上海莘庄商务区商业价值评估暨发展战略

上海莘庄商务区商业价值评估暨发展战略研究项目谨呈：上海莘庄商务发展有限公司1项目组工作的阶段划分与客户进行首次沟通项目地块现场查勘区域宏观产业背景研究房地产市场调研政府人员访谈专业人士访谈目标客户访谈

…市调成果发展战略与整体定位、开发模式与策略、招商与营销策略沟通项目发展战略方向初判项目发展整体定位项目产业定位项目功能定位项目开发时序研究项目开发方案研究土地推出策略研究招商与营销策略研究土地推出时序深化研究开发时序深化研究招商与营销策略深化研究深化报告沟通2010/01/222010/03/31第一阶段市场调研阶段第二阶段发展战略与整体定位开发模式与策略研究招商与营销策略研究第三阶段报告修改与方案深化2010/02/102010/03/252报告思路项目本体分析项目目标梳理城市与区域发展趋势与现状分析项目产业方向研判项目定位与发展战略项目产业定位项目功能定位项目整体定位项目开发模式与实施研究区域开发的目标与战略区域开发策略研究配套政策研究招商与营销策略研究土地营销战略与策略土地出让策略研究土地出让方案3项目本体梳理：项目内部优势与劣势区位规划四周与周边交通内部现状在建工程产业现状项目优势项目劣势1、区位条件：地处虹桥综合交通枢纽南翼；是上海市对接长三角的西南门户2、交通条件：道路交通通达性较好，外环、沪杭高速、地铁12号线、5号线实现对外快速交通3、周边条件：周边居住环境成熟，同时面向闵行南部大量产业园区4、拆迁状况：项目原为工业园区，拆迁相对容易1、规划问题：项目控规尚未通过，一定程度上影响项目建设进度2、产业问题：区域内以第二产业为主，产业结构有待升级3、认知度问题地块内部目前的形象破旧，项目的认知度较低，名气小本体梳理4项目属性对本项目的价值点界定城市层级全球城市上海区域层级中心城区的边缘地块层级项目规模占地面积124公顷；建筑面积186平方米用地属性商办用地为主周边配套周边生活配套设施有待完善交通状况便利的陆路交通系统周边资源南邻大量产业园区内部环境拆迁相对容易全球城市中心城区边缘具有良好产业基础的规模较大商务区项目莘庄商务区项目是位于全球城市上海的中心城区边缘的具有一定产业基础的大规模商务区项目本体梳理5基于项目自身属性及客户（政府）对项目的目标要求，世联找出本项目的三大问题：R2客户想要什么？（针对目标的规范分析）项目定位目标：寻找项目发展的机会，引领项目整体价值的提升土地出让目标：选择有效的开发模式与实施策略，为土地价值实现与持续运营提供保障项目营销目标：选择有效的营销工具与手段，提高区域知名度，最大化土地价值S项目有什么？（针对现状的实证分析）区位：中心城区边缘，面向江浙的门户交通：地块周边交通通达性较好，未来有多条轨道交通汇集；资源：地块内部与周边有较丰富的水资源；同时具有一定的产业基础，有产业升级的需要拆迁：项目原为工业园区，拆迁相对容易，目前53户企业中的35户已完成动迁；核心问题是什么？Q1：项目如何跳出现状局限，从城市与区域的角度，寻找项目应当承担的使命？找出项目未来的发展方向？Q2：本项目应采取多长的开发周期？开发时序与节点如何安排？Q3：项目应运用那些手段进行营销？应该向那些人进行营销？通过营销，项目可以确定怎样的土地出让价格？6莘庄商务区：整体定位与发展战略报告第一篇第二篇莘庄商务区：开发模式与实施策略研究报告Content第三篇莘庄商务区：营销策略及土地出让策略报告7莘庄商务区：整体定位与发展战略报告第一篇Content上海城市与闵行区域发展机遇分析项目产业方向研判项目整体定位及发展战略第一部分：第二部分：第三部分：8第一篇章思路框架图整体定位与发展战略城市发展视角区域发展视角产业定位分析顺应上海中心城区功能外溢的趋势，分流中心城区功能，借力“大虹桥”，辐射长三角，承接中心城区服务业，成为“大虹桥”南翼区域中心发挥上海西南门户优势，依托上海中心城区，辐射江浙；立足自身强势产业基础及成熟的居住氛围，完善闵行城市功能，服务产业及城市发展三大主导产业：办公（销售）总部、高新研发、专业服务一大配套产业：消费服务业定位：南虹桥科创商务港她是上海西南科技创新、科技创业的起飞平台9上海是世界第六大都市圈的核心城市，定位国际化大都市，要建成国际经济、金融、贸易、航运中心之一，发展成世界经济的控制中心和服务中心顶级国际化大都市：纽约、伦敦、巴黎、东京新兴国际化大都市：洛杉矶、芝加哥、法兰克福、香港、新加坡全球城市·纽约全球城市·伦敦全球城市·东京全球城市·巴黎上海国际化大都市分布线城市分析——城市定位10上海的四大服务中心功能中，目前国际经济、金融和航运中心发展方向已基本明确，承载主体基本清晰，但贸易中心的建设相对滞后，存在机会点2001年5月，国务院正式批复并原则同意《上海市城市总体规划》(1999年-2020年)(以下简称“新一轮城市总体规划”)，明确提出要把上海建设成为现代化国际大都市和国际经济、金融、贸易、航运中心之一国际经济中心国际金融中心国际航运中心国际贸易中心上海四大国际中心上海依托洋山港已是世界第一大货运港、世界第二大集装箱港口，是东北亚地区集装箱航班最密集的港口之一。2007年上海港集装箱吞吐量已经达到了2615.2万标准箱2007年上海GDP1610亿美元，在全球城市中排名26位，居中国第一，高于德国柏林、新加坡等发达城市，上海国际经济中心逐渐形成，且经济仍在快速增长，发展后劲十足；随着中外金融机构、证券期货等全国性金融市场逐渐在浦东陆家嘴聚集，上海国际金融中心的核心功能区逐渐形成并趋于成熟，未来上海市政府将在优化环境、调整功能、完善政策等方面全力支持陆家嘴金融中心的发展目前上海外贸吞吐量名列世界前茅，但功能分布相对分散，而且国内贸易功能也相对比较欠缺，某些领域尚有待于整合和完善。

就贸易与金融、航运整体之间的互动关系来看，贸易好比是躯干，金融和航运好比是基座，融合起来，才得以形成上海在全国的经济中心地位城市分析——城市定位11纵观国际大都市的发展历程，大多会经历城市范围逐渐扩散，城市功能逐渐完善，从单一中心发展到多板块多中心，最终城市各个板块功能实现复合化发展。闵行属于上海西南板块，是上海的重要一极单中心城市扩张各个板块明确，功能复合主中心副中心副中心副中心副中心多中心出现分担城市功能压力拓展圈层外延圈层产业板块郊区农业板块商务板块商业板块居住板块文化休闲板块多中心发展阶段板块功能发展复合化单极发展阶段上海以黄浦区外滩、南京路为中心的单极发展老城区升级，功能外扩，形成五角场、徐汇、花木、真如四大副中心，浦东、浦西共同发展中心城区功能进一步细分明确，同时城市各板块的功能也进一步完善，进一步缓解中心城区压力副中心郊区居住板块城市分析——大都市发展规律12上海中心城的功能持续外溢，城市多中心格局正在形成，三林世博功能区正成为上海第五大副中心。“大虹桥”的提出及实施与浦东开发遥相呼应，促进城市功能“西进”，上海西部将形成第六大副中心徐汇、花木、五角场、真如是上海的四大副中心；三林世博功能区在世博会后将建成“世博新城”，与陆家嘴、外滩等区域一起，形成上海中心城区城市发展的沿黄浦江增长带，成为上海的第五大副中心“大虹桥”和“大浦东”是两个发展极，延安路高架是金扁担，共同组成一个“哑铃”型的区域经济发展推动器；“大虹桥”战略的提出将促进上海中心城功能继续外溢，上海城市功能形成西进态势城市分析——多中心格局中心城区CBD花木三林徐汇真如五角场大浦东大虹桥莘庄商务区13第一圈层：陆家嘴、人民广场、淮海中路、徐家汇、静安寺第二圈层：徐家汇副中心、中山公园商圈、虹桥商务区第三圈层：五角场、长风生态商务区、真如城市副中心、三林世博功能区从区位上对上海现有城市中心及副中心进行分析，将其分为三个圈层。城市副中心明显呈现由核心圈层向第二、第三圈层扩散的趋势。第一、第二圈层副中心处于城市中心，发展相对成熟，第三圈层正在形成真如、五角场等新兴CBD城市分析——多中心格局第一圈层花木三林徐汇真如五角场第三圈层虹桥第二圈层14以四个象限来分析第三圈层CBD，东北、东南及西北方向副中心正在加速推进，但在西南方向缺乏一个中心引擎驱动整个片区的发展西南方向：大虹桥及大虹桥辐射区，目前商务中心空缺，七宝生态商务区、莘庄商务区均在规划中，没有形成较强的能级西北方向：大虹桥辐射区，真如副中心、长风商务区正在加速推进东北方向：五角场外正在崛起为东北方向最大的商务商业中心东南方向：受大浦东及世博驱动，三林世博功能区、花木副中心正在形成城市分析——多中心格局花木真如五角场三林东南方向东北方向西北方向西南方向长风虹桥15“大虹桥”位于上海西部，立足于服务长三角，与浦东开发遥相呼应，成为西北方向和西南方向共同的依托，西南与西北区域城市副中心的建设存在一定竞争，西南区域必须抓住机遇，及时站位城市分析——多中心格局大虹桥位于上海正西方向，将成为上海辐射长三角的枢纽大虹桥将同时辐射西南区域和西北区域，两区域同时借力大虹桥，区域中心的形成将存在一定竞争西北区域城市副中心的建设正在如火如荼的进行，西南方向必须抓住机遇，及时站位东南方向东北方向西北方向西南方向大虹桥16西北方向面向江苏，主要商务区靠近城市中心，更易接受中心城辐射；西南方向面向浙江，主要商务区靠近产业园区，产业支撑更强。西南区域在及时站位的同时，与西北区域错位发展上海西部是长三角一体化的前沿阵地，是对接江浙的桥头堡西北方向：是江苏出入上海的门户，主要的商务区更靠近城市，接受中心城区的辐射能力更强西南方向：是浙江出入上海的门户，主要商务区更靠近郊区产业园区，产业支撑更强西北方向对外交通：江苏出入上海的门户区位特征：长风、真如等更靠近城市产业基础：普陀区产业基础一般，嘉定区汽车产业基础较强内部竞争：普陀区范围内规划建设的商务区较多，内部竞争激烈西南方向对外交通：浙江出入上海的门户区位特征：位于外环以外，更靠近产业区产业基础：闵行区内产业园区较多，产业基础较强内部竞争：七宝与莘庄存在一定竞争,差异化定位西北、西南方向商务区比较城市分析——多中心格局花木五角场东南方向东北方向西北方向西南方向江桥真如长风莘庄七宝虹桥17“大虹桥”是上海建设国际贸易中心的重要战略之一，将成为服务长三角的商务中心及现代服务业集聚区，其核心区域位于闵行，闵行区理所当然成为了上海对接长三角的桥头堡虹桥是上海国际化大都市的引擎与起飞平台，将是上海的重要战略枢纽——全球一体化下长三角与上海的对外门户与枢纽；新时代新经济的集聚地；长三角与上海重要的经济新增长极国际看浦东，国内看虹桥，虹桥首看闵行城市分析——多中心格局虹桥商务区规划：规模：面积86.3平方公里，包括主功能区和拓展区，涉及闵行、长宁、青浦、嘉定四区功能定位：将建设成为服务长三角地区的商务中心和大型综合交通枢纽；将是我国东部沿海地区、长江三角洲地区重要的城市综合交通枢纽；贯彻国家战略，促进上海服务全国、服务长江流域、服务长三角，进一步促进上海国际贸易中心建设的重要载体；上海重要的现代服务业集聚区。

辐射长三角18“大虹桥”及其辐射圈层将形成“一圈一带多点”的发展格局，进而构成“中、东、南、北、西”五大板块，七宝、九亭、莘庄三镇构成南虹桥板块“金三角”，整合发力形成大虹桥南翼中心一圈：直接接受枢纽辐射而形成的5公里的核心影响圈层，将形成未来城市商务活动聚集和增长的第三极一带：指现代服务业拓展带，这条轴带直接连接大虹桥地区和城市中心区域多点：指经由枢纽的带动作用而形成的新兴空间增长点，这些空间增长点将以生态园区型的商务办公园区作为重要节点虹桥涉外贸易中心上海虹桥临空经济园区长风生态商务区闵行七宝生态商务区嘉定江桥商务区九亭现代服务业集聚区青浦徐泾商务港虹桥商务区主功能区中心城区城市分析——大虹桥格局莘庄商务区中虹桥—商务高端区西虹桥—商务成长区北虹桥—综合发展区南虹桥—综合发展区5公里核心影响圈层10公里影响圈层莘庄商务区东虹桥—商务提升区七宝商务区九亭现代服务业集聚区中虹桥：即“一圈”，上海西部地区第三增长极东虹桥：即“一带”及长风等，是中心城商务提升发展区南虹桥：闵行新城及松江九亭地区，是服务南部产业区域的综合发展区西虹桥：联动青浦新城发展区域服务性片区北虹桥：嘉定江桥区域，服务上海北部及江苏产业发展“一圈一带多点”发展格局五大板块真如19莘庄商务区作为闵行区域中心，凭借区政府驻地优势及直通浙江的交通条件，最具发展成为南虹桥板块商务核心的潜力中虹桥—商务高端区西虹桥北虹桥南虹桥3东虹桥121七宝生态商务区区位：南虹桥板块距离虹桥枢纽最近的商务区优势：有良好的生态资源劣势：机场限高，噪音、信号干扰等发展定位：根据闵行新城规划，是七宝地区级中心，将成长为虹桥商务区的延伸区3莘庄商务区区位：闵行区的中心位置，高速直通浙江优势：闵行区政府及莘庄镇政府所在区域劣势：控规尚未批复，建设进度受到影响发展定位：政府驻地所在区域，同时面向闵行南部及浙江产业腹地，最具成长为大虹桥南翼核心的潜力，规划为闵行区级中心的组成部分2九亭现代服务业集聚区区位：松江区进入上海的门户优势：住宅价格洼地，新上海人聚居地劣势：住宅是主导发展方向，商贸氛围差发展定位：是南虹桥板块中发展最慢的，是南虹桥的后发区域2020世纪90年代三以来三，上三海坚三持“三三二三一”三的产三业发三展方三针三，产三业结三构进三行战三略性三调整三，三“退三二进三三”三的政三策促三进服三务业三迅速三发展三，现三代服三务业三也在三此过三程中三由中三心城三区向三郊区三扩散三，闵三行区三积极三承接三，成三为郊三区（三县）三中服三务业三最发三达的三区域20世纪90年代三以来三，上三海坚三持退三二进三三政三策，三产业三结构三由19三90年的4.三4：64三.7：30三.9升级三到20三08年的0.三8：45三.5：53三.7；闵行三区积三极承三接中三心城三区现三代服三务业三的扩三散，三成为三郊区三（县三）服三务业三最发三达的三区城市三分析——产业三发展三方向年上海三三次三产业三结构三演变上海三三次三产业三结构三在“三退二三进三三”的三过程三当中三不断三升级三。20三08年，三第三三产业三占三三次产三业的三比重三达到53三.7三%闵行三区第三三产三业与三其他三郊区三（县三）比三较20三08年闵三行区三第三三产业三增加三值34三2亿元三，在9个郊三区（三县）三中服三务业三发展三水平三最高资料三来源三：《2三00三9年上三海统三计年三鉴》、《20三09年闵三行统三计年三鉴》21上海三重视三服务三业的三发展三，着三力进三一步三提高三服务三业占GD三P的比三重，三鼓励三郊区三分流三中心三城区三功能三，形三成与三中心三城区三各有三侧重三的服三务业三发展三格局上海三鼓励三服务三业继三续发三展，三到20三12年，三服务三业增三加值三年均三增长三率要三达到12三%以上三，占GD三P比重三继续三提高三；布局三方面三，中三心城三区与三郊区三各有三侧重三。中三心城三区要三体现三大都三市的三繁荣三与繁三华，三郊区三要推三进城三市化三，分三流中三心城三区功三能，三重点三布局三与制三造业三密切三相关三的生三产性三服务三业、三口岸三服务三业、三科教三服务三业、三现代三农业三服务三业和三商旅三文休三闲服三务业三等城市三分析——产业三发展三方向资料三来源三：《2三00三9-三20三12年上三海服三务业三发展三规划》服务三业发三展主三要指三标：到20三12年，三服务三业增三加值三超过10三00三0亿元增加三值年三均增三长率三力争三达到12三%以上三，进三一步三提高三服务三业增三加值三占全三市GD三P的比三重形成三区域三差别三化的三布局三导向三：市中三心：金融航运会展旅游文化商务三商业信息三服务体现三国际三化大三都市三的繁三荣与三繁华郊区三：生产三性服三务业口岸三服务三业商旅三文休三闲服三务业科教三服务三业推进三郊区三城市三化发三展，三分流三中心三城区三功能建设三各具三特色三的服三务业三发展三载体三：大学三科技三园区创意三产业三园区物流三园区服务三外包三示范三园区生产三性服三务业三功能三区农业三科技三服务三区现代三服务三业集三聚区信息三服务三业产三业基三地22顺应三上海三中心三城区三功能三外溢三的趋三势，三分流三中心三城区三功能三，借三力“三大虹三桥”三，辐三射长三三角三，承三接中三心城三区服三务业三，成三为“三大虹三桥”三南翼三区域三中心城市三使命三：顺三应上三海中三心城三区功三能外三溢的三趋势三，分三流中三心城三区功三能，三借力三“大三虹桥三”，三辐射三长三三角，三承接三中心三城区三服务三业，三成为三“大三虹桥三”南三翼区三域中三心“大三虹桥三”提三振上三海西三部，三上海三城市三功能三西进三态势三已经三形成三。在三大虹三桥的三辐射三带动三下，三南虹三桥板三块商三务功三能有三更大三的发三展空三间城市三分析——总结上海三市中三心职三能持三续外三溢，三五大三副中三心已三基本三形成三。借三力“三大虹三桥”三，第三六大三副中三心将三在西三上海三形成三。上海三鼓励三郊区三分流三中心三城区三功能三，形三成与三中心三城区三各有三侧重三的服三务业三发展三格局23闵行三区位三于上三海中三心城三区西三南，三对外三交通三便捷三，轨三道交三通、三快速三干道三联通三中心三城区三，通三过沪三杭、三沪宁三高速三直通三江浙三等地三；闵三行成三为江三浙出三入上三海的三西南三门户闵行三是江三浙出三入上三海的三门户三：沪杭三高速三直通三杭州沪青三高速三经过三青浦三区可三达昆三山、三苏州三等地沪宁三高速三经过三闵行三区华三漕镇三直通三南京苏沪三高速三转青三浦区三道路三可便三捷地三到达三闵行轨道三交通三实现三与中三心城三区便三捷联三系：1号线三、5号线三、9号线三、12号线三贯穿三全市三，直三达浦三东区域三分析——区位三与交三通中心三城区市中三心沪杭速高沪高青速沪宁三高速闵行三区12号线三：已开三工，三预计20三12年通三车5号线三：计划20三15年开三工,20三20年通三车24根据《上海三市闵三行区三区域三规划三纲要三（20三04三―2三02三0）》，闵三行区三整体三规划三为闵三行新三城及三华漕三、浦三江两三大新三市镇三，同三时确三定了三闵行三区的三六大三功能三，其三中城市三功能三及现三代服三务业三存在三较大三提升三需要华漕镇闵行新城浦江镇中心城区区域三分析——闵行三区规三划《上海三市闵三行区三区域三规划三纲要三（20三04三―2三02三0）》规划三六大三功能三定位三：1、上三海科三教研三发基三地之三一2、上三海重三要的三交通三枢纽三之一3、上三海重三要的三先进三制造三业基三地之三一4、现三代服三务业三集聚三地之三一5、现三代化三居住三园区6、上三海重三要的三生态三休闲三城区从规三划的三六大三功能三定位三来看三，现三代服三务业三集聚三区及三生态三休闲三城区三功能三目前三发展三相对三薄弱三。完三善城三市功三能，三同时三发展三现代三服务三业成三为闵三行区三的工三作重三点25闵行三新城三规划三为六三大组三团。三现状三来看三，南三部集三中为三产业三片区三，产三业基三础较三强，三而北三侧新三城主三城区三经济三及文三化中三心功三能亟三待加三强。三因此三，闵三行区急需三一个三核心三来服三务南三部产三业发三展并三提升三主城三能级区域三分析——闵行三新城三规划63526紫竹三组团三：规划三功能三：发展三高新三技术三和研三发产三业，三形成三上海三的高科三技研三发基三地发展三状况：研发三基地三初步三形成三，也三是产三业片三区3江川三组团：规划三功能三：形成三以发三电成三套设三备、三轨道三交通三车辆三为重三点的现代三装备三制造三业基三地发展三状况三：老工三业基三地，三是产三业片三区45颛桥三组团：规划三功能三：形成航天三产业三和光三显示三产业三研发三生产三基地发展三状况：高新三技术三产业三基地，是产三业片三区2马桥三旗忠三组团：规划三功能三：依托三上海三旗忠三国际三体育三中心三，形三成现代三服务三业聚三集区三和生三态居三住区发展三状况三：人气三缺乏三，服三务业三集聚三区尚三未形三成4梅陇三吴泾三组团三：规划三功能三：发展示范三居住三区和三都市三型工三业，促三进吴三泾市三级工三业基三地的三升级三换代发展三状况三：工业三基地三，是三产业三片区1新城三主城三区组三团：规划三功能三：全区三的政治三、经三济、三文化三中心发展三状况三：区政三治中三心地三位毋三庸置三疑，三但经济三及文三化中三心功三能尚三待加三强1产业三片区26以春三申塘三为界三，闵三行新三城可三以明三显的三区分三为南三北两三个板三块，三从用三地状三况看三，北三侧主三城板三块功三能为三行政+居住三，南三侧板三块功三能为三产业+居住三，新三城功三能单三一，三商业三、商三务能三级不三高，三有待三提升闵行新城居住片区布局图区域三分析——闵行三新城三规划春申三塘新城三主城三区用地三状况三：居住三连片三发展三，其三他用三途土三地所三剩无三几功能三：行三政+居住南侧三板块用地三状况三：是闵三行的三主要三工业三园区三、高三新技三术产三业园三区布三局区三域，三同时三大量三布局三住宅三用地功能三：产三业+居住闵行三新城三产业三与居三住功三能十三分突三出，三功能三过于三单一三，在三居住三连片三发展三，产三业基三础雄三厚的三现实三条件三下，三新城三商业三、商三务、三文化三等功三能大三有提三升空三间27闵行三新城三定位三为具三有现三代研三发制三造业三、现三代服三务业三、生三态居三住、三都市三旅游三等多三种功三能的三具有新型三辅城功能三的现三代化三新城三。综三合以三上分三析可三知目三前新三城行三政+产业+居住三功能三为主三导，现代三服务三业等三有待三挖掘区域三分析——闵行三新城三定位中心城区市中心闵行新城定位：新型辅城上海重要的研发制造业基地之一现代服务业集聚地之一现代化生态休闲居住区闵行三新城三定位三为上三海的三新型三辅城三，同三时细三分出三三大三功能三。但三目前三“产三业+居住三”功三能十三分突三出，三尤其三是新三城主三城区三，更三多的三表现三为上三海的三“卧三城”三，城三市功三能亟三待完三善28第二三产业三是闵三行区三三次三产业三的主三导，三从上三海各三郊（三县）三第二三产业三增加三值的三比较三来看三，闵三行区三也是三上海三第二三产业三实力三最强三的。三第二三产业三升级三将给三项目三带来三机遇20三05年至20三08年闵三行区三三次三产业三结构三由0.三4：72三.5：27三.1演变三为0.三2：69三.3：30三.5，第三二产三业比三重略三有下三降，三但仍三接近70三%；闵行三区是三上海三第二三产业三实力三最强三的区三（县三），20三08年第三二产三业实三现增三加值77三7亿元闵行三区第三二产三业占三三次三产业三的比三重在70三%左右区域三分析——产业三基础20三08年闵三行区三第二三产业三增加三值达77三7亿元三，在三上海三各郊三区中三独占三鳌头闵行三区三三次产三业结三构演三变20三08年闵三行区三第二三产业三增加三值与三其他三郊区三的比三较29项目三片区三的发三展取三向受三三个三动力三极的三影响三：来三自于三上海三中心三城区三的城市三化动三力极、来三自于三闵行三南部三各大三产业三园区三的U型产三业带三动力三极、来自三项目三区域功能三完善三动力三极的影三响中心城区区域三分析——项目三驱动功能三完善三动力三极城市三化动三力极产业三动力三极项目三地块项目三发展三受三三个动三力极三的拉三动30发挥三上海三西南三门户三优势三，依三托上三海中三心城三区，三辐射三江浙三；立三足自三身强三势产三业基三础及三成熟三的居三住氛三围，三完善三闵行三城市三功能三，服三务产三业及三城市三发展区域三使命三：发三挥上三海西三南门三户优三势，三依托三上海三中心三城区三，辐三射江三浙；三立足三自身三强势三产业三基础三及成三熟的三居住三氛围三，完三善闵三行城三市功三能，三服务三产业三及城三市发三展闵行三新城三规划三为6大组三团，三目前三功能三以行三政+产业+居住三为主三导，三功能三亟待三完善三，尤三其是三新城三主城三区必三须摆三脱“三卧城三”现三状，三填补三商务三、商三业、三服务三等功三能闵行三产业三基础三很强三，在三产业三拉动三、上三海中三心城三区功三能外三溢、三自身三功能三完善三等综三合力三量影三响下三，闵三行新三城主三城区三必将三成为三上海三西南三部的三经济三、政三治、三文化三中心区域三分析——总结闵行三区位三于上三海西三南，三是江三浙进三入上三海的三西南三门户三，为三项目三借势三上海三中心三城，三辐射三江浙三提供三了基三础。31本项三目紧三邻上三海中三心城三区，三地处三虹桥三商务三区南三翼，三是联三通江三浙及三上海三城市三中心三的纽三带，三以商三务为三中心三主题三，立足三闵行三、站三位上三海、三辐射三长三三角，三承接三中心三城区三外溢三功能三，借三势虹三桥商三务区三，打三造以三商务三为核三心驱三动力三，集三商务三、商三业、三居住三、休三闲娱三乐为三一体三的商三务核三心区三，成三为闵三行新三城活三力中三心、三中心三城区三辐射三江浙三的纽三带，三带动三外围三片区三发展立足三闵行三：——依托三闵行三产业三基础三，完三善闵三行城三市功三能，三对接三闵行三新城三及中三心城三区占位三上海三：——承接三上海三城市三功能三外溢三，成三为“三大虹三桥”三南翼三商务三核心辐射三长三三角：——发挥三江浙三门户三区位三，借三势虹三桥枢三纽，三成为三主要三面向三浙江三的长三三角三商务三引擎从城三市、三区域三解析三的角三度，三寻找三项目三之于三上海三、闵三行的三意义三，提三出项三目发三展使三命32莘庄三商务三区：三整体三定位三与发三展战三略报三告第一三篇Co三nt三en三t上海三城市三与闵三行区三域发三展机三遇分三析项目三产业三方向三判研项目三整体三定位三及发三展战三略第一三部分三：第二三部分三：第三三部分三：33项目三产业三机会三来自三三个三维度维度三一：江浙三企业三借势三上海三走向三全国三、国三际的三服务三平台维度三二：承接三中心三城区三服务三业外三溢维度三三：闵行三区第三二产三业升三级发三展的三机遇三，第三三产三业内三部结三构优三化的三需要产业三定位三分析维度一：江浙企业服务平台维度二：中心城区服务业外溢维度三：闵行区产业升级趋势项目产业34随着三长三三角交三通网三络的三发展三，交三通轴三线上三的城三际产三业关三联日三趋紧三密，三上海三城郊三产业三受城三际产三业轴三影响三明显三。闵三行作三为沪三杭、三沪宁三发展三轴的三前沿三，成三为江三浙企三业依三托国三际化三大都三市“三走出三去”三的服三务平三台产业三定位三分析—维度三一沪宁发展轴沿江发展轴沪杭发展轴沿海发展轴沿江三产业三轴：以沿三江水三资源三为基三础，三以沪三嘉、三沪宁三高速三公路三和沪三宁铁三路为三依托三，发三展装三备制三造、三化工三、冶三金、三物流三四大三产业三群。三宝山三钢铁三产业三位于三该产三业轴三上沪宁三产业三轴：以沪三嘉、三沪宁三高速三公路三和沪三宁铁三路为三依托三，发三展信息三技术三、生三物技三术、三光电三一体三化技三术、三汽车三产业三和新三材料三技术三产业。闵三行华三漕镇三处于三该产三业轴三上沪杭三产业三轴：以沪三杭高三速和三沪杭三铁路三为依三托，三发展生物三医药三、纺三织服三装、三现代三装备三和IT产业。莘三庄工三业区三、闵三行经三济技三术开三发区三位于三该产三业轴三上沿海三发展三轴：绕长三江和三杭州三湾入三空港三、深三水港三、郊三区环三线、三轨道三交通三为主三要联三系；三这轴三线的三重点三包括三离岸三金融三产业三群、三现代三物流三产业三群、三现代三装备三产业三群和三杭州三湾石三化产三业群四大三城际三发展三轴信息三技术三、生三物医三药、三纺织三服装三、现三代装三备和IT产业三等产三业借三力上三海，三在上三海设三立办三公、三销售三总部三等相三关部三门成三为项三目的三重要三机遇35上海三第三三产业三近年三来发三展规三模较三大增三速较三快的三为“三批发三零售三业”三、“三金融三业”三、“三信息三传输三、计三算机三和软三件业三”，三位于三第二三梯队三的为三“租三赁和三商务三服务”、“三教育三”、三“科三研”三等行三业，三这些三产业三最有三可能三由中三心城三区向三郊区三外溢应用三波士三顿矩三阵对三上海三第三三产业三进行三分析三，得三出最三有可三能向三郊区三外溢三的产三业位于三第一三梯队三的产三业有三“批三发零三售业三”、三“金三融业三”、三“信三息传三输、三计算三机和三软件三业”位于三第二三梯队三的为三“租三赁和三商务三服务”、“三教育三”、三“科三研”三等行三业产业三定位三分析—维度三二亿元批发和零售业金融业信息传输、计算机服务和软件业租赁和商务服务业公共管理和社会组织教育科研2006至2008年上海第三产业规模及增速三年总产值20三08年上三海第三三产三业产三值构三成36电子三信息三产品三、通三用设三备、三电气三机械三及器三材、三化学三原料三及化三学制三品四三大重三点发三展工三业行三业对三全区三工业三拉动三明显三，其三产业三升级三需要三服务三业的三支撑20三09年闵三行区三电子三信息三产品三制造三业、三通用三设备三制造三业、三电气三机械三及器三材制三造业三、化三学原三料及三化学三制品三制造三业等三四大三重点三发展三工业三行业三完成三工业三总产三值20三77三.4三8亿元三，可三比增三长5.三4%，占三全区三规模三以上三工业三总产三值的三比重三为62三.2三%。工业三生产三产销三衔接三良好三，全三年规三模以三上工三业企三业产三品销三售率三为99三.3三%。产业三定位三分析—维度三三资料三来源三：20三09年上三海市三闵行三区国三民经三济和三社会三发展三统计三公报2009闵行区四大重点发展工业行业产值占工业总产值比重总产值亿元税收亿元2009闵行区主要工业园区情况37闵行三区第三三产三业以三批发三零售三、房三地产三及金三融业三为主三导，三批发三零售三和金三融业三增长三明显三，房三地产三由于三长期三以住三宅为三主的三格局三，出三现大三幅度三的下三降。三信息三传媒三、软三件产三业等三现代三服务三业发三展不三足，三有提三升空三间从产三值看三：批三发零三售、三房地三产、三金融三产业三是闵三行区三第三三产业三的支三柱闵行三区房三地产三业以三住宅三为主从第三三产三业内三部结三构看三，20三05年至20三08年，三批发三零售三和金三融业三增长三明显三，房三地产三业出三现大三幅下三降亿元产业三定位三分析—维度三三闵行三区第三三产三业内三部结三构20三08年闵三行区三第三三产业三产值38现代三服务三业是三第二三产业三的重三要支三撑，三也是三传统三服务三业的三提升三，本三项目三应关三注研三发、三电子三商务三、专三业服三务等三生产三性服三务业现代三服务三业是三在比三较发三达的三工业三社会三里出三现的三，主三要依三赖于三信息三技术三和现三代管三理的三发展三而产三生的三知识三和技三术密三集型三服务三业。三它主三要由三基础三服务三业，三生产三性服三务业三（面三向生三产者三），三消费三服务三业（三面向三消费三者）三，公三共服三务业三（政三府机三关、三教育三、医三疗机三构）三等四三部分三组成三。生产三性服三务业三和消三费服三务业三是我三们主三要的三研究三对象三。产业三定位三分析—维度三三文化传媒社区服务专业服务39综合三汇总三三个三维度三的产三业机三会，三初步三确定三企业三总部三、电三子商三务、三研发三、销三售、三教育三科研三、金三融等三产业三为项三目可三能的三产业三方向产业三定位三分析1、江三浙及三闵行三制造三企业三办公三、销三售总三部2、电三子商三务3、教三育科三研4、销三售5、金三融6、企三业研三发7、专三业服三务业江浙三企业服务三平台中心三城第三三产业三外溢1、江三浙企三业销三售总三部；2、服三务于三江浙三专业三服务三业；1、批三发零三售业三；2、信三息传三输、三计算三机和三软件三业；3、教三育科三研；4、金三融区域三产业升级1、电三子信三息、三机械三设备三制造三总部三、销三售或三研发三部门三；2、专三业服三务；3、电三子商三务；40根据三项目三地块三特性三排出三以下三不适三合本三项目三大力三发展三的产三业产业三定位三分析金融教育三科研销售上海三的金三融中三心位三于陆三家嘴三，不三宜作三为项三目的三主导三产业三，但三应作三为区三域配三套产三业发三展商业三用地三性质三限制三，不三可作三为主三导行三业，三但可三以作三为次三要地三位发三展项目三不宜三发展三大规三模的三专业三市场三等，三但可三以在三电子三商务三行业三考虑三发展三电子三交易三平台产业原因经筛三选后三留下三的产三业：1、江三浙及三闵行三制造三企业三办公三、销三售总三部2、电三子商三务3、专三业服三务4、企三业研三发41位于三三个三层面三上的三三大三主导三产业三：企业三办公三（销三售）三总部——企业三生产三、贸三易、三人力三资源三的控三制中三心。高新三研发——围绕三闵行三园区三内的三持续三研发三需求三，通三过知三识产三权的三开发三，间三接支三持产三业以三高附三加值三创收三。专业三服务三业——作为三资源三和市三场化三的基三础环三节，三在产三业活三动中三创造三价值三，并三保障三其它三产业三发展三。产业三定位三分析管理三控制三层的三企业三总部三、技三术发三展层三的高三新研三发、三企业三基础三服务三的专三业服三务等三作为三项目三发展三的三三大主三导产三业管理控制层技术发展层基础服务层专业服务高新研发办公总部销售总部42高新研发风险投资技术服务办公（销售）总部电子商务信息服务专业服务中介咨询教育培训六大三次方三向围绕三三大三产业三发散三关联三的前三后向三产业三，从三中锁三定符三合地三区发三展条三件或三有利三产业三互动三的外三延类三别。符合三地区三发展三条件——电子三商务三、信三息服三务等三。有利三地区三产业三互动——中介三咨询三、技三术服三务等三。产业三定位三分析围绕三三大三主导三产业三，发三展与三其关三联的三电子三商务三、信三息服三务、三教育三培训三、中三介咨三询、三技术三服务三、风三险投三资等关联三产业；消费三服务三业作为三功能三配套三是产三业及三市民三活动三的支三持，三必须三加以三完善43高新三研发专业三服务办公三（销三售）三总部信息三服务电子三商务中介三咨询教育三培训风险三投资科技三服务圈层三结构产业三核——由主三导产三业和三延伸三产业三构成三的双三层产三业核三，引三导地三区活三力。配套三圈——受产三业核三辐射三的社三会功三能圈三层，三在产三生产三业经三济价三值的三同时三，满三足民三生需三求主要三涵盖三的职三能——行政三管理三、战三略部三门、三销售三管理三、结三算部三门、三电话三和网三络销三售中三心、三研发三部门主要三涵盖三的行三业：—闵行三区重三点工三业行三业—沪杭三、沪三宁产三业带三主导三产业三：生三物医三药、三纺织三服装三、现三代装三备、IT产业三、光三电一三体化三技术三和新三材料三技术三产业产业三定位三总结主导三产业三、关三联产三业、三配套三产业三（消三费服三务业三）相三互配三合，三联动三发展三，构三成层三次分三明、三配套三完整三的产三业体三系三大三圈层三：核三心产三业层三、关三联产三业层三、配三套产三业层4445是上三海西三南门三户，三位于三“大三虹桥三”南三翼、三闵行三区域三中心三，有三广阔三的腹三地和三行政三、产三业资三源区位区域三带动三力具有三创新三能力三的商三务活三动，三能够三自力三更生三增长三，并三带动三腹地三产业三发展有为三自身三及腹三地提三供商三务、三科技三、文三化、三居住三等服三务的三城市三综合三功能与上三海中三心城三区、三闵行三产业三腹地三、及三浙江三等区三域能三够保三持密三切的三交通三、经三济联三系，三能起三到东三联西三拓、三沟通三南北三的作三用核心三城市三联系三度资料三来源三：城三市功三能理三论－三佩鲁三增长三极选三择模三型增长三极项目三是闵三行新三一轮三发展三的增三长极三，肩三负提三升区三域能三级与三活力三的使三命法国三经济三学家三弗郎三索瓦·佩鲁三首次三提出三增长三极概三念，认为“增长三极”就是三一个三带动三周边三区域三经济三增长三的城三市中三心，三它不三仅自三身持三续增三长，三也能三把增三长扩三散到三周边三腹地三，最三终扩三散到三不发三达区三域。4546结合三项目三使命三及产三业方三向，三项目三整体三定位——项目三之于三闵行助推三区域三功能三完善三与产三业升三级的三核心三载体三，闵三行区三的区三域中三心，三体现三闵行三繁荣三与繁三华项目三之于三上海“上三海市三的西三南门三户”三：承三担着三连接三上海三中心三城区三与西三南部三外围三区域三经济三活动三的功三能纽三带，三承接三上海三与江三浙经三济圈三的“三城市三第三三圈层CB三D”核心三区三；依三托上三海发三展现三代化三服务三业和三虹桥三枢纽三建设三的“三上海现代三服务三业集三聚区”；三闵行三区公三共活三动中三心……立足三上海三，辐三射江三浙，三接轨三国际三的智三慧型三、生三态型三、创三新型三的——南虹三桥科三创商三务港（Int三er三na三ti三on三alInn三ov三at三iv三eBus三in三es三sDis三tr三ic三t）46生命三力创造三力推动三力商务三聚集三部落经济三发展三的引三擎，三城三市活三力的三都心-汇聚三都市三精英三，聚三集社三会财三富-完美三构筑三核心三城市三空间蕴涵三潜力三的47生命三力创造三力推动三力科技三创新三的引三擎，三时代三前沿三的阵三地-汇聚三科创三精英三，聚三集社三会创三意-完美三构筑三核心三智汇三空间“智汇”创新三都会充满三激情三的48亲水三的生态三之城●“水三清”三的蜿三蜒河三道“亲水”的观三水平三台可持三续发三展的三城市三领域49产业三与功三能定三位三大三主导三产业：办三公（三销售三）总三部、三高新三研发三、专三业服三务一大三配套三产业：消三费服三务业六大三综合三功能：商三务办三公、三会议三论坛三、科三技研三发、三总部三基地三、商三业休三闲、三文化三交流商务三办公会议三论坛科技三研发总部三基地商业三休闲办公三（销三售）三总部专业三服务高新三研发√√√√√√四大三产三业六大三功能√文化三交流√√√消费三服务三业√√31三6工程——倾力三打造三科创三商务三港50莘庄三商务三区：三开发三模式三及实三施策三略报三告第二三篇Co三nt三en三t区域三开发三的目三标与三战略区域三开发三策略三研究配套三政策三研究第一三部分三：第二三部分三：第三三部分三：51区域三开发三的目三标与三战略第一三部分莘庄三商务三区：三开发三模式三及实三施策三略报三告第二三篇1区域三开发三模式三研究2莘庄三区商三务区三域市三场及三本体三条件三分析3莘庄三商务三区开三发模三式确三立1.三1区域三开发三目标三分析1.三2常见三区域三开发三模式三研究1.三3类似三案例三分析三与启三示52大规三模区三域发三展项三目不三但要三实现三区域三成功三开发三的核三心目三标，三而且三要实三现一三系列三的兼三顾目三标核心三目标三：成功三实现三区域三开发15432兼顾三目标1：土地三价值三最大三化兼顾三目标2：开发三周期三缩短兼顾三目标3：资金三快速三回现兼顾三目标4：品牌三开发三商参三与兼顾三目标5：带动三周边三发展三进步综合三的目三标体三系是三确定三区域三发展三开发三模式三的基三本出三发点三。大规三模区三域项三目的三目标三确定三不仅三仅与三城市三发展三的需三求、三政府三的发三展目三标、三经济三发展三水平三等因三素有三关，三而受三到城三市地三位、三房地三产发三展水三平、三国家三政策三、重三大事三件等三因素三的影三响。开发模式研究目标分析常见区域模式案例分析与启示53大规三模区三域发三展的三开发三模式三根据三区域三开发三效果三形成三的时三间不三同，三有速度三导向三型与价值三导向三型两种价值三导向三型区域三开发三效果土地三价值三最大三化；形象三在建三设中三形成典型三案例三：小陆三家嘴三金融三中心南山三商业三文化三中心上海三五角三场副三中心三核心三区……速度三导向三型区域三开发三效果快速三形成三区域三形象资金三快速三回现三。典型三案例三：北京三朝阳三中心三区南京三河西三中心三区西安三高新三区……不同三的开三发模三式的三目标三、实三施条三件与三关键三举措三是不三同的三。开发模式研究目标分析常见区域模式案例分析与启示54价值三导向三型开发三模式三主要三目标三是要三求实三现土三地价三值最三大化三，而三且对三区域三开发三时间三没有三明确三要求开发三主体三目标土地三价值三收益三“最三大化三”较长三时间三内实三现区三域形三象多数三靠土三地收三益实三现公三建配三套设三施建三设。五角三场副三中心三开发三特征：启动三资金三较充三裕；土地三收益三资金三部分三留存三，部三分用三于基三础设三施建三设开发三建设三时间三没有三严格三限制土地三收益三最大三化适用三条件具备三一定三的资三金实三力；区域三具备三较大三的升三值潜三力；土地三增值三市场三具有三可实三现条三件。开发模式研究目标分析常见区域模式案例分析与启示55区域三开发三是渐三近式三推进三的有次三序的三获取三和出三让土三地启动三项目三的市三场实三现为三区域三开发三树立三成功三典范开发三模式三特征开发三周期三长，三多数三在十三年以三上；基本三完全三市场三化操三作，三遵循三区域三基本三规律三，不三追求三资金三快速三回现三；后续三土地三升值三空间三大关键三举措陆家三嘴开三发特三征：政府三控制三开发三次序三与节三奏；土地三出让三与招三商市三场化三运作三；政府三资金三充裕三不追三求资三金回三现国际三化定三位，三升值三空间三大。价值三导向三型开发三时间三较长三，不三追求三资金三的快三速回三现，三按照三市场三化的三规律三进行三土地三有序三出让开发模式研究目标分析常见区域模式案例分析与启示56速度三导向三型的主三要目三标是三短期三实现三资金三回现三，但三要求三区域三成熟三度高三，具三有市三场可三实现三条件在限三定时三间内三实现三土地三成功三出让三和区三域开三发迅速三建立三区域三品牌三形象短时三间内三实现三区域三建设三规划三目标西安三高新三“都三市示三范区三”限定6年内三建成管委三会一三次性三投入10亿元三进行三基建三配套三设施三建设采取三“勾三地”三策略区域三开发三与营三销“三两条三腿”三走路开发三主体三目标适用三条件区域三发展三成熟三，具三备短三期内三实现三的条三件；强力三政府三，很三强的三市场三调控三能力三；一般三为实三现特三定时三期的三特定三目标三。开发模式研究目标分析常见区域模式案例分析与启示57项目三公建三配套三设施三一次三建成打破三按次三序出三让土三地策三略区域三开发三与区三域营三销并三行，三建立三区域三形象三。开发三模式三特征关键三举措开发三周期三短；土地三增值三收益三小，三开发三主体三不能三最大三化获三得土三地增三值收三益；土地三出让三资金三能短三时间三内回三笼。南京三河西三新区三开发三特征三：5-三10年内三建设三完成15平方三公里三区域三开发三，3年初三具规三模；3年内三土地三出让三近万三亩；十运三会推三动；土地三增值三收益三小。速度三导向三型开发三时间三短，三资金三集中三投入三，土三地出三让资三金快三速实三现回三笼，三项目三公共三设施三一次三性投三资开发模式研究目标分析常见区域模式案例分析与启示58模式三比较三：价三值导三向型三分期三分批三开发三培育三区域三土地三市场三，而三速度三导向三型一三步到三位实三现出三让资三金回三笼培育三型：分期三分批三、连三续滚三动、三放水三养鱼三。适用条件开发主体启动资金充裕；区域规划升值潜力大；市场实现可培育表现特征开发周期长；局部形象实现后期增值；配套基础设施可分期完成；不追求资金快速回笼；后续土地增值空间大。开发效果土地开发效益最大化区域形象塑造最佳价值三导向三模式速度三导向三模式适用条件已成熟区域开发市场可实现程度大政府具强势主导权通常有特定的任务或目标表现特征开发周期短整体市政先行，前期投入大土地增值收益小