房地产经纪人理论与实务

房地产经纪人理论与实务经纪人概述一、经纪人概念（一）经纪业“经纪”表示一种营业或职业性的行为，是以提取佣金为经营特征来为交易双方提供中介服务的。经纪业是指从中介绐他人进行商品交易活动的行业，其中经纪人是实施经纪行为的主体。经纪业的活动范围较广，涉及各行各业，各个区域，但政府对有些控制专营的特殊行业经纪活动，进行专业经营限制，如期货经纪、证券经纪、外汇经纪、房地产经纪等。经纪人经纪人是指在商品交换市场中专门从事为买卖双方介绍交易等中介服务活动，以获取佣金的中间商。它主要包括3个方面的含义；一是经纪人是以买卖双方为服务对象的；二是经纪人在其经纪业务活动中只起居间介绍的作用，不能成为商品买卖任何一方的当事人，也无权签订其买卖合同，其服务活动是在充分尊重买卖双主权益的基础上进行的；三是经纪人以收取一定报酬为中介服务活动的目的；经纪人是商品生产和商品交换发展到一定阶段的产物。经纪是一种中介服务活动，从产业结构来说是属于第三产业，从法律角度来看，是既可属于商法，又可以属于民法的法律行为。经纪人的一般职能主要包括信息服务、中介服务和代理服务三个方面。经纪人的特征经纪人具有与其他行业不同的特性，其主要特征有：1、经纪人提供的是智力、精力与体力相结合的综合性专业劳动服务。2、经纪人以信息为资本，不占有买卖的商品，无须支付贷款，也无须承担商品交易的经济风险责任。纤3蛙、开放性无与适应性框。开放性耍是指经纪捏人的行为四具有较大头的自由度容；宫兽虽适应性是涛指经纪人宁的行为要既能适应各前种环境、健不同业务跟和不同技客培曾嗽昆户的需要吃。检4挑、经纪人证可以是公精民也可以屠是经济组顷织。狗5角、经纪人逐根据不同缎情况可以掌分为几种撕类型：按屿职业特点识可分为专企业向堪边经纪人和递兼职经纪虎人；按行亭业不同可阔以分为若演干不同经暑纪人；按扰算敞素质可分糊为一般经糊纪人和专浓家型经纪抗人。略经纪人在块中介服务利活动中不闭同服务的努区别嫌右揪经纪人在翼从事中介极服务活动充中的居间赶服务、代愉理服务、坦咨询服务哭等，都有撞其共同之禾处，但由欣于各自从狱事的具体雪业务关系痒不同，并预且根据不象同业务签暮订不同的亭合同，其胞法律关系味、权利和够义务也不粉所不同。壳1俊、代理服妈务与居间象服务锣险枕根据《民滚法通则》隙第挣6庸4普条强，饰“遗代理人包沫括委托代其理，法定各代理和指止定代吨理凳”须。委托代泽理人按照责被代理人朝的委托行挪使代理权浪，从事中照介服务活敏动的代理燥人一般为平委托代理敌人。我国皆一些经纪解管理规定抵，将代理屡人也列入置经纪活动翅经营范围五，但代理疤人与经纪细人在法律付关系上有肢明显区别庸，根据委滑托代理合川同与经纪哄（居间）扶合同的法因律关系，堆对委托代月理人与（枪居间）人被的主要特钞征进行区麻别比较。订代理人以叉委托人的寒名义，在源委托人授涌权范围内顶进行代理夹活动，虫错拥由此产生疯的法律后苍果由委托艺人承担；姥而经纪（角居间）人熟则是引处位症乏疑于独立地今位，以自冒己的名义作来从事经魂纪活动，骨其法律后灯果由自劣翁跳己承担。巩代理人在贡交易活动蚊中，代表循委托人（愧买方或卖类方）与第持三人（买免方或卖方撇）发生直膨接买卖关芹系，而经汇纪（居间圆）人在其谋经纪活动翻中，必须站由买卖双顽方发生直半接关系，洋进行交易筝。辫代理人在寨交易活动胞中向第三踪人地理表化达自己的饭意志，有栽一定权利送控制商品样的价格及柏销售条件草等，并可章代理委托回人签订交慕易合同；浆而经纪（交居间）人金则向交易辉双方表达潮的是买卖敌双方的意隙志，无权蛾控制商品匹价格及销正售条件，丢也无资格敢签订交易颜合同。系代理人只跌行使委托粥人委托的纷权利和义准务，对第尘三人不具虫有任何权绸利和义务浑；而经纪见（居间）斧人则独立孔对当事人冲双方负有很同等权利宽与义务，内但无权替芽交易双方仔的任何一疯方行使权贝利。陕代理人的径服务范围腊较经纪人弊要窄，代怪理人同委具托人之间仪是一种较望固定的、过连续性的疮关系，代奋理人只能素为一定的路委托人进他媒介行为税，而不能愈为其他人付进行；经怠纪（居间孙）人则同犁交易双方菜之间没有姨固定的连黄续性关系弓，可以根罗据自己的朋意志为其雄他人从事沈中介服务昌活动。六代理人只朴能向委托驳人索取报论酬，在获赵取服务报融酬上，有奏较大的弹阳性，代理倾人可以与曲委托人商应量，根据信代理完成渐量的程度婶及结果决风定报酬数茎额，经纪暖（居间）按人则可同蚁时向交易州双方或任奔何一方索峡取报酬，蔬收费标准额一般按政王府有关规槐定或行业眯惯例收取猪，有一定深的限度，狼并且交易诸完成后才唱能收取报出酬，否则猛只能收取疾成本费。兵2承、咨询服絮务与经纪兄（居间）缴服务哑嚷名中介服务寄活动包括身咨询服务时和经纪（潮居间）服午务。咨询余服务的内巷容包括政败策、法规摩、信息咨猫询、市场壮调查、市化场预测、哥投资分析据、可行性含研究、项笑目策划、无营销策划脑等活动，饥专业性要鸣求较高，细经纪（居舒间）服务害中也包含阔有一定的建咨询服务凑内容，但证经纪（居既间）活动门中不包括迹咨询服务艰活动。在造我国的一霜些经纪人蜂管理规定佩中，将咨今询服务也蕉列入经纪哄活动，但旗实质上有兆一定的区深别。根据针委托咨询交合同与经退纪（居间抱）合同的常法律关系杂，对两者帖进行区别击比较：弃咨询委托挎人在法律甘关系上只弯涉及委托里人，直接辟独立对委衬托人先茎荐阻使自己的扔权利和义肢务，不存番在交易中易的第三人微；而经纪竿（居间）聋经缩人或代理宋人都会涉掘及到第三葬人。倒咨询委托宿人在其经侍济活动中矛，向委托找人直接提途供自己的罗劳动产品私；而经纪世（居间）庙人在其经样济活动中茶则是去促梦成买卖双太方完成交鸟易而提供烧居间服务孩。板咨询委托散人向委托维人收取的重是咨询服根务费；而纲经纪（居版间）人收丈取是中介碧费。咨询绣委托人根遮据合同向稼委托人提善供真实可冈靠的信息写，或回答翠正确的咨鹊询意见，密或提供咨米询报告书光后，无论古这些信息扎、意见或箱报告结论茄对委托人仪是否适用政，都不影元响委托人珠取得报酬沈；虽然经种纪（居间静）人也给羡交易双方淘提供信息仆或估价等定咨询服务较，但如果具只是为促袋成交易而长提供一般六性市场信矮息，要等末到交易双贴方订约成缝功后，经庭纪（居间毫）合同才阴告成立为示依据，经突纪（居间铅）人才能窜取得佣金描。否则只婶能收取成吊本费。郑二、房地壶产经纪人顷（一）房煮地产中介鲜服务论闷桐狭义的房杆地产中介数服务，是棍指在房地扰产市场中金，以提供钩房地产供波需咨询、幕协助供需汪双方公平碌交易、促盖进房地产颤交易形成威为目的而趟进行房地州产租售的站经纪活动屠、委托代片理精力或邀价格评估拐等。抽广义的房左地产中介攀服务，则机覆盖房地射产投资、独经营管理激、流通消告费的各个清环节和各选个方面，掘为房地产州的生产、盐流通、消致费提供多摆元化的中甜介服务。娱劈百房地产中岛介服务，爷包括房地被产咨询、厕策划、广核告、测量婆、会计、政经纪、估抗价、金融场、保险、芒信托、律毫师、仲裁慈、投资监投理、贷款稿监理、工娃程监理、狂物业管理垒等。房地卵产中介服夸务与房地侮产开发、吸交易活动面同属于房迈地产经营胀的范畴，忠都是房地雁产经济运轮行过程中阿不可缺少秩的环节。嚼但是，我追国房地产搂中介服务续业务开展秘较晚，现父阶段也只滚是刚刚起坡步。根据棚《城市房见地产管理绿法》的规觉定，目前少我国房地债产中介服贩务主要表瞎现为房地沟产咨询、肯房地产经浆纪和房地局产估价三政种形式，皱显然这是勺对房地产挥中介服务馆作了狭义梁的理解。席房地产经食纪人概念楚饰鉴《深圳经佩济特区房片地产行业榆管理条例京》中，明只确斩“忆房地产经芽纪人，是绵指依照本颂条例取得化房地产经签纪人资格肉证书并领把取执业证捞书，从事貌房地产经骆纪活动的沙专业人员嚼。痛”己房地产经欢纪行业特晌点悟娘架由于房地拾产属于特蜻殊的超高越档商品，咸使房地产炼经纪行业弓具有区别字于其他经慰纪行业的您特点：滚1自、政策性潮强霸吸必房地产业煌受政策影爬响比较大哗。政府对砖房地产业尺采取相关煤的政策与显措施，并跪通过制订韵一系列法章律、法规泡影响和控辉制房地产造业，以保陈证房爆地产业健舟康、直辖贸市发展，输为人民安箱居乐业以我及国民经嫂济的发展境提供物质忠的相关的教保障。政匠府对房地贯产经纪行替业的管理协也有相应饿的规定。写房地产经率纪人要有讲较强的政舒策意识，敌时刻关注纠各种政策腊的变化，刑以便顺应育形势，进杯行相关的餐调整。就2隶、专业性系强坏土棒由于房地尤产涉及面干广，相关筑法律性、就经济性、醋使用性、鼠技术性都耐要高于一夕般商品，益凡从事房表地产经纪计行业的经灵纪人要求糠具有一定详专业基础个知识和较休强的能力高。碎3烫、地域性弹强惑梁狼由于房地完产是不动膨产，其地本域的固定抚性已决定删了房地产扮交易方式刑不同于其让他商品，兄一般来说孩，无论是炸买方还是逝卖方，都套与其交易简物所在地装域有着一绕定的联系愉，而经纪型人也只以话在本地从侍事经纪活晌动，国内曲各省市睥呼经纪人管枕理规定都仙明确规定顾，在当地箭申报房地写产经纪人盖执业资格尸的公民必辨须是具有买当地常住弱户口的居迫民。挽4仆、标的物担价值高棍糕尊不动产的阵交易，除例零散租赁泰以外，每帖一笔交易烫的成交额刻都是巨款被，而从事轻房地产行秧业的经纪遇人，其佣督金收入也氏相对较高举。留5膀、从业人姑员人员职陪业道德要犯求高歪啄诚房地产不兄但是高档蔑商品，而葛且社会涉假及面广，溉影响大，沙房地产经缴纪人的职景业道德品式质高低直逢接影响到息其行业以潮及经纪人搬的发展，命因此从事妥房地产的置经纪人要拖具有良好渐的职业道螺德。慌6略、工作时携间弹性大叫奇榨由于房地屋产交易双陈方有很多险是个人买凳卖，往往民选择业余腹时间洽谈奶业务，房递地产经纪隙人也要相纲应的将就吃客户的时暖间。止7练、成交难稀度大像抢扶由于房地以产是超高纳档商品，役同时购房瑞地产对于蔬中国的大照多数消费熔者来说，怪是人生中太的一件大飞事，有不党少的人也诵许一生只旺有这么一若次，而且棉所购买的似房屋可能恩永远会伴宵随消费者你一生。因你此消费者扬在选择房姐屋、价格言、购买备贼件等方面霸需要反复起慎重的比蓄较和考虑杂，再加上洞目前国内麻大多数房仁地产经营接者和消费芬者对经纪疫行业的认醒识不足，扣受传统观祖念影响较杨深，商品享经济意识仇淡薄，经租常发生买微卖双方见叛面后，抛舞弃经纪人贸而直接成卖交的现象隆。这就需押要房地产幻经纪人既当要有耐性冠说服客户找，又要注逝意保护自挤己的合法猎权益。忙8柿、受宏观腰因素、区乘域因素、稍市场因素旬影响较大印根涛由于房地膀产交易涉秆及金额大萄，其市场级的供需变后化受政治鉴性、政策新性、经济姨性等宏观紫因素的影钢响较大。侦如某地区斤的房地产暮市场一旦牧受到政府毅形势的影或响，或中因央地方某俯些政策的鞠影响以及更当地社会幼经济发展野的影响，开房地产经失纪行业的理经营状况后也将伴随部这些变化板出现阶段径性的兴衰胶，一般来痕说商品经葱济越发达非的地区和琴经济发展册速度越快烦，房地产辟经纪市场码越活跃。融9简、行业竞投争大，淘攻汰率高映露搜由于房地赴产经纪资猴金投入低愧，佣金收呀入高，从法事房地产努经纪行业缎的人员和猪机构在市掩场成熟的蚕地区也相尽应增多，盏而导致竞哑争激烈。润由于专长种性强，操汉作难度大岂，从业人蜓员人员及恰机构的淘爪汰率比较诚高。轻目前我国联房地产经涉纪人的类庙型还予据由于各省板市房地产捐市场发展律水平不同龄，房地产横经纪人类蹲型的划分故也有不同魄，但一般炎来说大致愈划分如下烤：个1党、按职业剂划分闹侧欢房地产经斑纪人按职岂业划分，碧有专业房港地产经纪喘人和兼职膨房地产经敬纪人。这探两种经纪奴人只要服希务于政府仿批准成立桥的房地产千经济机构支，或经当择地政府有促关部门批炉准允许成末立持照经反营的，都拳是合法的洁，否则为以非法经营金。深圳市慰只允许经勒纪人在一这家经纪机喂构执业，妇不能兼职据和跨机构扬执业。艘2肚、按素质耍划分夺册表房地产经版纪人按素雨质划分，躲可分为一裕般房地产舌经纪人，僻专家型房每地产经纪盘人。前者膝主要从事骆二级市场薪和三级市猜场的房地紫产买卖、可租赁以及请市场信息呢咨询；专则家型经纪冒人由于具扭备较高文偿化水平、售专业水准够和丰富的贫市场经验唐，可以充呼当专业顾寄问，其专活业活动可而以贯穿整晒个房地产旁市场。一龟般来说，披主要从事社房地产一苏级市场和允二级市场蒜的市场研虾究、投资腊分析、决建策建议、于土地转让广、项目转兽让、合作春开发、项筐目策划、杆规划设计冈建议、项固目融资、惰营销策划兆、工程代挎理、销售馋代理、三阻级市场的厚房地产整饲盘收购，祝转让租赁绍、项目改如造等方面知的咨询和袜经纪活动换。窝（五）房闯地产经纪止人作用验累昆随着商品顽经济的发挂展，生产赢社会化和访社会分工纠专业化的展程度越来撑越高，房散地产经纪证作为一个开专业性较晚强的行业妹，在房地唇产市场流娱通的动作贿中起到了阿较为重要日的作