清水湾经济适用房项目立项建设可研

中电·阳光新城-清水湾经济适用房建设项目可性行研究报告PAGEPAGE5 中电·阳光新城-清水湾经济适用房建设项目可性行研究报告二〇一二年十月

目录TOC\o"1-2"\h\z第一章总论 1一、项目概况 1二、可行性研究报告编制依据 1三、项目的由来及建设的必要性 3四、项目承办单位概况 7五、可行性研究报告的编制范围 7六、主要技术经济指标 7第二章经济发展和交通预测 9一、项目所在地区及影响区社会经济现状 9二、XXX市交通量发展概况及交通增长率的预测 12第三章工程选址 20一、地理位置 20二、自然条件 20三、气象 21四、用地平衡 22五、土地供应及拆迁 23第四章工程建设方案 25一、道路工程 25二、给水工程 41三、排水工程 46第五章环境保护 55一、编制依据 55二、环境现状 56三、本项目对环境产生的影响 59四、环境保护措施 59第六章节能 63一、设计依据 63二、各项工程节能措施 63第七章项目招投标 64一、招投标依据 64二、本工程招标范围及项目 64三、招标组织形式及方式 65四、招标投标工作的安排 65第八章项目实施计划 67第九章投资估算与资金筹措 68一、投资估算及依据 68二、资金筹措 69第十章贷款清偿能力评价 70一、项目贷款偿还资金来源 70二、项目债务清偿能力分析 72第十一章国民经济评价 73一、国民经济评价参数确定 73二、国民经济费用效益调整 73三、国民经济效益分析 75四、不确定性分析 75五、效益分析结论 75第十二章可行性研究报告结论 76附件：1.建设单位营业执照2．建设单位资质证书3．建设单位财务报表4．项目建设用地规划许可证5．土地使用权证书6.洛阳市住房委员会办公室“中电丽景”经济适用住房建设项目中标通知书（2009年10月9号）7.洛阳市发展与改革委员会“关于中电丽景项目建议书“的批复洛发改投资【2008】210号附图:1．项目地理位置图2．项目总平面布置图第一章业主单位及项目状况1．1项目业主单位概况1．1．1业主单位概况业主单位名称：中电置业（洛阳）有限公司法定代表人：孙建国中电置业（洛阳）有限公司是由中电华软投资集团有限公司出资，在洛阳注册的专业房地产开发企业。成立于2008年9月，公司注册资金5000万元，为三级房屋开发企业。公司依托中电华软投资集团公司，资金力量雄厚，人力资源丰富，现有各类工程技术人员20多人，其中具有高、中级职称的技术人员11人。公司响应国家深化城镇住房制度改革，加快住宅业发展，拉动经济增长，完善住房供应体系的重要政策，积极投身于洛阳房地产开发。“人为本、重诚信、创一流”是公司的企业文化的理念，“以人为本、追求卓越”的开发理念贯穿于公司的一切经营活动。公司通过投标成功取得“中电·阳光新城”经济适用住房的开发权。本项目系河南省2009年经济适用住房建设计划项目、河南省“8511”投资促进计划项目，洛阳市的重点工程。建成以后将成为洛阳市大型的保障性住房社区，可一次性提供保障性住房6000余套，惠及洛阳市近2万城镇中低收入居民。其开发建设得到了洛阳市各级领导、相关委局及友邻单位的重视与大力支持。公司将在“建老百姓满意的住宅”这一企业宗旨的指引下，为洛阳市民倾力打造科学、舒适、美观的“中电·阳光新城”国家康居工程示范项目,为推进洛阳市保障性住房建设，拉动住房消费，解决中、低收入群众的住房困难，维护社会稳定起到积极的作用。公司将以更高品质的工作实现“创造完美，服务用户，奉献社会”的追求。公司主营业务：以房地产开发经营为主业，并展开建筑工程技术咨询、建筑材料销售等经营业务。股东：中电华软投资集团有限公司目前公司主要的投资项目情况：栾川龙峪湾月牙会议中心和“中电·阳光新城”经济适用房项目。公司投资建设“中电·阳光新城”经济适用房项目，总占地600余亩，总规划建设面积近60万平方米，概算投资12亿元人民币。建成后将成为河南省第一家“国家康居工程示范社区”。本次可行性研究的对象为“中电·阳光新城”经济适用房项目中的“中电·阳光新城-清水湾”组团居民小区。1．2项目概况1．2．1可研报告编制依据（1）《洛阳市城市总体规划》（2008—2020）（2）《洛阳市国民经济和社会发展“第十一个五年”计划纲要》（3）《洛阳市近期建设规划》（20062010）（4）项目单位提供的有关资料及数据（5）GB50180一93(2002年版)《城市居住区规划设计规范》及其它现行规范、规定。（6）1998年《洛阳市城市建筑规划管理暂行技术规定》。（7）洛阳市数字化l／lOOO地形图1．2．2项目提出的理由洛阳地处河南西部，横跨黄河中游两岸，辖一市八县六区，总面积15208平方公里，总人口670余万。市区面积544平方公里，城区人口近200万。洛阳以千年帝都的辉煌历史和灿烂深厚的文化底蕴著称于世，是华夏腹地一颗璀璨的明珠。洛阳有着悠久的历史文化，有以龙门石窟为代表的众多文物古迹，还有多姿多彩的山水景观，国花牡丹名甲天下，是中国景观名胜精彩纷呈的优秀旅游城市，也是新兴的现代工业城市。随着经济的发展及社会的进步，洛阳的城市面貌也在发生着日新月异的变化。根据城市发展的需要，为尽快把洛阳建设成为中西部地区“最佳人居环境城市”和“中西部地区中心城市”，进一步提高洛阳在全国的知名度，洛阳市政府制定了洛阳市城市发展的规划，确立了“以洛河为轴，南北对应发展”的城市规划原则，以拉大城市框架，提升城市档次。几年来，洛阳市对基础设施的投入逐年加大，配套完善了道路、自来水、热力、煤气等一系列基础设施，完善了城市功能。项目建设地点附近辖区及周边满足申购经济适用房的条件的城镇居民是本项目的目标客户，由于这部分居民人员众多，相当一部分居民收入居中低水平，急需改善居住条件，住房需求旺盛，项目开发的外部条件已经具备。1．2．3拟建地点“中电·阳光新城”经济适用房项目建设地点位于洛阳市老城区邙山镇中沟村，北至红山路，南至石油公司、铁路专用线，东至卫校、警校西围墙，西至中沟村村道。建设用地为公司通过划拨获得开发权。清水湾项目位于“中电·阳光新城”的东南角，地块周界为：北至道北五路，南至石油公司、铁路专用线，东至小区内规划的经五路，西至规划道路为经四路。1．2．4主要建设内容和规模“中电·阳光新城”经济适用房项目规划总用地面积24.1976万平方米，总建筑面积57.6348万平方米。本期拟建的“清水湾”居民小区规划用地面积91亩，总建筑面积15.805万平方米，住宅建筑面积12.93万平方米，商业设施10700平方米，相关配套设施共计3250平方米，地下建筑面积14800平方米。拟建多层住宅16栋，小高层住宅12栋，可提供保障性住房14931．2．5建设方案1．2．5．1规划指导思想从健康宜居、环保科学、经济适用出发，精心设计。遵循自然与文化相结合的原则，强调人与自然和谐共存的环境概念，营造“公园中的小区，小区中的公园”。总体协调统—，规划布局结构清晰，功能组织合理，设施配套齐全，方便居民生活，有利于邻里交往和物业管理等需要。重视小区的空间环境组织、建筑文化内涵及绿化景观系统。主体设计考虑地区特征及个性，并与周围环境相协调。创造安全、卫生、方便、舒适和优美的小区环境及新颖、美观、大方的城市道路沿街景观。合理组织小区内部及外部的交通流线，避免区内外交通穿越，同时满足消防、救护等要求，并保证区内人车安全和居住的安宁。尊重自然地形，尽量减少工程土石方。在符合居民活动规律和方便居民日常使用要求下配置公共服务设施，小区内安排休闲、体育锻炼与交往的场所。小区内设社区办、幼儿园、大型商场和停车场等各种便民设施。本可研报告对小区的建筑总体布局进行了综合分析、比较、优化，实现功能分区更加明确。1．2．5．2项目总体规划方案（1）总体布局该小区规划性质为经济适用房大型综合社区，小区四面临规划的城市道路。场址呈较规则的长方形，邙山大渠把两个组团隔开，平面上沿邙山大渠布置小高层住宅，以邙山大渠作为小区的水系景观，以期取得良好的景观效果。结合现状规划内设六排多层住宅。排与排之间的空地布置绿地小品及地上停车位。小区中央设置中心花园及居民休闲场所，在小区四周布置超市及商业，布局合理、方便居民生活。（2）小区主要出入口和道路交通根据人流、车流方向，小区东、南、西、北四面临规划路设置出入口，小区内道路网络清晰，顺而不乱，有效地防止了机动车在小区内的穿行；部分机动车沿楼间路边停车位停放,道路两侧具有良好的绿化环境。（3）群体布置、空间组织及景观特色小区内以条式住宅为主，住宅具有统一而富有变化的建筑形式，建筑以传统而富有现代特色的坡屋顶为主,增强了住宅小区的特色和个性。（4）公建配套设施小区充分依托已有的公用设施，附近服务半径内小学、娱乐中心、医疗中心、托幼、物业中心、购物中心齐全和功能合理，小区内设置箱式变电站、煤调站、热力站、垃圾收集点、停车位等小型公用设施。公共配套设施齐全，满足居民要求，方便居民使用。工程管线全部地下埋设，进行综合规划设计,合理安排，相对集中，一次建成，并便于管理和维修。（5）绿地系统规划小区内在楼前后布置绿化，使居民感觉置身于绿化景观之中，更加提升了小区的环境档次和品位。绿化系统主要为院落绿地。每幢楼房前后均规划有楼间绿地，位置居中，住户均能共享。开放的绿地空间，既满足了居民的亲近自然要求，也使空间更加活跃。这样，就将建筑、绿化融为一体，创造了良好的环境，丰富的景观。院落绿地方便居民日常交往，并形成环境优美的院落空间。道路绿化是道路的隔离绿带及利用建筑退让线距离的绿化，由于道路是人使用最频繁的空间，利用组团道路空间进行绿化，通过花卉、草、植物栽植等，使绿色与人的活动结合起来，获取较高的环境效益。（6）抗震、人防规划依据国家国防委(2003)18号文件规定，多层建筑按照地面首层建筑面积修建6B级人防地下室，本工程按人防设施要求建设地下室。工程抗震等级依据建设部有关住宅小区工程的规定，建筑物按七级抗震设防。（7）综合管线布置本工程的供水、排水、供电等管线干管走向和建筑物轴线平行，管线和建筑物及管线之间的间距均按设计规范的有关规定布置。（8）总平面主要设计指标清水湾组团平面布置经济技术指标B4-5地块序号技术指标单位数量备注1规划建设用地面积m213840约21亩2总建筑面积m2406002.1规划住宅建筑面积m2277502.1.1小高层住宅m227750框架10-11层2.2商业设施m261002.3规划公共建筑面积m27502.4地下室m260003居住户数户3364居住人数人10755户均人口人／户3.2人6建筑覆盖率％357容积率2.58绿地面积m242909绿地率％3110停车位个150清水湾组团平面布置经济技术指标B4-1地块序号技术指标单位数量备注1规划建设用地面积m249394.5约70亩2总建筑面积m21174502.1规划住宅建筑面积m21015502.1.1小高层住宅m247496框架10-11层2.1.2多层住宅面积m254054砖混多层2.2商业设施m246002.3规划公共建筑面积m225002.4地下室m288003居住户数户11574居住人数人37025户均人口人／户3.2人6建筑覆盖率％337容积率2.28绿地面积m2151999绿地率％3210停车位个3801．2．5．3竖向设计(1)设计依据：a．规划平面图b．1：1000地形图(1997年航测数字化成图)c．《城市居住区规划设计规范》d．《城市用地竖向规划规范》(2)设计原则a．规划区对外联络道路与现状道路标高相衔接b．满足工程管线敷设的高程要求c．有利于建筑物布置(3)竖向规划小区四面临城市道路分设4个出入口。做小区室外设计时，应对小区出口标高进行核实，根据周围道路最终标高，进行施工图设计。小区道路和场地按规范要求的坡度，使场地雨水排至小区道路，道路雨水排往雨水管道，在此前提下，降低建筑物长边方向坡度，减少土方量。场区总的排水坡向同现状地势，排向院区内的排水管网。根据《城市用地竖向规划规范》规划区内道路最大坡度为6％，最小坡度为0．2％。本小区规划道路最大坡度为6％，最小坡度为0．4％。场地竖向设计中，当道路与建筑物室外标高相差较大时，对小区内部可结合平面，布置大坡度的绿化或小台阶，绿化的最大坡度可达8％，小台阶和绿地可根据现场情况设置。场地雨水以不小于0．3％的坡度排向道路，借助道路纵坡将地面雨水排往小区路的雨水管道。小区车行道路分为三级：一级为规划宽度16-20米，与城市规划道路及其他组团相连接形成小区路网骨架；二级为组团路，路面宽6-8米，自干道引入，位于各建筑之间；三级为宅间路，宽度为2-4米区内步行系统按照人车分流的原则设置，步道形状力求丰富多变，结合景观广场及健身娱乐设施，将整个小区有机串联为一体。区内停车：按照当地规划要求设计重组的停车位，以地面停车为主，部分考虑地下停车。1．2．5．4电力、电信供电设计：(1)设计依据a．《城市电力规划规范》GB50293—1999b．《城市电力网规划设计导则》c．《民用建筑电气设计规范》JGJ／T16—92d．《全国民用建筑工程设计技术措施·电气》2003e．国家现行有关的规范、标准及法规(2)供电设计的基本原则中压(10KV)供电系统的设计，应保证供电的可靠性和具有一定的灵活性，按不同的负荷等级采取不同的供电方式。10KV供电线路和变电所深入负荷中心，可以节省设备材料、降低电能损耗、提高供电质量。(3)负荷预测本规划区用地性质为居住用地，规划居住户数1493户。用电负荷预测考虑到目前居住建筑用电负荷的需求情况及对公建用电情况的分析，结合洛阳实际，确定本次规划的用电指标为：住宅：每户型按6KW／户，公建60w／m2。考虑区域的同时用电系数，整个规划区预测负荷为：10500Kw。(4)供电电源根据规划布局，规划4座10Kv箱式变电站。（5）低压电网区内电网电压是380v／220v，三相四线制。呈放射式向各建筑供电，商业设施电源单独由箱变引入。区内供电线路均采用地下电缆直埋方式敷设，穿过道路及硬化路面时穿钢管保护。要求最小埋深0.8米(管顶至路面)。（6）道路照明为了方便居民生活，小区道路设有道路照明，路灯电源分别由小区箱式变电站直供，路灯控制由设于箱变的路灯控制仪自动控制。灯具采用庭院灯，功率60w节能灯，要求单灯补偿功率因数0.85以上。灯具的选型应与周围建筑物相协调。灯杆高3.0—3.5米，距道路边沿0.5米，间距25米左右。照明线路采用电缆(VV22—lKv5x16mm2)直埋敷设，过道路及硬化路面时穿管保护。要求最小埋深0.8米(管顶至路面)。电信设计：电话主线预测指标：住宅l对／户，公建2—3对／100M2。预测规划区电话数为2200部根据预测电话数及规划布局，本期规划区内设4个室外电话交接箱。规划区的电信线路由小区入口处采用电缆穿管埋地引入电话交接箱，进入各建筑物的电信线路由交接箱引入。小区电信线路以电缆穿管理地方式敷设。一般情况电缆均穿PVC管保护，过路及硬化路面穿钢管保护。要求最小埋深0.8米(管顶至路面)。电信电缆采用HYA通信电缆。在电缆转弯、分支、引上处设检查井。小区内有线电视线路与电信线路共路由，不共管道。1．2．5．5给排水工程（1）设计依据：a.规划专业提供的规划总平面图。b.道路专业提供的竖向规划图。c.《建筑给排水设计规范》(GBJl5—88)。d.《建筑设计防火规范》(GBJl6-87)（2）设计范围和工程概况：中电·阳光新城-清水湾居住小区位于洛阳市老城区中沟村道北五路以南，拟入住户数1493户，居住人口4777人。该居住小区规划为普通住宅(经济适用住房)。给水工程设计：（1）最高日用水量估算：用水量标准：住宅居民生活用水量标准：210升／人．日；绿化及浇洒道路用水标准：1.5升/平米·次;日浇洒2次。汽车洗车用水计入未预见水量。最高日分项用水量计算：住宅居民生活用水量：1493×0.21＝313.5(m3/d)绿化及浇洒道路用水：绿化每天浇洒2次，道路1次，浇洒面积道路按2ha、绿化按2商业、物业中心用水量：总公建面积13950平方米，按商业计算，每平米用水7升，13950×0.007＝98(m3未预见及漏失用水量,按以上述用水量之和的20％计算：消防用水量：住宅：室外消火栓：30L室内消火栓：10L/S；（2）规划水源及系统规划：水源规划：规划该小区用水由市政管网供给。小区近期用水由东侧规划路及北侧DN150给水管道引入,在小区内构成回网。系统规划：小区多层建筑采用生活、消防共用的低压环状管网给水系统，管网上设消火栓。根据自来水公司意见水压基本可满足小区多层建筑供水压力要求，规划小区不再设加压设施。施工图阶段应实测两路给水管道水压。小区设200立米消防水池三座，各储备两小时室内外消防用水。排水体制设计：小区采用雨污分流制。污水量：生活污水量与生活用水量相同；绿化及洒道用水不计入总污水量。污水管网：小区生活污水集中设两座化粪池处理，处理后污水排入市政排水管道。区内污水管由D300、D400、D500钢筋混凝土管组成，管道设计流量按最高日最高时计算。化粪池清掏周期90天，污水停留时间为12个小时。雨水工程：设计采用敷设雨水暗管和地面组织径流相结合的方法。根据竖向规划分散组织雨水排放，雨水分片就近排入小区排水管网。1．2．5．6燃气工程规划(1)规划依据《城镇燃气设计规范》(GB50028—93)《洛阳市城市总体规划》(1997—2010)(2)气源小区东侧经四路敷设有中压城市燃气管道，未来小区燃气由此接入。(3)用气量估算耗热定额及用气指标小区主要为居民生活用气。居民生活用气耗热定额取2303MJ／人·年，户均耗气量取1．55Nm3／户·日住宅管道燃气汽化率100％。(4)管网规划输配系统组成及压力机制采用分散调压低压供气方式，小区燃气输配系统主要由中压输配管网、中低压调压设施和低压管网等组成。根据洛阳市洛阳市燃气工程规划，城市燃气中压管道压力设计为0.4Mpa。燃气管网沿规划道路埋地敷设，一般布置在南北向道路的东侧，东西向道路的南侧。小区中压煤气经调压柜调压后，沿小区煤气低压管网入户。各建筑物燃气支管就近接入低压燃气干管。中压燃气管道采用钢管，DN75及其以上低压燃气管道采用球墨铸铁管，DN75以下低压燃气管道采用钢管或塑料管。规划小区共设4台燃气调压柜。调压柜的设置应符合《城镇燃气设计规范》的相关要求。1．2．6配套工程小区设综合社区服务用房3250平方米,固定停车位530小区设热交换站一座，设在小区综合服务设施地下。1．2．7投资规模和资金筹措方案本经济适用房项目建设总投资20345.6万元,资金筹措方案：全部由公司自筹。1．3项目建设进度计划安排本项目前期工作约3个月，建设及装修期33个月。项目前期工作主要包括项目可行性研究、初步设计、施工图设计及报批等。项目建设期需完成土建施工、设备订货、安装调试、人员培训及各项准备工作，直至投入使用。项目实施计划表月数项目369121518212427303336前期工作土建施工设备订货装饰工程交付使用第二章发展规划/产业政策/及行业准入分析2．1发展规划分析洛阳市位于河南西部，北跨黄河,南望嵩岳,西有秦岭潼关之险,东有虎牢黑石之固。东距郑州148公里，西距西安324公里，北与焦作、济源相邻，南150公里为煤城平顶山市。洛阳市辖一市八县六区。即：偃师市、孟津县、新安县、宜阳县、伊川县、嵩县、洛宁县、栾川县、汝阳县以及吉利区、涧西区、西工区、老城区、廛河区、洛龙区六区，洛阳市辖域面积1.52万平方公里，市区面积544平方公里，城市规划区面积1610平方公里，总人口670余万，市区常住人口近200万人。2．1．1洛阳城市发展总体规划2．1．1．1发展的战略方针及目标凭借雄厚的工业基础条件与科技优势，充分利用历史文化名城、著名古都的知名度，发挥区位优势和交通优势，加强流通领域建设，强化中心城市职能，带动区域经济全面发展。建立和完善社会主义市场经济体制，加大改革开放力度，抓住机遇，加快老工业基地改造步伐，调整和优化产业结构，把洛阳建设成为科技教育发达的现代化工业城市和以历史文化名城为依托的国际旅游城市，中原城市群副中心，科研开发中心和职业培训基地以及中西部区域物流枢纽。2．1．1．2近期规划至2010年,洛阳主城区人口规模为205万人，主城区建设用地203平方公里，人均建设用地99平方米总体布局:以洛河为轴,南北对应发展;改造优化旧城区,重点建设城市新区,疏解旧城压力,拓展城市发展空间,提高城市发展的规模效益,完善区域中心城市职能,增强城市的辐射力和带动作用。形成涧东片区，高新-涧西片区，洛南片区，道北片区，伊南片区以及吉利组团“五区一组团”态势。项目的建设符合洛阳市的城市发展规划，建设地址位于洛阳城市整体规划中道北片区的西北角，属于洛阳市拉大城市框架的支撑部分。2．2产业政策分析建设经济适用住房是党中央国务院为了深化城镇住房制度改革，加快住宅业发展，拉动经济增长，完善住房供应体系而采取的一项重要政策，是党和政府的德政工程和民心工程。国家建设部、河南省人民政府及洛阳市人民政府历来重视城市低收入家庭住房条件的改善，经济实用住房的建设符合国家产业政策。“中电·阳光新城”经济适用房建设项目系河南省2009经济适用住房建设计划项目、河南省“8511”投资促进计划项目，其开发建设得到了洛阳市各级领导、相关委局及友邻单位的重视与大力支持。公司将在“建老百姓满意的住宅”这一企业宗旨的指引下，为洛阳市民倾力打造科学、舒适、美观的国家康居工程示范项目,为推进洛阳市保障性住房建设，拉动住房消费，解决中、低收入群众的住房困难，维护社会稳定起到积极的作用。本项目由洛阳市住房委员会办公室向社会公开招标,中电（洛阳）置业有限公司作为该项目的第一中标人,成功取得该项目的开发建设权，见洛房委办2009年10月9日“中标通知书”。2．3行业准入分析房地产开发行业已经实现充分竞争，政府除了宏观调控，企业的正常经营完全遵循市场规律运行。2004年以来，飞速上涨的房价和偏快的发展速度使得政府部门出台了一系列针对房地产行业的调控政策，政策的调控直接抬高房地产的准入门槛。作为行业最为重要的资源，土地供给被严格控制。政策进一步收紧了房地产信贷，开发商高度依赖的银行资源将变得更为稀缺。本项目属经济适用住房开发，资金和建设用地都得到政府政策支持。节能方案分析建筑节能是贯彻可持续发展战略的一个重要方面，是节约能源、保护环境的基本国策。积极推进建筑节能，有利于改善群众生活、工作环境，有利于减轻大气污染和温室气体排放，促进生态保护，建筑节能是我国建设事业一项长期艰巨的任务。3．1用能标准及节能规范本项目用能标准及节能规范严格执行以下国家标准：（1）《民用建筑节能管理规定》（建设部令2000年第76号）（2）《建筑外窗气密性分级及检测方法》【GB7101-2002】（3）《建筑照明设计标准》【GB50034-2004】（4）《民用建筑热工设计规范》【GB60176-93】（5）国家、地方现行的相关建筑节能标准及规范。3．2节能措施综述建筑物的设计和建造应当依照国家的相关法律、法规，采用节能型的建筑结构、建筑材料、建筑配件等产品，提高保温隔热性能，减少采暖、制冷、照明的能耗。具体措施如下：（1）项目采用黏土空心砖、加气混凝土砌块、泰柏板、石膏板等新型墙体材料。尽量应用有利于节能的塑钢门窗、镀膜隔热玻璃窗，塑钢门窗的应用比例不低于30%。（2）项目采用集中供热，以减低能耗。（3）积极采用节水卫生器具，选用优质节水水箱及配件，堵塞跑冒滴漏现象；同时提倡废水二次利用，利用生活污水净化技术和装置节约用水。生活给水系统采用变频调速供水方式，达到节能的目的，供水装置采用减振措施，降低水泵噪音。加强计量措施。（4）采用无污染、高效节能的照明装置及电器设备。3．3能耗状况及能耗指标分析3．3．1规定性指标3．3．1．1围护结构的传热系数K和外窗的遮阳系数SC限值：（1）屋面：K≤0.7w/(m2·k)（2）外墙：k≤1.0w/(m2·k)（3）外窗：a)0.2<窗墙面积比<0.3，K≤3.5遮阳系数SC≤0.55b)0.3<窗墙面积比<0.4，K≤3.0遮阳系数SC≤0.50/0.6c)0.4<窗墙面积比<0.5，K≤2.8遮阳系数SC≤0.45/0.55d)0.5<窗墙面积比<0.7，K≤3.5遮阳系数SC≤0.40/0.503．3．1．2窗墙面积比及外窗可开启面积的规定（1）每个朝向的窗墙面积比≤0.7（2）窗墙面积比<0.4时，玻璃的可见光投射比≥0.4（3）外窗可开启比例≥窗面积的30％3．3．1．3外窗的气密性外窗的气密性≥4级3．4节能措施和节能效果分析3．4．1建筑围护结构节能技术措施（1）屋面：本工程屋面保温层采用40厚挤塑聚苯乙烯泡沫塑料板（XPS），以满足屋面隔热系数的要求。（2）外墙：本工程外墙采用粉煤灰空心砌块，外墙面采用外保温构造，外墙加挂50厚挤塑聚苯乙烯泡沫塑料板（XPS），满足外墙传热系数的要求。（3）外窗：选用塑钢窗，玻璃选用中空浮法玻璃。（4）地面：地面垫层设150厚泡沫混凝土，热阻>1.2(m2·k)/w3．4．2给排水节能措施本项目市政供水压力可以满足6层以下供水要求，充分利用市政管网供水压力。所有水具均选用节水型产品，水池水箱设溢流水位报警装置，防止长时间溢流浪费。对雨水进行回收循环利用。3．4．3暖通节能措施单体家用空调选用符合国家节能标准的产品，安装时注意管道保温。利用太阳能供应热水，暖气管道按照国家有关标准加设保温层，外敷复合铝膜防潮。满足最小热阻0.74(m2·k)/w的要求。3．4．4电气节能措施变配电选用高效低能耗的变压器，变配电间设置自动控制系统，实现小区照明的自动控制管理。利用风光互补公共照明，所有照明灯具选用节能产品，尽量不用白炽灯。建设用地、征地拆迁及移民安置方案4．1项目选址及用地方案本期清水湾项目选址位于“中电·阳光新城”的东南角，地块周界为：北至道北五路，南至石油公司、铁路专用线，东至小区内规划的经五路，西至经三路。项目建设用地91亩。4．2场址建设条件4．2．1地形、地貌项目区地形较平坦,地表现状多为果园及民房。4．2．2工程地质、水文地质条件工程拟建设位置为洛河二级阶地。地层构造为风——洪积、冲——洪积形成的黄土状粉土及粉质粘土；粉土及粉质粘土、卵砾石。地基承载力为15—18吨左右。此地域适宜进行开发建设。4．2．3周边建筑物与环境条件项目规划选址北为道北五路，南为石油公司、铁路专用线，东至规划道路经四路，西至规划道路经三路。环境状况良好，没有明显污染源。4．2．4城镇规划及社会条件拟建位置均符合城市规划，且环境优美，为未来洛阳市城区发展的重要地段。项目的建设将大大提高洛阳市部分中低收入的居民居住条件，同时改善周边环境状况，是一个利国利民的项目，得到当地居民的欢迎和政府的支持，有良好的社会基础和条件。4．2．5基础设施条件拟建位置的交通条件良好，分别与老城区交通干道相临，电力、给排水条件均已完备，已具备了开工建设的配套条件。4．2．6征地拆迁条件项目建设用地是中电（洛阳）置业有限公司通过划拨所得，本地块拆迁准备工作已完成。4．3土地利用合理性分析本项目建设用地位于“中电·阳光新城”的东南角，北至道北五路，南至石油公司、铁路专用线，东至小区内规划的经四路，西至规划道路经三路,此地块是老城区邙山镇中沟村的集体土地。近年来由于城市建设的发展,中沟村以经成为典型的城中村。本项目利用该地块实施城市经济适用住房开发，符合洛阳市城市政体规划及国家相关政策，项目提供的经济适用住房为缓解城市中低收入家庭住房困难具有重要意义。4．4征地拆迁及安置规划方案本项目建设用地地表附属物为民房及部分果园，全部拆除后一次性货币补偿不再安置。第五章环境及生态影响分析5．1设计依据（1）关于《建设项目环境保护管理办法》（86）国环字003号（2）《中华人民共和国环境保护法》（90）17号令（3）《中华人民共和国环境影响评价法》（4）《中华人民共和国大气污染防治法》（5）《水土保护工作条例》（6）《中华人民共和国水污染防治法》（7）《大气污染物综合排放标准》GB16297-965．2建设地点环境现状该项目建设地点位于洛阳老城区，大气容量较大，其自然环境、生态环境基本良好。5．3项目建设及使用对环境的影响5．3．1破坏因素本项目的建设，将使该建设区域地面性质发生变化，改变了该地点原有的植被。5．3．2污染因素本项目污染因素主要包括：（1）来自项目建设过程中的粉尘污染、噪声污染。（2）项目建成后产生的生活污水和固体生活垃圾。5．4环境保护治理措施5．4．1破坏因素的治理在项目的规划建设中，提高区内绿地的绿化面积，以降低对环境造成的不利影响。5．4．2污染因素的治理5．4．2．1施工期间的污染治理（1）施工噪声是短期行为，但由于施工场地靠近居民区，建议夜间停止施工。（2）在建设过程中，严格对施工现场的管理，料场布置在远离居民区的位置，采用喷水降尘、减震降噪等方法减低粉尘、噪声对环境的影响。（3）在运输易洒落粉尘物料时，应采取遮盖措施。5．4．2．2使用期间的污染治理（1）生活污水经化粪池沉淀后，排入市政污水管网统一处理。（2）垃圾：生活垃圾集中由城区环卫部门收集按有关要求方法处理。5．5环境影响评价虽然本项目在建设与运营过程中对环境有一定的影响，但由于该地域环境容量较大，并且在项目的规划建设中采取一定的防范措施，在项目的运营过程中，对垃圾、生活污水进行处理，所以，本项目在建设中与建成后的运营中，对当地的自然环境及生态环境造成的影响不大。5．6环境保护建议植被绿化能够起到吸收有害气体、改善小气候、降低噪声、美化环境的作用。场区可选择合适的花草、树木，合理绿化，利用绿色植物减尘、阻噪、美化环境。第六章项目管理及建筑进度6．1项目管理为确保本项目高质量、高标准地按进度计划安排的工期完成。特制定以下管理措施。6．1．1实行项目设计和项目建设招投标制(详见招投标方案)。6．1．2实行工程质量终身负责制。对项目建设工程质量负主要责任的领导、参建单位的领导人和直接负责人，实行工程质量终身追究制度。6．1．3实行工程监理制。项目建设过程中，聘请有资质的监理单位和人员，对项目建设进行监理，抓好工程进度，提高工程质量，降低成本。6．1．4严格按照基本建设程序办事，建设过程中，接受建设主管部门和社会监督，建成后按照有关规定进行严格的竣工验收。6．1．5严格项目资金管理。对项目资金实行专帐管理、专款专用，严禁挪用和挤占。6．2项目实施阶段项目实施分为以下三个阶段：准备工作：编制项目申请报告及审查、批复；准备设计资料、方案设计等。勘察设计：场区测量勘察、总体方案设计；初步设计及审批；施工图设计。施工：根据规划对基地内原附属物拆除，同时要落实好协作关系，土建招标与施工、设备安装与调试等。为加快建设进度，缩短建设时间，各阶段的工作应尽量提前进行，允许有一定的交叉。6．3建设周期由于项目较大，计划分期实施，一期工程建设周期初步计划为36个月。项目实施进度计划表月数项目369121518212427303336前期工作土建施工设备订货装饰工程交付使用6.4项目招标初步方案6.4.1由于本单位不具备自行招标能力，拟委托具备代理资质的招标代理公司代理本项目的招标。6.4.2招标范围本项目所有工作均采用公开招标形式采购。6.4.3招标方式按照有关规定，本项目的招标方式采用公开招标。6.4.5招标公告发布媒体招标公告按照国家有关部门规定发布，项目招标公告拟在“中国采购与招标网”上刊登，满足竞争性要求。6.4.6招标基本情况表招标基本情况表工程名称：“中电·阳光新城—清水湾”住宅小区招标范围组织形式招标方式自行询价采购标的估算金额（万元）备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察√√√设计√√√建筑工程√√√安装工程监理√√√设备√√√其他情况说明：按照国家及省有关规定，本项目所有工作均公开招标。建设单位盖章年月日第七章经济影响分析7．1经济费用效益分析7．1．1投资估算、估算依据与说明本项目建设投资与财务评价按照国家计委发布的“建设项目经济评价方法与参数”（第三版）的规定进行编制。本经济费用效益估算只限于经济适用房部分（1）土建工程根据项目单位提供的土建工程资料，参考洛阳市现行概算编制定额、材料预算价和各类收费标准估算各建（构）筑物的工程费用。建筑物和构筑物均按一般的天然基础进行设计，未考虑地基需特殊处理的费用。建筑工程费用估算见下表：主要建（构）筑工程费用估算表序号名称建筑面积单位金额（万元）备注1小高层住宅楼75246m210158.21350元/m22多层住宅楼54054m25675.71050元/m2=SUM(ABOVE)15833.93道路、广场16400m2213.2130元/m24绿地16400m2164100元/m25院区配套水电1295.6100/m26合计=SUM(ABOVE)17506.7（2）其它费用估算建设单位管理费按工程费用的1%估算；工程设计费按工程费用的1.5%估算；勘察费按工程费的0.5%估算；文物普探费8元/平方米图纸审查费0.5‰地震安全影响评价0.5‰工程监理费按工程费用的1%估算；工程招标费按工程费的3‰估算；其他费用计算表序号费用名称金额（万元）备注1建设单位管理费1752工程勘察设计费3503文物普探费39.74图纸审查费95地震安全影响评价96项目可研费用107环评费用208工程监理费1759工程招标费3519市政设施配套费120元/平方米0不计合计=SUM(ABOVE)822.7（3）土地费用本经济适用房项目建设用地由政府划拨，土地费用不计。（4）预备费估算基本预备费按工程费用5%估算，由于建设期较长，本项目考虑涨价预备费6%。（5）总投资估算本项目总投资估算为20345.6万元。其中：工程建设费用17506.7万元，其它费用822.7万元，土地费用：0万元，基本预备费916.4万元，涨价预备费1099.8万元。见下表：总投资估算表序号名称单位金额占总投资比例（%）1工程费用万元17506.72其它费用万元822.73预备费万元2016.24土地费用万元00合计万元=SUM(ABOVE)20345.6100（6）资金筹措及资金来源本经济适用房项目总投资20345.6万元，全部资金由企业筹措，来源于企业自有资金，预售房收入等。7．1．2效益分析本项目财务评价根据《建设项目经济评价方法与参数》（第二版）及现行的财税制度编制进行评价。（1）基础数据本项目总投资20345.6万元。本项目投资资金全部由建设单位自筹。（2）预计经济适用房售价测算预计住宅平米售价(均价):公摊费用=（20345.6-15833.9）÷129300平方米=348销售费用及管理费3%：小高层：1698.9×3%=51元多层：1398.9×3%=42c.多层住宅:1398.9+42+43+81.6=1565.5元/平方米（3）投资回收期投资回收期为3.5年（含建设期3年）7．2评价结论按国家有关政策本项目利润率为3%。影响项目效益的主要因素是销售,由于本项目是经济适用住房,销售价格较低,预期风险不大。综上所述，本项目为房地产经济适用住房开发建设项目，投资风险不大,收益较稳定。项目在财务上是可行的。影响本项目的两个敏感性因素主要是销售价格和销售数量。只要加大对产品的宣传力度，保证客户群，项目即有较强的抗风险能力。7．3行业影响分析项目的实施将有力的推进中央房地产调控政策的实施,保障中低收入家庭住房条件的改善是洛阳市政府积极响应国家建设和谐社会的号召,本项目的建设将改善1493户居民的居住条件,对促进社会和谐发展,发挥一定作用。本项目实施是洛阳市政府积极执行国家宏观调控政策，对平抑洛阳市房地产市场价格将起到一定作用。7．4区域经济影响分析老城区委区政府非常重视本项目的实施,对项目的前期运作给予了大力支持。区属各个部门给项目实施大开绿灯，多次深入现场协调解决前期准备工作中遇到的问题。本项目实施，可改善城市环境，提高城市品位，为完善城市功能提供足够的空间，带动老城区经济环境的协调发展。同时，也能够保障中低收入家庭的居住条件的改善，提高居民收入和生活质量。在前期居民拆迁期间，涌现出了许多舍小家、顾大家的动人事迹，热切盼望着项目早日开工。通过积极宣传与图片展览及项目的成功实施，项目区域周边广大市民充分认识到开发建设项目的重要性。第八章社会影响分析本项目实施后，一个崭新的住宅小区将展示在人们面前。这将成为将老城区安居工程开发领域很好的一个范例，必将在社会中产生巨大反响，本项目的建设不但改善了老城区道北石油路附近居民居住条件，而且对区域经济的发展产生较大的推动作用，从而产生较好社会效益。该项目的建设使老城区石油路一带地带的居民居住条件得到了较大改善，方便了广大群众，提高了城市品味，并对当地招商引资、优化经济环境，促进经济发展，同时，对洛阳市老城区的城市建设起到积极的推动作用，项目具有良好的社会效益。本项目的建设符合国家政策及当地规划，综合场地选址、建设方案、公用设施配套、资金落实及社会效益等各方面情况，研究认为本项目是可行的。建设单位应抓紧落实项目建设资金及项目报批等前期工作，使项目尽快开工建设；项目应严格按照《中华人民共和国招标投标法》进行招标采购，以提高建设质量、降低成本、节约投资，实现较好效益。

目录第一章业主单位及项目状况 41．1项目业主单位概况 41．2项目概况 51．3项目