演示文稿资产评估的基本方法

演示文稿资产评估的基本方法目前一页\总数一百四十七页\编于十三点第二章资产评估的基本方法目前二页\总数一百四十七页\编于十三点第二章资产评估的基本方法

市场法：可比性的理解、直接比较法的运用等（难点和重点）

收益法：折现方法的理解和运用（难点和重点）

成本法：各个参数的计算方法和成本法的基本原理（难点和重点）

资产评估方法的选择（难点和重点）

目前三页\总数一百四十七页\编于十三点资产评估的基本方法按照分析原理和技术路线不同可以分为三种基本类型，或者三种基本方法：市场法、成本法和收益法。第二章资产评估的基本方法目前四页\总数一百四十七页\编于十三点第一节市场法一、市场法含义1.定义

利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。

2.市场法的理论依据

根据替代原则，采用比较和类比的思想及其方法判断资产价值的评估技术规程。

3.市场法是最为直接，最具说服力的评估方法之一。替代原则目前五页\总数一百四十七页\编于十三点批量生产的设备、汽车等可按同品牌、同型号、同规格、同厂家、同批量的设备、汽车等的现行市场价格作为评估价值第一节市场法完全相同可上市流通的股票和债券可按照其在资产评估基准日的收盘价作为评估价值目前六页\总数一百四十七页\编于十三点评估对象为某一快速变现资产，在评估时点与其完全相同的资产的正常变现价格为30万元，评估时确定的快速变现的折扣率为25%，计算评估对象的价值。第一节市场法交易条件目前七页\总数一百四十七页\编于十三点（1）被评估资产年生产能力为120万吨，参照物资产年生产能力为150万吨，评估时点参照物资产的市场价格为20万，计算评估资产价值。（2）被评估资产年生产能力为120万吨，参照物资产年生产能力为150万吨，评估时点参照物资产的市场价格为60万，规模经济效益指数为0.6，计算评估资产的价值。第一节市场法功能条件目前八页\总数一百四十七页\编于十三点与评估相同的参照物资产在2011年的交易价格为20万，已知2011年和2012年的该类资产定基物价指数分别为100%和120%，计算评估对象2012年的评估值。某资产在2008年1月份的交易价格为600万，该类资产的价格变化如下：2008年1-6月份的环比物价指数分别为105.2%、105.6%、106.3%、105.5%、106.1%、105.2%，计算评估对象与2008年7月份的评估值。第一节市场法目前九页\总数一百四十七页\编于十三点与评估相同的参照物资产在5个月前的交易价格为20万，5个月来该资类资产的价格上涨了6%，计算评估对象的评估值。第一节市场法时间条件目前十页\总数一百四十七页\编于十三点评估某机器设备，其生产时间为1996年，评估基准日为2009年12月，被评估设备的尚可使用年限为17年，收集到某参照物交易案例，该机器设备和待评估设备型号相同，属于同一家生产，交易时间为2009年12月，交易价格为150000元，该机器设备的生产时间为2001年12月，参照资产已使用年限为8年，尚可使用年限为15年，计算被评估设备的评估值。第一节市场法成新率

资产评估价值=参照物成交价格×（评估对象成新率/参照物成新率）目前十一页\总数一百四十七页\编于十三点二、市场法的基本前提第一节市场法目前十二页\总数一百四十七页\编于十三点三、市场法的基本程序及有关指标（一）通过市场法进行评估大体要经历以下程序第一节市场法目前十三页\总数一百四十七页\编于十三点第一节市场法目前十四页\总数一百四十七页\编于十三点⑤分析评定结果第一节市场法目前十五页\总数一百四十七页\编于十三点差异因素：（1）时间因素：交易时间和评估基准日的差异（2）区域因素：地区或地段条件对资产价格的影响（3）功能因素：功能过剩或不足对价格的影响（4）交易情况：市场条件和交易条件（5）个别因素：资产的实体特征和质量第一节市场法目前十六页\总数一百四十七页\编于十三点待估不动产案例A案例B案例C

区域因素交易均价待估610554605800所处位置12街111号北大街南段北大街南段西大街尾段交通条件通达便捷通达便捷通达便捷通达便捷繁华程度中央商务区中央商务区中央商务区中央商务区公设状况完善完善完善完善个别因素结构形式框架框架剪力墙框架框架外装状况进口光面磁盘铝合金玻璃幕墙陶瓷饰面砖铝合金玻璃幕墙内装状况三星级标准普通装修普通装修普通装修设备设施完善完善完善完善层高2.85米3.6米3.9米3米投用时间1991年1999年2000年1998年物业水平自备供热城市供热城市供热城市供热剩余年限3364746容积率3.98.84.56.1目前十七页\总数一百四十七页\编于十三点待估不动产案例A案例B案例C功能用途商办商办商办商办交易状况正常正常正常正常交易日期待估基准日近期近期近期目前十八页\总数一百四十七页\编于十三点四、市场法的具体评估方法第一节市场法目前十九页\总数一百四十七页\编于十三点（一）直接比较法①方法一第一节市场法目前二十页\总数一百四十七页\编于十三点②方法二

评估对象价值

＝参照物成交价格±基本特征差额1±基本特征差额2±……±基本特征差额n第一节市场法目前二十一页\总数一百四十七页\编于十三点第一节市场法目前二十二页\总数一百四十七页\编于十三点【例题】某商业用房位于某市繁华地段，面积为1000平方米，建筑时间为1998年，评估基准日为2008年6月1日。评估人员在待评估房屋附近，找到与评估对象的面积、建造时间、交易的市场条件等方面基本相同的三个交易实例，具体情况如表所示：第一节市场法

参照物比较因素ABC被评估对象交易日期2008年2月2008年5月2008年6月2008年6月交易单价（元/平方米）110001250011500区域因素很好很好很好较好交易情况正常高于市价2%正常目前二十三页\总数一百四十七页\编于十三点2008年商业用房所在地区的商业房地产价格平均每月上涨率为2%被评估商业用房所在区域的综合评分为100，A、B、C三个参照物区域因素综合评分分别为106、105、106。被评估商业用房与三个参照物结构相似、新旧程度基本相同、剩余使用年限也基本相同，不需要对这些因素进行调整第一节市场法目前二十四页\总数一百四十七页\编于十三点第一节市场法100/100100/106评估值=（11207.55+11940.76+10849.06/3=11332.46元/m2目前二十五页\总数一百四十七页\编于十三点（1）市场售价类比法----一个以上可比因素不一致

资产评估价值＝参照物售价+功能差异值+时间差异值+…+交易情况差异值

＝参照物售价×功能差异修正系数×…×时间差异修正系数第一节市场法目前二十六页\总数一百四十七页\编于十三点【例题】企业2011年5月1日购入挖掘机一台，评估人员准备对该挖掘机2016年6月1日的价值进行评估。通过对该设备考察，以及对市场同类设备交易情况的了解，选择了两个与被评估设备相类似的近期成交的设备作为参照物，参照物与被评估设备的有关资料如下表所示：另据调查：评估基准日前一年来，每个月同类设备价格变化情况是每月平均上升1%左右；设备的生产能力与其市场售价呈正比例关系。试用市场途径评估该挖掘机在2016年6月1日的价值。目前二十七页\总数一百四十七页\编于十三点序号经济技术参数计量单位参照物A参照物B被评估对象1交易价格元6000007000002销售条件公开市场公开市场公开市场3交易时间2015年12月1日2016年3月1日4生产能力立方米/年5000070000600005成新率%607070目前二十八页\总数一百四十七页\编于十三点（1）交易时间因素分析与量化：（2）功能因素的分析与量化：（3）成新率因素差异量化：（4）调整差异：

参照物A：600000×1.06×1.2×1.17＝892944（元），参照物B：700000×1.03×0.857×1＝617897（元）（5）采用算术平均法求取评估值：

（892944＋617897）/2＝755420.5（元）参照物A：106/100＝1.06，参照物B：103/100＝1.03参照物A：60000/50000＝1.2，参照物B：60000/70000＝0.857参照物A：70%/60%＝1.1666667＝1.17，参照物B：70%/70%＝1目前二十九页\总数一百四十七页\编于十三点【例题】某商业用房，现因企业联营需要进行评估，评估基准日为2010年10月31日。评估人员在房地产交易市场上找到三个成交时间与评估基准日接近的商业用房交易案例，具体情况如表所示。被评估商业用房所在区域的综合评分为100，三个参照物所在区域条件综合评分分别为104、94和106,。当时房产价格5-10月份环比上涨率分别为2%、3%、1%、3%、2%、4%。求该商业用房的评估值。对比情况如表所示。参照物ABC交易单价470058005900成交日期2010.52010.72010.10区域条件比被评估资产好比被评估资产差比被评估资产好交易情况低于市价5%高于市价3%低于市价1%目前三十页\总数一百四十七页\编于十三点1、（1）A的交易时间的调整系数

B的交易时间的调整系数为

C的交易时间系数不需要调整目前三十一页\总数一百四十七页\编于十三点（2）对各个参照物进行调整（3）被评估资产的价值=（5423.08+6529.64+5622.26）/3=5858.83（元/m2）目前三十二页\总数一百四十七页\编于十三点（2）价值比率法第一节市场法目前三十三页\总数一百四十七页\编于十三点第一节市场法目前三十四页\总数一百四十七页\编于十三点①成本市价法第一节市场法目前三十五页\总数一百四十七页\编于十三点评估时县城商品住宅的成本市价率为120%，已知被估全新住宅的现行合理成本为20万，其市价接近于30万，则资产评估值是多少？第一节市场法目前三十六页\总数一百四十七页\编于十三点②市盈率倍数法主要适用对象：企业价值评估第一节市场法目前三十七页\总数一百四十七页\编于十三点某被评估企业的年净利润为1000万元，评估时点资产市场上同类企业平均市盈率为18倍，则该企业的评估值为多少？第一节市场法目前三十八页\总数一百四十七页\编于十三点（二）间接比较法

利用资产的国家标准、行业标准或者市场标准（标准可以是综合标准、分项标准）作为标准，分别将评估对象与参照物整体或者分项与其对比打分从而得到评估对象和参照物各自的分值适用条件：

不要求参照物与评估对象必须一样或者基本一样。只要求参照物与评估对象在大的方面基本相同或者相似。第一节市场法目前三十九页\总数一百四十七页\编于十三点第二节收益法一、收益法的基本含义

收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值，来判断资产价值的各种评估方法的总称。

从理论上讲，收益法是资产评估中较为科学合理的评估方法之一。目前四十页\总数一百四十七页\编于十三点第二节收益法目前四十一页\总数一百四十七页\编于十三点二、收益法原理（1）单利与复利（2）现值与终值（3）年金第二节收益法目前四十二页\总数一百四十七页\编于十三点

【例题】某人每年12月31日存入保险公司2000元，连续10年，其中第三年的年末多存款5000元，设保险公司年回报率为6%，每年复利计息一次，问这些钱在第一笔存款的年初的现值总和为多少?第二节收益法P＝2000×（P／A，6%，10）﹢5000×（P／F，6%，3）

＝18918.2（元）目前四十三页\总数一百四十七页\编于十三点【例题】李某在成了知名的民营企业家以后，为了感谢学校的培养，决定在母校设立以其名字命名的奖学基金，在设立之初就发放奖金总额20万元，该基金将长期持续下去，当前的市场利率5%。请问需要在基金设立之初，为基金投资多少钱?

P＝20﹢20/5%＝420（万元）第二节收益法目前四十四页\总数一百四十七页\编于十三点【例题】某人每年年初存入银行2500元，连续10年，第11年的年末存款6000元，设银行存款利率为8%，问这些钱的现值总和为多少?

第二节收益法

P＝2500×（P／A，8%，10）×（1﹢8%）﹢6000×（P／F，8%，11）＝2500×6.7101×1.08﹢6000×0.4289

＝18117.27﹢2573.4＝20690.67（元）目前四十五页\总数一百四十七页\编于十三点【例题】某公司准备购买一套办公用房，有两个付款方案可供选择：甲方案，从现在起每年年初付款200万元，连续支付10年，共计2000万元；乙方案，从第五年起每年年初付款250万元，连续支付10年，共计2500万元。假定该公司的资金成本率10%，通过计算说明应选择哪个方案。第二节收益法目前四十六页\总数一百四十七页\编于十三点P甲=200*（P/A，10%，10）*（1+10%）=1351.81（万元）第二节收益法目前四十七页\总数一百四十七页\编于十三点P乙＝250×（P/A,10%,10）×（1﹢10%）×（P/F,10%,4）

＝1154.11（万元）第二节收益法目前四十八页\总数一百四十七页\编于十三点【例题】某系列现金流量如下表所示，贴现率为9%，求这一系列现金流量的现值。期数12345678910现金流量1000100010001000200020002000200020003000现金流量的现值

=1000×（P/A，9%，4）﹢2000×（P/A，9%，5）×（P/F，9%，4）﹢3000×（P/F，9%，10）第二节收益法目前四十九页\总数一百四十七页\编于十三点【例题】某公司发行15年期的长期债券，面值1000万元，规定票面利率5%，单利计息，每5年支付一次利息，到期还本。假设市场利率是10%。第二节收益法本利和的现值

=250×（P/F，10%，5）﹢250×（P/F，10%，10）﹢250×（P/F，10%，15）﹢1000×（P/F，10%，15）

=250×0.6209﹢250×0.3855﹢1250×0.2394

=550.85（万元）目前五十页\总数一百四十七页\编于十三点三、收益法的基本前提

1.收益法涉及到三个基本因素：第二节收益法目前五十一页\总数一百四十七页\编于十三点2.应用收益法必须具备的前提条件

（1）被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量（Ri或A）

影响预期收益的主要因素包含主观因素和客观因素，应该比较明确，评估人员可以据此分析和测算出被评估资产的预期收益第二节收益法目前五十二页\总数一百四十七页\编于十三点（2）资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币衡量（r）（3）被评估资产预期获利年限可以预测（n）第二节收益法目前五十三页\总数一百四十七页\编于十三点四、收益法的基本参数

1.收益额

（1）收益额是资产在正常情况下所能得到的归其产权主体的所得额；

第二节收益法目前五十四页\总数一百四十七页\编于十三点（2）资产评估中收益额的特点

①收益额是资产未来预期收益额，而不是资产的历史收益额或现实收益额；

②用于资产评估的收益额是资产的客观收益，而不是资产的实际收益。

（3）资产的收益额表现形式有多种，不同种类资产的收益额表现形式不同，需要合理选择收益额的种类。（净利润、净现金流量、利润总额）第二节收益法目前五十五页\总数一百四十七页\编于十三点2、折现率

（1）从本质上讲

折现率是一个期望的投资报酬率。是投资者在投资风险一定的情况下，对投资所期望的回报率。

第二节收益法目前五十六页\总数一百四十七页\编于十三点第二节收益法无风险报酬率+同期国库券或银行利率风险报酬率目前五十七页\总数一百四十七页\编于十三点资本成本加权法折现率=长期负债占资产总额比重×长期负债的利息率×（1-所得税率）+所有者权益占资产总额的比值×投资报酬率市场法第二节收益法目前五十八页\总数一百四十七页\编于十三点资本化率与折现率的关系

①在本质上是没有区别的。

②二者是否相等，主要取决于同一资产在未来长短不同的时期所面临的风险是否相同。第二节收益法折现率n有限资本化率n无限目前五十九页\总数一百四十七页\编于十三点3、收益期限

根据在持续使用的能力，在未来多长时间资产能够给所有者带来未来的预期收益

可以是1年、2年、5年有期限，也可以是永续无期限。

通常以年表示。第二节收益法目前六十页\总数一百四十七页\编于十三点五、收益法中的主要技术方法（重点）（一）纯收益不变即（Ri不变，令Ri=A）第二节收益法目前六十一页\总数一百四十七页\编于十三点（二）纯收入按等差级数变化

1.在纯收益等差级数递增B，收益年期无限的条件下第二节收益法目前六十二页\总数一百四十七页\编于十三点（二）纯收入按等差级数变化2、在纯收益等差级数递增B，收益年期有限的条件下第二节收益法目前六十三页\总数一百四十七页\编于十三点（二）纯收入按等差级数变化3.在纯收益按等差级数递减B，收益年期无限的条件下第二节收益法目前六十四页\总数一百四十七页\编于十三点（二）纯收入按等差级数变化4、纯收益每年成等差级数递减，且逐年递减额为B，收益期有限第二节收益法目前六十五页\总数一百四十七页\编于十三点第二节收益法目前六十六页\总数一百四十七页\编于十三点【例题】某收益性资产，效益一直良好，经专业评估人员预测，评估基准日后第一年预期收益为100万元，以后每年递增10万元，假设折现率为10%，收益期为20年，该资产的评估价值最接近于（1400）万元。本题中A=100万元，B=10万元，r=10%，n=20第二节收益法目前六十七页\总数一百四十七页\编于十三点【例题】某收益性资产，经专业评估人员预测，评估基准日后第一年预期收益为100万元，以后每年递减10万元，假设折现率为5%，该资产的评估价值最接近于（446）万元。本题中A应该是评估基准日后的第一期收益100万元，B应该是等差级数递增额10万元，r=5%，n=10第二节收益法目前六十八页\总数一百四十七页\编于十三点（三）按等比级数变化1、每年成等比级数递增，递增率为s，收益期无限第二节收益法目前六十九页\总数一百四十七页\编于十三点（三）按等比级数变化2、每年成等比级数递增，递增率为s，收益期有限第二节收益法目前七十页\总数一百四十七页\编于十三点（三）按等比级数变化3、每年成等比级数递减，递减率为s，收益期无限第二节收益法目前七十一页\总数一百四十七页\编于十三点（三）按等比级数变化4、每年成等比级数递减，递减率为s，收益期有限第二节收益法目前七十二页\总数一百四十七页\编于十三点第二节收益法目前七十三页\总数一百四十七页\编于十三点【例题】已知被评估资产评估基准日后第一年的预期收益为100万元，其后各年的收益将以2%的比例递减，收益期为20年，期满后无残余价值，折现率为10%。据此，该资产的评估价值为（1126）万元。

第二节收益法目前七十四页\总数一百四十七页\编于十三点对收益法的评价优点：（1）考虑了未来的收益和时间价值（2）资产折现过程与投资过程相吻合，双方容易接受缺点：（1）受到很多条件的限制，通常用于企业整体资产的价值评估和可预测未来收益的单项资产评估（2）未来收益额和折现率等的预测难度大，且容易收到主观判断和未来不可见的因素影响。第二节收益法目前七十五页\总数一百四十七页\编于十三点【例题】某收益性资产预计未来5年收益额分别是12万元、15万元、13万元、11万元和14万元。假定从第6年开始，以后各年收益均为14万元，确定的折现率和资本化率均为10%。【要求】确定该收益性资产在持续经营下和50年收益的评估值。第二节收益法目前七十六页\总数一百四十七页\编于十三点【例题】某企业进行股份制改造，根据企业过去的经营情况和未来的市场形势，预测其未来5年的收益率分别为13万元、14万元、11万元、12万元和15万元。根据银行利率及经营风险情况，确定其折现率和资本化率分别为10%和11%，试确定该企业的评估价值。第二节收益法目前七十七页\总数一百四十七页\编于十三点2、前五年的折现率=8%+2%=10%资本化率=9%未来现金流的现值=目前七十八页\总数一百四十七页\编于十三点第三节成本法一、成本法的含义

1.定义

成本法是指在评估资产时首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬值因素，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的评估方法的总称。

2.基本思路

重新建造或购置被评估资产的成本，作为被评估资产的价值，如果该资产是旧的，按照该重置成本扣除使用损耗等贬值因素作为该资产的评估价值。

目前七十九页\总数一百四十七页\编于十三点第三节成本法目前八十页\总数一百四十七页\编于十三点二、成本法的基本前提

采用成本法评估资产具备的前提条件是：

1、被评估资产处于继续使用状态或被假定处于继续使用状态。

2、被评估资产的预期收益能够支持其重置及其投入价值。第三节成本法目前八十一页\总数一百四十七页\编于十三点三、成本法的基本要素

成本法的运用涉及到四项指标。（一）资产的重置成本

1.重置成本定义

指按现行市场条件下重新构建一项全新资产所支付的全部货币总额。

2.重置成本分类

一般可分为复原重置成本和更新重置成本两种第三节成本法目前八十二页\总数一百四十七页\编于十三点第三节成本法目前八十三页\总数一百四十七页\编于十三点第三节成本法新型材料、现代建筑或制造标准、新型设计、规格和技术等重置成本当前市价被估资产建筑当时价格更新构建资产与被评估对象功能完全一样以现行价格水平构建与被估对象具有同等功能的全新资产目前八十四页\总数一百四十七页\编于十三点三、成本法的基本要素3.两种重置成本运用中注意事项

（1）在实践工作中，选择重置成本时,在同时可获得复原重置成本和更新重置成本的情况下，应选择更新重置成本。在无法获得更新重置成本时也可采用复原重置成本。

第三节成本法目前八十五页\总数一百四十七页\编于十三点（2）无论哪种重置成本，资产本身的功能相同，采用的都是资产的现时价格，不同的在于技术、设计、标准方面的差异。

（3）一般而言，复原重置成本大于更新重置成本

（4）如果选用了复原重置成本，则复原重置成本和更新重置成本的差额视作是功能性贬值的一部分。

第三节成本法目前八十六页\总数一百四十七页\编于十三点第三节成本法与用“更新重置成本”等效情形1：更新重置成本小情形2：复原重置成本大复原重置成本-更新重置成本超额投资成本目前八十七页\总数一百四十七页\编于十三点（二）实体性贬值

1、含义

资产由于使用及自然力的作用导致的资产的物理性能的损耗或下降而引起的资产的价值损失。

2、资产的实体性贬值通常用相对数计量，即实体性贬值率，用公式表示为

第三节成本法目前八十八页\总数一百四十七页\编于十三点（三）功能性贬值

1、定义

指由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损失。

2、功能性贬值一般包括

（1）由于新工艺、新材料和新技术的采用，而使得原有资产的建造成本超过现行建造成本的超支额（复原重置成本和更新重置成本的差额，即超额投资成本）

（2）原有资产超过体现技术进步的同类资产的运营成本的超支额。第三节成本法目前八十九页\总数一百四十七页\编于十三点（四）经济性贬值

1.含义

指由于外部条件的变化引起的资产闲置、收益下降等造成的资产价值损失。

经济性贬值主要体现为运营中的资产使用率下降，甚至闲置，并引起资产的运营收益下降。第三节成本法目前九十页\总数一百四十七页\编于十三点例如：

在评估一家化肥厂或化学制品厂时，就要考虑到政府是否新近实施了一些禁止污染的环保法令法规，使得这一厂家的生产经营受到限制，因而其资产的价值会下降。这种损耗一般称为资产的经济性损耗，也称为经济性贬值。

第三节成本法目前九十一页\总数一百四十七页\编于十三点四、成本法运中各个参数的计算方法

（一）重置成本估算

单项资产重置成本的估算一般可以采用下列方法

1、重置核算法

（1）概念

利用成本核算的原理，根据重新取得资产所需的费用项目，逐项计算然后累加得到资产的重置成本。

（2）分类

根据资产取得的方式可以分为：购买型和自建型

第三节成本法目前九十二页\总数一百四十七页\编于十三点（3）资产的重置成本应包括开发者的合理收益

（4）重置核算法考虑了价格因素，费用项目的构成上可以考虑生产技术进步和劳动生产率的变化因素，因而可以估算复原重置成本和更新重置成本。第三节成本法（5）形成资产价值的耗费是合理的

采用成本法评估资产，首先要确定这些耗费是必须的，而且应体现社会或行业平均水平。目前九十三页\总数一百四十七页\编于十三点【例题】重置购建设备一台，现行市场价格每台5万元，运杂费1000元，直接安装成本800元，其中原材料300元，人工成本500元。根据统计分析，计算求得安装成本中的间接成本为每人工成本0.8元。该机器设备重置成本为：直接成本＝50000＋1000＋800＝51800（元）

间接成本＝500*0.8=400（元）

重置成本合计52200元。第三节成本法目前九十四页\总数一百四十七页\编于十三点2、价格指数法

原理和市场法中的直接比较法中的“价格指数法”一样。

【特点】利用与资产有关的价格变动指数，将资产历史成本（账面成本）调整为重置成本

第三节成本法目前九十五页\总数一百四十七页\编于十三点注意：

①资产历史成本要求真实、准确并符合社会平均的、合理成本的要求。

②资产评估时物价指数指的是评估基准日（或能够代表评估基准日）的物价指数，而且应是资产的类别或个别物价指数。（越是分类具体的物价指数越准确）。

第三节成本法目前九十六页\总数一百四十七页\编于十三点第三节成本法③一项科学技术进步较快的资产，采用价格指数法的重置成本往往会偏高。④物价指数法估算的重置成本，仅考虑了价格变动因素，因而确定的是复原重置成本。目前九十七页\总数一百四十七页\编于十三点（4）物价指数法与重置核算法的区别

①物价指数法确定的是复原重置成本；而重置核算法既考虑了价格因素可以估算复原重置成本和更新重置成本。

②物价指数法建立在不同时期的某一种或某类甚至全部资产的物价变动水平上；而重置核算法建立在现行价格水平与购建成本费用核算的基础上。

③一般情况下，价格指数法和重置核算法相比，核算的结果可能有误差，其准确度没有后者的高。第三节成本法目前九十八页\总数一百四十七页\编于十三点（5）物价指数法和重置核算法相同点

都是建立在利用历史资料基础上。因此，都需要注意判断、分析资产评估时重置成本口径与委托方提供历史资料（如财务资料）的口径差异。第三节成本法目前九十九页\总数一百四十七页\编于十三点3、功能价值类比法

与市场法中的直接比较法中的“功能价值类比法”完全一样。

上述三种方法均可用于确定在成本法运用中的重置成本。至于选用哪种方法，应根据具体的评估对象和可以搜集到的资料确定。

【注意】以上3类方法都是适用于单项资产的重置成本的计算第三节成本法目前一百页\总数一百四十七页\编于十三点4.统计分析法确定某类资产重置成本第三节成本法核数分类某类适量用3种方法估算各资产重置成本目前一百零一页\总数一百四十七页\编于十三点目前一百零二页\总数一百四十七页\编于十三点【例题】复原重置成本与更新重置成本的相同之处表现为（）。

A.技术水平相同

B.制造标准相同

C.价格水平相同

D.材料消耗相同目前一百零三页\总数一百四十七页\编于十三点【例题】运用成本法评估一项资产时，若分别选用复原重置成本和更新重置成本，则应当考虑不同重置成本情况下，具有不同的（）。

A.功能性贬值

B.经济性贬值

C.收益性贬值

D.实体性贬值目前一百零四页\总数一百四十七页\编于十三点【例题】下列计算重置成本的方法中，计算结果必然属于复原重置成本的是（）

A.重置核算法

B.物价指数法

C.功能价值法

D.规模经济效益指数法目前一百零五页\总数一百四十七页\编于十三点【例题】运用重置核算法确定的重置成本可以是（）。

A.复原重置成本

B.更新重置成本

C.复原重置成本或更新重置成本

D.两者都不是目前一百零六页\总数一百四十七页\编于十三点【例题】一般来说，科学技术进步较快的资产，采用价格指数法估算的重置成本往往会（）。

A.偏低

B.正常反映其重置成本水平

C.偏高

D.不确定目前一百零七页\总数一百四十七页\编于十三点【例题】由于资产以外的外部环境因素变化导致资产价值的降低称为（）。

A.实体性贬值

B.功能性贬值

C.经济性贬值

D.无形损耗目前一百零八页\总数一百四十七页\编于十三点【例题】造成资产经济性贬值的主要原因有（）

A.该技术落后了

B.该项资产生产的产品需求减少了

C.社会劳动生产率提高

D.自然力作用加剧

E.政府公布淘汰该类资产的时间表目前一百零九页\总数一百四十七页\编于十三点【例题】下列关于功能性贬值的各种说法中，正确的有（）。

A.如果可以直接确定设备的更新重置成本，超额投资成本引起的功能性贬值则不需要单独计算

B.超额投资成本是由于技术进步，新技术、新材料、新工艺不断出现，使得相同功能新设备的制造成本低于评估对象而造成评估对象的贬值

C.超额运营成本带来的贬值一般表现为被评估设备与参照设备相比，生产效率低、材料消耗大、操作人数增加等

D.超额投资成本等于更新重置成本减去复原重置成本

E.机器设备的功能性贬值是由于设备的使用而引起的资产价值的损失目前一百一十页\总数一百四十七页\编于十三点（二）实体性贬值估算

1、观察法

（1）特点

（2）计算公式

资产实体性贬值＝重置成本×（1－实体性成新率）

＝重置成本×实体性贬值率

2、使用年限法

（1）原理

认为资产的贬值和其实际使用年限成正比例

（2）名义已使用年限与实际已使用年限

第三节成本法目前一百一十一页\总数一百四十七页\编于十三点第三节成本法目前一百一十二页\总数一百四十七页\编于十三点第三节成本法目前一百一十三页\总数一百四十七页\编于十三点【例题】某资产于2005年2月购进，2015年2月评估时，名义已使用年限是10年。根据该资产技术指标，在正常使用情况下，每天应工作8小时，该资产实际每天工作7.5小时。由此可以计算该资产利用率。

第三节成本法目前一百一十四页\总数一百四十七页\编于十三点（3）计算公式（残值没有贬值，所以式中扣除了预计残值）

第三节成本法目前一百一十五页\总数一百四十七页\编于十三点【举例】某机器设备购建于1994年10月30日,根据其技术经济指标,规定正常使用强度下每天的运转时间为8小时，由于其生产的产品自1994年初至1998年末期间在市场上供不应求，企业主在此期间一直超负荷使用该设备，每天实际运转时间为10小时，自1999年初恢复正常使用，现以2000年10月30日为评估基准日，则该设备的名义已使用年限为6年。【要求】计算资产利用率和实际使用年限

第三节成本法目前一百一十六页\总数一百四十七页\编于十三点第三节成本法目前一百一十七页\总数一百四十七页\编于十三点3、修复费用法

利用恢复资产功能所支出的费用金额来直接估算资产实体性贬值的一种方法。

如果资产可以通过修复恢复到其全新状态，可以认为资产的实体性损耗等于其修复费用。第三节成本法目前一百一十八页\总数一百四十七页\编于十三点【例题】一台大型设备的复原重置成本为300万元，按照采用新型材料的要求评估，更新重置成本为复原重置成本的80%。现在该设备的某些零部件需要更换，整个维修费大约为30万元。该设备2000年1月投入使用，评估基准日是2010年1月，设备的名义使用年限为10年，预计修复后该设备至少还可以使用10年。试确定其有形损耗。

第三节成本法目前一百一十九页\总数一百四十七页\编于十三点（1）分析该设备的零件更换属于可补偿的有形损耗：扣减有形损耗后的复原重置成本=复原重置成本-可补偿的有形损耗=300-30=270（万元）（2）利用使用年限法估算设备的不可补偿的有形损耗有形损耗率=（已经使用年限/总使用年限）*100%=10/（10+10）=50%不可补偿的有形损耗=270*50%=135（万元）总的有形损耗为：135+30=165（万元）（3）计算综合损耗率=165/300*100%=55%（4）计算综合有形损耗综合有形损耗=300*80%*55%=132（万元）第三节成本法目前一百二十页\总数一百四十七页\编于十三点（三）功能性贬值估算

1、分类

【注意】如果评估某资产时所用的重置成本为更新重置成本，则不必考虑因超额投资成本造成的功能性贬值。第三节成本法目前一百二十一页\总数一百四十七页\编于十三点2、超额投资成本超额投资成本=复原重置成本-更新重置成本3、超额运营成本

（1）含义

被评估资产与全新状态的资产相比，由于资产的效用，生产加工能力，工耗、物耗、能耗水平等功能方面的差异造成的成本增加和效益降低；

第三节成本法目前一百二十二页\总数一百四十七页\编于十三点3、超额运营成本

（2）功能性贬值的估算可以通过计算超额营运成本获得

①将被评估资产的年运营成本与功能相同但性能更好的新资产的年运营成本进行比较确定超额运营成本。

②确定净超额运营成本

＝超额运营成本*（1-所得税税率）第三节成本法目前一百二十三页\总数一百四十七页\编于十三点③估计被评估资产的剩余寿命（年限n）

④以适当的折现率将被评估资产在剩余寿命内每年的超额运营成本折现，这些折现值之和就是被评估资产功能性损耗（贬值），计算公式为：第三节成本法目前一百二十四页\总数一百四十七页\编于十三点第三节成本法目前一百二十五页\总数一百四十七页\编于十三点第三节成本法94500收益率10%，3年年金系数235012.05件目前一百二十六页\总数一百四十七页\编于十三点【例题】某待评估的生产控制装置正常运行需要6名技术操作员，而目前的新式同类控制装置仅需要4名操作员。假定待评估装置与新装置的运营成本在其他方面相同，操作人员的人均年工资福利费为12000元，待评估资产还可以使用3年，所得税税率为25%，适用折现率为10%。根据上述调查资料，待评估资产相对于同类新装置的功能性贬值测算过程如下。

第三节成本法目前一百二十七页\总数一百四十七页\编于十三点（四）经济性贬值的估算

1、间接计算法（生产能力相对过剩引起的经济性贬值）

资产的经济性贬值率

＝1－

资产的经济性贬值

＝资产的重置成本×资产的经济性贬值率

第三节成本法目前一百二十八页\总数一百四十七页\编于十三点目前一百二十九页\总数一百四十七页\编于十三点【例题】某工厂生产木糖醇，设计生产能力为年产15000吨产品，因开工不足，该生产线年生产量估计要减少5000吨左右。净评估该工厂的重置成本为300000元，x取0.6，计算经济性贬值率和经济性贬值。第三节成本法目前一百三十页\总数一百四十七页\编于十三点2、直接计算法（根据收益的减少来进行计算贬值）

计算方法和由于超额营运成本引起的功能性贬值的计算方法一样。第三节成本法目前一百三十一页\总数一百四十七页\编于十三点【例题】某被评估空调生产线年产空调2万台产品，由于空调市场竞争激烈，导致平均每台空调降价300元，该生产线尚可使用5年，企业所在行业的投资回报率为8%，所得税税率为25%，计算该生产线的经济性贬值。（折现率为8%，年限为5年的年金现值系数为3.9927）第三节成本法目前一百三十二页\总数一百四十七页\编于十三点【例题】2009年12月拟对某企业的一条生产线进行评估，根据资料得到该生产线历史总成产为600元，有关数据如下：（1）通过细节分析，如重置该生产线，需人工费3万，材料费15万，零部件费2万，机器设备购置费675万，间接费用3万，措施费2万。（2）该生产线10年前购置，预计还可以使用15年，自动化程度较低，与普通使用的同类设备相比，多使用10名工人，每人每月工资为3000元，所得税税率为25%，折现率为10%，由于市场供大于求，预计该生