地产营销策划开盘前推广执行方案

开盘前推广执行方案营销策划部2013年8月3日营销目标分解开盘销售目标：1亿销售套数：250套，40万/套蓄客数量：最低约1500组蓄客周期：2个月来访量：26组/天750组/月（注：8月份时间紧凑，按20天计算，26组/天，520组/月；9月份按33组/天，980组/月）营销目标分解图示：9月29日内部认购300张卡9月1日8月3日8月3日之前已蓄客187组蓄客57天8月份蓄客目标520组9月份蓄客目标980组10月1日10月30日形象塑造及价值传播：知名度形成体验式营销:美誉度形成成功认购及工程快节奏施工:品牌度形成10月3日开盘认购房源250套推广思路通过营销目标分解及推广计划，我们发现8—9月份紧凑的时间，我们需完成两大任务，才能保证10月份成功实现认购：1、蓄客1500组，从8月份开始，平均25组/天，才能保证认购目标的实现；2、工程在10月3日前完成正负零。推广思路1、530亩大盘，沂南首席70万平米大城，一期6万平米洋房2、项目区位是城市发展方向，但目前配套不成熟，人气不旺3、项目品质高端，超越沂南所有项目4、8—9月份需要完成蓄客1500组，平均25组/天，而目前临时售楼处来访客户2—3组/天1、如此规模的大盘及目前区位的客观现实，如何去塑造推广项目的高端形象？2、如此短的时间，如何完成蓄客1500组的目标？1、举办一个具有影响力的大型营销活动，吸引所有沂南人的关注，一炮打响东城华府知名度。2、举办来访有礼活动，迅速提高客户来访量，完成蓄客目标。客户来访了解项目的高端品质，口碑相传，形成项目的美誉度，进而塑造项目的高端形象。3、借助以上两个提高项目知名度和来访量的活动平台，以活动为载体，把项目的价值点全方位的推广出去。客观现实如何解决？解决之道开盘前营销计划图示：10月3日成功认购250套房源9月1日8月3日10月1日10月30日形象塑造及价值传播：知名度形成体验式营销:美誉度形成成功认购及工程快节奏施工:品牌度形成正式营销中心启用护栏、乡镇宣传牌已出街，临时销售中心亮化完成景观示范区完成营销中心亮化现场包装及导视系统工程开工市场信心奠基仪式彰显政府重点工程景观示范区开放活动及中秋节活动售楼处开放活动及现场DIY活动婚纱摄影提供场地及赠票活动产品说明会成功洗客坚定客户信心工程正负零完成推广主线一：来访有礼活动全面铺开宣传迅速提升来访量推广主线二：明星演唱会全面铺开宣传一炮打响知名度9月29日明星演唱会、内部认购300张卡开盘前工作计划时间节点营销目标推广策略策划工作销售工作工程节点8月3-8月31日（正式营销中心开放前）打响东城华府知名度，实现蓄客量520组以来访有礼活动为主要载体，用各种媒体连续推广。8月下旬明星演唱会活动宣传开启宣传物料设计对接、物料印刷、活动方案执行、媒体推广对接、来访客户分析销售表格、沙盘说辞、答客百问、人员培训、8月底售楼处装修完成及进驻、工程开工9月1-9月30（正式营销中心启用后）蓄客量1100组，为成功认购奠定基础来访有礼活动升级、售楼处开放活动、景观示范区开放活动、中秋节活动、明星演唱会活动宣传等为载体，各种媒体连续推广宣传物料设计印刷对接、活动方案执行、媒体推广对接、来访客户分析价格策略、认筹策略等制定及执行景观示范区9月20号前完成、游泳池区域9月30号前完成10月3日—10月30日（内部认购活动及洗客阶段）内部认购当天250套房源，认购洗客后达到300组内部认购策略的制定、产品说明会召开内部认购方案提前撰写、物料准备及方案执行、产品说明会准备及执行认购说辞、认购客户统计、洗客阶段说辞10月3日前，正负零完成，10月30日前，部分楼座主体完成8月3日—8月31日（正式售楼处启用前）通过营销目标分解及营销计划发现，本月我们需完成两大任务：1、一炮打响东城华府知名度2、本月目标实现蓄客520组，平均25组/天为保证本月任务的实现，本月工作计划分解到每周去落实。8月份来访有礼活动

（8月11-8月31）活动方案见附件来访有礼活动贯穿开盘前的每个工作阶段，通过来访有礼活动，项目的价值点逐步分层次的释放，形成一个连续性的推广，既能提高客户来访量，又能提升项目的知名度。8月份工作计划分解第一周（8月3日—8月10日）工作内容工作任务活动方案待领导审批后，活动礼品准备宣传物料设计急需定稿，确定后完成印刷户外广告除高炮外，护栏、宣传牌已出街。护栏及宣传牌是否继续增加？活动策划公司完成考察及敲定广告发布公司完成合同签订派单公司完成洽谈及合同印刷公司已经敲定一家，还需增加1—2家加油站宣传牌待领导审批第一周：主要是宣传前的准备阶段，目前大部分物料设计完成，急需定稿。8月份工作计划第二周（8月11—8月18日）营销任务：以日钢的品牌实力塑造东城华府的实力形象，来访有礼活动正式开启，实现蓄客175组。推广策略：通过报广发布、派单、宣传车下乡、电视飞字广告、短信等有效媒体，全方位的炒作项目。（报广版面建议为跨版）推广内容：结合来访有礼活动，炒作日钢为何而来？---提速沂南城市现

代化而来，以日钢的品牌实力保证项目品质的市场信心，来

赢得目标客户的关注。推广形式：以软文采访的形式从城市经济发展、城市规划及发展方向的角度炒作东城华府项目。8月份工作计划第二周（8月11—8月18日）媒体推广发布形式发布时间沂南通讯报广设计（第一期）周四（8月15）报纸夹页周四（8月15）信达快报周二（8月13）龙之媒周三（8月14）广电传媒周五（8月16）直邮周一（8月12日）宣传车县城及16个乡镇周五、周六、周日短信周五电视飞字广告周五、周六电子显示屏护栏8组图片赠送一个月（东方购物对过）派单华府报、宣传单页政府及企业：周四、周五商场、加油站等：周六、周日8月份工作计划第三周（8月19—8月25日）营销任务：以华商置业的开发理念、公司团队及合作团队的专业形象提升

东城华府项目的高端形象，实现蓄客175组。推广策略：以来访有礼活动为载体，结合项目奠基，通过报广发布、派单、

宣传车下乡、电视飞字广告、短信等有效媒体，全方位的炒作

项目。（报广版面建议为跨版）推广内容：结合来访有礼活动，炒作日钢旗下的华商来做什么？----打造沂

南宜居生态社区，提升沂南居住品质。华商置业团队以专业及

敬业的态度，与国内一线规划设计院、景观设计院、建筑承建商

等合作，保证项目的质量及品质。推广形式：以软文采访的形式介绍华商的开发理念、公司团队技术含量、

合作公司的实力，让客户对项目充满期待和信心。8月份工作计划第三周（8月19—8月25日）媒体推广发布形式发布时间沂南通讯报广设计（第二期）周四（8月22）报纸夹页周四（8月22）信达快报周二（8月20）龙之媒周三（8月21）广电传媒周五（8月23）直邮周一（8月19）宣传车县城及16个乡镇周五、周六、周日短信周五电视飞字广告周五、周六电子显示屏护栏8组图片赠送一个月（东方购物对过）派单华府报、宣传单页政府及企业：周四、周五商场、加油站等：周六、周日8月份工作计划第四周（8月26—8月31日）营销任务：解读项目规划及理念，释放项目价值点，同时开启明星演唱会活

动，作为噱头连续推广，在前期推广铺垫的基础上，一炮打响项

目的知名度，同时实现蓄客175组。推广策略：以来访有礼活动为载体，同时明星演唱会活动宣传开启，

通过报广发布、派单、宣传车下乡、电视飞字广告、短信等有效

媒体，全方位的炒作项目。（报广版面建议为跨版）推广内容：结合来访有礼活动、明星演唱会活动，阐述东城华府所诉求的一

种生活方式、生活理念，简要介绍项目的规模、产品、规划、景

观等，以简练的语言浓缩项目价值点。推广形式：连续两期报广，第一期简要阐述一期的规划、产品等项目价值点，

第二期以创意的广告形式去表现东城华府所打造的一种高端生活

理念的品质社区。8月份工作计划第四周（8月26—8月31日）媒体推广发布形式发布时间沂南通讯报广设计（第三/四期）周二、周四（8月27、29）报纸夹页周二、周四（8月27、29）信达快报周二、周四（8月27、29）龙之媒周三、周五（8月28、30）广电传媒周二、周五（8月27、30）直邮周一、周三（8月26、28）宣传车县城及16个乡镇周五、周六、周日短信周五电视飞字广告周五、周六电子显示屏护栏8组图片赠送一个月（东方购物对过）派单华府报、宣传单页九月份工作计划来访有礼活动升级：目的是为了提升正式售楼处的营销气氛，成功实现九月份蓄客1100组的目标活动方案见附件9月份工作计划第一周（9月1日-9月8日）营销任务：售楼处正式开放，来访有礼活动升级，提高正式售楼处的人气，

实现蓄客252组。推广策略：以来访有礼活动和明星演唱会活动为载体，结合售楼处开放活动，

通过报广发布、派单、宣传车下乡、电视飞字广告、短信等有效

媒体，全方位的炒作项目，为正式售楼处塑造火热气氛。（报广

版面建议为跨版）推广内容：结合来访有礼活动及明星演唱会活动，推出沂南第一个五星级

会所式营销中心，以及项目的另一高科技卖点---地缘热泵。推广形式：连续两期报广，第一期以创意广告去表现会所的功能及后期运营

的会所理念。第二期以创意广告形式去表现地缘热泵的功能。

9月份工作计划第一周（9月1日-9月8日）媒体推广发布形式发布时间沂南通讯报广设计（第五、六期）周二、周四（9月3、5）报纸夹页周二、周四（9月3、5）信达快报周二、周四（9月3、5）龙之媒周三、周五（9月4、6）广电传媒周二、周五（9月3、6）直邮周一、周三（9月2、4）宣传车县城及16个乡镇周六、周日短信周五电视飞字广告周五、周六电子显示屏护栏8组图片赠送一个月（东方购物对过）派单华府报、宣传单页9月份工作计划第二周（9月9日-9月15日）营销任务：依托售楼处开放活动、来访有礼活动升级活动和明星演唱会活动的

宣传所营造的人气，继续加大推广力度，实现蓄客252组。推广策略：以来访有礼活动和明星演唱会活动为载体，通过报广发布、派单、

宣传车下乡、电视飞字广告、短信等有效媒体，全方位的炒作项目

，为正式售楼处塑造火热营销气氛。（报广版面建议为跨版）推广内容：结合来访有礼活动及明星演唱会活动，连续推出项目人车人流、及

景观卖点。推广形式：连续两期报广，第一期以创意广告去表现人车分流的理念。第二期

以创意广告形式去表现江南景观园林的理念，为景观示范区开放做

铺垫。

9月份三工作三计划第二三周（9月9日-9月15日）媒体推广发布形式发布时间沂南通讯报广设计（第七、八期）周二、周四（9月10、12）报纸夹页周二、周四（9月10、12）信达快报周二、周四（9月10、12）龙之媒周三、周五（9月11、13）广电传媒周二、周五（9月10、13）直邮周一、周三（9月9、11）宣传车县城及16个乡镇周六、周日短信周五电视飞字广告周五、周六电子显示屏护栏8组图片赠送一个月（东方购物对过）派单华府报、宣传单页9月份三工作三计划第三三周（9月16日-9月22日）营销三任务三：景三观示三范区三开放三活动三与中三秋节三活动三结合三，与三婚纱三摄影三公司三联合三举办三，实现三蓄客25三2组。推广三策略三：继三续来三访有三礼活三动和三明星三演唱三会活三动的三宣传三，集三合示三范区三开放三活动及中三秋节三活动三，通三过报三广发三布、三派单三、宣三传车三下乡三、电三视飞三字广三告、短信三等有三效媒三体，三全方三位的三炒作三项目，为三正式三售楼三处塑三造火三热营三销气氛三。推广三内容三：结三合来三访有三礼活三动及三明星三演唱三会活三动，三示范三区开三放活三动与三中秋三节活动连三续推三出项三目户三型篇三、外三立面三篇。推广三形式三：连三续两三期报三广，三第一三期以三创意三广告三去表三现外三立面三篇。三第二三期以创三意广三告形三式去三表现三户型三篇，三为内三部认三购做三准备三。9月份三工作三计划第三三周（9月16日-9月22日）媒体推广发布形式发布时间沂南通讯报广设计（第九、十期）周二、周四（9月17、19）报纸夹页周二、周四（9月17、19）信达快报周二、周四（9月17、19）龙之媒周三、周五（9月18、20）广电传媒周二、周五（9月17、20）直邮周一、周三（9月16、18）宣传车县城及16个乡镇周六、周日短信周五电视飞字广告周五、周六电子显示屏护栏8组图片赠送一个月（东方购物对过）派单华府报、宣传单页9月份三工作三计划第四三周（9月23日-9月30日）营销三任务三：蓄三客25三2组，9月29日，三内部三认购三实现25三0张卡三，同三时明三星演三唱会三落幕三。推广三策略三：在三前期三蓄客三基础三上，三以明三星演三唱会三的正三式开三幕带三动内三部认三购活三动，认购三当天三观看三明星三演唱三会，三通过三报广三发布三、派三单、三宣传三车下三乡、三电视飞三字广三告、三短信三等有三效媒三体，三成功三实现三认购三。推广三内容三：内三部认三购策三略、三流程三及限三量认三购等三，明三星演三唱会三的规三模、三时间三、地三点。推广三形式三：连三续两三期报三广，三每期三内容三相同三，9月份三工作三计划第四三周（9月23日-9月30日）媒体推广发布形式发布时间沂南通讯报广设计（第十一、十二期）周二、周四（9月24、26）报纸夹页周二、周四（9月24、26）信达快报周二、周四（9月24、26）龙之媒周三、周五（9月25、27）广电传媒周二、周五（9月24、27）直邮周一、周三（9月23、25）宣传车县城及16个乡镇周六、周日短信周五电视飞字广告周五、周六电子显示屏护栏8组图片赠送一个月（东方购物对过）派单华府报、宣传单页九月三份活三动篇售楼三处开三放活三动—结合三来访三有礼三活动三进行时间三暂定三：9月7日活动三规模三：50三0人左三右活动三邀请三：沂三南媒三体、三地产三同行三、临三沂媒三体、三目标三客户开放三形式三：冷三餐会开放前准三备：三售楼三处亮三化工三程、三沙盘三、展三板、三易拉三宝、三灯箱三区位三图、三导视三系统三等。开放前推三广：1、报三广设三计第三五期三、第三六期2、派三单活三动3、宣三传车活动三