企业高拴达百家拖以上。商业部牵分堪称东京赠拥有最大环片绿地的限购物商圈管，包括Isse沉yMi津yake蚀Ple朝ats载Plea猎se在内的高衣档专卖商想店已纷纷浸进驻东京乔中城的商诊店区。还贼有包括服混饰精品及裂餐厅的13矩2家店拥铺，办预计傅一年柏将吸脾引30省00万游梁客，营业塔额将吧达到300亿日元(约合20亿元人既民币)。酒店部肉分东京第愧一家丽然嘉酒店(Rit象z-Ca斑rlto珠n)占据了主疲楼最上面朴的9层楼住，24贫8间房间凯拥有50平米以上鲜的宽敞空脊间，位于店最高楼层颂的顶级套奇房约30棒0平米宾，一减晚叫践价近2万美忠元，饭焦店最躲便宜丑的套树房也察要600美金以上，3月30日开业历至今，全面客主满，一肝房难求。公寓部类分由青木淳感（LV银座店、兽表參道店雨的御用設铜計師）负铃责设计的俊长期租用仁高级住宅(Oa记kwo巧od从Pre纯mie廉rT双oky妄oM闷idt笨own沉)，月租犁金以$S4.新6万为起价。地区计圆划面积谢：约10珍2,四00半0m2计划悲对象戏地区顾面积币：约78,4律00m2总建设面桂积：约56口9,众00腰0m2办公裳室：姿约33掉0,乏00俘0m2住宅：币约111虫,00减0m2（约53逃0间）饭店：贤约48,滴000前m2（约250间）商业空间召：约57,迹000序m2其他：23,0纲00m2东京俱中城佳内设浩有饭大店、尿住宅肺、办顽公室鲜、商跨业与民文化钥空间回、医圆院、松公园争等多挣种设棍施。瓣主要典的设抓施是木位于颜中城权大厦宵高层郑（45～53楼）的捏饭店“东京丽管嘉酒店”（Th稿e距Ri峰tz丹-C膝ar兰lt密on全T玻ok季yo）和从别匪处搬迁进棒来的“三得饿利美术悟馆”。空间布责局公园与艺捐术馆办公漆楼商业美术馆To室we元r：酒吩店+办公Pa忘rk由si妻de：酒店岂式公寓桧町公园+中庭倡花园Fro硬nt：办公Ea画st：办岸公+高级公寓Wes哄t：租赁责公寓Pla慕za：广脉场Gal税ler魂ia：商业滔街21糟/2抵1螺De倘si烧gn元S廉ig墨ht：艺术才机构东京中城脾作为大型猾城市综合迁体开发，魂在同类项声目的开发拢和实践中块做出了有羞益的尝试情：项目在立陕项之初即野确立引入恳国际顶级武酒店，树竖立项目的贝价值标杆眼，为项目圈的租售公幻玉寓提供物拒业附加的挑同时，提嫩升了项目管商业的价仗值；项目率先国确定了写丸字楼的进钟驻企业，初提升了市魄场信心，绝为项目凝绞聚高端商娃务氛围；随后确定芽的住宅产塔品形式和闲运作方式错圈定了常金驻人群的侨圈层，奠卖定了良好奏的招商基磨础；商业品牌煌公布和商码街开业提担升项目价愿值。4、洛克菲窝勒中心(Ro划ck昼ef黎el厨le爬r劈燕Ce族nt图er)洛克菲锦勒中心找位于美秩国纽约石最繁华霜的商贸醋金融中娱心—曼越哈顿岛摔中部，闯占地8某.9公魔顷，共暗有建筑多19座欲，总建糠筑面积环74万股平方米速，容积突率达1兽8。每天废在这浩里上触班的犯总人召数达倘65忙00壤0人袭，空壶间构无图生成动，朴环境谈外部扬富于岗变化蕉，中下心布佛局上椒同时紧满足个了城运市景原观和害人们科进行牲商业艰、文扫化娱码乐活食动的退需要沉。第五大道第六大道RCA大楼下沉广场步行街国际大厦英国馆法国馆国际大厦美联社大楼无线电音乐厅REO大厦洛克菲勒广场道50街51街49街48街西蒙和舒斯特大厦广场10号时代生活大厦功能构请成：洛克菲勒骂中心一直央被视为美让国现代商贪业文明的犬象征，许号多全球性汽公司像美恨国在线、时代迎华纳演、G太E、楼ＮＢ门Ｃ新排闻网彼、以爹及全描世界猎最大悦的新妻闻中宁心—亚美联棋社等续都在菌这里勿设总槽部，零银行丽、金掘融机湾构林业立。建筑设施既完善，具单备餐厅，倍药店，银埋行、购物宏中心、电堆影院、美晃术馆、学慈校等所有埋的城市功群能。第五大凯道：闻名遐仓迩的第优五大道仔可算得凡上是流给行时尚灶的同义炊词，世僻界当红赔商品，填特色的盖橱窗设状计，著严名的大剖都会博蠢物馆都则在这条兵街上，输成为全冻世界最关具魅力虹的街区趴。地下专空间丢：洛克替菲勒撑中心艘前的篇下沉驾式广反场与让中心忍其他暮建筑仔的地猾下商录场、电剧场呈及第荡五大慨道相胸连通耐。如交此的净设计马制造针了人塔行流逢动的贵空间塌，让旅一天旁超过略25责万的湖人潮垂在此礼穿梭屯无虞皆。下沉绘广场易：广场肆虽然罩规模面较小湿，但谅使用浇效率铺却很扯高，米在夏遇季是离露天群咖啡药吧、宜酒吧台，冬子天则剃是倍姨受欢朱迎的裳滑冰售场，洒环绕流广场末的地笋下层喘里均蹈设高部级餐蜂馆，封就餐敲的游酸人可金透过撕落地幸大玻拔璃窗羞看到乏广场连上进不行的听各种检活动删。洛克菲勒炸中心在纽诉约人心目侧中有着极酒高的地位坚，成为了混纽约的城誉市符号而且是界美国财认富和文恩化的象对征，也河是超级赔都市的警图腾物切。在纽含约，脏从什恭么时星候开桥始意铃味着称进入导圣诞银节？液回厅答是负：每屯年11月30日晚况，从硬洛克踢菲勒排中心眉进行况圣诞粘树点幕灯仪瓣式以泼后开室始。从19归31年开始软，洛克尸菲勒中款心就成桃为纽约政圣诞节趋欢乐的股中心“在大萧嚼条最低迷掏的时候为鼻成千上万旺的纽约人澡提供了就态业机会。矛”这让潜洛克菲勒腰赢得了工酿会和媒体倒的公开尊持敬5、时材代天核街区位：本项穴目用稠地区受域位阳于重通庆主酷城渝腰中半狭岛中讯心区榨，拥街有先朋天的注交通希优势捎及得晨天独荷厚的拜地域贼生活化气息垦。所建处的应大坪第商圈滋为渝来中的言商业寇副中界心，毒同时祥与各霸大商拆圈保沸持距如离上汪的独衡立性朴，拥遍有便拔捷的廊交通下通达启性。斯周边驳消费各支撑肉强劲致，用靠地形驾的商筒圈可稀覆盖血沙坪胞坝、暖江北森、杨映家坪关、解墙放碑救商圈暂所围仓合形讽成的侧城市摘中心前区，乘能有鸟利消乎化五该商圈必周边候的消予费力裂量，芦实现念各商嘉圈的沫均质遮划分岭。同订时规购避同忆质化掏竞争胁，形畏成新舱型商油业中键心。交通：基地周溜围，网字路交错嗽，可以疑通过长际江一路絮到达渝僻中各区按域，通唯过长江汁二路到弱达杨家贫坪及南盟坪区域萝。周边辜轻轨二搜号线及塘规划地扯铁一号无线站点浇均设在贷项目周占边200米内本宾项目三激横二纵欧，3个轻轨贩站组成俗的核心状道路体绑系，便增于到达号各个区柳域，具赚备大型项城市综夺合体建玻设的基锹础。经济技术愿指标：占地面积插：196陈875平方米建筑面味积：1308胆000平方米喜，其中：地上约91万平方米猜，地下祥约39.如8万平方贷米；容积磁率：4.脉62绿地率：20极%建筑密度假：56.8都5%停车位：地下停72伴06辆，舱共计72泛74辆各业态面良积：商业死：54.3万平船米（41压.5臭%）办公雁：40万平米胜（30.打8%）住宅：14浴.4万平米暂（11%）其他：22.1万平方米晕（16.唱7%）功能宏能构蛙成：项目包涌括了精品住宅、大雾型购物中蔑心、精品甩商业步行猴街、国际捷品牌专营麦店、休闲杜娱乐中心刮、创意SOHO办公空间允、甲级写胞字楼、星未级酒店、汽城市广场裳等，以多罪元化的组余成浓缩城羡市机能。商业部垫分：作为商务塑办公的裙桐楼部分，另将整个地甩块的各种粒功能有效泥联系在一眯起。商业深部分通过台商业街、构一站式购踩物中心与习开放式文择化商业区蜡多种形式峰，为项目井适用人群锤提供多样牺的消费体帜验方式。广场与疲街道部刷分：商业街芽作为线肥性的开叛放空间誉，成为侧串联项柜目南北兽的重要乌方式，宝并结合烦两侧商斧业形成要完整的作商业结瞧构。广悉场与公劝园作为湾两大功流能块的伯连接体他与缓冲革部分，求实现了遍城市综演合体不辜同功能毛部分的翁合理组婚织。精品住渣宅：位于整个饮项目西侧蛾，可实现吹与周边居若住区共用饭配套设施娱，同时通罗过住区公唉园与东侧由商业、商疑务区域形俱成较好的桂隔离，形闪成较好的言私密性。商务办虫公：主要接分布能在项阀目的看东侧秩与南侄侧，怀与商串业卖派场结劣合设辨置，逼通过剃项目钢的车哗行交泰通系投统，通使商术务办稠公与春商业逃卖场偏能够翁形成枝各自佩独立机的出猴入口园，实畅现了逐人流扛的合惊理区诵分。6、深牧圳万撑象城华润·万象坦城位木于深谱圳市盈罗湖姓金融忧商务甩中心最区，鞋地处疾深圳形市东盘西贯饺通的丑两条胡主干箱道深浆南大勿道和壳滨河州大道浅之间颂，与漠“地正王大舅厦”千隔深坚南大积道相炎望，出交通没便利滩。是脱集零盖售、傅餐饮病、娱异乐、论办公可、酒蓬店、饮居住监等诸誉多功接能为君一体嫌的城样市综读合体瓜，总蚊建筑俭面积55万平方米态，包括5A甲级写逮字楼华束润中心英，超大杀规模室罢内购物梅娱乐中婶心万象欠城，君之悦酒店捆、酒店祸式公寓浓、国际猾商业休迅闲广场浊和高尚渡住宅。住宅塔楼君悦酒意店万象城华润中心地王大厦万象城虫区位深南锅大道滨河大愚道华润大云厦：国岭际标准5A级写字伯楼，共29层，办公琴面积约4.窃2万平方米犯，目前已岭有包括汇捎丰银行、肢荷兰银行膝、家乐福菠、雅培制很药、美国狱百思买、型日本财险邪等公司进扶驻。万象城：妹总建筑面县积18祝.8万平方待米，拥缎有六层歉商业楼歇面，30艳0多个踏大小珍不一欺、功酿能各慰异的赌独立违店铺秘，它响整合弯了百摇货公丑司、斥国际萍品牌渗旗舰茶店、载时尚饰精品套店、济美食棍广场守、奥若运标守准室哄内溜肾冰场护、多权厅电断影院盼，为孤市民犁及游诵客提啦供一场站式波购物乓、休守闲、承餐饮捞、娱腾乐服耳务君悦盈酒店坛：由站美国傲凯悦甩酒店肝管理版集团碑管理犹的深割圳君狡悦酒驾店是潮中国元第四灵座君知悦酒卷店。住宅项画目：由3栋49层的塔楼招组成，楼付高约160米，盼总建机筑面印积约11万平想方米才，总兄户数收近800户整个郑建设申项目且分区寇分期色进行争，一愧期包座括北疮区的办公大士厦和中掘区的购自物中心按，两者绣通过地迹下一层及地上差二三层的冠廊桥连接沃。二期项柿目为南剃区的购处物商场深，公寓示和酒店喷，中区与南区冤通过廊桥驾联通了室坟内、室外螺二层购物空间同。整个购物妄中心只有停一条主动诞线，无次颈要通道，压所有店面勉分布在动糕线两边，产避免了商缺场死角的叔出现；平面废动线巨设计侵流畅篇，在竭立体货动线写设计向上从产多个膝楼层燃直接拖导入鼠人流汉；冬立体逝动线舱设计爷减少悦了楼设层之谁间的笑租金群差距派；内外部批交通合皇理，卸绣货区安短排在店飞面的后穗部，通究过货梯胖直接进举入店伙面的货蛇物区，迁真正做的到人车徐分流、夸人货分源流；四、结搬论要点亿：1、指洗标控兰制体且系2、交通切流线设麻计（点与慕线）3、功伍能组公织（面壤）一、指妖标控制郑体系1、指标蓄控制体沫系主要睬指综合岂体中各他业态的毙组合，搜业态组孝合就是旬商业地办产项目间根据自己雨的定搅位确严定商帅业业辜态的战种类弱，每妻种业袍态在堆其中怨的分仔布状配况以烤及各千成分报组合迫配比主要涉无及到以谅下的两析个方面窜：2、影拜响城世市综酿合体纽奉业态舟选择环及组算合比间例的净因素透：经济因素购物中惧心：集购物合、休闲娱凤乐为一体纷的一站式交消费场所预，通过其币强大的辐五射作用成撤为聚集人圣人气的保骨障。同时爷，依靠承摘租收益获跑取长期稳被定的现金桂流，在达杂到一定条榴件后，进里行资产打嘱包上市融电资，作为获缓解企业交资金压力办的手段。酒店：城翠市综恨合体议的重考要盈归利物访业，例其增跑加了猾流动抖居住或人口棋的贡况献，哀且通足过夜哨间服话务，搂延续刃城市漠活力洪。写字楼：高饲端商匀务人炎群的池工作砌场所驼，为孝购物隆中心遣和公沾寓提次供了告众多吧潜在什的客烈户。住宅：城拌市综旁合体驻的最去基础耀组成趟成分道，在筐实现趣项目掘快速世变现浩的同旬时，漏为购祖物中援心提四供最后稳定不的消掀费群胞体。业态选镰择：项梳目涵盖街哪些功篮能业态配比确睁定：各善业态在虽项目中溪所占的都比例及狼每种业菌态个品剩牌数量火是多少1）城市霜经济水榆平2)开发商实摆力3)各业渴态自旅身特汁点及团相互氧关系政策因素城市综合难体作为城铲市系统的欺而一个子工系统，其扰发展必须躲与城市的挖整体发展法规划相一致察由于僵我国抖行政蚁权力耻对于通社会莫经济弯活动依的干听预能继动性车较强夹，政妹府能首通过众相关享的政遵策左右榴产业哈活动舒的集拢聚、炒基础熟设施枪的布在置、华土地全使用学性质离等，仁能够彩和大绑程度遇上影嚷响城理市综合体谱的开发独，进而港影响到丽城市综屠合体的披功能定川位区位因素城市植综合仓体所德包含续的各颗种功伟能具望有不蹈尽相捡同的俩规律关和选闷址要鬼求，疏不同夫的区射位条嚷件下，适合娱开发的功卫能种类及穗规模有很览大的差异惩，从而会逢产生不同背的功能定考位模式1、城市抄综合体谁的区位2、周边环风境3、交通殿因素二、交通酸流线设计内容福：与城市交距通相衔接拘的综合体杂过度交通孟系统综合体内盛部人流动导线结构综合自体内秒客用蓬车流诸动线皱结构综合体推内货运叛动线结慰构综合体陆内废弃茫物动线畏结构员工通土道原则做：能够容毙纳足够牧的人流享流量给予顾客嫂以足够的闹便利性商家粒所需工要的哈人流踢流向商品鹊及其旧他各行类固防体货序物的泼运输恋、仓