地产项目开发进度管理

项目开发进度管理

开发进度，对于项目开发至关重要，不仅要加快产出，加快资产周转率和减少资金占用、节约财务成本，尽快实现利润；而且要在一定阶段促使产品尽快达到可售条件，及时主动占领市场先机。进度管理就是要保障经营计划的实现。目录第一部分：项目开发进度管理的特点第二部分：项目开发进度管理要树立的观念第三部分：项目开发进度管理的控制要点

一、开盘前项目进度管理的重点及手段二、项目建设及续销过程中进度管理的重点及手段三、项目竣工交楼阶段进度管理的重点及手段第一部分：项目开发进度管理的特点一、计划管理贯穿项目开发的每个环节。从项目立项策划、设计报建、工程实施、开盘销售等都无不与计划管理有关，任何一个环节的进度缺失，都会影响到整个项目的开发进度。二、计划管理的层次多，涉及面广，各大计划中还有若干小计划，小计划要服从大计划，局部计划要服从总体计划。公司计划管理的层次某项目开发总流程图某项目设计流程图某项目工程流程图某项目销售流程图三、进度管理的变化性大，往往是“变化总比计划快”。四、大部分进度计划简单看有先有后，互为前提，但更多的是互相交错，相互影响，组织协调十分复杂。五、进度管理与计划管理的关系。计划管理是进度管理的前提和依据，进度管理是计划管理的一部分，影响项目开发进度管理的最重要的环节应包括设计、报建和工程的进度管理。第二部分：项目开发进度管理要树立的观念一、进度管理是全员全过程的工作，进度管理的前提是计划管理。由于进度计划的每个细微环节都是相互影响互相制约的，因此要求每个环节上的每个人都要重视自己的每项工作。二、要严格计划管理，公司的整体经营目标一经确定，要迅速形成公司整体计划，依据总体计划再组织编制设计、报建、工程、预决算、招投标、营销、融资等分项计划，再汇总调整，经过反复的分拆、汇总、调整，形成切实可行的公司整体经营计划。在整体计划中，进度管理我们重点关注正式开工时间，开盘销售时间和竣工验收时间。三、要严抓进度管理的落实，首先进度计划制定要科学，一经确定要树立进度计划的权威性，毫不动摇地推进各项节点的落实。四、谁是对项目进度管理影响最大的阶段？——结论：项目立项决策是主要因素，设计报建是关键环节！1、项目取得后，首先要进行各项决策，包括市场定位、产品定位、规划定位等决策，准确迅速的决策是项目进度管理的第一步也是主要因素。例如：成都公司在土地获取后二周内，营销部就根据项目区位、周边情况进行项目提案，技术部提前介入直接了解市场及策划意图，营销及时对技术部的设计成果反馈意见，营销在完成定位报告时，技术部也初步完成了规划及户型建议，公司领导班子在此基础上，迅速决策，各项目基本都是在拿地一个月内，确定了项目定位和规划思路，为后续各项工作的开展明确了目标和方向。也有一些公司拿地后项目定位迟迟不确定，规划在各经办人员之间揉来揉去，迟迟到不了最高决策层，延误了决策时间，甚至是别人同期拿的项目已经开盘销售，规划还确定不下来。目前股份公司要求：项目落实后一个月内形成规划方案报股份公司本级审批；两个月内完成规划方案确定，开始方案报批工作；公司要求各项目最迟不应该超过八个月落实四证，具体申请贷款条件。江苏公司采用的做法是:项目获取的当天或次日就明确设计单位，紧接着提供原始资料、营销初步设想、看现场，要求设计单位二周内提交2～3个规划设计方案（含户型选择、立面选型），江苏公司在确定了各项技术指标、规划条件符合后，直接申请向股份公司董事长、总经理、技术副总、营销总监及各对口部门汇报营销定位和规划构思，第一时间一次性听取各方意见，7～10天内修改完毕汇报第二轮，这样的话一般1～1.5月就能确定总规、户型和立面风格，马上可以进行深化设计。2、立项决策完成后，才是迈开了项目开发的第一步，如何加快进度将项目尽快推向市场，过去可能更多的是要迅速开工，边设计、边开工、边报建，搞“三边工程”。但随着各地政府主管部门管理越来越严格，“三边工程”也越来越困难。只有迅速完成设计成果，迅速组织报批报建，早日取得施工许可证，才是节约时间，尽早开工尽早销售的硬道理。对于一个合格的施工队伍来讲，浅基础单层地下室一个月抢到正负零，标准层五天一层都是可以做到的，延误也不可能成倍时间的耽搁，但设计不抓紧，设计时间翻倍确是经常发生的，报建不提前沟通好，打回重报时间就是翻倍，因此项目建设中，真正消耗时间的不是施工本身，而是设计报建等前期工作。成都公司心语花园售楼部复制上海公司的夜上海项目，立面设计上参考林语溪项目，迅速确定了设计方向，施工图单位提前介入方案设计，都有效地加快了设计进度，缩短了报建图、施工图设计时间。通过提前与政府各个部门沟通，有效地缩短了取得施工许可证、预售证的时间，使得2009年7月24日、10月23日、11月20日和12月17日取得的保利中心、香槟花园、心语花园和保利花园项目，全部在2010年1月进场施工，示范区4月底全部完成，“5.1”对外开放，五月份全部形成销售并取得了很好的销售业绩。五、进度管理要求正确区分主次矛盾，次要路线要为关键路线让路并创造条件。在各项工作推进过程中，不同的阶段工作的重点不同，就需要正确区分主要矛盾，为关键节点的实现创造条件。项目初户期，为威尽快形荡成示范覆区展示祖形象，订售楼部赖、样板歌房、园汇林的施预工就是返主要矛涉盾，管罢线设计挤就必须膛为示范疲区让路绢，施工秩队伍、抚材料采俯购的选厌择就必疏须以满晓足示范耐区的进俊度需要峰为主。例如江衫苏公司厅香槟国室际项目葡，200理9年9月8日获爱取土济地，兄组建醒公司究，年烂底售毅楼部筋、示肤范园归林已节开始穴施工射。在项目领建设时岭期，单睡体按销遭售计划笔达到预酷售形象算是关键饺节点，淘除此以原外抓好台工程质胳量、确价保如期奶交楼也零是关键站节点。股份孔公司翼总结激了各搭地区粪工程哗施工雅进度貌的基塞本特高点和迅差异辟性，椒对工插程工睁期作伏了明假确要艰求，摧以规庭范各腊地工彻程进宰度管聪理、叶保证驱公司百收入方结转跟的计害划性粉。阶段内容工期备注施工准备场平、土方、道路30山地可适当增加基坑支护市区60+20xx指地下室层数郊区60

基础灌注桩70~90视主体高度和地质条件预制桩45~60

天然基础30~45只用于多层结构底板和地下室30+15xx指地下室层数多层主体7nn为地上层数高层主体5n

外墙工程从结构封顶起算50+5n

市政及园林管线、园林、道路等70

工期调整精装修60~90视工程量（多层或高层）坡屋顶15

春节假期20

裙楼、架空5mm指裙楼层数气候0~20视雨季长短冬歇

视当地情况各施工亏阶段参肆考工期第三部抱分：项技目开发糕进度管超理的控剃制要点进度管特理要重屯点把握兰四个主恋要环节千：一是项目倦形象棒区的色形成粗（包失括售户楼部还和样恰板区防）；二是具备器预售槐条件乐；三是拆除套外架根、园沉林施转工、技形成睁良好抛的销奴售形农象，劣促进够销售童；四是完成市辩政配套调，竣工涛验收，图按期向恰业主交眯楼。一、奔开盘故前项锋目进取度管省理的欺重点渗及手伤段1、优选储示范区倘的位置秤，营造饭销售亮猾点。（1）找准型定位做绿好规划近的同时应，要兼遇顾优选段示范区稠的位置晓。示范区据要能独疗立使用闭，与最隔便捷的勺交通路误网相连高；自然条诉件优越宰，便于劳营造高着品质的尝环境；便于纷营造诸较大螺规模敢，园誓林可或以直捕接提低早进写入施凤工。例如崇：武求汉保偷利心戒语项库目，怨占地63猴7亩，舒售楼大部位俱于项飘目中寄部临午城市眯规划允路一认侧，愧在选蒙择示声范区涂时除臭了售锡楼部鸡周边先的园犯林景脑观，虾还将业园林栋示范遥区一街直延敬伸到终野芷哪湖边砍并形更成了姜长达族一公蝴里的收滨湖弓景观因区，壳大大弱吸引骄了售井房人各的眼绒球。江苏京公司偷的香劈燕槟国归际项品目，惠用地庙面积令较小玻，在抓红线里内打巨造示贪范区拦困难库较大吧，恰设好项粥目二胞侧临焰城市渴河道死，红破线与舍河道耗之间员有20余米凶的飞该地，税考虑洞存在啄这一假先天栏条件予，江枣苏公怒司利利用建残筑退誓让红其线的10米和20余米芝宽的辩飞地看，打内造了拆长700米宽30多米的哑滨水景讨观带，仆这一景练观带不肌与土建泽、管线住施工发枣生交叉意，园林甲成了第说一个进倡场施工催的队伍产。（2）尽快逝开展售画楼部建套筑及装丙修设计椅，选取爹已建成朴各方好败评的售冠楼部，鲁复用图粉纸不失组为加快伪进度的柳好办法宾。一般来湾说售楼退部方案究设计、腾施工图绿设计和歌装修设栏计至少崖需要二贡个月以误上的时大间，稍旧有方案伸反复则挠花费的睁时间更挖长。复负用售楼婚部不失杂为一个吸加快示断范区进国度的好腾办法。例如，护江苏公受司的连施云港项增目，20仓10年7月19日拿地辜，8月初弱明确效规划嚷方案燥，确望定了辅售楼储部和存示范疗区的栏位置冰，售型楼部妈复用沫成都很公司烘金香腊槟，8月18日示范烛区正式龙开工，100天就吊完成晋了售萝楼部伪的内源外装奸和示辈范园蜘林，11月28日可以泪正式对土外开放守。（3）尽含快确存定首悠期销户售户辱型的举平面叙并委滑托样澡板房粉装修膛设计田，这尘样在第完成倾建筑宅单体土设计秒的同园时就象能完昼成样甘板房披装修林设计狗。要形寨成良运好的摔展示增效果就，样鞠板房规不可居或缺妙，在稍单体员平面圣方案窝确定页后，斧就可治以委站托室赚内设纹计单蛮位提玩供创讨意思浪路，链单体取进行匙施工晚图设尝计时城装修宜正好凉也进巴行深合化及欧施工严图，昆这样木土建涨开工我时，材内装厅的施镜工图带设计陪及材避料样尊板也忙基本访确定颠，在绝土建谎施工退的阶易段正家好进旬行装鬼修的悲招投条标，愈待土宽建达效到装禾修进扒场条冷件时迁，装蹲修的锯各项答准备伍工作疑都已竟就绪悟。（4）示范敞区要尽失量不穿摆行综合犬管网。示范显区由皂于要吵尽快蛙形成窝良好贩的展射示形校象，骑基本位上土扫建开旷工时伶园林薯也要固进场切施工冷，甚用至是哲土建裙没有恋准备赚好，拔园林溜也要言尽早战进场眠，因疮为园缴林完每工后枪需要管有一换段养蜘护和弱苗木忆返青润的时犹间。既所以然示范锯区除调了售杠楼部趣必不腥可少胃的几嘉条管萝线外讨，尽灰量不傍要穿船行综盘合管控网，啄无法拜避免口时就墙要提睡前在希园林挎施工鞋前把洪管线让埋下燥去。2、合理绑安排施盆工工序例，加快乱施工进向度。（1）合世理区毛分示床范区纸及施餐工区戏，二败者要田能完畜全独触立互存不干气扰；例如：导武汉保洲利心语遗项目，挽示范区惹在项目猛中部，誉施工区晴从南北结二端进军入，示碧范区不姻断向南烂北扩大慨，但施旁工图区办域始终射不干扰铁示范区叨的封闭金和使用堪。（2）园涉林要戴能提炼前介浸入施税工，描高大拣乔木伪要能刚提前磨种植悄养护倦；由于园架林需要氏返青和类养护的饺时间，居因此示卖范区的触苗木越绳早种下苏去就能墙越早长时叶发芽骑。例如齿武汉海蜻上五月逗花项目默，示范敞区不大晨且与土场建的交停叉也比捏较多，矛但还是肺在项目虚开工初舌期就见端缝插针剂地把大耳乔木基邻本种植座完毕。（3）售楼移部体量秤较小，写可以采慌取办理塘临建的深方式先继行开工茧。土方雀、桩基行一般可顽以先行董施工，雄设计明刚确后可犯以提前叨开始示正范区的舅基础工皱程，为酿样板房栗尽早装灯修施工苗创造条闷件；（4）装修得在售楼悬部、样荷板房砌归体工程断完成后检可以提居前介入桥施工，秋可以与系门窗工以程、外巧墙工程需相互交拼叉一段痛时间。例如：诉成都的层几个项三目在土疾建主体柳结构完羡成后，特第一时危间完成扑屋面防俘水和外移围门窗源工程，赞保证室逮内没有播明水进竞入，确咏保室内窜精装修尘能按时稀进场施发工。在室外众幕墙和变石材施蹲工时，玻要求外陷墙施工摸不能遍智地开花捐，而是搞集中力跳量完成旋一个墙士面段，垮拆除外刘脚手架伍，移交象给园林标施工后牢，再去瞎施工另诉一个墙慨面段。（5）示范寻区要尽购量减少百施工队宾伍和所碌涉及工肠种，更燥要避免义工种交取叉。每次挡在抢别工时卡，铺双排的垄进度晒计划粘往往奏能够温按时筝完成选，但挪实际员上总谨是有扒所拖钩延，浪这主化要是本对于鼓每个厘施工爹队伍捎而言讨，完俘成自年己的果工作斯是由赛把握忧的，丙但很抹多家肚施工烂单位架交织次在一怨起，音相互联影响活相互昆牵制衔，工横作效秀率就勉大打搏折扣稀，甚参至是颠工作奴面受拒制约国工作蜡都无温法开揉展。俘这就稼要求大我们混尽量北要减节少交州叉，利处理抵好、初衔接甜好交摘叉。3、发挥栗开发协酿调能力紧，抓紧技证照办顿理。（1）抢执示范凯区是蜓对外愉展示用的需赖要，薄抢开荷发报枪建如福期取沾得预伤售证屈才是锯各项柜努力恨的终杨极目梁标。现在来齐看，抢庄出一个守示范区棵是很容鸽易的，肚一来售次楼部体愧量较小历，不容盈易引起舅建设、霉规划等今执法大涛队过分劳的关注加，二来浩示范区久主要是误做园林查，政府北本身也搁鼓励。绪但示范仇区出来西了，迟贺迟不能嘉销售，赶带来的俊违章施揉工的压妹力和市窑场不定霞因素的阳压力就明很大了诸。例如伤：江痰苏公立司紫广晶山庙项目弓，在20宿10年6月23日就伸完成木了会齐所的艘外装克修、尼售楼朗部的魂内装汁修及拍示范逝园林陈，但拍一直铜到9月21日才恋取得稿预售育证。9月29日又柄出调鸣控政盒策，避销售助受到载了较添大影拜响。（2）立项劲、可研授、环评北，申领《建设用妙地许可贡证》受设季计进贴度制孤约很衔小，瓶可以究提前薯开展双；（3）规划臭审批和凝单体报问建合并盏，节约少报建时务间；（4）利用糊增发后祸国有比摇例<50％，工沟程可以荡采用邀撑请招标恳。例如：息江苏公机司是股偏份公司烛的全资炕子公司汽，但在昆办理工苹商登记挪时，工修商部门揉认为江膛苏公司眉的国有刮成分不热足50％，耽营业用执照茫注明没为私阵营。讲我们造利用沙这一源点，缠所有琴的工庄程招障投标警办理臭邀请痒招标央，大黑大节让约了鼠时间必。（5）初步剂设计与树施工图点报建同戴步进行始，施工习图审查飞与专项广报建、途放验线僚同步进裙行，都颤可以缩茶短了报品建时间厨。大部分固的报建争工作前俱后有关童联，但讲也有很尝多相互镜之间是陕没有前考后关系低的，例三如：办漠理建设里工程规惹划许可劝证时可肉以同步剖办理施兰工图审开查、防钥雷人防民等图纸遣审查；师办理建悟规证的绒后期可颜以提前鸭报入施席工许可冻证的资蓬料，建嘱规证和尿施工证啦几乎可俊以同时版取得等占等，筹暖划好，被同步办浅理就可猴以节约止报建时淡间。二、英项目笋建设土及续图销过形程中据进度筹管理岛的重摊点及甜手段1、抢主秒体工程级，尽早股达到预召售形象幅。（1）开省盘销晃售后谋，仍勉要关童注设版计、估报建练、开倒工建犹设的团进度弯。设计要野能满足销报建和拐各项招仿投标工辆作的需故要，报轧建要能壤满足有酷证开工旷的需要登，开工浴及建设仇要能满视足销售然货量持恼续供给想的需要封。2、抢冠样板煎房、阀园林书施工钢，不秀断新梳增销想售亮套点。（1）根据继销售需凡要，要黑不断建断设新的骨示范区货和样板怨房，设居计及施挡工进度围要能满默足不断交为销售协提供亮资点的需阳要。公司梯每年彻销售械指标亩的压兄力很货重，慢这就肢要求扬产品渴本身民要不嫁断推阻出新邮卖点普，而苏不是难一个肿售楼啦部和筑示范窝区从升头卖挥到尾寺，例尊如武滚汉的倍十二咱橡树赖庄园撒项目酷，在喜销售孤期内懂连续税营造温了多衡个示维范区众，基阴本做红到了众凡有喘开盘浩必有笋示范榜园林灶、样另板房罢支持躲。3、关效注市耗场变酬化，楚及时时调整吼设计咬报建租。（1）房扩地产安市场丧经常县波动捧冷热多交替爹，可陪能需扑要根械据市米场变壤化调惭整规坦划设挥计及搞户型锯设计松，这卖就要裳求设州计及逗时跟皆从市宜场变索化而摧调整座，报拜建要椅能及虑时与绒规划陆部门族协调妻换图设。例如谣：武技汉保序利心岂语项论目，堡在07年第研四季遵度，棚考虑专到市陕场变义化，洒及时录调整弄规划吸和单搅体报伤建，莲减少比大户暮型的兰比例五，增久加刚迹性需抄求的钓小户惭型，捡一些骨已经铲土建徐施工拳甚至森封顶袍了的洞大户心型，队通过穿户型武调整确改为平赠送土附加房诚值，烫在08年市埋场低挺迷时输，增犹强了尾抗风浓险能确力赢宏得了毁一定门的市它场。但是组随着莫规划英部门嘱的管岂理日乎趋严黄格，端规划盯一经耗审批查，调纸整的恰可能选性已才越来铜越小凑。4、严控苦成本，烦强化竞拦争优势摆实现利茎润目标浓。（1）示范漫区为了参营造良絮好的展西示效果垄，建设匙标准可夕能相对棵较高，扎在项目喝全面建每设过程浓中，就改需要加堂强成本蜡控制，护始终将谁成本控援制在目距标成本史范围内摄。例如，舟武汉十御二橡树转庄园项嫩目，07年示范井区的园锹林造价济约40钩0元/平方米邀，交楼颈标准的耐园林造量价约200元。（2）成度本管宰理也栏是招川投标壳工作汇的管对理，点提前惯选择加确定炊合作递单位亩，也叛是进妖度管积理得搅以落该实的程关键著。在项返目建王设过湾程中挽，除岩了土轰建工疏程，词各类浅分包忠工程念都将阀陆续盆介入干施工仰，分幼包工暗程之际间以烦及与融土建她工程垂之间持，存守在的枪责任技不清堡相互焰扯皮波的事抵情很毛多，排这就绕要求鞋要尽侄早确黎定各梢合作返单位现，尽布早在钻工作妨中进哄行磨寺合，报否则戚影响流到整虏体建族设进锅度的吸可能痰性是彻非常家大的慢。（3）房地猫产市场闲的竞争化最直接玻的就是是价格的明竞争，搭只有成摔本领先滑，才具恨有竞争督优势，在才能保县证项目时预期利午润，因樱此成本吐控制至野关重要攀。三、项丘目竣工舌交楼阶预段进度含管理的仪重点及忍手段1、抓紧命土建、侵管网、止园林施传工，如而期完成鼓工程实厌物。（1）项目嘱如期竣毫工验收丑交楼的畏前提是宵各项建摩设能够敲按照计难划节点播落实，忠整个建筋设过程触中要关碗注工程灿质量和讲大的工项程节点销，确保专各阶段占性的进筛度都能吗如期完灶成。某项番目主度体进绘度计孝划表（2）要雁保证买项目柜进度产，首石先要悄选好贤合作搂单位宰，二汇要科次学安捆排各峰工种拖要统励一协柔调，究往往净主体招工程吹问题愉不大腾，但拒工程况收尾旅牵涉医工种和多，毙顾此倡失彼问，耽舍误工曲期，植尤其唉是部狗分市巴政施思工，去如水难电、疤煤气纯等属胶于垄苏断行杆业，厉施工爆单位宣市场舞意识美差，娇更难绑协调鱼，经季常耽引误工为期。因此，竖我们需蛾要关注善外排栅桑拆除的打进度；宁关注水拔、电、费煤气、讽电信电栽视等垄崇断性管机线工程帮施工的澡进度；揪关注交由楼前园珍林工程控的施工携进度。铸从经验倒上来看全，交楼初前一个坦半月必昂须全面渣开始园存林施工餐，园林培施工前敞三个月袄