兰州知名地产洋房别墅项目营销专题

碧桂园兰州新城专题研究兰州·碧桂园兰州类似于宝鸡，属于狭长地形，一条黄河贯穿兰州全市，主要行政区域有城关区、七里河区、安宁区、西固区。主城区分为两段，城西以安宁区为核心，城东以城关区为核心从全年的成交均价来看，五区整体表现都比较稳健，除了红古区在六月份有一次较大的波动之外，其它各区全年的成交均价都比较平稳，成交均价都围绕6000元/平方米的价格上下波动。2012年，城关区的成交量可谓一枝独秀，表现出了往年一贯的强势，占据了全市成交量的半壁江山，以49%的比重稳稳排在第一位，另其他各区难以望其项背。城关区成交6016套共计646493.76平方米,成交面积同比去年上涨77.30%；安宁区成交3876套共计432242.02平方米，成交面积同比去年上涨3805.52%。从2012年兰州市场走势可以看出，城关区以6000元/㎡相对低廉的价格，傲居兰州年度成交榜榜首，占据兰州全市成交的半壁江山，由此可见，饱受高房价困扰的兰州人，对于相对适中的价格接受度极高，市场潜力巨大。碧桂园自2013年4月开始拿地，一出手则接近50公顷，开启了兰州新城传奇的序幕。碧桂园·兰州新城，位于城固区东段，雁滩小片区东北侧，横跨黄河，周围毫无配套，现阶段仅可通过连霍高速通达项目，交通条件极差。碧桂园兰州新城

第一部分：市场环境分析从2011年的恒大，2012年的中海、万达，到2013年的碧桂园，全国性房企在兰州市市场不断创造新的热销奇迹，然而大开发商入市带来的的市场剧变正悄然发生······2011年，兰州市场=恒大年2011年，兰州恒大名都开盘劲销7.8亿，震惊整个房地产市场！1、恒大名都的热卖致使中海、万达、阳光城、红星美凯龙、海亮等全国性房地产开发商在之后一年纷纷进驻兰州市场，新一轮的市场剧变悄然发生。2、市场上产品供应类型更加丰富，恒大推出的精装房由于性价比高成为市场的宠儿，消费者对于精装房接受度提高。3、市场开始纷纷效仿恒大式的营销推广模式，“派单”日益成为各主流开发商采用的营销推广渠道。2012年，兰州市场=中海、万达年2012年，中海、万达、阳光城开盘热销，引领兰州房地产市场。1、市场热销楼盘均为知名开发商开发，消费者在购房中更加注重品牌，开发商品牌成为消费者购房的重要因素。2、市场供应产品类型进一步丰富，供应产品品质进一步提升，消费者往更加青睐于特色鲜明的创新户型产品。3、小区规划、园林设计、小区配套等因素成为消费者购房看中的因素，兰州市场消费者越来越成熟、越来越理性。2013年，兰州市场=碧桂园年2013年，碧桂园兰州新城开盘劲销50亿，创造兰州市场销售神话！1、碧桂园全民营销模式效果显著，对兰州房地产市场发展影响巨大，可以预见，未来兰州市各开发商将研究和效仿碧桂园式的营销模式。2、碧桂园倡导体验式营销，其开盘成功一大重要因素是良好的现场展示环境，未来各开发商将更加注重现场展示环境的包装。3、目前，兰州市整体均价处于高位运行状态，刚性需求长期得不到释放，碧桂园开盘成功应该归功于其低于市场预期的价格。第二部分：项目分析项目概况碧桂园·兰州新城，位于兰州市城市北拓发展核心区域——兰州市城关区青白石，项目三面环山，南邻北环路，与雁滩隔河而望，项目周边生态资源丰富，空气质量高，产品规划有高层洋房、双拼美墅、钻石墅，配套有交通中心、雁白黄河大桥、IB中英文学校、英伦主题商业街、五星级会所，是集休闲、娱乐、居住为一体的超大规模山水园林新城市。基本信息行政区域：甘肃省兰州市城关区青白石项目位置：兰州市城关区青白石白道坪村物业类别：高层洋房、双拼别墅、钻石墅户型面积：84——817㎡产权年限：70年开发商：碧桂园控股集团兰州房地产开发有限公司楼盘特色：特色别墅,花园洋房,景观居所,水景地项目区位

项目位于兰州市青白石街道白道坪村，隶属于城关区，位于黄河北岸，与雁北街隔水相望，靠近雁滩经济圈美伦购物中心。青白石受兰州市政府政策支持，发展机遇大，是兰州市未来重要的居住、商业、休闲中心。项目投资7亿自建雁白黄河大桥，建成后只需5分钟即可到达雁滩，项目南邻北环路，建成后只需20分钟即可到安宁。碧桂园兰州新城1、占地面积：总体规划约20平方公里，一期占地约1800亩。2、建筑面积（一期）：207.6万㎡2、容积率：1.73绿化率：33.13%2、开发周期：8年。3、产品类别：高层洋房、双拼别墅、钻石墅4、项目配套：交通中心、雁白黄河大桥、IB中英文学校、英伦主题商业街、五星级会所。5、装修情况：高层为1000元/㎡。6、一期概况：首期开发1800亩，推出洋房3806套、双拼438套、超豪46套，商铺216间，货值约50亿。技术指标碧桂园兰州新城是兰州第一个造城的大体量楼盘，借助碧桂园自身开发大盘的实力和全国开发经验，项目营销工作组织有序，开盘热销50亿！项目自身配套商业配套：

项目自建近3万平米英伦风情商业街，品牌荟萃，实现购物休闲一站式消费；

教育配套：西北地区首家IB国际学校。

交通配套：配建雁白黄河大桥和超大规模交通中心生活配套:项目自建五星级会所，

集娱乐、健身、餐饮、文化、会议、商务接待功能于一体，生活无限丰富。

项目周边配套商业配套：

项目雁白黄河大桥建成后，项目直线连接雁滩主要商圈美伦购物中心。

教育配套：

临近甘肃联合大学，兰州商学院、甘肃农业职业技术学院辐射区。

交通配套：

项目配建雁白黄河大桥，将与雁滩16路、25路、135路、140路公交车相接；与北环路、青兰高速、柳忠高速接驳；项目到雁滩只需5分钟车程、到东方红广场只需15分钟车程、到机场只需40分钟车程。项目价值分析大大规模——项目规划规模超过雁滩、相当于1/4个城关区。大产品——高层洋房、别墅品类丰富，户型设计科学合理。大园林——欧式皇家园林，超高绿化率，全季景观呈现。大物业——碧桂园物业，国家一级资质，贴心管家服务。大品牌——碧桂园，中国十强，21年，40余城，逾120项目。大推广——全民营销模式，超长蓄客期，数百人豪华团队阵容。大配套——雁白黄河大桥、IB中英文学校、交通中心、商业街。碧桂园项目无论规模、产品、园林、配套、物业、品牌等产品本身，还是营销推广，都恢弘大气，号召力、感染力强，对兰州房地产市场影响巨大，开启郊区大盘开发新模式。项目开盘货量盘点开盘货量：共计推出房源约4808套，其中别墅产品474套，精装高层约3729套，商铺205套，别墅主打面积为264-272㎡双拼双层高端产品，高层主打面积为97-126㎡的经济型户型

。康桥郡学校用地天麓山剑桥郡翡翠郡果岭山高层别墅商业学校分区产品类型户型面积段供应量（套）折后均价天麓山高层两房、三房87-156㎡18486280翡翠郡钻石墅六房、七房、八房413-817㎡4617000双拼六房、七房259-272㎡14815000剑桥郡高层两房、三房、四房97-344㎡9836600康桥郡双拼六房、七房259-272㎡28012000果岭山高层两房、三房97-344㎡8986400商铺内铺/50-1600㎡20515000合计///4408/Part1:推广策略Part2:现场包装第三部分:营销总结Part1:推广策略主要营军销节点4月-7月8月9月10月销售骗节点7.2续7验资孩派卡8.3嘉0板房座、销胸售中诸心开扛放9.2锻4认筹10.叔6开盘工程进易度8.3饭0样板房话完工9.3蕉0展示友区开胖放蓄客烂目标蓄客5万认筹1万派卡验状资2.注5万现场柏包装8.漂5方案询完成9.1奋5-2故5交通钉中心极商业哑街包微装完五成8.苏15补-2武5示范区债、售楼雄处、样享板房包管装完成阶段榴推广期待奇秘迹，给党西部一离座伟大练的城市嫁绿洲见证奇暗迹，给烟您一个似五星级辰的家发现清奇迹躲，给牙黄土掌高原师一座有山水桃园林确新城揉市活动体少验一级展叮厅开放胖活动示范区丸开放活坊动大桥奠耻基仪式聚；二三材级展厅逝开放活鱼动开盘活倚动圈层拓网展市区一级昂展厅厅开放二三级势展厅全却部开放选址胖包装收客州县7.素25启动8.哭15广告投来放8.开1寻找资壶源8.并20收客圈层5.尘1成立坊拓客鸡小组持续考厚核淘汰7.2近0启动机限制数据管控成立袍管控改小组持续丸日报拾、周嗓报、锋月报支援保障300销售姓，30卷0兼职中巴50辆开盘营永销准备幼工作周坦期共5个月12天营销推丛广费用推广费用类别媒体类型全年推广费用费用占比媒体大众媒体投放影视24900005.5%平面523200011.5%电台9600002.1%网络22388254.9%杂志1500000.3%小计1107082524.3%户外媒体30353326.7%其他媒体49700009.5%媒体类费用小计1907615740.5%圈层拓展类费用1223573226.8%合作类费用1069000023.4%采购类费用41450159.1%媒体公关费用1099000.2%营销费用合计45586804100%占销剥售收桶入的0.痕9%左右区域秋营销析总经理1人营销倍总监1人营销经研理1人家政组24人助理插组30人策划蕉组11人行政组17人市内拓迅展组20匪0人大客灯户组10人现场毁组8人前台余组12人后勤组10人10个拓怀展组4个拓汗展组市外浆拓展轻组60人行政、遇策划、怕后勤保说障等人码员共计82人，校置业烟顾问270人，总勇计355人。人员组门织架构推广趣节点经铺排画：推登广三抽部曲7月品牌落焰地8月15日项目游定位炎推广产品盯性价我比8月30日10月6日节点铺巡寿排开展圈军营工作项目暑展示出区开旁放开盘阶段朋主题期待奇商迹——给西部惭一座伟靠大的城吼市绿洲发现奇语迹——给黄料土高旬原一委座山舞水园木林新新城市见证对奇迹——给您一刑个五星乖级的家媒体推射广碧桂阔园的锹造城义史：界从广谎东、暖全国验到海颠外；搂从顺乌碧、幅凤凰萍城、膏十里搏银滩雅、金菌海湾闪到兰早州新傲城；绿洲露国际究城市城对比覆系列编（拉慨斯维贿加斯/迪拜/浦东膛新城雄两大仿利好辨：跨钉黄河青大桥/北环路（价值灰点价格墨的对比胜）钻石肉墅/精装修俘洋房/园林景商观/营销沈信息/洋房/物业服遵务/会所/硬广主则题：碧按桂园赴给西部骂一座伟筛大的城司市绿洲碧桂园马西部三城市绿追洲第泊二个拉舌斯维加筑斯碧桂园眨西部般城市绿呼洲如偿迪拜一诉般名扬络世界碧桂园没携21年造俘城模书式总首创跨西部月城市贯绿洲网络壁主题猎：（述主标耐）有旷人站踩在土尿地上击有薯人站齐在奇震迹上户外订主题劲：碧抗桂园——给西部疮一座伟倡大的城酷市绿洲新媒献体主丛题：嘉西部夹拉斯松维加枯斯知轨多少硬广院主题叠：1.2救5倍的邀雁滩牙，只吐为了上尊享察完美脆生活6亿造桥跑，只为遭了5分钟蜡畅达阁南北大过植兰州靠客运园站的昏交通判中心哪，只瓜为了献让心刚四通邪八达大手否笔打葱造绿瓶化景惩观，寒只为怕让拜翻倒在仰千亩英绿野卸中户外免：碧功桂园——给黄绢土高劝原一芦座山责水园命林新婆城市网站：扮（主标宁）碧桂猜园黄晕土高原原不绿共它舞，罢（副标卧）新城军区老配情怀新媒体灶主题：档新城区津、老情破怀硬广灰主题呆：XX万尊享XX精装房碧桂园·兰州抗新城坛超汽一流沟性价彻比已愿现端管倪碧桂园·兰州且新城360绘°立体耐坡度遮园林倾力样打造流会呼稀吸的续好房亩子碧桂舌园·兰州凉新城趋钻遍石墅鸽独占蹄兰州羡别墅纸之“尽最”给您一童个五星表级的家绵兰州动难得一盛见！拥五绝星级鄙会所艺的山绘水大帐城洲精装朗洋房妄全摊城罕简有XXX党X/㎡起送XXX脂X/㎡精装户外：芳碧桂园——给您一怎个五星单级的家网站差：全触城热酷恋趣中国麦的“巷拉斯纳维加农斯”——碧桂昌园·兰州口新城新媒旷体主社题：显全城杆热恋都，都鞭来看屿拉斯壮维加猎斯黄河大霜桥奠基愈仪式市区断一级答展厅夹开放报纸影视网络杂志户外公关活行动电台暖场击活动全程软剃文炒作报纸硬繁广专题狗报道广告脱播放官方网代站、新仙浪、微度博营销针对臣兰州祝及周坚边城抢市车像主客常户利用油高端铜交通椒工具狸广告龟媒体沿途高肿速路网搜全程覆辣盖邀请媒丝式体酒会顺及新腰品发微布会现场举先行丰富摘多彩系递列活动主流济渠道烂集蜂体发液力立体覆西盖谅饱和攻咏击营销执核行铺排多渠道+全覆盖+创新传性权威主绑流推广岸渠道+简单烦直白且表现益手法+醒目末抢眼谈展示重位置+唯美简兽洁展示谜画面+饱和廊快速充宣传仪节奏9月9日至开理盘各大去报媒（挺含少量阳地市报膀媒）整卖版+半版+8通版累计投臣放91版次；线上家推广墓：报膜媒每小时澡更新一环次厦聚辰焦关注砌度9月9日至党开盘叔在新插浪、磨搜房井、搜卵狐焦撤点、蛇甘房筹各网盆站,以”全屏+首页派富媒役体视基窗+时段淘碧宝+整点稼报时+半点乞报时莲“投放70次/每天，扁累计投福放61舅60次；线上雄推广拜：网哑络

投放媒体

频道投放时间备注甘肃电视台甘肃卫视9.16-10.1830秒插播+专题报道甘肃公共频道9.16-10.1830秒插播兰州电视台新闻综合频道9.16-10.1830秒插播生活经济频道9.16-10.1830秒插播公共频道及综艺体育频道9.16-10.1830秒插播+专题报道兰州数字电视新媒体9.9-10.118秒开机画面甘肃电桶视台及验兰州电登视台强投势输出羊，最大鞭效果引绘起轰动9月9日至告开盘稠在甘次肃电贷视台沸和兰绍州电滨视台迟及新滋媒体,以”专题让报道+插入透广告+开机扛画面迈“投放22尽-3对5次/天，累笋计投放684次；线上推工广：影滑视

投放城市

媒体投放时间备注兰州甘肃交通广播9.9-10.8兰州收听率NO.1甘肃都市音乐广播9.9-10.8兰州收听率NO.2锁定兰患州及周惕边私家烈车及出希租车，时输出项愿目信息损营造口德碑9月9日至开套盘在电淋台103莲.5及104航.8两个频港道,以”标准谦套播+时段套毫播+整点报辫时+半点恰报时票“投放70次/每天草，累右计投泼放61既60次；线上希推广宇：电舱台户外仅覆盖义兰州勇市区仓及周捉边市氏县，云辅之确以候衬车厅营、院悄线等击媒体窜，最童大限测度增尝加曝需光频骡次。开盘刊前1-夸2个月逢，集掉中大盛规模赛释放而。线上丘推广拍：户谷外及口辅助笑媒体

投放媒体

数量（块）投放时间备注长期户外大牌68.20-9.19南关十字民安大厦，西关十字交通枢纽、天水路北口、城关黄河桥南、火车站交通中心枢纽短期户外大牌188.20-9.198块市区户外，10块州县户外道路指示牌109.1起市区进入项目途中候车厅站台50/1009.1-10.1910.1前50块，10.1后增加至100块院线广告48.22-10.194家影院投放30秒贴片广告楼宇广告4008.22-10.15主要为电梯框架停车场道闸809.1-10.31/线上推衰广：短裹信投放短信形式

数量（条）投放时间备注企信通8700009.6-10.26主要针对所拓的意向客户为主，每周进行两次频率的一个短信推送，主要发布项目信息及营销节点信息，根据五万客户的一个蓄客规划进行一个三万~五万之间的一个短信铺排。外聘短信9100009.6-10.26主要围绕兰州市及周边市县的客户进行信息的输出传达，借助外聘短信公司的客户资源，有筛选性的进行精准推广，每周进行两次频率的一个短信推送，主要发布项目信息及营销节点信息。彩信44000010.1-10.7主要围绕开盘热销、精选利好等信息发送。设计成手机报形式，同步在微信微博发布。9月16日至鹅开盘毯通过苏企信戏通、词外聘鸟短信贪、彩齿信的传形式,以”短信+手机晃报肚“投放10万条/天，骡累计黄投放22颗2万条火；7月27日8月15日9月24日9月30日市区一办级展厅课开放全部二京三四级展厅竹开放别墅、做洋房认犁筹展示川区完美开芝放线下渠弊道：圈犬营节点凭铺排展厅覆兆盖拓客+圈层杠大客卵户拓靠展+公关推幸介+现场顿活动记体验开盘前剪固定展呀厅及巡跟展展厅酷设置共占计784个，人再员配置各销售260人+兼职170人，覆知盖兰州租周边10个地甜级市匀，30多个县圣市区域曾。区域二级展厅三级展厅四级展点人员配置兰州1区1660销售20人+兼职15人兰州2区1660销售20人+兼职15人兰州3区1550销售20人+兼职15人兰州4区1660销售20人+兼职15人兰州5区1660销售20人+兼职15人兰州6区+西固区1660销售20人+兼职15人兰州7区1550销售20人+兼职15人兰州8区1550销售20人+兼职15人兰州9区1440销售20人+兼职15人兰州10区1550销售20人+兼职15人市外东区1440销售20人+兼职15人市外南区1440销售20人+兼职15人市外西区1440销售20人+兼职15人市外北区1440销售20人+兼职15人合计1470700销售260人+兼职170人线下圣渠道皆：展贱厅市内颤拓展潮思路海：市内杂拓客鄙三部燥曲一部曲技：以一胀级展缺厅为打收客徐中心卫，在愿周边桶发展司2、遗3级向展厅风，快挡速辐槐射整琴个区子域。二部倾曲：以二览级展衬厅为挤中心森辐射张5公棕里之弊内的怠流动毙客户联及企帆事业析单位节，商蜓户，枕机关登团体作实施窜陌拜坏。以三级痛展厅为评中心辐鹊射1公鸟里之内牺的流动别客户和喂住宅小患区。发展编己外经纪非人。三部树曲：大客表户组犬拓展伍企事价业单犯位，因商会工，机艘关及牌团购问客户垦并开蒸拓四得级展擦厅。市内收烤客三部商曲一部攻曲：日收客脑-白天暂拓客，稿晚上收垫客，利易用一级妻展厅每丽天一场愧的主题藏活动要郊约客户伴到场维欲温——黄金派葵对、销茫售明星筐夜二部膨曲：周收客梨-大客过户组进蓄行拓客症后，每明周对本汽周所拓橡客户统瞎一进行定专场推工介或圈哄层活动译收网。三部焦曲：月收客封-每月量利用展遇厅开放抓、展示吴区开放音、开盘嫩等重要钻节点组纪织大型茧现场活唯动，组抖织周期踪蝶内发展犁的客户脂参加进锁行巩固喜。线下渠戴道：展浴厅市外依拓展分布图线下坛渠道陕：展口厅市外洋拓展邀策略•第一醋周，外拓依专员淡进入汇，设老置展社厅开补展招券聘工寒作，瓜利用承兰洽塌会发四展的靠人脉大接洽专种子拦客户榜，铺景一个产2级骡展厅葱，周狭末举愤行推解介会严维温武。•第二昂周，展厅唐开放果，配勒合投刘放适系量广戏告、冒短信术，输搬出展例厅位佣置，乞常规抢地面放拓展桨同时箩推进仇（如摘扫街阀派单愧、设纹植入阁展厅永、贴着海报有等）短，针垮对性汇的举毙行推摧介会霜和圈敏层活域动。•第弟三周貌，梳理录前期蕉客户质，针落对性恒性的涛策划光推介怜会和拌圈层倍活动强收客浆，集绒中前嫩期拓畏展客监户二顷次维子温。先由外土派人员烛负责前佳期工作秃，先期炸进行当贵地招聘寒工作，对后续根赏据当地誉的实际孔情况，委人员稳港定后由鼠当地销知售人员拳维护展冬厅继续怨拓客。后继客辨户经营霉：每周处视市难场情榜况和集客户么量举伙办一蓬至两多场活半动，剧召集绢过去牛一周旁的拓常展客澡户进集行二弃次邀汤客或古集中雾宣讲行，同页时发莲展3级展厅突。线下赖渠道迷：展似厅市外拓榆展分布图线下渠喂道：展太厅线下渠余道：展厅展盆示要求线下纸渠道嫁：大盈客户白拓展以20马13年10月6日开甩盘为潜时间收节点缩慧，总沫目标眨意向满客户200碌0组团体客兔户别墅客呀户商铺客贫户1.通过人个脉关系舞进行企仔业及商员家活动组植入，恢利用活科动收客轨。2、特般殊渠抹道收讽集资结金实咳力雄心厚客召户资适源，豪通过震引荐梅的形特式对尽富豪腹进行济登门所拜访俱。3、通版过项墙目部用关系苏进入貌政府角机关峡洽谈绍团购勉活动拢。4、利加用教乘育系厉统（EMB萄A班）革、医你疗系圆统（炉高级器私人泪医师胶）和缠银行压系统恰等举筹行高滋端圈谜层活逗动挖绝掘潜恳在大血客户凭。5、通帆过商撕会、胡协会延搭建支高端惑交流患平台君，进失行有先效的磨资源客整合魂，挖排掘高服端客延户。6、利用步现有资扮源通过溉证券、忙基金、址保险和放银行收并集客户朝信息，蛋进行电妄话回访金及陌生根拜访。7、大丑力发富展编尸外经袍纪人绞，进延行撒底网式豆客户菜召集旧。人员编飞制：拓物展经理1人，六小组迈成员逝共10人线下议渠道俩：公兴关推恐介一级说展厅拔开放26日媒体郑开放日27日正式块接待客需户销售中录心开放匆活动展示捐区开议放活跟动黄河大樱桥奠基哲仪式项目拉开盘启动兽认筹7月26、27日8月30日9月24日9月30日10月6日活动策检略：“月难活动+周活动+月活动证”形成省“全日夹制式”修收客方听式。月活耻动：以展厅泽开放，驻大桥奠爹基，示光范区开本放，开觉盘为主冒。周活弦动：形式域为与身场推距介会若，目滩的：酬运用武推荐悼会对逐尖刀柱组一浊周拓救展客杏户进经行摸甩排。日活窜动：以销售烤明星们夜为径主，粒目的参：为砌白天贴拓展逮来的批客户犁提供词来访狠收客愚主题律，并悦做客月户摸决排。线下渠脂道：系瞒列活动线下渠毙道：现羊场活动堵体验活动分类内容说明礼品策划拓展类活动内容概述：安排大型活动共16场:少儿才艺大赛、兰州当地大事件植入性活动、碧桂园商家会现场签约仪式、一级展厅活动（绿洲奇迹体验季）、公益类活动、绿洲盛宴·当好莱坞遇上迪士尼系列嘉年华等累计赠送礼品：399100份执行时间：2013年9月1日—11月26日销售拓展类活动内容概述：按销售小组进行推介会、大客户拜访、植入活动，每组10场；支持单人成本65-75/元人执行时间：2013年9月1日—9月30日销售人员自行组织活动内容概述：以销售个人为单位的人脉圈层，私宴，爱好聚会类、健身活动、圈层活动、大客户拜访，每人280场时间要求：2013年8月1日—9月30日以市抛内外诱拓客互小组摧为基彻础，被协同姑大客驶户拓爱展尖捡兵组立，通慢过常规拓耐客，展愚厅收客痕，圈层岂营销，鸭专场推射介，编屠外经纪师人体诉系结合贝形成网酱式收客鼻布局。1个中退心（兰膛州）+民10个苍支点（麦地级市较州）+惊30条万射线（轮辐射周煌边县区纳）拓客任务分解表

别墅洋房商铺货量圈拓占比货量圈拓占比货量圈拓占比兰州338套2000组80%2474套28500组65%151间450组70%市外146套500组20%1332套19000组35%65间195组30%总计484套2500组

3806套47500组

216间645组

线下鸟渠道驾：圈亿营铺华排整袭体思帐路竞拍弯方案将各疫区域姓有效涉客户牙、展须点及找圈层飞活动氏保底畏目标洁做为猜起拍埋条件限，通过各陷拓展团际队及负有责人竞啄拍客户农的方式移确定其泛拓展区讨域。序号区域负责人拓客目标竞拍目标圈层活动目标展点及商家积分会员卡认筹目标1兰州1区

300042002609022009002兰州2区

36004500300100260011503兰州3区

290035002308021008004兰州4区

3300390027090250010505兰州5区

310041002609022009006兰州6区+西固区

310046002508023009007兰州7区

240029002208020007008兰州8区

270031002308021008009兰州9区

1900220018060120050010兰州10区

2300280021070150060011市外东区

2100240018060110040012市外南区

1900240013050100040013市外西区

1900230013050100040014市外北区

24003400150701200500合计

3660046300300010502500010000线下渠做道：团橡队管理仁策略“大吃宏小”方贯案督导汤组每龄天会圈对各躁拓展枝组上正报或访录入缩慧系统换的数才据（树含客呈户登食记、嫩活动瓣举办遍、展既点开休设）形进行认检查雕，每搜天抽钓查每僚拓展蚊组1耐0组投数据罚，若悉存在穷虚报帅、错严报的卖情况节，一践经发恼现，猾以一机罚十评（即饥虚报滥1组雹，扣兆除组走内业斩绩1对0组段）。认筹滚前：漫“十删四进糠十一讨”1.考核起男止日期控：201呈3年7月18日至认秆筹前；抚（以录肾入售楼讽系统的悄时间为下准，7月18日之前僚意向客洒户数据助清零）娘；2.考核项围：拓客数坡量目标鄙完成率惕（权重20锻%）、占圈层闲活动殖目标耗完成困率（慰权重20辅%）、展匪位及商尚家目标顷完成率口（权重20%）、明会员拥卡目珍标完笑成率疑（权轮重40%）；3.组间网淘汰在：截止认雹筹前，亭排名第岛十二、麦十三、折十四的桐小组并坟入排名释第一、高二、三乱的小组税，由排疫名第一循、二、扭三的拓怪展经理案统筹管搅理；线下弯渠道穗：团被队管逢理策驳略“大系吃小祸”方泉案小组韵排名巾考核肺方法铸：小组考隆核得分钞=（实着际拓展尸客户人杰数/竞盛拍目标械客户人同数*0隐.20怕+实际蕉圈层活结动数量窗/圈层泻活动目蝇标*0桑.20查+实际妙认筹数赞量/认牛筹目标兔*0.渗60牛）*1寒004、激励从机制：按照小良组考核禽得分高渔低确定撕排名先蔽后，排导名第一遣、第二赵、第三馆的拓展纳经理分样别奖励3万元、2万元、1万元，需该奖励摇金额以壤发票报顾销形式烦冲抵。5、考扰核结竹果处享理：人员竖淘汰恼：排欺名最拉后的灭三个裙小组竿，如培考核表得分闷在80分以成上，正拓展搁经理喘降职同为销彼售顾屑问，欣组内节人员题按照殃综合茧业绩终排名岛按照10%比例强贝制淘汰恩；如考知核得分琴在80分以下喂，拓展姨经理降就职为销岭售顾问凝，组内乘人员按蓄照综合液业绩排煎名按20肃%比例吓强制禾淘汰乖。线下费渠道夕：团拥队管障理策曲略“大咳吃小英”方脱案销售孟顾问咳绩效桑考核计算红方法捡：拓鉴客数删量分裁值*鼠0.投2+闷活动灶分值建*0送.2蒜+转很化分嗓值*圆0.公4+踪蝶综合遵评分料分值瞧*0隆.2用=总复绩效1、销指售顾问哗入职满质一个月京后开始径参与绩乞效考核伟淘汰制棍度，每尤月督导拨和销售佣助理对尝销售顾克问考评昆项的抽指查，如腐发现有宇弄虚作振假，扣室除该项帽绩效总志量的1羡0%。2、翻以周盆为单壳位进递行奖亩罚，待积分想排名麦前5追的销么售顾通问奖天励7阻00敢、6未00购、5轿00余、4满00说、3童00干元；营排名假末5牲名的膊销售膛顾问擦罚款甜70冻0、铺60稿0、档50芦0、徐40躁0、厕30拼0元病。3、销胃售顾问竞职位调脑整按《焰营销中溉心销售榨板块管累理制度蝴》方案浆执行。绩效考核项占比计算公式拓客数量20%=累计意向客户数(有姓名、电话、购买意向)活动20%=个人圈层活动数+主导的小组活动数转实客数量（拓客期）40%=办理会员卡数转认筹（认筹期）=认筹总量转成交（开盘后）=成交总额综合评分20%=组长及经理综合评分考核在全员中的排名对应分值前20%以内100前20%～40%80前40%～60%60前60%～80%40前80%～1000%20线下腰渠道稳：团栏队管惧理策私略拓展即管控日：管村控原薯则拓客原跃则：以框城市展轮厅为中绘心，对潮周边金兆融圈、倒商圈等垦商家、趋有影响羊力的会疗员群体叼进行洽贫谈拜访援，开展欧圈层合勇作与资承源交换罩，持续饶每周小塘型暖场梦活动、钩小规模厉推介会爬形式进气行“收毒网”。动态数峡据管控秋原则：建立冷数据瞧管控暴体系揉，成悲立（脑区域夺、项赛目、肝展厅秆）三群级数律控管吹理组夫；形免成动狠态数丹据“私日”肝反馈盏、展佛厅效码果“烧周”架评估匠及调直整、碰“月准”度障奖惩填的运贷营机珠制。客户宽到访回管控锤原则贪：实施陡“组载团”换形式迷全程持可控枕的接候待形昏式，隐采用由集中菌组织友、集费中接今待、宗集中币推介院、集桐中收喝网的砌方式趟管控悦到访字客户骗，以有提升伶打动鞭力及挽成交叼率。圈拓蔑工作惰管控糖原则涂：遵循栽“三悬线管炭控原怠则”袭，即染“行石政审看批管袭控、蜻执行椅进度坛管控皱、数宫据管青控”递。线下渠反道：团姑队管理邪策略拓展管津控：数纯据管理区域刺层级区域数拍据小组项目层级项目数据桐小组项目层级数据隙整理分析薯专员数据采集专员数据通报专员人员工作内容数据管理组长统筹展点数据采集、整理分析及反馈上报等各项工作数据采集专员甄别客户信息登记表，将来电、来访及客户信息进行录入数据整理分析专员整理展点数据，并形成分析报告为决策提供参考数据通报专员实时根据需要，将展点最新的数据及信息进行发送通报线下改渠道震：团森队管某理策柳略拓展管有控：数抬据管理工作事项内容说明每日短信汇报内容概述：每天将各拓客小组的拓客数量、来电来访量、意向客户量及客户渠道比例等数据通过短信上报上报流程：各拓客小组——项目数据小组——区域数据小组——营销中心总部时间要求：当天17:30前当天18:00前当天19:00前次日9:00前每周效果分析内容概述：每周填报效果总结，汇总各展点数据并评估各渠道效果及费效比上报流程：项目数据小组—区域数据小组—营销中心总部时间要求：周日18:00前周日19:00前周一19:00前每月效果总结内容概述：每周填报效果总结，汇总各展点数据并进行分析排名，评估各渠道效果及费效比上报流程：项目数据小组————区域数据小组————营销中心总部时间要求：每月1日前每月2日前每月3日前线下抛渠道雹：团册队管项理策坛略项目凶开盘帐货量昆盘点开盘货临量：共计裁推出逢房源办约480弯8套，愤其中寨别墅占产已品474套，精推装高层禽约37月29套，衡商铺20树5套，别墅主拌打面积纸为26轻4-坛27柱2㎡双扔拼双追层高墙端产己品，震高层猫主打叛面积典为97生-1究26要㎡的经济案型户型。康桥郡学校用地天麓山剑桥郡翡翠郡果岭山高层别墅商业学校分区产品类型户型面积段供应量（套）折后均价天麓山高层两房、三房87-156㎡18486280翡翠郡钻石墅六房、七房、八房413-817㎡4617000双拼六房、七房259-272㎡14815000剑桥郡高层两房、三房、四房97-344㎡9836600康桥郡双拼六房、七房259-272㎡28012000果岭山高层两房、三房97-344㎡8986400商铺内铺/50-1600㎡20515000合计///4408/Par兄t2:现场展筋示一、地外围摊到访顽动线音及导笔视现场展迎示二、怪项目促展示套区看日房动犁线现场展腐示现场展歪示三、震项目双售楼个部动闷线及伟功能国分区现场展游示四、项欣目围挡随包装蓝线籍：区绵外至届区内艰看房改路线黄线福：区扩内围愧挡包左装现场展杜示五、项慨目商业愁街、交孙通中心刑招商及状包装8月30日交付耽商铺易中已宏招商龄：4家，商蚊家：便复利店、幅面包店余、花店娃、中餐挺厅。8月30日开放9月30日开薄放现场谎展示六、妈项目兽商业群街招柴商及列包装9月30日交驱付商草铺中已招商本：3家，商家：额龙摄影燃、陇萃缝堂、名貌牌集合尼店现场展疑示七、项酬目园再林展签示现场烫展示七、项府目园讽林展训示现场展饱示七、项目袋园林展朵示现场丝式展示八、商喘业街展漏示现场倾展示八、养商业稳街展录示现场展烂示九、外立浮面展示现场展贷示十、项饼目样板绪间展示现场浙展示十二、碎雁白大腐桥开盘逐前仅菜完成袜奠基厌，此歪外无量任何纺展示垒效果格。Pa斤rt尽1:开盘晕现场挤概况Par笔t2:首批标开盘缩慧供货Pa东rt粘3:开盘成塞交情况第四拘部分:开盘总仰结开盘地派点碧桂园津兰州新惯城项目垄将开盘奖地点设花立在兰州市婚国际会励展中心景一楼。开盘热安排（1）所有找认筹客疑户集中束参加解伯筹活动，以电脾脑摇号并的方式巷进行先堆后顺序菊选房。（2）新着客户絮可参亲加现柜场的伏认筹污活动颈，待捆前期肠所有争客户买解筹掉完成指后，妖方可辞选房槽认购拒。现场蚊布置认筹客户盈动线为：入口排优序处——展厅内第一轮卡候区域——验筹区——第二轮候区域——第三笼轮候厉区——验筹区——选房莲区——认购手德续办理界区——离开摇号屏幕入口排序区入口处选房区打单区出口处第一轮候区域第二轮候区域第三轮候区域价格表验筹区验筹区开盘杰现场怕概况开盘恋现场吊概况首批开董盘供货汪统计康桥郡学校用地天麓山剑桥郡翡翠郡果岭山高层别墅商业学校编号分区产品类型面积段供应量（套）均价（折后）推出时间1天麓山高层87-156㎡18486280首期开盘2翡翠郡钻石墅413-817㎡4617000首期开盘双拼259-272㎡14815000首期开盘3剑桥郡高层97-344㎡9836600首期开盘4康桥郡双拼259-272㎡28012000首期开盘5果岭山高层97-344㎡898