杜邦财务分析在中国房地产行业的应用之资产周转率0

杜邦财务分析体系在中国房地产行业的应用杜邦财务分析体系的公式如下：权益净利率=销售净利率×总资产周转率×权益乘数=利润率×周转率×杠杆率利润率和周转率反映了一个公司的经营战略，而权益乘数则反映了该公司的财务政策。作为综合的财务分析方法，杜邦财务分析体系在各个行业的财务分析中得到广泛的应用。财务报表是一个公司综合经营成果的体现，本文试图从战略规划中内部环境分析的角度，将杜邦财务分析体系运用于中国房地产公司的财务分析，用于验证公司现行战略的实施情况，为发现战略实施中存在的问题提供线索，或者作为调整战略、改善管理的依据之一。一般而言，杜邦财务分析体系应对一个公司多期（惯例是3年）财务比率进行计算分析和对比。如可获得行业或标杆企业可比数据，还要对比行业或标杆企业可比数据进行分析。一、资产周转率资产周转率=销售收入÷总资产，反应的是一个公司的运营效率，即一个公司在特定的战略指导下，通过资产运营能够带来多少收入。从战略的角度审视房地产公司总资产的构成，主要应关注资产负债表存货、投资性房地产项目。一般而言，存货和投资性房地产占总资产的比例超过50%。注意区分固定资产、无形资产中自用的房地产项目和土地使用权。对于自用的房地产，土地使用权在无形资产核算，地上建筑物的建造成本在项目竣工投入使用时转入固定资产，土地使用权仍在无形资产中列示，摊销计入管理费用。而作为开发后出租或出售的房地产项目，土地使用权与建造成本一起计入开发成本，项目竣工交付后土地使用权则不再属于房地产公司的资产，不再在报表上列示。1、对存货的分析房地产公司的存货指公司在日常经营活动中持有以备出售的开发成品、处在开发过程中的在建开发产品、在开发过程或提供劳务过程中耗用的材料、物资、设备等，主要分为三个大类：土地储备、在建项目和已完工项目（现房）。如房地产公司有代建业务，也在该项目体现。（1）土地储备对于土地储备，应该考虑最佳持有量，也称土地储备策略。在土地快速增值的时期，土地增值带来的收益高于土地持有成本，很多房地产企业大量持有土地储备，按照NAV方法对这样的企业进行估值，将土地储备增值部分反映到股价（企业价值）当中，这类企业在上市时受到投资者的追捧，如碧桂园。但大量的土地储备使得资金沉淀在存货上，势必造成资产周转率下降。当土地增值速度下降或者土地价格受到调控时，大量储备土地的做法变得不可取，这时应考虑土地储备最佳持有量，使得土地储备既能够满足房地产企业持续开发的需要，又不至于降低资产周转率。目前业界用来确定最佳土地储备持有量的指标是土地储备存续比：土地储备面积与单期（季度）销售额的比值，是衡量一个企业一个时期内按照其开发销售速度，土地储备量可供开发的时间。这一指标同时考虑公司的实际开发销售能力和土地储备两者的关系。有研究表明，一家地产商的土地储备存续比应为20—35比较合适，也就是说，开发商的土地储备可以动态性地提供5至8年左右的销售量，这个土地储备存续比是适当地考虑了开发商成长性需要的。土地储备的最佳持有量要根据企业的经营战略（如是否处在快速发展期、是否高周转）、目前的行业调控政策具体确定。除了对土地储备的数量进行分析外，还应对土地储备的地理位置或所处区域进行多维度分析，找出其特点或规律，验证是否支撑起战略。如一二三四线城市、高铁沿线、主体功能规划区等。（2）在建项目和完工项目对在建项目而言，衡量房地产企业运营效率或资产周转率的指标是开发周期，即项目从土地获取到竣工交付所需要的时间。影响开发周期的因素有：规划设计能力（标准化或定制化）、工程管理能力（对工程进度的把控）、营销策划能力（产品定位，销售节奏或策略）、资金规划能力（合同分包既能保证最大程度利用承包商的垫资，又能平缓资金支付压力，避免大额资金集中支付）。在对房地产企业进行资产周转率的分析时，应该从以上因素分析该企业各方面的能力是否与战略相匹配，有无冲突和矛盾；是否存在提升或改进的空间。由于中国实行房地产预售制度，且住房需求潜力巨大，除非房地产公司有意为之或项目定位失败，很少有完工项目销售不出去占用资金的问题。故一般可以不考虑完工项目对房地产开发商运营效率的影响。但也恰恰是因为中国实行房地产预售制度，使得中国房地产企业的财务分析变得复杂和不同。预售极大的影响到房地产开发商财务报表的各个方面：现金流、收入和成本的确认、税金、资产和负债的确认。首先预售导致一个房地产项目的现金能够及早回流，用于下一个或两个房地产项目的启动，在资金筹划得当的情况下，极大的提高了资产的周转率，但在急功近利扩张的情况下，所有项目由资金紧紧联系在一起，使得经营性现金流和投资性现金流（物业持有）经常为负，加大了经营风险和资金风险；其次，造成利润表中每年的营业收入确认和销售合同的签订（签约合同额）产生较大差异，营业成本的结转和实际成本费用支出产生较大差异，预售时点和营业收入确认时点及成本结转时点相差一年左右，由此导致企业所得税和土地增值税等需要预提；第三，在预售的情况下，存货中的在建项目可能已经售出，现金利益已经回流，体现在大量的预收账款和其他应付款（如定金）中。再加上很多房地产企业还有大量表外负债（承诺支付的土地款和开发款）未能及时在财务报表中反映，使得中国的房地产企业的财务报表很难与国际房地产公司进行对比分析，并且财务分析变得比较复杂，由当年财务报表得出的财务比率往往比企业的真实情况滞后一年。根据杜丽虹2011年的研究，当前地产上市公司的资本结构中，银行贷款占28%，债券占3%，权益资本提供了31%的资金，预收款提供20%资金，应付帐款和其他应付款约提供18%资金，此外，上市地产公司平均有相当于总资产14%的表外已订约承诺资本支出。如此，则如果要想财务比率（包括资产周转率）反映企业的真实情况，需要进行大量的调整和重新分类。比如，在计算资产周转率时，使用当年签约合同额代替营业收入，作为计算资产周转率的分子；对于分母总资产，需要将存货按照土地储备、本年预售项目、非本年预售项目进行分类，再将非本年预售项目进一步分类为：本年尚未预售项目、以前年度预售项目（包括以前年度预售但尚未在本年结转营业成本项目和以前年度预售且在本年结转营业成本项目），将以前年度预售项目从总资产中剔除，则调整后的总资产周转率的计算公式如下：总资产周转率=当年签约合同额÷（总资产-以前年度预售项目）这样的调整计算要求能够取得企业的内部数据，但凭财务报告的披露内容无法完成调整，从而使得计算出的比率无法进行公司间的比较。根据杜丽虹2006年的研究，在国内房地产企业中，“万科”的周转率为0.56倍、“招商局”0.41倍、“金地”……而“帕尔迪”（PulteHome）、LennarCorp.、KBHome、HortonD.R.等美国龙头房地产企业的资产周转率都在1倍以上。假设杜丽虹的研究可靠，则可作如下推测：中国的房地产企业由于能够预售，大大提高了房地产企业的资产周转率，中国房地产企业的资产周转率本应高于美国的资产周转率。如果与美国房地产企业相比，中国的房地产企业利润率相当，资产周转率低，负债率高，根据杜邦分析体系，则说明中国的房地产企业利润的来源于土地增值收益，而非开发管理能力或者管理精细化。中国房地产企业的管理仍然与国际同行相比仍然存在差距，还有很大的改善和提升空间。（3）代建工程与代建收入代建工程是指房地产开发企业接受当地政府和其他单位的委托，代为开发的各种工程项目，包括土地开发工程、房屋建设工程、道路铺设工程，供热、供气、供水管道及其他公用的设施等。代建工程在开发产品中核算，在资产负债表中反映在存货中，构成总资产的一部分。如代建的房地产企业仅向建设方收取代建手续费或管理费作为代建收入，则代建企业仅是提供劳务的行为，可在计算资产周转率时将存货中的代建工程从总资产中剔除。2、对投资性房地产的分析投资性房地产指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产；包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。目前大部分房地产企业投资性房地产中是商业物业（写字楼、零售物业、专业卖场等）和工业物业，以下简称经营性物业。这些物业的特点是经历开发建设、培育（招商招租）和运营三个阶段，前期需要大量的资金投入，后期通过长期的租金收益回流实现投资回报。以前很多房地产开发企业通过以售养租、租售并举的方式支持经营性物业的持有，如万达的现金流滚资产模式，基本是重资产运营模式；随着房地产融资工具的多元化，特别是房地产PE和境内资产境外发行REITs，其融资模式发生了很大的变化，由只能重资产运营向轻、重资产运营皆可的方向发展，从而大大缓解了房地产企业的资金压力，提高了房地产企业的总资产周转率。对投资性房地产，需要从商业模式（重资产或轻资产）、融资工具的使用、项目内资金自平衡、住宅业务能够转移多少现金流支持经营性物业、经营性物业自身收益情况等方面进行分析，检查其对总资产周转率的影响，明确其现有业务发展状况对资金或资产周转率的影响是否符合管理层的期望（包括住宅业务和非住宅业务的比例是否合理），未来的改进空间在哪里。对应资产的构成，在利润表或者集团的合并利润表中，检查营业收入的构成，如销售收入、代建收入、租金收入、资产管理费收入、物业管理费收入等，必要时可以将不同的业务分开计算期资产周转率。总之，对于房地产这种资金密集行业，运营效率（资产周转率）的较小提高，就能够节省大量资金用于其它项目，带来利润率的提高。运营效率的提高，可以是自身运营管理改善的结果，也可以是外部融资环境、战略、商业模式变动或调整的结果。企业应该重视对资产周转率的分析，发现影响资产周转率的问题，采取措施，提高企业的利润水平。作为企业经营战略的体现的两个比率资产周转率和销售净利率，是什么关系呢？应该从哪些方面分析销售净利率，从而帮助房地产企业调整改善战略和运营？下面资料为赠送的地产广告语不需要的下载后可以编辑删除就可以，谢谢选择，祝您工作顺利，生活愉快！地产广告语1、让世界向往的故乡

2、某沿河楼盘：生活，在水岸停泊

3、一江春水一种人生

4、某钱塘江边楼盘：面对潮流经典依旧

5、海景房：站在家里，海是美景；站在海上，家是美景

6、以山水为卖点的楼盘：山水是真正的不动产

7、某城区的山腰上的楼盘：凌驾尊贵俯瞰繁华

8、某地势较高的楼盘：高人，只住有高度的房子

9、某学区房：不要让孩子输在起跑线上

10、尾盘：最后，最珍贵

11、回家就是度假的生活

12、生命就该浪费在美好的事情上

我们造城——

2、我的工作就是享受生活——

3、我家的客厅，就是我的生活名片——

4、在自己的阳台看上海的未来——

5、公园不在我家里我家住在公园里——

6、这里的花园没有四季——

7、***，装饰城市的风景——

8、***，我把天空搬回家——

9、房在林中，人在树下——

10、生活，就是居住在别人的爱慕里——

11、到〖星河湾〗看看好房子的标准——

12、好生活在〖珠江〗——

13、爱家的男人住〖百合〗

城市岸泊：城市的岸泊，生活的小镇

生活之美不缺少，在于发现

情趣不在于奢华，在于精彩

生活有了美感才值得思考……

玫瑰庄园：山地生态，健康人生

卓越地段，超大社区

一种完整且完善的环境，像原生一样和谐

原生景象自然天成

人本理念精品建筑

知名物业智能安防

诚信为本实力铸造

比华利山庄：海岸生活——引领世界的生活方式

海岸生活——22公里的奢华

海岸生活——高尚人生的序曲

海岸生活——人与自然的融合

苹果二十二院街：人文自然现代

铺的蔓伸

荣和山水美地：让世界向往的故乡

香港时代：时代精英开拓未来

领衔建筑，彰显尊贵

绿地崴廉公寓：金桥40万平方米德国音乐艺术生活

汇都国际：昆明都心，城市引擎

财富之都风情之都梦幻之都文化之都商贸之都

西部首座巨型商业之城

颠峰商圈的原动力，缔造西部财富新领地

新江湾城：绿色生态港国际智慧城

新江湾城，一座承载上海新梦想的城区

上海城投，全心以赴

建设知识型，生态型花园城区

风和日丽：入住准现楼，升值在望

湾区大户，空中花园

大格局下的西海岸

市中心：市中心少数人的专属

颠峰珍贵市中心的稀世名宅

正中心城市颠峰领地

颠峰勾勒稀世名宅

繁华不落幕的居家风景

地利皇者尽得先机

稀世经典180席

阳光国际公寓：阳光金桥来自纽约的生活蓝本

钟宅湾：海峡西岸生态人居休闲商务区

汇聚国际财富与人居梦想的绝版宝地

二十一世纪是城市的世纪，二十一世纪也是海洋的世纪

谁控制了海洋，谁就控制了一切

站在蓝色海岸的前沿，开启一个新的地产时代

东南门户海湾之心

海峡西岸生态人居休闲商务区

让所有财富的目光聚集钟宅湾，这里每一天都在创造历史

上海A座（科维大厦）：创富人生的黄金眼

掘金上海！创富人生！

远东大厦：花小公司的钱，做大公司的事

未来城：无可挑战的优势无可限量的空间

绿地集团：居住问题的答疑者，舒适生活的提案人

茶马驿栈：精明置业时机享受附加值财富最大化

雪山下的世外桃源茶马古道上千年清泉之乡

金地格林春岸：城市精英的梦想家园

繁华与宁静共存，阔绰身份不显自露

建筑覆盖率仅20%，令视野更为广阔

占据最佳景观位置，用高度提炼生活

完美演绎自然精髓，谱写古城新篇章

创新房型推陈出新，阔气空间彰显不凡

365天的贴身护卫，阔度管理以您为尊

金地格林小城：心没有界限，身没有界限

春光永驻童话之城

我的家，我的天下

东渡国际：梦想建筑，建筑梦想

齐鲁置业：传承经典，创新生活

比天空更宽广的是人的思想

创新远见生活

嘉德中央公园：一群绝不妥协的居住理想家完成一座改变你对住宅想象的超越作品

极至的资源整合丰富住家的生活内涵

苛求的建造细节提升住家的生活品质

地段优势，就是永恒价值优势

设计优势，就是生活质量优势

景观优势，就是生命健康优势

管理优势，就是生活品味优势

空中华尔兹：自然而来的气质，华尔兹的生活等级享受，没有不可逾越的极限

所谓完美的习惯，是舒适空间的心情定格！

临江花园：经典生活品质

风景中的舞台

美林别墅：源欧美经典纯自然空间

住原味别墅赏园林艺术

淡雅怡景温馨自然

钱江时代：核心时代，核心生活

核心位置创意空间优雅规划人文景观财富未来

城市精神，自然风景，渗透私人空间

泰达时尚广场：是球场更是剧场

城市经济活力源

时尚天津水舞中国

未来都会休闲之居

创意时尚天天嘉年华

健康快乐新境界

商旅新天地缔造好生意

城市运营战略联盟，参与协作，多方共赢

华龙碧水豪园：浪漫一次，相守一生

东方莱茵：品鉴品位宜家宜人

建筑一道贵族色彩

品鉴一方美学空间

品位一份怡然自得

荡漾一股生命活力

坐拥一处旺地静宅

体会一种尊崇感受

常青花园（新康苑）：新康苑生活感受凌驾常规

大非凡生活领域成功人士的生活礼遇

拥有与自己身份地位相等的花园社区

在属于自己的宴会餐厅里会宾邀朋

只与自己品味爱好相同的成功人士为邻

孩子的起步就与优越同步

酒店式物管礼遇

拥有[一屋两公园前后是氧吧]的美极环境

水木清华：住在你心里

福星惠誉（金色华府）：金色华府，市府街才智名门——释放生命的金色魅力

真正了解一个人，要看他的朋友，看他的对手。

真正了解一种生活，也当如此。

核心地段（区位是一面镜子，照见家的质素）

隐逸空间（环境是一面镜子，照见家的质素）

超大规模（点亮与过往不同的“大”生活）

成熟配套（周边一切是镜子，照见家的质素）

精品建筑（外揽天下，内宜室家）

均好户型（每天每秒都被释放到四壁之外）

大唐新都：原创生活，非常空间

住宅不是炫耀的标签，生活是用来享受的。

人信.千年美丽：森庭画意.千年美丽

宁静是一种内在的力量

生活是与自然的恋爱

在自然中体验自由的生存

建筑让人迷恋的核心是思想

华智.翡翠星空：创意生活由此进

时代美博城：繁华领地时尚生活

浪漫无极限

阳光海岸：美景与生活的邂逅

带着些许闲散情绪，安享私藏一片湖的幸福

梦幻湖畔温柔横亘在回归前方这是你的见.心的家

景江华庭：静享都市繁华新锐生活核心

海虹.景：城市在变世界观也要变

海虹.景国际社区

一个改变你世界观的城市文化住宅

海虹.景区位世界观

一块好地不仅要放到空间中更要放到时间中去评价

海虹.景美景世界观

先成为园林鉴赏家才能鉴赏城市

海虹.景享受世界观

放手生活是享受的开始

海虹.景生活世界观

洞悉时尚潮流才能洞悉生活的变化

海虹.景空间世界观

空间随意识而变空间是流动变化的

碧水晴天：生活就是……寻开心

驾奴.桥的前途路的前程城市的前景

守望.江的神奇滩的神话岸边的神韵

品尝.园的风景家的风采眼前的风情

沐浴.屋的明亮窗的明净心底的明朗

闽东电力集团.楚都地产：璀璨，用诚信打造

辉煌，用实力说话

领跑，用行动证明

昆明走廊：昆明走廊，一场与众不同的城市诡计游戏，全情体验行走的变幻情趣.

2004.场景.商业地产

西南商圈.重获新生，王者复活

2004.剧情.昆明走廊

昆明走廊的实体不是一个建筑，而是一个场所。

2004.主角.城市FI客

概念商街，体验生活进行中

2004.精彩.正式开始

乐得家.金瀚家园：水边的香格里拉

生活的真谛源于自然，

自然的奥意在于和谐，

和谐的精髓表达完美。

江畔语林：距璀璨不远，离自然更近

在这里，学习过悠然人生

非凡礼遇，成就居者高人一等的气质

金地香蜜山：山在这里，我在这里

城市山居生活再升级

白描香蜜山

山林生活的升级演绎

真正的健康住宅

长在山上的房子

城市中的山地建筑

坚持简约的后现代美学

原生态私家山野公园

四季分明的山中岁月

健康、趣味、质朴、自然是最好的设计师

风、光、水、石、云五大庭院艺术

空间是用来收藏自然的

山中的有氧运动

网球也是一种生活方式

健康成为一种习惯

山是一件运动装备

上海五角世贸商城：百舸争流，谁能竞风流

卓越来自您抢先一步！乘天时，顺势而起。成功来自您抢占高位！据地利，如虎添翼

理想来自您精心创造！通人知，倾情打造。

维多利亚公寓：城南三环之内/最后，最珍贵

精粹城南里的优裕生活

花园里的洋楼，演绎英伦贵派风格

国际与本土顶尖建筑团体

全球景观设计权威/美国易道，全景营造

让每扇窗，向着风景深呼吸

金色嘉苑：水光山色中的幸福家园

有保证的幸福生活

上风上水，幸福生活版图

尽善尽美配套，演绎幸福生活

365天美景生活，幸福生活时时刻刻

特别的爱献给特别的你

找到都市的幸福时光

嘉德现代城：豪华尊贵的盛会名流云集的家园

景江苑：开启全景生活展现全新人生

恒海国际高尔夫别墅：在这里，掀开淀山湖，恒海计划历史一页

世纪金融大厦：璀璨闪烁

冉冉升起我不能视而不见

清怡花苑：风生，水起，潮涌

观赏，无边境

天境.山因势而动

山青，塔长，钟鸣

艺境.艺因琢而精

心境.心因静而远

心静，致远，淡泊，明智

筑境.筑因妙而传

创造，无止境

上品.巨洋豪园：陆家嘴，顶极地标，至上口味

上品稀缺，升值，唯一

新海派主义建筑集群

无限阳光双景生态自然居停

舒适源于对居住尺度的把握

星星港湾：星星港湾，看见非一般的梦想

星星港湾，大学城后花园

重组，文化浓郁之美

东部生活的坐标

星星港湾的星空下，微笑的你，发现新生活已经来临

居住，是气质的一种表达

BLOCK，围合式空间，标识居住者的领域感和归属感

核心区域，处处折射品质生活

生活美学，一次满足你的梦想

一个正在实现中的梦想

天寓：抛开一切繁文缛节，一切约定俗成，还原自然，真实的居住理想。

设计改变生活

设计思想——简洁、自由、大气

建筑——凝固的音乐

景观——回归自然

生命的真谛

品质生活——上帝在细节中

室内空间简历姓名：简历模板://性别：男出生日期：1989年2月年龄：37岁户口所在地：上海政治面貌：党员毕业生院校：专业：地址：电话：E-mail：___·教育背景·_______________________________________________________________1983/08--1988/06华东理工大学生产过程自动化学士___·个人能力·_______________________________________________________________这里展示自己有什么的特长及能力___·专业课程·_______________________________________________________________《课程名称(只写一些核心的)》：简短介绍《课程名称》：简短介绍___·培训经历·_______________________________________________________________2002/06--2002/10某培训机构计算机系统和维护上海市劳动局颁发的初级证书1998/06--1998/08某建筑工程学校建筑电气及定额预算上海建筑工程学校颁发___·实习经历·_______________________________________________________________2011年5月——现在某（上海）XX职位【公司简单描述】属外资制造加工企业,职工1000人，年产值6000万美金以上。主要产品有：五金制品、设备制造、零部件加工、绕管器【工作职责】【工作业绩】___·语言能力·_______________________________________________________________英语：熟练英语等级：大学英语考试四级___·IT技能·_______________________________________________________________WindowsNT\/2000\/XP 36个月经验 水平：精通LAN 36个月经验 水平：熟练Offic