三四线城市城市综合体开发模式

商业资源在三四线城市城市综合体开发中的综合利用——三四线城市城市综合体开发模式研究Businessresources

一.社会的需求和政府的支持是第一生产力商业资源是核心竞争力

政府的支持是第一利润源

组合产品保障项目的利润和现金流

专业设计保障运营

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1.中国城市改造商业建设的四个阶段第一阶段：新城规划和新城建设（缺少商业配套是普遍性关键性缺陷，老城商业自发性改造）第二阶段：新城和老城结合部开发（新城商业进入规划建设期）第三阶段：老城包括结合部大规模改造和商业综合体建设（品牌商业资源介入）第四阶段：新城大型商业的建设（大型商业资源介入）

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2.三四线城市的城市发展和商业现状

三四线城市的商业地产现状基本处于第三和第四阶段有一定的商业总面积，但基本属于自由发展自发形成的基础商业缺少核心品牌的商业缺少一站式服务的商业综合体缺少有吸引力的城市形象政府加大商业地产项目的招商力度，但对于开发商也提出了更高要求

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3.三四线城市具备了开发大型城市综合体的条件

三四线城市的发展普遍进入了商业地产快速增长期（第三、第四阶段）大型超市和百货在完成大城市布局后有在辐射区域内向三四线城市发展的愿望

城市人口的导入基本满足城市综合体商业开发的阶段性需求巴彦淖尔俊峰城市广场淄博华润五彩城廊坊证大大拇指广场

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4.三四线城市商业地产开发中政府的关注点城市贡献1.核心是运营，有保障的运营是商业项目的核心，其中的关键是商业资源的整合，2.城市形象3.投资、就业和税收表现在政府特别关注顶级商业品牌的引入可能，以及持有的比例。

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二.如何才能把握三四线城市商业地产开发的机遇怎么做低运营能力的开发商——怎么做低运营能力的开发商

商业地产开发商：有运营管理和商业资源整合能力，基本以持有运营方式经营（万达、华润等，占开发商比例不超过10%）房地产开发商：被商业的开发商，项目有开发商业的需求，但企业没有商业项目的运营能力（占开发商比例90%）

重点研究被商业的低运营能力的开发商如何做

做低运营能力的开发商不是不关注运营，只是强调这样的企业应该更关注开发层面的组合能力，使之有能力通过商业资源的整合借力资源的商业运营能力。

开发商的困惑怎么做低运营能力的开发商商业地产开发的三个问题:资本、地块、商业资源。资本:现金流、投资回报率、回报方式地块:地段、组合产品可能性、可持续竞争力商业资源:核心品牌竞争力、一站式服务广度centralissue商业地产开发的关注点

怎么做低运营能力的开发商关键一：商业资源整合的可能性和方式

沃尔玛、巴黎春天百货、横店影院、雅高酒店怎么做低运营能力的开发商

赤峰市洪山区东方伟业城市广场

沃尔玛、春天百货、横店影院、雅高酒店怎么做低运营能力的开发商

巴彦淖尔市峻峰城市广场沃尔玛、王府井百货、横店影院、国美电器怎么做低运营能力的开发商

巴彦淖尔市峻峰城市广场沃尔玛、王府井百货、横店影院、国美电器怎么做低运营能力的开发商

盐城市金大洋城市生活广场欧尚、横店影院、戴斯酒店怎么做低运营能力的开发商

呼和浩特闻都城市广场红星美凯龙、家乐福、春天百货、横店影院、国美电器怎么做低运营能力的开发商

阜新红星城市广场红星美凯龙、欧尚、王府井百货、国美电器、横店影院怎么做低运营能力的开发商关键二：产品组合的二三二三原则

二：20%比例持有物业配置超市、百货、电影院等主力店（形象、品牌、社会价值和竞争力）三：30%比例可销售商业街区多首层、主题广场型（可售性产品设计、主要利润源）二：20%比例平衡性物业

酒店、办公楼、四层商业（综合平衡销售、持有、形象和现金流）三：30%最市场化产品住宅、公寓、酒店式公寓、SOHO（现金流保障、充分利用容积率）

怎么做低运营能力的开发商

关键三：城市的不同区域的开发研究

——城市区域对于商业资源的需求产品和组合的影响

怎么做低运营能力的开发商

城市核心商业区域更关注品牌影响力强化方向的商业资源关注核心商业圈的商业配置投资回报更关注容积率产品组合能力强核心商业怎么做低运营能力的开发商包头市东方伟业城市广场

怎么做低运营能力的开发商包头三东方三伟业三城市三广场怎么三做低三运营三能力三的开三发商淄博三华润三五彩三城怎么三做低三运营三能力三的开三发商淄博三华润三五彩三城怎么三做低三运营三能力三的开三发商区域三中心三（第三三阶三段的三新城三商业三）提升三的商三业品三牌资三源更关三注商三业的三一站三式服三务广三度投资三回报三更关三注可三售性三商业三产品产品三组合三更关三注类三住宅三产品区域三商业怎么三做低三运营三能力三的开三发商合肥三包河三区中三辰广三场怎么三做低三运营三能力三的开三发商合肥三包河三区中三辰广三场怎么三做低三运营三能力三的开三发商余姚三众安三时代三广场月星三国际三家具三、欧三尚、三百货三、横三店影三院怎么三做低三运营三能力三的开三发商余姚三众安三时代三广场怎么三做低三运营三能力三的开三发商阜新三红星三美凯三龙红星三美凯三龙、三欧尚三、王三府井三百货三、国三美电三器、三横店三影院怎么三做低三运营三能力三的开三发商阜新三红星三美凯三龙怎么三做低三运营三能力三的开三发商关键三四：三突破三容积三率和三开发三住宅三的可三能性怎么三做低三运营三能力三的开三发商赤峰三松山三区人三民广三场怎么三做低三运营三能力三的开三发商赤锋三松山三区人三民广三场怎么三做低三运营三能力三的开三发商赤峰三松山三人民三广场怎么三做低三运营三能力三的开三发商鄂尔三多斯三东胜三广场怎么三做低三运营三能力三的开三发商鄂尔三多斯三东胜三广场怎么三做低三运营三能力三的开三发商盐城三金大三洋城三市生三活广三场怎么三做低三运营三能力三的开三发商盐城三金大三洋城三市生三活广三场怎么三做低三运营三能力三的开三发商关键三五：三投资三产品三的市三场研三究和设计酒店三式公三寓SO三HO等小三投资三项目街区三式商三业，三多首三层、三一加N式、主题三性广三场商三业，三文化三广场三、休三闲广三场、婚庆三广场三等怎么三做低三运营三能力三的开三发商文化三娱乐三广场婚庆三广场城市三休闲三广场金街三（一三加一三）银街三（一三加一三）普兰三店亿三城广三场怎么三做低三运营三能力三的开三发商文化三娱乐三广场生活三休闲三广场婚庆三广场金街三（多三首层三）银街三（一三加一三）鞍山三新世三界怎么三做低三运营三能力三的开三发商呼和三浩特三豆思三婚庆三广场怎么三做低三运营三能力三的开三发商呼和三浩特三豆思三婚庆三广场怎么三做低三运营三能力三的开三发商呼和三浩特三豆思三婚庆三广场怎么三做低三运营三能力三的开三发商关键三六：三产品三的可三售性三设计三概念可售三性产三品指三的是三符合三以下三特征三的产三品主题三商业三规划三下的三独立三经营三性独立三的能三源使三用独立三简单三快捷的交三通体三系小投三资总三量对主三力商三业的三运营三影响三最小怎么三做低三运营三能力三的开三发商巴彦三淖尔三上河三城关键三七：三文化三的地三域性三特征三强化三企业三的竞三争能三力怎么三做低三运营三能力三的开三发商巴彦三淖尔三上河三城怎么三做低三运营三能力三的开三发商巴彦三淖尔三上河三城怎么三做低三运营三能力三的开三发商济南三红尚三坊怎么三做低三运营三能力三的开三发商济南三红尚三坊怎么三做低三运营三能力三的开三发商武汉三汉阳三城怎么三做低三运营三能力三的开三发商武汉三汉阳三城怎么三做低三运营三能力三的开三发商武汉三汉阳三城怎么三做低三运营三能力三的开三发商上海三外滩三弘基三老码三头怎么三做低三运营三能力三的开三发商上海三外滩三弘基三老码三头怎么三做低三运营三能力三的开三发商——核心三在于三商业三资源三的区三域性三覆盖关键三八：三区域三性产三品复三制的三可能三性和三方法怎么三做低三运营三能力三的开三发商闻都三置业三巴彦三淖尔三红星三美凯三龙怎么三做低三运营三能力三的开三发商闻都三置业三巴彦三淖尔三红星三美凯三龙怎么三做低三运营三能力三的开三发商闻都三置业三呼和三浩特三红星三美凯三龙怎么三做低三运营三能力三的开三发商闻都三置业三呼和三浩特三红星三美凯三龙怎么三做低三运营三能力三的开三发商闻都三置业三呼伦三贝尔三红星三美凯三龙怎么三做低三运营三能力三的开三发商闻都三置业三呼伦三贝尔三红星三美凯三龙怎么三做低三运营三能力三的开三发商赤峰三洪山三区东三方伟三业城三市广三场怎么三做低三运营三能力三的开三发商鄂尔三多斯三东胜三城市三广场怎么三做低三运营三能力三的开三发商包头三东方三伟业三城市三广场怎么三做低三运营三能力三的开三发商赤峰三松山三人民三广场怎么三做低三运营三能力三的开三发商鄂尔三多斯三东胜三新城三广场怎么三做低三运营三能力三的开三发商关键三九：三机遇三稍纵三即逝三，竞三争无三处不三在包头三东河三东方三伟业三城市三广场怎么三做低三运营三能力三的开三发商包头三东河三东方三伟业三城市三广场怎么三做低三运营三能力三的开三发商赤峰三新城三广场怎么三做低三运营三能力三的开三发商赤峰三新城三广场怎么三做低三运营三能力三的开三发商三.商业三地产三项目三的设三计可三遵循三的基三本原三则设计三篇1.住宅三地产三设计三原则三是营三销设三计2.商业三地产三设计三原则三是运三营设三计一.房地三产的三规划三设计三基本三设计三原则设计三篇二.商业三地产三规划三设计三的鱼骨三模式设计三篇“鱼三骨模三式”三的特三征特征1.实现三政府三、开三发商三、投三资者三、运三营者三、经三营者三、消三费者三的六三方共三赢。特征2.强调三开发三前期三与招三商、三运营三、管三理的三整体三性与三整合三性。特征3.专业三协同三使整三个运三营过三程具三有过三硬的三市场三判断三力与三应变三力。鱼骨三模式三揭示三了商三业地三产开三发的三秘密三，并三且尝三试从三规划三设计三的角三度去三解决三开发和三运营三的矛三盾（三开发三是产三品、三商业三是运三营）设计三篇黄金三分割三线分割三销售三和持三有物三业最大三化独三立完三全持三有物三业销售三成品三必须三符合三可售三性特三征可控三成本三设计三控制三线营运三成本三控制三线设计三篇余姚三众安三时代三广场设计三篇余姚三众安三时代三广场设计三篇淄博三华润三五彩三城设计三篇淄博三华润三五彩三城设计三篇赤峰三洪山三东方三伟业三城市三广场设计三篇赤峰三洪山三东方三伟业三城市三广场设计三篇四.新蓝三海——县级三城市三综合三体开三发实三践新蓝三海1.新农三村建三设进三入商三业整三合和三发展三阶段2.政府三对于三大型三商业三品牌三资源三的渴三望3.商业三资源三的区三域性三覆盖三需求三是客三观存三在新蓝三海霞浦三市东三方伟三业城三市广三场沃尔三玛在三福建新蓝三海沃尔三玛在三福建新蓝三海武夷三山市三东方三伟业三城市三广场沃尔三玛在三福建新蓝三海建阳三市东三方伟三业城三市广三场沃尔三玛在三福建新蓝三海泉港三东方三伟业三城市三广场沃尔三玛在三福建新蓝三海连江三县城三市广三场家乐三福在三江苏新蓝三海溧阳三上河三城家乐三福在三江苏新蓝三海盐城三建湖三县商三业综三合体2.更大三覆盖三的一三站式三服务三是核三心竞三争力新蓝三海——家乐三福、三国美三电器三、横三店影三院、三休三闲广三场、三婚庆三广场普兰三店亿三城广三场新蓝三海建湖三县城三市广三场百货三、家三乐福三、影三院、三休三闲广三场、三婚庆三广场新蓝三海大通三县城三市广三场百货三、超三市、三国美三电器三、影三院、三休三闲广三场3.