城市综合体功能商圈综合

城市综合体-核心商圈

目录：1、城市综合体综合论述2、城市综合体各类产品的功能划分3、综合体及商圈主要区域4、综合体的投资收益回报分析5、综合体内部管理6、城市综合体成功的案例1、城市综合本的综合论述：它是-----集酒店、商务、休闲、娱乐、餐饮、会展、健身、高档居住、旅游、商业贸易于一体的建筑群；是城市名片、民众乐园、消费天堂，一个具有现代繁华都市气质的一站式消费场所。它天生贵胄，是人人期待，万众瞩目的明星。城市综合体---即HOPSCA音译为豪布斯卡。即主要是①主题酒店(HOTL)、②商务写字楼(OFFICE)、③立体空中花园(PARK)、④购物中心（Shoppingmall）、⑤会展中心、会议中心（Convention）、⑥高尚住宅(公寓)(Apartment)的开始字母的缩写，并综合了独立商铺和街区、市民休闲广场的高科技建筑组合。成为时尚高端商务人士聚集之地。它也是一座城市的心脏、地标和灵魂，24小时不夜城，城市综合体基本具备了现代城市的全部功能，因此又被称为一座“迷你”的城中之城，它可以再造一个城市的商业核心，成为一个城市的地标性商业圈，带动周边地产及物业的价值攀升。综合体的两种表现形式一种是独幢形态:一幢高层建筑内集合办公、餐饮、商业等服务场所的独栋式综合建筑体。另一种是组合形态:规划了办公、居住、商业设施等多种独立场所，并通过一个连廊或其它各种形式将它们联结在一起，形成新型的独立式的建筑综合体。比独栋式建筑综合体，显得更为经济、专业和实用。

综合体通常位于—位于城市功能相对集中的区域，如位于城市CBD(中央商务区)、城市的副中心或规划中的城市未来发展新区。拥有与外界联系紧密的城市交通网络、信息网络，是公共交通的枢纽。有完整的街区特点，是城市向空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化发展的结果。独享和兼具城市的自然景观（水、湖）、公共资源如：城市广场。大城市市区已经没有5万平方米以上的地块，很多城市综合体的选址是在城郊结合部。综合体是高科技、高智能的集合：城市综合体建筑是高科技、高智能的集合，表现在建筑材料、设施设备、物业管理、通信手段、安全消防等等方面。城市综合体的特征①高可达性；②高密度、集约性③整体统一 ④功能复合性⑤土地使用均衡性⑥空间连续性⑦内部、外部联系完整性⑧巨大的社会效应⑨巨大的升值潜力

城市综合体的优势及作用：对于降低商务成本、提高公司的运营效率、增强公司形象力有突出的优势。住宅、公寓、写字楼的销售可实现现金的回笼。酒店、购物中心持续经营的收益、写字楼的出租租金，能实现高投资回报。综合优势互补的物业组合对物业（资产）评估的价值，能实现翻倍增长。带动整个周边土地和建筑价值和价格的大幅提高。商业地产除了每年可以收到稳定的租金，还能在未来变现时享受未来资产价格升值和土地升值的双重利润。城市综合体发展趋势中国城市发展由粗放型向集约型方向的化。首先，以“城市—区域”一体化、城市空间多中心化的发展趋势，增加了各个城市区域中心，是城市综合体的市场需求。第二、城市综合体所聚合的功能将越来细分，具有多样性。第三、成功的城市综合体项目在其策划与规划设计上均有超前的理念、先进的高科技手段，以达到项目长期可持续发展与项目效益最大化的目标。建成后，在历经10年、20年后仍然可以成为区域甚至城市的骄傲。这同样对都市综合体的开发提出了更高的要求。

2、城市综合体各类产品的功能划分Ⅰ：现金流产品：住宅、产权式公寓等----担当起产生项目现金流的作用。为后期项目运作提供资金。这也同时蕴含着综合体项目中的住宅物业、公寓等可售产品，随着时间的推移，存在着巨大的升值的空间。Ⅱ：形象贡献型产品：五星级酒店、超高层5A级写字楼：它们提升了项目的档次形象，而五星级酒店、超高层写字楼、高层高尚住宅等，设计独特醒目的外形，构成高楼林立的美境，大规模的具有标志性的超高层写字楼和五星级酒店制造强视觉冲击效果，从而成为城市的地标式建筑，拔高了项目的档次及形象。因此，作为形象贡献型产品，也为住宅、公寓等产品加了分，并提高了它的内在价值，大幅增加的销售的利润。Ⅲ：核心的购物娱乐广场产品：作为超大规模的商业购物娱乐广场，是项目的核心部分，也自然担当起了项目的明星标杆的角色，从而实现各部分的价值互补，提升综合体的整体价值。而作为综合体的核心部分，它的成功运作，将是项目成败的键。

3、综合体及商圈主要区域⑴大型商业购物区、⑵星级酒店区、⑶4A、5A写字楼区⑷国际公寓-商住区⑸餐饮区、⑹视听、娱乐区、⑺休闲、健身区⑻步行街区（室内、外步行街）⑼会展区⑽金融区、⑾文化广场区、⑿艺术长廊区、⒀大型停车场区、⒁立体交通体系区⒂高尚居住区、⒃配套区、[包括幼儿园;名小、中学;医院]各区域构成一个互融互补、相互依存、相互助益的多功能，生活舒适、高效率的整体。酒店商务办公商业购物公寓住宅资源平台商务租客提升品质高消费人流旅游租客商务消费人流住家消费人流提升品质资源平台提升品质商务消费人流商旅消费人流

直接支持：办公楼上班族、酒店旅客、公寓住户会对零售、餐饮提供支持；办公楼的租户可以为酒店提供一定的客源。间接支持：零售和酒店功能不会为办公功能或居住功能提供直接的收益，但是它们却可以作为优美的环境条件，使得办公和居住功能获得更高的出租率及更高的租金。零售和餐饮功能可以为酒店客源、上班族和居民提供方便，诱人的购物环境及良好的氛围会增强它们的竞争力。酒店功能同样对其他功能可以提供间接支持，其完善和豪华的配套设施往往能为居住、办公功能增加市场竞争力。各功能区主要由以下具体内容构成

（一）大型商业购物区（20万平方米以上）包括以下店面：①超市主力店、②数码通信城（电脑、通信）③家电主力店、④珠宝城、⑤购书中心、⑥时尚服饰、（男女装）、⑦精品百货（次主力店）、化妆品、名表、鞋、烟酒、音响等、城市综合体各功能的相互促进的关系

出租商品档次的比例：（较为合理的比例）购物中心是集购物、餐饮、休闲、娱乐、会展等一站式的功能和服务。积聚了城市最具活力的消费群，最大化地实现建筑、业态和人群的互补、联动和共享。和城市的中心广场和结合在一起的，必定成为市民公共活动文化中心。（购物娱乐中心的运作成效如何，其重要作用，对于整个综合体的项目的成败，无论用什么语言形容其重要性，也一点不过份。）（二）星级酒店区（酒店的使用面积不低于10万方）（包括超五星、五星、四星、三星酒店多家集合于一体）作为项目的主要形象产品，满足商业上的住宿、会议、饮食、会所娱乐之用。酒店会成为一个城市旅游人口集聚的场所。酒店一般实行托管经营为主，和酒店业界著名的管理企业合作，共荣共赢。（酒店是综合体中最赢利的项目，可提供娱乐设施和夜间服务。起到增加业态，提升综合体的形象、品位的作用，多个星级酒店并存的作用是留住不同层次的消费顾客。）

（三）4A、5A写字楼区

（超高层5A甲级写字楼）（面积超10万平方米、40层以上）

有商务中心、高档餐厅、小型会客厅，大型会议厅、休闲娱乐设施。设施方面：建筑品质一流，顶级装修。高效中央空调系统，智能化楼宇自控系统，先进的数据通信。为用户提供现代化、优质、高效、便利的商业办公环境。吸引优质租户。如：世界500强企业、国内500强企业、区域银行总部、保险、证券等等国内外大型企业的进驻，设立的办事处。写字楼会成为一个城市商务人群集合的场所。

（四）国际寓-商住区（面积5万平米以上）整体定位于中高端物业。A：商住楼（ＳＯＨＯ）—投资者以中小企业为主。（已可以自持物业）既可居住又可办公；强调商务中心，提供优质的办公环境，满足商业人士所需。有餐饮功能配套。

B：酒店式公寓—投资者：高级经理人，外籍人士。（也可以自大持物业）户内设施设备完善，通常配备高档家具电器，星级装修（尤其是公共区域）。提供房间清洁，衣物送洗等酒店式服务。通常设有会所，提供餐饮、康体等配套服务。设专属公寓：专家公寓、留学生公寓、IT公寓、经理人（CEO）公寓、艺术家公寓等。留住不同层次的人在综合体内。超标准服务式公寓、相对宽大的露天生活空间。长、短期租户相结合：长期定居、临时居住（其余时间需弹性出租和日常打理）、临时居所（其余时间用于假期出租）、出租、轮流的假期客房预约。（五）餐饮区-⑴中国美食广场---（湘菜、川菜、京菜、粤菜、沪菜等特色中餐厅）、⑵主题餐饮街：一由包括肯德基、麦当劳、必胜客、拉丁餐厅国际著名连锁餐厅构成。⑶世界美食广场（世界五大菜系----墨西哥菜、法国菜、印度菜、中国菜和意大利菜均为世界齐名的系）-----墨西哥美食、法国美食、意大利美食、印度美食、西班牙菜、日本料理、泰国料理、韩国料理，走一圈即可享受全世界美味。⑷海鲜酒楼、中式茶馆、茶餐厅、⑸连锁咖啡馆店、露天咖啡吧、甜品屋、自助餐厅、点心店、茶坊。（餐饮业主要的作用是增加业态，积聚人气、人流，方便商旅出行人群，一般该区设在步行街或者广场的最顶层，以增加其它各层的人流量。以便做旺整个综合体。）

（六）视听、娱乐区—①晚会娱乐------演艺界、文化界的知名人士出场的大型商业活动、公活动、慈善会、（主要在广场免费举行，让消费者、游客观看，带动气，吸引人流，作为综合体宣传投资。）②大型欢乐城-----可将深圳欢乐谷、迪士尼等适合的节目搬进综合体，是利润相当好的项目。③国际影院--------立体影院、国际影院、歌剧院。④大型歌舞厅、酒吧、网吧、电玩天地等。(本区主要的作用：对玩乐已日益重要的今天，这对凝聚整个综合体的人气有重要及核心的作用，一般放在中心广场、最高层或者次高层，以拉高其它各层的人气、人流。)（七）休闲、健身区---⑴真冰溜冰场、⑵网球馆、⑶羽毛球馆、⑷蓝球馆、⑸游泳馆、⑹武术俱乐部、⑺卓球会所⑻保龄球会所⑼乒乓球会所⑽桑拿、按摩会所⑾美容沙龙、⑿美体会所、⒀沐足会所（运动区的主要作用有增加业态，提升综合体的品味、品位，迎合了年轻人对于个性、休闲、运动概念的追崇，吸引年轻一族及爱好运动的人士。）

（八）步行街区---（室内步行街、室外步行街）①饮食步行大街、②游玩步行小街（服务小朋友）、③特价卖场（服务中、低端人群）、④著名品牌店（购物）（室内、外步行街区的作用有增加人气，也可作为出售而回收一部分的投资资金的作用，但要控制出售的总量，否则会失控。）（九）会展区---⑴名车展、⑵名画展、⑶书法展、⑷博物馆、⑸名楼展、这些展厅可提高卖场的品味及档次，尤其是名车展更是此。（十）金融区银行、邮局、行政单位（进驻四大国有银行、多家专业行、行政单位）这样做的好处是：对银行有利，对消费者有利，对企业有利，可谓一石三鸟。）

（十一）文化广场区（休闲景观）⑴各式各样的喷泉、⑵主题公园、⑶植物公园、⑷空中花园，将顶层搞成园林式花园，供人休闲、小憩。（本区主要作用是汇聚人气，提供游人休闲、小憩场所。）（十二）艺术长廊区

1、景观大道（造型灯柱、发光座椅、景观绿地、荷花水池、小桥流水、廊桥鱼影、幽静步道、亭台楼阁、雕塑等等）2、大型音乐喷泉、人造雾景、水幕电影、全彩激光、庭园灯饰。通过人造影像，形成丰富的、优美的、宜人的环境，能够在这里放松，体味生活的乐趣。（本区的主要作用：别看这些项目，只有支出，没有收入，但其对整个综合体的积聚人气、人流，留住来往顾客是必不可少的，是一种看不见的高效益，是综合体的一种高效的投资）

（十三）大型停车场区

A：地上、地下（二层）大型停车场。B：停车场也可设在空中，可直接停到自已喜欢的楼层。C：车位与使用面积的较为合理的比例金融商业办公区：0.8泊位/100平米米；商业设施：0.8泊位/100平方米餐饮、娱乐服务区：2泊位/100平方米；服务业：0.5泊位/100平方米商住居住区：1.2泊位/1户每个车位的占地面积30平方米/1车位（较为宽松的面积比例）（对于飞速发展的现代，汽车已成为必需品，随着小车的普及，有没有足够的车位，已成为项目的成败，一点也不为过。）（十四）立体交通体系区

A：地下空间的开发—地下商业街的开发，主要是在地铁系统的站前地区进行，地铁站和商业区设施直接相连，街道两侧设置有各类零售商店和餐饮设施。

B：建筑空间立体化—1）室内交通以垂直高速电梯、步行电梯、自动扶梯为主；2）通讯由电话、电传、电视、传真的电脑网络等组成；3）高架步道系统，将两幢建筑之间通过空中走廊连接，可以促进分流，可以拓展景观立体化。4）地下、地面、空中，三层次景观系统立体互动。5）地下或地上的交通和公共空间贯穿起来，垂直交通系统使各楼层之间的转换十分便利，形成丰富的景观视觉效果。C：综合体内部、外部的交通系统：1-人车分流系统、2-租车出入系统、3-地面、地下多层的停车场系统、4-公交线路系统（周边公交线路相连）、5-轻轨-地铁系统（地铁出口与地下通道直接相连，大量的地铁客流可以直接通过通道进入综合体内部。），保证在综合体内的办公人员出行的便利性。（交通的便利将为城市综合体项目带来大量的人流和物流，特别是为零售提供持续不断的人流，保证所有资源使用的最大化。）6-天桥-行人遂道、自动扶梯外部进出体系。7-可直上高速通达火车站及国际机场。形成纵横交叉的交通及停车、出入系统。（综合体内部应有复杂、完善的交通体系，通过立体交通网络的建立，使内部各不同功能的建筑有机结合;外界的交通体系会直接影响综合体内部不同功能的使用。）（该体系的主要作用是：起到人流能快进，也能快出，对于节假日等重大关健时刻，能起到核心作用。）

（十五）高尚居住区

1）大型高尚居住区是综合体的前期开发及出售，主要起到后续资金支持，及充足现金流的作用。2）资金实力雄厚的企业，也可放在后期进行开发，这样有好的形象产品，如五星级酒店、超高层写字楼建成使用在前，更能提升住宅的内在价值，提高销售价格，增加销售利润。3）也有后期住户群的消费及物业管理收益的作用。4）小户型比例较大，精装修，设有大堂。只要项目的高档住宅足够大，就可以实现项目的资金平衡，能够不借助外来资金的情况下也能自主发展，现在很多综合体的发展商都十分注重这一点。（十六）配套区①医院②学校（幼儿园、名小学、名中学）（别看这些项目须不是利润的中心，但对于整个综合体的形成不可或缺。尤其对于商品楼的销售更是起到不小视的作用。）

（四）投资收益回报分析

ⅰ综合体的开发面积要求：

①根据盈利模式需要在省会级城市至少需要4万平方米占地。②在地级、县级城市综合体至少需要6万平方米占地，才能达到比较理想的物业组合比例，特别是可售物业总销售额能够达到回笼总投资的平衡点。ⅱ业态布局合理，比例得当。综合体商业形态构成较为合理的比例10-20%20-50%高档住宅、公寓式住宅酒店、餐饮20-30%大型购物中心、步行街、街商铺20-30%写字楼、公寓办公楼、娱乐1-再如绿地集团、万达集团、华润集团、瑞安天地系列等综合体发展商，他们的城市综合体的高档住宅、公寓产品的利润足可以支撑起后期的酒店、写字楼、及大型购物中心的运作费用，实现本项目的资金平衡，有利于项目的滚雪球式发展。2-因此高档住宅、公寓或者可出售写字楼的体量要足够大，这是综合体运作的关健之一

例子1：A：华润万象城团队建设——强强联手，精英团队，群英荟萃B：十家国际知名合作单位参与设计和包装；包括设计、建筑、景观、营销、招商、广告等相关行业。C：华润中心总投资40亿港币，分两期开发，一期投资18亿；二期投资22亿D：华润中心一期开发万象城、华润大厦；二期开发君悦酒店、幸福里，前期投资成本由租金回收。

例子2：万达城市综合体发展模式研究万达集团转型：从住宅为主向多元化投资转型，最终聚焦商业地产的开发。万达商业地产拥有四方面的竞争优势赢得地方政府信赖的“四个好处”工程第一：就业工程。购物中心里最大新增1万人就业，最小有6、7千人就业，符合中国正处于就业高峰期及中央号召加强社会稳定的现实国情。第二：税收工程。购物中心开业后每年有几千万甚至过亿税收，稳定且能随销售的增长而增加。第三：招商引资工程：让所在城市的商业水准跟国际接轨，且带进去的零售商一般是500强企业。第四是形象工程。综合体成为城市标志性建筑，提升城市形象。（1）商业地产竞争对手少。万达是唯一将跨区域开发与持有型商业地产作为主要发展方向的内资企业。（2）相比住宅可享受双重利润。商业地产除了每年可以收到稳定的租金，还能在未来变现时享受未来资产价格升值和土地升值的双重利润。（3）容易获得项目，商业地产容易拿到土地。（4）受到政府的欢迎。万达通过“四个好处”工程，在与各地方政府谈判项目过程中，获得有利地位，将土地成本压缩到最低。

从05年开始，万达尝试在城郊结合部做大型的商业项目，宁波项目是万达在城郊结合部的第一个项目。ⅲ对投资回报的要求：①三年周期的项目投资利润率达到45％以上，平均每年能够盈利在15％以上。②能够在三年内通过物业销售能够回笼资金，保留购物中心和五星级酒店等优质资产长期经营。③商业、写字楼和公寓采用租赁方式，酒店委托管理，住宅用作出售。ⅳ成功的综合体的运作，形成强大品牌价值，增强核心竞争能力。颠覆土地价植的黄金铁律：历来是地段决定土地的价值，土地的价值除了地段还是地段，其主要的依托是所处的地段的繁荣，功能配套的齐全。由于综合体本身就自成一体，配套功能齐全，因此有些综合体就敢放言，我去到哪里，哪里就是城市的中心。不但可以升值，还能带动周边的地块升值。ⅴ

公司土地储备与综合体的开发并重大量的土地储备与已开发的物业本身也会升值，这是双重的收益。（土地储备1000万平方米以上，事实上也有好几家地产商已做到了这一点）。ⅵ如何将一距个核心地不块的价值虾最大化1-整合好喘政府、疮开发商影、商家谣、消楚费者和星等多重棉资源，教实现长换短期的良性循杆环。2-产品的组推合比例、撒业态的优薯化选择。3-实际开剑发节奏运要与一浅个城市闭的展思疲路、规富划方向便、人口切构成和捎消费水平乃哈至风俗习侄惯等要素絮相关联。4-可以通过窃销售与持饰有类型产龟品的比例盯和组合、言开发顺序辛和周期的调整，真完成资石金的长彩短结合环和良性脉循环。ⅶ资金的回嫂笼及现金按流1）可销鼠售的住边宅、公钢寓、写锄字楼，以可以实载现短期卸的资金听快速回蝴笼，保盆障资屯金的现桂金流量虾。2）商业、萄酒店、写窄字楼、公盾寓的租金偏回报和经摘营回报，拐平衡现恒金流速俊。5、综合体内垃部管理Ⅰ智能管村理系统---①智能安节防系统、麻②闭聪路电视监埋控系统、③宽带甩网络系电统（综涛合体内传免费上绣网、）④节鹊能循盾环系喊统、⑤传呼系怪统、紧急月呼叫系统咱、⑥日蚊夜巡忽场保押安系暖统、⑦监听绪系统、⑧车场壤管理系校统、对变外服务比系统—设客户部、对外标联络部、扎公关部、⑩内部枣服务系海统—设贵宾炕室、总寻服务台液（开发票）乱、咨询乓台、投犁诉台、提早引僵进高水挡平招商宗公司；拼多家设椅计院；熊组建运壳营管理圣公司；云前期策医划公司撑；三位宋一体进射行商业救规划。综合体要滩有自己的族一个专业迹的物业管诊理公司，泰根据不同奸的功能部怜分引进最咸为专业的倍合作伙伴柜，共同来纯管理项目犯，来为业踪蝶主提供周隐到的服务掀。（城市综敬合体管理计体系的成怕功，对于昆大型综合基体成败起冈核心的作济用，也非匪一朝一夕剪可以练就庆。这就好述比练功，石姿势架势可洞一时团象模抹象样巴，但师要练吃成内赏功心以法，贼那就线不是滴一时斧半刻伸的问响题了狡。）Ⅱ综合厕体内定的设仇施、徒设备广、配个置1）由煌于城乱市综友合体险的大寒型建久设规缸模和掀多功滋能组爽合，拢对项热目选离址、吉景观尾设计姓、交笔通设洁计和多材料非设备序应用准提出胁了更当高的刻要求稠。2）设计朽时需要歉考虑商举业车流蹄与住宅渐车流的火分离，性并分别抹设出入券口。3）高速电培梯私、密值性安全性奶极佳的地乒下停车场窝。4）紧急情拐况下用于始电梯及照堡明的发电滚系统。5）标槐准化决自控躺空调弟系统违。Ⅲ内部空贯间层次险布局流客畅、合纺理、细限节考虑柱周祥1--思--巨大采岔光穹顶态、充分籍利用天资然光源弯、2---唤-通过棕下沉遭广场专，让佩地下究负一乳层透躺光，嘉同时袭考虑嗓－２驱Ｆ、—3外F层停车场夏的使用。3--油--布局仓清晰徒大气旺、装五饰前崖卫、终辉煌弱高雅芹、宽至敞宏群大，庆室内抗采光远合理铅，有桥效节筐能。4--豪--升降豪梯、自手扶键梯分家布合填理，更平面骨动线烧设计乖流畅言，在哄立体加动线陕设计棵上，距从多搁个楼融层直轰接导即入半人流挨；5--搂--卸货区安苹排在店面行的后部，丙通过货梯宿直接进入块店面的货栏物区，真顺正做到人元车分流、斥人货分流渠。形成合始理的客流喉动线与货作流动鸣线。6---陷-为减少卸笑货平台对码商业临街渔面的破坏群，应把卸崖货放在地劣下，-1浅F层的100虫0平方桐米货纳车停愁车击及卸牢货平忍台要穗求高里度为7米，占盐用两层壶，方便鸣卸货。7--燥--室内峰步行青街，钟各层鲜业态柏布局街合理琴，尽贺量将趴人气衰较旺状的（叶大型肤主力冠店）培商选业体食分布淋在内怎里及妖高层扒，带椒动外达层及芳低层跳业态的人气年。8-宝--岛-最大摇限度提地利健用土藏地资浙源，辈避免回土地唉过分塞集中地于某葡一特残定功凶能。9-写--拥-建筑求体之膜间均导通过毯空中粘、地志下和圈地面消形成腐多层糠次的丑联系靠，形绕成互在补的蜂、取流动根的、味连续耳的空些间体欣系。10-合-空间呈殿现“两掩高”特咸色：层丙高高（5.6米至6.8米不等敏）、实讲用率高桶（达60％以哨上），肥方正实渡用。11篇--开放式空滩间是节能秒的重要措委施，现代传综合体的呼购物中心慢部分需要撒相当比例巩的开放空县间，有效唉降低空调愚费用。南拆方地区开放脸空间比正例应达圾４０－辛４５％12-确-体现自然阻化、人性瓦化，无障旦碍设计，枣给残疾人袜等特殊人贡群的购物哗，提供帆了方便。13超--答-广场墨四周糊设计皱多条隶道路栽动线萌，使吴周边仓商铺雀具有体良好珠的可齐视性卡和通迎达性王。14--由溜冰译场和水齿景室外烧广场将5个购趟物中草心连三接。Ⅳ综合体版各功能逆体开发永的时序正确的开兵发时序对新于实现综葡合体物业办价值的最摆大化有着谋极为重要所的意义。一般的顺抄序如下开便发能实现殃利益最大自化：①先开发姓酒店和商两业并通过渣一段良好肥的运营和培育，当腥人气、商禾气和形象圈树立并传谜播开来时再开发鸽住宅、公详寓和写字续楼等销售甚型产品，锯价值开和价尿格无瓣疑会混最大灵化。②写字楼袖优先于公总寓的建设就，因为超廊高的写字楼有树浇立形象兼的作用着，这样坝做能够捎带动公务寓的销售，吹提高房产税价值。③商业彼购物中谦心的建研设必须叙在社区死成熟以黄后。（指非城靠市中心建枪设的综合呢体）④力争在迁经济低潮巧时开发，望热潮时候购出售物业。紧跟堆大环境的枪经济发展雨周期。Ⅴ政企融洽参与政掘府对整绵个城市锦的功能肚布局、丈交通规穗划、商轮业规划拣、房地滩产建设卧与居住缴规划、赶城市景魂观与商隆业购物博规划。桌各种商屋业配套独、商业向经营，辱为政府繁带来大在量的税虑收，并凭增加了均就业，断提高了蠢城市的败形象，步为当届板政府增政加了政毅绩，因怕此政府油没有不秤大力支借持的。政府的大妻力支持，稻可有如下宿优势：（僵等等的优烦惠）①地叔下负认一层晚的产习权优故势。②广场场功男能与虽中央菌国际怎广场勇一体拖化设片计的兵政策筒优势若。③自留拆物业的泛税费政躁策优惠光。④容峰积率柔的政侄策优希惠。⑤当投资凑利润较低单时，政府竞会从城市染发展需要懒出发而降法低土地出祥让成本。（纵观近现代上粘市或者问不上市需的公司示，凡是稿发展较且（纵观滋现代上馒市或者晚不上市搜的公司竞，凡是谋发展较赌好的地党产企业非，无一衔例外地夹与政府按关系是考融洽的提，因此闷企业的看公关就藏显得尤致为重要授了）好加的地产挪企业，鞭无一例赤外地与方政府关巾系是融五洽的，胸因此企三业的公葱关就显齐得尤为链重要了担）Ⅵ企业集团桃主攻发展罢的方向①商业跌地产、林②住粮宅地产颜、③商业租摄凭、苗④高级酒色店、⑤租赁面努积巨大（僚至少400万平方米），物种业租金收泄入也会惊赏人。（这散是商浩业地凑产能衡做大晨做强逢的关绞健所妖在，象因为尘租金本的收成入能车为企爷业提止供源秤源不断购的发瘦展动堤力。Ⅶ引进的主夺要著名商牧号商业购物雷中心需引跟进著名商袄号，这是射满足人群哄的消费，镰吸引人流泻，是经营笔商业体的熔核心内容渡之一，知绑名的品牌北包括知名珠宝醋品牌--故-（周大福互、周生生你等）；赚知名化装场品牌---畅-（欧莱雅艺、美宝莲呼、雅位芳）男装名衣膊著品牌--（啄木鸟科、鳄鱼恤抗、皮尔卡辰丹、苹果激、）女装名游品牌----掌--（天蓝美意脸、丹号露等艺）鞋名产品牌---盛---（老人佣头、苹费果等推、啄木洗鸟等）少女时开装品牌---侄---餐-（杰升西、者迪妮焰、艾捆格、叛贝拉归等）羊毛品强牌区----圆----（鄂尔多览斯、鹿王侄等）内衣品版浮区----持--（黛安汇芬、三网枪等）绅士亦运动葛馆----脊---（杉杉炊、金苹逢果、七吐匹狼、融等）运动休闲波品牌--愤--涌--锣-（阿但迪、赚耐克含等）童装童玩商品牌----恩---（迪士猪尼、布饰朗博士垃等。）6、城市综坊合体运作违成功的实翠例（1）深圳万托象城“永不蝴落幕的part改y”为主题袍语，以润较大比睡例的餐帖饮、娱装乐元素犹，时尚裙、现代匪的购物垄环境设讲计，为院大众消锅费人群滨营造了现一个具避有现代只繁华都第市气质嗽的一站蒙式消费勤场所。建成时嘉间：200旅4年12月商业定谣位：完膜整及协期同的全滨新体验味，包括购物、息休闲、据餐饮及必娱乐；项目选梢址-位置孙交通华润中叮心位于擦深圳市李罗湖区兆的商业专核心区裤域■地处深避圳市东西停贯通的两玻条主干道瞎深南大道裤和滨河大楚道之间;与“地王派大厦”隔深必南大桥道相腾望。■与地铁宫一号线大含剧院站有学地下通道象直接相连;周边共崇有巴士服线路30多条■距养深圳沈火车制站、秆罗湖克口岸问约10将00米;距皇青岗口兵岸约5分钟响车程匪。■距深甚圳宝安怀国际机筒场和香歇港国际听机场仅30分钟车程叠。总建筑面蛮积达55万平方米悄，总投资街逾40亿港抖币的迷华润子中心侄是一以座集笛零售液、餐仓饮、挪娱乐怀、办两公、掌酒店墨、居苏住等海诸多谅功能姓于一稳体的窃大规使模、临综合统性、辟现代象化、缠高品奇质的衰标志掠性深暗圳城电市名岁片。6、88部电梯、储扶梯纵横正交错，购岗物非常方壤便；店铺的可生视性与卖通达性庭强；7、公共庸区域的创舒适、不色彩和注谐；巨弦大的中笛庭直到建筑的顶居部，可以锄采到足够恳的自然光抹；8、体现雪自然化刮、人性备化，无么障碍设回计给残栏疾人购物提供仆了方便徐；女性胖洗手间会配置高阅出国家污标准的两交倍。1、将“万援象城”作失为一个独页立的建筑帜主体进行喊设计，站尊在购物的屈角度进行怖规划，耕设计规么划有较叨大自由纸空间；2、整个娇购物中克心只有跌一条主靠动线，我所有店狼面分布耕在动线特两边，避免了商走场死角的锐出现；3、在予立体彼动线但设计焰上从莫多个见楼层堆直接喊导入破人流鞠；减扯少了夕楼层雕之间的人流摄不均情搅况，提超高了各栽层的出馋租率；4、卸货区铸安排在商妥场的后部圣，真正做劈燕到人车分族流、人货附分流；5、楼系层空举间呈弃现“梳两高榨”特姿色：书层高千高、湖实用假率高孟；万象城商冶业形态：4家主力店+店中店B1L1L2L3Reel百货、Esprit、停车场Reel百货、餐饮、华润超市Reel百货、NOVO百货L4Reel百货，嘉禾影城、Esprit、意粉屋、停车场王子国宴饭店、泰满冠、美乐汇L5顺电、生活本色、嘉禾影城、溜冰场

A：规划设缸计：万象城千各业态婆的面积厅比例：万象城是炸华南最大饰、最好、钟最具示范巷效应的超申大型室内购物宾、娱乐中震心。总建筑览面积约18万平方靠米，拥惹有6层商用楼臂面，近300个大小包不一、竟功能不怀同的独娘立店铺兽。集零售、疫餐饮、娱邮乐、休闲金、文化、姓康体等诸制多元素为一身摇，正可谓裂包罗万象译，应有尽断有。（二）：秆日本东京煌六本木六本木山抗位于东京搜都港区六教本木，毗宏邻新桥、战虎门的京商务纤街，照霞关航的政静府机给关街央道，根青山锯、赤遇坂的商业街玻，麻布、伴广尾的高孝档住宅区写。20担00年完睁工，觉自20求03年4月25日开业忙。由美国捷窃得建筑事投务所负责洒六本木购律物中心及辽公共空间设航计。占地面册积约11.校5万m2，建筑县面积约钞为75扇.9参1万m2驳,开发历时17年.由森林寨大楼、典朝日电哗视台大退楼、六侮本木新俯城住宅大厦、搁有着巨续大圆形锻遮雨蓬涉露天广河场、东梁京凯悦大铜酒店嫂、森老美术册馆、践六本述木新野城TO语HO影城肆等设施栗构成旗。捷得石的设掏计仅思想乳不仅架实现秋了项闯目与核城市煤的完板美融合，在仪项目本身收的设计上震更加注重衫将项目设竖计为旅柱游目哥的地吸，商品业、料旅游稳观光拿等多流功能攻相结合，叫整个础业态蒜组合扑考虑部顾客摇的多智种需复求。巴现已鸽忧为东京惹著名的浩购物中录心和旅需游中心.六本木自自诞生增之日起各，就以炸其超凡等魅力，扯吸引了雅虎、厌乐天、她活力门暴等众多月日本知射名企业济总部进驻。孕育了性多样的漆文化，银聚集了惨各国的裤大使馆播、外资企业、熟媒体、旬时尚、斗艺术关这联企业衫，六本甚木已经成为国叙际性的友信息前欣沿.六本木堤的交通丙：六本渐木的述交通味十分看便利哀，有圈四条优轨道剩交通探在此晋通过防。可以蛾乘坐咳地铁线、公获共汽幻玉车；慕若开振车前估来，置总体护停车革位2762个，共计12个停车彩场，方竟便顾客米寻找方绑便的地涝方就近夫停车。六本弟木还淹设有假摩托法车与闪自行检车停水车位捞置，伸其中迟自行勉车免风费。六本所木的破街区服构成四个区中域A：六本石木山的乌主入口流，和地缩慧铁六本凯木车站村和地下哈通道相哀连，由行地铁入口和好挨莱坞美牲容广场君组成。B：中央替区域为埋地上54层的肝森大丽厦，单是六弄本木割山的省标志欣，其总顶层背是作肥为文化核心软的森艺术追中心。B区作为牺商业、团文化、粮信息中牛心一并生设置了旅馆战、榉树电坂综合溪体、朝谨日电视按等。六圆本木森蚕大厦：境作为六垒本木中心的超伸高层办公踢楼，地上54层，高23最8m，并实现界了日本国罩内最大的单体幅约45膜00糟m2的无越柱空田间，扩并引恭进了躬日本新国内顾最高役水准减的网旨络和安全删设施盏。C：由4栋住宅辣楼组成胞，和毗书邻的元蓬麻布安洲静的住炒宅区相雀协调。D：六本向木山入柴口大厦旨等，由咐店铺、聪办公、青住宅构需成。六本忠木共近划分状为四靠个街藏区，寻各街此区建醋筑的浴群房佣都和炼“山义边”嘴、“轻西街车”、歌“榉四树坡卡大道刃”等蹦商业村设施仆相连厨，随诱处可悟见绿谱地和垃广场浇，增阳加了忆街道城的趣田味，滩形成去热闹优的步肤行空咳间。山边——“山边”是晕半开放式条的购物中历心，有几此段大的石爬墙面，充菌分利用原怎有土地的承高低差组职成进楼梯胃和斜坡，灭产生各种欺各样的序侵列体验，星既热闹又翼令人期待尾。引导来访克者漫步其约间，充分固享受购物委和美景西街—镶嵌诉在森恶大厦竿和凯乏悦大炭酒店申之间病的商设业街。由累玻璃顶纸和玻璃签大墙翅围合而我成。高度22～25怨m，面积约190售0m2的4层共享空骑间中暴，瀑丛布溪仍流潺净潺，大寓意搭溪谷做。在酒哀店和肺办公长大楼夺各层霉之间够通冷过天迁桥产生了立体翅交叉流线哭，形成丰膛富的活拉动空间。榉树坂柜大道——东西相夜连的主乌要干道帅，带有青欧洲街宿道风格忙，舒缓杂的曲睡线，火整个蛮街道扑有一剩种高梯雅的疤氛围影。300乳m长的盛墙面桨蜿蜒虎起伏剧，分舞为几踩段，术并创端造出立体复峰杂的路面裕空间，对嚷来访者产垮生吸引，并有虑意设置了瞒迷路。露天域剧场茂：这借是一勤个集灿聚了楼影像丝式（电夹影）傲、流行（时铜尚商店）都、表演万（露天剧慨场）等商业艺编术文鲁化的仙综合恐空间殖实体扭。（三）捐万达广独场万达集团病的经营模颂式主要采头用商业部崇分租赁共模式写字楼、疑公寓和住厚宅销售为踪蝶主酒店云采取阻委托榨经营其它殊的主牛要特济点有提如下巡寿几点在19个城市倾开发万舱达广场深，分别聋为长春胖、济南霸、长沙杂、南昌蒜、青岛暗、南京鹿、沈阳液（2个）、武偶汉、南宁许、北京（2个）蜂、宁煤波、经上海船、重走庆、达成都旦、西袍安、血无锡慨、苏搅州、药济南物、哈脱尔滨贿。建设购物理中心25家，持需有租赁川物业面聋积（包碍括开业好和在建醋）约42哄0万平卫方米韵，租斩金收对入人盏民币20亿元。与十余家吐各种业态寺主力店建角立战略合沿作伙伴关尽系，携手甚发展万达哄广场，市饥场影响力岁进一步提消高。(包括：尝沃尔玛叼、百安缺居、特炕力屋、偷苏宁电调器、石惨浦酒楼辛、神采汤飞扬电躬玩城、还大歌星KTV、万达国留际影城、剃银泰百货译。)第三姻阶段纺城市弊综合后体，详涵盖住零售层业态哄、休千闲娱助乐、涨餐饮资文化察、写奇字楼土、酒蚀店以步及住吵宅多眼功能辟城市狂综合阔体。伪其中咸：住严宅全部销将售，握写字尊楼租籍售结效合，橡商业荷租赁扎，酒睁店持感有。及同时浩，通坚过住拉宅、救写字覆楼的删开发懂，实蕉现项访目内贺资金邮滚动麻效应蒸，有区效解决资桌金链咏问题段。万达伶商业熊广场：大型嘴主力店耗组团是灰其商业削部分最爽大的特身点，定残位于中淡档市场嫁，在实仁现了聚辩集客流呼和降低之招商风黑险的同恒时，也降低了笼租金收益止水平。通雄过一定程趣度地牺牲昏收益换得榴风险的最锣小化和扩张张的超高意速，已经肆成为中国境规模最大的综砍合体集团歌。在综按合体轧的建藏筑设等计上右：万达项旗目以理缩慧性、现断代的风壤格为主数。（三A）济南絮万达广场位城线市中奸心区踪蝶域，衫项目垫总用哑地面皂积：34亩。建筑面积遵：约10摩0万㎡，由顷高档住宅臣社区、5A级写字楼寸、超五星蚊级酒店和策大型购物基中心组成怖的城忠市综尾合体帮项目盛。商业规划币：逾23万平咳米。讯住宅央建筑碑：面想积近47万平米匆。酒店料：近6万平米写字楼貌：17.5万平米轨。国际百公寓豪：2万平米金。学校：1.律2万平牢米；市民广填场：1万平事方米旱。（三B）万达掏武汉综合冷体占地重约：1.2平方公里荒。总投眼资突绿破：500亿。主要干业态限有多拼家超瓣星级碍酒店纲、超协高层侍写字港楼，待宠大须的商撞业楼宇。伸作为盆该项破目的卧主要腐特色扑。一是尊能以践旅游会为主漫线，炕以娱前乐为侨中心未（包极括超陆大型彩的娱而乐中心、多畏个纪念耳广场）祸，构筑吓超长的犁步行仿钉古汉街户。完全可以势起到一个化中等规模并的紧密型何城市的趋稍型。二是别羞个一特庙点是能得配合政灯府的连底接七大令湖的开雀发规划贵，因此也能唐得到政奶府的大狂力配合啦与支持鸟。（四）香摩港太古城其总猾用地雨面积凑：约6.奇6万平圣米。总建筑拍面积：物约43万平懂米。（包括近10万平丙米超它大规侨模的忠高shop板ping猴mal石l，汇集倍国际快一线持品牌混名店惜、大向型百饼货、危休闲念娱乐等）太古城主奏要由：17座高珍层组宫成----弹-分南赚北二马区，垮并由匠空中脂走廊及地浩下连廊顺连通南汤北。北区主力贱户型为130厕-17宴0平米锈三房柄、四闯房。20滚7-语30熟6平米，陷四至、轿五房及乳顶层复瓦式；南区面主力僵户型园为40-寸89平米一戏至三房柏，全部瘦精装修交奇楼。太古广场谁位于金钟失地铁楚站上帮盖，是香颠港及九违龙(荃湾)两条地诉铁线的并交汇点朽，向北呈可拥览纳浩瀚的海景，而向南退则面对占咏地十公顷香港公狗园宁静的环艘境。太古启广场补位于处香港盖核心肚地带龙，香射港公自园、把香港粉政府绞办公堆大楼农、高浊等法固院、帅英国废领事伟馆及桐英国嘱文化患协会现等都歼近在拒咫尺收，占尽地利绒优势。古广逐场总采占地三十二旨万平方钞呎，停车振位有500多个，于199捆0年落成，想包括四座烂大楼及一反个购物中透心，共提努供近五百它万平方呎坟的谎楼面，包括沿有甲级尖写字追楼、泽酒店轿式公塞寓、杆三间漆五星家级酒恩店（铅分别描为港趣丽酒遵店、予港岛杀香格醉里拉形酒店盒和万姜豪酒拘店）涛、购物商场振和会议中绝心等。太古夺广场椒购物沫中心阔集百踪蝶货、宿餐饮付、娱疗乐、淋休闲逃、文山化于孤一体慨，已贼成为修香港骆人吃计喝玩谎乐的苍生活阳消费调模式持最佳记典范符。经营完业态境；百货公绝司；填女士形时装/男士时装记；童装/玩具个；摘皮革赌制品/皮鞋/手袋；运动猫用品糊；毒护蚕理/美容；珠宝/钟表/饰物；连书头籍/音乐/电子用品备；艺术惠品/家居布疯置/礼品；量电促影院食肆锋；午银行/服务（四）香械港太古城商场业态欠特点及布衫局国际内品牌架专卖忘店为刊主主力核缓心店为响国际品及牌百货及店除百货店俗外，全部虫采用室内侨街优越的共评享空间。太古广场寇还有三家役五星级酒吵店，为来搜港商务人逝士提供温撤馨周到的观服务A：港丽叶酒店：拥有513间各式志雅致套梨房，为商舰务及休始闲旅客厨提供最难舒适的遇享受、雷最完善给的设施苦及最体轮贴的服归务。酒店素以艺能将维多利乡丰亚峰及搬港岛港模口风光尽收眼底堤的宽敞客乔房闻名，赖每间客房炒内都设有颗个人传真劣机、上网乓设备、卫挂星电视频道汪及两支年电话。酒店设尝有会客盏室、4家国际杰餐厅、9间宴客及考会议厅、遥商务中心盒、健身俱驼乐部等。B：港阿岛香剃格里柴拉酒蚁店：耸立蛋于维配多利陵亚港篇畔，共有565间客房。56层的标枝志性吉建筑界内有77支1座枝形增吊灯，成将整个宾酒店大筐楼映衬芬得宛如珍瑰宝。房间宰及套喝房面柔积堪置称香港最因宽敞的后酒店住例所，全部坐夏拥城市贴美景或俊著名的甩维多利榨亚港海垮景，令骑人心怖旷神任怡。酒店内挺有珀翠法头式餐厅等柔多个著名痒的餐厅，筛提供港岛抵顶级美食发。服务设拼施有会议炕室、商务镇中心、租饶车、票务鸡、高尔夫强安排C：万帆豪酒果店：共有602间客房，超过1000床0平方尺耽的会议沾和宴会阴场地，依能充分矮满足商虹旅人士臂的不同忧需求。酒店健框身中心途提供24小时服炮务，其板中包括幅有器械心区、男么女室内棒水力按拿摩池、此桑拿、罢蒸气浴梢室及按寇摩室等槽。室外拳衡温圾泳池辩及水信力按妥摩池菠位于午酒店用七楼太古城周业边配套F1世界级敌摩托艇钥永久赛善场、深吉圳湾体仁育中心腾、保利尽歌剧院辟、保利颂剧院、波深圳歌械剧院、雁艺术馆筋等文化向设施以居及名商陷高尔夫勾、沙河腥高尔夫涨球场、老有6大主抽题公姓园的15公里滨海冬长廊，当赖然还有辽低阔的深圳垂湾……（五）卵北京“诱国贸中器心”198膛5年，郭猎鹤年在泉内地进客行的首评项投资饺就是与国家道经贸委央合作，角斥资3.8亿美炮元，旨兴建构北京仆国际贸桥心。19妙90年8月30日全面开秋业。地处北京蜂中央商务乖区的核心宇地段。占地眨：12公顷。总建费筑面耗积：56万平疤方米宪。集办公柜、住宿仙、会议期、展览陕、购物升和娱乐减等多功魂能于一倘体，是宇众多跨注国公司毛和商社罪进驻北塘京的首考选之地蒸。旗下包羡括：有扮国贸写唐字楼、阿国贸商古城、中开国大饭横店、国珍贸饭店拳、国贸问公寓、只世纪公册寓、国摧贸展览巴部。国贸这中心予是目路前中联国规罢模最评大的港综合银性高头档商错务服垄务企台业之允一。地理位置国贸中康心地处乒北京东甩长安街应延长线碰与东三淹环路交身界处，踢毗邻使腥馆区，它与天安树门广场灵近在咫床尺。对外秤交通国贸周边叠的国贸立前交桥四通除八达，是拘首都北京蚕东部的交斥通枢纽。厉距首都机擦场只有25分钟车程姜，地铁国足贸站与各止线地铁相凡通，多条蒙公共汽车吐线路从门炭前通过，淡地理位置诊优越，交瓣通十分快响捷。国贸三秃期集办公、希住宿、会推议、展览运、购物和示娱乐等多功能于辨一体，轮是众多测跨国公毙司和商猫社进驻洁北京的首选哗之地。旗下包鱼括：有帮国贸写腥字楼、晃国贸商拼城、中求国大饭店、门国贸饭保店、国辱贸公寓摧、世纪凉公寓、瓣国贸展览部。国贸棋中心凡是目妇前中岩国规衔模最号大的袖综合陆性高桂档商务服务企碍业之一。二期、三应期凭借一叫期建立的斜国贸品牌痒，最大化刑的享受项民目和区域宇发展的开型发红利三期工勤程建设注规模为54万平方米拿，分两个孙阶段实步施；第一阶耻段建筑宵规模为28万平方萄米，主港塔楼建障筑高度温为300米。国贸三纸期第一厌阶段工仙程将新弃建一座牢集写字币楼和超献五星级植饭店为一体的扰主塔楼方、一座窑可同时烟容纳1600人的衰大宴死会厅般、现惨代化都商城、电咏影院及东地下停钻车场等亚。国贸门中心英历经16年，发展气成为集商如务、酒店颜、居住、读商业、会展五大很功能于罪一体的四都市综继合体各类旷物业紫功能赠相互雨协调趴、促哭进，道国贸涨中心丘已发怖展成激为外更企进淋入中斤国的勒第一坑站目前在痕京的15木6家财盐富50年0强企业中递，62家在彩国贸挠中心隆，包队括埃梢克森推美孚爆、壳差牌石涌油、那福特略汽车奥、丰壮田汽他车等小等国贸晓租户毒的分维面情躁况北美勤及拉挥丁美快洲41%欧洲15%日本10%东南亚6%国内20%香港4%其它4%（六）票香港新标雁竿——天玺天玺挪座：水落机无铁九麻龙站慨上，和位处宽香港据未来西九龙塔商业及馅文化心慈脏地带役。两幢尸大厦滚变为择七座抚。分别缓为：谅日钻疑玺、励皇钻杰玺、状月钻鲁玺、夹星钻玺、阶天钻俩玺、独海钻怒玺、横慧钻塘玺。坐拥香港唱：最完奇善的碗交通杠枢纽查，庞浩大的陵区内完基建涝投资（机场快冷线、西铁处线及广君深港高速关铁路），完善的权社区规遭划及交蓬通枢纽没，成为住全港的驾国际级宝地标岭豪宅利。（七）腹深淹圳宝能关太古城总用委地面掀积：落约6.6万平米优。总建筑刷面积：吵约43万平米怜，（包乡丰括近10万平建米超用大规牺模的sho沸ppi佩ng护mal如l，容积录率约3.赢5）占尽了蠢深圳最症精华的怪城市资幼源

：杯私家地躁铁、多芽元化的蓄产品形耳态（大、贤中、小对户型皆侮有）旗便舰式sh睛op庭pi肤ng杏m本al思l、集最有前价值城市资源顷于一印体，聪无可墓估量捕的升若值潜迁力（八旅）截上举海恒晃隆广页场恒隆地增产综合绣体项目缝选址于焰城市中积心，总贯规模在30万平米播左右。恒隆地绕产是一尊家以持屿有性物偏业为主鲜要发展不方向的撤大型香酬港地产肃公司。公司的市俊值达港币总一千亿以闸上亿元，幕成为香港扁表现最佳糠的大型地帐产公司之芝一海恒耻隆广珠场功紫能构载成，恭总面夫积：21万平米商业：5.结2万平方议米，购遣物、餐纸饮、娱抓乐，毅地下1层、地上5层其中蚁：上史海恒袜隆广呆场商向业的虫业态弃组成（九）全海美之星——洛克菲勒秧中心(R菜oc妈ke静fe欧ll干er座C虽en季te辅r)洛克菲全勒中心讽位于美本国纽约菜最繁华秃的商贸呼金融中家心——联—曼哈省顿岛嚷中部棍。占地8.9公顷，共斧有建筑19座，总晕建筑面增积74万平方米骑，容积率胆达18。每天在这皱里上班的黑总人数达650严00人，空间傅构图毒生动亲，环画境外鹅部富计于变辈化。中心布判局上同阔时满足吨了城市俩景观和屑人们进纳行商业病、文化障娱乐活炭动的需艰要。集办测公、念商业宅、旅肥游、译居住隶和娱灵乐于野一体沟的浓傻缩小父社会商务开形象惜深入献人心：洛克菲勒夏中心一直眯被视为美启国现代商熔业文明的森象征，许多甚全球性公连司像美谱国在线档时代华茧纳、GE、Ｎ饺ＢＣ户新闻附网、遥以及吉全世界最编大的新绢闻中心——美联社册等都在吩这里设妥总部，乐银行、金融机轻构林立掘。标准写的“蓝城中皱城”剂：由于建胃筑设施辣完善，扣具备餐河厅，药亿店，银拣行、购枪物中心心、电影砌院、美摄术馆、馋学校等煤所有的痰城市功名能。成为市狗民公共管活动和铺文化娱拖乐的城狼市空间童，是一笨个标准喉的不夜合城。将广场、腊大楼、地淋下空间与疤街区联成虎一体的设时计使CB没D的商业既发展与奔市民的歼娱乐、悄休闲完廊美地结病合在一纲起，将中城市的载综合功振能发挥绵到了极灾致RC允A大楼：作为洛克援菲勒中心馆的主体，登上哗最高春层的伙瞭望狸厅可宫以纵窗览整萄个纽被约城垄；整个中雹心有30多位艺术裹家创作的100多件优索美的艺睛术作品躲，成为廊美国肤最有躬名、晶最壮磨美的岸公众雾艺术合品展耀示场常所；在65层上忍有一鬼个名杠为“稻彩虹丙屋”安的餐伸厅，蕉可以搬在享垄受美神食的逃同时概欣赏脏夜景乡丰。娱乐汉中心钞的市装无线须电音轧乐厅苍，拥有世界难最大的室且内电影剧它院，有世驱界一流的霜艺术家登送台表演。地下纱空间不：洛克菲勒抢中心前的平下沉式广绝场与中心蔬其他建筑用的地下商旦场、剧场嚼及第五大杀道相连通。如此愚的设秤计制躁造了计人行怀流动厘的空光间，报让一慨天超驴过25万的人塌潮在此乓穿梭无鼓虞。下沉心广场擦：广场季虽然个规模歇较小鸟，但哪使用留效率左却很作高，赤在夏能季是己露天梁咖啡捉吧、揉酒吧顽，冬桨天则砌是倍从受欢涂迎的测滑冰躲场，曾环绕朋广场烤的地皂下层积里均魂设高佳级餐差馆，植就餐业的游趟人可勺透过皂落地慌大玻是璃窗艘看到离广场贼上进隐行的抓各种债活动养。第五大道寺：闻名遐迩物的第五大塑道可算得盘上是流行址时尚的同纱义词，世歌界当红移商品偶，特金色的仔橱窗侦设计佩，著肤名的痕大都丸会博络物馆跟都在冠这条街上，郑成为全世释界最具魅旬力的街区稍。洛克百菲勒爬中心攻创造须了繁蚊华市顺中心抽建筑勇群中遭一个骆富有僻生气秀的、类多功医能复菜合化朋的空堵间形疏式，突是现胞代综情合体耽的典暑型范旗例白天是身着高怪档时装的顾人士进出灾玻璃幕墙双闪闪发亮跨的高楼大韵厦，一幅秀高雅、时隆尚的美国奏现代生活崇图景；夜晚则是人谜流涌动终、形态柱各异、身欢乐无贵限的海凳洋。洛克菲勒英中心的实积践证明：色办公、旅祸店、购物做、居住和鱼娱乐是形成功能协促调的基础橡；在有限吵区域内打牌造紧凑的患空间，合于理的布局景观和环牌境是开发胀取得效益牢的前提。洛克也菲勒哗中心公在纽练约人畏心目累中有杠着极偶高的枕地位偿，成许为了阔纽约的城市史符号。从19崇31年开净始，麦洛克艳菲勒粉中心泉就成叔为纽鹿约圣打诞节暴欢乐第的中象心洛克菲勒哈中心不仅钓是纽约人奶圣诞节日已开始的标牲志，而且为是美国财富娇和文化姜的象征句，也是切超级都用市的图垦腾物。（十慕一）赶瑞安虑集团—天地系销列瑞安天骂地系列迫的特点杀：瑞安鞋房地秒产--天地引系列译综合去体通峡常是合位于突城市陵中心鸡区的羊旧城陕改造捧项目朱，其蛙开发袄规模愧和体错量巨委大.瑞安天房地喇产是若以大散面积饱城市辫区域何性综南合开江发为扛主要请业务皱的香次港地刻产公骄司，据目前袄总部纹位于系上海滩。公司于200回4年成立督，是瑞府安集团肿专注发拼展内地深市场的梳地产公泥司，总壁部位于份上海，锡截至200钢6年实现总叙资产人民消币260亿元，实现净钓利30亿人同民币喂。目前秤，瑞聚安房乞地产讨已经矩进入铃上海张、重纪庆、单武汉克、杭渐州开秆发地工产项钩目，窄总建险筑面励积约840万平方米霉。瑞安房地熟产发展项穴目可分为蛛两类：集杯多种用途驻并分多期爆开发的大缓型城市区尘域开发项尽目，一般否包括住宅叉、办公楼胜、零售、仓娱乐及文化物衔业；以及滑坐落于市撒区交通便朝捷地段的君优质综合剑住宅发展笔项目，一骨般包括住亿宅、学校震和商业、求零售及休嘉闲设施（十一A）上海新天糟地项目：定位于高并端综合性滤物业，商而业面积比胀较小；同箱时除住宅织外主要采兄