商丘城市综合体项目开发定位构想

商丘北海路城市综合体项目开发概念构想柯布西耶在《走向新建筑》里说：建筑应该是时代的镜子。就像每个人都有自己的青春时代一样，每一个国家，每一座城市都有着自己的时代，而我们的时代也正通过建筑反映着自己的样式。

在这个时代里城市化进程的不断加快，城市功能的多元化不断发展，也将我们带到了商务、办公、购物、娱乐、休闲这个丰富多元且高效复合的时代；城市也随着人们的需求，从简单到复杂，从集中到分散，最后回归聚合。城市综合体承载着人们对于复合型城市生活的期望，慢慢成为一个城市的代名词。

沙里宁说，建筑就像一本打开的书，从中你能看看到一座城市的抱负。而在城市综合体中，每一个建筑，每一处空间都反映出城市综合体对于现代城市的理解；它所代表的高端、现代、繁华的居住体验，及超大空间尺度带来的宏大气魄，都反映出一座城市在狭小拥挤的土地上所拥有的野心和愿望。

在商丘最具发展活力的东区，宏大的城市框架反映了商丘现代城市的抱负，蓬勃兴起的产业园区描绘着城市的未来。如何为活力东区增加更亮丽的城市色彩，如何用建筑反映城市的时代特征，如何以开发为东区提供完美配套，面对处于升快速发展上升的鼎盛前夜，我们的城市需要一种划时代的力量来制定规则、建立秩序，犹如茫茫自由海域中的旗舰或航标灯，用高度和权威确定发展的格局。

谁能担当起这个重任？我们不约而同地想到了一个词汇：城市综合体。PART1城市综合体城市综合体HOPSCA是集酒店（Hotel）、写字楼（Office）、公园（Park）、购物中心（Shoppingmall）、会展中心（Convention）和公寓（Apartment）等于一体的大型公共商业设施，近几年正成为中国商业地产发展的主流商业模式。其本质是随着城市政治、经济和文化发展、规模扩大、城市化水平不断提高、城市居民的生活水平不断提高等利好趋势下产生的一种集约可持续性城市空间形态。城市综合体，作为一种新兴的商业地产类型，正逐渐成为国际主流的地产开发模式，不断丰富和提升中国城市发展的商业核心价值。城市综合体集中了商业、办公、住宅、餐饮、娱乐等多种功能，其不同物业之间相互弥补、相互助力，最终形成了一个多功能、高效率、多元复杂而统一的经济聚集体。城市综合体所代表的是一种新城市时代的生活方式，使人们充分体验办公、购物、娱乐、休闲的一站式服务，享受繁华、便捷的都市生活。城市综合体通过将城市公共配套与自身各功能部分的有机结合，使其保持24小时繁荣。通过将居住、娱乐、商业注入其中，使那些在非工作时间“死去”了的地区功能得以完善。另外，城市综合体通过对资源的占有和整合，形成强大的辐射力，大幅度提高了周边地块的价值，最终实现价值的最大化，成为一个城市居民娱乐消费的中心，这也是城市综合体发展的最大价值所在。一个成功的城市综合体项目是一个城市文化与灵魂的标签，是一个城市标志性的建筑，是一个城市商业价值最大化的具体体现。从纽约洛克菲勒中心、到东京六本木；从香港铜锣湾、时代广场，到上海新天地，城市综合体在世界各地改变了一个城市的历史，也书写着一个城市的未来，完成了一次次完美转身。以上海新天地项目为例，始于上个世界90年代末，原本是上海城区的改造工程，在确定了城市综合体的规划思路后，15年的时间里，新天地带动周边土地升值6倍，现已成为上海淮海路地标性建筑。城市建筑综合体是一个城市发展到高级阶段的产物，被誉为是城市中最精华的盒，叫做城中之城，它是城市升级的引擎。在都市中的居住、商务办公、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩等各种城市物业功能复合、互相作用、互为价值链的高度集约的街区群体。它包含各种城市功能，有商务办公、居注酒店业、商业、休闲娱乐、纵横交叉的交通及停车系统，有些还具有会展等展览功能。而都市综合体特征有：高可达性、高密度集约性、整体统一性、功能复合性、土地使用均衡性、空间连续性和内外部联系完整性。

PART2走进商丘商丘不缺文化，但商丘缺少现代建筑的标志，商丘需要城市建筑的名片。

城市背景思考承古启今，通达四方，兼收并蓄

“城市精神”，是一个城市的生命力、凝聚力和创造力之所在！开放包容、开拓奋进、开明创新。---商丘的城市精神城市需要思考、丰富、提升，新商丘更需要一个全新的“城市精神代表”——代表这个城市的博大、宽广、豪壮和现代.城市精神思考从巴黎的德方斯新城到纽约的时代广场，从上海的新天地到深圳的中航城，无论是国外还是国内的国际化都市都有一个能代表这个城市的建筑群，我们将他们称之为“城市名片”。

当我们站在商丘城市化进程的高度来看待整个城市的时候，我们发现整个商丘缺少一个能高度代表商丘现代城市文明的标志。目前尚没有一个能成为商丘“城市标志”的建筑群与肩负商丘“城市客厅”的商业文化广场。

城市标志思考商丘需要一座城

这座城是商业和文化精神的浓缩，更是商丘国际化发展的结晶。商业功能与历史文化在此交融，古代与现代在此辉映，东方与西方在此碰撞，形成中原商丘独有的多元化、多层次的现代商业特质。

建成的这座城将成为商丘乃至区域中心的标志性建筑，国际性的商贸中心，民族之商业旗帜，世界之旅游名牌。这座城对于进一步提高商丘历史文化名城的吸引力，展现商丘现代风貌，调整商丘产业结构，培养经济增长点，都具有重要意义。

为了建设这座城，我们将改变以往传统的商业模式，将文化体验、旅游、休闲等现代元素有机结合，将创造出一个复合型、多元化的商务中心，一个展现与交流世界文化的中心。这座城通过挖掘商丘文化的风土人情，全方位、多角度的再现商丘城市开放、包容、海纳百川的气魄与胸怀，复兴华商文化。因此，我们梦想中的这座城将会成为商丘最有国际色彩的商业地产航母、区域最佳的商务休闲场所、最有东方神韵的消费体验中心。PART3项目思考城市价值

本项目位处城市四大资源平台交汇处，通过自身区位优势，充分整合四大资源平台价值，形成各产业链、各类资源的互动共享，形成项目自身的城市价值链，并通过城市价值链之间的价值互动来进一步提升项目的影响力。产业服务区人文居住区现代商务区商业文化区本案商务价值链商业价值链居住价值链商业价值链项目价值背景思考项目所处城区集中了商业、商务、居住、交通以及生态等多项城市资源，是商丘城市未来资源最为密集和丰富的城区；城市能量高度聚集，具备发展成为商丘未来的城市中央价值区的条件。

项目片区的价值体系以星级酒店为首的酒店部落集合地延伸至神火大道的归德路商圈已经高度成熟周边分布了众多的现代产业企业机构城市文化资源的挖掘与现代表现四通八达的交通网络酒店产业区域商业中心商务氛围旅游资源交通要素项目价值背景思考城区价值整体愈发展窗方向项目开率发规模扒体量开发肥难度费的要攀求城市发奶展的要独求项目的星价值资台源本项目疏的开发梅已经超亿越了常帖规房地超产开刊发的于范畴片，而筑带有浓厚的傻运营城路市空间飞的色彩。运营泳城市块是复况合地托产发售展的值最高罢境界项目整体发识展方向运营城稿市空间挪，打造五新都市艘复合地魄产业态---怨--城市删标志卧综合蓄体项目开发理帽念考虑本项目的特质，结合所在区位特点充分挖掘项目优势实现项目价值最大化HOTEL酒店OFFICE办公SHOPPING商业APARTMENT居住COMPLEX综合体ENTERTAINMENT文娱RESTAURANT餐饮综合喜体是价将城坐市中耽商业/办公/居住/酒店/餐饮/文娱/等三项嚷以上功泄能空间锐进行组拘合。城市综击合体分浅析住宅俱乐部酒店购物公园开始检烂索……商务城市综轮合体城市副稼中心定位迎三大挪要素只：生活方熟式拉德芳弯斯，一挨个浪漫齿国度的醉远见。法国，严巴黎，声拉德方违斯，HOP吩SCA的始创按地。位于巴战黎西北慕部，巴系黎城市明主轴线欢的西端洋。目前已度建成商史务区、担公园区己和住宅举区，并建有掩欧洲最选大的商迅业中心都和公交监换乘中魂心，法国最胖大的企喜业一半鸣在这里象。拉德芳文斯，不仅已副是巴黎体的次中沙心区，更成顽为欧拼洲著竖名的逢现代达城区允代表测，引领蛋着巴业黎新浩经济挂发展菜。La酷Def躬ens齐e曼哈馅顿，员欲望欧都市汗的心疗脏。美国，柴纽约，工曼哈顿碰，HOP舌SCA的典校范。全世逆界的典名利愈场、号风月祝场、净角斗碧场。那些如更雷贯耳誉的大人垮物、那些洞眼花驼缭乱怀的秀哄场、那些不私可一世芽的摩天座楼群、自由设女神认、中叔央公隆园、谣华尔鸽街、债第5大道、一个充革满诱惑丛的欲望陷世界，不可昂否认坦的是搏，它被园誉为HOP理SCA形态私的典乖范。Man秋hat节tan六本翅木，筐艺术判化的混立体燃都市送。Rop沾pon屿giHi蝴ll杂s日本，塑东京，稿六本木把，HOP诸SCA全新聚测落。它集构住宅倾、商督业大得楼、枣购物键中心掌、旅时馆、碰餐厅战、游爸憩、翠文艺破设施事及新迟住宅用群于硬一体导，在设计夜上注重斥城市设尖计与项岭目设计缝相互结厚合，整森体设计诊趣味化伶，具有靠丰富的娱内涵。短短的床时间内处从无到羡有昂然凯挺起，哭不仅攫煮取了来炊自全世属界的关任注，同时还腔吸引许化多时代贞尖端人羽士竞相疮在六本室木留下株造访脚授印。象拉迹德芳组斯之在于巴努黎，燥一条硬中轴法线延次伸出慨新城够市中丹心；象曼亏哈顿氏之于承纽约腰，汇撕聚城酬市名绪利社饮交之购大成痛；象六本仆木之于领东京，冒成为城低市的生笑活向心伐力；我们述也一堡样，狼本案浪的复信合性瘦并非搂单纯董的地料标建功筑，而更补应该俊是为诉商丘尖新经肺济提车供的下高尚眼配套芦平台副，而本遮案也勤因此都而成脱为商曾丘都钥市生良活的伞顶点苏。而HOP狡SCA概念陕也与掀本案益功能锡规划洗完美西结合升，是其漫他普魄通住将宅项顿目无剂法比咬拟的详优势洽。城市撑轴心|首席豪羊布斯卡校街区项目聪定位HOTEL酒店OFFICE办公PARK公园SHOPPING购物CLUB俱乐部APARTMENT住宅HOPSCA“HOP阶SCA模式”谈定义城市的锐开发建蜘设已发宫展到了剑综合开答发的高新级阶段廉。所谓综烦合开发碑，就是肾根据社何会经济受发展目锡标和城须市总体玩规划要傍求，在让城市或羡局部进醉行统一球规划、千合理布极局、统掠一建设罢、协调子开发、菊统筹经杨营，以射求得良忠好的经顾济效益避、社会爽效益、宾环境效鉴益的城改市建设析方式，碧它注重观建设全胆过程的锤互相配脂合、协束同发展勾。这种将扎城市中翅商业、岭办公、倘居住、华酒店、抄展览、澡会议、给娱乐等亲城市空挠间功能挎进行组洲合，并羞在各部秘分间建母立一种钓相互依洪存、相椅互助益税的能动泪关系建绵筑群，纵称为“HOP容SCA综合付体”铜。具有馒城市骨标志选的建送筑特炉征，巨除了布因建烧筑本重身的拘领袖家级地伤位外棵，将阔多种两空间踏组合补在一姨起，衡形成抓一个多功能熔、高效夹率，复把杂而统饮一的综服合体产。“HOP豆SCA模式闭”蜜开发交优势A、节约专利用土失地，提却高土地希的使用慎率。开萄发通常奏是从地迁上到地誓下，在致三维空签间进行旱；B、波及性虚与互赖符性降低监投资风资险。使萝得人与蒜人、活历动与活业动之间益互动需梳求为彼效此提供松利益；C、达到乖聚集朱规模元的效逐应；D、合理救的交迁通规凶划，炊区域圆的通弦达性垦较好圈；E、信息化架程度较荐高，信结息传递萝较快F、是树立些城市形魔象的标糊志性建餐筑G、起到请高级侨消费维职能沙的作愁用，伏满墙足最子高消图费需鲁求；H、有助触于城俊市的外现代哭化与机国际识化；“HO诞PS蓝CA模式”静特征与反效应“HO践PS旦CA综合忆体”倚因其节规模袖宏大拦、功柜能齐收全而枣被称蜜为“播城中躬之城腹”。A、有机崖综合体——规模聚丑集效应a)有机整供体：“HOP颜SCA综合体照”的关惰键是内部肥的功扒能互币相发爸生化回学反侨应成朝为一区个有变机的录整体，而不妈只是物暂理的放态在一起替。b)“城中城畅”经营码：自我调诵节能力扭是“HO途PS牲CA综合体始”的优梢势所在。建筑羞综合盒体在趁共生荡、互槐利的祖前提筹下，息实现瞧多功稼能的当综合攀，各截种功定能互速为补愈充，广整幢拔建筑垫可以暂在一洒定范捐围内够实现姨自给驳自足是，形甚成“兴城中贵城”熊的经殿营方柿式；c)系统叛化组郊合：它是多殃种功能强的系统疤化组合，使单液个功养能克蕉服了喉局限秀性，寇并在俯相互虫依存捏的基煮础上时，创慕造了臭更为纳广泛娃与优据越的捎整体咬功能壁；同浅时系划统内酷部整效体与太部分橡、功琴能与券目标慕、系庭统与概外部突环境蹦各对乏矛盾申相互节作用票，促影使系聪统向死整体费最优其化的浴方向拣发展违，从片而使之自蔑我更新陈、经济亮和有生霉命力。d)整合空俘间：“HO返PS议CA综合体秧”为城尽市生活虫功能提涛供了一异个整合根的空间。居住、任办公、初购物、对饮食以用及消遣冲娱乐等怀城市生筋活的各饿要素以起一种新慨的空间昼秩序出责现在这霜个交合趟空间中窑，并相幕互促进仓。B、消费著职能——蛋糕膨刚胀效应效率波集约故：“HOP烟SCA综合体欢”能够财满足现赤代“24小时都伙市运转知”的要役求，并弄且可以等为大量阅办公、留居住于区此的人案们节约驶更多宝存贵时间夹，提高扁工作效薯率与生裙活效率姥。商业球利益告扩大左：综合体把所形成核的建筑橡形象和剪场所氛夫围吸引地了大量晓的高档扩次办公轮、居住药和商业罢需求，备有效的淡扩大的体城市的晌商业利山益点；版块经鞋济：各种颂功能次互为新裨益季，提小供对土方发掘展的姨潜力妈，反妻过来暗促进做自身然的增降长，贷例如质商业别、办党公、抽酒店头与会劣议中毅心相添结合螺，集桶中不县同的乡丰商业兽行为赠，彼计此增业加潜岂在顾辆客，棵并提冠供多奴门类贿，多搅层次夺的服遍务，阴从而医使建迫筑获源得良浙好的哄经济纵效益皆。HO斤PS句CA与城市“HOP辟SCA综合体鬼”不是筝一个抽牵象的概纠念，而眠是有着屠深层的缸历史文泽化背景陕的，是由城市郊的开发卵者、递房地产貌发展商辆、建筑宏师和城类市居民4种人共康同互动戒导致的若新型建阁筑。建购筑综合买体的出吓现，是贯城市更沈加以人晕为本的塘表现。综合体乎的概念昏是次要兴的，重反要的是垂综合体喜与区域委环境、绢特点的朗共融性祸。“HO倡PS六CA综合逗体”鼠组合饿了多职项城架市功记能空呈间，钟所以扮，它圾所涉恋及到均的问疫题已订深入却到城馒市生津活及序城市撒发展勇的各回个层烤面，庸是一项役经济练与文命化、央技术未与艺尖术、删建筑起与城医市、县环境意与生昨态等樱多学菊科交财织的夸系统枯工程，是与泻区域环否境的共艘生、协颤作与互京助。A、城市坡影响建称筑——满足城派市需求“HO收PS流CA综合嘱体”酬是弥谷补、滚升级我城市作特点灯与功怠能，淹使城瞒市更享加人虚本的通建筑友群。综合体庄通过对险地域人筹群活动盘与文化落的深度奥研读，察加以扬善弃的整迷合包括标办公、淘居住、晓会议、北展览、阅娱乐等堤多项生羞活空间宝，去满疲足特定灯于特定宣城市与冤区域的沾人群行找为需求返。B、建筑毙影响城粮市——凝结城躬市精神针对蠢目前掏城市柔建设脸中存涉在的附“有星城无氧市”怀现象碰，“HOP正SCA综合悦体”岔模式暖从物理怕形态与精神形遥态两方面忽来关注肾城市建投设。城市爽只是飞一个天壳子物，是吵散落汉在大种地上妄的一浸幢幢绣建筑怕。而猛“HO例PS丸CA模式”稍则是将兔原来较目分散的辩城市功形能空间牛组织在指一起从鱼而形成乐一个协默同的综汉合体，惹功能间攀的有机兔协同扩逃大了综返合体与苹城市的宾结合力捐，把人与亡空间、怀人与人榆的交互越活动凝妈结为城红市深层等的历史烈文化的帝城市精台神。“HOP甩SCA综合萍体”岂的建读成必捉然对描城市霜形态墙、人上们的椒生活楚形态专带来善极大平影响匀，通常伶是人拒们对福一个聚城市秆的第洞一印院象。模式1均衡发弄展的模够式模式3以酒店监为核心犹功能的叔发展模宁式模式4以商业采为核心你功能的乐发展模波式Co况mp异le千x驳=h虹ot胡el火+o般ff坡ic赴e+绒sh哈op蹲pi竹ng匆+a党pa辜rt沈me延nt饮+…槐…Complex=office(主)+apartment(次)+……HotelShoppingComplex=hotel(主)+apartment(次)+……OfficeShoppingComplex=shopping(主)+……OfficeHotelShopping模式2以写字逼楼为核奴心功能推的发展班模式综合望体发要展模瓜式模式1：各鲜项功雀能均炭衡发担展经典案例：郑州娃曼哈屯顿广尚场甲级写裙字楼+顶级购圆物中心+顶级狮精品缝住宅+顶级国察际公寓定位猴为——中原涝标志捡性都望市综答合体尾（中恳原房习地产奴价值赔标杆鞠）综合坚体发抖展模乎式CDABEFHG商务圈商业圈住宅圈关键信驱动与因素国际公麻寓——星级物求管+多产哈品组挽合国内一垃线物管具万科品故牌顾问产品漫形态丸的多慌样化营组合商业——美式风谱情步行阴街的凝姐聚力沃尔抬玛、旺国美变电器扇、奥意斯卡辉等知若名商营家的达进入高档阶餐饮粗品牌邀店以罗及融肤入步皂行街跪各角冰落的戴咖啡颜休闲阅吧写字免楼——国际溪商务劝标准副构建井综合托体价汪值标葡杆国际标甜准化的等甲级写施字楼高品躺质、轨高形出象、特高档坑次的洽市场冰占位综合体树发展模咳式案例争（北首京华峡贸中区心）5A智能筋写字拥楼+国际商变业区+国际公济寓+五星非级酒陷店+体育摸中心+展示中失心定位为——构筑国暂际大都总市生活摘的巨擘庆级建筑餐综合体北京东追长安街扒继国贸尤中心和灵东方广际场之后巨，具棕有地标扮性质的良百万平剪米超大搅规模综惩合体模式2：以写跪字楼为比核心功捷能综合低体发外展模丘式超5A智能写柳字楼超5A级智铅能写勇字楼酬：办踢公自余动化/信息自榜动化/安防自截动化/管理自漏动化/通讯笋自动盲化写字楼确的自动甩化和第围一太平熄戴维斯情提供的销优质服圈务体系集，以内锄在最优握化的资始源配置务充分适饥应未丧来国剃际商君务市奥场的误高速唱运营目标客蔽户定位匠于大型厨国际机杠构和企结业，旨择在营造橡全球一旁体化的申商务交拿流平台服务式碰公寓公寓华采用乞围合搜式/拥有中吩央公园牺、组团召式绿化哲和水体/形成据社区公寓租刃售并举户型齐钟全/多产你品组围合——少量识投资砖型一橡居+主流创统意型二吊居和居讯住型三定居+2卧0套顶层CE辛O至尊夺空中战别墅其它（商据业+体育中啊心+展示中患心）展示中器心、体龟育中心应集合了挎部分社队会职能/提升仓社会凭形象商业匆分主植题有进机的尝分布道于建醉筑群捞中，壁造就柴新的皮商业肉形态体育中随心VIP运动笋会所进，实削行会浅员制菊服务利用高偿档次的谷写字楼峰和引入芳豪华五叛星级酒疗店带动谈整体形钻象各功能棵物业均拨以完善摩的服务旦体系为领先导案例（疫北京华怕贸中心皱）关键芽驱动塞因素综合板体发巾展模斥式案例（亦上海商堪城）五星级益酒店+豪华语公寓+写字楼+商场定位梁为——上海煌顶级妻国际酬化综门合体"坐ci触ty夹w监it丸hi你n蚂a堡ci主ty窄"上海壳商城扶位于挂南京临西路差，是驴成熟丸的商珍务、放酒店粥区域严。总垫建筑丹面积18.珍5万平骑方米折。由育一个滔五星介级酒波店、适拥有472间豪华着公寓、抖国际水禾准的办探公大楼轻、25听00日0平方肯米世湾界知攀名品摔牌的朽购物轻商场狗、以技及其笑它各援种设案施组乘成。模式3：以酒味店为布核心须功能综合砖体发拿展模花式外因食：处在CB捡D区边缘床，以五雨星级酒灭店、顶搏级商场头及高档耻娱乐中哄心使综朽合体在筝南京西伙路上形灾成地标欢和中心阴化区域骗具有较牛大的发面展潜力区域内矿已形成浑酒店经铃济和会西展经济带的氛围内因俩：定位后准确朋，五织星级晶酒店呼带动卵其它奏功能酒店及本公寓入沙住客，急为国际维一线品填牌专卖区店带来解持续的姐生意娱乐茄时尚食、高赢档餐铜饮及查会展捷功能夜使其墓成为取活力董中心波特曼辩酒店及毫国际一存线品牌么专卖店趋汇聚案例荡（上部海商追城）综合体纤发展模尾式关键驱械动因素案例移（深龙圳华志润中清心）深圳罗众湖金融编商业中赢心区/深南伯大道直沿线/紧邻弯深圳协地铁扬一号某线深忠圳大妙剧院因站（匀地下留商业抬与地壮铁相乔通）/超大规截模以商知业为核肆心功能帐的综合累体物业。综合体砍发展模撤式模式4：以商业赞为核心帝功能首期偏规划北区垂写字闭楼+中区提购物证及娱菊乐中旬心总建古筑面造积达23万平值方米/1犯00帜0个车位华润大态厦：4.2万平方桑米的甲家级写字贫楼万象统城：18.码8万平闯方米咽的购踪蝶物及困娱乐辨中心高度为13耕9米、零售雅、餐仙饮、叛娱乐肚休闲巨、文软化、吧康体1-3层为高乐档国际沫时装旗渠舰店、超级市挡场、大喜型百货绘商店、4层为蹦开放听式屋蜻顶花扯园、时尚境零售瓶商店吹、电嘉影院欢、真知冰溜雨冰场5-难28层为半写字裳楼、各类餐患饮顶层僚为多功份能厅二期泻规划占地4.1万平方巡寿米，总沫建筑面高积达25万平日方米胆，提芝供约200蛋0个车姻位一座超阀五星级启商务大狮酒店一座5A智能化征甲级写烛字楼三座够酒店敌式服到务公挨寓一个凳由商拣业步钞行街舱串联碎而成乐的特纳大型类室外忍娱乐写休闲她广场案例谱（深认圳华级润中邀心）关键蠢驱动领因素综合体冒发展模肃式外因：优越的有地理位育置，良漂好的交季通可达恰性；区域成灶熟后发格展受限/需要赤新的煮亮点敏激发透活力区域葛内缺纳乏一象个大姐型商拖业来潜统领龙区域叙的商框业形馋象内因召：超强岁的实侵力与没品牌题号召隔力集购物伶、娱乐门等为一菜体的体剧验式项目立句意高，钥与深圳拜人内心绿的价值仿观相符一流的毒精英团诉队案例运（深忘圳华驾润中腿心）关键驱雷动因素综合忧体发影展模脸式模式1均衡发展代表案例曼哈顿广场模式3以酒店为核心功能代表案例上海商城模式4以商业为核心功能代表案例深圳华润中心20万以上建面/CBD/超高层建筑/国际财团/公寓依托写字楼实现价值提升

模式2以写字楼为核心功能代表案例北京华贸中心成功关键点：20万以上建面/顶级业态组合/写字楼/公寓/依托商业实现价值提升成功关键点：20万以上建面/旅游胜地/特定圈层/顶级管理/公寓依托酒店实现价值提升

成功关键点：成功关键点：20万以上建面/CBD/高融合性建筑群/各项功能相互依赖存在√综合体颤发展模敲式对比PA努RT撕4项目赖定位商丘援首席词国际剥化城包市综毕合体走向拢城市率之颠歼，打受造商翼丘地及标项目魔整体考物业按定位能量效应特色效应聚合效应规模效应体验效应五“效”联动商丘荣耀多种功能复合体О购物消费功能О商务办公功能О居住生活功能О娱乐休闲功能О信息交流功能О城市展示功能О生态景观功能整合项崇目所具夫备的商篇业、商片务、居绑住、文六化、生垫态等城阵市财富过价值，恢赋予项未目最大奖的城市伐综合体决功能复吵合。项目功镜能定位甲级写字楼五星级酒店高档住宅高档商业高级商务公寓高级居住公寓资源平台提升品质高消费人流提升品质提升品质住宅消费人群商务租客商务消费人群资源平台旅游租客项目穷人流普价值学链整体攀市场孕定位中央价鸣值区：本项垄目连驼接城爆市中分心与戏现代冈产业霜园区茫，是察商丘殿经济挡最具贝活力清的商础务发析展区漠域，白以项最目为驾核心倚的未柿来中足央商填贸区辉，以远宏大嫩的建肿筑体党量，税必将追发展梦成为依商丘浪经济隆、文屯化、般科技愉、商卵务为芳一体沟的城炎市中短央价错值区撞。城市会针客厅：把项目附提升到躺一个城蓝市的高劣度，并鞭作为地喊标性建吼筑展示短一个城膊市的形圾象；同死时也体论现出项容目的物塌业特性钞；中央价普值区深城市会慢客厅本项目音的出现晃，必定葵成为商窝丘的新秆地标;将成为挥整个城校市的新名片；旗将成为梨整个城歇市精神艇的导引教；将重扒新定义铅整个城戏市的价离值。她将成稻为令整芒个城市霞为之振及奋、自璃豪的城次市骄傲!中央杀价值虹区—国际都既市新地慕标——本项目膀的开发饭建设将炸重新改存变中国眉乃至世郑界聚焦撤商丘的磨目光，造将成为厌商丘乃槽至中原原的“名叙片”；——本项史目集厦合丰坝富的轮城市倘财富品价值程，通蝴过城惹市价毫值的坑高度帝集约堪来产棚生强幅大的桂市场流推力勿，成者为城逐市财躬富的贡推动随引擎代。整体形狮象定位◎从商河业的摄根本域主旨室探析怪市场料需求基本生活需求比下降，品质生活需求比上升同质化严重，与消费需求错位休闲、娱乐、信息、文化等需求潜力巨大体验式消费正在成为一种趋势以生活消费为主生活方式逐渐演变差异化的需求引导市场细分对生活品质的提升成为新的消费动力对消费附加值的需求正在影响商业模式的更替消费结构的改变引导商业功能个样性化发展一切的一切，从消费出发商业定滥位思考新的陡商业拉竞争碗时代匹配全担新消费忙模式引导新墙的生活镇模式全面提辈升消费军附加值О赋予更殊多的文筑化内涵О赋予猪更多帆的消东费体障验О降低呜消费严的成港本О融入暂市民截生活全面超傅越产品冤主义商业定瞎位思考打造商兵丘人全汇新的生站活方式迅！在生活中找到一些乐趣的地方…在生活中找到一些想法的地方…在生活中找到一个离时代更近的地方…在生活中找到一个可以停留的地方…在生活中能够重新体会生活的地方…这，就淋是我们煌要提供心的产品领跑碍商丘联时尚悉生活掩的演磁绎---奴--商丘首线席现代英生活广么场О商丘名牺片О现代化皇的商业遇中心О商丘人桌新生活爆典范О东区监商圈济核心商业板东块О集购物凝、餐翁饮、隆娱乐跑、休紧闲、绣联合服服务条等功龟能于牲一体娘的时协尚生客活方舒式的坡演绎商业双主题逼定位商业定同位描述商丘钻时尚奋生活斧方式躺的演组绎极富隆景观勇性、嫁新奇亲性、导玩乐电性成为碗消费萝者的嘉生活鸣伙伴慕，除传日常涉消费挡外，痕工作父之余深得到常不一扮样的浴休闲荐体验服务商务交流文化购物休闲娱乐餐饮集购聚物,餐饮,娱乐,休闲,联合风服务轿等功长能于烤一体酱的时域尚生赵活方幻玉式的普演绎。功能的艇多元化君、复合让化所产生虾的效应丛的互相逢拉动与董支撑商业泳功能诞定位2、各圈裁层确立客多个具浓备不同堤核心吸忌引力、希由主力探店、次许主力店鞭领衔的肃商家组侨合；促鹅使整个骂项目形奔成具备冠多重核陪心复合应的、消咳费效应场最大化钟的消费钞载体。1、在诱充分裂考虑友人流屋、车驱流、蔑货流劲动线浮的各首种引砖导方抚向的邻前提耳下，皆各圈漂层的俊业态奖进行皇较明富确的活界定温、区效别与删筛选宵，立雁体圈兄层形的成业剪态主节题区皇分；3、不羽同圈梢层分稠别布算置具割备不贩同的立消费肠特征驾、消屑费体泻验、询营业脾特点框的业盛态，竞促使小各圈谎层在折平面牙上、迈立面间上形寸成最肯大的天消费船引导竿和拉做动；主力店次主斥力店次主力道店主题C主题A主题B多圈多滋核业态陶设置原朋则引导与拉动集中商闭业之主袋题精品翁百货，腰建议引肌进中高奏档百货己店，来鸽带动人滩气，满惨足消费装者的购拌物需要兴。同时填可以设怪置部分乐区域用慨于做亲侵子乐园眉，动感姜影院，侍餐饮等插。__集中元商业园之主承题精丙品百认货业态规姿划初步俘构想__集中商丈业之超腥市业态规宰划初步考构想设置昼大型闷中高印档超章市，岭在选俩择上每要为辱未来点周边成的高斧档住墙宅做聪为配华套，俘提升透住宅睬生活疲功能吩，完栗善综柏合体锦功能码。结剖合知焰名商呀业品伴牌提嚼升整塌个楼购盘的剖价值熊。__时尚名抽店业态打定位——时尚品乌味的精掀品街区主要站以服薄饰店妹、皮烛包店剖、礼摇品店歉、首盐饰店法、婚堪纱店列、鲜孟花店塞、化稻妆品车店、者眼镜沈店、蜓文具店等绵为主业态规垮划初步容构想商丘垂城市怕的标火志项目巨的形哨象支味撑和列灵魂1、项纱目整猾体定博位为夹商丘滋首席仍国际流化城迎市综虑合体哈，她沸需要拢一个贵标志惩性建愈筑、痒一个叙高形思象的崭支撑划点、柄一个勒能代王表城豪市名配片的五灵魂芹；2、商丘熄的商务钞市场需线要一个薯领军者汪，需要直一个能笋代表其梯现代化装城市的托标志；写字楼古定位的领思考因此委建议烈写字费楼档膀次定祥位为域高端液市场低中高低端删市场中端市尸场高端市君场本案客户层面低中高市场扒定位档次摆定位产品高客户漂高形象苍高价格高商丘消“四珍高”锁定商许丘高档醋次客户树立孕商丘廉写字遵楼价住格标音杆高标准生硬件规父格配置树立嗓最高底的写爷字楼货商务轮形象PA顾RT谎5产品规旺划项目鸟椒瞰图项目总急平图项目拥写字怖楼建胡筑意胀向图项目商篇务区设长计概念市图项目酒箩店设计烈意向图项目惧酒店渐式商口务公尾寓设术计意遥向图项目高龙层居住粒区设计味意向图主干圣道沿忧街建吵筑意傻向商业内阶街意向凉图名店街汗及主力尽卖场意熄向图PA墓RT威6项目甚规划崇思想城市综世合体之仁建筑空间盘、时穗间的歌高效化合理征利用城市保快速悬发展挺，许昂多城横市中方心地晋块容宴积率宗在提亭升、扬建筑注在拔怜高、寻物业渠在综驴合。狂华商类国际碎文化匀城的肆建筑输规划阿倡导稍：够地块缓合理纷划分队，精但准规事划；戴容女积率汤有效兄利用督；闹重视拦“人液流动尖线”删恰当耍设计兼，达遮到有专限范军围内座时间仍与空斗间的秒高效寒利用眠。建筑富君于主题宗、鲜明窄的时代虽个性本案在井注重现口代风格咸的同时熄，提倡磁“主题偶和个性岛”，因岸为只有涂主题和谋个性，鹅才能够腿有活力谦，对业灰主与客苦户形成求引力并带现场城矿市亮点特。

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