年武汉某住宅地产项目价格建议书

****二期价格建议报告书前言：通过本次分析与研究认为，贵司****项目处于良好的市场发展环境中，无论在售住宅市场、潜在的待开发住宅市场，或是城市的规划与实施，都十分支持该项目的发展。本报告主旨在于，为实现该项目的后期有更佳的销售价格水平，结合区域房地产实际情况，从而提出科学合理的价格建议。因而仅就主要内容进行阐述，不过多涉及细节内容。由于时间所限，难免疏漏，不足之处，诚盼指正。祝，贵公司****后期开发，圆满成功！武汉**房地产代理有限公司2007年3月19日报告编制思路基于目标项目的开发条件、武汉市房地产市场状况、中国房地产业发展政策环境、目标项目现阶段所需要的策划服务工作等因素，编制本报告书。图:研究思路当期住宅市场研究当期住宅市场研究区域住宅市场研究相邻区域住宅市场研区域住宅市场研究相邻区域住宅市场研究潜在住宅市场研究潜在住宅市场研究项目价格定位研项目价格定位研究研究范围：本次研究以雄楚大道和珞狮南路两条主干道为主轴，向南延伸至南湖大道，向西延伸到南湖花园城，向东延伸至卓刀泉区域。本案本案何研究时点仪：循本次研究痕工作调研愈时点截挪止伐200匠7猾年优3配月，所有暂调研数据槐截止该时四点为准。冬第一部分概、当期住馋宅市场调夕研蜜一、区域旋住宅市场脊概述怕赔1轨、南湖新钱城总体规呢划闷目前，南挂湖新城可兄以说是武休汉市人气心最旺，最泪具投资潜序力的版块财之一。南逆湖新城位鱼于洪山区喜南湖西侧两，总面积依近孔200增0涉亩，为武猪昌地区居沟住开发的骆新热点。叼根据我市统城市总体幻规划，未劳来的南湖背新城将是烫一个规划叹合理、设匀施齐全、屑环境优美加、交通便宫利的居住避新区。市楚政配套工温程的建设散，对改善获洪山地区肥投资环境箩，加快南案湖新城建预设进程，响完善区域会交通路网辟，促进当钳地经济发经展有着十胁分重要的贤意义。链南湖新城败东起南湖椒、南至二巡环线、西颗抵巡司河绳、北靠雄魔楚大街，鹅总面积声达谁131钞0阴公顷，其墙中公共绿避地面积州达编14举0勿公顷。预妨计咱到伏202墙0取年，新城培居民将达辛到旱2敬5悲万受至俭3匹1旅万人。届忽时，南湖幕新城将建义成一个与烈街道口繁仔华相连虑的闸“音城中之项城岛”腐，区域内胁兼有居住需、商贸、号文化、娱矿乐等各种冠现代化设约施，新城需内的居民检不但能享招受到安静宿、悠闲的残生活环境秋，同时又奥能感受到蝴都市便捷跨的交通、赌商业服务顶。灭区域现状恋分析龙（一）宿绝佳的自塞然环境是最其最大的至优势。南税湖水波光衰粼粼，狮膀子山苍翠银如黛紧，刃600昼0础亩碧波荡酷样的南湖用水、即将苹建成欲的植60渗0候亩水上主躺题公园，裳南湖新城旗的生态环飘境真是无锦与伦比。教开发商提斯出踩的宣“吸在都市中盐怀念乡祝村片”械、妈“铃丰富的交岗往空郊间锐”扮、援“驴纯步行的厕社寇区阵”沾“养社区景观汉应最大化艘地向城市粱开轧放坦”卫等理念与敞南湖新城捐总体规划饭中呢的乒“讽都市村聪庄车”油、时“尺串接绿色肯、亲水公坝共空踪间对”无、队“杨让人们在蜓步行范围立内生款活性”浑等理念就孙是紧紧地诊抓住了这记点。来（二）壁新老“发都市村雨庄咬”晋是各楼盘完追求的总棋体目标。握而所木谓惯“栗都市村生庄额”跌，就是该日区域内的亩房屋总高碌度偏低，兄容积率偏隔低，同时问，区域内仓又兼有居四住、商贸冠、文化、篇体育等各者种现代化造设施。按奏规划，南颠湖新城景逆观规划是矩建立一系兰列忘“急都市村弊庄屑”五，其中包览括串接的肉绿化和公轮共空间系居统。在这傅样的环境呆中，居民美不但能享慨受到安静其、悠闲的山生活环境岸，同时又箩能感受到渗都市便捷竖的交通、寇商业服务嗓。安（三）密目前欠发耐达的交通叔仍是其发营展的最陕大樱“暖瓶鞭颈论”闷。皂捡目前困扰饿南湖片区孙最大问题型仍是对外补的交通，制长虹立交掠和晒湖立惕交仍不足牲以担负未欺来重任，嫩该地区居佣民出行仍联不大方便辈。匹区域未来早展望路（一）痰生态环境削的优势将扎发挥得更毫为淋漓尽蚕致。目前麻，在新城搞内外共有绢三块水踢面疯——萌—西南湖、新哄城中心区感的一块鱼液塘和临湖絮的一块藕停池。未来轰，中心区格的鱼塘将宇被建成中喇心公园，陕而临湖藕犯池则将被筑建成一个屯滨湖公园串。不仅如执此，这里回将建人工如河将南湖抹、巡司河笨东西连通吸，形成连挨续性的滨哥水自然景栋观，并通护过水渠将券河、湖、孝塘、池连忍成一体，体从而将南杯湖之水引贿入新城。驱让大部分计住宅置于熊园林景观击中，在高德密度建筑参区中充分候保存自然惰要素。衡（二）斜交通困境劳将得到根投本改善。帜按照规划鸽交通问题剖将在近几主年中得到他解决，往涨东机场二授路和三路嘱正在建设间，往北是传规划的丁劳字桥南路脑和石牌岭拣南路，往刊西有规划轧的巡司河取改建工程株。还有梅涂家山立交沃和武昌火恋车站改造塑工程都有轮利于南湖昌片区的出互行。经如规划，新奇城主干卸道仇——过—存丁字桥路遥和机场三非路交叉贯苗通，形卧成廊“瓦一榜核色”矛、些“极两桥线猪”绵、张“颤三省片更”钱、办“患四碗区布”给的规划结绘构。规划犯中的公汽蛋线路及站绑点分布既言便于居民远出行，又川兼顾公汽遭对居住区穿的影响。广在丁字桥酸路、出版浇城路、石途牌岭路、雁二环路、灵机场路、排机场三路昏等道路上证，公汽站帝点分布距咏离将缩短导至查20拼0边米左右，础减少居民趴步行距离姥。此外，顺远期规划靠两条轨道陵交团通毯5锦、蝶7过号线将通止过笨南湖新城努，在轻轨览建成后将疾大大改善铜该地区居驾民的交通仇出行条件壮。滋（三）讽文化和商拢业气息将独愈加浓厚刻。南湖周乞边规划为难新兴大学绞城，几十炉所高校将预迁往南面藏；位于武狼昌狮子山鱼与象鼻山冬之间的南岗湖大桥业港已完工通明车，创长骗26痒1扛米、盛宽天26.剥5踪米的大桥根飞越南湖础，串起东砖湖高新技未术开发区晒、武汉经据济技术开所发区、南泄湖农业高肝新技术产最业园。必场将为片区液带来浓厚艳的文化和膀商业气息换。龟2粱、区域房惧地产市场靠综述返从暗南湖新城遍的房地产杀市场发展桃来看躁，膀南湖新城法可细分为产二个区域弊，即南湖粒花园城和纯南湖西区忌珞南片。奉由于南湖循花园城开吼发比较早宜，爷经过了十单几年的开怒发建设后普，妨目前开发亲用地不多树，住宅开忍发已经基秃本成型虚。区域在树售楼盘主夏要为项目紧的后期延寿续开发，筝如东方莱络茵三期等全，而新盘榜的推出很刚少，目前妥只财有耕“垂景虹花团园牛”快预哨计稀5嘉月份开盘冈。寨与此同时穿，随着市勒政配套工挠程的建设抛，南湖新握城建设进款程的加快喷，区域交闯通路网建厅设更加完司善，开发建商逐渐将吗目光东移败，其中南北湖花园城挺以东，南省湖南路以阁西的广阔险天抛地枪—钉—凯也就是南蜜湖西北岸蒜区域的开周发成为热冰点：其闹拍中取静的航地理位缸置诱,赶得天独厚象的自然资浅源，可供正发展的成洲规模地块少，成为南世湖新城发猎展的未来乖所在，也棒为大家所很看好创。将再沿出版运城路和珞尼狮南路向震前，一直语到狮子山鸦沿线，这案里的楼市葱非常活岁跃斧,疲新盘层出挎不穷，从巾最早的旦丽岛花园斜到南湖山狭庄，从名蕉都花园到劣澜花语岸祝，从明泽尾丽湾到狮旺山美庐，宪这里每推抽出一个楼浇盘，都成闪为武汉楼碧市醒目的冠亮点。同讨时，随着吩金地、大陶华这些国竭内地产巨墓头将目光葛投向了这伶里，并成括功开发了扇金牧地丧·拐格林小城碗、大算华裙·代南遥湖作·盆公园世家默等成规模甲、上档次毕的住宅小押区炕，阿南湖唐新城忘在某种意驶义上成为墨衡量武汉暗楼市发展蚁水平的风穷向标。赖如今，武杯汉恒基投翅资公司在射开发了东步方莱茵后犹，把战略滤地位也放撞在了南湖壁西区，深延圳泰然集楼团也挥师普入南湖。贤由恒基投拼资公司开汤发档的惑“泉水域天迅际及”店、泰然集握团开发置的检“鄙南湖玫瑰聚湾弄”隐预计将会欲今年下半呆年面市，唤这两个规炸模收在菊4越0忆万方以上脉的大盘将胸会为该区破域开发再叼添劲旅。冬2.裕1亡区域供应蝴量不均衡买、价格相脆差较大琴南湖新城宰的楼市供语应量根据猴区域的不苹同，可以军看出很大互差别。南枕湖花园城阶供应量相孙对较小，慨南湖西片周供应量较晨大。从南阁湖新城灭片旋200网6损年对外销传售商品房拴楼盘可以虏看出，整妈个南湖花长园城主要拳以东方莱倾茵、华锦轨春展天眯32烂0州、宝安江衬南村等几弟个少数楼平盘后期供财应为主，概且项目的恩规模、档若次都不高子。而南湖滋西片供应变楼盘较多艘，主要有唇金地格林麦小城、大戴华南湖公叮园家、明些泽丽湾、唉南湖山庄葡、明泽丽还湾、狮山由美庐等。届同时也正页是由于两飘个区域的稼开发背景甘和区域环霉境有较大狡的不同，饥住房消费农需求也大吼不一样，炕使得价格浪也相差较否大，目前定南湖花园觉城商品房灯平均价格歼在屿3600驾-380绕0卷元毒/依平方米，主由于供应敞量较小，锅大体量开品发的新盘弱不多，区军域在没有蹈较多新盘坊开发的刺挣激下，使掏其价格上退涨空间有卧限。而南总湖西片商套品房平均榆价格已达住到医3900姿-450否0上元缩/春平方米。麻预计南湖牵玫瑰湾、礼水域天际活两个大盘险项目相继摔入市，将承会进一步脸拉升该区辞域价格平蔬稳上涨。呢2.箩2欢、辛市政提升阴南湖闹区域价值爹南湖行政献区图南湖新城南湖新城推根据武汉世有关的市笨政规划，莫目前武汉殖二环线东球段规划腊已经驴敲定，连趣通东湖和吃南湖、纵岸贯武昌的亏珞狮路将之变身呈成吗“道立旋体类”伤主干道，们这里建设暑超慰过币3尤公里的高纷架桥以及锹长螺2泪公里的下舰穿隧道，加珞狮路将锋成为三镇黎第二游条捞“匪解放大林道寨”悄。距根据了解可，二环线挤东段走向取基本与珞牙狮路重合西，它南端荣起于雄楚惊大街，北沾端止于东蝇湖路，长气约杆6恶公里。按透照最新规死划，该线您路按全程仗立交建设挑，包括两黎座立交桥撑、高架桥役，以及两摇处下穿隧典道。自南帜向北分别愧长稿约扎91雁0贴米的雄楚橡大街立交参，古长易50矮9贼米、下穿害理工大学基门口雕的除6决车道隧道银，长缠逾论2.摧5弯公里的街用道口立交啊及珞狮北科路高架桥植，以及一所处下穿东牺湖的跨湖馋隧道。这创样，珞狮沙路从雄楚融大街至东奉湖路馅的匠6纯公里路段桐，纺“舟上天入宽地晒”滑段超姥过拌5州公里，珞记狮路将成愿为纵贯武饥昌的主干盛道，同时肠沿线将取压消红绿灯杏，这里将歼成为武昌众南北贯穿代的主干道促。目前，同珞狮路已扁开始实施板改造，立影交和隧道曲工程预计费在未来三皂年内完成徒。冲同时珞狮因南路延长泛线也将于榨近期通车胞，该项目膀可南达江酱夏纸坊，枝成为江夏康和中心城语区连接的逃必经之地牙，南湖西共珞南路区改域将成为翼西接南湖帝花园城，潜东连光谷微腹地，北训通武昌中投心地带，塔南达江夏竞纸坊的枢析纽之地，险届时居民则出行将更秀加便利，竞珞狮路的览主干道效警应将带动廉整个区域悔的良性发府展，这里主的新城将貌更快完全仗成型。宁在横向路涉网上，横芽贯武昌东劫西，与武捞珞路、珞罚喻路、雄被楚大道平规行的南湖伍南路，起殖于关山一贡路，经曙服光软件园细、民院路旋至南湖东项岸，跨南扔湖沿狮子口山脚接珞澡狮南路后烤，穿湖北途省农科院冒向西，止夺于武纸路当。全长肉近罗1粥0欣公里。目尘前该道路柳已贯通，队路鸣宽渗3残0忙米，为双彻向求4渗车道，这铲里是东湖热开发区直悄接趋车至优沌口的必皮经之地，遥从这里到节两开发区喘之间的车厦程都缩短符在分钟内退，有效地虹缓解了武城珞路、雄蝇楚大道等嘉路段的交探通压力，必随着南湖本西区域横季向、纵总舅的交通主蹄干道的形滴成，武昌吐重心逐步当往东南转然移，线南湖新城仓将会幕应时而兴飞。杯2.激3榆、费客户来源演较广，以站中等收入锦群体为主最南湖新城堵商品化楼野盘消费者轿来源比较凡广，既有浊中等收入效的工薪阶密层，也有算高校教师烟、科研机承购等中高输收入群体肌。络南湖花园蚕城由于历汇史原因，叫从最早的劣经济适用组房开发起略，后续开戴发的楼盘破始终都是牙以中低档牲楼盘开发稳为主，致达使该区域况的购房者触主要以中昨等收入的贞工薪阶层溜为主，武盐昌老城区浇的拆迁户旧也是区域逮内主要购前房群体。贯而南湖西盒片沟所在板块原周边，高床校、科研蓬院所、政富府机关及箱事业性单辨位较多，沾对中高档耗楼盘的需耳求度较高壶，而且对蒜总价有较神强的承受疤能力。高醒层次的客映户来源为而该区域项桑目炎的销售业槐绩提供了素重要的因僻素。弱从对区域拼的价格分到析来看，金在南湖圈西片于的楼盘销芝售真主力肝总价在蜓45奇-5恳5泛万的范围蒙内。该总迹价已佩接近于砍武昌区域狂内的中高挠档住宅的带总价水平敲。而从板借块内楼盘行的销售情樱况来看，踪板块内楼鹅盘销售情旬况良好，核反映出该脂区域的客描户群体对姓总价承受窗能力强，难经济水平懂较高。该沟类型客户里群体主要园表现为：决在板块周茧边高校、改科研机构该、事业性耍单位集中荡，高校教恋师、科研彼技术人员债、政府公阻务员及私衬营业主收刺入水平高面且稳定，顺对今后收跃入也较高熟预期，对召生活质量那要求高，稻对中高萝档轿楼盘需求绝较高。该伙类型群体张是板块内说主要购买公群体盘。祸2.渡4牌、南湖新疗城扩商品房未毒来供应把仍然很大姐悦南湖新城科未来供应旷列表教项目名称反地理位置应占地畜总建舒开盘时间念水域天际恶丁字桥路框与雅安街逝交汇处桃2爽0爱万方容4娘0刷万方妇预疫计向200爷7野年酷5疼月疏南湖玫瑰悠湾漠狮子山王嘱家湾概特返1符号腿2勉8讲万方斑5疾3萍万方胀预苹计猪200丹7伤年照9鼓月瞒景虹花园城南湖花园栗城瑞安街砍特坐1装号率8.鸭2湿万方嫩1谅8存万方疤预娇计鼻200终7拦年峡6影月笋南湖景苑锅尤李村检幼察院狐旁推绸2.锐6撇万棚方腿城6.流1随万方扬刷绢预别计恭200腿7围年有5温月灵御景名门佩雄楚大道茶石牌岭站掉1.惕9护万方总6疗万方蛇预统计匙200移7违年竿1杏0挡月绍从上图已茄知供应量榴上来看，丸区域未来敞总供应量笑为绸12举0兼万方左右蹦，如果在抹加上金地亡格林小城晚、大华南缩湖公园世偶家、名都蚊花园等规换模外在杂7柏0分万方左右泥的项目后爱期供应量贷以及区域与内一些中捷小项目的妹开发，区欲域未来供雾应量将达第到交24蓄0额万方左右洗，市场供游应量非常鸦大。镰以上分析躲是对整个程区域的未箭来已知供抬应量的总世体分析，池由于窃这踢24蛮0腹万方的供梁应量不会馋一次性推由出市场，府同时每个右项目推出诊时间也有确所不同，泄因酒此爹24织0穿万方左右旷的供应量停将会分解品到不同的诸时间段，浊在各个时毕间段都会伍有所增加月或减少。突从开盘时格间上看，仙区域未来膜几个项目底开盘时间穿大多定牵于惨0旱7画年中旬，勒也就获是伙5爽—魔9扣月份之间嘉。那么，班可以预测比该区域这层个时间段魔的供应量赞将会比其证它时间要荷大。绍2.隐5刚、南湖新顿城片奋房地产市柴场未来发羽展前景较坑好搭★太南湖区域笔地理位置子较好，处楼于内中环扶线区域，杨距离武昌丢区中心区箩域较近，勉道路通畅康。同时，搬南湖拥有特丰富的自圆然景观资源源，居住么环境好，瓣十分利于烧住宅项目贺开发。佩★华南湖区域似未来将是你武汉的重损要的城市趁副中心区保域，随着淋政府规划装的利好的柔引导，将叔南湖区域游具有巨大肤的投资价随值，将南班湖区域成鬼为武汉楼战市开发的箱热点区域稀。懒★部在南湖居此住新城中脉心板块区近域内，实连力开发商慰的入驻，现将带来高坟品质的产贯品，将提犯升整个板惹块的开发绍水平，改蛇善板块的看配套及周示边环境，选形成一个妥高尚住宅便区。恐★痛在南湖居疏住新城中搏心板块由佩于大型超案大规模项论目的入驻惭，产品品眯质的提高朵，板将使尊板块内楼片盘的销售嚼价格逐步裂上升，目参前已成为易武昌的一分个中高档项楼盘的聚浴集地。汉二、区域妨住宅市场稳分析菜表：主要龟在售样本均的基本情史况统计一鄙览树项目名称愤用地面艺积炮(赌㎡埋)禽建筑面必积芳(蚁㎡燃)来建筑形态驼容积率滴均念价怎(句元遣/通㎡塌)兽开发商贞金地格林桥小城狸4979闪00拐7000应00杆多层、小延高层、高养层、洋房刑1.5羊多层排：驾4200暖小高层捧：刑4400竖金地集团歪武汉包开发有限痰公司攀大华南湖塑公园世家蓬4669剖00用7300仁00值多层、小怠高层、高栗层，别墅奴1.6徐多层担：扭4300练小高层照：摩4200渔大华集团煌武汉房地辆产公司哀南湖山庄担4166相6赢2000嚷00吹多层、小盈高层、别饲墅康1.2观多层大：爆4050战小高层蜡：狐4050时武汉佳和侮房地产开唇发有限公屡司础澜花语岸馆4802灯0宪1000摩00粮小高层、幼高层尼2.19引3900县湖北致远折集团员东方莱茵杂（三期）果2900瓣0亡5200慧0浩多层、小壤高层、高挨层殃1.76哈3800鼓恒基投资谦有限公司庙1垦、供需总假量分析款1.1妻务供需总量邀分析锅目前整个蛮南湖新城浇区域开发枕量比较大忍，像在聚200颂6赏年，即有截金地格林联小城、大茶华南公园世世家、明两泽丽湾、放澜花语岸求等项目在嘱推出，惊在桨200洞7原年又将推炎出南湖玫刷瑰湾、水拌域天际、递景虹花园滚等项目要瞎推出，届煎时，南湖振新城市场鞋上推出的傲商品房将茄会有十几叨个项目。祝该区域内胡的项目一炉般都珞狮慰南路和雄雹楚大街分柏布，东向袖卓刀泉延妇伸，北向剃中南、街扩道口发展战。伟根据对区塞域市场在勇售项目的桨调查统计梳，在售住司宅建筑形盛态都是以添小高层和玻高层为主喊，多层为生辅，其中优小高层住球宅占绝大筋部分比例宽。扒1.2激察价格分析掌南湖片区纷住宅价格较指数表宇从上表可胃以看出，鼓从摇200罗6剖年伸1森月乱到臣200酸6肯年滤1览0丈月，南湖泡片的住宅另销售均价返是沿续着芬一个比较蹦平稳走势亦，升降幅涉度都不是披很大，其座主要原因牙是因为在谣这个阶段创，受到国摩家对房地早产市场宏吨观调控的缴影响较大惧，市场比娇较低迷，孝很多楼盘玉出现了较寄大的折扣劣，价格智很难上涨滩，另一方鼠面由于区哀域供应量勉较大，个初别中高端醒物业价格缸对区域平裁均价格的桶拉升作用共不大殖。滨200脉6蜓年半末，谎市场逐渐聪开始回暖衡，区域价别格开始有芦所上涨，嚷但涨幅也读不是很大役，炸200联6穷年全年区陡域价格涨汇幅泡为圾3柴%柴。丈2饲、户型面婚积配比骆项目秧二房墙三房港四房夜其它裹面灿积吉-乔㎡柿配比矩面棉积绕-忍㎡散配比促面忘积瓜-置㎡瓦配比弄面焰积液-怎㎡水配比药金地格林衡小城顾85-9坐9粥15%议118-欺138卧45%炉133-跟178膜30%滨复笨式玉219-形241乐10%拢大华南湖嘱公园世家职87-1铲06暑25%施117-件143喝40结136-矛169并30%筝复罗式程183-缴242棒5%常南湖山庄诚70-9晶6盛10%萌125-填158叫50%阴140-推171抛35%展复絮式叨220-嫌224车5%顽澜花语岸熔85-1柴05浊21%式124-始131庭71%呈172集4%界1残房遮62沙4%饺东方莱炸茵扫3破期吊83-1逗15很25%译102-希130羽35%妥133-吴152材30%财1哲房看38-5友9帮10%震户型指比例暖面积区朋间债-炮㎡结论——■户型配比上，三房、四房为主，合计占比超过74％；二房和一房为辅；投资性产品中该部分房源比例稍大；一房面积比较集中，主要在38-62㎡；■二房主要是舒适型，主要集中在92--104㎡；■三房面积分布较广，主要集中在117-158㎡之间；其中紧凑型三房面积段在117-124㎡之间，舒适性三房面积在130-140㎡之间；■结论——■户型配比上，三房、四房为主，合计占比超过74％；二房和一房为辅；投资性产品中该部分房源比例稍大；一房面积比较集中，主要在38-62㎡；■二房主要是舒适型，主要集中在92--104㎡；■三房面积分布较广，主要集中在117-158㎡之间；其中紧凑型三房面积段在117-124㎡之间，舒适性三房面积在130-140㎡之间；■四房主要集中在140-152㎡；■复式面积在183-242㎡；姨一房晓4%肿38-6趁2跑38-5找8白二房布16%饰85-1萌15盛92-1顺04舟三房绸42%京117-邻158皂124-械131阵四房付32%被133-区178贷140-艳152随3住、消化速牌度分析拳根据区域摸内现在在断售的商品摸房住宅的瞎消化速度释表现如下怨编号屠主要在售互项目器在售套数竟已售套数流消化率掀开盘时间铜消化周抽期炭/戏月贯月均消化票套数摇1终金地格林订小城漂1474定1233稠83%漫2005蒙-5财22床56塔2镰大华南湖顷公园世家次1550素1262字81%伟2005捐-7鼠20冈63肝3暖南湖山庄产1006币703矛69%冈2005板-4略23初30坝4疏澜花语岸丹706盐500镇70%远2005惰-9琴18刚27秤5伸东方莱垒茵晨3植期窑543燥433爹79%昨2006渠-6母9丸48守根据上表挎数据显示较以及我部够工作人员寺现场市场厌调查得知脚，该区域激的项目一庸经推出，草都可以取租得较好的炭销售情况正，特别是缺中等面积分的户型很蚀容易得到闭购房者的浙亲睐，中禽等面积户革型的销售壳率都比较党高。金地视格林小城砌开发时间瑞较早植，争A骂地块已售炼罄晚,呢目前主要臂在搏售尊B级地块，而坦南湖山庄烈一、二期梁也已售罄痕，目前主船要在推三准期水岸半害岛，澜花养语岸主要苗在推二期部。境根据上面交的月均消最化率也看节出，该区素域内现在侍在售项目限的销售周对期府在免9-2僵3负月之间。薪同时也表墙现出单位征总价越低乖，销售速斑度越快，较项目的规狂模大小、且开发商的班品牌、产田品自身的滥环境规划江都是很关玻键的决定舞性因素。仍三、在售谋典型样本祝分析泻1雕雷、当期研托究样本分宾析墨从目前整徒个区域的稍市场情况走来看，该干区域当前份市场主要侍在售项目撕有四个球：趋1眉、金地格柴林小鞭城俭2就、大华南轮湖公园世盛家股3将、南湖山瘦庄纵4弱、澜花雨泊岸阀5借、东方莱罪茵。其中当小高层、贴高层已成酱为市场主顾流产品，注但是每个顾项目都有杀自己的特将色以区别仰于其他项手目。从在材售项目的恨档次、定袄位、价格毯、市场需恢求量等因驻素来考虑勒，再结合耀目标项目仅的实际情娘况综合考生虑，我们正选取四个我楼盘进行眉一个基本贴情况的分氏析介绍。剩样本区域肾分布图澜花语岸均价3800****一期均价3500金地格林小城均价4400南湖花园城****一期均价3500东方莱茵均价3800南湖山庄均价4200大华南湖公园世家均价4200澜花语岸均价3800****一期均价3500金地格林小城均价4400南湖花园城****一期均价3500东方莱茵均价3800南湖山庄均价4200大华南湖公园世家均价4200凉以上为南币湖片区主盐要在售楼养盘共五个宰，扶1矮、金地格慨林小休城良2唉、大华执南湖公园也世速家疫3丑、南湖山麦庄嗽4堤、澜花雨悟岸腿5效、东方莱筋茵边1撤、金地格暮林小城凡金地格林切小城位于粘洪山区出叼版城路与则武梁路的讽交汇处，巨在洪山区泻政府斜对逐面，定位品于向“阿享有现代赌城市文明锈和精神自浪由的、开择放的、生漏态浴‘患的赞(籍赋予自然搁生机歼的童)识、恬静性的僚”侨纯德国风裙情水岸小碌城，东临趁南番湖窄600次0比亩碧波，恢北对武汉棵理工壶大巴200萌0锐亩新校区梁，一盛条圾7蝶5银米宽的绿棍化带穿城铜而过卷。蜂激基本信息嘉项目地址循洪山区珞兔狮南歇路激(血洪山区政宰府斜对猴面伪)旦开发商牛金地集团竞武汉房地肉产开发有缓限公司驶占地面积刺4979瓦0散0笛㎡明建筑面积冠7000隶00陕㎡汉容积率苹1.5崇绿化率称47%妹总户数套470缸0勾套绒均价夏4400奔金地格林驻小城位于迎南湖新城汽中心地段烫，位于珞昂狮南路以货西，雄楚块大道以南锦，紧邻南标湖水上公病园，拥有炎南湖、狮糖子山等绝曾佳的自然悼景观资源僚，其独特稠的德国风权情给该区房域带来一委股新风，棚各项目物不业配套设贝施较为齐边全，是南妻湖片区目场前最大的财房地产项歪目之一。低项目效果廊图：户型图夫面积脂为灾13猴8劲㎡株船洲面积维为寿15禾0坛㎡丹金排地蚊·慨格林小以城背A韵地块叫、惑岁B灶地块挖及婆C坏地块推出奸为总建面宽的大约五袜分之三，致共贝300毁0终户左右。邮主要为少对部阔分草B镜地块户和赔C绿地块蚀，施1吓7搂栋缺6萌层健，是1熊4羽栋财1仰1等层句，府4必栋层找，血2绣栋仆2巡8讯层萝其主要户霜型：叠室把*排厅阻*闷卫苦面侄积茅(摇㎡最)遮2*2*浊1蔑88\9眉7者3*2*护2崖113\缘125\岛138颈4*2*存2卸133\核178倡复式苹219\售241薪周边配套撑：仪商贸：群拼光广场、信亚贸中心遭、中百仓蹲储、中商堵平价、武势商量贩店师教育：理桥工大、武煎汉大学、考华中师范桨大学、华涛中农业大筝学浑医院：陆阔军总医院克、省妇幼和保健院、疏武大口腔居医院宇其他：健各大银行辰、赵休闲运动轿会所、露逆天泳池等疗项目的优绳、劣势：爹优势辈：俱1克、地段优努势：位于尝南湖区域装中心地带缓，景观资这源丰富；捷2权、总规模槐较大，内晚部配套非为常齐全，幸有社区感必，容易积援累人气；逮3跟、建筑形邻态覆盖面法广，可以纳吸引多层狗次购房群伐体；猜4拴、区域升泻值潜力比楚较大。教劣势纺：识1弹、交通相励对不便；辱2递、价格偏锋高，导至喂整体总体洽相对较高稀；均3脑、周边生施活配套不旺完善。纽畅销户型馅、面积及循原因响：两房和鬼小面积的考三房，总虑价低本滞销户型薄、面积及及原因愚：顶层以茫及大面积遇户型和复研式，总价娇高欠客户来源握区域：逼区牛政府公务捕员、高校屯教师、军拍区军官、双医院干部杂等；第二时、从区域站分布上看晶，其中很畏大一部分输来自南湖娃本区域内遥，其它来惑至卓南片煎和武昌区缺域弯客户及家温庭背景：戏周边高校锹教师、籍区射政府公务僚员、军区呼军官桨以及医院应干部等。商置业动机羡：自阁住漂/材投资拦购买原因考：开发商软知名度较旧高、产品逢品质不错匪、配套设营施齐全，片。防总体分析忘：甩金另地耍·裤格林小城美，是深圳盛金地集团糠投资武汉检的第一个绞项目，总安投资冶额惭1亚5活亿元，占伯地面单积狡49.7怀9也万平方米洞，总建筑油面积玻约干7旗0草万平方米介，包括多虽层、花园域洋房、联某排别墅和粘小高层等炎多种物业盒类型以悲及局1000列0骆平米的商愉业步行街素、逮600察0绣平米的运遮动休闲会抬所，金融醒、医疗、探幼教设施俭齐备，规纯模大配套休全；项目雪凭着独一梯无二的文舌化氛围、览优越的自照然条件、臂区域行政株中心以及材生态科技烘中心等诸阻多优势，注加上金地序集团以十站年地产经谁验进行的脆精心规划腿、设计与伪施工，金懂地员•帮格林小城萄以稿较高鸟的袜住宅婚品质解成为该区阁域最具代鞭表性的物谅业烧。连蓄男2怜、巧大华南湖岂公园世家刺大纲华淡·以南辛湖蝶·助公园世家尺位于武汉程市洪山区育，东临南昼湖，南侧尺为规划中辛的景观河城，北侧为淹规划中的煌水体公园择。社区总复建筑面积医约摄7蛇3传万平方米议，其中居适住用地面棍积尤约硬4丑6散万平方米属，城市规创划道路面恳积抓约剃7.雪1楼万平方米搞，中学用旱地竹约册1.志6碍万平方米茎，公共停扬车场面积刺约慕560竖0铁平方米。疫项目葱建筑风格萝为注重形寄式美感却庄不过度装批饰的新古赵典主义，币强调营负造哭“改新海派主帮义忆”殃文化气质蜘，丰富而吓精致。姜成为南湖腿片区典型颠的惨人与环境月的和谐共伴生绣居住方式叉。基本信息荡项目地址忧洪山区珞骨狮南苗路述51按7物号给开发商怎大华集团惭（武汉）毫房地产有固限公司雷占地面积文4669无0贱0否平方米仔建筑面积喷7300落0朵0夕平方米狗容积率穴1.6葬绿化率疾42%锣总户数救155尊0孤套筝均价冈多层舅：钢430枣0热元律/幻㎡椅小高层、埋高层缸：盈420燥0旁元今/魔㎡壤一期规划截图：户型图二室二厅三室二厅四室二厅寒大华南湖候公园世家弃二期粮为咱200摘6猛年搞5遇月份推出筋，建筑形跑态淘由斜2梁幢普1答8偶层少和揪1吉3件幢员1作1扛层建筑组蝶成。二期境总共的住害宅套数蓄为委80乓0冰套，其主子要户型缎为再3挠房惩和歪4土房及部粥分真2剑房。辅配套装修箩：确套内装修吊：厨房健：犯开放式睡，滤卫生间恋：乳下沉式折整体配套汁：车位沾：菠糠400料多个外立间面装饰：税墙砖、高稍级涂料新肤技术新材渡料容：申宅外墙保温政配套设施齿：商贸：领中商平符价暗,遵中百仓易储恰,狂工贸家行电监,疫鲁巷广同场脏,浆中百超市租教育：武谊汉理工大闪学奋,丰马房山中而学痕,缺武汉科技踩大热学耳,减中南政嫩法街,刻中南民族朋大学医院诞：陆军总极医泡院效,愧省妇幼医书院线,淡关山医权院饺,鸣湖北省中岸医院哨项目优、财劣势：曲优势普：盏1每、项目位睁于南湖之砌滨，高校泽环绕，有刷良好的居膛住环境棵2秋、性价比芽适中，容爱易被市场铁所接受买3荐、户型设绩计丰富，畜选择性大呜4斑、桥总体规模这较大，内亚部配套非抗常齐全，舒有社区感甜，消费者你接受程度个高。衫劣势错：穷1估、周边生杆活配套不蓬够完善例疑2吗、交通线兵路不验多彼苏畅销户型并、面积及楼原因驴：多层及畜小高层小柔户型，容茶积率低，勒总价偏低莲；灶滞销户型观、面积及当原因躲：底层和翼小高层的驶顶层、复吃式，居住言环境差，踢总价高；非客户来源慕区域：主慰要是表南湖片区香，部分来动自卓南片闯及武昌片局客户及家追庭背景：熟周边高校炉教师、轧区态政府公务枝员宰置业动机和:专自排住准/角投资题购买本期誉原因乡:荷性价比高售、周边良糊好的居住咬氛围。兆总体分析袄：枯周围高校冒环绕，对来教师以及稻学生家长巧的购买有社重要影响境。小区建放筑形态繁抄多，其中喂多层的低恨容积率加握之良好的赖绿化环境纯成为吸引量消费者的暗主要方面赠。小区的荡规模大，佛形成了成葱熟的社区确，非常符颜合现代消纳费者的居进住观念。浑本区域未偷来的发展位潜力比较置大，满足稍消费者既膛可居住又融可投资的昨消费观念束。整个项炮目的后期微生活配套蓄仍需要加司以改善。炮3.看南湖山庄贱小区三面秀环水背靠递狮子山，荒湖岸线长雄达丹300格0典米，所有姨房屋呈品距字环南湖锡展开，沿照其南北向注中轴线规下划出一条糕独立的景笑观带，贯觉通两侧湖辽面，临湖鸦修建有总址面积爱为叫1000察0绘㎡的水景微休闲广场毛，绿化休怖闲景观带效和休闲服蝇务设施。握三者有机牺结合形成助了狮“滑家家有景潮，户户面挽水，视野海通透，天颜际优颜美波”惧的高品质肌景观系，精有效地将威项目半岛诸优势、水获景优势、击地势优势束、原生态磨优势、闹巷中取静优谜势通过新蜓颖的景观敲设计表达干出来，贯负彻了景观胡均好性，渣创造出陈该区域诞为数不多屠的高品质研亲水社区杯。基本信息激项目地址铃洪山区珞底狮南洗路商51烘7盼号退开发商枣大华集团镜（武汉）烫房地产有眉限公司绘占地面积猛2134概4罢0菠平方米宴建筑面积宏2000霞0接0榨平方米煎绿化率夺35.6籍%女总户数逆180膛0乎套看项目规划枕图：户型图骗二室二疤厅汇菌厅三房二释厅丧前糕三房二安厅基站南湖山三丘期结为颗200葡6盒年沈6眠月份推出授，墙由五栋小珍高吵层帖,斗四栋多层泰和一栋联抛排别墅组滩成岸。总共的浆住宅套数孟为艘60顿0手套，其主降要户型三摆房二厅二骡卫和四房济二厅二卫窃。爸配套装修充：端套内装修讨：厨房欠：答开放式晨，池卫生间惹：关下沉式我整体配套董：车位树：灶箱400续多个外立沃面装饰：招墙砖、高携级涂料新聚技术新材姿料宴：租支外墙保温案配套设施伐：商贸：士中商平赛价否,绕中百仓荡储齿,桐工贸家膜电啊,偏鲁巷广畅场共,践中百超市桨教育：武茧汉理工大雾学侧,且马房山中元学词,泥武汉科技纽大秃学与,悼中南政将法笛,桃中南民族带大学医院仍：陆军总椒医震院鞋,碑省妇幼医遮院似,程关山医我院呜,渡湖北省中访医院商项目优、距劣势：耐优势红：应1扰、项目位围于南湖之盐滨，高校剪环绕，有炎良好的居龄住环境罩2朵、性价比筐高，容易粮被市场所谣接受致3释、现房出去售，让购灵房者有更甜直观的视谱觉效果音4封、容积率书极低。责劣势塔：字1书、周边生败活配套不干够完善桨2呜、交通线纸路不多唱3耐、户型种盾类单一，刺小户型几责乎没有。叼畅销户型轨、面积及亮原因占：一线湖聚景的户型除销售情况玉较好；花滞销户型识、面积及理原因辛：大户型恰及别墅，掘总价高；锦客户来源织区域：娘主要是出南湖片区富，部分来仪自卓南片常及武昌片先客户及家像庭背景：怨周边高校天教师、闯公务员寿以及医院粒干部等。胃置业动机的:普自贷住佣/烈投资珍购买本期层原因语:疮性价比高缝，容积率将低，周边束良好的居下住氛围。祖总体分析蛙：仍目前正在贸销售的是单南湖山庄舍的三期水姑岸半岛。垫本项目的在总占地面臣积原约敲32逝0鸦亩，分为志三期开发奥。三期水际岸半岛总茧开发建筑仇面积约降为牲1鞠0脆万平方米耕，由五栋腾小高刮层塘,潮四栋多层桂和一栋联可排别墅组袍成，规划纤户掌数延61铁2禾户。小区竖绿化率狭为辜35.0然9纽﹪穷4皆。驼澜花雨岸持该项目处善于亲30爬0颜米外静谧畏翠绿的狮室子山列；漫40洲0秤米之外碧献波荡漾的桃南湖毕；酬400浙0弄米长秀美其旖旎的南棵湖景观路毁，一路之撕隔的瓜果武飘香的蔑农业园；暴珍稀水杉卫林，国家团一级保护往植物中，有着不廉可复制的妖自然景观伙。基本信息裂项目地址蹲洪山区南洞湖南路与滨珞狮南路歼交汇处浪开发商惹湖北致远注科技集团瓜占地面积胡4802话0伪平方米瞎建筑面积扁1000狡0授0艺平方米哑容积率妙2.19挠绿化率意38.2但8葡%埋总户数萌62遇8简套换均价部390陆0将元晌/递㎡惜项目效果嘱图及实景引图：户型图三房二厅照澜花语岸叹于绍0脊5次年粱6香月开盘，屠一期已售知罄，二期拿由描五贼栋小高登层浅,辣三忽栋妙高层建筑右形态柴组成宣。二期总俘共的住宅焦套数址为座32暮8姓套，其主丘要户型二兴房二厅二舞卫和三房嚼二厅二卫沟。僚周边配套鼠：趣商贸：中伟商平价、凤中百仓储桑、华中农欲业大学里运有商业步仆行街及集中贸市场少教育：华新中农业大权学、湖北龙工业大学痰、华中科嗓技大学武于昌分校、准武汉理工寺大学、华顶中师范大赠学等。梢医院：华合中农业大胳学医院、宴中建三局去中心医院肾及周边小远型诊所等芝金融观：招商、亩工行、农串行、邮政汗储蓄害交通：菊57尚6每、袖57甩1比、络7秧4秧、嫩591附项目优、眼劣势：绣优势窗：论1阻、项目毗统邻南湖，汪周边高校专环绕，有秒良好的文寺化居住氛足围勇2莫、价格适径中，容易摩被市场所哲接受。裁3调、户型设嫁计较新颖感，方正实澡用。抹4胀、小区内元部配套较亦齐全，环那境优雅采劣势国：罗1萍、周边生哀活配套不堵够完善，脊且周边硬厚件设施需雕进一步改禁善。华2羽、交通线仓路不多。旗3煌、部分户犁型不可观篇湖。议畅销户型饼、面积及涝原因顿：二房及毛紧凑型三端房销售情主况较好；它滞销户型匆、面积及甘原因尼：顶层复膏式大户型翼及楼层稍棚低的户型钢；总价高饭的户型；锤客户来源价区域：价主要是姻南湖周边窜区域，狮桥子山、华刷中农业大啦学体客户及家盟庭背景：霉周边高校缩教师、匙企事业单落位职工脉、军区军阵官云以及医院恩干部等。厚置业动机扶:偏自斩住禾/占投资槽购买本期环原因围:线性价比高辆，总价相馆对低，周农边良好的岸居住氛围果。猜总体分析论：青目前正在死销售的是蛾澜花语岸牌的腔二浅期。本项男目总占地推面积约柔7键3葡亩旬，分为产二艰期开发。懂二设期总开发贴建筑面积吉约为找6擦万平方米弹，由五栋乞小高鞭层肆,丑三午栋富高层棍组成，复楼盘虽然晒离市中心拣有一定的爱距离，但蹦其居住环传境比较优搂越，且紧漏邻华中农所业大学，尺因此吸引过了不少华恰农高校教标师在此购句买。谜四、潜在吓住宅市场桂调研慰为进一步池判断目标捎项目在本亿次研拦究省1-枕2嫩年内的市拆场环境，饲本部分对供南湖新城朗区域潜在腥住宅市场油进行分析碑。缎1奥、潜在项默目发展分码析浑潜在项目稀主要来源仆以下三方奏面：醒□盯已开发项找目的待开贯发部分乱□珠市场可预菠知的待开塌发项目给1.幸1猫、已开发赠项目的待脏开发部分员根据对目战前区域住询宅市场在再售住宅产带品的总开标发面积、龄历史开发忆期别及在犁开发期别唱的开发情痕况统计，璃目前区域贡市场已开薪发项目的全待开发部萝分主要为围金地格林筋小城、大目华南湖公惹园家的后奇期、大约笔还绕有贫9蜓7奖万方的开恰发量。蒙1.窜2止、市场可梅预知的待抄开发项目搅部分水域天际本案景虹花园御景名门南湖景苑虹馆南湖玫瑰湾水域天际本案景虹花园御景名门南湖景苑虹馆南湖玫瑰湾腹根据各方敢面调查情全况，以及隐我司对各粪种业内资沫源的利用棋，南湖新贪城区域内络已经动工盐地块钓有白5膝块，总供谊应量打为由12萌0免万方左右已，其中南彻湖玫瑰湾煎、水域天态际规模都软在假4接0忘万方以上爆，景虹花废园味为婶1轻8孤万方，御照景名门及砌景苑虹馆习为柿6黑万方左右沿。沈项目名称渴：水域天肝际王开发商龙武汉恒基衬投资有限绳公司短地理位置四南湖花园导城与珞狮午南路的接素壤处脊用地面积材2保0贷万方牙建筑面积骨4坏0返万方夏容积率窃1.4确绿化率烂3惭8养%厕总户数苦2943益开盘时间适预计芒0渣7膝.阳5烤价格情况圣均价菜预旷计谷380嫁0盗－毒400余0位元竭/程㎡臭开发情况刮一份期淹2龙栎杜5免层丝、饺5颠栋勺6伙层岭、屈5堪栋海1龙1废层丙户型勿以两房及撕三房为主寸，户型面句积详在爸80-1缎2吓0稻㎡为大多帖数携项目简介负“宰水域天躁际酱”剃由花园洋漆房、多层合、小高层钟、高层等朽多种产品势形态组合扯而成。为愉了发挥外蹲部自然景松观的优势竹，皮“视水域天详际谅”村引入水域菌庭院的生垦活概念，胃通过超大馅中心花园键规划、十孙余个组团恢绿化、百都米轴心景菠观道以及农数千平米牙景观会所案打造出社萍区庭院、晌组团庭院通、宅间庭咱院三重水僵域庭院的临高尚居住室生活。此细外，社区警内还将建秃设幼儿园撒、临街商叠业、大型尺游泳池及疗运动场等疤多项高端高配套饥项目名称民：南湖玫速瑰湾棒开发商驻泰然房地脱产开发薄地理位置底洪山区狮势子山王家匆湾序特昆1寄号幸用地面积艳28.剂3练万方绪建筑面积丹53.寺7绳万方缎容积率坡1.9杰绿化率甚3塌8贿%啄总户数示4000驰开盘时间痕预计赢0袖7晌.法9筛价格情况凭均价暖预隆计袜400某0两元很/璃㎡以上步开发情况争一泪期蜡6馅栋花园洋酱房鼠，赴6剥栋小高层泻户型渡户型齐全柜，二房、因三房、四裕房及别墅多项目评价还泰商然锦·心南湖玫瑰相湾是深圳旋泰然集团烟强势进入则武汉的开妥篇之作，累将建成一系个可容补纳中400广0渐余户的人蠢文水岸风铃情小镇。篮该项目自并然景观岗丰胶富，社会庸配套齐全恼，虹与核600同0秃亩南湖相陕连，拥有魔近千米超闲长湖岸线范，南与狮筛子山相望络，与茂密泼的水杉林精为邻外。荡项目采用们现代的、贫艺术的建剧筑及园林叛风格，各利类植物、浴雕塑、喷夫泉、水景借巧妙的穿原插在连排泪别墅、花涌园洋房、竿小高层及暗高层多种帆建筑形态基之间，形近成极富特缴色的规划暖格局。首五、相邻棋区域（卓死南片）住页宅市场研六究义南湖以北格，与南湖菊新城东边团相连之处愉，雄楚大纳道和卓刀就泉南路交染会，临南广湖形成了懒一个莲倒推“脖山组”途字形区域胡，我们将套此地称姨为鼻“荒南湖夏北笋—燕—收卓数南队”椒。随着南促湖新城建斩设的如火变如荼，这停一区域的袋居住氛围配日趋浓厚鲁，居住价趋值也逐渐跑被发掘和雾重新估量弦。融卓南所在塌的南湖北教岸区域正窃处于内环珍线与中环权线之间的摘武昌部分菜核心区域芦，离珞瑜丹路贯通的揪中南商圈突、街道口帖商圈以及挤鲁巷中心什在距离上旱更为临近莫。换由于紧邻填南湖新城袖，卓南将鞭首先享受顺新城整体所规划建设搬带来的所截有利好。克珞狮路畅训通工程的鼠全面启动技让及卓南与街蚊道口商圈肤的距离大须大缩短，惭一条规划坟中的道路冒将从保利恳浅水湾直筑达位于南金湖新城之旋珞南板块轨的丽岛花群园，几分犯钟路程将析使两大板危块资源互学享瞬间达焰成。冤横贯武汉柿东西的轨断道记2估号线对武勿昌尤其重钩要。二号黑线将于年谜内启动，问从街道口串至鲁巷的刻一段将由藏卓刀泉经跨虎泉，拐炸向雄楚大赚街经卓刀颠泉路上的芬杨家湾站奏再抵达鲁具巷，卓刃南总“艇光谷入铺口愁”盼的作用将聚再次巩固晓。另外，瞎二号线还抹将设庙山追支线，而蚊杨家湾将赖是庙山支摩线与二号显线接轨的浊中转站。渴众所周知淹，地铁线油中转站对谱站点所在亿区域意义挽重大，人务流量的大猪幅上涨、糕交通的便跃捷将直接滚成为区域杯商业兴起咱的重要因绣素，并进怖而成为该状区域经济环发展、城感市飞速建标设的强有尖力助推器鞭。耐武汉城投糕是较早进虑驻卓南进寸行住宅开墙发建设的搜房地产企衣业，其兴食建的名都浴花园目前怠已是卓南捎居住区规叠模最大、色最为成熟腊的园林社参区。如今建绿汀雅境锤、保利浅得水湾、领乐秀城、揉翡翠城等铜项目相继干在此开工卸建设。给卓南片典拐型楼盘分肾布图绿汀雅境领秀城名都花园翡翠城保利浅水湾绿汀雅境领秀城名都花园翡翠城保利浅水湾宪以上为卓渴南片的几吨个典型楼关盘岛右1挽、名都花怒园南益2羽、领秀跳城荡衔3尚、翡翠炮城幕岸4示、保利浅期水扯湾赖出5刚、绿汀雅境枯表：区域道内项目基杰本情况一帅览表歪项目名称碎用地面国积带/录㎡伯总建筑面券积古/跪㎡上容积率轨建筑形态泊均钥价删/舰元酸/哈㎡响开发商胡名都花园蝇6667贤00余7600迫00津1.13尸息高层、隔小高层欺4600喘武汉毙城投炸房地产著开发迹公司俩领秀城尊4818企6.99倍2000毫00剪3.98老高层乘4000娘死湖北万兴怀房地产开握发公司芽翡翠城轮4392的3700迷0吩高层勿4200贪湖北昕阳姐房地产开都发兄保利浅水责湾摘5796迁5肆1069减62匹2.0良高层、矮小高层盐3800描湖北双环穿房地产开胃发公司居绿汀雅境赵5700标0厨1600祸00粒2.83苗高层、验小高层纺3900育湖北新鑫邀鼎物业发恩展公司名都花园胆项目基本可情况介绍执名都花园挺以占些地随100活0抢亩，总建盼筑面象积黎7600炼0画0煌平方米的跪豪迈领地狸、枣600蠢0帖亩南湖水焦域开、确80殿0村米湖岸风毒景线，成夺为江城超拆大型水岸状生活社区福典范。社迫区从以冷“像步移景孟换尖”国园林风格跃，依水系韵自然景观脚围合布局棍成八大组尾团，分四区期开发崇。祖200辽0公米名都河坝蜿蜒贯穿贺，充满异插域风情的起简约建筑派，与社区胡自然景观咐相济相容济。田名都花园魄的基本情务况如下：剂项目名称袜名都花园抽开发商离武汉城投妥房地产开放发公司题占地面积兄6660决0诚0会平方米奥总建筑面通积命7600他0愈0像平方米脸总套数算其中三袄期轿32筐8买套术总栋数湿9低栋小高层重，高层辣（三期）乐容积率野1.13才绿化率庆42.6骂%急开盘时间侨200帝6疑年笔3廉月唱1污8杯日位销售价格耐均价小高串层着450魂0铺元血/育㎡桥识来高魂层满460精0越元佳/盯㎡袜主力户型乒配比及户沿型目图益崇室可*扣厅欣*搂卫亦面积顺2×2×恩1院95-1妨05采3×2×常2奶120-钟161完4×2×犹2冶154-均174离三房二嗓厅牺目李种三房二厅院四房二脱厅录咱小蝇四房二厅渴名都花园博的园林在笋继承了名初都花园一冤贯风格的惧同时，又磨有着自己别迷人的特白点，是由绪建筑、山沃水、花木嚷等组合而推成的一个候综合艺术今品。社区遥内林景、息岛景、桥柜景、水景凤与南湖特坏有的湿地退森林构成禾一个立体叮丰盈的水酷系景观带伯，栖水公诸园延伸至采每栋楼之膛间，鸟语米花香、亭辱台楼阁、闲叠水连绵肌，每一景演都是通透蓬的碧绿的销，任由阳永光穿梭其攀中，带着棵江南园林泰般的秀丽淋和妩媚，控香雾弥漫福。用从容抹的心情慢坦慢品味，咐用眼前最叼清新、最呆丰富的美蚂景奖赏自北己。领秀城横项目基本若情况：督该项器目舞2邪0墓万方，由桥湖北万兴砌房地产开圾发有限公帮司投资开疼发，位于债街道口商限圈，高校场附近，往舅来交通便烦利，周边悬配套齐全狠。小区规匠模大，布垮局合理，巴南北朝向待，数8楚栋阀3强2旨层高层围汁合成一个阁由南向北端的巨大的音花园，绿贴化率达阵到粒42早%贱，道路实针行人车分纺流，整个忌小区以地艘下停车为瓣主，地上留绿化停车瞧为辅，整豪个小区有促车施位辞73察9冲个，占总汗户数刊的头44.4件%严。主力户菌型以两房映和三房为国主，户型严面积辰从政5腔4莫㎡句到尼16物0死㎡不等，轨以满足不纷同层次住扒户的需求玉。朽目前项目框一期的基陪本情况如比下：教项目名称袭领秀城全开发商塘湖北万兴澡房地产开帜发有限公垒司注占地面积跃4818亡6.9叮9视平方米拼总建筑面咳积窗2000始00要平方米除总套数胸172岔2趋套（一刊期眉91陈6闹户）态总栋数搞4因栋短容积率是3.98亚绿化率暖42%校建筑形态捕高层斗开盘时间忌200址6邪－尸9走－译2退8婚销售价格巴均嗽价秀400世0紧元哪/帝平方米蠢主力户型手配比及户超型右图窄猛室暮*遥厅您*肠卫敲面积（㎡倍）慈1×1膜52温2×2×女1三87趟3×2×鸭2霉130托4×2×划2蔽146怒二房二损厅哈水席三房二厅党四房二峰厅贿雄普五房二厅荷配套设施环：刃 和商贸：坦新一佳超轮市、中商友平价、中尤百仓储、愈群光广场资、亚贸、刻街道口商土圈值教育：服武汉大学易、武汉理筛工大学、霞华中师范壶大学、卓膊刀泉小要学油/必中学，华旨师一五附鼠/虑二附中晚医院：玩湖北省军疮区医院、办省妇幼保稀健院、荣叫军医院虎隙泉门诊示领秀城高驶层精华住曲区由实力程开发商万懒兴房地产钩开发有限崖公司投资涛开发。项钞目排座华惨师东门，快武汉大学钢、武汉理宽工锡大学、华刷中师范大苹学、卓刀胁泉小钉学贡/尺中学，华慎师一作附贪/伯二附中名驶校萦绕。饿历久人文踢耳濡目染是，学府之献气瞻仰无密余，奠亮定床1昂9灶万平方米拜空间灵性伞。伞8掠栋谦3篇2舞层极致归宵属，利落棉造型、流倒畅立面，历斩露宜居蒙魅力顶点刮；东湖南吃湖隔山相牵望，锻造纲视野与格凡调的完美情契合郑。苹52.故8娃㎡哨至规16贷0蛮㎡居住上茧品多景多席型，满足纹生活全部免想象。融保利浅水众湾涂项目概况棵：云本项目位拨于洪山区冶卓刀泉南浩路锈旁兄,船总建筑材面辰积糟1100牵0页0兰平袄米药,掏由努2饺栋备1断1裕层小高层酱和箭5亮栋施16-1孔8锹层高层组勒成艰,锯小区用地厌面天积瓜5.央8痒公顷，主孙力户型为飘两室两厅发和三室两俯厅，面积涛为皆8续0抚—希—堪14穗5督平方米不徐等，拥有铃良好的采淡光和通风慨条件，舒诉适家居尽唇享生活乐深趣。园林碌景观自然随清新，组养团庭院内杨广植草坪趋花木，设姓置步行小鹿道，花架军游廊。周警边医疗、挥教育、购秀物等配套杠设施一应执俱全。谊首期推出广的柴3绒号幕至飘7式号楼均为纵纯住宅户开型，包括凡高层和小梅高层两种喉物业形态游：其根中弓3屡、辆4然、嚼6奉号楼愿为教1抓8冤层的高层宏；强5洲、刮7叔号楼叔为腔1生1巴层的小高雾层桨。束3零、吼4寒、摩6收号楼紧临瓶中央花园尖，且高层盈住宅可更蝴大范围远燃眺南湖，忙观景条件粒良好余；锋5讨、体7领号楼位置酿相对靠后拢，是南北阻通透的板吵式建筑结牵构，且均程为聋8酷0表平米左右踢、一梯两自户的小户匪型。尸1级1厉月凑1霞1桥日推出吩的长1抬、策2备号楼是两秀幢瓦1公6投层建筑，专建筑规屋划义1潮层是商铺稠，欲2查—丧1怀6黄层是住宅雨。全部采级用框剪建煤筑结构，相多种功能谜的建筑形绍态融于其疾间，让生蓄活更加轻挥松惬意。忽目前项目典一期的基荡本情况如是下：狗项目名称协保利浅水摧湾拿开发商代湖北保利佣投资有限津责任公司串项目地址牙洪山雄楚棚大道卓刀呀泉南路方陈家咀系占地面积惧3871辣1腾㎡泪总建筑面她积驻1055愧1剥0缴㎡借总套数嚼92汪4闸套附总栋数虚5扯栋筐建筑类型奇高层、小匪高层趴入住时间久2007概-12-竹25僚开盘时间翁2006闭-9-2畜9猾销售价格掠380规0哗元股主力房型撒图求二房二格厅耕展泄三房二辽厅秋爸母四房二厅强配套设施壁：备结波构俭/衔外毕墙晌己框架结构胡，外墙面款砖门师窗霞/早阳恼台读兰断热彩铝高中空玻璃啊窗供臭电特/练供财水挺匠市政供电折供水厨蝴房国/倡卫生兼间衬限毛坯交付俯通吨讯啊学可视对讲射电敞梯捉个有电梯坝小区内部习配狸套躺:宾

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心宽带入户滨商贸：留亚贸，中袜南，鲁广叼，群光，魂新一佳，修中商，中恶百仓储孙教育：匀华师附小船，武珞路敏小学，卓豆刀泉中学阅医院：圆省妇幼，喊广州军区臂武汉总医券院抹其他：榨各大银行芬、娱乐、扰休闲、餐老饮均有。位在景观和敌户型设计他上筐，劳1车、吉2荣号楼更具稍优势：楼表体面向南霸湖，观景徐条件极佳飘：前可眺视望南湖水向岸优美景富致，充分视观湖亲水周；后可尽裳览小区内距盈盈景致彼，盎然绿请意。在户宋型躁的配备上袄，虏有燥86.0瞧1逝㎡辉、拌117.厉5思9优㎡暑、悦145.芬2绒1瓶㎡三种类许型可供选尸择，并在笋设计方面工最大程度竹挖掘观景酷条件的优译势：超大辈景观阳台诞以及独特窝的入户花卫园设计，愚突破空间砖围合的局战限性，将哑室内与室忆外空间联尺为一体，龟将抽“侍内暗”坊与夸“古外筑”削的感觉一遭线贯穿，蜻将自然引淋入家中，惰把家植入小自然的怀蒜抱，即使牢人在家中摄，足不出昏户，也能妄充分尽享经室内室外偏两重天地绝。绿汀雅境寄项目基本漆清况：关该项目卫地处武汉习市人文氛责围浓郁的战生活区，辫产品遵循拐人性化的务设计，以共实用、舒拥适、分区迈合理为整著体规划原鼠则，户型母丰富，实眼用率高。展人性化设餐计，以实颈用、舒适筛、分区合折理为整体眨规划原则荒，小区设帅计多为一睛梯两户，饶户型丰富糟，纵有盲1构房帐2叛厅银1咳卫闹、理2谨房麻2执厅稻2感卫扣、燃3勺房石2摆厅寿2佩卫科和朋3至房利2肚厅忍1两卫等多种杰户型，主榆力户型面裳积寇从封90-1始3摆0赴平方米，申实用率高达，通风、庙采光、采蹲景等效果数良好。繁目前幅绿汀雅境才项目基本渐情况如下烈：辽项目名称煤绿汀雅境断开发商淘湖北新鑫编鼎物业发巧展有限公嫩司祝项目地址举洪山区雄卧楚大猫街评45蝴6卡号（洪山草供电局后乔面）踢占地面积选5761误8跨平方米城总建筑面验积赚1510不0扣0姻平方米释总套数味154把2盈套强总栋数馒1矛4昌栋没建筑类型利小高层、股高层帖入住时间艺200守6王-扑6肆-因28归开盘时间屑200剖5陆-阳1笨-殿8鞋销售价格矿390展0山元猾/竭平方米瓣主力户型懒配比及户萍型肺图羊守室不*贞厅蔑*候卫蛛面积（㎡者）圆1×2偷52岭2×2×窗1赴90灶3×2×醉2殊133胞主力房型怠图晴二房二急厅络奸双三房二屿厅妇乌塞三房二厅观配套设施捆：谷结予构填/阶外墙姿：者框帅架否/共面砖耀门皇窗辣/符阳台雷：劈防盗门，弓塑钢坟窗面/洽外飘漆供定电夏/捕供水披：乒独户独表蝴厨屈房射/堡卫生间踩：行预留进出含水口贪商贸：新窄一佳超市兼，中商平勇价，中百暗仓储，群定光广场教景育：华中丸师范大学爱，武汉理哈工大学，设武汉大学刘，武汉体灯育学院，尊湖北化工项学院，湖醒北交通学怀院，华师瘦附过一重/赖附二医院献：省妇幼墙保健院，艳荣军医院跪虎泉门诊宪，同济堂丰大药房瓶其他：里各大银行粮、娱乐、比休闲、餐别饮均有。砖绿汀雅境积北接雄楚贵大街，南困临南湖，榨地处洪山坦区繁华地被段，外可唉观东湖、件南湖、伏泽虎山等自颤然风光，林内可享近琴千平米的螺园林景观只。有着便写捷的交通赞，通达三值镇。配套应设施一应饲俱全，生太活设施较鬼成熟，它席拥有浓郁厉的人文生锁活氛围，陈湖景园景丛，揽尽秀哄色，是都妇市人追寻逃的桃源圣民地小结：骂通过对卓服南片楼盘社典型样本货分析中可姻以看出预卓南片房微地产市场央迅速发展崇印证了，胶市政建设遮及交通规楚划对一个旅片区带来黄很大的变杨化。如从以上楼绝盘中还可鼠以看出目化前该区域州内主要是坝以小高层概、高层为内主流产品挎，他们涌的产品在暗宣传推广滩主题方面供都突出沿畏用了观湖斤、原生态谎景观、交高通便利、匙等共性卖敞点。加上升卓南片自元身的优势较使其楼盘柔的销售价肿格大都揉在销400毙0欧元戚/递㎡左右，静最高的达西到反了合460亩0掏元车/亩㎡镇而今，丝横贯武汉侵东西的轨纳道二号线殿已经动工中，轨道交索通的效应伪将会使卓翻南片辜的房地产兰市场带来衫更大的发拾展机遇。毙第二部分秀、发展定虏位部分饭一、项目站开发条件葛判断地理位置本案本案麻该目东面候紧邻理工所学新校区骂，南面则容是规划中扶的水山公吧园，西临秀北岗村还此建房项目喇，北面是喘普通住房站。规划条件梢总建筑面脸积吧1烫9承万平米币规划用地烂性质吉住宅般规划用地戒面积掉9.桂3财万平米数容积率肃2.04宏绿化率借35.7蜘%介总户数小150挖0衰余户猾停车位示一固期诞470服0聋平方米地遣下车库倍2恭、夜项目周边爆的资源条俭件夏2剖．蜻1萌交通条件恼2使．烈1残．挠1枯车行交通皇该项目位椅于机场二炸路与机场粥三路的之状间，西面烤是规划中郊的丁字桥需南路，目敌前周边路刻网还不完油善，交通倡不是很便钻利，主要推道路情况品如下绪丁字桥南愚路：该路磨段还处于猪规划中，圈将来是连辞接南湖与诱中南、街若道口的一鸣条主要干汗道，授该路段规露划设计为携双福向高4搂车道，车耗行道路两执侧设有绿才化带以及挽非机动车弟道将人行浴道路隔离讨开来。催2.1.茄2拒人行交通管就目前的育情况来看险周边交通犁路网还不薄是很齐全璃，区域内榴人群出行宜主要是依刮托于南湖也花园城的产交通，该逼项目区域非沿丁字桥代南路方向墓前饲行谣5码0裹米即可到嚷达江南庭灭苑站。吴沿南湖花右园城机场酱二路、机村场三路两帝侧均有公方交站点堡，箱5猎分钟车程抹南可到达见雄楚大街康。筑南湖花园补城目前的饺交通状况烂已经有很帆大改善损，渡57轿3毕、威54予3牢、遍5素9公、圣306乖56针1握、训57酱1母、匪57链8挽等多路公锦汽交通可秩以到达，称路网途经黎汉口后湖画、武昌梨稻园、徐东腐、司门口害、中南、凶街道口等溜武昌重要甘的商圈。海2.捧2扔、配套设叔施状况苍商贸：中峰百仓储、距中商竹平价纳超市、卓怖越大酒店隔、天伦酒苹店、麦当茫劳教育：步武汉理工帝大、华中挖农业大学如、南湖中会学、实验厘小学、马漠房范但仪山中学颂医院：陷省妇幼栽、饱省陆军总坑院、武大干口腔医院砖、算三医院南伶湖门诊谜、马应龙化大药房其描他：袋南湖水上不公园枝、筹狮子山齐、验国医馆等怕□挤修开发条件挠评价珠以上调研为情况表明贯：驰该项目没冒有临近主士干道，作寒为房地产混开发宴，冬“耐地段优梦势今”惠不是很明发显。份发展经验快表明：这妻样的地块桨条件适宜敲进行中端截住宅物业博的开发。尊由于中端淹物消费客皂群来源广棒、竞争范礼围广，因余而该项目前的审视角衰度区域房谦地产市场故范围内，永为进一步茶明确目标葬项目发展顿中端物业污的前景，拾我司对周场边中端及棋中高端住产宅市场也妙进行了深锹刻调研。葡环顾该项吃目周边的吵几个楼盘饲，如金地竹格林小城侨、大华南猛湖公园世族家等所处丑地理位置脊离本项目享较近，由捎于规模、普品牌、楼骗盘品质都原都处于所难在区域的容前列，因厦此楼盘销柳售情况一吵直比较好额，特别是拐它们笼的作9拆0惭－帖13酷0均㎡之间的任户型销售做率比较高近。便总体来讲币，金地、利大华等项员目对本项澡目的利好供条件比较竿大，首先启，这些楼咸盘的小高忽层、高层小产品已得级到市场的简认可，然哗后，金地济、大华等腰项目对周宏边的居住队氛围毕竟若起到了很扎大的改善先作用。闪3甲、开发模督式下目标唇项目的优要劣势比较膜3顾．螺1忙产品档次哗分析知通过对南凳湖新城及乖相邻区域认内项目物棕业形态及佳在售楼盘脱价格进行朽分析，现块将研究区傲域内楼盘宫划分为以捞下几类产夕品：些产品模式叔产品销售祸价格明产品形态坊中高端产帅品挨4200筑-460询0非元育/来㎡遮小高层、暑高层券中端产品昼3800译-420累0母元率/旗㎡猾小高层、垮多层才3更．挺1.虑1围中高端开肥发：驼优势：与萍高端产品冶相比，产宁品的差异镰化可吸引当更多不同旨层次消守费群体，磨利润也比栏较高。转劣势：户泡型受限制酸3腊．蹲1.饮2牢中端产品秋：醋优势：未毛来很1-滑2咱年内同质扭竞争的可哀能性较小芝，在产品霜创新的基竖础上开发蛾商运营及针开发风险里较小，变免现能较快虹实现。妄劣势：利情润相对减谁少，市政雄建设配套执的滞后将但会导致该厘地段空置习率较高，棉进而影响详到购买者擦信心。仪3.酒2歇各类档次蛇开发模式依特征委■授早地块条件衡、产品条扶件均无明冲显优势的舌住宅产品刑，一般都施是中低端役住宅产品酸，称婚为僵“艘无因素产绣品隶”变。概■帐状地块条件乎良好的，梳或者产品须条件良好捡的，一般哗为中端住味宅产品，害称呼为赠“怎单因素产龄品脉”店。唉■萌莲地块条件趟良好的，宁且产品条码件良好的便，适合发庭展成为中泉高端住宅报产品，称糟为石“装双因素产泽品禾”厌。阴■滔筹地块条件滚良好的，沿且产品条姻件良好的卫，且拥有蚁外部绝对薄的景观资秆源的，适判合发展高法端住宅产诊品，称蒜为凑“愈三因素产帅品纹”溜。同时，遍有外部绝姓对景观资振源的双因怜素产品配并合规模、哗企业品牌氧等未比较刃因素亦能双发展成为衫高端住宅晓产品，其葵中，外部贩绝对景观奉资源是必上须具备的顺条件。浆■买泉本案项目扔具有比较鞋好的景观四资源，但化地段优势胆不是很明厚显，则至锐少可以发叔展成为中谈端住宅产浊品，至多史可以发展催成为中高躺端住宅产失品。效通过以上睡分析我们蜓可以具体泉到下表：停影响同因烧缝子输单身误公寓蝶中档想住宅推中高档住司宅认豪宅别墅输中高档住塘宅粱附加说明妄A娱、对公共罢交通的依却赖性腹很强损强阳一般杠弱石不宜闹市涉区人员混尺杂区患B龟、对噪音黎及环境干谱扰的适应届性允强饶较强截弱鲜很弱俘不宜临货裹运交通快跃速干道、赴高压线等勇C狗、对大气填环境的要秆求堂低廉不高族高卡很高怨不宜临近瓦污染性工洪厂、闹市对D中、对小区贸配套要求悔高碍很高爱较弱预弱科不宜商场破上加住宅础E嚼、对周边峰自然及人拼文景观之烤要求育低射一般穿高慧很高陶F亮、小区物要业管理的慢要求各低筐不高毛高妄很高仿高水准的炼专业物业离管理公司静G腿、建筑、嚼质量装修慕要求按低隆一般通高慧很高忌质量优良从；摆材料高档摸H玻、容积率对、覆盖率款要求蜻无困一般京低膛低免低密度；忌高绿化率埋I夏、对休闲协空间，绿那化要求爆无慨一般蓄高阿很高螺会所等康掀体设施配俯套齐全莲J姓、景观要因求递无姨一般梳高屋很高绣最好具有鸽天然；渣稀缺景佳注：根据急上表所列君举的一些莲数据，将妈会在其后厚有争对性父的对本项漏目进行分颂析，并由泼此而对整申体定位提叠出合理的略建议。蜂二、项目卧定位建议芳项目市场门定位原则时—煤—湿最大化的勿发掘该项命目所在地投段唯一性祖的价值；搂—些—饼最大化的沸发掘地块无特异性的冶价值；展—锁—订最大化建爬立竞争优绑势，避免历劣势，以央降低专业闸风险。你本奇项目所应附具备的地猎产因子塞分析射根据以上脖分析来结挨合本项目捐的地产因添子进行整鼻合分析：梅影响脊因源掘子郑中档两中档住宅者附加说明茶本板迟案碍您具腹劫体陪厦情雄愈况筋本项目是酿否符合岸对公共交李通的依赖资性武强蒜适宜在交据通便利的借地段挨公交比较厌方便；非谦闹市区；孩周边项目牧很多，社羽区成熟殊可达到霉对噪音及杜环境干扰剑的适应性跪较强粪噪音及环怕境干扰适恰适应性较恩强顾浑周边无交嗽通快速干奉道，噪音煎很少墓可达到针对大气环棍境的要求聚不外高忠胡适宜在空见气较好的静地段甜周边无污归染性工厂拆；空气较津好征可达到音对小区配刑套要求否很高烤生活配套宪设施应齐翠全树无大型超轰市；可满桨足日常生址活基本需词求蒜可达到炕对周边自芹然及人文言景观之要现求耐一般梢紧邻理工亏大学回可达到边小区物业衬管理的要魔求农不高扮普通物业液管理公司凤建议采用勇较高档物调管械可达到罩容积率、践覆盖率要脑求声一般诞密度适中帆因是高层羞和小高层来；容积率卵为揪（震2.0破3腿）辟可达到紧对休闲空步间，绿化源要求留一般厉基本绿化丹及休闲空智间统绿化率高受；公共配拖套完善径可达到辆景观要求泪一般势对自然景孙观的要求今不高华近南湖自粗然景观有磨一定距离笼远景可达寨到掀以上表格挑表明，本蛇项目完全侮具备中档额住宅所必捎须的大部睁分地产因北子，但距拜离中高档凉住宅的要盈求还有一麦些障碍，腊比如自然稿景观优势税不明显、炭生活配套址等问题。交因此，在姐项目后期出规划设计烂上下功夫总，在产品罢设计上找权突破，同愉时加大内久部造景力歇度，完善辱相关配套看，才有可获能成为较影有竞争力河的中高档宅楼盘。归纳俊本报告建挑议项目总知体物业档份次定位为腿：律—潜—恢中档物业环本项目后缓期可进行激先进性的遗跟进产品堪和创新产搭品的开发丘，注入新总技术元素情，打造成温一个高质极量、高舒斯适性的居戏住