世联上海知名地产滨江尚都营销策略报告

世联-中海滨江尚都

营销策略商业秘密声明本文内包含的资料属于世联地产顾问（中国）有限公司的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对世联地产顾问（中国）有限公司作汇报之用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。上半年回顾目标本次报告结构策略导出营销攻略本体分析市场分析客户分析推广攻略展示攻略推售攻略SP攻略推出26＃临江一线单位均价￥28000推出7、8、17、21、22＃包括沿龙吴路单位与临江二线单位最低￥11000，最高￥28000，均价￥13000推出12＃临江二线单位，最低价￥12800，最高价￥18700，均价￥16000在形象和价格上方面均已成功跃居区域领袖楼盘1.一期整体销售总结：10年4月世联接盘起至今，一期共销售623套，去化率达到83%，总销金额15.3亿，整体均价增长超过100%。10000150002000025000半年总结2010.46810122011.2463000035000推出23＃临江一线单位均价￥23000推出29、33＃临江一线多层最低价￥22500最高价￥45000均价￥35000推出25＃临江一线单位均价￥270002、推售情况：上半年主要进行一期的剩余房源的推售工作，去化速度良好，上半年实现82%的推案去化率。推售时间3月22日4月18日6月8日小计推售楼座10/18/19/20#25#29/33#/面积段110-155176-216237-244/推售套数

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28154推售面积122396824701126101推售均价18000240003500024000已售套数90324122去化率100%89%0%82%半年总结3、销售情况：3月份开盘集中成交，随后价格一路稳步上升。月份销售套数套销售面积平米销售金额万元销售均价元/平米113538647.351203321346817.322362231491518924040.3416547478764314010.3118331561616511635.461887362115943486.1121870合计3233147554636.8617359注：数据来源于佑威网，时间截止至6月30日上半年成交323套，销售面积31475平米，总销金额5.46亿，整体成交均价17359元/平方米。（含车库、商铺）

半年总结以上数据含车库、商铺上半年成交168套，销售面积25883平米，总销金额4.99亿，整体成交均价19270元/平方米。（纯住宅，不含车库、商铺）

4、一期剩余房源分析：已推房源中的剩余货量较少，多为景观资源较差或总价较高房源。新推或未推房源为一线江景大户型高端产品。楼号户型面积总套数剩余套数余货特征29#24014146月8日新推房源面积大、总价高33#240141030~32#36066未推出23#216181样板房17618125#216182高区、大户型、高总价17618226#216183低区、大户型、景观资源较弱半年总结类型面积户型客户类型C1176/216三房/四房50%上海客户50%两外客户私企业主+高层管理C2153/155三房/三房70%上海客户30%外地客户中高层管理+小私营业主E118/105/150三房/二房/三房90%上海客户10%外地客户中高层管理F122/140二房/三房5、客户情况回顾：以改善居住型自住客为主，本地客户占绝大部分比例，其中徐汇区客户占54％。我们的客户：年龄：客户年龄层次以35-45岁为主，有一定购买力；来源：主要以上海本地客户为主（其中徐汇及周边区域为绝对主力）。一线客户大多集中在徐汇、虹桥等高档区域；二线客户有部分来自于莘庄、闵行等区域。置业目的：绝大多数为自住。关注价值点：江景、中海品牌。成交客户吸引因素统计半年总结6、影响成交的主要因素分析序号正面因素总结经验1滨江资源、成熟社区前期产品定位的重要性2优惠额度增加淡市下优惠活动对促进成交的重要性3准现房销售展示对于销售的促进作用序号反面因素对策1劣势房源、高价房源去化相对缓慢通过媒体宣传、现场销售引导客户半年总结7、形象推广回顾：“成熟湾居，国际人居价值领地”

“世居徐汇，宅藏滨江”一线平层大宅启用副案名“金域华府”整体推广主题脉络——由区域化江景楼盘，到中海品牌影响力下的徐汇滨江精品社区，再超越自我，最终树立徐汇滨江首席湾居形象，在价格与形象方面均跻身全上海豪宅行列。中海滨江尚都金域华府徐汇一线滨江之上的类别墅体验世居徐汇，宅藏滨江一线滨江全景观大宅成熟湾居国际人居价值领地滨江典藏房源即将联袂登场10/18/19/20#25#29/33#3月22日开盘4月18日开盘6月8日开盘半年总结8、媒体投放：上半年媒体推广费用总计约289万，占总销金额的0.5%。新闻晨报、新民晚报、东方早报、租售情报、上海楼市、搜房网、麦房、东方航空、DM境外夹报新闻晨报、新民晚报、东方早报、租售情报、上海楼市、搜房网、麦房、移居上海、东方航空、DM境外夹报新闻晨报、新民晚报、东方早报、租售情报、上海楼市、搜房网、理财周刊、DM直邮、短信媒体投放----媒体费用----77万127万85万289万上半年媒体推广费用总计约289万，总销金额5.4亿，仅占0.5%，现有媒体投放效果较好。新闻晨报、新民晚报、东方早报、租售情报、上海楼市、搜房网、麦房、移居上海、DM境外夹报DM直邮半年总结一期小结与启示一期启示：客户仍以区域性客户为主

江景资源、中海品牌是客户认可的关键价值因素

一期成果：项目价格实现大幅拉升＋推案房源的顺利去化

树立徐汇滨江标杆楼盘的地位

“成熟湾居”形象已深入人心半年总结上半年回顾目标本次报告结构策略导出营销攻略本体分析市场分析客户分析推广攻略展示攻略推售攻略SP攻略目标销售目标1、量：7亿（年度总销15亿，其中一期8亿）2、价：在一期的价格基础上有所提升品牌目标项目：稳固当前区域领跑者地位企业：项目与企业品牌联动，相互拉升11年目标量：7亿预计11年8月开盘根据户均面积（125m2）、一期10年C型实现价格（22000元/m2）需要5个月内完成254套销售量，

平均51套/月目标分解目标分解一：量与价在价格继续小幅提升的基础上，月均销售51套，是否有难度？价：10年一期实现价格的提升：C2型——19600元/m2↑C1型——23800元/m2↑市场形势不容11年价格快步上涨！资金需求不容高价影响速度！与一期持平并小幅提升价格！C2型——20000元/m2C1型——25000元/m2根据户均面积（125m2）、一期10年C型实现价格（22000元/m2）需要5个月内完成254套销售，即51套/月项目11上半年销售量月均销售量中海滨江尚都168套28套尚海湾411套（225套）68套（38套，不计被整体收购房源）百汇园132套22套平均39套(29套）远超过11年上半年的销售速度！目标分解目标分解一：量与价量价均需提升，但市场形势反差巨大，销售任务艰巨速度>价格下半年销售的首要任务是保证销售速度，其次才是实现价格提升。深耕多年，奠定基础上世纪90年代初就登陆上海，中海地产已成为沪上高档楼盘的代名词；低调内敛，一度淡出继海华花园、海天花园、海丽花园等之后，中海在上海一度较沉寂；中心城区，项目联动卢湾区、闸北区、徐汇区，中海全面落子，价值联动促进品牌效应。目标分解二：关于品牌中海在上海的发展历程目标分解世居徐汇，宅藏滨江10年树立项目品牌基础11年强化企业品牌辐射力国际湾岸社区中海翡翠、中海锦城等项目陆续启动中海滨江尚都上海中海长三角战略重心目标分解二：关于品牌11年上海中海多个项目同时运作，是强化企业品牌影响力、稳固长三角战略重心的一年。中海滨江尚都能上升到的高位将为其奠定坚实的基础。与沪上其他项目联动，进一步提升中海品牌价值，增强中海在上海乃至长三角地区的品牌影响力，为后续项目的开发奠定坚实的基础，夯实中海全国布局的发展战略。目标分解目标解析小结：是11年上海中海强化企业品牌影响力、稳固长三角战略重心的重点。品牌升值：11年销售任务艰巨，淡市下如何实现有价格要求的快速去化？营销突围：如何在淡市下完成艰巨的销售任务？项目自身有何优劣势——本体分析

市场中有何竞争与威胁——市场分析客户有何特征与需求——客户分析上半年回顾目标本次报告结构策略导出营销攻略本体分析市场分析客户分析渠道攻略展示攻略推售攻略推广攻略社区日妨趋成熟券，内部浪差异明惯显预计在8月下冒旬入狱市，愧一期枪剩余飘货量控为大爆户型涉，没否有内拾部竞椅争2345678910111211季度122011年2009年一期销售状况交房情况配套投入时间可推售栋号10号持续销售阶段客户积累阶段29号、33号、townhouse一期全部交付一期现房销售阶段2季度3季度样板段完成11#达到预售标准25号楼2、3、6、7#达到预售标准本体分析类型面积（㎡）户型10年销售速度销售均价总价区间C1（一线江景）176/216三房/四房144套14套/月23200元/m2360-610万C2（二线江景）153/155三房/三房216套47套/月18200元/m2240-320万E（龙吴路高层）118/105/150三房/二房/三房540套60套/月13000元/m2120-210万F（商业街多层）122/140二房/三房60套10套/月13200元/m2150-190万一期基讨本为大够三房及酷以上产鼻品，体捆现功能虹性、舒固适性；产品总资价基本额为200万以上员，跨度察较大；一期：脑基本为绢舒适性松户型，以大融三房饱为主本体分析：90以下小两欲房和14奶0平米大三房为主敌力产差品，产品结阿构质变镰，面积趋辩小，出庄现紧凑弓型二房族。户型面积（㎡）总面积面积比套数（套）户型比两房两厅一卫86-88㎡2604830%29643%三房两厅两卫142-143㎡3146037%22032%四房两厅两卫161㎡2845133%8025%四加一房两厅两卫172㎡90合计/85959100%686100%整体面梦积趋小侄，产品拜结构与任一期相障比发生展很大变初化；从面棉积比臭上看负，大哗户型责产品邮占70％，受是销蜂售回川款的拆主力舌产品职；而起从户仗型比匠上看愈，小施户型腥产品多占到43％，璃需要劫在营奶销布漠署上揉有所位兼顾污。本体分析本体然分析装总结努：（详深细本茂体分成析见愉附件略一）一期坐今年4月整体仔交付，滤各类配贞套设施步自今年鸣年初陆率续投入蓄使用，社区成榨熟度高；户型面虫积整体伞趋小，泡新增资脆源型小两房；大户型雾面积虽挤然减小晕，但使用功僚能有所汇提升，比例漫锐减下稀缺振性凸卧显；本次狠报告铺结构上半年回顾目标策略导出营销攻略本体分析市场分析客户分析推广攻略展示攻略推售攻略SP攻略因05-尽06年调控允效果不炼明显，10年全国障房价涨惕势难控堡，直接僵引发本村轮以金陵融紧缩轨为特征赏的宏观辈调控；05年调控奏主要手浙段：土上地政策股、行政阴管理以魂及对供灶应结构界进行硬铜性限制10年调警控主位要手板段：迁行政烦管理都政策严的继妇续落列实；旺加息+紧缩银效根的金液融组合辨调控新一临轮市巡寿场高参涨期迷，价色量齐酬升，眉涨幅尽力度贼远超05年，在嫩更为迅术猛和有体针对性垒宏观调厨控下，11年进入码新一轮仇整固期评。市场分胞析大势成交弊量同抚比萎缩袭近半，客户稳观望情绪版日渐丘浓厚宵。5月的娃上海误楼市翁并未戚迎来择以往成如火第如荼效的销赠售场犯景，贿虽然塘商品填住宅溜市场们的集恩中放连量导慌致环衬比上蚊涨8.9肠7%，但同比插下降47.仍47%，成交喂量为143停.3万平方秧米。此外劲，成竭交商讯品房灭的多肾集中俗在中低外环聋、外胀郊环请等地捎区，犬高档筹房成圈交均不价有芬所降冬低，及本月宣成交良均价头为139麦29元/平方走米，环比训下降2.9罩9%。市场淹分析大势大量监：主要公集中廉用在哪陌生棉片区牙，以念及传犯统的钓公寓沈供应点区域旱，如西郊板阵块的九做亭和浦禽东的周奏浦；较少量古：主要被何一些品院牌开发泛商操作扔，位于形相对成增熟的板奔块，如万科的澡金色雅伪筑、金伍地的湾说流域和咸未未来绿；70士/9冻0的开发咬趋势：于中低端全产品扎咐堆，高端产品呆稀缺。纯公寓开发公寓＋低密度住宅11年供捉应特坑征：羞全市小户型植集中上钓市，市谎场结冈构的歉变化灰导致俘公寓木面临同质倦化竞艰争的升级响；市场分欧析大势徐汇售滨江童板块睬规划塘为高膝端休元闲居卷住区贤，板块价样值日益牺凸现，再具备发扣展优势新闻链办接：重新移启动蹄的浦粒江两犹岸开东发规含划，夸重点均在浦添西部章分。匹随着战外滩午综合为交通岭改造屯工程独的全市面实修施，冲南外赖滩板看块高拥档物眨业市勇场前逝景看风好。激据了三解，"外滩侮一体泳化"工程规直划中，吵外滩延锈伸段属参于中央控商务功永能区，样与之毗号邻的南遵外滩地数区成为量可供居谈住的高住档滨江注住宅区链。规划公刚示：浦江南姓延伸段剂将以生粉态环境碗建设和浸文化旅允游功能魂为重点倾，发展肌成为集文化润旅游、性居住休相闲和高午科技研翁发为一逢体，生汽态环境录优良的后功能区。徐汇劈燕滨江呼段具女体形丽成一委廊、疲两心接、四到带、饭四片膝总体躬格局锤，形湿成四遣个功卡能区嫩域，萌该规吧划全嗽面升籍级徐浆汇滨潜江人抽居环蚕境。滨江休劫闲居住遇商务区的主浊要功异能是杯公共奏休闲撑、高级义居住、特色献旅游、倾创意产飘业、商临务及教宣育等。市场分剖析板块土地坑环节望的行战政性耀调控拆，金功融层煎面全纵面紧阶缩，11年市场性进入阶夹段性整样固期；开发艺、消崭费贷壤款双路重限怨制，弟开发钩商回江现能劳力经篮受考挣验成交楚量较眨去年即同期棵明显辆萎缩肚，客户阳观望胜情绪命日渐它浓厚；成交集透中在城铸市外围虏，价格翅是成交腿的主要筑驱动力军；开发商咐观望“啊促销策却略”，万科降秘价影响顽上海楼聚市；小户补型：兔公寓蔑面临70尘/9惩0集中放顿量，近郊介板块同苏质化竞仅争明显被；高端格产品叼稀缺；政策鄙与调裹控市场大颠势沪上楼址市逐渐柴转入淡辈季，买仰卖双方执观望情带绪渐浓斑，下半票年整体详大势严粱峻。（详翅细大扭势分创析见遮附件泽二）市场分选析大势小息结市场陵分析竞争大户型滨产品市疮场竞争鄙分析：1）区丈域内仔竞争戏：临摩近板氏块同耗品质扭项目蒜竞争不情况屠；2）区霜域外丧竞争社：锁弓定“揉两河胶流域淋”，亲盘点搜与本偿项目乘具有拿类似鉴滨江抓资源连和高秤品质厉的项洞目，熟作为姻竞争墙参考政。上海左，仅法有的狸两道莲湾域舍风景——黄浦江&苏州岭河市场黎分析板块区域内否竞争：贺徐汇区巡寿价格稳蜘步攀升贫，进入5月后供剑应放量患，供求目比达1.快72：1，呈供大于叔求状况，普区域后齿续供应横量大。据佑威穴网数据碌显示，呢徐汇区库目前可售面恨积达52攀.6万方，总疗计约500裙0余套房源雪，区乞域市宣场后脆续供包应量熔较大躬。已售3.痕8万方，仅剩余约2.8万方已售13万方磨，剩跑余约7万方已售2万方笔，剩武余约6万方已售0.4万方，茶剩余约1万方一期剩疯余约2万方换，约13阵.6万方汇峰鼎牺园百汇园日一期本案尚海谊湾已售8.盒5万方抛，剩被余约10万方徐汇新两城三期已售5.烈8万方，扰剩余约2万方海上名滤邸7891011121234520判11年66200垃9年竞争项确目龙华板母块徐家凡汇板密块植物栋园板炒块协和肿紫薇纺苑区域内给竞争：滩重点参窄照区域展内同价呀同质项梨目，均厚为在售第项目，葛在下半潜年集中追放量，拿区域内斗中高端掌项目存负量约30万方，竞争还激烈。市场锈分析板块徐汇滨亭江板块滨江板块陆家额嘴滨江棵板块卢湾少滨江喉板块黄浦滨辨江板块东外滩遮滨江白金府妇邸（豪币华户型委）鼎隆肿公寓（申小两房寇）圣骊茧河滨纱苑（贴尾盘缺，小模户型壮为主展）已发展欠成熟，雁无新项葛目在售卢湾南赌滨江区揪：高档寻商务区鬼和旅游雨休闲区百汇园攻、尚海拦湾、中所海滨江困尚都；齿放量集命中长峰猴馨园脊（在盗售）光、上珠海滩归花园2期（妇在售殖）市场分男析板块区域导外竞惠争：垦滨江肉沿线具板块副新盘腹放量拖集中话在本区蜻域和长宁区退天山板斥块长宁滨呈河天山代板块天山华糟庭、天闸山怡景卫园、天润山河畔侦花园；盟放量集表中同类型熊项目集构中放量帽，直面文竞争激稀烈徐汇滨两江板块滨江板块尚海国湾豪蜻庭百汇园本案项目名称土地规模预计供应量尚海湾豪庭约62万㎡4栋预售，另有4栋大量余房在售，基本涵盖整个11年售量百汇园约50万㎡1栋在售中，剩余70余套，5、6月继续加推，售量较大中海滨江尚都约27万㎡2期上市上海滩花园约20万㎡4月推出51套上海滩携花园区域内姿主要竞惊争区域外纯主要竞马争市场记分析板块主要竞龙争项目磨在第三季怒度开始竞集中放花量，其中逢以一线江命景豪华压户型房俩源为主，与本紧项目遍形成朝差异香化竞腐争。2345678910111220腐11年1123200逗9年百汇吸园尚海洪湾豪宇庭上海参滩花你园竞争简项目剩余下约1.筹5万方，11年3月推出耀压轴房司源已售7万方主力户维型：85荐㎡一房15奋0—么16租0㎡三房一期剩饶余约2.5万方，11年6月底烤推出抬二线乞江景中最佳贱楼座，婶预计8月底推施出一线墨江景房已售8.遇5万方主力户较型：110佣-14奇5二房170三房屠、21川0四房一期剩慢余约2.携1万方，漆预计下饥半年将劈燕推出一线市江景劫房已售5.8万方主力户已型：68一房、125真-13拣3两房165索-17因0三房僻、225四房中海滨补江尚都一期剩喉余约2万方，易约13.声6万方一期郊已售15.弄5万方，乐实现80层%去化主力显户型边：14饮0-临15呀0大三房市场乡丰分析板块20况11年市摔场同瓣类项群目月均销意售30套，本项目11年月均蹦销售51套的目标伪超出驻市场缴水平淋。百汇园811791012620唤10年856671472////4562665622142302996693411451119上海抬滩花歼园尚海秆湾中海纲滨江屑尚都132201跟1年11808106239255157243（60）11583056221095402664520衣11年同休类项妇目月均丢销售沈速度约为30套11年月均销售速度868（38）2239（29）市场分顾析板块6尚海湾6月份腊的集乖中成粗交是调由于6月7日被穷香港考某集危团整锅体收熔购13、15栋楼迫（二中线江叼景）折，共赞计18涝3套，总创销金额9.2亿，均竭价324吧50元/平方米耻，为其陈后续推禁案树立允了强有法力的价惰格标杆纳。二房0608010012宴015摧0200上海运滩花神园尚海湾尺豪庭百汇刊园三房二房一房户型存面积禁（㎡）中海滨订江尚都主流户锋型面积三房二房三房产品捧构成舅：竞刃争项啦目户做型面惜积集懒中在120誉-17读0㎡以及20板0泊㎡以上狡的豪飘华户匙型，本体项目大户型锋在面积喇段上与鹊市场存撕在竞争，但90㎡以下小两房挤属滨江等楼盘稀两缺产品请。一房二房三房四房四房3+检1房市场分挂析板块区域内耐中高端悬项目竞骆争激烈译，区域商外市场出竞争量驾不大，蚀主要竞泳争还是悄聚焦在慨同区域奥滨江沿喊线项目抗。主要喂竞争泼项目等在第三屡季度告开始票集中各放量，其中拔以一线锈江景攀大户映型房占源为主伶，与本项束目形成郑错位竞迷争。竞争封项目恶户型怒面积杏集中猪在12膊0-朵17瞧0㎡，本项垒目大户型历与市场害存在竞迟争，但90㎡以下小两滋房属洪滨江老楼盘暴稀缺壁产品恒。市场分担析板块小催结选取最抹直接的级竞争对丑手——尚海航湾和笨百汇骡园，进港行点剖对点异分析市场驶分析点对废点分掩析1、配套/规划/景观缺：三个秘项目延皆沿组浦江如的走捡势排模布，惭将江添景优神势最腰大化感发挥再。本案条在地谱段/江景资泄源上无币优势，竞争项五目皆为坝城市综漆合体，末本案为纯居孤住社衰区。从“一辜线江枝景最蛾大化疲”角度华考虑禁住区旱规划蒜与建黄筑单唱体设们计。爱建筑建在竖刺向空耍间上狐错落昆有致疤，由寺东向晨西形饼成递隶进关毅系；用临江臭建筑控组团壁巧妙论地留踢出视炒觉通扇道，戴增加萝了观文江角齿度；肯设置临露台难、景捡观阳臂台、扁凸窗村等多籍级空恩间，球形成斗了室限内生策活与隐室外瘦江景少对话随的平猫台。坐拥浦江一根线湾景，集谷住宅继、商储业、吼办公菊为一蓬体的复合型舰多功能搁社区，建筑亿错落帜排布兆打造帐江景木最大耕视野们，超抵阔阳节台、第落地缩慧窗，团转角加窗等狱多种踪蝶观景牙空间外。中海滨改江尚都尚海疯湾百汇园一线衰江景虫城市笔综合紫体项丝式目，住宅引沿湾岸衰走势排火布，将庭景观资维源最大闷化处理关，地块佛中心位乓置设置问地标建景筑——五星级法凯宾斯渡基酒店昌。通过勉转角阳邮台的多民角度设叫置将景各观资源渡放大。市场呀分析点对点止分析2、户型粒：二线誓江景两奥房比对中海锁滨江素尚都糊户型方正实宵用、空骡间利用俘率高，主坑卧设条置特桃色的六角千景观仙飘窗消。2/2庙/2息11贿0-1证15沉㎡房型不群规则得房率路低2/幅2/首2品1筐33并.3问3㎡房型幅不规伸则三阳台集设计，疑景观佳C2-奏2蚁2/2需/1熄89馅㎡主卧六角欲景观守飘窗双厅留、主膊卧均可观搅江景得房乞率80%以上中海饼滨江央尚都尚海湾百汇园市场要分析点对点鸭分析六角景观飘创2、户筐型：宰景观衡三房炸比对中海滨疮江尚都月三房相佛对竞争率项目面积怨偏小，但倍拥有特色的妖景观空城中合院窄和书房，形成差异厨化竞略争。3/醋2/洋2路1盟74兼.7登9㎡入户花吸园豪华、披方正双皇厅3/2想/3疮20蒜9.8冶3㎡豪华糖尺度暗卫滴，客泰厅餐巨厅单脆面采利光4阳台设暂计，景苦观绝佳C2-尾3大3/2观/2供14腊6㎡客厅向、主华卧、捐次卧弟均朝床南景观书去房、景剂观主卧租、客厅空中合迎院可观江得房率80%以上空中合院景观书房中海湖滨江侦尚都尚海湾百汇园市场分约析点对对点分财析4/2怖/3堆22崭5㎡主卧八角解景观榆阳台，卫幻玉生间珠可观音景中西滑厨房孝分隔泻，符漏合境省外居杯住习笛惯4阳台受设计吹，处处巡寿皆景搞观C1-吐2址4/2护/2斗17瞎5㎡4.精8m大面飘宽客扶厅两间谁卧室径、空六中花骗园、术客厅摔南向察观江景观主缎卧套间劳含主卫稳和景观披更衣天室设置多姨个景观乒飘窗得房率80%以上空中合院景观更衣室中海滨调江尚都尚海湾2、户型络：景观抢四房比吓对二者育皆有础各自吓特色旧的景驻观房折设置权，尚金海湾术更符雅合境外居寇住习惯，尺欢度豪羡华，算二者落间可雾形成错位谅竞争。市场坚分析点对豆点分意析3+1奇/2/个3要209您㎡豪华锹尺度卧室均屋为套房暗卫挠，客渔厅餐锄厅单食面采设光南北朵豪华宰景观柏阳台冈设计百汇园3、形渐象推究广：城差异羊化竞刮争诉之求中海滨垫江尚都晃目前以“成捧熟湾费居”昏“滨话江”为核心语诉求，港尚海湾雷为“浦多江资源臭”和“邀综合社露区”，羊百汇园登为“地者段/滨江危优势穗”综合性居社区浦江该资源地段优势中海载滨江下尚都尚海滨湾百汇将园成熟湾采居滨江一嚷线市场分极析点对点秩分析4、本项陡目竞争盆优势明董显：成熟腥社区最、实姥用户钢型、窜纯居竿住区哪、中巴海品龙牌竞争项目地理位置建筑面积交房时间主力户型物业类型销售均价开发商尚海湾豪庭宛平南路东安路62万㎡09年12月68-225㎡五星级酒店、服务公寓、商业、写字楼、住宅30000元/㎡上海鑫泰百汇园宛平南路龙华路50万㎡11年9月底110-250㎡服务式公寓、写字楼、商业、住宅30000元/㎡上海百汇中海滨江尚都龙吴路罗秀路27万㎡11年4月一期全部交付86-170㎡住宅、商业25000元/㎡中海发展▼板块林内竞把争项历目点乓对点炮比较框分析中海窝滨江巨尚都想今年4月一留期全穷部交容付，蛛社区朽与竞唉争楼影盘相伏比成痒熟度楚高；劫户型效面积猛在10仗5-寒24版0平米不余等，以些舒适改们善型居栋住为主炉，一线需江景独票有空中种合院设话计，创捷新性强权；中海柜品牌在块上海积且极耕耘10余年达，是去高档演住宅趴的缔协造者僵。市场义分析点对点海分析景观资形源、地另段配套矿不占优侨势本项王目产龙品与烈竞争雷项目次形成错位竞盯争本项目旺竞争优持势明显走：成熟略社区鞭、户筝型、盛纯居土住区咐、品懒牌市场分技析点对座点小嘴结市区肝小户奋型分迷布：者具有南参照捞意义催的板炊块——三林胃板块伶和天眯山板聋块（妹苏州感河沿省线）区位上堵与本项微目接近旱；市区客求户导入凭型较强俊，客户研来源与弓本项目钓有重叠喇的区域著；小户数型供补应集逢中，席产品溪类型狸相似约，有90平米以春下小两震房；集中了锐大量高萍品质开糊发项目偷；其中墓大盘项坡目居多关。价格上评竞争力场较强，久总价区抽间在200万左右渣；▼竞争板衡块选取鹿考虑因迈素市场分增析小户语型三林板块徐汇滨江板块天山板块苏州河沿线市中心新江湾板块大宁绿地参考项节目锁定招品质较织高、总杜价段相辉近、具旺有同类90小两房抛的项目班。三林：肌金色雅册筑、上东东国际距、湾流博域天山瞒：天拒山怡客景苑俩、天派山华基庭市场野分析小户瘦型项目名称社区形态产品形态均价轨道交通核心价值主要客户描述区位规模容积率物业类型户数面积区间装修金色雅筑中外环三林板块8.51.59小高层/多层885一房：68两房：70-90三房：90-146精装修18000M6万科品牌，产业化住宅专利洋房市区首次置业客户较多尚东国际内中环三林板块321.2电梯情景公寓/4+1宽景洋房1122一房：80两房：85-120三房：114-148毛坯18000M6低密度中环大盘，稀有洋房客户来源广，覆盖全市，层级较高，为自住升级/享受型居住湾流域中外环三林板块231.5小高层/洋房/联排200090平米以下公寓洋房和小高层毛坯30000M6M11金地品牌，低密度社区客户层级较高，覆盖全市，对住宅品质有很高要求天山怡景苑内中环长宁路沿线162.2高层2000一房：61-65两房：85-90三房：140-170复式：250毛坯21000M2内中环成熟区域的大盘客户层级较高，覆盖全市，对住宅品质有很高要求天山华庭内中环长宁路沿线8.81.0高层1000一房：55两房：75-85三房：100毛坯20000M2内中环区位优势，主打90两房来源以长宁/徐汇等附近区域的市中心客户为主三林颠：通炊过品束牌和即产品骂力取露胜，借客户沾来源场广泛户，新缘瑞上海怎人居得多；天山底：通扩过成鲁熟配滥套和疮地段湾优势蹄取胜限，客上户主熟要来蔽自长孕宁及时临近咸区域闲，上队海人摔居多束。本项怖目竞弟争优屈势：徐汇、纹滨江高侍品质社关区竞争项目地理位置建筑面积资源交房时间主力户型物业类型销售均价开发商金色雅筑环林西路三林路口8.8万㎡金谊河三林公园09年初70-90㎡精装修情景花园洋房、小高层18000万科尚东国际海阳路近上南路32万㎡无一期已交85-190㎡双拼别墅、洋房、小高层、商业18000中万置业金地湾流域中环线、东明路23万㎡三林公园、中汾泾09年5月80-270㎡双拼别墅、小户型电梯洋房、小高层、商业30000金地中海滨江尚都徐汇龙吴路罗秀路27万㎡滨临黄浦江一期4月交付86-170㎡多层、高层商业——中海发展三林小户型歌参考项先目点对许点比较赴分析本项互目所踢处徐汇禽板块与滨江拌资源为最洗显著突优势陪。市场前分析小户桂型小户凤型市大场竞体争激拉烈：腿三林属板块释、长叠宁板哲块放帮量巨队大，浩产品沸品质柴较好趋。本项目喊核心优粗势明显杰：徐汇千板块、画滨江资策源市场分主析小户型市场分宾析总结通过市茄场与竞报争分析，墓导出我日们的核曲心竞师争优幅势核心犬优势务明显低：成熟、允纯粹的母居住型摧社区，妈中海品胆牌，精构品户型核心优奏势+湾居包生活润成形制胜法再宝产品匪差异甲化：坛大户孔型——与竞争蚕项目形妙成差异偷化竞争小户宫型——滨江90㎡两房串属全市趋范围内垮稀缺产堤品市场筑分析总结上半年钟回顾目标本次厘报告粪结构策略纠导出营销攻住略本体分析市场分析客户分析推广攻略展示攻略推售攻略SP攻略大户型宪产品与献一期产曾品基本最类似，客户抚筛选脑主要坏参考感一期袄成交股客户列，特忌别是姥一线申江景组客户痕：大户型客户钩分析竞争项竟目客户猾分析：岔百汇园于、尚海惕湾成交住客户（以血上数点据来蚂源于扒乾成宗一手含房成疏交数艺据）（以上躬数据来控源于乾押成一手枣房成交膀数据）5—壮10月共灶成交191套，成斩交客伪户主袖要以上穿海人带为主，年龄府集中在35养—5先5岁之间，消港台和白境外人征士占少搭数，客暴户均为情有车族认，车的径档次基馒本上都窑在20万以上田，客户园大部分残为二次置耀业。成交筐客户踩访谈咽语录“我形买的诱时候合单价物还不翻到200涉00，现在住已经涨闻了100首00多，段我觉心得到20味10年还顽会有酸很大滋的升值围潜力。”“选暂择这静里一路是因势为黄浦江，其烈次是徐楼的品质，交篇通无葡所谓温，反肤正自脏己有翼车，塔自己私住也物无所拌谓以副后涨压到多感少。脚”10蚀—1们1月共览成交98套，成交阁客户主开要以上伯海人水为主，有部素分投资汁客，小户型演产品中义投资客泄较多；赛成交客连户大部嘱分为私有企嫩业主、外企旨或国企中高文层，客户击大部分索为二次些置业。成交帐客户机访谈陈语录“购买课这里主匠要看中地段和江景，还有竿就是大蔬规模的缝配套，刚生活上月应该还曲是很方蚁便的，郊而且将榴来肯定道会升值。”（以验上数近据来条源于画乾成岔一手净房成盖交数葵据）成交朵客户疑以上律海人妈为主扮，大价部分据为私敢企业凡主或范企业春中高昂层，羊主要锅看中昂地段呜和江岩景资壳源。大户型客户分云析一期核阴心竞争妙优势：江景、均中海品兵牌、户茫型利用4月份巩入伙抗及6月份闪车库皂推出店，进蜜行客户访鞠谈30余组客户躁多为企业国中高缝管理甘层，部分筹为私营迅业主，银行和盖财务工朴作人员亦有少皱量。核心竞蜓争优势若：江景抓、中扇海品休牌成交继客户能访谈冷语录梯：“就是壶觉得这碎里有江景啊，耳我弟丹弟过征来看煎过一亭次，乡丰后来西就两匹个人秧都来暗买了批一套念。”“我谊是路过看到拍的，剪相信中海丧的品辅牌，自己蜜先买了凤一套，葡然后又推荐我们领肥导买了惊一套。底”主要途猫径：报纸、罗户外、尖朋友介考绍、路糠过购买分因素甜分析认知迁渠道客分析大户型客户携分析一期成娃交客户造访谈实奔录：核卫心关注对点——江景/中海汤品牌/教育资源源李先生凭：温州人碰，35岁左右，自傍己做生饶意，交房冬时和老息婆一起滚来。李化先生上伤身穿深尘色夹克衫，穿着较浓为普通，他老能婆穿着棍打扮比少较夸张殿，背LV。李循先生腿买中暖海主臂要是瓦弟弟叹推荐，村因为柔弟弟栏常往野来上夜海，没对市格场比纲较了攀解，移最后醒兄弟番俩各平买一毯套，耐哥哥1套是示一线江景房谨可能用促来投资苍，弟弟1套是饱二线搜江景丛精装朋房，稀将来课自己困住，夫选择奖中海时主要叛看中黄浦江。谈到融后续置化业，他幅们不排黑除继续删关注投逢资，但塑也要看潜市场大拜势。成交增客户莲一卢小遍姐：上海唉人，40岁左右，中国获银行坦高管，说那话慢魄声细肯语，徒开CA胸ME符RY，一次俩性付滑款。与中海辈有合作栽关系所驻以比较航信任中海品厨牌，买房宰也有一壶定优惠羊，并且中海落物业比较好，所侄以购买李这里。处平常喜舟欢做做顿美容、棕健身，笛属于生杰活比较完有档次象的，平亭常逛街常去徐较家汇、我淮海路析。成交字客户别二吴先生隆：上海输人，45岁左条右，自己做庭生意，滴开PAS顽SAT，说巡寿话声孔音很晒轻而茶且一休直面锋带微肉笑，比较吃谨慎营。对蜘周边局几个谊项目姐都做眉过比完较，倦最后陷在百枣汇园果和中耐海滨疯江尚鱼都之机间做旋选择垒，最后选扁择中偿海滨息江尚掘都一翼是因兴为前恰面看估中的处房子税已经莫卖掉对了，愧二是棵因为坟儿子我确定肤要在个这里附近上学，所止以确沾定买懒在这典里，命主要愿还是绞看中中海品见牌。谈高及今冤后是摘否会果再次杨置业，他必说不会舅在上海慢再买了斯，因为渔在上海惊已经有回多处房派产了，乎要买也色要到国街外去。成交客疲户三大户量型客户吊分析一线割江景鸣成交灿客户刘：工射作区疏域与饮生活尽区域作都集选中在徐汇、保闵行，职饺业以私营邪业主潮和企难业高位管为析主。大户凉型客户分储析一线江壤景成交寒客户：巡寿多为三口之如家自住玻为主，年住龄集苦中在30-素55岁，收约入颇丰孝。大户型客户抚分析大户梁型目浑标客浇户锁昼定以徐汇青、卢湾士、黄浦痰等市中伴心区域镇的上海玩人为主私企业徐主及企滤业中高侦层核心存客户重要客骑户偶得客校户1）周竞边区豆域高萌端客邪户2）中海勇品牌的现追随者俯并看中领浦江资塘源3）江托浙一惧带的铅外地消生意钟人1）两外诞人士2）新上爷海人大户仰型客户辩分析我们箱的客果户是成这样汤一批明人...遍...事业庆有成拨者他们览在40夺-5社5岁之间剩，多换居住础在徐营汇区妖内，寺对徐跑汇有体依赖症感，丙徐家复汇是器固定伪的购事物场涂所；唱偶尔颈也会况去南茄京西午路转揪悠一壶番；他们或雷在公司婚里身居蛋要职，亿或经营阔着自己处的事业液，收入不曲菲且稳召定；多为霉三口衔之家圣，或偶三代威同堂旋，经蕉济的疏富裕描使其岔对生活兴品质证的追冬求不断提递升；更舒适印的房型炒，更实梦用的空酸间，更啦高档的厦建材，叹更稀缺点的资源堪，更尊艰崇的身卫份感...命...大户型扁目标客心户锁定大户型客户巾分析本项毕目小翅户型水是一券种全霜新产骗品，樱在全除市范革围内知无直鸣接竞径争对程手，许属于竿稀缺防的资漫源型摊高端筒小户陆型产肃品。链其对今市区抄客户挤的吸杀纳能谨力是涌广泛葡的，令因此参我们交对小刮户型狡客户相的定肃位参勿考锁吊定在识全市酿范围泥内的遮类似虑项目荷，主狠要参酷考以言下三资类：1、中演海滨酸江尚贺都一冈期二路、三熟线客床户分访析2、全市奖范围内哲的总价经在200万的雷高端勾小户时型项随目3、三严林板漠块、棉长宁魂路沿务线高炒端项咬目客姻户分忽析小户射型客户靠分析小户选型客户咳分析1、一帐期二写、三放线客疮户访拆谈：达部分诉早期低总价尖成交的宪客户会考虑油购买小鉴户型产俱品，主坟要还是帖看重滨江资碗源、中踩海品牌压、低总助价。华先哀生：上海人切，50岁左右，公务码员，步徐汇殖区原利住居柱民，读就是钻不想悔离开排徐汇吃，之前买洗了早期谨沿马召路的叉住宅，价浓格比劣较便云宜，师还想再给锯儿子返也买厉一套，以箭后住异在一泻个小区里也飞比较方观便，但房诚是现在忘江景房迹的总价效都比较仆贵，在会等待小评户型推渗出。成交客卷户一王女裤士：上海衣人，45岁左台右，提前退疮休自己稼开店，典型兰上海中鼻年女性拖，精明盖干练，已购喷买二线胶江景150平米三雹房，表示降自己不会购椒买小户型纱，经济极实力足够买曲舒适性暖的大户谋型，不锈考虑拥践挤的小删户型产滔品，即文使是投胳资也要永买大面积漏的房子杠，主要龄看中中海的接品牌。成交客何户二刘小赤姐：新上叼海人夹，35岁左右筒，徐家槐汇工作临的外企漫白领，开福特社福克斯稼，已购闻买了二线江宜景房，毕听说会悔有小户阁型，帮好朋纽奉友来咨弦询一下，齿朋友来励看过自乒己的房子科，觉得榴小区环境宽很不络错，又度有江景资盯源，也想榨买在一盯起住，蚁但是觉粪得之前的面积寺比较针大、厌总价谦太高，所以籍想了解岩下小户艺型的情在况。成交茧客户荐三项目户型单价客户构成项目特质上海滩新昌城63-72m2一房24000原居住在黄浦苏州河一带的老上海人在附近商圈工作的高级白领（金领）阶层上海投资客市中心大盘小户型卓悦居67m2一房86-98m2两房25000北上海人，原居住本区域或偏好市中心在不夜城、南京西路、人民广场商圈工作的高级白领（金领）阶层上海/外地纯投资客市中心认知度低区域小户型保利香槟花园85-93m2两房19000北上海人，偏好中心居住认可杨浦区域的公司高级白领（金领）阶层外地来沪依靠家庭置业的年轻人上海长期投资客滨江板块小户型尚海湾豪庭64-68m2一房29000徐汇卢湾等周边工作的高级白领（金领）阶层上海/外地投资客徐汇滨江板块小户型2、市圈区高索端小沟户型储产品荡客户乘情况截：原区给域居亏民/附近提商圈拦高级少白领/投资客小户型客户托分析程小姐受，29岁，婚擦房，上甜海滩新每昌城世界五束百强公岭司高层若管理人来员，收入不需错；火车完站附订近嘉缘瑞里不森夜城因工作钩；之懒前在忆火车蚊站附俯近住禁白领裤单身刊公寓斑；本次致置业躲总价迟高，排但喜害欢这纷个地段，离钟公司叔近，辽想一钥步到撇位，简就算耻以后掠想卖鸦掉，歇这个岸地段别的房锣子也容易腐出手；每月还置贷没问烧题，朋梨友大多合收入也径不错，责经常出鹅国旅游兰和去香闲港购物盆，生活佳精致掏讲究，买这砌个楼盘巨是朋友推搁荐；附近你商圈勉高级僵白领张阿姨折，50几岁哈，为垦儿子催购房淡，卓惩悦居先生器公务街员，收入魔较好；儿子常也毕业护工作，避收入稳横定；原居住帜在火车匪站附近爱，后因舞拆迁搬爸离，一旨直希望住摆回市中碰心；先生觉铲得周边愚会有所疾改善，奴这个房剂子以后还会膏涨价车，卖项掉还而是出族租都夕比较武容易站的；这个衬房子把单价误是蛮毙高的渔，但刺是户型小，总价还是可印以接受晌的；原区域问居民肖先生驰，45岁，底投资肿，尚冲海湾疏豪庭私营业讲主，浙江解人经常列往来步上海聚，目壮前在碌上海桨居住绑于徐抢汇区婆，感觉伙住在党徐汇姑蛮有蜂身份；多年龄关注劲上海陪楼市须，投型资过船多套匆物业汗；认为械徐汇徐滨江价值华潜力雀大，以后饭价格还园会涨害；靠近徐支家汇，出钉租前仁景也庙比较拿好；市区小杯户型产品孤少，总价较蹄合理，认汉为值当得投丑资；投资桃客2、市区脑高端小浸户型产鄙品客户妹需求：区域（药地段）衰的认可/总价控娱制/投资价雨值小户型客户希分析客户布特征板块奶认可弦度1、交间通方辽便2、认可区域发独展潜力3、板泉块较犬成熟1、项目周伙边和徐妻汇、黄层浦、卢柄湾等市粒中心客悄户是核五心客户夕；2、客户层次较岭高，价格雄承受吓力较调好；3、客短户具兼备成水熟的夹置业灶经验曲，属截于置咸业的蚁优质号客户若；4、客户村属中产忙上游画客户薄，对项目俱抱有的娃“投资道＋自住暖”的置死业观3、三驾林及茶长宁吃客户辣分析和小结（客户慈分析明露细见附殖件三）小户型客户拒分析一期二千、三线叔客户访箭谈：部雨分早期低总锣价成捷交的挣客户会考盈虑购触买小气户型倍产品克，主笨要看豪重滨江资唐源、中炮海品牌趣、低总拌价。市区姥高端晶小户俱型产淹品客所户情行况：油主要床为原区域贱居民、萌附近商陕圈高级岩白领和集小部分刺投资客慢，看中纽奉区域（举地段）嗽、总价需控制、稠投资价避值。三林柄及长绣宁客驶户情慨况：项目日周边杂和徐右汇、有黄浦缠、卢供湾等甘市中纤心客袭户是幻玉核心精客户，客户层运次较高蒜，价格故承受力方较好；欧看重交通王、区江域发倒展潜停力，帖板块差成熟菜度。小户沫型客户小汗结徐家爹汇商必圈及之市中攻心区免域工氏作的公高级喂白领部分坚一期隐老客筐户（桑低总者价时役期客杏户）核心客援户重要鞋客户偶得凳客户徐汇惠区原股住居哈民的虏子女跟置业上海/外地投突资客户港台人疼士在沪暑工作者其它区自域实力妇购买者小户型头目标客献户锁定小户型客户分谣析我们的村小户型杯客户又挺是这么掏一批人……事业欠上升购期的救精英他们在25-矩35岁之间，趁土生土恶长于上膨海或只屯身匹马垒闯荡；他们多匆在徐汇商招圈或中伐心城区提工作，居丽住在净徐汇搏或闵很行；有一疗份不傲错的利职业焦，外你资、站国企旦、政性府机敌关，鸭收入忠较高卵，正处于烈事业上脊升期。他们唯总有注钟爱蹄的品垄牌，木最爱续喝的墨咖啡流，最览爱逛挎的店招，品牌是他们融生活的音规则之债一...霉...理财慕、投尼资、抛时尚铲、旅踢游、兵交友鞋、泡鸽吧、捷网游撞，一舒样都猛不能美少..雪..弓..他们郊已经境积累皂了一垂定的歼财富聚，想缴要拥派有自末己的稍物业域；体面累，增项值都是卡必须絮考虑弊的点...府..小户僚型目不标客住户锁舱定小户型客户笑分析大户型参客户小户型桨客户结合提吼升项目拼形象及瞎内涵的蝇推广目若标，将整再体客闹户形邪象定保位为约：客户分肌析客户小尼结我们容客户复的共趋性：懂得生延活（品厕质）的禁精英阶幻玉层淡市华下如牙何实化现销甜售目漠标与刮品牌永目标为的双秘赢？社区损成熟演、稀乖缺产培品懂得肌生活仆（品惰质）碍的社顿会精捐英核心优是势+湾居生住活成形核心轨问题本体驼分析客户景分析市场辨分析上半孙年目标本次报紫告结构策略导器出营销攻堆略本体分析市场分析客户分析推广攻略展示攻略推售攻略SP攻略世联观寻点1：淡化市营旨销4大误区“新奢华主义”、“CEO官邸”概念与楼盘的联系不密切，在淡市下要先挖掘项目对于客户的核心价值。客户是会变的，客户说买可以不来，说认可的价格可以不下订，要充分认识到这点，才能制定精准的营销策略。淡市下的营销与广告绝对不可以相背离，一定要清楚地知道说什么和怎么说。淡市下，客户在哪里，他们为什么买单？前线的销售人员成为取胜的重点，及时了解客户关注点成为信息和推广的重点。1234换汤补不换楚药，叼再搞横一个标“说任法”盲目相誉信登记货客户，链及造势评能力盲目南上广挑告，稀对广旷告没苗有价习值分血析前线绞无比质重要原性被铺忽略世联观它点2：旺市纱营销Vs淡市营矮销淡市扬之下邀，更切体现壶营销译价值贴标签狼，玩概蚊念，提偿升项目曾形象，涨卖高价向；集中状造势宰，营内造销滑售高汉峰，差趁热稿打铁的；广告广叠而告之秒，向客拨户群传哑递项目府销售信堂息；旺市帽营销往举措淡市营跃销举措卖价习值，民不卖诊概念虑，从区客户言本身款挖掘短项目毯价值繁；卖个案波，不卖塑规律，萍要卖“证言”卖“成交胞个案”；卖目值标，驱打破“程序”，如杆何达载成目盗标是走营销逆关键隶；世联趣观点3：淡辞市营俱销，骑顺势换而起艰，承缠前启青后A：借油一期絮成熟苗社区查的良骆好势截头而兄起，淘把一眨期已落广为古客户族接受糠的理贡念继托续做插实、刑做精陵、做全深。不玩询新概框念，希进行干项目万形象猎的升纽奉华与只深化坟；充分桶夯实葱项目拘核心冻价值岂，增妻强客池户体聚验环脸节；Q:淡市下排的将何南去何从仰？章是传承止一期，广还是另吓辟蹊径健？减小耐劣势腥，避伸免威联胁发挥块优势占，转汇化威鸟胁利用机功会，克落服劣势发挥烧优势且，抢塑占机资会淡市隔营销鹊，体萝验成阔熟社脆区生形活价县值，限新老竭并拓很，层胳层锁算客。聚焦柳成熟谱湾居余生活鼻方式顺。利用叼两类积产品棒的各腿自优斥势，洒分类盾把握烤客户色。淡市营怕销，实兽景体验舱成熟社东区。用未笨来规悬划前垂景来冬弥补设客户它对周傲边配罚套现砌状的惊不满策略推导优势S一期成灶熟社区碌呈现“徐汇仓滨江，愧湾区物拐业”形象慨已深览入人绪心户型顽实用大量蛙老客贤户资跪源劣势W近期灭内周调边配注套缺轨乏相对竞索争对手页，地段观与滨江抄资源优皱势较弱机会O徐汇暗滨江做板块爹规划线前景挠佳稀缺渔性小破户型害产品威胁T11年大咸势低拢迷，讯观望伐气氛粮浓厚区域竞撞争激烈忠，对手课占据地惰段与资津源优势提升区摘域价值店，以区殖域价值吹带动项堪目价值坊。我们套的核浩心策犹略：聚焦狐成熟穴湾居壤生活歌方式果。利用躁两类邀产品扰的各翅自优修势，浩分类轧把握愧客户奖。淡市幻玉营销灶，实缓景体起验成剑熟社买区。执行策丛略：大户料型——对内减精确诱制导见，滨盾江豪嚷宅气浮质的纹传承膛，借护“成祖熟湾经居生滔活方毅式”屡打动裹客户小户斥型——对外魔抢夺干全市我客户劣，借屑滨江轻资源钞及板族块利锦好打修动客筋户二者退相互狮体依薪托，罚借助友板块起发展横利好裹进行素宣传少，体赵验成吧熟社帜区生乡丰活，异新老售并拓章，层纵层锁虑客，揉快速款逼定县。项目教形象西定位F（Fe勤at刊ur促es球/f由ac袍t）:项目裹本身训的特贸性/属性核心价卵值推导——F赶AB分析我有什苹么A