某房地产估价报告示范案例

××市××区××广场×号××大厦房地产估价报告项目名称：位于××市××区××广场×号的××大厦委托人：××大厦酒店有限公司估价机构：××房地产估价公司估价人员：××××××估价作业日期：二○○四年十月二十九日至二○○年十一月六日估价报告编号：××××××目录一、致委托人函……第×页二、估价师声明……第×页三、估价的假设和限制条件………第×页四、估价结果报告…………………第×页五、估价技术报告…………………第×页六、附件……………第×页致委托人函××大厦酒店有限公司：受贵公司委托，本估价机构秉着独立、客观、公正、科学的原则，对位于××市××区××广场×号大厦房地产进行价格评估。本报告估价对象于估价时点二○○四年十月二十九日状态下的公开市场价格，估价目的是为估价对象转让提供公开市场价格参考。在本报告中已说明的假设与限制条件下，要估价机构根据估价目的，遵循估价原则，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料基础上，经过测算，结合估价经验与对影响房地产市场价格因素进行分析，确定价对象在市场上有足够的买方和卖方，并且进入市场无障碍的条件下，于估价时点最可能实现的市场价格总值为人民币(大写)玖亿贰仟万圆整。××房地产估价公司法定代表人：×××二○○四年十一月六日估价师声明我们郑重声明：⑴我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。⑵本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。有关假设限制条件见“估价假设和限制条件”以及估价报告正文中相关说明。⑶我们与本次估价的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。婚⑷幕宿我们依照金中华人民讨共和国国悬家标准《垫房地产估东价规范示》衰(GB/脊T502诵91-1轰999)栽雕进行分析彻，亿光形成意见怀和结论饥，帅他撰写本估灶价报告琴。帜椅⑸韵唤我们已对螺本估价报反告中的估书价对象进速行了现场奴勘察，并存对勘察的掉客观性、捕真实性、省公正性承拉担责任，瘦但我们对涉估价对象平的现场勘鼓察仅限于直其外观和承使用状况及，对被遮澡盖、未暴驼露及难以页接触到的悄部分，依奔据委托人刻提供的资征料以及当萌前建筑行插业一般标鸭准或相关个规范进行却评估鄙。朗拥我们不承剩担对估价遍对象建筑失结构质量马进行调查捉的责任勿。春找⑹简泻没有其他最人对本估掀价报告提运供了重要座专业帮助五。扭伍⑺趋极委托人以控及相关部因门在使用毛本估价报荣告时，对敬因忽视本惊估价报告惨提示的相巷关事实所判引起的相道关法律责趟任，本估乱价机构以息及估价人悼员不承担恋相应责任罪。第变⑻竟游本估价报密告是本估易价机构根蔽据估价目屋的，遵循悦估价原则具，采用科裹学合理的集估价方法丰，在认真片分析现有兰资料的基野础上，经储过测算，杆结合估价桂经验与对暂影响房地协产市场价近格因素时涛行分析，连为估价对斗象转让提畅供公开市味场价格目现的而出具兰的，但受涌本估价机残构估价人招员的职业浸水平和能卷力的影响枕。胁茶⑼增土本估价报汇告中采用明的专业术嫌语的解释宇及定义适朴用《房地独产估价规梯范乎》膜(GB饼/T50谣291-虑1999乒)届邀相关规定虹。欣布⑽延等未来市场浩变化风险舅和短期强秀制处分等追因素对抵抢押价值均哭产生一定嚷的影响，券本报告未险考虑抵押魔风险，抵辽押权人在店办理抵押愉事宜时需命全面考虑君。汽详参加本次吉估价的注管册房地产出估价索师禁坊签名盖章区××轨乐房地产估旦价公礼司灶催二惨○钉○勇四年十一竞月六省日劫裹估价的假召设和限制宋条晒件父爽本估价报辱告中的分脖析、意见貌和结论受凳以下及本冠估价报告针中已说明改的假设和睛限制条件乞的限制虹：矩盈⑴锈屿合法性前扮提。合法茂性是指估瑞价对象必淋须合法使谣用、合法璃交易或合逆法处分为签前提。具蹄体前提如袋下南：江广①胁兆估价对象旺为在建工泽程，因委竞托人提供帮资料有限衣，本次评哑估以估价起对象合法臭开发为所历设前提西。陪报②叉汉估价对象滥为在建工税程，尚未雹进行竣工梯测绘及产科权登记。衔故本估价雄报告中估吊价对象建疲筑面积数忙据为委托邻人所提供金的经批准可的施工图伐纸数据，火因设计变详更等原因凉导致建筑解面积变化沿时，应对梦估价结果任进行调整禽。驳毁③闯娘估价对象计占用土地蜻使用权性修质为国有劣出让性质萄，出让使娱用年限狸为健40竿遇年覆，级宅至陡203零8旧针年蔑9蔽粗月阀19伞区日结束驻，道亲报告分析固中以土地洪出让金已骆完全缴付轧为前提刃。小边⑵它端最高最佳掘使用假设善。最高最掀佳使用是滤指法律上慢允许、技莫术上可能坊、经济上之可靠，能王使估价对普象产生最娃大效应的屯使用。本痕次评估是笑以估价对葵象按设计莫文件中的澡设计方案余建成为酒篮店、写字造间、商场谎为一体的型现代化综蓬合性物业铜使用为最颂高最佳使牲用奋。射移⑶雅吃估价时点啄假设。即钥要求估价孩结果是估弦价对象当视前状态于楚估价时点须当时市场奥状况下形悼成的客观牙合理价格区。象陡估价时点款后，估价郑报告有效睡期内，估华价对象质屡量、使用侵功能布局腹、基础设绿施配套以前及房地产撇市场状况用等发生变烟化，均会果对估价结庭果产生一汗定的影响辰。如果对塔估价对象其评估价值愉产生明显坚影响时，样应对本估缝价结论进穷行必要的犬调整怠。嫂包⑷笋街公开市场居假设。即穿估价结果报是在公开精市场条件浪下形成的描价格。公衫开市场是卫指在该市君场上交易剩双方进行狠交易的目冈的在于最劣大限度的腾追求经济乔利益，并店掌握必要土的市场信敌息，有较走充裕的时肌间进行交任易，对交遭易对象具配有必要的吩专业知识桃，交易条予件公开且贝不具有排散他性钉。俘熟⑸晨购报告使用甩限制条件缝如下奇：厦羽①塞床本估价报奴告的估价耗结果仅为致委托人在庙本估价目友的定—吹—快房地产转烤让下使用栗，不得做奴其他用途封。虾事②复凶本估价报扎告不作为烦估价对象浅权属确认果的依据典。辰疫③浅鱼估价报告喜应用的有姑效期自完州成并提交供估价报告少日起原则甘上规定为持一年，当类市场变化允较大时，骨报告的有涌效期不超腔过半年边。娇荣⑹拢灵其他假设凡与限制条章件。对估恳价对象公尖开市场价矮格产生影艇响的因素俊是多方面乱的，具体馋规定如下同：异子①浇园估价结果爪未考虑国扬家宏观经节济政策发杯生重大变突化以及遇隆有自然力降和其他不壮可抗力对他评估结论男的影响倚。备调②滤阔本次评估机未考虑特露殊交易方德式对估价逗结论的影毯响。磨关于位址于绢××衣匪市凝××荷惨区迈××将势广筝场饺×赛号穷×凤×叫大厦因的估价结蒸果报耳告齿热(柿臣编号敢：程××××海××)续秒㈠舱兴委托人即：今笼×套×暴大厦酒店誓有限公司禾，法定代多表人垂为丰×惧×撇，住所胸为某×险×朗市究×鞠×姨区夕×脚×里广罚场锯×什号华。聪临㈡壮瞒估价机构服：配唯×沈×困房地产估骗价公司，迷法定代表话人条为敌××普×打，住所蛇为猜×早×兄市渡×援×搬区数×全×挥街弄×见号炎，荐御房地产价库格评估资社格等级为医一级杜，绢跌证书编号誓为全吐“羽建房估证蛙字管［亮200种3茂脊］女×倒×钞号瞎”绞。窜崖㈢雅赌估价对孤象鹅棚估价对象漫为位然于案××已盖市伪××修尽区垄××活吉广奶场肢×后号稿的线×钳×鹿大厦，设鸟计建成集豆酒店、写羞字间、商原场为一体虫的现代化伍群体建筑医，其地下垫设计为停内车场西、馋闻设备用房冲、寻糟酒店辅助蹈以及娱乐通设施用房印，闷皂地上由裙劲房晓及浑A狗肿、私B穗谊两座塔楼珍组成；其药中遭裙房设计股功能为商覆场、餐饮尸、娱乐、滔服务用房走；裁A秩颗座地撑上这7分琴层中～索51麻雅层，设计讯功能为五植星级酒店释及智能型倦写字间嗓；傍B眠惕座地露上带7衬巡层功～宁29度秒层，设计蛙功能为半行智能写字性间利。糊陆估价对象煮总建筑面鹅积诊为器140兰274.榆34引晓㎡，占用螺土地面积毯为逐7593抱.66瓜忙㎡膜，乱央土地性质喂为国有出困让性质激，红瞧土地使用框权撇归煎×欠×早大厦酒店宁有限公司岭所有，使天用年限剂为拌40圣羽年，劈至惯203跪8躺倡年隙9麻买月型19于纠日结束。德估价对象竹于估价时窄点土建工虑程及建筑伪外装修工守程已经完剩工，电梯真、扶梯设由备以及中须央空调机清组等设备络已运至施负工现场滴。衔睡㈣饿胶估价目的壮：竞右为估价对跟象转让提晃供公开市脉场价格参而考搏。烫捎㈤信迟估价时点淡：晴200民4普终年臂10话惑月络29临惰日啦。报涂㈥押复价值定义抗：悬坏根弟据误网《房地产馒估价规范良》导皱第转6.2关.2始菌关毯于固合“案房地产转阵让价格评某估，应采除用公开市居场价值标宋准球”店的规定，淡本报告评多估估价对雷象于估价成时点状态慈下的公开饱市场价格久。蓬快㈦舅毕估价依据辈：林驰⑴绵镇房地产价擦格评估委疮托协议书陷；礼报⑵颂掏《国有土禁地使用权浓证》证书戒编号珍：闭××××徒×抛×棋；阶踏⑶轻永《施工许如可证》，天证书编号漆：谦××××辆×颈×容；通猾⑷割科《中华人怒民共和国障土地管理络法》泽；狸笼⑸情谈《中华人镜民共和国魂城市房地帆产管理法雕》袖；凑颂⑹技慕国家及地仿方的有关烛法律、法非规梁；杰烂⑺候技《房地产速估价规范猴》猛(GB印/T50绞291-熄1999分)娱颠；顷宇⑻名欲估价人员缠对估价对怨象现场勘梯察记录以绒及掌握的粮房地产市蓬场相关资夫料；仅；浩床⑼叔贷委托人提背供的工程忍施工图纸纠等相关资岸料蒸。努量㈧葛向估价原则帝：进丛本估价报策告在遵循柄客观、公饥正、科学电、合理的塘基本原则音下，结合指估价目的吧对估价对肝象进行估犁价。具体扛依据如下迹估价原则秩：痒虚合法原则脏；最高最勤佳使用原俗则；替代足原则；估持价时点原发则饺。味坐⑴殖拨合法原则眯。遵循合掏法原则，汗应以估价朽对象的合柏法使用、肥合法处分支为前提估视价锯。半游⑵贞她最高最佳亮使用原则雁。遵循最烫高最佳使色用原则，寺应以估价允对象的最符高最佳使松用为前提键估价。辣⑶鹊淋替代原则妥。遵循替胆代原则，铸要求估价屿结果不得闹明显偏离血类似房地愿产在同等读条件下的迎正常价格堤。伪北⑷类勉估价时点喊原则。遵椒循估价时璃点原则，贺要求估价王结果应是辅估价对象漠在估价时舟点的客观距合理价格削或价值羊。步绍㈨捉酸估价方法干：猾甘根据估价凭对象的特沉点，本报朗告将采用计假设开发精法和成本份法对估价论对象进行吨评估能。生哑㈩端污估价结果羽：融碌本估价机纳构根据估础价目的，充遵循估价序原则，采长用科学合纵理的估价锣方法，在厘认真分析缩现有资料即的基础上苦，经过测筹算，结合讲估价经验盆与对影响哨房地产市夏场价值因拘素进行分顿析，确定剩估价对象窜在符合报充告中的有馆关假设以见及限制条裙件的基础苏上，在市袄场上有足库够的买方熄和卖方，艳并且进入隔市场无障弦碍的条件创下，于估轮价时点可食能实现的辨市场价格右总值为人盟民浮币老(锣贩大拒写尖)页吴玖亿贰仟少万圆整鹅。拔波(犯放十一赌)佛气估浓委价人员枕：葬×××喉××××偷窜(砌现十二眨)竖间估苹迷价作业日可期差：牙擦二焦○千○吉四年十月奉二十九隶日垫窄至蕉二叙○潜○忆年十一月市六滨日扬明(驶测十三妈)疑电估价报告算应用的有背效期击：坟隐估价报告节应用的有咱效期自完邻成并提交珍估价报告酒日起原则稼上规定为利一年，当除市场变化滋较大时，吉报告的有煌效期应为蕉半年贸。来墙××斧周房地产估大价公浅司幻垄二蛇玉○炊做○辫四年十一涉月六商日塌桂关于位樱于说××后凶市赖××绪校区抱××绿露广翻场够×救号谅×刮×蜘大厦设的估价技芬术报会告净街估价对象退为位专于颈××担宁市王××祝忠区烛××偿介广相场换×雁号化的阅×助×肾大厦，设茅计建成集偶酒店、写察字间、商劫场为一体酱的现代化船群体建筑黑，其地下伯设计为停延车场定、弹此设备用房抗、抛侦酒店辅助卷以及娱乐认设施用房践，齿虽地上由裙型房瓣及翼A虑窑、铅B貌府两座塔楼宅组成；其除中裙房设添计功能为暴商场、餐鲁饮、娱乐侨、服务用第房丢；坊A贼番座地出上跌7穿子层恒～踩51炊披层，设计醒功能为五塌星级酒店堪及智能型刺写字间棍；晓B功脱座地匀上暖7仿焰层笼～湾29恩赌层，设计冲功能为半瞒智能写字梨间冠。垦筝估价对象泻总建筑面把积敞为炉140而274.派34谱杀㎡，占用肠土地面积休为紧7593隐.66盟劣㎡每，粉牧土地性质神为国有出饶让性质平，芒夜土地使用哭权璃归炕×夸×葱大厦酒店轿有限公司梦所有，使季用年限保为林40匀亦年，鉴至仇203作8绢简年猾9直洽月瑞19强盯日结束。讨估价对象搁于估价时财点土建工相程及建筑蛛外装修工许程已经完涉工，电梯拥、扶梯设楼备以及中攀央空调机辛组等设备余已运至施方工现场电。乡忠根据委托迎人要求的堂估价目的考，本报告寸评割估酬×兼×府大厦于犁二挤○结防○滋滴四年十月扣二十九日预估价时点雹停止躺施贱迁工状态的邪公开市场雾价格。因郊此，需要选对估价时鬼点条件下名，影响估榴价然对谷屠象价格形晚成的各种医因素进行兄分析。针宴对狂××浸首大厦的建笨设标准和约功能特点原，貌备分析影响招其价格形阶成的因素推主要有以丢下方面顺。朝楚㈠穴艇实物状况先分穗析筑估⑴油×药×吴大厦主要苹技术经济堂指标说症明哑迷根据委托鸟人提供的画经批准章的牢×陈×象大厦施工棉图纸，该称大厦的主纳要技术经丧济指标说纷明如下：纸⒈藏欣总用地面矛积霸759亏3.66园消㎡丽其中：酒冤店部分用享地面觉积神396饰3.87叛佣㎡志写字间部推分用地面颈积筋362暮9.79余户㎡寿⒉井潮土地使用越期判限孟199览8束功年孔9昏布月绵20撑棕日躁至句203览8赖走年匙9准芦月运19耻假日策⒊吧音建筑占地狱面掩积垮530齐0.83用暑㎡晓⒋项米总建筑面箱积腔140耽274.卵34粘遗㎡陈⒌漂漂建筑层数塞：态地下部风分勾-4F肾~-1F风写字间部穴分英A隙型座控7F~案13F服B棒汪座拾7F~臭29F箩酒店客房言部跑分参A进坚座稀14F型~51F回⒍肢安建筑容积适率故1:1味8.47掩⒎催湖建筑覆盖埋率忠69.档81%冶⒏汇漫绿化凭率诚9.2锦2%鸦⒐倡约建筑总出高滴A物狡座总私高诉200后.80m巩B期娃座总爷高杠112凳.45m赞⒑土屡总用水警量饲216思2m算3艰/钓次日本复用水舰量嘱310跃m俭3门/岭炕日庆实际用水叉量幅185蜜2m哪3气/拴花日择⒒诊肥空调冷伶量稿371除5RT务⒓贿鞠过热蒸汽赵量舅12.冲209M朽W风⒔往球设备总容币量慨101齐67KV罪涨A肆变压器安商装容隐量吧930剖0KVA互发电窜机局112嫌0KVA爹承和梅400央KVA苗招各一台劈⑵粗×绳×假大厦整体灭设计方案理说称明株驳依士据收“棒×系×疮大厦整体扇设计方干案腥”寇，建成后绝的铺×耀×唉大厦要达仓到如下标讲准糊：写悼⒈把纺总平面布玉置舟归×桂×盘大厦依原没地势设计尖，充分利废用有效的乏用地面积疮，保证退样后炭×惹×榆路道路红粘线津10m喊唯、秤×扮×锤广悄场绢12m顿泼的规划要石求哗。港驱根据用地急形状，建色筑物长轴尿与子×歇×禁街平行，腰且失沿脖×库×静街方向布疾置商场以蛾及半智能是型写字间曲，五星级怪酒店和智泄能型写字赠间则正爽对未×柳×锅广场构。耻痒⒉非荐建筑立面危造型叔根据规划访设计要求勒，墙×残×涨大厦建筑甜采用欧洲浇新古典建册筑风格，魔强调裙房回的细部刻昼划，注重膊色彩配合栽、材质选诊择和比例详的划分，壤在整体风筑格上显得战浑厚、庄储重。塔身蹲部分线条滨简洁、流折畅，塔顶材向塔身的回过渡自然证，强调建份筑轮廓线床条完美。泰对酒店主戏入口采用岗弧形金属茧棚架，大开片弧形幕总墙，使酒浩店大堂的丢中庭翼与得×券×李广场有机风地融合起趁来；智能拜型写字间暗入口设计粉为半开敞胆的大台阶朋，与酒店盾入口相映诵衬茄，炭×浇×进街一侧的很商场入口哀布置广告阔灯饰。专⒊突连绿化及景痛观须顿根据规划漠设计要求倘，建筑用伐地红线内车，冬临爬×购×芹广场一侧而及犬沿惠×漆×翁街叹、耐×势×抵街一侧尽臭量布置绿膝化面积，吊绿化风格能与大厦的仅欧洲新古提典风格相闲适应疗。屠哈酒店入口穗轴线正对争的绿地上异设置铜合羽金雕塑标毅志，环绕胞酒店大堂材设置五根贿不锈钢旗趣杆仇，护虏夜间辅以竞立面泛光仰照明陕，乡躺形成鲜明歉、砍峰生动、清躺新的外部忌空间环境似。眉昆⒋舒逝建筑功能馆分布米①嫂品地下部环分燥在估价对象宿地下部分朝设四层地贼下室岂，茎糊主要为地蛛下停车昏场宗(22甲7早帆个车巩位员)涌汇、机电设射备用房和撤酒店的辅劝助用房。各地下四层充按地下人盐防设计，唤地下一层疫设计有舞咽厅、保龄做球室等娱漠乐服务设猫施，地下绢二层至地己下四层为悼地下停车篮场迅。浩辆②非界裙乒房渣锐估价对象抱地上一至硬六层为裙哭房，主要集用于商场配、餐饮、芦商务等以柱及酒店的宏公共部分陶。网×爆×乱街一侧裙付房的一层款至四层设丸商场，面掩对幼×沉×单广场的酒犹店大堂设省三层挑空塞的中庭，事半圆形玻月璃幕墙。集一层设总腊服务台、摔电梯厅、苦瀑布流水贪，并设自裹动扶梯联膀结地下一沟层的娱乐眠设施和地冤上一层至湖五层裙房介的餐饮、烂会议等公端共空间，讲五层的多依功能厅设菜有四国语币言同声传证译系统及烤声光控制变室，六层任设桑拿、鞭游泳池、往屋顶花园成等休憩、赴健身设施协。乖锋③尺A如封座塔怕楼惕苍A私祸座塔楼七谋层至十三于层为办公掘写字间，我建筑面仁积偷991闷0.64强涛㎡。十五誓层至二十弊九层、三层十一层至红四十四层徒为按照五酷星级标准骗设计的酒繁店客房，帝四十六层窄至四十八莫层为屋顶险餐厅，十挣四层、三三十层、四李十五层为掀避难龄层他(兵惹兼设备牢层奔)莫功，瓦嫂四十九层牌至五十一溜层为设备嘴层话、捏周机房，屋努顶设直升奋飞机停机卖坪杀。耍熔④膝B蜜宴座塔托楼泄篮B宇碑座塔楼的圣设计功能绍为半智能抵型写字间喊。建筑面菌积霸为祖2901始6.44道例。餐裹七层为会凉议中心驶，悔趋六层及八善层至二十声六层为写满字间匀，霜慈二十七层碧至二十九毯层为设备密层、机房源，屋顶设卖冷却塔瘦。葵载⒌蹈庭装余修悔箭外墙：裙耍房采用暖妥灰色花岗委岩板；塔定楼外墙采售用玻璃幕鸽部分塑铝杯板挂面风；便落窗和局部扛玻璃幕墙嘴采用铝合添金框见，觉匪浅灰色隔量热中空玻匹璃糊。殊盆酒店大堂阵：花岗岩笛拼花地面而，石材或久木质墙面披，金属吸芬音板装饰狡吊顶。公晨共卫生间妻：高级防席滑地砖，右墙面装饰田釉面砖贴券至顶棚金侮属板吊顶誓，嵌入式炕灯具，大痒理石化妆效台，进口特卫生洁具消。叼凶高级写字挤间：地面思铺高级地农毯，木墙诚裙，吸音匹板吊顶，背嵌入式灯腥具，镶包唇木门辽。慈连普通写字岭间：地面德铺地毯，产涂料或无揉框玻璃隔帆断，装饰鸣吸音吊顶枝，嵌入式穗灯具，镶夸包木门穿。劫晒会议室：行地面铺高任级地毯，正木墙裙，亿装饰吸音柳吊顶，嵌肺入式灯具贞。赖温餐厅：地鉴面石材或伤地毯、地塑砖，木质缠镶板墙面延，装饰玻职璃门，装绝饰吸音吊俭顶。厨房慨、备餐间遥：防滑地楚砖，釉面剧砖墙面，员金属板吊骆顶珠。裳楚客房：地刑面铺地毯棒，壁纸墙星面，装饰骨吸音吊顶踢。形码设备用房肥、库房等虎：细石混讨凝土地面原，墙面、糊顶棚刷涂猎料品。嘴捕其他：特卸殊要求的算会议室、烂多功能厅闪做音质设座计，有振邻动和噪音尘的机房做剩减振和防冒噪处理仔。惊县⒍昨鲁设备及设乒施配置仗①喘踏中央空调江系统尼×电×言大厦采购盼美粉国勿“斯开紫利海”求牌中央空株调系统，舍对不同的孩功能区分姥别采用空劣气系统和珍风机盘管扁加新风系馅统，地下挥室绸设殊4钱俊台壮930海R骗T搞的双效溴醋化锂吸收议式水冷机悄组，由城研市集中供侍热系统提渡供蒸汽，漂另在地下特室竞设巴2挨编台进口蒸猫汽发生器奇。闭阿②才煎电染梯虹股×旱×脱大厦共采陡用美苍国对“便OTI建S滤充”红牌锄“庄506规NCE与芬”厦型电扶梯胡共肢1计6侮部臭，瓦“式E41忘1-VV晋VF速哈”灵型电辜梯洞18饱俱部睛。月旗③帽絮楼宇自动优化系竭统免仔综合布线斗系统：模桂块化的开涂发性布线项系统，可首进行语音越、数据和寻图像传输红。伞沉通讯系统纪：挪扁半智能型长写字间衰设氧400贸搁对市话直唯通线路倘；砍咬智能型写扫字间哑设赖410腐味对市话直诞通线路和兼一列台内450富馆门程控交并换机引，蜻45便额条中继线考；酒店恐设浪110谱醋对市话直赵通线路和吃一专台政175惰0围兽门程控交难换机长，避17奴5渴条中继线牢。戴A贿芹座屋顶平扣台设各种芬天线，接杨收设备悲在兔A馅贤座十三层盼。霞遣机电设备错自动控制些系统守：等械采用计算凑机进行分灵散控制和期集中管理议。甲攻酒店管理揉系统：前扭台和后台蛛酒店管理涛系统、俱椒乐部管理室系统、会侍议及宴会遵管理系统燕、管理信洒息系统、沉餐饮库存午成本控制贺系统和电智视综合服弯务系统醒。博盏智能型会励议系统：筛设置于多串功能厅的书全套飞利帜浦公司的钻智能型会瘦议系统眯。窝景广播音响爽系统：包淡括背景音衰乐系统、间客房音响疼系统、业飞务广播系沃统、火灾毁事故广播栋系统轮。碎午保安系统界：包括报临警系统、拔监视系统陶、巡更系优统胆。哈馋车库管理令系统：自恼动验卡、下计费、卷尖闸、信息舍显示等设递备杨。双司智能型二每总线火灾霸自动报警递及联动控耻制系统缓。型富④私胆给排水系犯统夕请包括给水抗、排水、利热水及开驳水供应、眉循环供水捐、游泳池董供水、消擦防和排水识系统。佳⑤咳莲动力系即统跑董包括热力腔站孝、有狠锅炉房队、毕幅柴油发电互机泛、迈锅油罐间、裳尿油泵和泠陕库等设备猛。欺汁⑥攀晕供配电系威统虹炉10KV汁A泻祸双回路供识电系统、摄变电所、表配电室等可设备哪。兽跃⑶婆笨其它实物坊状况说族明砌快⒈塘授用地面积输及形记状骂袭估价对象膛用地面下积呆759史3.66隔绒㎡深，乌警为国有出负让性质裳，划斩使用权人元为牙×流×见大厦酒店饰有限公司状，使用期臂限泛由矩199扰8玻怠年袋9壁以月锣20秃成日掉至涂203网8肯年扒9来悄月蒸19兴潜日，形状伞为不规则渠矩形。闻⒉隙狂建造年左代竞奉估价对象粪于住200德0续蚀年赔8坡水月开工建桥设健，战200撇3邀键年财10旧诞月建至目芒前状态停肉工至今耳。详戒⒊讽冒建筑结鉴构屈广估价对象孙为钢结构慈及钢筋混特凝土结构厌。宅寺⒋纪转建筑面索积姜桥本报告中鸡根据使用纵功能，朽将粮×疾×毅大厦分为害三个功能歪部分，分征摊公共面烘积和附属博面积后的合建筑面积粘分别为印：鬼新酒抛店菜(毁旱含客房、洞餐饮、娱么乐、商务香中心、地期下车库冠等宾)施雷：但泉建筑面钻积参935降84.8荒0织转㎡悬胸商场补：象雾建筑面花积消776这3.46虚让㎡菊蝇写字间亡：就A洽稍座泻(唤窗智能翁型营)离厦建筑面箩积绞991牙0.64书持㎡匀B拿没座戒(宣弄半智能友型车)翠迈建筑面愚积丸290劫16.4迎4呼蔑㎡尽追⒌项罢地形及地等质条件裙估价对象套所处地形炊由东南向绣西北倾斜袭，拌壁高差砖约港5炎硬米狮，竞戴地质条件此良好菜。求含⒍慢泊临街状突态侦向估价对象翼三侧临街壶。南侧与散宽让约锄30m晨号的压×棒×毅街等高相盛接，临街陷宽度庭约卧50m反炊，西侧与建宽耕约熟20m壁峰的灿×伤×毅街等高相牌接，临街妇宽度伪约魄120m牧涨，拉丛北侧与宽优约吴50m眉喇的扑×贱×致路等高相嘴接倚，寻戏临街宽度竿约厌50m猫岔，东侧临爷宽监约晋6m您芝的巷道。玉㈡幅名区位状况葵分析摘⑴世上区域范谅围批免估价对象赤所处区域织为以估价吗对象为中射心惊，器红向能东袄50m禽邀至忙×挑×辜街，向社西挠300朝m猴召至币×握×检街按，穿赖向逢北洽300绩m甚枝至侨×字×易街所围成绪的区域辈。羽垮该区域证按档×安×唱市城市类饲区划分标树准属一类粥一级区域豆，估价对照象建设用昂地变按峡×盒×抚市土地级惯别标准属案一级地一未类区。估切价对象所千处区域景桨观条件良栗好，整个榜区域地势林略向西北向倾斜。迎⑵跨的街路配显置晚集估价对象徒所处区域往南接宽践约误30m删卸的里×在×像街窄，王第西接宽乞约亚20m鼻蹦的柴×丘×枝街，北接渣宽缺约纱50m珍英的矛×弟×乳路灵。提×谢×君路杀、泉×叨×猾路等城市伶主、次干浑道通过该瞎区域驰，送岁以讯×翻×煌广场为枢洋纽形成东认连葵×弦×灶广场庄、偶×嗽×捎广场后、塞×某×离广场，西杯连侵×思×弓广场变、呈×锣×绕广盈场搂×殖×孩广场，南扰接众×表×凡路，北辟接蠢×急×蛋路的完善占的道路交祥通网络，倘道路通达斑条件较好盲。整个区萍域内路网凡发达，路欲况良好蓝。鸽藏⑶沿跨交通设施息与接近条炕件诸酒估价对象伸所处区域吸距火车站略约蠢0.5炕km谈季，咳距曲鲜海援需港瞧秃约罪2km盖算，今针距国际机兴构乔约词8km箩逢。级她经过该区牌域惹的贸15叹嫩路株、停23耐裹路合、辈702掏引路活、振703丸新路等十余忆条公交联席营线路，暴可通达市准内各个区吊域，形成棍辐射能力帅极强的公救共交通网直络语。固纠该区域东军接抹×俗×掀广场商贸威金融区，红西面和北慢面与市中竿心商业区片相连接。珠⑷牺鱼基础设稻施症喊在估价对同象所处区河域范围内尤，上下水寨、电力、么煤气、供稀暖、电讯蛛等基础设虾施配套齐娘全沈，凤隐市政主管夕网可这由金×搞×桌街朽、寸×惕×奏街一侧接苦入，距离山较近。牛⑸董蜘商服设施驰配置国估价对象蹈所处区域尊内虏有绒×非×旦广场大厦扁、病×羊×晌大酒店洲、谊×欣×吗大厦慌、负×桃×蓬大厦等中涨高档酒店连、办公服狗务设施周，赢×爱×退电影城喘、堤×爷×眉影剧院等算娱乐设施睡，以及一各定数量的现中小型店润铺、娱乐灾文化场所昼。盾脏⑹箩情区域特征定及变动趋跟势挺幼估价对象天所处区域写是细×筐×莲市最繁华村的文化娱陕乐中心区羊，以各种页规模的影库视厅、宾杀馆、酒店它等娱乐服弄务设施为足主，混杂游少量居民括住宅。该敬区域内目遇前以中、贝低层建筑卷为主，低伍层建筑建迎造年代较糠早，目前茧市政府正著在分期进舰行拆迁改摘造。根清据龟×症×瓶市城市总状体规划和早分区规划铲，该区域苦未来的发荒展趋势是酷集聚程度希更高的城膛市商贸娱法乐中心区弹，建筑规诚模向中高券层、大型忽化发展扶。仍连⑺喊且其他影响裤设施味估价对象但所处区域共内无污染郑、危险及隆其他使人贤心理上产万生嫌恶感门的设施小。吓映㈢钢合市场背景和分析好×次×却市位于辽闲东半岛最充南端，三竖面环海，死一面与大闭陆相接，侵是我国东灰北地区对冲外开放的遮窗口和走觉向世界的筐桥梁，是厘我国北方猫开放度最懂高的城市偏。改革开警放以来，孩特别是近给十多年来迫，至×赚×泳市经济发钉展迅速丝。夹200话3严笛年，经济睛总量增速际跃职上验15%以练的新台阶仇，成为近占年来增长秒量最快的术年份。初窗步核算，吵全市生产劣总晒值蚕163班2.6飘僵亿元，人蓝均生产总捉值按户籍务平均人口椅计算员为佳292蜂06步浸元垃，体篇按年末汇进率测算纵云约惕合应3529期俗美元写。斑×降×配市已经在宫国内外特艇别是东亚散地区形成喝了较高的豪知名度秃。舍获近十年来庸，怨×申×妻市政府始括终致力于辨加强城市爆建设与管兼理工作，幅城市面貌量发生了巨挺大的改观骨，城市功乡能不断增桐强。良好满的城市环邻境与基础睡设施建设握，使律得差×次×张市的投资且环境不断止改善，与纲此同时投张资领域也除不断拓宽印，线×凤×行市始终是者中国北方脚的投资热难点城市之缝一。几年乒来材，甲×跌×乱市对外贸赌易持续快瞎速增长喘。州践全市新批盗外商投资腹企丛业榜87麦9填家冬，挨训比上年增每长旅5.6谊%奉妹；呈更合同外资遗金哭额罢45.糖75旱壳亿美元摧，绣筋增胃长欲51.愚6%号狸；实际使毒用外商直撒接投惜资妻22.商11冠厦亿美元韵，止涨增吊长绞37.蕉9%速样。颠蛇在新批外销商投资企剧业项目中构，总投资奏超饰100梁0辣吐万美元的显大项目春有锤118税坚项，趋勉超呀5000至尺万美的屡有克14竞天项极。聚捆全市外商求投资企业爆共完成产虏值暮790肢.6梳轰亿元。目结前爹，敏×束×刑市已有外志商投资企著业忘700壮0忽秆多家，劈来柏×鸣×过市投资的尤国家和地亿区书50聪粉多个，境端外企业曲驻晓×降×化市的代表辈机绘构地200通0蜘拌多家饺。拴痰国内外商时家的不断蜜进入，对岔高档商务疮用房产生纯了大量需代求。匙同时整洁朝优美的城依市环境，时宜人的气某候条件，迎以及美丽眼的自然风存光，每年忠也吸引了恳大量的中言外来宾观盯光旅游。滔每毕年旱“喉黄金捕周蹈”谋期间、服姑装节期间纽，饱玉市内的星除级酒店入恋住率超焦过围80%伙重，卸袭五星级酒弟店时常爆阿满。因此缓，目前市惑中心商业冲区域、商撤务金融区兆域的高档性酒店、写喷字楼的收均益状况良盟好。可以度预见，随望着国家振趴兴东北老稻工业基地直相关政策勒的落实与尺实施，作商为东北亚练航运中心额以及国际铸航运中心租的建设、演东北亚金看融中心、踏物流集散垃地的建设沸，会楚使术×赚×乞市的经济跟发展和对注外开放的寄步伐进一戏步加快，极国内外进普入君×恼×露市的投资踏、经商、绒旅游等活仁动将会持岗续增长。锯因此，在乡市中心商路业区域或父金融商务描区域投资规兴建高档生酒店和写追字楼前景制明朗，物记业价格将毛保持在较叙高水平由。债垮㈣码乳最高最佳嘉使用分趟析排泉房地产估散价应当以严估价对象雕的最高最症佳使用为快前提进行般估价。最枪有效使用号是指法律峰上允许、蜂技术上可冰能、经济黎上可行，戚经充分合亚理论证，厉能使估价烤对象产生于最高价值丽的使用。领根据估价莲对象所处梅的地理位秆置、规模吃以及其设感计方案，虑根据最高盛最佳使用右原则，本昆估价报告促中估价对疮象作为集这酒店、写龄字间、商土场为一体娱的现代化传综合性物纹业使用为湿其最高最猾佳使用。倒㈤滚狸估价方法存选用歼根据委托汗人的估价鲁目的和要欢求，并根借据估价对赔象为在建贡工程这一热特点，本洽估价报告林采用假设真开发法与姜成本法进扶行评估然。薪营㈥化镜估价测算尤过程泳⑴挖刃假设开发定法估价过摔程券障具体技术混思路为：蝶在合理估院计建设期服的基础上替，首先运止用市场比购较法、收丈益法估算尚估价对象夹在未来建接成状态的贤市场总值畏，扣减目辉前尚未投势入的建安拆费，配套与费以及管街理费、销赵售税费等叹得出估价驾对象目前得状态下的衰市场价格躁。由于估间价对象建佳筑面积及均建设的项贴目规模较多大谣，反脱比店较敢×丑×丢市相同规持模物业的吉建设期以桑及定额规滑定的建设传期，确定尚其开发期调为屡18膜丛个月。本团报告在测拥算中考虑持资金的时峡间价值，屋将各期资筹金投入和引销售收入瑞折算为估宰价时点的帽现值，并辽基于如下蹦假设进行脉折现赵：碌施所有投资昂均在各期夫期中一次缴性实现。笑销售收入按在臭200孕6绵锈年娇5眯俗月漂31他姜日一次性婆变现糟。敞筑报酬率确四定乞为测7.5碍5%(历厕详情见裕后征)旨榜。足难故本报告斧采用动态枝方式进行用测算挣。访逐基本计算酿公式为舅：镇醋P=纲P野’富-(A+取B+C+枯D)化其冷中彻(普台以下各个对项目费用蒜均为折现备值节)赚趣：扶P豪稍：估价对期象目前状汇态价格桑P括’韵贼：州寺项目全部伞建成后销看售价辟格化基A佳广：续建成即本凝B奴胶：管理费闻用邀泪C魄谋：销售税突费雪众D遭港：买方购划买在建工坝程应负担瘦税费具体没分项核算怪如下途：思朽⒈玻犹项目全部嫁建成后的凉市场价格初：甲直根据委托枯人的估价匹目的和估岸价对象功搞能上的特继点，本报封告采用不店同的评估彻方法，分爹别对估价洪对插象恰—愚—史×从×鲁大厦在目攻前状态下数各功能部保分的价格退进行评估口，确臭定票×冠×猾大厦目前代状态的市由场总值。膨本报告中沃根据使用促功能，莲将热×柳×汇大厦分为傅三个功能遣部分，分疗摊公共面项积和附属券面积后的潮建筑面积洞分别为钩：蔑避酒哗店灾(削侦含客房、山餐饮、娱欠乐、商务在中心、地影下车库干等蔑)分滨：谈调建筑面闭积潮935沸84.8畜0桂井㎡睛月商场销：酸克建筑面麻积港776南3.46志叙㎡省喉写字间许：毛A疾钩座例(凝斤智能魔型句)惧半建筑面衔积收991嫌0.64留旨㎡遵B波棵座茎(办底半智能洒型脾)横仗建筑面脾积尾290缎16.4毙4置陶㎡行河①森清关脑于蜻×浸×歇大厦酒店头部分的评锋估芒造×佳×铜大厦的酒汇店部分按建五星级酒庆店标准设倦计，预计挽在络200其6君刻年稠5根狭月获31勺酬日建成并浇投入使用阀。由锋于铸×蔑×头市房地产毒市场上同谊类高档商狭业型房地教产的市场暮实际交易膝案例很少绞，而此类戒房地产在帖使用过程交中具有明责显的收益榨性质，可业以不断地堵获得经营严收益。故枪本报告采品用收益法名评估其市库场价格哈。皆星收益法称俱收益资本驾化法或收卸益还原法反，是预测崖估价对象做的未来收苗益，然后望将其转换阁为价值，算以此求取沈估价对象雄的客观合棵理价格或烟价值的方弯法。本次闪评估采用惕收益法当窜中的报酬筐资本化法塔。即根据歇估价对象盾在未来可已使用年蠢限舱(停档经济收益楼年佣限苹)猛纤内的经营新、使用过坑程中获得拐净收益的五能力，采逼用适当的袜报酬销率侨(赠医折现堆率苹)榴堂将估价对郑象在未来税可使用年戏限兽(叙勺经济收益探年帖限梳)慢南内各年的系净收益进唯折算到估哀价时点后瓜累加，以劲此确定估默价对象在寿估价时点每的价值约。香灯采用收益研法评估房第地产价格谣通常采用秀下列步骤缘：俭机Ⅰ起拴估算估价削对象未来饭各年的潜柜在毛收入辰。即假设难估价对象肌在充分利辰用、无空恒置时的年繁总收入注。股俩Ⅱ谊帜估算估价铺对象未来踩各年的有制效毛收入哑。即在潜顽在毛收入帜的基础上牛，考虑商聪业物业在酿使用过程赔中的正常权空置、拖淘欠租金等舌损失后，巩实际所能佩获得的年厕总收入。课Ⅲ野茧估算估价皂对象未来崖各年的运泡营费用。吊即在房地砌产的使用寻过程中为语取得经营忽收益所花茎费的各种串费用，包范括：营业刊成本、营述业费用、炊财务费用李、税金及墙附加费以僵及经营者补利润等象。泪氏Ⅳ锦躺计算估价贡对象未来驻各年的净引收益，即使有效年收朗入中减去运各种运营失费用得到绳的，由使竭用房地产岸所产生的端收益。粱Ⅴ应天确定报酬薄率。即投晨资者投资袭同类房地样产所获得粗的投资回雅报与所投雨入的资本弊的比率拒。泽尝Ⅵ赠晕确定收益呼年限。即允估价对象辅自估价时父点起至未法来可获收涉益的年数府。鹅不Ⅶ甚辰选择报酬稍资本化公基式。即将艇各年净收住益采用适伞当方式进太行资本化法还原的具镜体公式鼓。劲锋本报告中盖假设估价篇对象在未悟来使用年更限申(膛家有限颗年裂)异康内，每年怪可获得稳纹定的年净获收益，且色各年的报滥酬率保持军不变，确靠定报酬资放本化法的朴计算公式责为：赴A晶赌—胖—拿年净收益事；窄念Y哪楚—妇—灭报酬率钢；遵避n扁艇—胆—凑收益期限广，自估价凳时点起至扬未来可获凝得收益时鹿间。赚A彩矩酒店部分拣净收益测万算睬：棚痕预心计华×烦×辈大厦抛于抬200时6形款年工5课绍月强31付放日才能建姜成交付使民用，故本肢估价报告栗基于前述帝基本分析盯和回×骑×界市高档酒巩店的客观雅收入和费馒用标准来斜预测计算部其净收益晶。窜疯酒店部分敏净收益由把客房部分碰的净收益耕、餐饮娱窗乐部分的前净收益和棕其他部窃分穿(欺葱车库、商奥务中心、割健身及出译租柜台舟等鼓)彩胡的净收益徐构成。分魔别测算如韵下卧：嘱工A.1程痛客房部分休净收益测佩算躬脆a尺岩客房年经名营收佩入蝇活×牺×步大厦酒店走的客房部恩分分为纲：劣15残呼～宾42吼饼层共有标把准颠间轻528剑洒套鬼；吩15匹忌～矛42笨门层，每层舰设两个套码间，泥共葬54牛龙个套间脏；女44饭室层幻为散8卧拍套豪华套兆间捏；骨43岔朵层横为促1包保套总统套牺房。根据也本公司掌约握唯的红×煌×画市目前五面星级酒店柴标准间收朋费标准晋，济煮并考虑估锣价对象酒胸店部分的鹿设计及装浇修标准，租确惕定笔×船×档大厦的酒炭店标准间崖收费标准时预计悬为吸900季越元甜/兰轿日任(圣究人民泪币搂)贼助，超腥利用率近为粉70%佣凤；统歇套间您为塘180见0签六元乎/伶称日滩，承膨利用率规为拼65%袍杆；猪助豪华套间烦为留280鸟0粉元晕/骨援日诚，袜谣利用率跳为枪50%贴碧；著绑总统套房网为答245晌00俩踏元惨/芬伸日绳，廉廉利用率祖为元35%缠租。每年越按哭360厌肌个营业日断计算。客托房年经营不收入为洽：柏(90测0遍黑元拍/姿货日遇·担套差×52或8味库套籍×70英%+18侨00街侧元坑/陵达日缩·妖套伸×54竖似套剂×65甜%+2间800芳批元满/胆乎日眠·阔套英×8盐蚊套骂×50奏%+24巨500愉魂元闲/往葛日自·表套宗×1刻题套王×35派%)罚×36昨0竹如日连＝全149准61捆错万击元蜡袍b者栋客房年运颜营费斗用束表○代纲营业成本滑：裂蜡客房营业啊成本包括孕客房的各附项服务成贿本、能源拴费、维修迟费用及每浅年的固定承资熄产繁(接侮除房屋和妙与房屋不降可分离的搭设备设长施节)搁芹折旧等，述根据可行韵性研究和膜初步设计秆中确定的艘酒店规模彼、技术经桂济指标、汉建设标准搂估算，客泳房年营业粘成本主约桨312捎0甜潮万元堪。颈击○怪冬营业费用峰：毙那包括服务摧人员工资湿及福利社、为蹄开办费摊流销和广告陪、臭添宣传薄、垃告交际费，害根搁据邪×赔×牧市同类酒鞠店帽200奴0撤厉～泊200宪3霸您年此项费吨用平均水抹平估算号，段新客房年营商业费用飘为选625索是万元再。圈抢○碧剃管理费用如：内港包括房产筛税、保险直费、管理幸人员工资奔及福利、目差旅费等敌各种费用霜，估算客烫房部分年阀管理费用饺为双343圣桥万元呼。共树○寄嗽财务费用泽：副查包括流动位资金的利轨息灭、怖么筹资成本校、柏南汇兑损益唤等北，密任估算哲为吨257撕淘万元夏。部唱○新斤营业税及掘附加艘：投拖按客房营粗业收入简的舱5.5千5%碧慎计帖漏算筋爷，愉为堤830咳隆万元传。铁厨○杰岩经营者利犯润信：懂两根据调查旅和总200就3改疏年傲×旋×忽市社会经玉济统计资龙料中宾馆状酒店业财束务状况报魂表，估算诱年经营者暴利润复为洞149面6吗绑万元弹。郑次●芳脾年经营费邻用合计贝：葡667劝1摊迹万元挥。潮徒c劣疾客房部分葱净收罢益梳嘱客房部分逼净收益＝知年经营收廉入－年经月营费泼用真狱＝冲149驻61能趟万元辅－翅667亲1随紫万摘元桥董＝论819肌0狱层万酬元恒A.2辣螺餐饮娱乐坊部分净收炼益位露a耗绣餐饮部分常年营业收庆入堤×堂×姓大厦餐饮逃娱乐部分毫主要集中危在地下一仪层，地上课二层至六捕层和地上锯四十六至幼四十八层证，辈怒包括程式狂餐厅杯、紫轮包间等障。灭义根拒据鸽×膏×薯广场拜、闻×浅×唱广场虏、普×撞×阵路一带同熔类餐饮娱宅乐设施的只经营情况漫，经营规股模按建筑责面积比例来套算，估怎算餐饮娱谢乐部分年钳经营收入屋为怠365消0璃日万元串。隶铜b兼廊餐饮部分猎年运营费逃用步舱○掩该营业成狱本裙惰包括原材名料和各项引服务成本香、能源费租、维修费佳用及每年斤的固定固始定资射产吐(秘冲除房屋和栽与房屋不搂可分离的括设备设开施律)耐屠折旧等，非根据可行环性研究和仇初步设计椅中确定的趟酒店规模普、技术经滩济指标、曲建设标准恋估算，餐稀饮部分年恩营业成本顿为摩109直5宗普万元享。猴猾○撇塔营业费用割：娘装包括服务言人员工资膝及福利球、纱再开办费摊球销和广告姨、燥狮宣传疼、红铅交际费，躲根板据完×斯×唇市同类酒采店辩200带0虎伟～隙200户3槽赌年此项费寺用平均水攻平估算案，价炸餐饮娱乐剥部分年营概业费用厦为滥200恩令万元页。腹距○锦滤管理费用飘：这统包括房产驴税、保险押费、管理冠人员工资胞及福利、谦差旅费等栏各种费用怜，估算年推管理费用痛为棋70志告万元使。庙犬○伞叛财务费用置：锤的包括流动剖资金的利弱息、筹资政成本等，窄估算陵为涛53遥殃万元乱。漠恋○僻韵营业税及扒附加跃：哈杠按营业收个入贱的艺5.5僚5%铲消计咐斑算臭滑，令为换203蛮稍万元录。肤恶○馒痒经营者利日润：卫根据调查遣和丹200钱3匪匆年脾×旦×介市社会经雹济统计资近料中宾馆眠酒店业财诚务状况报别表，估算游餐饮部分木年经营者傅利润沉为像365赔趣万元沫。获文●切价年经营费切用合计胃：哄198宪6虫紧万元行。严链c探元餐饮娱乐概部分净收卫益黑打餐饮娱乐拒部分净收顽益＝年经秃营收入－均年经营费忠用除岛＝光365快0脊第万元肥－常198洪6抱后万漆元油鲜＝城166竹4窄加万更元训A.3魄柴其他部分飞净收益盏酒店的其歪他部分净蛮收益包括职通过地下溜停车场骨、食弓商务中心王、径注健身、娱属乐等服务包项目的收么费获得的怪收入，减扑去相关费放用获得的德净收益。菌因蓝×伯×扩大厦尚在快建设中，个难以将各旬部分的经网营收入、旺经营费用桥划分清楚盘，故本报蚁告中考虑密按同档次业酒店经营盗中的一般炕比例进行逆估算，即钳以客房部笼分和餐饮治部仗革分的年净神收益之和雕的像10%捕反确定为其淹他部分的窄年净收益剂。肺吃其他部分脆净收益市＝亲(81跃90爆甩＋世166突4)×市10%臂精＝六995攀静万鞋元荣A.4逗维酒店部分注的净收蛛益走(a)犬吧以上三部碗分的净收业益之和，距即：净收柏益侄a课腥＝陆829弯0农烦＋门166扬4蛋探＋袋995斑库＝冈109起49脉仍万喂元承B岁轰报酬率的拴确薄定破良本次评估债采用市场圈提取法确神定估价对恭象的报酬口率，即投琴资回报与胜所投入的狮资本的比蜓率。市场勿提取法是麦搜集同一带市场上三摸宗以上类叹似房地产兵的价格、多净收益等斜资料，选第用相应的菜报酬资本醒化法公式欺，反求出申报酬率。沈根据本估凤价机构掌邻握的有关亦资料，测娘算出类似联房地产的象报酬率奥为诊7.5秀5%主侧。卵夏最终确定懂报酬率秧：剖Y员借＝男7.5舅5%C调盈经济收益童年限确闭定哪榆估价对象鸟的土地出疫让使用年童限镰为彻199研8迈颗年欠9涂碑月常至元203子8彼捡年加9芽劣月构共归40患冈年，而建收筑物的耐密用年限依于据中华人仙民共和国晨国家标准炊《房地产刘估价规范专》挨(GB垄/T50隆291-弱1999碧)昼隐条文说明屈中的参考倘值扑，翠赢对于钢结事构的非生帽产用房一霸般雷为港80煌年；钢筋弄混凝土结嗽构的非生歼产用房一仿般网为臭60援驾年。《房往地产估价惨规范》著第叮4.3弄.8概升条规定颤：谅“堂对于土地腾和建筑物登合一的估亩价对象，森当建筑物贝耐用年限耍长于或等妨于土地使看用权年限雪时，应根咱据土地使面用权年限热确定未来叙可获收益黄的年朵限撇”谷。由于估抓价对象建习筑物完全男投入使用氏是递200音6池直年，已使暑用土愈地舞8勇旁年，尚余尝出让使用链年彼限很32绑下年，故确短定经济收星益年限划为估32泥妈年犹.疗D妨峰测算酒店围部分价碗格剪寻通过上述赔分析，将淹净收益、坝报酬率和桃收益年限锁代入公式崇其部中庸A浸炮＝器109拳49收昨万猜元楼走Y牺饼＝秆7.5续5%n庸颂＝耕32骂朴年和妻测扔算霞×沸×引大厦酒店喜部分价格顷为伶：查V迁岛＝州130煮898秆及万垒元洪脏②拆透测屡算鄙×伙×朽大厦商场挺部分的价燥格搏费A保卖商场净收位益测周算恒×讨×遣大厦的商感场主要位矿于大棕厦捉B漏弓、私C耍孟区，技临勇×坑×确街一侧裙窑房的二层音至五层王，材普建筑面积绝约皇为返776偷3.46节耍㎡是，界满估价人员秀根据估价禽对象所处隶区域内几膨家大型商诵场的商品予销售利润料及柜台出递租水平，术并对估价锣对象的规甘模找、沿市位置等个盈别及区位木状况进行餐修正无，任娇结合估价革师的经验谎，预似计掏200牧6叹会年建成后养，此类繁将华地区高怜档次商场被的年总收站入扣除其年经营成本刷、典夫费用带、灯莫税金命、厕买利润等系，江榨确定该商收场的年净烧收益约调为雅150豆0哪万元在。皮妙B慎勇确定报酬职率旧津根据估价矮对象的实露际情况，明确定商场躁部分年净越收益的报翼酬率采用割与酒店部勤分相同的煎报酬率既即蒙7.5溉5%受粥的报酬率鸭。快享C服鼓经济收益脚年限确捧定源掌商场部分锻的经济收鹿益年限按贺酒店部分企经济收益浸年限同样争思路确定扛，本估价鸡报告选定露商场部分洞的经济收崖益年限欢为无32绣潮年挎。云纪D溜草商场部分冰价路格雁恨将净收益祥、报酬率促和经济收藏益年限代役入计算公射式误(余公式乡略潮)调Y协执＝淹7.5创5%n染养＝菊32堂集年贵朽测算商场乖部分价格筹为膏：祸V伪燃＝犁179矿33妄路万柱元翼忍③同×营×类大厦写字问楼部分的碌价格评翠估舒庸根据委托纲人提供的抖规划设计渔图纸象，灭×饲×储大厦写字槽楼部分建测成后宣除逢A酒瑞座部分自女用外，其莫余耐B匙曲座写字楼纯全部向市腹场发售殖。隶耀近几年穴，警×有×奥市求的裁×党×秒广场育、颈×殊×罪广场凯、迹×全×它路两侧开政发了大量碌高档写字指楼，帜如换×留×晃大厦魂、省×居×缝大厦牛、踢×耻×记大厦其、字×核×伴大厦意、产×湾×控大厦等，庙类似标准塑档次写字纠楼的实际彻交易案例岗较多，故雀选用市场钥比较法评才估其市场侄价格粒。兰舅市场比较于法是以替丝代原理为租理论基础框，即将估乖价对象与微同一地区玩或同一供浴求范围内颗的类似地兆区中在较竿近时期发氧生交易的袜类似房地广产加以比社较对照物，知腿从其既知叠价格通过进交易日期拨修正雷、统镜交易情况伍修正、房士地产状况拜因素修正向、区位状地况修正、奔实物状况业修正而得洞出估价对素象最有可里能实现的托合理价格舱的一种方垒法醉。迁赌运用市场胁比较法评伙估房地产怒价格通常镇采用下列鄙步骤饭：希兽Ⅰ碗秧广泛收集轰交易实例带；卵兴Ⅱ夺封从中选取厚可比实例亦；软赛Ⅲ恭首建立价格钱比较基础袋；浙六Ⅳ厚镇进行交易有情况修正篮；润樱Ⅴ趋必进行交易清日期修正楚；棵彻Ⅵ丑孤时行区位宝状况修正艇；打臣Ⅶ宫火进行实物奶状况修正揉；呼钓Ⅷ狗其综合评估佛决定估价掉额。嫌A后港选择类似累交易案湖例欲咐实例一死：昆裁位累于忍×讨×闲区存×宣×伙街，为一背栋二十七俭层钢筋混卧凝土结构敏现代化大允厦奸，雁199滤8施婆年庄10爸槽月投入使今用遵。巧愧比较实例兵位于该大泪厦的二十菠一层绿，乒熔南向匙，盼毕成交面俱积之227腾伞㎡偷，局予室内为初读装修板，课于铝合金窗翠，血捆采用进口送高速电梯哄两部糟，宰玉设有烟雾特报警便、狗斜自动消防阴喷淋系统冻以及中央土空调系统贯，蚊童水、电、铸暖等配套会设施齐全刺。成交价宽格为建筑却面积每平裁方武米版840狠0泥坚元，交易镰日期按为型200萄4佛孕年伯9遍初月原30箱汉日介。在到实例二熟：址饶位侮于呼×睁×驾区苹×任×固路，临主杆干道，为坚一栋钢筋坑混凝土框至架结构大言厦电，袄200痕2循楚年投入使押用弊，斯拾共卵计请29位忧层岂。独病比较实例踢位于该大尘厦的十九算层，成交肿建筑面积邻约喝99.嘱73横妖㎡驻，丝也室内为初城装修争，使豪铝合金窗触，捧议采当用沟4躁爸部进口高饮速电梯虏，咳青设有烟雾柏报警纵、久楚自动消防革喷淋系统庆以及中央蛙空调系统泄，水积、朱止电踢、讲勒暖等配套开设施齐全集。旷顿成交价格条为建筑面何积婚900凑0蹄删元网/鸭职㎡型，帖祸交易日期目为询200却4覆烘年薄9圾验月甜6完袭日辣。汉顿实例三信：厌睁位增于阔×贞×汉区蛛×抵×德路，为一本栋框剪结炸构写字楼夹，设有进忘口高速电和梯青，述阅配套设施您有中央空坑调晴、叨光消防烟雾抛报警及自鹊动喷淋浊、末IDD菠俗电话系统尘，醋200狡3毁圾年底交付誓使用。比央较实例位辜于该写字臭楼的二十慰八层，建题筑面绘积疑348斯.26阿绑㎡，东南蒙朝向，室奥内为初装叔修。成交疗价格为建欲筑面溜积眼880围0镰偶元怖/赤峡㎡，交易起日期跌为乐200扇4猛外年妥10脂昏月蝶12皱烛日什。步丧B工沃比较实例汪与估价对核象的比较报因素见隐表寇1廊写：藏比较实胸例犁牵一间拦二杨丧三灰职（此处未件列表）悄区举彩位洪浪状嫌绍况妥饿自然条逼件耕离相朽似萄图相速似犁殊相言似园妈社会条己件脾贝相灯似并唱相尊似存留相鲜似货晨离市中心驻距吵离把漂相半似吸腔相他似桂罗相嚼似叛漏交通条琴件良惜相特似龄衬相还似读追相嫌似替朗商业繁华桨程黑度馅迷稍魂差躁棵相仗似莲腿稍霜差发阴公共设施格配套情夕况饼璃相晨似蜡逗相袭似奥穗相城似明负规划条拜件谎荷稍株差酷趴相否似钟楚相稿似古盘实痰棍物复幸状舞信况医绳临街状岭态肿知相乱似哨遮相独似限挺相剩似雕铲结构形烂式旋刘相随似挪泼相励似誓某相百似耕吩平面布糠局遥衣相主似文棒相帝似造歼相厕似风塑建筑规斑模立域相依似尖主相忠似核舅相沙似秧龙装修情签况说训稍挖差辽畏相讨似怜闷稍西差明间所处楼纳层海逆相幅似底酬相蠢似劣税相示似妙贺成新墓度到服十姻诱十絮命十轰锅外谦观变你稍考差贴竟稍通差接博稍庄差键康交易情况沟邮正辱常般杰正崇常逢类正筛常纺悠交易日期口海近岔期轨克近涉期劫天近准期社折C厦枣确定修正宜系数范○暑序交易情况揉修正扯实例一、碌二、三均唯为正常买撤卖不需进凤行交易情课况修正呼。晕料○那雹交易日期繁修正玉可比实例法一、二、办三的交易框日期接近仇，且在该鸣期间内，糖写字楼类堂房地产价告格基本平衰稳肝，地虎因此可看净作独100洞配。芹率由柜杠于受经济姓发展及市品场供需的寻影响，预筹计刃到碰200快6恐晃年察5株码月笑31节既日，类似饰房地产的领价格将短有绩5%翠哥的下降幅携度侍。收如为简化分饰析百，犹零本估价报膝告中假设旋在销售前做提下脉，闻有全部销售暴收入茫在纱200瑞6扣蜘年完5永巾月皆31抱渐日一次性洒变现。因椅此估价对券象交易日姨期修正系膛数柄为属95密给。奏遇○存后区位状况障修正垫比较实例要三处于估枕价对象同侦一区域，垄比较实例痛一、二处渠于类似区役域鹅，衡在根据炼表盯1把线比较参照峰物与估价爷对象的区抱域进行的贩比较分析平，存忌确定比较赞修正系数食为纳：歇欧设估价对妖象的区域环价格抢为伴100展毛，蓬列则实例一晋为开95钱昌，实例二限为腹100下武，实例三侦为役98澡宏。凯旁○忽知实物状况妇修正揪根据恰表易1摸勤比较参照恶物与估价洞对象实物纲状况进行蜻的比较分熄析玩，搭僚主要考虑夜装修标准践、结构功荷能、规模版和设施等搞因素进行鲁修正，确巡定比较修演正系数为棕：护域设估价对醒象的价格距为瘦100摊将，会旗则实例一逆为迹95络仓，泊弟实例二恰为脉95倾誓，实例三岂为定95玻互。劝D傅输根据以上丸各项修正郊系数，列婚表比准价弱格详见宜表刃2怎奥：播桨项涉特目眼似一浩掌二野坏三胶址成交单齿价失(讯精元竹/锤㎡础)8商400躲9000俘880膜0篇区位状况绣修傍正柿100部/95票100/棋100刑100/精98野勺房地产状之况因素修推正抵吉实物状况编修虎正势100驰/95旷100/魔951址00/9惯5勤交易情况三修戏正笋100洁/100犬100毅/100但100株/10尊0能交易日期欧修望正陪95/渗100评95/1丝009貌5/10涉0探约比准价厦格装884犯090宏008得980系对调整后吧的比准价龙格进行综傲合平均，讽估价对象颜的市场单口价为受：洗竭(884唯0绑照＋筐900天0春所＋佣898蝶0)/3笨粮≈谎894恳0(驻阅元艳/顺训㎡震)恳E膀装写字楼部数分的价通格许舞估价对象稼写字楼部拳分的价格陈为：朱(991致0.64仇骨＋您290欺16.4畅4)×活894秘0叉茄＝匪348饰01(研居万陷元蚁)闷④两×慰×敞大厦木于权200餐6桨剥年坏5况兄月规31帜私日所能实拢现的整体舌价值为戴：播锅1308宴98昌亮＋茄179棉33注暴＋宝348挨01冲缩＝摇183思632(南仅万遭元愧)优本报告采约用动态方织式进行计呀算测算。煮从估价时阿点削至牌200冬6膜觉年凑醒5尸月岸31霜岭日，尚裁有柄19迟简个月的时幅间，抵即谅1.5望8江驴年的时间威。考虑目通前行业报炮酬率水平誉并结合近束期利率情蛋况，确定蛋折现率吩为惧17%懒苗。炉唐则贫×容×昆大厦于估边价时点的质现值为讨1432纵9坊0铁万元西⒉压荒应扣除开冶发费用测捡算厅院①辈跃尚未完成牧的建安工圾程费及装静饰装修工同程费乒根据估价角对象目前辅完成状况界，根据委索托人提供屋的资料结盯合本公司蜘现场勘查傅掌握的有春关资料，况确定尚须毕投入的装动修费、设胀备购置及什安装工程袄费、智能死工港程凯(缓它含设抄备鼓)杜抽、通讯、各变电所等悉合计约为幕每平方米旁建筑面丝积医250适0怪川元左右，糠建设期蓝为线19器梢个月，并五假设此项棉费用均匀束投入，则肥此项费用躁于估价时遵点的现值狸为：关3097央8联万元陵②削照管理累费滥偶管理费取改建安费用喂的址4%岛躲，则该项恩费焦用愁B愤楚＝宴123旗9权旨万尘元盗纸③勺固销售税榴费璃卸销售税费迈取总楼价纪的丑2.5恶%剃裕，