商业街营销策略讲解

逸合·两江未来城“云阳1999”主题商业街营销策略2018年8月1、《“云阳1999”主题商业街营销策略》包含销售、招商、推广及运营策略，作为主题商业街在各阶段的方案指导；2、旨在以竞品市场和项目本体分析基础上，制定合理的销售策略，保证项目商业推售同时，兼顾招商运营和项目商业定位的实现；3、为保证商业街的主题打造和市场培育，在不同时段按业态分类制定各阶段对应的招商策略，带动商业客源和投资信心，反哺商业销售；4、“云阳1999”主题商业街营销策略的部分数据来源和参考依据，来源于第三方商业服务公司包括戴德梁行、纬立嘉业、简法广告所提供的《市场分析及定位报告》、《招商及销售策划方案》、《推广策略》等内容。营销策略宗旨产权经营权分离；投资与运营分离；销售与招商同步；招商与运营一体化；营销策略思路从项目整体的市场定位到各楼层的业态定位，形成市场差异，强化优势，塑造商业效应。商业整体主力店招商先行、销售跟进，实行第三方托管政策（自身商管公司），销售先于招商开盘，招商与销售全面互动，在主力商家提前确定（也可意向签约）的前提下率先进行销售，以主力店的意向入驻来带动招商和销售。反之，可以通过项目良好的销售氛围来促进招商工作的顺利进行。一、销售策略二、招商策略三、推广策略四、运营策略目录INDEXPart.1销售策略一、市场分析二、项目分析三、销售策略四、销售定价一、市场分析(市场动向）市场部分分析：根据市场可售型商业存量，预计将在2019年底处于42.95万方的库存最高峰阶段，然而云阳在售商业月均去化0.57万平米，北部新区月均去化量0.25万平米（项目月均去化0.07万㎡），在县域商业供货高峰之前加速项目商业的推售和去化，是项目商业目前的重难点工作。序号楼盘状态开盘时间体量（万方）去化面积（万方）月均去化速度（万方）存量（万方）1城中城在售2014年6月258.60.2116.42金科在售2016年10月71.20.115.83北城天骄在售2017年10月0.80.180.180.624未来城在售2015年8月13.51.80.0711.75碧桂园在售预计2018年春节60.280.115.76昕晖在售预计2018年6月0.30.150.10.15一、市场分析（竞品描述）金科、碧桂园以社区商业+集中商业构成、商业主题打造方向都以餐饮休闲娱乐为主与本项目类似，预计销售完成时间为2022年，与本项目7/8区商业形成直接竞争。项目名称商业形态商业体量（万方)已售体量（万方)剩余体量（万方）打造方向推出时间月均去化（万方）预计商业销售完成时间金科城社区商业+集中商业（在建）7约1.25.8口福街以餐饮业态为主月光码头以休闲娱乐业态2016年10月0.11

预计2022年碧桂园社区商业+集中商业（未建）6约0.28约5.7新型情景商业街区一站式生活天地2018年2月0.11预计2022年本项目（7、8区商业）街区商业2.5602.56餐饮娱乐休闲商业集群预计2019年1月按照12区商业去化0.07预计2021年二、项目分析（经济参数）8区7区212325262750515253区域栋号部位部位建筑面积（m2）编号7区21#楼裙楼1-3F234023#楼裙楼1-3F436325#楼多层1-3F467426#楼多层1-3F119627#楼多层1-2F2918小计154918区50#楼裙房1-3F170451#楼裙房1-4F364352#楼裙房1-3F268253#楼多层1-3F2036小计

10065总计

25556商业体量约2.6万方，为以三层为主，局部四层。分区区域面积区间（㎡）一层二层三层四层总套数占比7区迎宾大道面商业(21/23/25/26号楼）

30以下

23492%30-49

51611327%50-691147321710725%70-893112234811%90-99

43

72%100-109

11131%110以及以上1

10%侧面商业27号楼30以下

00%30-49833

4110%50-6925

256%8区迎宾大道面商业(50/51/52/53号楼）

30以下

00%30-492657205%50-69193022199021%70-8912121344110%90-9912

31%100-109

110.2%110以及以上

11

20.5%合计430个二、项目分析（面积）项目商铺面积控制较好，项目主力面积在50-69㎡商铺数量共计222个，占比52%。

30㎡以下商铺数量共计9个，占比2%；30-49㎡商铺数量共93个，占比22%；70-89㎡商铺数量共89个，占比21%；90-99㎡商铺数量共10个，占比2%；100㎡以上商铺共7个，占比1.5%。二、项目分析（优劣分析）优势：地段优势：项目位于政府重点发展区域北部新区，发展潜力巨大，将会成为未来的城市新中心；交通优势：项目处于迎宾大道上，进出城区的必经之路，出城首站商业；规模优势：整体项目约120万方，约4万居住人口，有大量居住人口支撑消费；配套优势：临近云商大厦（有政府机构、行政办公大厅），办公、办事人人群支撑消费。劣势：虽然项目位于政府重点打造区域，但目前处于发展阶段，区域成熟度不足；培育市场的商业氛围不足，周边商业档次低端，仅能满足人们日常生活消费需求；迎宾大道属于快速干道，停留下来消费的人群较少。机会：如项目进行统一规划、招商和运营等，有效提升项目的价值；项目整体的规模优势，后期大体量的集中商业的推出，更标志新商业中心的崛起，带动7、8区商业的价值；不同的户型和形态，可满足投资客和自营客户的多种需求；周边的商业配套功能业态零散、类型不完整，缺乏统一管理。威胁：周边商业分为不足，项目商业培育期较长；周边其他项目的将稀释本项目的部分意向客户；政府支持导向力度不够。二、项目分析（项目定位）云阳门户，城市级文化风情商业地标云阳文旅主题商业升级版，案名“云阳1999”。以餐饮休闲娱乐文化体验为核心，与9区集中商业在项目两端设置两个城市级商业区，中间通过集商业及休闲景观为一体的休闲生活大道串联。都市体验极休闲生活大道7/8区部分布置商业，可考虑借助坡地及小品设置，打造成城市级特色景观9区部分设置坡地商业，除考虑布置与社区生活相关业态外，借助灯光布景等体系休闲生活大道定位城市风情极二、项目分析（购买客群描述）自用客户投资客户中等大型商家，有一定的影响力及风险承受能力小个体商户，有一定的本金且自营初次投资者—资本金少，来之不易，有投资想法，看重短期利益；多次投资者—有一定的物业投资经验，有地产升值回报经历，看重物业增值；成熟投资者—资金充足，投资理性，有丰富的物业投资经验，看重长期利益。他们主要分布于云阳城区，他们有很强的经济实力投资意识强烈，有精准的眼光多为私营企业主、业主和政府企事业单位二、项目分析（消费客群描述）核心消费客群项目周边常驻人群云阳县城常驻人群次级消费客群旅游人群周边区县消费人群边缘消费客群因项目特色慕名而来的人群三、销售策略（销售模式）销售模式适用条件开发企业风险前期销售速度销售价格缴纳税率操作难度和本项目拟和度返租模式区域不成熟，租金难支撑售价高价格，快速销售、回笼资金；未销售后期无商业推出。较高快高高较高返租+回购区域不成熟，租金难支撑售价高价格，快速销售、回笼资金；统一商业形象合分为，为后期商业树形象。现状一般、招商难度大，但成长空间乐观的商业项目。高快高高高直接销售区域有一定的成熟度，临街商铺；销售时间可适度延长；体量较小，不管商铺后期经营。低慢低低低带租约销售比较成熟区域的商业项目；对资金快速回笼要求相对较低。低较慢较低低低先租后售短时间内可以不要求变现；后续还有商业推出，需确保后期经营较稳定；适用大型社区开发的配套商业销售。现状一般、招商难度大，但成长空间乐观的商业项目。统一商业形象，为后期推出商业树形象。中较慢较低（不确定）低较高拟合度最高拟合度最低为提升项目整体商业价值，加速商业去化。7/8区商业街将主要采用返租销售方式进行销售。三、销售策略（整体思路）招商先行，带动销售快速去化率先启动招商工作，通过入驻主力商家，增加投资客户/自营客户信心，带动商业销售工作，同时提高溢价能力。招商政策与实际销售政策结合返租年限：5年，共计返租32%，按照6%、6%、6%、7%、7%目标商户实际签约年限：5-8年解决方式：签约前征得业主同意；为返租期满后，租金收益能达到客户预期，在前3年的租赁政策制定上留出足够空间；商户签约超过5年的，采用5+3模式，前5年与商管公司签订托管合同，后3年业主与商家直接签约。四、销售定价（定价思路）第一步：筛选竞品项目和可借鉴项目第二步：确定各竞争项目的影响权重第三步：将本项目与各竞争项目进行对比分析，并对各个价值点的影响权重进行打分，得出本项目的价值修正系数第四步：通过计算，得出本项目相对市场最具竞争和借鉴性的均价第五步：基于均价，根据市场定价规律，不同位置等因素，制定各楼层价格四、销售定价（定价标准）一楼整体基准价格制定「市场比较法」1.借鉴项目选择：同属于本区域项目与本案客户有一定重叠，会分流本案客户群与本案有一定相似性参考项目选择：未来城12区世纪星辰北城天骄碧桂园·天麓湾2.权重设置：项目权重一楼价格（元/㎡）备注扣除前三年返租成交价格（元/㎡）未来城12区30%19550价格已扣除后两年返租费用（15%）23000世纪星辰25%19505价格已扣除后两年返租费用（17%）23500北城天骄30%18000

碧桂园·天麓湾15%17000

3.评定因素权重设置：评定因素商铺成熟度人流通达性升值潜力产品开发商影响商业规划交通便利性稀缺性规划档次权重15%15%12%12%10%10%10%8%8%四、销售定价（销售均价）一楼整体基准价格制定「市场比较法」项目名本项目（7、8区商业）未来城12区世纪星辰北城天骄碧桂园·天麓湾比较项销售价格

19550

19505

18000

17000权重打分实得打分实得打分实得打分实得打分实得商铺成熟度15%507.5609558.3609507.5人流通达性15%7010.5659.8659.8659.87511.25升值潜力12%708.4657.8657.8657.8657.8产品12%708.4657.8657.8657.8657.8开发商影响10%808808656.5757.5808商业规划10%707656.5656.5656.5656.5交通便利性10%808707707707808稀缺性8%655.2604.8604.8604.8604.8规划档次8%705.6655.2655.2655.2655.2合计100%

69

66

64

65

67项目权重

30%

25%

30%

15%项目首层商铺均价196554.评定分数比较：本项目（7、8区商业）>碧桂园·天麓湾>未来城12区>北城天骄>世纪星辰通过市场比较法，7、8区一楼整体基准价格为19655元/㎡。四、销售定价（销售均价）一楼整体基准价格制定「市场比较法」5.各位置各楼层基准价格制定：基于均价，根据市场定价规律，不同位置等因素，制定各楼层价格。根据市场定价规律，制定各楼层基准价格1F：2F：3F:4F=2:1.0:0.8:0.8楼层外街售价（元/㎡）内街售价（元/㎡）增加5年返租率增加返祖率后外街售价（元/㎡）增加返祖率后内街售价（元/㎡）1F196551277632%25944168642F10810702732%1426992753F8648562132%1141674204F8648562132%114167420Part.2招商策略一、招商策略二、商家甄选三、业态规划四、招商计划一、遣招商花策略歼（整热体思娇路）项目差唯异化的险定位、苍亮眼的蜂主题设苗计、项苏目主题灭包装、此运营推底广手段婶、招商稳政策综断合发力粒。回归塘商业如本质怨，以运等营为从统筹松，多床环节壁联动报，树兵立项脱目差絮异化焦的优匠势，强化令差异优毕势，打这动商家；一、招惊商策略珍（招商味方式）商家品质控制业态管控：选取符合项目定位的业态，体现项目档次与形象；品牌控制：对进驻品牌的严格把控和引进。形象控制：对于商户装修标准，在招商阶段给予建议及控制自营业主控制：经营业态需要符合项目定位，给予经营指导。本项目的品牌商家主要来源

整合大量的全国的优秀商家资源，主力商家上引进全国或重庆最具代表的商家；

在重庆主城引进符合云阳且没有的新业态和新模式；

帮助云阳本地特色商家进行品牌升级。结合周边项目租赁政策通过区域同类型项目的租赁政策，制定本项目租赁政策；符合项目销售价格。严格控制租赁政策在招商执行过程中，严格把控租赁政策；利用针对性的租赁政策，合理组合商家及业态控制；秉承“优质优价”原则，可针对具备较强品牌效应及市场影响力商家制定优厚的招商政策。目标主商力商户崭招商：锁定干目标抛主力洞商户负针对问性的灭进行偏目标辟商户誓拓展四大核心壮业态引乏领主题息亮点：已大型餐序饮、休筒闲、娱覆乐、欠艺术/精品/民宿酒店。一、招志商策略玻（招商干原则）具备较高市场认可度与号召力的品牌，为项目聚集人气；提升项目知名度，与观望商户信心，带动招商推进。体现项目主题概念；吸引目的人群聚集。制造话题与关注，吸引目的消费。在项目实现品牌升级；提供租金收益。人气品牌主题品牌新奇品牌潜力品牌优质商户的品牌原则项目定位：形象档次符合本项目的整体定位的商家；消费客群：面对的消费客群符合本项目的消费客群的商家；主题特色：在符合项目主题的情况下，要具备自身的主题特色的商家；消费档次：按照消费客群的消费特征，符合其消费档次的商家；选取及引导优质商户形成具备吸引力的商户组合，带动整体招商一、龙招商葬策略挖（租愚金定属价）【租金讨价格泉制定】多维度纺综合考历虑根据市场学情况厨及科情学的气理论亮方式制定壶本项旋目的敢租金久定价4.项目业态调整及物业硬件更新1.区域租金及类比项目租金情况2.采用横向比较法制定租金3.采用定价规律，制定各楼层租金4.售价反推租金对项补目区碰域商泼业市唇场进夫行租峡金调鞠研，堆确定躲项目扭的类罗比项燥目，潜通过友对类盲比商炎业项混目的蛾租金亩情况绿，采宝用横闭向比劈燕较法勾制定喇本项葱目的亿平均动租金绳。项目12区：首层型租金均价45元/㎡·月北城拉天骄：首层昆租金均价70元/㎡·月世纪山星辰：首层兴租金均价60元/㎡·月一、编招商浮策略堂（租增金定厌价）【租金价古格制定】：采用世横向租萝金比较越法（推导蜡公式）首层扭租金析价格结合市许场调研亏结果建盐议首层生租金定束在套内63拖元/㎡·月评估项目设定分值

本案

北城天骄世纪星辰两江未来城12区位置环境未来商圈地位107767交通体系108777建筑规划体量规模103333形态规划106666项目定位经营定位107666主题包装106666主力店106555运营管理开发商品牌54434租售模式106666运管能力106556物管服务55445合计10064595761首层商铺套内面积租金均价————706045项目权重————35%30%35%项目均价63一、招做商策略艇（租金鉴定价）【租金价啦格制定】：采用伪横向租矿金比较脱法（推导浅公式）根据尘市场定价规生律，制猾定各楼期层基准团价格1F：2F：3F照:4北F=2污:1简.0瞧:0厌.8以:0浅.8楼层外街（元/㎡·月）内街（元/㎡·月）1F63402F32203F25164F2214一、招商振策略（租金走妻势）租金年以63元/㎡·月为疯一层候租金悼基数东，前3年不却递增瓣，第4、5年以递保增15%，租金腐达到83元/㎡·月，第5年交蛮还给借业主摊，租眨金出跟现高幻玉速增讨长，驳到达10边4元/㎡·月，此怕后随着葬区域得淘逐渐成圈熟，租症金增长倾趋于稳除定状态箭。一、招全商策略党（返租朝费用解马决方式爱）1、后蝴两年亲返租14%费用还测算楼层内/外街建面（㎡）增加返租率后售价（元/㎡）总销售收入（万元）后两年返租14%费用（万元）1F外街7144.825944185362595内街016864002F外街5326.71426976011064内街3780927535064913F外街2181114162490349内街3623742026883764F外街68511416782109内街301174202234313合计25751.514693378375297楼层内/外街建面（㎡）第1年租金价格（元/㎡·月）递增率递增时间免租期第1年租金收益（万元）第2年租金收益（万元）第3年租金收益（万元）第4年租金收益（万元）第5年租金收益（万元）合计1F外街7144.86315%第4年开始按照整体免租1年半计算

2705406217142146内街04010%

000002F外街5326.73212%

102205229257792内街37802010%

45911001103463F外街21812512%

33657382254内街36231610%

357077842654F外街6852212%

918202370内街30111410%

25515661193合计2575214693378375297

5201039117613314065两年爪返租滨成本绳（约52恭97万元）网与租金枪收益（吓约405青6万元搏）差结额约12闹32万元歌，将差夫额平勺摊入猎销售逢费用税内。2、5年租晴金收楚益测腿算12甚32万元差额+企业缴涝纳税费合约246万元（税之率约20裹%）=总计入廉销售费外用金额曲约147坚8万元平摊到买每平米起售价约57岛4元29二、商乱家甄选商家甄选标准目标商家目标商家01租金收益高租金承受力的商家为本项目带来租金收益05创新意识商家不断地自我创新意识与经营模式探索02人气贡献商家品牌号召力强，带来高人气04业态空白区域业态稀缺品牌商家03话题贡献带来持续良性的话题传播力$五大维挺度商家鞠甄选标嘴准三、业盾态规划岔（规划胜思路）业态规淘划设计随思路：134256力求胁业态尚协同塑，相黄互补跨充，波相互泥带动梅；明确独蚂立项目势业态分棍布目的膝及对建按筑设施缎、地理促位置的笋要求；在招崇商资套源上荣，立泛足本感地，茄外地犹为辅但（主植要为吹核心/主力碍商家般），伴在最共大限完度上餐降低正招商广成本瘦；根据是具体败业态凳在市间场上紫所产翅出的隐实际形效益肺，进粗行合剪理的揉规划所，保茎证公斑司利享益的植最大伴化；对部分杏业态的绿规划行尤程规模方优势，叠达到辐徒射、吸坟引消费还者的目廊的。注：以下面晨积均为盆套内面筹积。三、业生态规划（业达态分党布）1F餐饮文化艺术酒店休闲娱乐精品零售康体生活服务主力商芳家选择丝式位置解箱释：本地品棒牌商家：谭鲫鱼陵、季节徒菜、万羴羊脚穗等：本地品挣牌商家义升级店痰，需求面积200篮-50辞0㎡不疮等，呆要求位置拉相对粱独立烤，停眉车方揭便，岸独立娱使用胀的车宝位。惭在当间地具漆有一把定的健影响代力，有固丹定消费尘客群及闪圈层，俩且对区域咽成熟度板要求不峡高，建帮议在7区引入粗。万欣凳酒楼：因棍举办谱婚庆解寿诞拐，单肥层使艘用面庆积不管得小知于500㎡，进野深16米单层叨能设置20-滩30张10人桌，一楼炼需要10抖0-流15斧0㎡出入没接待口拆，有直榆梯，需菌要独立惧使用的鞋停车位回，有电携梯直达纠，展示宿性好。转从整体熊的物业夫情况来刊看，此幼位置相挑对满足捐商家要动求。品牌商仍家：漫咖舒啡：一楼，肉需要有他大量外产摆区域晚，人流拘集中区流域，对昨区域成塑熟度和沃人流有净一定要绘求，建首议在规稠划在7区彩云谢梯广场联旁。营销体沉验中心面积：470㎡本地跨餐饮胞品牌御升级乖店商家：蜀性留香尚串串面积：400㎡业态：以轻便允餐饮、颗便利店等、糕点搏、甜品/饮料、笔本地特庄产展示智店为主举，需求净面积相争对较小洋，租金袋承受力煎较高、鲜需要有吨一定人摸流支撑漂的商家鞭；在谈商姨家：麻辣紫面对境面、波义门纪白家唱、三婚顾冒聋菜、西水咖夹啡等。本地台餐饮疮品牌橡升级宵店商家：万俊欣、999、小竹八仙获酒楼愁、面积：53却5㎡餐饮：倡江湖菜精品借零售典：超挥市商家：源云龙超瓦市/永盛皱万家品牌凶：休闲饮压品商家：书记吧、末水吧面积：18其3㎡本地餐轮饮品牌鸡升级店商家：谭键鲫鱼孝串串面积：200㎡本地餐炕饮品牌惨升级店商家：季刻节菜面积：447㎡本地餐涛饮品牌匹升级店商家：万羴呀羊脚面积：300㎡本地餐歇饮品牌模升级店面积头：24半0㎡休闲仪娱乐商家际：漫搁咖啡面积：200㎡三、业范态规划（业态捷分布）2F餐饮文化艺术酒店休闲娱乐精品零售康体生活服务品牌乞餐饮商家：撤高端定象制餐厅面积：240㎡本地餐拍饮品牌扎升级店商家：澳龙熟海鲜面积：53穷0㎡营销体墓验中心面积豪：15晋0㎡品牌餐葵饮商家：顺敏风123等面积宵：41磁0㎡品牌餐穗饮面积放：55厅0㎡品牌休哲闲餐饮面积：约600㎡特色牙餐饮特色痛餐饮本地抽：特句色餐寺饮商家：冲麻辣英俊雄江湖泽菜面积赏：约200㎡本地证：西像餐商家元：初花客牛喜排面积：300㎡特色餐仆饮主力商衰家选择乱位置解桑释：本地商兽家：云福沫酒楼赤：是一家株专业经舱营海鲜赴的餐厅铁，定位侮中高端向，由于询老店装守修老化际过时且萄对新区捏有较强众的意愿闹，因此虚建议规狂划在外匠街二楼促，昭示央性较好泰，能较亲好的提金升商业稠消费档槐次；兮兮小芒龙虾、悠标配吧是本芬地较昏为著棋名且抢自带IP的品牌哥商家，是对区域宅人流的挤要求相其对较小陶，租金半承受力调和营业踏时段与KTV较为归一致碑，建唇议规逃划在霞紧邻KTV的内街骑二楼，扒能实现弃消费互朗带作用浩；临近忙彩云村梯入铅口旁捐的内疾街一勿楼由忍于靠伍近7区小区域出入口倘，建议滥规划为题社区服便务型业绘态：24小时超惜市，药提房，干柔洗店等和；品牌商尼家：顺风123：品牌谨商家，危自带商崖业号召千力，对程区域人鱼流聚集洁有较大谎带动作护用，要斗求物业较方粱正，慌面积50阿0平米左淘右，建鸭议规划袜在外街吃二楼，际作为形注象店展胆示；高端绵定制字餐厅厚：定制邻餐饮弱，定甚位于掌高端每人士港的私颈人会侮客厅魂，采药取会解员制霜，建苏议规流划在冬营销演体验讯中心王旁边能，昭录示性沸及形剩象能觉够得章到保蝇障；本地续餐饮皇品牌蜓升级禽店商家：万欣寻酒楼、面积：350㎡休闲娱丙乐商家：KTV面积：320㎡本地献餐饮疾品牌逆升级栽店商家：挣兮兮龙拆虾馆面积享：290㎡本地桐小吃溉升级辣店商家开：小认吃面却馆各内一家面积：21肥5㎡本地灵品牌眯餐饮市吧商家：使标配吧面积：27绣5㎡品牌推餐饮商家：火锅面积：53仁0㎡生活服武务商家：流超市、神药房、运干洗、告电讯等面积：55挣0㎡三、粉业态腐规划（业态摊分布）3F餐饮文化艺术酒店休闲娱乐精品零售康体生活服务休闲娱胖乐商家：KT耽V面积花：475㎡品牌餐霸饮面积：280㎡洋快餐德克士廉、汉堡海王本地：缩慧特色餐脸饮商家诊：潜张江虾柿皇、削杯杯春情面积：日各200㎡特色挪餐饮特色餐静饮主力商爹家选择胀位置解棋释：品牌商葱家：伟林台够球及私营人影院醒由于租略金承受植能力限脾制，对偏区域人网流依赖贞性不大粥，建议专规划在毯内街2楼；快捷从酒店卖对昭昆示性债和区草域人扎流有沈较高重要求毛，建摘议规卷划在训彩云魔梯入贯口旁朝；本地餐亚饮品牌棋升级店商家：万泪欣等般、面积：10外0㎡品牌俗餐饮商家：顺风12相3等面积：196㎡本地餐进饮品牌穴升级店商家：澳这龙海垂鲜面积搞：201㎡品牌餐慰饮商家：余高端定旋制餐厅面积：19皆0㎡酒店商家惕：快滋捷酒消店如谁家、怠速八艺等面积今：50说0㎡休闲娱虑乐商家：烈伟林台露球面积：42榆0㎡本地钞品牌茧餐饮商家：驳云福酒龙楼面积：35暮0㎡三、业绢态规划（业苏态分传布）4F餐饮文化艺术酒店休闲娱乐精品零售康体生活服务康体猾美容婚纱摄饰影休闲娱余乐商家并：KT旬V面积：450㎡网咖休闲攀娱乐商家腰：茶疑楼面积：339㎡本地品撞牌餐饮商家德：云沫福酒爪楼面积：150㎡酒店商家：竭快捷酒磨店如家为、速八佛等面积白：498㎡四、太招商宿推进阀计划按照7区交房懂时间（20故19年6月）旅及初豪定开杠街时咐间（20祥20年春节纺）制定三以下节上点。7区商业节点计划建议序号类别2019年2020年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月1项目工程

看房通道完成

一次消防验收合格竣工备案，工程交付

11月二次消防验收合格

12月试营业1月1日正式开业2室外装饰

公共区域装修完工

3景观施工

景观施工完成

4招商租赁政策确定

主力店客户拜访（因为春节期间商家较忙，建议可提前）

主力店客户拜访3月1日招商驻场

商务条件确定

主力店意向确定主力店签约

招商率5%主力店签约

招商率10%招商率30%招商率40%招商率50%招商率60%招商率70%招商率75%招商率80%

开业率70%招商率85%

开业率75%5广告公司

及推广计划广告公司初选广告公司确定广告方案确定

招商物料确定

推广方案确定现场包装

媒体选择

招商广告出街

微信平台建立运营（持续）招商发布会方案

项目宣传片制作招商成果发布会（视招商情况而定）招商广告发布招商广告发布开业活动方案开业活动筹备开业活动执行开业活动执行运营活动及推广6物业管理物业管理公介入

物业费用测算

设施设备选型物业管理前期筹备（工程施工配合等）物业管理团队建立物业管理执行7商业管理商业管理方式确定

（自建团队、委托管理等）商管团队前期筹备商管执行Par遍t.3推广欲策略一、推朋广节点二、项目订起势三、项耗目亮相四、图项目掠蓄势五、甜项目丹开盘主题城市套心声尽活动老照片谣活动9.28项目亮抬相项目跑蓄势项目开形盘1月12月平台畅搭建吸粉绩造势推广入警市品牌打塞造营销体袄验中心冈开放商家爹联盟芹成立明星商牺家活动年货遵活动一、同推广绵节点城市记昏忆云阳念心声项目起川势线上线下活动云阳19砍99焕新艰云阳云阳199简9开启云留阳商业4.料0时代云阳199兼9全品牌拼光合计开划项目开强盘销售信淋息发布云阳199饿9造物算节IP性城市犬活动知名商赌业考察活珠动项目解坏读价值传答播商家平遵台开放文创切竖入品牌荣厘耀发布品牌传当播商家川互动商家凭渠道价值手炕册城市画极册招商泻手册招商先惨行返乡活功动商家卸签约赵仪式项目资开盘销售信阴息发布二、项治目起惩势前期筹绿备：1、品牌板包装官方响及民例间称特号评闻选：般特色辜文化婶街，勤旅游吉文化馆街等锈，先华为“热云阳199土9”背书，执贴上标纸签，拔学高商业车调性。2、平购台搭拉建线上平惯台：云损阳19两99自媒累体（繁服务不号）帅，两斧江未腔来城功能拔：针胸对客长户、蜡商家悼等专夕业人匀群，座作为尊品牌舟文化鸟展示森平台秤，社蹦群交缺流与晌维护屯平台蛇，明窃星商界家展歇示平括台。线上润平台盗：两企江未阳来城颗（订归阅号机），羊各主霉流网高站“掘云阳19耗99”项目菜专区、茂论坛板剂块功能：乏利用好送目前近5万粉蕉丝，尿作为广推广斤传播扬平台引，线求上互涂动平值台，夏用户珠内容伶生产捷中心电。二、项孟目起渴势1、先毒抑后简扬手全城雄聚焦云阳干商业嚷模式貌痛点区，城趁市应蕉有心裁声首先通螺过一波逝城市话班题炒作傍，以意帜见领袖堪为代表干，向全裂云阳罚发起“城市留层声机”话题，全民秤参与湾“吓吐槽处”当盐下的躬消费奖状态溪，表冠达对知城市夏商业斥未来西的期剑待，将收穿集的猫心声组整理危成音饰频文麦件，霸配合杠城市摩原创工音乐蚕，在吗心声幼博物娘馆展耐出。历现场腹还设叫有新猜生有肉据，任为城础市留蒙下时血代的待心声范。以互动盾传播，凡为项目图的起势旧聚集能纹量。2、城市镰级起势镜公关事疾件，寻券找云阳199绣9一语显双关扰的主悠题，哑为项血目的半亮相寸埋下侦伏笔蝴，“断老照席片”避让云武阳人柜集体持回忆庭过去颜生活倾的美佣好点活滴，取高额架的奖持励激疗发受多众的竭参与症热情莲。以199犹9年为锋节点絮，征森集能光展示壳云阳昼人搬绍迁前图的生养活百亩态、塞山水煌城景差的老磁照片舞，现么场收辱取实教物，肥可让椒参与钉者对酬项目稳有初阶略认绩知；怀通过屡“云艘阳199摆9”官微展舍示翻拍失照片（究为后期鼓项目官鉴微引流撒量）。1、云阳19寇99征名活惨动公布未来苦城线报上平怜台、叫“云鱼阳199文9”线启上平挂台，锄公布7/微8区主题篮商业街票征名活叉动结果惹，项目艇案名入键市，各戏平台推奏广“云俘阳19赵99”前窜世今铃生脚煤本；2、“云数阳199生9”品叛牌荣驰耀，存喜报诊入市借势云饱阳9.滔28移民文勾化节，铲荣誉评茎选之后蹦，以云扮阳人共课同的骄这傲，“柜喜报”屡收尾，愈高调站舅位。3、“云谣阳199吴9”IP形象活钉动落地借势耕云阳9.吼28移民厉文化梅节，本组织悔“云纪阳19裙99”首踩个起顶势活凝动，穴建立毅并发分布“搅云阳199瓦9”品帆牌IP形象显，结匆合云系阳文控化，燥编辑湾品牌堪世界糕，品螺牌故兽事，谈形成给类似咱“张骑飞庙熔庙会费”、肌“全掩国登饿梯比辫赛”岔固妈定活巧动IP，扩黎大影翼响力彩。4、“云阳199图9”项御目入评市、岛项目摸形象、品再牌打杏造媒体渠亩道包括土：未来污城各线抬上媒体挺渠道、笑“云阳199沙9”线蛛上媒叙体平袄台、恨风暴蔑媒体疗；推广凤形式因包括踩：宣伴传片娱、招坑商手阔册、进价值今手册协、自驻三、项隐目亮相1、云阳19燥99，商病业4.0时代范揭本；云阳199矩9商业4.0模式态价值掏解读搏，邀蓝请意耐向商首家考世察川激渝地揭区知黎名商碗业，筑增强完商家坐信心。借助商酬家现有眨平台、芝渠道，宾多管齐匪下推广莲项目价鼻值。2、营销进体验中误心开放己活动；营销体赚验中心辽正式开持放，组植织三峡掏移民欢，寻厨根之辅旅，准回乡倚团圆享会等公益困性质萍活动，带敲有文尺化性杰质的国大型武事件脉活动集，自铃然衔夹接带入孤项目勒老城默文化供商业订街。邀请植云阳边意见灿领袖亏为体虎验展侮示中最心站亮台发污声，舍通过诞意见昆领袖辆的影赢响力扩大纺项目水影响烛力。四、争项目倘蓄势全品谅牌光客合计氧划1、线叶上平像台运肢营内容1：成立孙“云阳199民9商家联叮盟”礼；整合诞商家共感同推广感；在“弃云阳19欣99”线崇上平槐台打堂造商化家推光荐，拍提前饰做一乎部分各运营夜服务孔，增施加社职群好凤感度根；内容2：老挪城印比象，辫情口怀传赢播，裙情感陷沟通脾，文额化复卡苏；2、商盟特成立仪福式，商歼家签约伏仪式“云姑阳199拴9商家联休盟”伟云享家暮俱乐部孤成立；撑商家签掌约仪式疤发布，扩全品牌专光合计蚕划发布。四、项酱目蓄势1、体验枕活动联合窗明星舱商家没组织载“云妄阳199音9开盘暨弟明星商躺家全城怒评选”枕线下活轨动，结合训春节躺节点竹，以岗年货绩节为机核心由，举保办云深阳19第99造物虫2、项目开盘销售信息正式发布，整合项目、商家推广媒体渠道、客流，为“云阳1999”开盘活动造势，春节人气汇聚时正式开盘。五、坦项目胁开盘Pa嘉rt浙.4运营策艰略一、阶标段划套分二、日常戴管理三、商家法服务四、税聪费管理五、剪运营才推广一、阶段堂划分STEP03STEP02STEP01第一阶段运营稳定成熟期Stableoperation运营培育成长期Operationalincubationperiod招商及运营启动期Investmentandstart-upperiod第二阶段第三阶段根据项目的区域位置及商业运营规律，项目分为以下三个运营实施阶段：时间：1-2年时间：3-5年时间：5年后2003年龙湖北城天街开业受非典影响，招商状况不佳以家具卖场为主，定位不准确2005年进行第一次改造、建筑结构改造加盖玻璃顶棚，营造舒适的购物环境2006年进行第二次全面改造：确定北城天街时尚潮流定位，并开始引进国际潮流品牌2007年A区和B区定位明晰，全面开展招商工作，确立A区和B区的定位2008年引进哈根达斯和星巴克，哈根达斯不到3个月已经达到年坪效排名第一2009年9月28日龙湖北城新馆开业，奠定北城时尚标杆地位2015年至今重庆时尚人群休闲、购物的首选之地出租率达到99%完美“涂蝶变”——因区跌域发更展，胆项目敏从“张专业横卖场极”到匙“重樱庆时四尚标购杆”将整个歌江北商衡圈的格秧局和定贸位重新诱定义的衡“龙湖·北城揉天街扶。”典型案衔例：北阁城天街二、引日常见管理商铺伯公用果部位吵的养料护、确维修谁、运奇行、姐和管浩理，即包括认楼梯元间、中楼道司、外乖墙面吃、承遮重结逆构、绞项目皂大面以积的泥露台金等；公共设传施、设说备的养帆护、维偷修、运坑行、和叮管理，任包括电剩梯、水饶泵、二井次供水拾设施、性上下水投管道、兰公用照摩明设施酒、消防衰设备等面；附属磨配套梅建筑沙和设烫施的花养护宵、维业修、手管理牲，包垂括对延项目百现场节摩托微车和基停车穗场的影管理非等；对项么目公纱用绿捧地、霜花木建、建抬筑小垒品及政现场哨的包蝇装等裤养护搞和管挑理；公共环斗