秀山花园项目策划报告

目录1绪论 31.1工程提出背景 32宏观环境的现状及开展趋势 42.1全国宏观环境现状及趋势 42.2陕西省宏观环境现状及趋势 52.3镇安县宏观环境现状及趋势 72.3.1镇安县宏观经济状况 72.3.2镇安城市开展趋势 83房地产市场现状及开展趋势 93.1全国房地产市场现状及趋势 93.2陕西省房地产市场现状及趋势 113.3镇安房地产市场现状及趋势 114工程分析 134.1工程区位分析 134.1.1镇安县根本概况 134.1.2地块区位分析 134.2竞争工程分析 144.3SWOT分析 144.3.1工程优势 144.3.2工程劣势 154.3.3工程时机 154.3.4工程威胁 155目标客户分析 165.1目标客户年龄 165.2置业状况分析 165.3家庭结构分析 165.4职业背景分析 165.5重点目标客户 166工程定位 186.1工程总体定位 186.2户型面积定位 186.3工程价格定位 196.3.1定价原那么 196.3.2定价分析 206.4工程主题定位 216.5工程形象定位 217规划方案建议 237.1整体布局规划 237.2建筑风格规划 237.3户型设计建议 247.4车位规划建议 257.5景观与绿化规划 257.6生活配套规划 267.7物业管理建议 277.8小区智能化规划 288资源整合策略 299销售进度策略 3110工程价格策略 3410.1定价总体方针 3410.2别墅工程价格策略 3510.3多层、小高层价格策略 3511阶段推广策略 3711.1蓄势待发期 3711.2内部认购期 3711.3开盘热销期 3711.4持续推广期 3811.5尾盘清理期 3812工程促销策略 3912.1阶段促销策略 3912.2工程形象促销 4212.3工程促销创新 4413躲避市场风险策略 4514推广费用预算 4715结论 48参考文献 491绪论1.1工程提出背景〔1〕中国政府实施西部大开发的划时代战略；〔2〕根据?镇安县2006-2021突破开展实施方案?，“山水园林型旅游山城〞概念提出；〔3〕镇安县城市建设实行加大城市设施建设，改善居住环境；〔4〕“十一五〞开展规划开发新的经济增长点，促进县域经济开展；1.2工程概况〔1〕地理位置秀山花园工程位于废弃的老镇安县水泥厂区，镇安县新老城区结合部，紧邻火车站，毗邻二中，背靠绣屏公园，近观镇安河，依山傍水，环境幽雅；周边有镇安县职业中学、永乐中学、城关小学、幼儿园、田园酒店、丰都酒店。该地块所在地理位置极为优越，工程周边环境使该区域呈现出极佳人居的气氛。〔2〕建设条件本工程总占地面积106亩，工程地块形状呈不规那么形状，位于镇安县东南角。〔3〕开发商介绍陕西秀山集团初创于70年代生产水泥国有企业，2003年开始股份制改革，改革后集团公司飞速开展，目前旗下有年产量60万吨的水泥公司、房地产开发公司、建工公司、装饰公司等10余家公司。秀山集团秉承“标准做事，诚信做人，奋勇拼搏〞的企业精神，现在已成为镇安的大型龙头企业。秀山集团顺应开展的需要，2006年组建了万千诚房地产开发公司。为镇安房地产市场的标准、繁荣与开展注入了新的活力，他们的进入将推动和提升镇安房地产市场的整体水平。本工程作为房地产公司的第一个开发工程，在开发产品的时候，必将注重公司形象的建立和公司品牌的树立，同时，为公司以后的开展，打下良好的根底。2宏观环境的现状及开展趋势2.1全国宏观环境现状及趋势〔1〕全国宏观环境现状经初步核算，全年国内生产总值182321亿元，比上年增长9.9%。其中，第一产业增加值22718亿元，增长5.2%；第二产业增加值86208亿元，增长11.4%；第三产业增加值73395亿元，增长9.6%。第一、第二和第三产业增加值占国内生产总值的比重分别为12.4%、47.3%和40.3%。图2.1“十五〞时期国内生产总值与增长速度全年房地产开发投资15759亿元，比上年增长19.8%。商品房竣工面积48793万平方米，增长14.9%。商品房销售额18080亿元。其中，现房销售额占35.5%，期房占64.5%。全国居民消费价格总水平比上年上涨1.8%，其中效劳价格上涨3.3%。商品零售价格上涨0.8%。工业品出厂价格上涨4.9%。原材料、燃料、动力购进价格上涨8.3%。固定资产投资价格上涨1.6%。农产品生产价格上涨1.4%。70个大中城市房屋销售价格上涨7.6%。以上数据显示，全国生产总值、固定投资和居民消费水平等经济因素都在稳步增长。因此可以说在过去的2005年，国家在宏观调控方面取得了一定成就。而这种利好趋势将对2006年的开展起到推动和支持作用。此外，宏观调控的效应初步显露，从房价、供给、需求这三个方面都可以看出是有成效的。表现在房地产投资增幅继续回落、局部地区需求偏大的状况有所缓解、居民住房消费结构发生积极变化、商品住房平均价格涨幅继续回落、房地产信贷增幅放缓等。〔2〕全国宏观环境趋势1〕现实经济低于潜在经济增长水平，GDP有望增长8.8％

从潜在经济增长能力看，一个经济体的经济潜在增长水平是由自然资源、资本积累、劳动力在数量和质量上的提高以及资本和劳动力等生产要素配置和使用效率决定的。从决定潜力经济增长的几个因素看，2006年，我国资本积累的速度仍将保持较快增长，全要素生产率增长速度不会慢于改革开放以来平均3％的水平，潜在生产能力在9.5％左右，与改革开放26年的潜在增长水平根本接近。因此，国内支持经济增长的供给能力更加宽松，煤电油运的紧张状况将进一步得到改善。综合考虑，2006年中国经济将承接2002年以来的开展势头，继续保持高增长态势，国民经济有望增长8.8％左右，我国的经济增长周期仍处于繁荣阶段。2〕社会总供求关系有所改善，物价水平小幅上升价格总水平的变动是社会总供求平衡状况变化的反映。社会总供求平衡状况变化通常用实际经济增长率与潜在经济增长率的差率来反映。由于我国的生产要素没有在各个部门得到有效均衡的配置，在总体经济供求根本平衡的情况下，一些部门产能过剩的同时伴随着另外一些部门需求过剩，表现在粮食、矿产资源价格大幅度上升，制造业产品价格下跌，但总的看，近年来我国的总体价格上涨比较温和，属于本钱推动型和结构型。2006年，我国加工工业产能过剩的矛盾将进一步加剧，呈现出潜在生产能力大于实际经济增长速度的格局，工业消费品价格根本稳定，总体价格水平不会大幅度上升。同时，也不会出现通货紧缩的局面。从以上方面可以看出,宏观经济开展趋势总体看好，消费品价格根本稳定，宏观经济依旧处于增长阶段，另一方面社会供求关系更加协调。2.2陕西省宏观环境现状及趋势2006年，陕西省国民经济整体上延续去年高速增长的态势，完成生产总值3429.6亿元，同比增长12.1%，与去年同期持平。三次产业表现各异，投资、消费双热，城乡居民收入增长势头稍有回落。〔1〕2006年运行特征分析1〕第三产业增长尤为活泼。陕西省二产与一、三产对经济增长拉动作用之间的差距进一步缩小，其实这种现象在去年已经有所表达，今年那么表现得更为突出。尤其是三产的增长更是让我们眼前一亮，六年增幅第一次突破10%，达11.5%，奉献率由去年36%提升至42%，拉动全省经济增长5个百分点。虽然受季节因素和能源化工工业增速降低的影响，一季度二产增幅减缓有其客观原因，但一产、三产增幅的显著上升仍然给我们释放出极为积极的信号，即二产承当全省经济增长主力军的位置不会改变，但陕西省三次产业开展将更加均衡和协调，经济呈现健康运行的开展势头。产业时间地区生产总值增长第一产业第二产业第三产业增幅奉献率增幅奉献率增幅奉献率06年12.16.63.513.254.911.541.605年12.152.815.561.39.735.9表2.12006年一、二、三产业增幅示意表2〕投资规模持续扩张。一季度陕西省全社会固定资产投资完成251.7亿元，同比增长36.1%，城镇固定资产投资完成224.7亿元，增长40%，分别高出全国平均水平8.4和10个百分点。应该说，对于陕西这样一个欠兴旺省份，投资保持一定速度的增长符合经济运行的内生性要求。另一方面投资健康增长应该建立在产业结构投入合理的根底之上，而从陕西省现在的情况来看，投资的热点还是集中在根底设施建设和能源类投资工程上，制造业投资虽然增速不慢，但总量依然处于绝对弱势。3〕消费保持强劲增长，物价水平上升。进入2006年，陕西省社会消费品零售总额月平均增长超过14%。伴随着全省经济持续稳定增长，价格水平也在稳步上升，持续一年的物价低位运行局面出现了明显变化。一季度居民消费价格和商品零售价格涨幅分别比上年增长1.7%和1.6%。从2006年度陕西省国民经济的各个方面可以明显地看出第三产业开展活泼，投资规模扩张，消费强劲增长等，而社会经济开展的这些趋好因素，对于陕西省房地产业也必将是一个促进。〔2〕2007年经济走势预测根据全省经济运行的最新数据，结合当前形势可对2006年经济走势进行初步测算。1〕陕西省投资、消费共同推动经济增长的合力渐趋增强，2007上半年全省经济将保持目前的增长态势稳定运行。预计上半年全省将完成生产总值1930亿元，比上年同期增长12.3%左右。2007年国家宏观调控力度不会减弱，但政策手段的运用会越来越灵活，越来越市场化。2006年7月28日起央行上调贷款利率0.27个百分点，此举将有利于抑制过度投资，协调投资与消费的关系。综合考虑，预计上半年全省城镇固定资产投资完成938亿元，比上年同期增长33%，高于去年同期。陕西省居民消费近两年来一直保持高于全国平均水平的速度增长，在鼓励消费和扩大内需的大环境下，全省消费需求整体提升的空间仍然很大。2007年陕西省消费品市场上半年将继续保持快速增长。预计上半年全省社会消费品零售额将达770亿元，同比增长14.5%，实际增幅与去年同期根本持平。2〕居民收入快速增长的趋向不明显，稳定增收的根底不牢固。考虑到农村居民收入水平增长缓慢、城镇居民未来收入的不确定性以及就业形势严峻等现象的多重影响，全省居民稳定增收必将是一个长期和渐进的过程。分析近一年来的数据可以看到，全省居民收入增长提速的进程是起伏不定的，反映出陕西省目前尚未建立一整套完善且行之有效的居民增收机制和与之匹配的政策环境。初步预计2007上半年全省城镇居民人均可支配收入将达4738元，同比增长9.1%，农民人均现金收入达1336元，同比增长17.6%。3〕全省物件总水平高于全国平均水平，居民消费物价小幅上涨。鉴于目前全国经济增长和物价水平互相背离的走势越来越明显，对公共产品和效劳价格政策性上调的呼声也越来越强烈，有了这样的预期，虽然上半年物价水平大幅上涨的可能性很小，但温和上升是可以确定的。预计2007上半年全省居民消费价格指数为101.6%，商品零售物价水平将上升1.4%左右。2.3镇安县宏观环境现状及趋势镇安县宏观经济状况〔1〕镇安县生产总值2006年镇安实现全县生产总值16.82亿元，比2000年增长1.25倍；人均生产总值5639元。生产总值年平均增长速度到达12％左右，经济增长速度较快。〔2〕经济结构情况近几年以建材工业、黄金工业、有色金属工业、水电能源工业、绿色食品工业、中药材加工工业为主体的工业体系根本形成。政府预计到2021年，工业增加值占生产总值的比重由“十五〞末的7.7％提高到20％；由工业企业提供的财税总额占地方财政收入的比重由“十五〞末的28.6％提高到60％以上。政府加大固定资产，使镇安经济开展整体进入初步工业化阶段。从以上两方面可以看出，镇安地区经济不管是生产总值还是固定投资，都处于一个增长阶段，其经济形势总体开展良好，经济指标呈稳定开展趋势，预计在2007年以后经济的开展也会保持良好的开展。镇安城市开展趋势〔1〕镇安城市地位与能级不断提升西安自古以来，就是三秦的中心和西北重镇。如今，在西部大开发的推动下，西安的城市地位与能级正在不断提升，而镇安素有西安后花园之称，西安的快速开展也必将带动镇安的开展。〔2〕镇安总体布局镇安县城四面环山，人多地少，县城未来主要东南向县河方向开展、西南向云镇方向开展。〔3〕镇安格局形成镇安县城开展历经的三个阶段：老县城：以前后街附近为界。以十字为中心的杂居时代。新县城：老县城向东西关、西菜园子方向开展。大县城：县河方向，火车站周边与老县城联成一片，形成镇安县城的新格局。〔4〕县城重点规划：城市交通：随着环城路的开通，城市的交通有了很大的改善，新规划在日几山开一条隧道，直接连通新老城区。3房地产市场现状及开展趋势3.1全国房地产市场现状及趋势〔1〕市场供给方面房地产市场供给不够充足，供给结构很不合理进而导致失调。供给结构不合理主要表现在三个方面：一是房地产二级市场开展缓慢，二手房供给短缺；二是房屋租赁市场还不够完善，大多数居民还只能通过买房解决居住问题；三是房地产一级市场中，中低档住房比重偏低，高档商品房比重偏高，住房超前消费现象十分突出。2004年、2003年和2002年全国商品房销售面积与竣工面积之比分为1.02:1，1.13:1和1.2:1。2004年，全国商品房销售面积增幅高出竣工面积增幅11.6个百分点，这可能是2005年房地产宏观调控后，2006年房价仍上涨较快的原因。在房地产市场供给中，经济适用房和普通住宅供给显著缺乏。2004年，全国经济适用住房投资同比增长为-2.5%，占住宅开发投资的比例由2003年的6.13%下降到4.61%，有的地区甚至停止了经济适用住房建设。房地产市场供给结构的调整需要假设干年的时间。〔2〕市场需求状况市场需求方面，将会有结构性的调整。经过几年的大规模开发，市场已经逐步摆脱房屋短缺时代，新增需求的增长将会放缓。普通居民住房需求会继续增长。目前中国城镇居民人均住房面积只有10多平方米，中国城镇居民有5亿人，潜在需求很大，加上家庭规模小型化趋势，小户型市场将会增加。兴旺国家以往的经验说明，在城市人均收入3000—8000美元的水平上，住宅等根底设施产业将会有长期快速的开展。目前，中国的大中城市大局部处于这个收入阶段，房地产需求仍将保持强劲势头。〔3〕房地产价格方面高档住房价格增幅的回落幅度要大于中低档住房。2003年三季度后高档住宅价格上涨的幅度持续地快于普通住宅，2005年第二季度后这种情况发生了转变，即高档住宅价格增长开始慢于普通住宅，2005年第三季度高档住宅价格上涨6.8％，比普通住宅价格增幅7.3％低0.5个百分点，主要是因为投机性需求主要集中在高档住宅中，随着投机性需求被市场和政策两方面因素所抑制，其上涨动力将明显缺乏。〔4〕金融政策方面2005年国家对房地产开发实行调控，拧紧“地根〞、“银根〞。使得房地产投资得到控制，房地产信贷投入增速进一步放缓，原有融资渠道的限贷，迫使房地产企业寻求新的融资方式与渠道，这意味着房地产融资将趋向多元化，房地产业将从工程导向向资金导向转变。2006年房地产消费信贷在增幅不断下降的根底上，将重新得到加强和鼓励。银行对于房地产开发工程资金和收购土地资金比例要求不会降低。但是房地产消费信贷首付比例存在下调的可能性，但受近期宏观政策的导向，上升的可能性也是非常大的。由于2006年是对外资金融机构全面开放的起始年份，因此外资银行将不可防止地与中资银行争夺住房信贷资源。人民币利率预计在2007年调整可能性比较小。房地产消费信贷利率将保持不变。〔5〕政治法律环境近年以来，房地产过热的苗头开始显现，最明显就是房地产投资过热。由此国家对房地产业实行了新一轮的宏观调控，为促使房地产价格增长幅度放缓，房地产产品结构进一步优化，国家在2005年相继出台了房地产业相关法律法规：第一、中国人民银行关于调整商业银行住房信贷政策的公告中国人民银行决定：为促进房地产业健康、持续开展，从2005年3月17日起，调整商业银行自营性个人住房贷款政策。第二、2005年4月27日，温家宝总理主持召开国务院常务会议，分析当前房地产市场形势，研究进一步加强房地产市场宏观调控问题，提出加强房地产市场引导和调控八项措施。第三、2005年4月30日，建设部、开展改革委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、银监会等七部门发部?关于做好稳定住房价格工作的意见?。主要涉及八个方面，主要鼓励经济适用房与中档房的开发，适当的加大对中低档房土地的供给，有益于中低收入阶层。第四、从2005年6月1日起严禁“炒地〞及转让“期房〞行为，超过1年未开工开发的，征收土地闲置费；2年未开工开发的，无偿收回土地使用权第五、自2005年6月1日起，对个人购置住房缺乏2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购置普通住房超过2年〔含2年〕转手交易的，销售时免征营业税；对个人购置非普通住房超过2年〔含2年〕转手交易的，销售是按其销售收入减去购置房屋的价款后的差额征收营业税。第六、对于个人购置住房超过两年转手交易的，为了表达对普通住宅和非普通住宅的区别，凡普通住宅可以继续享受免征营业税的优惠政策，对非普通住宅那么只能继续享受按售房收入减去购房价款后的差额征收营业税的优惠政策。第七、房地产行业税收政策，自2005年6月1日起,对个人购置住房缺乏2年转手交易的,销售时按其取得的售房收入全额征收营业税;个人购置普通住房超过2年(含2年)转手交易的,销售时免征营业税;对个人购置非普通住房超过2年(含2年)转手交易的,销售时按其售房收入减去购置房屋的价款后的差额征收营业税。而现行税收政策对营业税缴纳的要求是,个人购置自用一年以上的普通住房出售时免征营业税,缺乏一年的差额征收。由以上五个方面可以看出，房地产市场在过去的2006年，在国家宏观调控措施的影响下房地产市场中的房价和投资涨幅过快的趋势有所减缓，但是需求依然旺盛。展望2007年，国家在房地产方面的动向，将依旧秉承06年的开展趋势，对房地产供给结构、抑制房价和房地产政策等方面，继续加大调整力度。3.2陕西省房地产市场现状及趋势2005年，陕西省继续贯彻落实宏观调控的政策措施，坚持不懈地实施工程带动战略，使全省固定资产投资呈现持续较快增长的良好态势。全省全年全社会固定资产投资完成1980.52亿元，比上年增长28.3％，其中城镇固定资产投资完成1839.2亿元，增长30.1％；农村固定资产投资141.32亿元，增长8.3％。其中，房地产开发投资稳步增长，商品房销售趋旺。2005年，全省房地产开发投资297.94亿元，比上年增长28.9％，房地产开发投资分别占全省城镇投资和全社会固定资产投资的16.2％和15.0％。住宅投资仍然是房地产开发投资的重点。2005年全省商品住宅开发投资211.05亿元，增长40.3％，占房地产开发投资的70.8％；商业营业用房开发投资44.18亿元，增长27.8％；办公楼开发投资11.84亿元，下降38.1％。受市场需求和个人购置住房的刺激，商品房销售快速增长。2005年，全省商品房销售建筑面积846.97万平方米，其中销售给个人796.15万平方米，分别比上年增长66.3％和69.3％；全省商品房屋销售额155亿元，其中销售给个人143.53亿元，分别增长75.8％和82.7％。3.3镇安房地产市场现状及趋势〔1〕房地产市场总体状况镇安县受到地理位置本身的约束，没有大片平整的土地用于房地产工程开发，目前镇安县还没有形成标准性的房地产市场。现在只有几个小型的开发商运作的单栋或小面积的工程开发；还有一局部是由私人盖房和单位集资盖房用于单位职工住房。随着国家商品房建设步伐的加快及商品房开发、销售各方面政策的完善和推进，宏观经济的持续向好，居民收入的稳步增长，人们的居住理念的改变，并要求改善居住条件，使镇安的房地产市场进入了一个强势上升期，尤其是商品房销售的高速增长，说明了西部大开发的政策效应已经表达而且也说明了群众对西部大开发的信心和支持；因此，未来镇安的市场走势将呈现出总体看好、平稳开展的态势，产业成熟期的—些特征将逐步涌现，并保持一定的增长速度。〔2〕市场需求分析从2006年镇安房地产市场需求方面，消费者居住需求发生了变化，开始了从单纯买房到选择一种生活方式，这种变革在近两年的镇安房地产市场表现的尤为明显。从户型设计方面来看，需求户型人性化、结构合理化也已成为新的市场导向。另外，镇安房地产市场类似其他小型城市，经济开展了，好多单位职工住房有待解决；乡下农民收入的提高，为了改善生活环境都会向城市开展，房地产井喷式需求也慢慢形成。现在开发的小型工程，只要是区位在城区，都是供不应求，价格还不低。伴随城市化进程的逐渐演变，购房者的置业行为也趋于理性，即使是第一次置业，也会考虑环境、人文、平安、效劳等多重因素。追求细节上的环境、人文、平安、效劳已成为2007年镇安住宅需求市场的新一轮的特点。〔3〕市场供给分析目前镇安在建的几个工程都已经售空，可利用的土地本身就少，现在就没有待开发的大型住宅工程，整个市场供给严重缺乏。4工程分析4.1工程区位分析镇安县根本概况镇安县地处秦岭南麓中段，全县辖29个乡镇〔其中15乡，14个镇〕，421个行政村，2356个村民小组，总人口约29万，其中农业人口26.6万人，占92%；城镇人口2.4万。有回、满、壮等少数民族9个，少数民族总人口1.1万人。

主要金属矿产有黄金、铅锌、锑、钒、铜、锰、铁等，主要大型非金属资源和矿床：有陕西省第一大而富有的海棠山石灰岩，C+D级储量5亿吨；目前，全县已开发矿种11个，建成生产企业62户，年生产黄金2万两左右、铅锌金属量6000多吨、硫铁矿5万吨，重晶石38万吨、水泥60万吨。

镇安县地处秦岭南麓，境内风景迷人，既有北国的雄伟，又具南国的灵秀，如诗如画，十分优美，素有"西安的后花园"之称，特别近年开发的月河、木王、文家、柴坪等旅游风景区融山、水、林、泉、洞于一体，汇雄、奇、秀、阔、出、险于一身，便利的交通，宜人的气候，是休闲避暑的胜地，又是探险览胜之乐园。

镇安雄踞秦头楚尾，交通便利。自古就是古都西安南下襄渝的交通要道，现有商沙、镇旬两条主干线纵横镇安境内200余公里，以县城为中心向29个乡镇和98%的行政村幅射的支线公路达1000多公里。已建成的西康铁路在镇安设客货运站〔段〕8个，已于2001年元月正式运营，途经镇安的西武、西渝高速公路将在2000年底开工兴建，现在西安至柞水段已经通车，北上南下十分便利。地块区位分析〔1〕工程四至位置：秀山花园工程位于废弃的老镇安县水泥厂区，镇安县新老城区结合部，紧邻火车站，毗邻二中，背靠绣屏公园，近观镇安河，依山傍水，环境幽雅；周边有镇安县职业中学、永乐中学、城关小学、幼儿园、田园酒店、丰都酒店。该地块所在地理位置极为优越，工程周边环境使该区域呈现出极佳人居的气氛。〔2〕周边公共配套设施：学校：二中、县河小学、永乐中学、职业中学、城关小学。商场：目前周边还没有大型的商业配套，但是随着县河周边的繁华，商业配套也在兴起，加之该地块的规划上我们也考虑了商业的配备。银行：农业银行储蓄所，城市信用社县河储蓄所。医院：该地块周边的医院配套有中医院、县医院、红十字会医院和一些小型的诊所。〔3〕工程交通状况：老的入城公路贯彻该地块，新规划路与过境路贯穿，隧道开通后，直通老城区。公共交通：同时田园出发，3、5分钟可到火车站，交通通畅，出行方便。〔4〕污染状况工业污染：该地块处于镇安县城上风口，周边无厂矿企业所形成的工业性污染。空气污染：地块周边绿化率高，不会造成空气污染。噪音污染：地块的周边道路都不是主要干道，过往车辆不会对本地块产生污染。〔5〕社会治安状况本工程位于镇安县新城区，社会治安环境良好。4.2竞争工程分析竞争楼盘的选择，可以依据与本开发工程产品相似、区位相近的原那么来确定。具体是指选择与本工程拟开发建设类型相同或相似的的楼盘作为我们的竞争楼盘；区位相似主要是指选择在功能上相似的区域。而这些带有极强竞争性质的楼盘将直接影响本工程的规划和市场定位及行销情况，所以要对之作全面细致的市场调查分析，从而为把握市场时机，寻求市场切入点以及规划决策等提供系统详实的依据。目前与本工程临近的待开发工程只有铁路小区、渔洞峡花园，铁路小区开发的产品类型和本工程的初步规划的产品类型还有很大的区别，不会形成竟争关系。4.3SWOT分析工程优势〔1〕地块优势：本地块处在新城区，是镇安目前最大的开发工程，适合于开发较高档次的楼盘，小区可以在规划设计上占领先机。〔2〕开发商品牌优势：借助开发商——陕西秀山集团的品牌优势和强有力的资源优势，给工程的开发营造一个先期的气势，同时为本工程的品牌及模式营造有效的竞争壁垒。〔3〕交通优势：1)地处新老城区的结合部，离市中心仅为0.5公里；2)直通火车站，大约3分钟车程；〔4〕品牌整合优势：可以预见，陕西秀山集团万千诚房地产公司的第一个工程，必将是秉承秀山集团的一贯作风，即知名规划单位、品牌建筑商、金牌物业效劳、科技环保的材料部品组合、专业筹划配合、强大的媒介支持等资源整合，可以形成一种品牌组合优势，在有效的管理和操作下，将会转化为强大的销售力和市场效应。工程劣势〔1〕配套设施缺乏：目前周边的商业配套还比较缺乏，有待完善。〔2〕地块地形因素：该地块地形呈不规那么状，坡度起浮，这在物业类型的的开发上受到一定限制，土地平整的费用也高。〔3〕心理位置较偏：该地块处于新城区，道路不是很好，有待改善，给人们心理上造成较偏的感觉。〔4〕土地本钱较大：镇安的整体土地本钱较高，在开发物业的设计以及后期反映在房价方面很可能不利于开发产品的销售。工程时机〔1〕镇安县政府对新规划区域的政策倾斜，是工程外部重要的利好因素，同时政府总体规划中的地块周边根底设施将逐渐成熟和完善。〔2〕镇安县城向旧城区外部郊区化开展，该区域有很大的价值提升空间。〔3〕区位的开展优势：规划中新圈的形成，导致城市中心向外扩张，区域优势的辐射力度必然增大。而本工程作为新城规划中很重要的组成局部，也可吸引更大范围的目标客户。〔4〕生态资源优势：工程所处地区为上风口，其地形地貌有着明显的生态效应，加上政府绣屏公园开发的营造，生态区域的规划愈加明显；同时开放的镇安旅游环境，其叹为观止的美景让人对镇安青山绿水的价值有了感性的认识，将吸引众人的目光，增强目标客户对本工程的信心。〔5〕镇安房地产公司品牌化开发还很欠缺，对开发产品的文化方面建设重视不够，从而有时机可以迅速翻开市场。工程威胁该工程是一个大盘，开发周期长，未来3～5年政策的变化等会对本工程造成一定的影响，一些小盘的开发也会分流一局部客户群体。5目标客户分析根据市场消费者和竞争工程的市场调查结果，结合本工程特点，目标消费群体构成作出如下综合描述：5.1目标客户年龄工程的潜在目标客户个人购房的年龄范围在25～60岁之间，其中以35～50岁为重点目标客户群。5.2置业状况分析分析目标客户可以得出，本工程的潜在目标客户置业，别墅主要为以第二次置业为主，他们根本上都已拥有了一套甚至两套住宅。5.3家庭结构分析符合条件的目标客户家庭结构以两代人最多，而其家庭人员结构也在3～6人的范围之间。5.4职业背景分析镇安地区的私营老板，效益好单位职工，他们积累了一定的财富，追求生活的品位与质量、改善居住条件时，多考虑环境优美的花园别墅或选择良好人文环境的经济型别墅和高档住宅。外地的投资人士。高速公路的开通，镇安和西安的距离拉近了，镇安环境好，选择在镇安置业也成为一种可能。目标客户为明显聚集于“金字塔〞结构中部偏上的生活阶层，他们生活富裕且心理需求要求满足自我实现；消费行为主观趋向性极强，价格不是其考虑购置与否的第一要素但很关心产品品质及功能；他们属于社会上比较富裕的一群，有稳定的社会收入，具有较高甚至显赫无比的社会地位，喜欢树立自我，标榜个性，追求独特文化品位，注重高质量休闲健康的生活方式。5.5重点目标客户〔1〕别墅工程的购置对象--高收入群1〕特征：年龄：39岁以上职业：企业负责人或中高层负责人背景：通过多年的积累，他们有足够的购置能力，目的是追求生活的品位与质量、改善居住条件，多为第二次置业。家庭人口组成：4人以上，1－2为老人、两夫妇、一个上中学的小孩，或有保姆。2〕主要客户来源：外乡的政界、商界人士；来自周边的富裕的私企业主等。3〕消费特征：他们拥有较高的社会地位。多数为二次置业，对楼盘的品质非常看重，希望所购物业既要有物业的高品质、高品味，又希望交通便捷。希望改变原来的生活方式及品位，向往含蓄兼具时尚的高品味生活方式。〔2〕多层、小高层工程的购置对象——中高收入者1〕特征：年龄：25岁以上职业：镇安地区的公务员、企事业单位高收入者、家庭收入高的想进城人士家庭月收入：3000元以上背景：有相当强的消费能力，但非常精明，对现有市场上的楼盘的地域、价格、小区配套、城市综合配套等各方面的综合因素不是非常满意，处于持币待购的状态。但是通过本工程的较高综合素质、适当的价格优惠或灵活多样的付款方式，能够触发其较强的消费欲望。家庭人口组成：3人以上，1位老人、两夫妇、一个上中、小学的小孩。2〕主要客户来源：来自镇安及周边的公务员及少量企事业单位高收入者；公务员，企事业单位高收入者，家庭收入高的想进城人士3〕消费特征：希望有时机接受新的生活方式。会考虑城市开展对所购房屋产生的影响。对产品品质及小区的配套设施都较为在意。较为关注房产的投资价值。对小孩的教育问题相当看重。6工程定位6.1工程总体定位总体定位：智能化生态型休闲度假社区〔1〕核心功能定位：生态休闲空间、人居天堂诠释：针对工程地块特点充分挖掘地块自身优势，将其自然环境与人文环境完美融合，以高度生态化的环境面貌、异常优越的景观价值、极富人性化的人居与生态休闲空间、完善合理的现代效劳体系，打造以居住为主导，兼具休闲、健身、度假为一体，以高端效劳为核心，配套完善、规划超前，拥有私家公园的高尚型智能化生态休闲空间。〔2〕物业形态：策略意义：不仅不把全部鸡蛋放在一个蓝子里，而且两条腿走路，双市场开发。结合本地块特征，适合开发的物业产品有4种类型：多层、别墅，小高层和高层。其中别墅工程以联体别墅为主，考虑到工程小区规模不大的特点，主要开发以两联别墅为主打产品，原因是其物业类型三面采光，占地面积比独立别墅小；其次可考虑叠加别墅，原因是它是介于别墅与多层住宅之间，兼顾了别墅的小密度、大间距、多绿化和舒适感，又有多层低价优势。其他产品为多层、小高层和高层，在丰富物业类型的同时，也对工程地块的利用更加的充分。6.2户型面积定位〔1〕户型定位原那么：迎合主流，适当超前户型面积配比定位要具备适当的超前性，不仅要迎合目前的主流市场需求，更应考虑到工程随后开发的可持续性和不落后性。不仅要在市场需要什么样的产品时推出提供符合要求的产品，而且要在一定程度上用产品来引导市场，成为主流。〔2〕别墅户型面积配比由于本工程定位为高档智能化生态型度假社区，对应的目标客户群是以镇安范围内中高收入人群为主，具体是以镇安的两代、三口之家为核心家庭，除了满足居住这个最近本的要求外，他们还要求心理需求满足和自我实现，追求“珍品化〞生活；在释放成功的同时，喜欢树立自我，标榜个性，追求独特文化品位，注重高质量休闲健康的生活方式，因而户型面积的定位不能太小、太少，要能够满足目标客户群的居住需求。别墅工程按主力户型五房，建筑面积按照250平方米，均价3600元/M²计算，总价90万元左右，中高收入阶层的潜在消费者对此总价承受度较强，因此我们将把五房作为本工程别墅物业类型的主力户型，同时辅以四、六房作为调节。别墅工程以五房为主，四、六房为辅。具体户型面积比例如下表6.1所示：表6.1户型面积比例示意表户型面积〔M²〕比例四房三厅220-30030%五房三厅250-33050%六房三厅270-35020%〔3〕多层、小高层、高层户型面积配比从市场需求来看，目前在镇安热销的多层、小高层普通住宅户型,分别为三室两厅两卫和三室两厅一卫，最受欢送的建筑面积是100-120M²和120-150M²左右，其次为150M²以上的也有一定分额，可见此类户型厅房配比合理，功能分区明确，空间使用率高。同时，结合地块区位优势和本工程的特点，我们将多层、小高层定位略高于目前市场上的热销户型，既不影响空间布局，使房间内空间布置更加合理，总价又不高，有利于市场竞争。因此户型定位为以三房二卫主力户型，多层、小高层、高层工程以三房为主，二、四房为辅。具体户型面积比例如下表6.2所示：表6.2多层、小高层、高层户型面积比例示意表户型面积〔M²〕比例楼面形式两房两厅80-1005%平层三房两厅一卫100-12025%平层三房两厅两卫120-15050%平层四房三厅130-16020%跃层6.3工程价格定位定价原那么〔1〕以镇安在售工程类比作为考照；〔2〕以本工程工程投资作为根底；〔3〕结合市场设置合理的利润空间；〔4〕地块优势及开发商品牌的小的附加价值。定价分析新建楼盘定价，历来是一座楼盘入市后成败的重要原因之一，所以在此对其作一详细介绍：〔1〕定价方法定价方法用市场比较法，即以同类市场的主要楼盘为参照系，通过对区域因素、个别因素、时间因素及交易情况进行因素调整，确定出本工程的平均价格。〔2〕区域因素和个别因素调整参照竞争楼盘，分别对影响工程价格的重要的区域因素和个别因素评判打分，结合其所占权重，得出综合分数，算出比较系数，再与竞争楼盘均价相乘得出本工程比照均价，经平均后得出本工程物业均价。1)联体别墅工程定价：80万/套2)叠TOWNHOUSE工程均价：60～70万/套3〕单体别墅工程定价：90万/套4)小高层工程均价：1700元/㎡5〕多层住宅工程均价：1300元/㎡通过以上方法的价格预定，可见，如假设将本地块的产品质素、效劳意识、社区文化充分发挥出来，本工程是有较好预期的。〔3〕时间调整但考虑到本工程楼盘的内部认购期最早能在3个月后进行，而在此期间，根据镇安2007份居民消费价格指数涨幅平均值1.8%，本工程可在价格上作一调整。1)联体别墅工程定价：80×(1+1.8%)eq\o(\s\up5(3),\s\do2())＝85万/套2)叠TOWNHOUSE工程均价：60～70×(1+1.8%)eq\o(\s\up5(3),\s\do2())＝63～74万/套3〕单体别墅工程定价：90×(1+1.8%)eq\o(\s\up5(3),\s\do2())＝95万/套4)小高层工程均价：1700×(1+1.8%)eq\o(\s\up5(3),\s\do2())＝1793元/㎡5〕多层住宅工程均价：1300(1+1.8%)eq\o(\s\up5(3),\s\do2())＝1370元/㎡〔4〕交易情况修正交易情况的分析判断是以正常的市场价格为基准，本工程的交易可认为是在正常的市场交易情况下进行的，不牵涉非正常因素的影响，故交易情况无需修正，价格不做调整。6.4工程主题定位根据工程特点拟定工程以“休闲、度假〞为主题，即：休闲·享受·新生活 诉求语：新生活标准的缔造者分期次主题：第一期：品牌主题诉求语：秀山品质、科学筑家第二期：生态主题诉求语：镇安旅游资源和环境本工程〔绿色、阳光、氧气、健康〕第三期：产品主题诉求语：创新开发类型，打造建筑精品第四期：物业主题诉求语：常规效劳﹢个性化菜单效劳“精品效劳，真情关心〞6.5工程形象定位工程总体形象工程的成功开始将带动整个镇安的房地产开发，将成为镇安房地产开展的一个转折点，在同行业中它将是一个“新生活标准的缔造者〞的形象，镇安房地产的样板工程的形象。在消费者眼中，它是引领一种时尚、潮流现代的居家方式，将缔造一种全新“科学、文明、和谐的生活方式〞的“新生活领跑者〞的形象。工程推广名称命名楼盘推广命名是市场核心定位的反映。楼盘名称或文化底蕴深厚，或意味深长，或灌输新居住理念，或反映地域特征，或展示品牌形象，或诉说亲情温馨，总之，与楼盘定位紧密相连。楼盘名称是面向市场的第一诉求。好的楼盘名称可以获得置业者的喜爱和认同，还可以起到促进销售的效果，甚至可以成为品牌，这对于本工程住宅区分期开发楼盘的后期销售至关重要，意义重大。预定案名分析：本工程的案名预定为：秀山花园〔适合当地的文化气氛，口头传播也形成了一定的影响〕〔1〕生态的、和谐的〔环境〕生命在于回归，秀山花园小区内外园林的营造，尊重自然，在保存小区原有地形地貌的根底上，因地制宜的配搭种植各类植物，建筑用料上使用环保用材，建筑外观采用柔和缤纷的自然色彩，全力表达自然生态之美，景观与建筑的交融式设计，互融互生，为住户创造景致天然的居住环境，亦为镇安增添一道美丽的风景线。〔2〕缤纷的〔设施〕社会越往前开展，人的需求也就越有个性化，每个人每个时段都会有不同的需求，秀山花园充分尊重客户的需要，在小区设置各类配套设施，包括尊贵会所、开放式私家花园等，配套设施完善，满足各种生活需求，享受缤纷生活乐趣，令业主悠哉游哉，足不出户，不暇外求；〔3〕休闲的〔生活模式〕生命是一首诗，秀山花园提倡的是生活的舒态与写意，早晨您可以到健身径行，或者去跑跑步；黄昏时分，您可以在阳台上与心爱之人浅尝咖啡，共赏晚霞落日，生活是多么的休闲；〔4〕情趣的、人文的〔文化品味〕秀山花园提倡的是高品质、高品味，巧妙的将传统人文文化融入小区规划与景观小品上，并有机的实现人景互动，漫步其中，仿如画中，万千美感，只可意会，妙不可言。〔5〕简约的，尊贵的〔建筑设计〕生活应该是简约的，所以秀山花园建筑结构轻盈，采用简洁的外观设计，线条简洁，体态优美，用材节省，素雅端庄的外观用色，一梯二户的小高层，超大采光面，窗含万里景，户盈清堂风。〔6〕立体的〔景观〕秀山花园的景观应该是立体的，第一层山水景观，第二层小区主轴景观，第三层空中花园景观，第四层庭前屋后景，第五层绿地的私家花园景观。处处有景，方方有胜。7规划方案建议7.1整体布局规划 〔1〕主入口建议：设老水泥厂大门路段。释由：1)利于展示小区形象，形成良好品牌。2)位于城市干道出入小区便捷。〔2〕小区标志性构筑物建议在小区的主入口处、老水泥厂门口、靠近十字的地方设置特色的秀山花园或地产公司的构筑物或标志〔例如：塔楼、门亭等〕，以加强小区的识别性及居民的归属感。同时，有利于公司形象的展示。〔3〕小区整体布局 1)以工程地块的地势高线为规划布局的依据，将小区划分为南北两块规划，同时考虑产品的多样性，划为南北三块建设〔老水泥厂区多层，田园附近高层、小高层，水泥厂以上的别墅区〕。2)开放的小区空间与半围合的空间组合，保持了空间的开敞性和通透性，使住户有较好朝向的同时，又拥有良好的自然景观。3)从以人为本的生态环境出发，利用地形上下特征，将自然优势，周边生态及曲江大环境为本区域所用，从而使得小区内的“中环境〞，最终产生出住户文化的“微〞环境，这种三级环境相连贯穿整个设计始末，从而产生一个有创意的、合理的空间变化并具有良好视觉景观和空间效果，宜人的生活居住空间。〔4〕小区开发进度1)因工程体量较大和开发的物业类型不同，建议实行分期开发。2)工程分三期进行开发建设，第一期开发量4万M²左右，第一期主要开发产品为多层类，主要满足公司内部职工，时间为2007年5月至2021年10月，但工程相关景观小品的建设，可以于第一期开始建设。第二期开发绣屏公园附近的别墅，和局部多层及商业配套工程，时间为2021年10月至2021年5月；第三期开高层工程，时间2021年5月至2021年5月，。7.2建筑风格规划目前镇安房地产市场上还没有具有整体风格的建筑群体小区，结合本工程定位，可以考虑引入新加坡风格，但要结合镇安文化内涵，风俗习惯加以整合设计，不能生搬硬套。新加坡建筑风格，是具有较浓的热带海洋和岛屿文化气息的一种风格。它在设计中将园林布置引到住宅中，打破了传统的平面绿化，采用地面、空中、屋顶多层次立体绿化，使室内外环境相互渗透，让住户尽享繁华都市中的清新、自然。它强调的是通风和景观的均好性。在建筑形体设计中采用空中花园，270度低台落地观景窗，使家不再成为封闭的城堡而是与自然环境息息相通。它追求的是一种简洁的居家风格和平和的居家气氛，在立面设计中，力求以简约的手法表达建筑本身所具有的美感。在外墙设计中，抛弃了欧陆风格的大红，大黄的急躁，采用清净，平和的浅色，少了一份城市的喧嚣，多了一份居家的宁静。定位论证：〔1〕定位充满异域风情的现代花园小城，即是对现实生活的提炼，又是对美好未来的憧憬，将给镇安人民提供一种崭新的生活方式。〔2〕美丽的镇安山清水秀，风景伊人，比较清淡的建筑风格和本地的山水风景混为一体。〔3〕参考沿海兴旺地区的高档住宅工程的成功运用上，明显都具备一个共性，即有一个鲜明的形象主题理念和建筑形象。而这种整合风格，也算是房地产公司对工程的定位原那么相符合。本工程周边具备丰富的自然景观优势，将工程的形象定位为新加坡花园小区就是最大化的强化工程优势，形成工程独特的核心市场竞争优势，多景观社区，高规划充满异域特色，有深刻文化内涵，能在市场上形成别具一格的形象。7.3户型设计建议户型的优劣直接影响客户的购置决定，本工程在户型设计上，应该以简洁、实用、功能分区合理、科学设计原那么，具体应该做好以下几点：〔1〕户型要求实用，减少室内不必要的交通面积，室内布局科学，又不显局促。〔2〕室内各功能分区的明显合理，要求动静分开，工作与生活空间分开，公共与私密空间分开。〔3〕功能配置合理完善。例如别墅工程必不可少的带卫生间的主卧室、玄关、工作阳台、书房、儿童房、衣帽间、健身房等空间配置需要同户型面积和目标客户的需要紧密联系起来。而小高层设计，衣帽间、健身房等可以不设置。〔4〕户型设计更贴近人性化。在厨房的设计方面除了一型、L型，可考虑开放式，半开放式的厨房设计；还应考虑到厨房操作台的摆放、管线安装，通风排气条件，在小高层的小户型可采用自用间隔的设计，表达个性品味。〔5〕别墅和小高层可考虑落地弧形窗〔打破单纯以阳台作为居室外延空间的局面〕和低窗台设计〔可坐可卧，即增强了使用空间，又开阔了视野〕，充分表达人性化设计。〔6〕多层、小高层楼层平面布局最多控制在一梯三户，可优先考虑一梯两户。可按“I〞字、T〞字、蝶形设计，景观、视野、采光互不遮档。〔7〕具体对各功能区的要求如下：起居厅：应宽敞、明亮、通风，有较好的朝向和视野，由于起居厅兼交通厅，所以在厅中的门应尽可能减少，应做到两面临墙没有门，留出足够摆放家具的稳定空间。假设入户为起居厅时，宜在入口处设一过度空间，以增加户内的私密性和满足使用功能的需要。卧室：主卧室最好要有好的朝向和景观，大户型的主卧室要求带有一个专用的卫生间餐厅：和起居室空间相对独立，即有关联又有分隔。厨房：应与餐厅密切联系，直接对外采光通风，厨房宜带一效劳阳台。卫生间：小高层的卫生间设计应满足洗衣、洗澡、便溺、化装功能，公用卫生间、主卧卫生间可各有侧重，卫生间和洗手间应分隔开。别墅工程的卫生间设计，洗衣房可以单独类开，化装间可以设置在衣帽间或洗澡间；同时如果设计允许，洗澡间也可以单独列开。室外区：车库门、辅助出入口、总门、花园庭院、露台、会所、公共绿化的设计。7.4车位规划建议别墅物业可为每户设地下车库1-2个满足消费者需求。多层、小高层、高层物业停车位具体如下：停车位设置在小高层、高层地下，将人防设施综合利用。多层底半层设计杂物间和车库；同时在道路两旁，可作为临时停车位使用。此外，在小高层南北墙角适当位置，可设置一些自行车棚，供业主停放车之便。小高层、高层车位有租和售两种方式，依据消费者偏好而定，价格可参照竞争工程的价格也可以具体以本工程特点自定。7.5景观与绿化规划环境是社区中的重要组成局部，主要包括绿化、水体、雕塑、小品等内容，是社区重要的景观，是社区重要的文化载体，同时也是金地公司展示其内在品质的可视载体。所以绝不能把环境和居住生活分割开来，一定要统一考虑，互相照应。本工程小区景观绿化设计上以立体化设计为核心指导思想，因为立体绿化是有效增大住宅绿化面积、改善环境、美化社区的重要措施之一。其充分利用阳台的花卉、盆景，墙面的攀悬植物，天台的花卉，以及高楼架空层营造空中花园，形成立体绿化。立体绿化的另一方面是植物的种植立体化，把乔木、灌木、花卉的种植形成有层次的立体景观。〔1〕小区景观绿化分为以下六个层次1)主入口的中心花园——山水景观2〕会所、幼儿园周边――现代标志性景观会所、幼儿园外部构架设计现代，能成为镇安的一个标志性的建筑物，小景观和建筑融为一体，形成小区乃至镇安的一个标志性景观。3)山坡绿地的景观规划——私家花园景观例如：曲径：蛇形跑道，增加趣味性，提高身体柔韧。攀爬架：旁边用绿隔遮挡，锻炼者必须通过攀爬架前进，用于增加上肢力量。绿色生态迷宫：可与小区内绿化相结合。赤足步径：由鹅卵石步径，热辐射地面步径等。4)道路及两条主道路绿化——主轴景观5)环住宅周边绿化设计——庭前屋后景6)创新型建筑设计阳台、屋顶——空中花园景观〔2〕充分利用小区东西地势的上下差异和南北落差，现有的园林绣屏公园，进行合理的规划，设置台阶式分段中心花园，作为统领小区的灵魂和核心。〔3〕为最大限度的满足社区各户型实现环境的均好性，建议利用地势的落差和单体的高度变化，设计成户户有景的住宅。〔4〕利用裙楼屋顶设计娱乐场所和绿化景观。〔5〕充分利用小区地势的落差，设置台阶式中心花园，将人与自然进行有机融合，表达一种人类回归自然，返璞归真的理念设计。小区内布置设计园林照明灯和射灯，或照向建筑立面，或照向树木花草，再配上背景音乐，使小区充满诗情画意和人文亲和力。也可以考虑开放式绿地、棋艺方园、网球场、茗茶小歇，泳池/嬉水池、镜影荷塘、健康步道、花台凉亭、喷叠、带椅花架、儿童天地、露天剧场/舞厅，雕塑广场等的设计。7.6生活配套规划生活配套，是关乎小区居民在入住后实际的生活便利的重要因素，也是开发商展示自我形象的载体延续，因此需要精心考虑。〔1〕规划原那么1〕首先充分利用周边的市政配套，另外配备中央采暖系统。2〕兴建与周边互补的商业配套工程，弥补工程配套缺乏的缺陷。3〕商业配套不能影响小区的居住环境和品质。〔2〕会所规划随着经济的开展，人们在追求物质生活的同时，亦越来越重视追求文化精神生活的享受，追求生活的品味和内涵。集传统会所功能与文化内涵于一身的文化会所的形成是当前房地产市场开展的必然趋势。本工程在会所的设计上，可以考虑设计双会所，即别墅工程配带的精致小型会所和多层、小高层配带的泛会所。多层、小高层的泛会所可以设置如下的工程：老年活动中心、图书阅览室、儿童游乐园、健身房、桌球室、棋牌室、乒乓球室、美容健康中心、酒吧、网吧、氧吧、多功能室、诊所等。泛会所可以建在临十字路口位置，做为本工程的招牌，前期作为售房部，后期作为工程会所。会所的经营及效劳标准：会所的经营管理可以直接引进物业管理公司来组织和协调管理。效劳的标准可参照物业管理公司的物业管理效劳标准来进行，以提高物业的档次。〔3〕教育配套工程周边的教育配套还比较完善，考虑到小区入住后，业主比较多，可以配备一个12个班的特色幼儿园，双语教学，全托，家长一周接送一次。〔4〕商业工程配置考虑到社区多层、小高层业主，社区里应该配备一定规模的小型超级市场、便利店、药店以及餐饮和茶社等辅助生活效劳设施，来满足社区生活的根本需要，同时可弥补所处区域功能的缺乏。商业功能分布的建议：商业的设置和分布原那么即要保证根本生活的需要，又要兼顾环境的完整、不影响别墅区地安静和交通的便利。根本的生活用商业设施宜设置在多层、小高层的主出入口处；其主要的休闲场所，与具有休闲功能的工程设施同时配套使用。〔5〕高档商务区配备在现在田园酒店附近重新规划一个高档商务酒店，一方面满足小区业主商务接待的需求；二那么该地离火车站较近，高速路的开通能为商务酒店提供一定的客源。〔6〕能源设施配置小区内除了配备应有的根底能源设施以外，还应尽量配置高效、节能、环保的其他社区能源供给设施。如屋顶太阳能设施，小区统一供热中央分户供暖设施等。7.7物业管理建议〔1〕物管模式建议本工程的规模较大和小区的物业类型较多，物业配套设施有待完善，工程功能内容丰富，是一个综合性较强的社区。因此鉴于工程的规模和内容的复杂性，建议实行分级管理，并可以采用一般效劳和特殊效劳相结合的方式，来针对不同的客户群体，满足他们不同层次的需要。我们可以考虑引进物业品牌公司，以为住户提供参谋型的专门效劳方式，推出“7ⅹ24ⅹ365无间断效劳〞、“干扰极小化〞、“常规效劳﹢个性化菜单效劳〞、“量身定做〞等系列特色效劳模式，打造物业管理的差异化优势，满足业户的个性化需要，形成鲜明的效劳特色，满足业户的尊贵感、尊重感、愉悦感。这样一方面可以降低物业管理的收费标准；另外作为一个负责任的地产开发商，此举完全可以到达宣传房地产公司的品牌和提高公司外在形象，同时也可以到达推广本工程销售的目的，从而提高工程和开发商的知名度。〔2〕效劳内容建议在物业管理公司接管物业以后，实行对社区的全面化的关于物业平安，防火防盗，清洁卫生以及其他社区设施和商业配套的管理等等。另外，除了业主可以享受这些简单的效劳外，还可以在社区内得到一些有助于生活需要的辅助效劳，譬如说钟点工、家政、保育、洗衣、保镖、专车以及商务效劳等等。另外社区还可以设置住户专门的医疗效劳部，定期地为业主检查健康状况，并且承当一些应急或者紧急的医疗事件的效劳。效劳工程的设置可根据别墅，多层、小高层工程的对象需要来区别设置，这样不仅满足了业主的需要，给他们的生活提供了方便，同时也提升了物业的档次。〔3〕效劳费用标准效劳工程的收费不仅是建立在效劳的品质和内容上，更重要的是建立在社区和业主之间的相互利益的根底之上，考虑到社区效劳和业主之间的相互依存性，所以效劳费用的收取在局部工程上可以尽量扣除利润的因素，局部工程可以考虑给予免费的待遇，通过配套商业设施的租金来支援局部物业管理费用，实行以业养业。保持公平和平衡开展的原那么。实现“精品效劳，真情关心〞的效劳宗旨。7.8小区智能化规划采用国际领先的星级智能化管理系统，将信息技术与生态技术有机结合在一起，形成自己独特风格。小区智能化系统包括管理中心、网络布线、家庭智能化三局部，通过三者有机，紧密地结合为一个统一的智能网络系统，家庭智能化控制包含家庭所需的所有功能，以新技术提高了系统的所有功能，简化了操作，极大地方便了用户。智能小区综合管理中心既是小区智能网络的管理中心，又是将小区局域同广域网连接起来的通道。网络布线，要充分考虑到用户将来对宽带的需求。具体有下边三个方面来考虑：信息网络系统、平安防范系统、物业管理系统。〔1〕信息网络系统：由Internet宽带网接入〔每户要求10M带宽〕。设置小区局域网络系统及网络信息效劳，程控，有线电视和VOD点播。〔2〕平安防范系统1〕门禁系统；2〕周边防范系统；3〕电子巡更系统；4〕可视对讲及家庭安防系统。〔3〕物业管理系统1〕停车场管理系统；2〕耗能自动接收系统；3〕一卡通系统；4〕背景音乐，小区照明自动控制，火灾自动报警，设备管理系统；5〕综合物业管理系统；6〕物业效劳：提供许多个性化的效劳、24小时物业效劳。8资源整合策略通过以上对工程区位、目标客户以及建筑规划等方面的设计，结合市场需求，在此可对工程的资源点作一整合，使其系统化的呈现；同时在寻求和分析工程亮点的根底上，找出各资源点的内部联系，形成整体竞争优势，为打造本工程的核心竞争力实现突破。如下对秀山花园卖点分析：区位篇人文篇交流底蕴区位篇人文篇交流底蕴产品篇景观篇公司品牌公司品牌精致产品生活方式荣耀居住荣耀居住,文化雅居,精神王国由上边资源整合框架图可看出，本工程竞争优势突出，个性鲜明。工程所具有的独特性和品质是竞争对手所不能模仿的。对工程卖点资源的详细描述，在此如下阐述：闲闲雅成熟的居所地理位置满足现代都市人的内心在本质的需求与商业中心保持着一个恰到好处的距离居住气氛高尚、典雅，个性鲜明生活配套完善，教育资源丰富万众期待的高尚居住区大于40％的绿化率，紧邻公共绿化带和公园规划的休闲旅游中心，政府政策大力支持交通便利多重的景观多重的景观地势上下错落、规划布局合理近距离接触绣屏公园静观新城区的崛起和镇安的繁华远观秦岭山山脉的风情流流动的风景建筑顶部别致的造型，相互的照应生态大堂，有音乐的快乐电梯间建筑主体的多层次美感，是周边景观的延续和映衬大面宽的设计，通透的落地玻璃窗局部卧室的弧形落地窗与其他房间的转角凸窗纯粹的建筑纯粹的建筑高品质的建筑材料的运用线性的高贵的建筑立面，抛弃繁杂，魅力恒久充满历史文化感的雅致的立面色彩现代化的造型精致、实用，舒适的人性户型设计建筑细部的设计，充分人性化的考虑和谐的空间和谐的空间套内沿袭自然层，上下相合户型动静分区合理，全家其乐融融，又私密性强整体上的共有、共生的原那么大面宽设计，以最大程度的吸纳景观别墅、多层、小高层区而不分，和谐相处立体化的居住空间立体化的居住空间空中花园的设计多了一个交流的空间休闲、运动、交流等空间与各种园林景观协调融合五个层次的立体式绿化景观宽景阳台的设计，使生活更加丰富交流的融合交流的融合会所功能的设置充分考虑目标客户群的需求开放－半开放－半私密－私密的有效空间过渡园林中，精心设置的每一处的交流空间楼体中空中花园的设置开放的“私家花园〞健康的生活健康的生活建设绿色生态住宅，节能建筑材料设计科学的水、光、热、声、气环境系统城市的肺叶，空气清新，环境宜人完善的体育设施配套，锻炼随时随地新生活标准的缔造和健康生活方式的引导文化的韵味文化的韵味售楼处，推广活动，形象包装中的文化因素幽雅的园林，弥漫在生活中的文化气息规划原那么，建筑上对文化，历史的延续感商业，会所功能与文化的结合精品物业效劳，享受参谋型的专门效劳9销售进度策略房地产销售就是在短时间内通过产品的投放去不断调节工程产品的市场供求关系，从而寻求和试探出工程产品真实的市场价格。而与之伴随的销售进度的控制策略，大概有以下三种：方法1：销量控制法在整个销售过程中，应该始终保持有好房源，分时间段根据市场变化情况，按一定比例面市，这样可以有效地控制房源，而且后期的好房源面市时，正处于价格的上升期，还可以取得比较好的经济效益。方法2：价格控制法一般地，价格控制应以“低开高走〞，并且也分时间段制定出不断上升的价格走势，价格控制的原那么为“逐步走高，并留有升值空间〞，这样既能吸引投资，又能吸引消费。同时，楼层差价的变化也并非是直线型的成比例变化，而是按心理需求曲线变化，随着心理需求的变化呈不规划变化。方法3：时间控制法时间控制法也是本工程的主要采用销售进度策略，即将整个销售期划分为五个阶段：开盘前准备期也叫蓄势待发期、内部认购期、开盘热销期、销售中期也叫持续推广期和尾盘清理期。以时间为根底根据不同的时间段如依据工程进度等进行时间控制，确定与之对应的销量和价格，并且围绕该时间段的诉求重点进行营销，以便掌握什么时间该控制什么，如何去控制，从而产生协同效益。分析以上的三中销售策略可以看出在房地产工程销售的时候只采用一种销售策略，显然有相当的局限性，而只有销量控制、价格控制、时间控制三者紧密结合，相互协调，才能到达预期的销售目的。由此在本工程的整个销售过程，就是采用了这三种方法结合，具体到销售的每个阶段，销售进度的控制策略详细过程安排如下：秀山花园别墅、多层、小高层和高层工程的销售进度、时间、目标及媒体手段分期方案如下表9.1、9.2所示：表9.1别墅工程的销售进度示意表阶段时间目的手段目标蓄势待发期2007.10之前将工程信息传达给目标客户，同时到达对企业理念和文化的传播户外广告；相关新闻媒体新闻发布会到达目标客户的对工程认知和对开发商品牌、文化的认同内部认购期07.10～08.1确定意向购房客户，防止已登记客户的流失，集聚人气