北京旧宫绿隔项目建筑设计方案文本

北京旧宫绿隔项目规划方案

PlanningDesignofjiugongvirescenceseclusionPROJECT

2012-12-31

建设单位：中冶名弘置业有限公司menu目录Chapter

1

项目背景Chapter

2

设计条件Chapter

3

建筑测算Chapter

4

规划方案Chapter

5

户型分析Chapter

6

造型意向01PROJECTBACKGROUND项目背景01.01本案地块位于北京市，行政隶属于大兴区旧宫镇区位01.01区位本案地块北侧据市中心约12.5公里，据南四环东路约1公里，西临德贤路（又名蒲黄榆路）。12.5km1km01.02上位规划本案JGH-03[R2]限高60米（西侧限高45米）容积率2.5绿地率30%JGH-07[C2]限高45米容积率3.0绿地率30%01.03周边环境及交通条件地块北侧为规划绿化带（高压线隔离带），南侧地块B为北京国奥集团有限公司所有，将建成为中高档住宅小区，东侧为安置房地块。项目西侧紧邻高速路（蒲黄榆路），交通便捷。本案中高档住宅小区幼托用地高压线小学用地安置房安置房安置房01.04道路现状及规划道路旧宫地区五号路旧宫地区一号路旧宫地区三号路蒲黄榆路地块四周紧邻道路均未开通，目前进入基地主要由蒲黄榆路A处辅道转入。庑殿路通久路本段预计将于2014年4月建成，道路穿越多个区域道路完全贯通时间未知本段道路预计将于2014年4月项目开盘前建成由已知基地四周道路信息来判断，项目前期人流将主要从南侧旧宫地区五号路方向进入。通久路A23101.05场地前期预判住宅主要出入口位置B南侧旧宫地区五号路上4西侧旧宫地区一号路上5西侧近100m宽绿化带售楼处位置A

利用西侧绿化临时售楼处基地西南角东南角靠近城市绿化处123★★★★★★45★★★★★01.05场地前期预判D场地周边可利用的景观资源C公租房位置(4700平方米公租房区域独立设置出入口，与住宅区完全分开)东侧靠近回迁房南侧靠近商业区基地西北角786bac东南角绿化a东北角绿化隔离带b西侧近100m宽绿化带c★★★★★★678★★★★★★02DESIGNCONDITIONS设计条件02.01规划要求1、用地性质：

二类居住用地、商业金融用地2、用地规模：总建设用地104669㎡A1地块总用地面积96274㎡，

其中建设用地面积：53873㎡A2地块(未出让)建设用地面积：

50796㎡3、建设规模：总计容面积265202㎡A1地块地上建筑控制规模138212㎡。

其中：住宅116993㎡含公共租赁用房：4700㎡)，商业21219㎡。A2地块(未出让)地上建筑控制规模126990㎡，全部为住宅。4、建筑容积率：2.53

住宅为2.5，商业为3.0。5、车位数：1:1.56、绿化率：30%7、控制高度：

住宅53.00米，商业45.00米。

其中住宅控高53.00米（海拔高度88.50米）控制高度为含天线等构筑物、设施和设备高度的控高。8、A1、A2地块整体规划,但建设规模应分别独立计算。9、居住区需按规定配建公共服务设施。10、方案中应安排太阳能热水装置。通久路旧宫地区五号路旧宫地区一号路旧宫地区三号路蒲黄榆路65M50M25M15M25MA2A195M282M405M30M02.02设计条件解读1、层高

住宅——航空限高53m，层数与楼层高度关系如下图所示。（按无机房电梯最小冲顶高度2.4m计算，部分顶层复式）

商业——限高45m，酒店式公寓层数如为15层，则层高2.98m；14层，则层高3.19m；13层则层高3.43m层高3.15m

层数15+1F层高3.00m

层数16+1F层高2.90m

层数17F层高3.10m

层数16F2、部分建筑属性定位

商改住公寓——展示性

会所——是否对外运营舒适度量★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★推荐层高02.02设计条件解读3、界线

商业与住宅界线——不可更改，可不退界A1与A2界线、A2东西地块界线——建筑不压线，

可不退界，指标不可总体平衡4、指标细分

总计容建筑面积265202㎡

住宅面积243983㎡

商业面积21219㎡

商品房约229773㎡

公租房4700㎡

配套约9510㎡

（按4000人计算）

商改住公寓约16219㎡底商约2000㎡

会所3000㎡（如不对外运营，可计入住宅配套）社区卫生服务站400㎡文体活动站4000㎡（综合文体活动场地8000㎡）商业服务4000㎡社区服务中心160㎡社区居民委员会190㎡物业管理用房400㎡配电室360㎡（可对外运营）（可对外运营）5、停车

机动车——住宅每户1.5辆，约1870辆，按每辆35平米计算，需约65500平米

商业每1万平米100辆，需212辆，按每辆35平米计算，需约7420平米

非机动车——住宅每户2辆，约2500辆，按每辆1.5平米计算，需约3750平米

商业每1万平米400辆，需848辆，按每辆1.5平米计算，需1272平米03Analyses建筑测算03.01剖面分析小结：充分利用场地进深的前提下，层数越高容积率可做越高03.02多方案强排对比强排特点：完全平行基地排列户型开间×进深：14.8×15.1主要层数：17.5F（层高2.9m）单元数：31+4（11F）总计容面积：246560㎡容积率：2.36方案一方案二强排特点：在方案一基础上增加西侧东西向单元

（东侧东西向无法满足日照要求）户型开间×进深：14.8×15.1主要层数：17.5F（层高2.9m）单元数：34+4（11F）总计容面积：263120㎡容积率：2.51增加东西向03.01多方案强排对比强排特点：在方案二基础上替换户型，采用大进深小面宽户型户型开间×进深：12.2×16.7主要层数：17.5F（层高2.9m）单元数：38+5（11F）总计容面积：295690㎡容积率：2.82主要层数：16F（层高3.1m）容积率：2.57主要层数：15.5F（层高3.15m）容积率：2.49强排特点：布置部分正南北向住宅，利用基地北侧切角户型开间×进深：12.2×16.7主要层数：17.5F（层高2.9m）单元数：36+4（11F）总计容面积：265510㎡容积率：2.53方案三方案四增加正南北向排布加大户型进深03.01多方案强排对比结论☆需设计东西朝向的产品☆合理户型进深时，层高可达到3.10米☆尽量多做大进深端户型，可有效提高容积率04Masterplanning规划方案04.乘01Ma蚀st喘er酱p举la普nn膨in州g方案一——大社档区·序列空海间04.01方案一组团且形式：大组团规划特颗点：点板坐结合文的布敞局仪式焦感的港轴线中心仙出入摊口设沃置：南边主君入口西边次口入口东边人呆行入口商业处止理：会所位察于中心叹景观处商业辜塔楼目位于船用地幸西南季角小商过业位述于东腥南角公租国房处拾理：位于射地块枪西边妄，靠摩近公蛋寓北亭面，缝单独管出入良口管悔理。配套处薄理:靠近小白区南入艘口，位锈于商业语塔楼北位面。2F04.01方案一——空间形态传统男“十伴”字调双轴浓线加公惩建副读轴南北孙四进锹空间绳层次04.01方案一——规划结构小区入口小区车行流线通过外环车道串连整小区人行流线外环车道内均为景观绿地，只供人行组团大堂结合住宅地库坡道每组团设一大堂，汽车就近入地库公租房流线酒店公寓流线独立入口04.01方案一——交通分析04.锻01方案配一——商业率广场鹿入口钟意向04.饭01方案钟一——景观味主轴成意向04铁.0霉1方案到一——下沉绒广场羡意向04.青01风雨廊方案一——风雨廊稼意向04.统01方案谦一——落车荷岛意艳向22所0㎡楼器王公租房15叮0-聪19遮0㎡住宅酒店公炭寓商业组团大短堂及会族所配套公宪建售楼走处04.01方案一——指标&功能

分析04拾.0踏2Ma罪st冲er当p颂la用nn岁in久g方案二——大组团·多层级偏空间04览.0拥2方案屿二本方殿案整始体划骨分为连住宅画区与茅公建旅区两邪部分暂。住宅区阳运用两帆个大组功团内套斤小组团难的形式君，形成醋从城市空仍间——住区空遗间——小区盏空间——组团阿空间的分藏级过迫度；公建截区结昂合商哑业地溉块与猪住宅胸区对锄外开振放的厘配套卖公建绣共同羞打造倘。16F16执F16F16F2F11象F12F3F14腰F16F16F14楼F12F10枣F8F16F15抖F13晒+1畜F13+烟1F3F2F2F公建排主入善口住宅富主入村口住宅批次入唱口04.荡02方案门二——空间形火态04.语02方案罩二——底层交帜通系统根分析1、导入欠空间——景观引底导2、入口淘空间——照壁及眼构筑物3、过渡核4、主导空间——大雨篷5、主导空间——泛会所大堂6、辅助空间——风雨长廊7、主导空间——组团入户大堂（地上地下双大堂）12345556704沟.0姐2方案二——底层交阀通系统饱分析1、导企入空塔间——景观引外导100托M240坊M104.扯02方案二——底层产交通蚀系统晶分析2、入口膜空间——照壁己及构渔筑物3、过蔬渡空沿间——景观绿情绪答培养2360M词×70匠M04滤.0冻2方案僵二——底层交碧通系统颠分析4、主导赢空间——大雨篷5、主导躬空间——泛会所余大堂4516耐0M吉×金7递0M04趁.0榴2方案袭二——底层禁交通侄系统样分析6、辅助讯空间——风雨长嘉廊7、主导类空间——组团入腥户大堂寻（地上蛋地下双抽大堂）7604.络02方案二——公共毛区域电设计公租房2F商业14F酒店式公寓3F会所&配套公共掀区域权含2F商业脆、14F酒店式爹公寓、芹公租房道及会所适和配套车库馆出入建口建筑票出入凶口04撞.0援2方案持二——公共县区域弱设计公共入穗口广场50M×60M04.括02方案剂二——指标说明：1、按层高3.1m计算，总指标有富余；2、分地块指标中除A2比规划要求少3200㎡，其他均有富余总指标项目数值单位规划要求或备注总建设用地面积104669㎡

计容建筑面积265859㎡265202容积率2.54

2.53住宅244640㎡

商品房230430㎡

公租房4700㎡独立出入口配套9510㎡含3000㎡会所商业21219㎡

A1地块项目数值单位规划要求或备注总建设用地面积53873㎡

计容建筑面积141790㎡138454容积率2.63

2.57住宅120571㎡

商品房111871㎡

公租房4700㎡独立出入口配套4000㎡含3000㎡会所商业21219㎡

A2东地块项目数值单位规划要求或备注总建设用地面积23520㎡

计容建筑面积55606㎡58800容积率2.36

2.5住宅55606㎡

商品房54096㎡

配套1510㎡

A2西地块项目数值单位规划要求或备注总建设用地面积27276㎡

计容建筑面积68463㎡68190容积率2.51

2.5住宅68463㎡

商品房64463㎡

配套4000㎡

04塔.0州3Mas属ter慨pl挪ann回ing方案三——小组团·开放望空间规划粒形式雹：开放烈空间跌，小巨组团特径点筹：开放次拜街联系其多组团出入口叶设置：人、旬车独旬立设赛置商业处亩理：塔楼、游小商柜铺位于阅基地南演侧；主哪会所位血于A1地块公租房招处理：位于键基地梯西南智角，锋独立回管理配套嚷处理盏：多级物矛管，星欢级泛会兼所注重产治品主题精堤神的挖掘打造哄，规曾划有步生命奏力的布社区04.03方案三人行针出入嫌口次街入阵口安置房详入口次街雷入口次街想入口04.03方案三——空间形态传统中喊式合院四合院句是封闭退式的住窗宅，中废轴对称投，四合或房屋，叨中心为闭院，对鄙外只有捎一个街疏门，具岂有很强零的私密俭性和领狱域感，去尤以北纪京为主才的周边船地区广悬泛采用烈。现代俘围合很住宅秉承赖中国告传统坝院落袍文化宴，以圣变化粮有致粪的围画合式砍布局拜，构粘筑新鄙邻里血关系纸。——强调院炮落生活04.03方案三生活次依街将基饶地分割刺成四个俊组团，肯每个组尘团由入宣户大堂亦进入，吉机动车净入组团德即下地讨库；组促团内庭去04.03方案三——交通组织PPPP生活美组团徒入户咱大堂安置奏房独朝立管杆理，授出入热口两宪侧布墨置商落业和政酒店驳会所泻，打鲜造温态馨回孤家感傅受。机动车救流线生活庄次街04.03方案三——公建区域次街入虽口安置谢房入灿口安置房酒店商业会所——林荫大慰道——生活卡次街04.03方案三生活嫁次街高端住葛宅产品护应提供挺五星级恨宾馆般腥细致周雕到服务会所04.03方案三——会所意向创造高巨品质的归邻里生壶活交流尊平台泉，为营刚造社区童活力提叠供场所.04浊.0谁3方案三——组团君庭院医意向组团内庭说明述：1、按层输高3m计算，暖总容积铲率未达过到要求倚；2、A1地块离轮做足容慎积率尚芦差830鸡0平方蚊米，A2地块基钟本做足邮容积率厉。04.03方案三——指标总指标项目数值单位备注总建设用地面积104669㎡

计容建筑面积255900㎡

容积率2.44

2.53

住宅

226000㎡

商品房221300㎡

公租房4700㎡

配套

9000㎡

商业

20900㎡

A1地块项目数值单位备注总建设用地面积53873㎡

计容建筑面积129900㎡

容积率2.41

2.57

住宅

102400㎡

商品房97700㎡

公租房4700㎡独立出入口会所3000㎡配套

3600㎡

商业

20900㎡含14300㎡酒店A2地块项目数值单位备注总建设用地面积50796㎡

计容建筑面积126000㎡

商品房123600㎡

配套2400㎡

容积率2.49

2.504.筑04汇总方案叨一方案二方案三大社区·序列空汗间大组镇团·多层妻级空梢间小组蝴团·开放斤空间05Apa键rtm末entan巡寿al爷ys射e户型分膜析…产品惭线整旁体设羞计…产品类型面积户型玄关客厅主卧区书房卫生间厨房餐厅保姆房(m2)(㎡)

面宽(m)面宽(m)更衣面宽(m)舒适型

150-158三室两厅两卫

4.5以上4.5-4.83.6以上独立

无

2个

中

2.7-3.0无

享受型

170-178三室两厅两卫

4.7以上4.5-4.83.9以上独立

无

2个

中

3.0-3.3无

享受型

190左右四室两厅三卫

4.7以上4.8以上3.9以上独立

有

3个

中

3.3以上无

豪华型

220左右四室两厅三卫

5.1以上4.8以上4.2以上独立

有

3个

中+西

3.6以上有（带卫生间）

05批.0革1舒适型15隐0-却15跪8㎡享受烦型17杜0-善17汤8㎡享受型19添0㎡左右豪华束型220㎡左牙右产品涝设计廉：长安街沿线以南，泛CBD区域的私企老板、企业高管、私营业主等中产阶级、上层人群。目标郑客户吼：…平墅军官邸…户型光产品胖线分挑析房型滥：三痕房两侄厅三摩卫土建态筑面黎积：155平方米总进已深：14.拣2米05.心02主卧套大尺度区客厅，坐南北通尿透独立入渴口气派廉玄关轴线布佳局经典正婆气户型意下向大尺度它客厅，镰南北通孙透主卧赛套舒适限性高独立圣入口气派玄去关动静伐分区编明确房型：谣三房两败厅两卫钉建前筑面积昂：15任0平方米总进深师：12侦.7米05.02户型意向独立入辫口气派玄农关大尺弓度边沸厅视野鬼开阔主卧果套舒适性嫂高房型习：三挤房两租厅两缓卫嘴建责筑面杠积：158平方米总进米深：17.掏4米05.02户型意向独立入蹄口气派尤玄关大尺帆度客枯厅，夜南北汤通透轴线渡布局经典正猫气豪华根主卧悼套房型满：三完房两箱厅三鞋卫路建被筑面隶积：178平方激米总进深税：13.傅9米05.02户型意向大尺码度横再厅视野开暴阔动静渔分区帝明确独立入哑口气派玄子关豪华主违卧套房型：葛三房两湿厅三卫站建差筑面积霸：173平方米总进膏深：14兽.3米05.02户型意向动静祥分区牌明确大尺剪度边尿厅视野右开阔主卧对套舒适性助高房型：恳三房两小厅三卫毕建颂筑面积斜：170平方晶米总进深旷：16车.6米05.02户型意向独立入熄口气派玄逗关轴线股布局经典甘正气豪华海主卧坊套大尺类度客调厅，赶南北伞通透四开捎间朝恢南房型：群四房两郑厅两卫途建株筑面积刮：196平方夜米总进深臭：15.盐6米05.02户型意向大尺针度边刃厅视野径开阔独立入伐口气派击玄关豪华主明卧套房型暮：四哗房两书厅三料卫依建绝筑面阀积：192平方米总进晓深：18.粪9米可改造率书房05.02户型意向贵宾级次卧套押房独立款书房豪华雅忧致厨房独立入咱户气派玄贝关多回路空间和设计豪华寇主卧窄套房型：训四房两词厅三卫梯建马筑面积助：24谋0平方黎米05.02户型意向独立梁入口气派哪玄关多回爱路空亲间设纸计豪华欲主卧伐套大尺陡度客抹厅，萍南北修通透