三亚市月川村旧城改造项目 开发模式汇报简稿

三亚市月川村旧城改造项目

开发模式研究（汇报简稿）

谨呈：三亚市规划建设局主城区是全市的中心，同时也是三亚热带海滨风景名胜区的服务基地项目地点紧邻三亚市中心城区，位于城市中心轴线上月川村位于三亚河及临春河围合而成的三角地带，是三亚市历史发源地月川村紧靠三亚市主城区，隶属于河东区，为城市的发源地之一

三亚市主城区三亚河2面积：150亩位置及现状：迎宾路北侧，片区内大部分已被平整，仅剩零星旧建筑，另外，在片区东北侧有一木材加工厂商在生产面积：192亩位置及现状：月川小学片区北部已经被某开发商收购，部分已被开发成房地产，靠近迎宾路部分开发为装饰材料城月川小学后面部分为财政局的财苑小区面积：880亩位置及现状：片区是村民的主要聚居地，大多为村民住宅，东部有少量菜地和鱼塘月川村村口民的主要居住之地行政中心片区月川村目前分为三部分：行政中心片区、月川小学片区和月川旧村片区月川旧村片区月川小学片区3其中月川小学和行政中心两片区已经被征用，规划为城市绿带用地和行政中心滨河公园征地拆迁：片区南部的土地已被政府征用建设三亚河滨河公园，现场拆迁工作已基本完成规划目标：充分利用环境资源，探索和示范热带城市河湖湿地与城市公园的有机统一建设，营造一个生态良好、景观独特，既满足城市居民和游客休闲游憩需求，又满足生物多样性要求的“人与自然和谐共处”的滨河公园，“打造世界一流生态河道”。行政中心土地均已被政府征用，局部土地已经平整，未来将建成行政中心大楼4项目的研究范围：月川旧村，占地880亩，分为老干部安置区、村民居住区和菜田三部分老干部安置区：81.9亩菜田：130亩老干部安置区菜田村民居住区5月川村改造需要多目标的实现保证拆赔工作合法性惩戒违法行为顺利推进月川村的改造解决历史遗留问题维护社会稳定城中村改造的示范借鉴作用警戒抢建行为考虑村民合理利益符合国家对拆迁的要求本项目可能的目标需求不同的目标会有不同的拆赔模式和开发模式，在本项目改造中拆赔模式不可能同时满足全部目标，因此我们在研究中围绕一个核心目标，并尽可能的兼顾其他目标……对目标的理解改造目标6核心目标：顺利推进月川旧村的改造兼顾目标：保证拆赔工作合法性维护现有政策权威惩戒违法行为解决历史遗留问题维护社会稳定只有在项目真正实施的前提下，其他所有目标才具有评价、操作、借鉴的现实意义，因此我们确定：月川村改造核心目标7世联对核心目标的理解目前存在的困惑与难点：如何补偿村民才能顺利推进月川村改造？谁来改造月川旧村？世联对目标的理解：在分析月川旧村的现状和村民补偿安置要求的基础上，研究当前城中村改造的成功关键要点，制定安置补偿方案，并给出操作方式，同时给出备选方案，分析其操作性8月川村改造研究受以下条件限制限制条件1——包含月川小学和行政中心片区共安置1200户限制条件2——保证文化中心和临春河公园286.5亩用地限制条件3——月川旧村内，老干部区一起改造、一起安置，统一考虑限制条件4——外来户在月川村拥有房产的，采用货币补偿的方式安置9同时月川村改造遵循以下原则依据法律原则——政府工作的要求

“零收益”原则——还利于民、共同推进“换位思考”原则——村民安置补偿要求“大众”原则

——满足大多数村民要求，具体实施区别对待10研究的思路与框架思路框架内容能否改？怎么赔怎么改？项目背景研究安置补偿方案实施策略研究月川村现状分析世联所作工作村民改造意愿安置补偿要求城中村改造关键要点安置补偿方案设计操作方式备选安置补偿方案安置区选择开发次序实施策略11第一部分：项目背景研究12研究内容月川村现状分析世联所作工作村民改造意愿安置补偿要求13改造范围内总建筑面积63万平米，容积率为1.1，建筑密度70%项目已建房屋总建筑面积631684㎡，容积率为1.1，建筑密度70%左右，属于高密度、高容积率的居住区。14村内建筑以三、四层砖混结构为主，建筑质量参差不齐，抢建现象严重片区内建筑以三－四层为主，部分五、六层；砖混结构占绝大多数，大约90％左右；地块内建筑质量好坏不一、良莠不齐；片区内临建违建现象严重。建筑形态钢混砖混砖木简易月川原居民152654918691886514460本市迁入居民188445111551010市外迁入居民6001968618090合计347095626701955514560违建15村民共1172户，其中原居民934户，外来户238户，村民受教育程度普遍较低根据2005年4月份数据，月川村村民共1172户，4440人，平均3.8人/户。其中原住居民934户，村民3259人，外来迁入人口238户，1181人。村民中年长一代普遍文化水平较低，受教育程度低。月川村人口分布情况（户）月川村人口分布情况（人）类型户数人口月川原居民9343259本市迁入居民167856市外迁入居民71325合计11724440月川村人口分布情况16村民就业率低，房租为90%村民的唯一生活来源，逐渐演变成“食租阶层”，不参与社会分工，与现代社会脱离村民就业率很低，租金几乎是其唯一的收入来源，少数村民靠做小生意、摩托车拉客等途径获得额外收入；部分村民物业面积小、收入低，是拆迁的难点。拆迁中需考虑及保护该部分人群的利益及其后续发展问题。目前90％的村民靠房租收益，维持生活，村民绝大多数没有工作，也没有田可种……家里人没有工作，靠房租生活……家里有3个儿子，有一个在上大学，其余都没有工作……开摩的拉客也有人抓，现在只有靠房子收租过日子了……现在村里也有盖不起房子的村民，像你们在村里的对接人苏先生，他们家只有60平方米的房子，收入低，如果拆迁的话补偿很少，根本没有能力建新房，政府应该考虑这部分人怎么办？——月川村民村内文化娱乐设施缺乏，使得村民业余生活单调，打麻将、打牌成为其主要的娱乐活动。17租户约2万人左右，以低端从业人员为主，主要为酒店服务人员、工地工人和出租车司机租户多为从全国各地来三亚的从业人员；一般从事建筑工、混凝土工、电焊工及酒店员工、出租车司机等工作；普遍租客的收入水平较低，生活环境较差。现在的月川村就是“全国各地来海南打工的人的转运中心”！——月川村民人口比例情况18住宅以单间居多，平均租金6－15元/㎡，单间200元/月左右，出租率较高村内平均每户拥有私宅面积约500平方米左右，除少数自住外，其余大多数住宅用于出租获益；住宅以单间居多，大多配以厨房、卫生间，另有少数二房一厅；对外出租的月租金水平由外向内呈递减趋势，基本为6－15元/平方米，出租率平均达到95％以上。家里占地1000多㎡，房子7栋，2000㎡。出租住宿用的房间有30间，150、180、200元/间。村里类似情形的人家很多……——村民访谈月川住宅分布19现状商业以沿街底商为主，平均租金40－50元/㎡，主要为片区内低端人群服务月川商业分布迎宾路片区片区商业主要分为3部分：迎宾路片区：商业业态以门窗加工、石材、钢材加工、汽配维修为主；三亚河东路片区：商业业态以文具、门窗加工、汽配维修、杂货店为主，平均20㎡/间，租金1000－1200元/间左右；月川主街片区：商业业态以杂货店、药店、小饭店为主，平均20㎡/间，租金1000－1200元/间左右，位置相对偏僻的800元/㎡。月川主街片区三亚河东路片区20另月三川村三目前三还拥三有海三航学三院对三面的三47三2亩三土地地块三现状海南三航空三旅游三职业三学院凤凰三路军粮三供应三站综合三行政三执法三局行三政大三楼体育三会展三中心为达三到改三造目三标，三政府可提三供海三航学三院对三面的一地三块作三为安三置用三地。该地三块在三凤凰三路南三侧，西面三是建三设中三的体三育会展中三心，三对面三是海三航学院和三执法三局大三楼，三东面有军三粮供三应站地块三内部三有两三个水三洼，其余三均为三荒地三，地三面有青草三覆盖三，局三部已三被平整项目三所在三地3k三m21研究三内容月川三村现三状分三析世联三所作三工作村民三改造三意愿安置三补偿三要求22在过三去的三两个三多月三中，三项目三组成三员进三行了三大量三的数三据收三集与三相关三研究进行三的调三查进行三的访三谈案例三研究进行三的研三究现场三踏勘项目三地块三资源三与四三至查三勘；月川三村现三状调三查资料三收集月川三村人三口、三土地三、建三筑等三资料三；问卷三调查发放三问卷35份；村民月川三村原三居民20人；老干三部安三置区三内的三干部5人；在月三川村三内拥三有房三产的三外来三户5人；村股三份公三司股份三公司三林董三事长三及其三他相三关领三导；村委三会相三关领三导开发三商万科三、金三地、三复地三、合三富、三恒大三、双三建、三泰华……深圳三田面三村城三中村三改造三；深圳三渔民三村城三中村三改造三；深圳三渔农三村城三中村三改造宁波三鄞奉三片区三改造三；深圳三岗厦三村城三中村三改造三；珠海三城中三村改三造；广州三石牌三村改三造；海口三玉沙三村改三造……三亚三拆迁三补偿三标准三研究三；关于三月川三村改三造的三相关三政策三文件三；三亚三市城三市规三划设三计研三究院三关于《月川三新城三控制三性详三细规三划调三整方三案》；项目三周边三土地三、房三地产三市场三研究三；补偿三方案三设计开发三模式三设计……23月川三村层三面访三谈包三括村三民和三股份三公司三，其三中村三民2三0人三，三村内三外来三人口三15三人序号分类样本数1性别男14女62年龄20-30230-40940-50550以上43家庭收入状况2000元以下12000-500065000-10000410000以上94家庭成员数量3人以下23-5人85人以上1024深入三一线三，获三得真三实资三料，三用科三学的三分析三方法三，掌三握村三民改三造意三愿和三安置三补偿三要求调查三的内三容调查三的对三象统计三分析村民家庭三结构三；收入三来源三；房屋三情况三；现状三生活三情况三；对改三造所三持的三态度三；拆赔三要求三；……租户家庭三结构三及来三源；收入三来源三；租金三水平三；现状三生活三情况三；……股份三公司成立三背景经营三业绩……村民村原三居民20人；老干三部安三置区三内的三干部5人；在村三内拥三有房三产的三外来三户5人；租户5人；村股三份公三司股份三公司三林董三事长三及其三他相三关领三导；村委三会相三关领三导运用三Sp三ss三、E三xc三el三等工三具软三件对三调查三问卷三做数三据分三析；25研究三内容月川三村现三状分三析世联三所作三工作村民三改造三意愿安置三补偿三要求26村民三对现三状不三太满三意，三支持三改造三，但三前提三条件三是必三须合三理赔三偿70三%对目三前生三活环三境不三满意——乱，三脏，三没有三规划三，配三套不三足80三%对目三前生三活方三式不三满意——主要三出租三生活三，没三有其三他收三入；三没有三技能三；孩三子没三有工三作80三%支持三改造三，但三必须三合理三补偿27研究三内容月川三村现三状分三析世联三所作三工作村民三改造三意愿安置三补偿三要求2810三0%就地三安置——月川三村改三造的三基本三条件10三0%三村民三要求三住联三排别三墅——有天三有地82三%村三民要三求宅三基地三+货三币补三偿——最低12三0㎡的宅三基地+不低三于建三房成三本的三货币三补偿10三0%村民三认为三所有三的房三屋必三须统三一赔三偿，三不存三在违三法建三筑90三%以上三村民三要求三改造三后有三稳定三的生三活收三入或三工作三机会村民三对安三置补三偿的三要求29村民三安置三补偿三要求三归根三结底三要解三决村三民的三生活三来源三，且三改造三后收三入不三能低三于改三造前是否三能合三理补三偿就地三宅基三地补三偿12三0-三15三0m2房屋三补偿三不能三低于三目前三的建三筑成三本生活三是否三可持三续解决三生活三来源孩子三是否三有工三作培三训机三会养老三怎么三办改造前后30第二三部分三：安置三补偿三方案31研究三内容城中三村改三造关三键要三点安置三补偿三方案三设计操作三方式备选三安置三补偿三方案32研究三案例深圳三渔农三村深圳三渔民三村深圳三岗厦三河园深圳三田面珠海三城中三村改三造广州三石牌三村改三造海口三玉沙三村改三造宁波三鄞奉深圳三沙河三亚三时代三海岸福田三十五三村深圳三大冲北京三顺义北京三西城三区旧三城改三造郑州三佛冈常州三国棉合肥三坝上三街……城市北京三、上三海、三深圳三、合三肥、三广州三、珠三海、海口三、宁三波、三长沙三、常三州、三郑州……重点三参考三案例三：深圳三渔农三村就三成改三造深圳三渔民三村旧三城改三造深圳三岗厦三河园三旧城三改造北京三顺义三某村三旧城三改造宁波三鄞奉三片区……世联三成功三操作三了多三个旧三城改三造项三目，三并研三究了三当前三中国三多个三成功三案例33我们三认为三顺利三推进三城中三村改三造必三须要三考虑三到以三下几三点股份三公司村民谈判三时间合章三、违三章区三分政府三代价政府三决心34城中三村成三功改三造最三重要三是获三得村三民的三支持三，安三置补三偿必三须符三合大三多数三村民三要求村三民城中三村改三造存三在着三诸多三的风三险和三不稳三定因三素，三暴力三抗法三，集三体上三访等三重大三社会三不稳三定时三间随三时可三能发三生。三在渔三农村三改造三的初三期，三有的三村民三甚至三提出三了以三死抵三制改三造。村民三身份三可以三一夜三改变三，但三农民三意识三的转三变是三一个三漫长三的过三程，三如果三忽略三掉农三民意三识的三本质三，那三么改三造工三作很三做到三感情三到位三，方三法到三位和三目标三到位三。近年深圳市一直在推行的城中村改造项目成功案例渔民村满足了大部分村民的安置补偿要求渔农村蔡屋围老村岗厦河园未成功案例鹿丹村改造从2002年已经开始运作，但内部利益无法协调，不能满足城中村大部分村民的补偿要求，目前都在前期谈判阶段，没有拆迁大冲村沙河五村盐田三、四村西丽龙井村福田十五村罗湖七个村桂庙新村35社区三（股三份公三司）熟悉三村民三情况代表三村民三利益承担三管理三职责股份三公司三成员三是由三村民三选举三产生三，并三和村民有三着千三丝万三缕的三关系三，在三村民三中有三一定的威三望，三在改三造中三起着三可已身作三则，三起到三拆迁三带头三作用村民三的基三层管三理组三织，三承担三着一三部分三政府管理三职责三，在三改造三中又三必须三协助三政府三，来做好三村民三的思三想工三作，三完成拆迁三补偿三安置三，保三证改三造的顺利三实施三。股份三公司三对村三民信三息掌三握全三面，三熟悉三村民三心理三，在三村民三的联系、三召集三、组三织、三确权三、谈三判过三程中三能起三到重三要作三用，三能减少过三程中三产生三的矛三盾城中三村改三造股三份公三司必三不可三少股份三公司36在改三造中三必须三让股三份公三司得三到利三益，三才有三积极三性项目深圳岗厦村深圳蔡屋围深圳田面村深圳新美域股份公司收益自有物业全部还商业；提供1万平米土地自行开发；经营性物业由开发商与股份公司合作经营，培养股份公司能力；补偿部分商业物业；开发收益分成；获得城市大厦酒店、写字楼物业的持续经营回报；获得沙嘴酒店、关外厂房、20%的利润分成37城中三村改三造牵三涉利三益群三体众三多，三风险三大，三拆迁三谈判三不可三能在三短时三间内三完成拆迁三谈判三时间项目拆迁谈判时间占地面积规模深圳渔农村14个月30亩13万㎡深圳岗厦村5年225亩52.5万㎡深圳渔民村5年2.1万㎡7万㎡武汉罗家墩2年300亩46.6万㎡郑州国贸中心2年80余亩48万㎡三亚月川村预计2~3年880亩63万㎡鉴于三月川三村的三自身三情况三，预三计本三项目三至少三将历三时两三年38目前三还没三有成三功区三分合三章、三违章三建筑三的旧三城改三造案三例，三合章三、违三章不三区分三有其三深层三次原三因合章三、违三章无三区分土地三国有三化不三彻底农村三城市三化不三彻底村民三城市三生存三能力三缺乏城市三管理三不到三位廉租三房市三场租三赁需三求巨三大政府三廉租三房正三常供三给失三调村民三土地三自有三观念三根深三蒂固城市三化观三念未三建立村民三思维三方式三简单村民三法制三观念三淡薄经济三利益三驱动私房三对村三民的三现实三意义三特殊客观三因素主观三因素城中三村39一般三以现三状为三准进三行拆三赔项目拆赔比补偿物业类型私宅基底面积补偿面积0.82商业私宅2层及以上0.88住宅祖屋1.00住宅集体物业0.75商业岗厦三村拆三赔标三准物业类型栋数建筑面积补偿未拆建私房624.7万所有私房抢建以前按照1:0.9补偿住宅面积在建私房其中还原524.65万在建376.72万8层以上抢建私房按基建成本评估价90%补偿7层以下抢建私房按照基建成本评估价80%补偿集体物业91.8万按照1：0.9补偿渔民三村拆三赔标三准注：三抢建三前，三所有三私房三已经三查丈三完毕三！40月川三村私三房没三有报三建，三没有三查丈三，权三属复三杂，三区分三合章三和违三章没三有政三策依三据三，难三度大三，风三险高无任三何资三料：目前三在建三私房三约20栋，三月川三村没三有查三丈资三料，三村民三无报三建和三申报三，政三府部三门无三任何三资料产权三关系三混乱：有一三户一三栋、三一户三多栋三、一三栋多三户等面积三超标三严重：大户三面积三最多三可达20三00平方三米建筑三强度三大：私房63万m2,现状三净容三积率三达3.三2业主三来源三复杂：有村三民、三老干三部、三外来三人员建房三形式三多样：有村三民自三建、三内部三合建三、对三外合三建41私房三存在三有其三合理三性和三历史三原因违法三私房存在三的合三理性：填补三了大三量的三廉租三房供三应空三白，三承担三了一三定的三社会三职能三，为政三府缓三解了三矛盾三。现有三政策三的不三完善三性：没有三彻底三解决三城市三化过三程中三应解三决的三问题三；没三有很三好的三解决三公平三与公三正的三问题三。政府三负有三管理三缺失三的责三任：在规三范化三管理三上不三到位三，对三违法三私房三抢建三行为三执法三不力三。政府三与村三民认三知上三差异三巨大三：村民三认为三宅基三地性三质没三有变三化，三在自三家宅三基地三上建三房不三存在三违法三。政三府认三为所三有宅三基地三均已三征为三国有三，必三须按三规划三要求三建设三。42强制三拆除三违法三私房三带来三的效三益小三于代三价，三不确三定，三不稳三定因三素多三，极三易导三致项三目实三施失三控强制拆除违法私房综合效益评价获益代价直接的赔偿数额减少维护了现有法规的严肃性矛盾激化，导致大量的诉讼和上访，社会、法律、政治风险加大政府支出成本无法预测与控制不符合国家对拆赔维护稳定的要求现有法规的不完善性没有得到解决综上所述，强制拆除违法私房获得的效益小于代价，不确定、不稳定因素多，极易导致项目实施失控！43国内三城市三对城三中村三私房三建设三一般三采取三以下三几方三面措三施进三行现三状控三制城市三改造三和开三发最三关键三的经三验和三教训三是，三必须三在全三市的三高度三，全三社会三来参三与通过三规划三控制三土地三的具三体用三途，三防止三用地三性质三的随三意更三改通过三行政三法规三成立三市级三的专三门机三构，三并尽三可能三调动三群众三参与三监督规划三控制机构三控制行政三法规三控制通过三制定三并严三格执三行区三域的三详细三性规三划，三来控三制新三建设三。香港三和深三圳等三拥有三立法三权的三城市三甚至三出台三法定三图则三来约三束城三市规三划和三建设三。市政三府成三立查三违领三导小三组，三市长三亲自三挂帅三。日三常部三门设三在国三土房三产局三。各分三区行三政执三法局三作为三查违三的执三行机三构。三由监三察大三队负三责具三体的三查违三工作三。各三分部三门“三一把三手”三负责三制。日常三监察三工作三主要三采取三鼓励三群众三举报三形式三，由三政府三设立三奖励三基金三给与三举报三人奖三励。如《三中共三深圳三市委三深三圳市三人民三政府三关于三坚决三查处三违法三建筑三和违三法用三地的三决定三》。将查三处违三法建三筑和三违法三用地三工作三摆到三重要三日程三。成三立“三查处三违法三建筑三和改三造工三作领三导小三组”三和“三查处三违法三建筑三和改三造工三作法三纪督三察组三”。三把查三处违三法建三筑和三用地三工作三绩效三作为三考核三各级三领导三班子三的重三要内三容。三加强三街道三和企三业领三导班三子建三设，三为查三违提三供组三织保三证。44政府三各部三门都三参与三查处三和控三制违三法建三筑，三对城三中村三现状三严格三控制规划三/国三土/三城市三管理三部门城市三管理三综合三执法三机构供水三供电三部门建设三管理三部门公安三消防三部门房屋三租赁三管理三部门工商三管理三部门巡查三，制三止违三法建三筑和三违法三用地三行为三。冻三结颁三发《三建设三用地三规划三许可三证》三和《三建设三工程三规划三许可三证》三。停止三向施三工工三地供三水、三供电三。加强三管理三，监三督和三指导三各区三执法三机构三查处三违法三行为三。停止三发放三《施三工许三可证三》、三对擅三自施三工行三为依三法处三罚。查处三未经三消防三审查三、验三收的三建筑三物从三事生三产、三经营三及其三它影三响消三防安三全的三行为三。对不三能提三供有三效房三地产三产权三证明三文件三或者三合法三租赁三手续三的生三产经三营者三，不三予办三理营三业执三照。加强三房屋三租赁三市场三管理三，坚三决查三处违三法租三赁行三为，三禁止三违法三建筑三进入三租赁三市场三。深圳三市查三处违三法建三筑和三城中三村改三造工三作领三导小三组市长三、副三市长各区三政府三和各三局负三责人深圳三市查三处违三法建三筑和三城中三村改三造工三作法三纪督三查组查处三违法三建筑三工作三办公三室城中三村改三造工三作办三公室常设三国土三房产三局常设三规划三局45多数三旧城三改造三，政三府需三要付三出一三定的三代价三，才三能保三证城三中村三改造三经济三上可三行政府三代价项目珠海城中村深圳渔农村广州石牌村政府付出的代价开发商每拆1㎡的房屋建筑面积，可免交2㎡或3㎡建筑面积的地价；减免相应的消防费；允许开发商适当提高容积率增加部分商业性质的建筑面积；提供容积率到7以上；调配土地资源1.1万平方米；政府全额投资建设一条双向车道的市政道路，解决渔农村片区仅有一个城市出入口的问题；政府免除地价，另外福田区政府补助1.6个亿免收土地出让金和市政建设配套费；扶持骨干企业；城中三村改三造，三政府三需付三出一三定的三代价三，在三补贴三、税三收、三贷款三等多三方面三给予三优惠三！46政府三需要三极大三的决三心和三毅力三，并三成立三专门三机构三负责三改造三，强三力推三进城三中村三改造政府三决心双组三长区委三书记三、区三长办公三室常务组长副组长6人维稳工作三组执法工作三组政治三思想三工作三组宣传三教育三工作三组港澳三侨务三工作三组集体三经济研究工作三组政府三投资建设工作三组计划三财政工作三组改造工作三组综合三协调工作三组47关键三要点三总结城中三村改三造最三大的三障碍三来源三于村三民，三改造三最重三要的三工作三是解三决村三民的三收入三来源三，满三足大三部分三村民三的安三置补三偿要三求，三否则三改造三存在三不确三定性三，风三险大合章三、违三章一三般不三区分三，按三照现三状进三行拆三迁补三偿，三对城三中村三违章三建设三采取三控制三措施三，政三府各三部门三都参三与于三其中股份三公司三必不三可少三，能三“摆三平”三村民三，给三改造三降低三风险三和成三本政府三通常三付出三一定三的代三价，三制定三专门三的优三惠政三策，三成立三专门三的工三作班三子。三有决三心和三毅力三在相三当长三的时三间内三改造三城中三村48研究三内容城中三村改三造关三键要三点安置三补偿三方案三设计操作三方式备选三安置三补偿三方案49村内三所有三村民三一致三要求三就地三安置三，满三足村三民就三地安三置的三要求三是月三川村三改造三的前三提条三件全部三村民三都要三求就三地安三置月川三村是三一个三风水三宝地三，祖三祖辈三辈都三生活三在三三亚，三是老三三亚三人，三月川三村比三三亚三还要三早成三立。三所以三一定三要就三地安三置……要就三地安三置，三村子三已经三有几三百年三的历三史了三，……不愿三意搬三出村三里在月三川村三已经三有几三百年三了，三搬出三去是三不可三能的三，只三要在三村里三，具三体位三置都三可以三。要就三地安三置，三村子三已经三有几三百年三的历三史了三，从三上一三代到三现在三，家三里没三人生三病，三月川三村是三风水三宝地三，不三愿意三搬出三村里三。——月川三村民国家三、河三东区三、村三居委三会对三改造三的态三度《中共三中央三关于三构建三社会三主义三和谐三社会三若干三重大三问题三的决三定》中指三出：三“着三力解三决土三地征三收征三用、三城市三建设三拆迁三、环三境保三护、三企业三重组三改制三和破三产、三涉法三涉诉三中群三众反三映强三烈的三问题三，坚三决纠三正损三害群三众利三益的三行为三。”《月川三旧城三改造三开发三思路》表明三“目三标一三是确保三拆迁三安置三项目三符合三绝大三多数三群众三的要三求，最三大限三度的三照顾三村民三的利三益；三目标三二是三安置三好村三民…；”5082三%村三民要三求宅三基地三+货三币补三偿；三10三0%三村民三要求三住联三排别三墅；三90三%以三上村三民要三求改三造后三有稳三定的三生活三收入三或工三作机三会82三%村三民接三受货三币＋三宅基三地补三偿，三其中三货币三补偿三标准三不能三低于三现在三的建三房成三本，三宅基三地补三偿不三能低三于1三20三㎡由于三目前三村民三已经三没有三土地三，也三没有三工作三，故三基本三依靠三房租三生活三，改三造后三希望三也能三有租三赁用三房，三使家三庭能三有稳三定收三入…三………三希望三赔偿三一块三地，三补偿三地后三的房三子要三自己三建，三可以三设计三、规三划好三后——三月川三村民90三%村三民希三望未三来能三有稳三定的三收入三来源希望改造三后建三设一三些经三营性三物业三，由三村里三来经三营，三使村三里的三就业三增加三，这三样就三能获三得固三定的三收入三，如三果一三次性三补偿三，就三算再三多钱三也会三花完三，最三终根三本无三法维三持生三计…三…补偿三土地三后再三入股三股份三公司三是最三好的三了，三以后三可以三分红——三月川三村民所有三村民三均反三对公三寓安三置，三要求三住联三排别三墅要改三造月三川？三可以三啊！三把方三案拿三出来三啊！三…三…我三们住三不惯三公寓三啦，三不给三地建三房子三？那三还谈三什么三，不三用谈三，肯三定不三可能三的改造三了肯三定要三比现三在好三啦，三不然三改做三什么三……三我们三不要三住高三楼，三住什三么？三…三…当三然要三住有三天有三地、三独门三独户三的房三子啦三！——三月川三村民51考虑三月川三村民三要求三和可三能的三补偿三内容三，我三们通三过六三项补三偿内三容的三组合三来设三计补三偿方三案补偿三内容货币宅基三地12三0㎡养老三保险工作三和培三训集体三经济三发展三预留三地1三5亩出租三公寓三90三㎡养老三保险三、工三作培三训对三村民三参与三社会三分工三，获三得生三活保三障极三为重三要，三因此三包含三在每三个安三置方三案中村民三宅基三地、三货币三补偿三是改三造的三基本三条件52补偿三水平三从低三到高三，我三们提三出三三个补三偿方三案村民三利益补偿三方案三一股份三公司三利益无利三益分三享现有三物业三按13三8号文三货币三补偿就地三返还三村民三自住三房宅三基地三（12三0㎡）补偿三内容现有三物业三按13三8号文三货币三补偿就地三返还三村民三自住三房宅三基地三（12三0㎡）赠送三村民三每户90三㎡公寓三（三可作三出租三用）补偿三方案三二补偿三方案三三现有三物业三按13三8号文三货币三补偿就地三返还三村民三自住三房宅三基地三（12三0㎡）赠送三村民三每户90三㎡公寓三（三可作三出租三用）无偿三提供三给股三份公三司15亩集三体经三济用三地（三村民三可参三股）三）村民三房屋三现金三补偿有天三有地三别墅三居住24三0㎡三(三层)别墅三一层三做商三铺可三出租养老三保险工作三培训可将三村民三出租三公寓三联合三经营提供三工作三机会村民三房屋三现金三补偿有天三有地三别墅三居住24三0㎡(三层)别墅三一层三做商三铺可三出租90三㎡公寓三可出三租养老三保险工作三培训可将三村民三出租三公寓三联合三经营可将15亩用三地入三股，三参与三开发三建设三，获三得集三体物三业提供三工作三机会村民三房屋三现金三补偿有天三有地三别墅三居住24三0㎡(三层)别墅三一层三做商三铺可三出租90三㎡公寓三可出三租股份三分红养老三保险工作三培训53补偿三方案三在财三务上三是否三平衡三？测算三模型基础三数据测算三前提测算三结果54土地三出让三分为三两种三模式三：净三地出三让和三捆绑三出让改造三项目三列入三政府三项目运营管理营销销售营销销售建造管理项目融资项目设计项目规划基础三设施安置拆迁三谈判拆迁三补偿三安置土地三开发管理三运营补偿政府三出资三金，三拆迁三谈判三安置开发三商缴三纳土三地出三让金三后，三进行三项目三开发净地三出让（拆三迁安三置完三毕，三土地三出让三）开发三商缴三纳土三地出三让金三后，三进行三拆迁三补偿三安置三和项三目开三发捆绑三出让（拆三迁安三置前三，土三地出三让）55因此三项目三产生三的收三益有三两种三：一三级开三发收三益和三二级三开发三收益产生三一级三开发三收益产生三二级三开发三收益拆迁三谈判安置三区建三设市政三道路三、水三电施三工建三设挂牌拆迁三谈判安置三区建三设市政三道路三建设熟地三招标三、拍三卖、三挂牌三获取一级三开发三利润通过三毛地三土地三开发三，获三取开三发利润挂牌开发三产生三收益56净地三出让三时，三政府三“零三收益三”原三则为三：土三地出三让金三=拆三迁补三偿成三本改造三项目三列入三政府三项目运营管理营销销售营销销售建造管理项目融资项目设计项目规划基础三设施安置拆迁三谈判拆迁三补偿三安置土地三开发管理三运营补偿政府三出资三金，三拆迁三谈判三安置净地三出让（拆三迁安三置完三毕，三土地三出让三）拆迁三补助征地三费基础三设施房屋三补偿成本土地三出让三金收益按照三政府三零收三益原三则，三净地三挂牌三时，三收益三=拆三迁补三偿成三本57捆绑三出让三时，三政府三“零三收益三”原三则为三：土三地出三让金三=0三；开三发单三位收三益原三则为三：N三PV三≥0三，I三RR三≥三行业三基准三收益三率改造三项目三列入三政府三项目运营管理营销销售营销销售建造管理项目融资项目设计项目规划基础三设施安置拆迁三谈判拆迁三补偿三安置房地三产开三发管理三运营补偿拆迁三安置毛地三出让（拆三迁安三置完三毕，三土地三出让三）拆迁三补助征地三费基础三设施房屋三补偿拆迁三安置三成本房屋三销售收益土地三开发建筑三工程三费相关三税费项目三开发三成本土地三出让三金按照三政府三零收三益原三则，三毛地三挂牌三时，三土地三出让三金按三零计三算开发三商最三低收三益为三：NP三V≥三0，三IR三R三≥行三业基三准收三益率58按照三保守三原则三，包三含行三政中三心和三月川三小学三片区三以及三老干三部安三置，三共需三安置三12三00三户现状人口基础数据序号项目单位户数合计1统一标准原居民户100012002老干部户1503月川小学户304行政中心户205货币补偿村内外来迁入户238

6合计户1438

人三口59月川三旧村三改造三范围三内扣三除已三开发三用地三、市三级配三套及三城市三绿带三用地三，可三利用三的土三地为三59三3.三5亩本项三目可三利用三的土三地包三括两块三：旧三村地三块以三及海三航学院三片区三地块旧村三地块三总面三积88三0亩，其中三原老三干安三置区三位置三将建设三公共三绿地三；另三外，三村东还三有18三7亩土三地已三确定用来三建设三文化三中心旧村三地块三剩余三可利三用的三土地面三积为59三3.三5亩市级三文化三中心123可利三用土三地面积三：5三93三.5三亩1面积三：1三86三.5三亩2公共三绿地面积三：1三00三亩3基础三数据三—土三地60需要三补偿三的建三筑物三包含三老干三部安三置区三共6三3万三平方三米，三其中三现状三商业三按照三65三00三平方三米估三算钢混砖混砖木简易合计(㎡)月川原居民152654918691886514460540459本市迁入居民18844511155101070669市外迁入居民600196861809020556合计(㎡)347095626701955514560631684商业住宅建筑面积(㎡)6500625184注：三商业三面积三以3三25三间，三20三㎡/三间计三算建筑三类型功能三类型基础三数据三—建三筑61若考三虑卖三地，三地价三取3三00三万元三／亩三；若三考虑三卖房三，则三房价三取5三00三0元三／平三方迎宾三花园芙蓉三花园住宅三：4三10三0-三42三00三元/三㎡商业三：8三70三0元三/㎡住宅三：3三80三0元三/㎡商业三：8三00三0元三/㎡目前三月川三旧村三附近三有地三块评三估价三已达25三0万三元/三亩丰兴三隆大三桥南三侧地三块：18三7万三元/三亩62补偿方案出让模式容积率判断标准NPV≥0IRR≥12%利润财务可行性村民安置补偿方案补偿方案一净地出让-3.73亿元＜0-3.7亿元货币补偿+还建120㎡捆绑出让R=2.5-1.59亿元＜01.3亿元R=3-0.93亿元＜03.0亿元补偿方案二净地出让-6.08亿元＜0-6.1亿元货币补偿+还建120㎡

+公寓90㎡捆绑出让R=2.5-3.32亿元＜00.3亿元R=3-2.38亿元＜00.4亿元补偿方案三净地出让-6.55亿元＜0-6.6亿元货币补偿+还建120㎡+公寓90㎡

+集体经济用地1万㎡捆绑出让R=2.5-3.82亿元＜00.3亿元R=3-2.98亿元＜00.3亿元安置三补偿三方案三无论三一级三开发三还是三二级三开发三财务三都不三可行63但能三满足三大部三分村三民的三安置三补偿三要求三，保三证改三造后三村民三生活三的可三持续三性改三造三后月收三入股份社会三保险安置三补偿三要求工作三机会居住三环境配套VS改造三不能三降低三收入三水平由2三52三0元三提高三为4三83三0元有股三份分三红有社三会保三险可提三供8三00三元/三月的三工作三机会别墅三居住三，又三天有三地配套三齐全三，学三校、三医院三和公三共空三间保证三生活三的可三持续三性养老三有保三证还在三有工三作，三具有三一技三之长就地三别墅三安置配套三齐全64月川三村改三造存三在资三金缺三口重三要原三因在三于文三化中三心占三用了三18三6亩三月川三土地市场三价值三：5三.6三亿元按市场三价值计算三，即三使只三进行三一级三开发三，开三发主三体就三可多三获取三18三6.三5亩三×3三00三万元三/亩三=5三59三50三万元三≈5三.6三亿元三人民三币征地三成本三：1三.6三亿元即使三由政三府单三独征三用这三18三6.三5亩三土地三，按三同等三补偿三标准三，政三府需三另行三支出三土地三成本三18三6.三5÷三88三0×三74三30三7万三元（三拆迁三补偿三总额三）=三15三74三8万三元≈三1.三6亿三元人三民币65研究三内容城中三村改三造关三键要三点安置三补偿三方案三设计操作三方式备选三安置三补偿三方案66在财三务不三可行三的情三况下三，一三般有三两种三操作三方式政府三补贴三资金三或捆三绑海三航土三地，三引进三开发三商，三进行三市场三化运三作政府三自己三成立三项目三公司三运作三，不三考虑三平均三利润三，进三行半三市场三化运三作67补贴当政三府补三贴资三金时三，有三两种三补贴三方式三：补三偿现三金或三捆绑三海航三地块补贴三方式补贴三资金直接三补助三开发三公司三资金捆绑三土地与海三航地三块捆三绑安置补偿方案出让模式政府代价安置补偿方案一一级开发3.7亿元或123亩土地二级开发1.6亿元或53亩土地安置补偿方案二一级开发6.1亿元或203亩土地二级开发3.0亿元或100亩土地安置补偿方案三一级开发6.6亿元或220亩土地二级开发3.7亿元或123亩土地68政府三与开三发商三共同三拆迁三，然三后进三行土三地出三让，三获取三卖地三收益一级三开发三模式三建议三亚三市政三府拆赔三谈判拆迁三补偿土地三平整挂牌签订三协议月川三村拆迁三工作三小组安置三房建三设市政三府相三关部三门股份三公司开发三商河东三区土地三出让三收益69政府三与开三发商三共同三拆迁三，开三发商三进行三土地三开发三，获三取卖三房收三益三亚三市政三府项目三公司拆赔三谈判拆迁三补偿土地三平整二级三开发签订三协议月川三村拆迁三工作三小组定向三摘牌运营管理安置三房建三设二级三开发三模式三建议市政三府相三关部三门股份三公司开发三商河东三区①开发三商+三村民三股份三公司按股三份分三享开三发利三润70岗厦三村实三行“三政府三+股三份公三司+三开发三商”三的开三发模三式实三行城三中村三改造岗厦三村案三例现状三总建三筑面三积52三.5万平三方米三。现状三毛容三积率2.三3，现三状净三容积三率3.三2现状三居住三总人三口6.三8万人三，其三中本三地户三籍人三口11三53人，三外籍三人口84三3人，三暂住三人口6.三6万人三，常三暂比1：34。占地三：7.三2万平三方米三，总三建筑三面积三：45三.3万平三方米可销三售面三积：20三.6万平三方米酒店三式公三寓：三约12万城市三公寓三：20万，三还建19万商业三：约8.三8万，三还建4.三9万地下三商业三：约4.三5万，三还建0.三8万改三造三前改三造三后71充分三发挥三股份三公司三和村三民在三改造三过程三中的三积极三性项目拆赔比私宅基底面积补偿面积0.82私宅2层及以上0.88祖屋1.00集体物业0.75采用三高于三深圳三市的三补偿三标准注重三改造三后的三村民三生活三保障三和改三善股三份公三司经三济结三构1、全三部村三民住三宅一三层补三偿商三业2、集三体物三业全三部返三还商三业3、划三出1万平三米土三地股三份公三司自三行建三设集三体物三业股份三公司三与金三地集三团联三合组三成商三业经三营公三司，三经营三项目三商业三，培三养股三份公三司人三才，三村民三入股三分红政府三补贴三资金2.三5亿元72福田三区政三府主三导，三区政三府相三关部三门，三金地三集团三与股三份公三司实三施改三造方三案福田三区政三府金地三集团拆赔三谈判拆迁补偿三与经三营签订三协议岗厦三村改三造工三作办三公室开发三建设股份三公司街道三办事三处区国三土、三规划配三合福田三区政三府73市政三府相三关部三门股份三公司利用三三亚三旧城三改造三资金三，政三府成三立的三项目三公司三进行三拆迁三和开三发建三设，三不以三盈利三为目三的三亚三市政三府项目三公司拆赔三谈判拆迁三补偿土地三平整二级三开发签订三协议河东三区政三府月川三村拆迁三工作三小组三亚三城投定向三摘牌运营管理安置三房建三设三亚三城投河东三区商业三银行债务三/股三权融三资信托三/私三募基三金国家三开发三银行注资三入股村股三份公三司74宁波三市鄞三奉片三区位三于城三市未三来的三核心三区，三市政三府期三望将三鄞奉三片区三改造三成宁三波的三新商三务区案三例项目三位于三宁波三三江三口目三前核三心区三的外三围区三域，属于三核心三区一三级辐三射圈三；目三前为三旧的三居住三区和工三业厂三区，三区域三认知三度较三低，三属于三产业三衰落区三；北三靠南三塘河三，南三临奉三化江三，拥三有奉三化江的三一线三江景三，地三块呈三现狭三长形三，滨三水景三观面大三。宁波三市政三府期三望将三鄞奉三片区三打造三成一三个富三于表三现力和体三现区三域价三值的三标签——三“宁波三湾”三；一三个以三宁波支三柱产三业为三核心三，最三具积三聚力三的主三题商三务集三聚区——宁波三高新三经贸三港；三和一三条代三言宁三波历三史、三现代和三未来三的“三宁波三走廊三”；75鄞奉三片区三改造三采用三政府三主导三，宁三波市三城投三和海三曙区三政府三组成三的海三城公三司主三持实三施的三开发三模式宁波三市政三府海城三公司拆赔三谈判拆迁土地三出让签订三协议鄞奉三片区三改造三工作三领导三小组基础三设施街道三办事三处海曙三区政三府相互三配合市国三土、三规划海曙三区政三府5三1%宁波三市城三投4三9%宁波三市城三投资金76研究三内容城中三村改三造关三键要三点安置三补偿三方案三设计操作三方式备选三安置三补偿三方案77若利三益驱三动村三民居三住公三寓或三说服三海航三地块三异地三安置三，则三有两三个补三偿方三案村民三利益补偿三方案三四股份三公司三利益补偿三内容补偿三方案三五村民三房屋三现金三补偿大面三积公三寓居三住别墅三一层三做商三铺可三出租股份三分红养老三保险工作三培训村民三房屋三现金三补偿有天三有地三别墅三居住18三0㎡公寓三可出三租丰厚三的股三份分三红养老三保险工作三培训现有三物业三按13三8号文三货币三补偿公寓三还建三（30三0㎡）赠送三村民三每户90三㎡公寓三（三可作三出租三用）无偿三提供三给股三份公三司15亩集三体经三济用三地（三村民三可参三股）三）现有三物业三按13三8号文三货币三补偿海航三地块三村民三自住三房宅三基地三（12三0㎡）赠送三村民三每户18三0㎡公寓三（三可作三出租三用）无偿三提供三给股三份公三司50亩集三体经三济用三地（三村民三可参三股）三）可将三村民三出租三公寓三联合三经营可将15亩用三地入三股，三参与三开发三建设三，获三得集三体物三业提供三工作三机会可将三村民三出租三公寓三联合三经营可将50亩用三地入三股，三参与三开发三建设三，获三得集三体物三业提供三工作三机会78公寓三安置三只有三在二三级开三发时三，财三务才三可行三性补偿方案出让模式容积率判断标准NPV≥0IRR≥12%利润财务可行性补偿方案四现金补偿+300㎡公寓+90㎡出租公寓+1万㎡集体用地净地出让-1.46亿元＜0-1.5亿元捆绑出让R=2.5-0.21亿元＜04.2亿元R=30.84亿元＞06.4亿元79但全三部村三民均三要求三住联三排，三对公三寓楼三非常三排斥三，该三方案三实施三风险三较大三，可三操作三性较三低财务三可行毛地三挂牌三：IR三R>三0；净现三值>0三;村民所有三村民三一致三要求三住联三排，三在观三念上三排斥三住公三寓楼80海航三地块三异地三安置三有较三高利三润补偿方案出让模式容积率判断标准NPV≥0IRR≥12%利润财务可行性政策安置补偿方案补偿方案五净地出让2.5亿元＞02.5亿元现金补偿+海航地块120㎡宅基地+180㎡出租公寓+50亩集体用地捆绑出让R=2.51.3亿元＞015亿元R=32.7亿元＞019亿元81但不三能满三足村三民就三地安三置的三基本三要求三，实三施风三险较三大，三可操三作性三较低财务三可行净地三挂牌三：盈三利2.三5亿；毛地三挂牌三：IR三R>三0；村民全部三村民三一致三要求三就地三安置三，对三月川三村民三而言三，就三地安三置是三其基三本要三求82村民三要求三与政三策标三准集三中反三映在三村民三还建三房类三型村民三还建三联排三别墅村民三还建三公寓三房方案三四村民三意愿政府三意愿可开三发土三地面三积83若能三部分三别墅三还建三、部三分公三寓还三建，三则形三成折三衷方三案六村民三利益补偿三方案三六股份三公司三利益补偿三内容村民三房屋三现金三补偿有天三有地三别墅三或大三面积三公寓别墅三一层