居住小区智能化技术的发展趋势

居住小区智能化技术的发展趋势摘要：目前，全国新建的居住区几乎都不同程度地建设智能化系统，特别受到青睐的是安防装置与宽带接入网。在直辖市、省会城市以及经济较为发达沿海城市等已建设了不少高水平的智能化系统。随着时间推移对智能化系统运营与维护、物业管理公司动作等方面全社会都给予了高度重视，暴露了不少管理、运行机制方面一些深层次问题，它涉及到建设、公安、电信、广电、供水、燃气、电业等行业管理，也涉及到开发商、业主，甚至于政府等，但总的民展趋势是健康的。随着人们生活水平的提高，智能化居住小区的建设将会逐渐扩展，甚至将智能化小区扩大为社区或城市。关键字：小区智能化智能化系统1我国智能化居住小区的现状及应解决的关键技术1.1我国智能化居住小区的现状我国居住小区，特别是新建小区的智能化系统建设是近几年才兴起来的。小区智能化系统的建设总体上是以需求为导向的，而且带动和培育了一个产业的发展。1999年，只有少量房地产开发商在建设楼盘时规划设计了智能化系统，2000年，在部分商品楼盘都不同程度地开始建设了智能化系统，甚至存在某些“炒作”或“广告不实”的现象。不少开发商往往十分看重智能化系统对楼盘销售带来的好处，而对居住小区建成后，智能化系统的运行与维护，以及所需的运行费用则很少考虑，存在着盲目建设“过火”了，开发商头脑“发热”了，应该让政府出面压一压，这种担忧完全是多余的。因为小区智能化系统的建设基本上是市场行为，不应该用过去计划经济时期的眼光来看待。事实上到2001年这种具有“盲目性”的建设逐渐“冷”下来，开始转为“理性”。目前，全国新建的居住区几乎都不同程度地建设智能化系统，特别受到青睐的是安防装置与宽带接入网。在直辖市、省会城市以及经济较为发达沿海城市等已建设了不少高水平的智能化系统。随着时间推移对智能化系统运营与维护、物业管理公司动作等方面全社会都给予了高度重视，暴露了不少管理、运行机制方面一些深层次问题，它涉及到建设、公安、电信、广电、供水、燃气、电业等行业管理，也涉及到开发商、业主，甚至于政府等，但总的民展趋势是健康的。随着人们生活水平的提高，智能化居住小区的建设将会逐渐扩展，甚至将智能化小区扩大为社区或城市。1.2制定“居住区智能化系统建设要求与技术导则”必要性总结这几年来居住小区智能化系统建设的经验及教训，2003年建设部住宅产业化促进中心及时地发布经修订的《居住小区智能化系统建设要点与技术导则》（以下简称《导则》）是非常必要的。（1）可以规范居住小区智能化系统的建设，提高居住小区的性能，使其适应高科技，特别是信息技术的发展，满足信户较长期的需求。《导则》要求居住小区智能化系统建设与居住小区建设同步进行，衽统一规划、设计、施工、检测调试与验收。智能化系统建设应采用总体设计，分步实施的原则。要求智能化系统的室内外管网布线纳入居住小区的综合管网布线设计中，满足居住小区平面规划的要求以及房屋结构对预埋管路的地求。并要求按现有标准规范设计与施工。（2）《导则》的实施，规范了智能化系统的功能，促进了土建设计与智能化系统建设的紧密结合。在近几年建设的智能化系统不少是由系统集成商设计的，他们往住把智能建筑设计理念及方法用于居住小区智能化系统的建设中，造成了系统建设内容过多，功能过于复杂，物业管理公司不愿用等问题。事实上智能建筑与居住小区智能化系统建设有很大的区别。把居住小区智能化系统建设简单地纳入智能建筑范畴是不对的。首先，智能建筑往往是写字楼或单位办公楼，对楼宇自控、安防系统、网络系统等建设要求远比居住小区智能化系统更高、复杂。而居住小区智能化系统面向老百姓，系统简单易学、可操作等方面则比智能建筑的要求高。而在土建设计方面居住小区智能化系统比智能建筑地理范围更广，产品安装难度往往较大。（3）通过《导则》实施，规范居住小区智能化系统总体规划设计和施工图设计。今后应将这部分内容作为设计单位的一个专业，全面提高智能化系统的水平。（4）《导则》的实施可以引导国内智能化系统产品的研发。近几年来，国内围绕小区智能化系统的产品开发迅速增加，特别是IP家庭智能终端、家庭智能化布线箱、数字硬盘录像、物业管理网站等，不少大公司也进入这市场。智能建筑中应用系统与产品大部分为国外产品，由于智能建筑对系统与产品技术要求较高，国外系统与产品相对成熟，而居住小区智能化系统的产品，如：可视对讲、多表远程计量、家庭智能终端等，国外产品价位太高，因此，绝大部分智能化系统采用国内或合资企业生产的产品。《导则》的实施可促进国内产品开发向实用、先进方面引导。《导则》中支持多网融合技术，IP智能终端、系统集成技术，这些都是目前居住小区智能化系统急需的技术与产品。另外，目前还不能做到不同厂家生产的智能化系统产品，可以相互替换。《导则》的实施力求在产品互换性上起引导和示范作用。（5）《导则》的实施可以提高和必进物业管理水平。居住小区智能化系统的建设对物业对物业管理队伍提出了更高地求，盲目建设、物业管理人员素质跟不上将会造成浪费。如何使居住小区的智能化系统科学合理，既能满足住户需求，又能使物业管理公司掌握，运行维护费用合理，这是《导则》中实施内容之一。另外，居住小区智能化系统的建设使物业管理在Internet网上展开成为可能，探索新的物业管理模式也是《导则》实施中的一个内容。1.3当前智能化居住小区建设中一些问题（1）盲目追求先进有些业主贪多求全，甚至提出“世界一流”、“十五年不落后”等口号。过分强调了智能化系统的作用，忽视了中国的现实、文化背景和人们的实际生活水平等，超出了业主的功能需求，造成浪费；缺乏对系统和产品深入的了解，盲目追求“★”或“A”的数量；需求分析不够，致使投资效果很不理想，投入使用后发现问题太多。在《导则》中，把智能化小区分为一星、二星级和三星组。但并不是说按三星级标准设计，就是最佳方案。星级划分是对不同档次的居住小区而言的。简单地说，一星级适用于经济适用型居住小区，二星级适用于舒适型居住小区，三星级适用于豪华型居住小区。选择某类星级，取决于楼盘的定位也就是业主的实际需求、对小区智能化系统的正确定位，科学合理地选择功能及产品是建设成功的关键因素。有些盲目追求技术先进，对智能小区建设及系统集成存在理解误区。除了相互攀比，追求不切合实际的高标准和技术先进性，还有的片面强调系统集成概念，在小区内盲目推行三网合一方案。既不考虑是否有需求，也不考虑物业管理人员素质。智能化系统是高新技术的高度综合，这些高新技术本身敢在迅速地发展和更新换代。智能化系统的建成中是一切的开始，在投入运行的几十年时间里，除了需要正确地管理和有效地维护外，还要不断通过实际使用来发现各类系统存在的问题和不足，从而对系统内的部分硬件和软件进行更新与长级，使其达到最佳运行状态。一般来说，智能化系统产品与设备的生命周期在10～15年，综合布线与现场总线等的使用寿命在15～20年。这就涉及到业主利益与维修基金的使用等方面的问题。当前有关部门应研究这方面的体制与政策措施，使之能适时地提长技术与更新设备。（2）重建设轻管理许多方案在总体规划阶段，就没有考虑系统建成以后所需要的物业管理人员、运用费用等问题。甚至有的只为楼盘促销而建，也就是说重建设轻管理，从而导致由于物业管理费偏低或物业管理人员素质差，造成某些系统关闭、停机现象。稻（阅3繁）渗执规划、设与计与施工寸方面存在搜问题陕没有总体咽集成和系屋统更新与简扩展的考宫虑，仓促演上马，甚篮至边招标抄、边设计贷、边施工局、边修改瞧，造成了腾返工，浪孟费严重。巾有些智能依化系统集坏成商对现拐场安装与寿施工组织亿了解不多兼，不能很痒好地组织司指挥。设侄计部门对翠智能化产疲品和智能例设计方法忧还很不熟痕悉，尤其拔在系统集蔬成方面较付弱，还需软要产品厂灭家和系统俯集成商的绍支持和通郑力合作。秃目前对智厚能建筑设从计的注意学重点大都状集中在智抄能化系统通上，面建秘筑方面注祥意不够。铸建筑结构梅的灵活性抬、适应性演欠佳，对进智能化系裳统设备的觉安装空间棋、管线、秧路由等考袍虑不周。蓬施工组织锤与管理不锁够健全、软形面指挥哥不灵、协具调不力，钉施工中相线互扯皮，旬施工效率模低。现场浴工程督导梯人员、施寺工队伍素柜质差，缺现乏经过正该规训练、呈有经验的深施工人员辈，造成安伯装质量不育高。另外慰，对施工乱的全面质惜量管理重辫视不够。气（约4腰）薯茧小区局域终网与宽带恢接入网重从复建设味开民商自编已建设小蠢区局域网枯，要求该剑小区有较添大的规模堂（最好测在轰100痒0裹户以上，办对别墅区你可减少）彩，且住户兰上网率较遵高；物业肌管理公司者中有通信软运营的。谎前一种方挽案小区对议信息化的掘需求较高掀，投资较解大，另外饰对网络的窑安全方面道要下更大肯的功夫，弹有一定的半风险；后荡一种方案厦投资少、岩风险小，羊但今后物导业管理公限司要开扎展网上增爪值服务需尖支付一些慨费用。目法前有少量胳的小区智骂能化系统珠建设这两旱种方案都鸽用，这是似没有必要拆的。泽（牲5掘）挥厦多表远程度计量系统请运行管理本方面问题劣多表远程响计量系统齐计费没有再与有关部兴门沟通，篇会造成许翻多管理问抵题。有的超建成后长题期无法工导作，造成嘉浪费，有指的选用一券些价格低罗、质量差督、性能不毛稳定的产衫品，造成耀系统不能歉正常运行燕；或系统煌的误差很敢大，结果举形同虚设哨，仍需人椒员每月入鞋户抄表，倾完全失去晨远传和集然中检测的寨作用。水丹、电、气圈等业务部疑门的经营玩管理方式造很不相同冷，有的在盘推行（或活局部推行道）预付费们的剑I宿C愧卡经营方掏式；有些玻计量由小舅区物业公久司管理，朴物业公司堡向水、电泻、气等业刮务部门用音预售方式脸交费，使务用中常出相现较大差瓜。个别小柱区还将公搏共环境的衔浇花清洁掌用水、路央灯照明和羡办公用电亲等摊到住赏户身上，锡常常由此转引发纠纷苗。允（狮6加）桐始系统配置削与控制室己建设不合企理鞠这一误区抄会造成系鸟统运行效毕果不佳。所部分小区茂安装安防筐系统只是怎为门面，举实际上作害用不大；愉也有些小母区安防系坝统设计过撒多，不切傍合实际。唉例如有一斗个只有二等个多层住未宅楼的院返，为了防梨止非法放温侵，从一余层至顶层颜每套住宅艺内都安装膜了窗磁、祖红外幕墙缠，由于选悬用产品性母能不佳，差再加上使长用不当，础造成报率支高，应用闻效果极差蓝。另外，惠根据众多原物业管理吓公司和系奴统集成商赔反映，许斜多小区的劣中心控制盐室非常狭夜小并且偏酒隅一角，克甚至在地共下二层，纳致使智能杨化系统投痒入运行后包效果不理锋想。为了棵物业人员帖能及时出胆警响应，龙迅速赶到签现场，中毫心控制室叛位置首迁括在小区中债间。为便抄于系统维推护和检修杆，机房面杨积应恰当揭。开发商挣应选择有厉系统设计芝和施工经愧验，并能硬规范施工境的集成商鄙来完成智丹能化系统北项目。应枣严格按规事范要求进摸行施工，随否则待隐胡蔽工程结赢束后便无姜法更改了需，由此成喂的损失将祸是十分巨卵大的。如咏智能化系是统中涉及较的弱电系瞧统较多，舰应尽量将所弱电系统引管线统一藏到一条（摆个）综合蜓管道（井罚）中，每截个子系统困对接地都注有一定的教要求，应对根据不同滑的子系统舌确定不同染接地方案携，接地与电防雷应分吓别考虑、渴统一施工半。勺由于智能纳化系统在陈国内隶属姓于建设、爹公安、邮局电、广电荷、电业等闸行业管理总，目前管笑理混乱，换加强对小超区智能化农管理势在析必行。热1.4仁妄我国智能津化居住小英区应解决公的关键技津术乌目前居住碗沤智能化稠系统是由诵安全防范抄系统、管句理与监控走系统和通恐信网络系楼统组成，好总共十五显个功能模剩块。咽安全防范杆系统由以昆下五个功泥能模块组矩成：居住蔽报警装置购、访客对衬讲装置、东周边防越封报警装置医、闭路电识视监控装布置、电子质巡更装置缎。清管理与监寄控系统由购以下五个陈功能模块玩组成：自毛动抄表装崇置、车辆匪出入与停偿车管理装送置、紧急泊广播与背争景音乐、榨物业管理哨计算机系月统、设备闲监控装置迎。技通信网络健系统由以讨下五个功冬能模块组用成：电话惊网、有线砌电视网、逢宽带接入树网、控制岗网、家庭骄网。叛总结以上够三个系统果，共十五肆个功能模城块在个国跳各地小区蔬中的应用冶情况，排俭除其管理豪、产品质舒量与用户痕使用等因欧素外，从胞技术层面裂来看应解懒决以下关粮键技术：渗（份1露）皮骑产品互换闸性拆目前居住横小区智能倘化系统中坊不少产品里是不可替抵换的，如轨小区可视董对讲系统神，如果客闸户终端机凡坏了只能签换同一型逝号的产品法。这对系漏统长期运求行存在着痕很大隐患技，因为谁胜也不能保奔证这些产戚品的生产振厂家不会天出现变迁议。解决产辜品的互换马性问题，货需要制定牺一毓的待要业标准规帐范，通过驻市场竞争咱，使其逐莫步形成占萄据垄断地欢位的厂家葛联盟及它盗的品牌。胳这里的关阵键技术是院制定一系程列的行业盾标准，这震需要时间洒，也需要稍政府、社登会各个方揪面大力支半持，来检骗同攻关。来（沟2缠）蚕狼改进自动妄抄表装置跃的原理钟从已经建唇成自动抄姜表装置的奴运行情况纠来看，效拌果普遍不体佳，除了况水、电、展燃气的管醒理部门不华予配合原腹因外，自纱动抄表装集置的工作脾原理存在继着严重缺盛陷，自动趟抄表装置猴一般都是阅采用将原跳表具中机华械转动变臂换为电脉邮冲，以累丙计电脉冲拜数得到计绑量值。虽期然目前采六用抗干扰尝、捷UP晚S切、信号传尝输过程自梦动纠错等纠方法，仍喊免不了出惰错。因此泉研究开发粮《可直读鞠表具计量介值》的自轻动抄表装铸置已是当乳务之急，脉目前已经虚有了这类功产品，但惨还不普遍脚采用。超（贼3戏）洗件简化布线揉目前一套蛙居住区智略能化系统语布几十根贞线的现象仰普遍存在路，线多给灾施工造成丝困难，且成今后维护姻也十分麻节烦。因此画如何使布兆线简化且阻规范，形筛成整套智达能化系统毒布线施工坏规范，也胖是需各方默共同攻关陷来解决。徒2尼笼大力发展娘基育于假Inte墨rne使t杏网家庭智亭能化系统转美国、欧夹洲等经济睁发达国家豪提出化了摄“良Smar提tHo转m智e基”浪或称商为渔“牺Wise默Hous每e切”胁，实际上它与我躺们括“摩智能化住悠宅做”击概念差不兰多，其实青质内容是擦：将住宅鹅中与信息邀技术相关党的各种通扇信装置、终家电和家退庭安防装疮置等通过据家庭总线打技术捞（指HB加S驰）连接到址家庭智能挤终端上，芦对这类装荡置或设备胸实现集中怕式的控制学和管理，虹也可以异慨地监视与系控制。异柱地功能的源实现主要遵依赖慈于烫Inte备rne嚷t特网。换句诊话说，家沾庭智能终蹄端是指完绝成住宅内利各种数据遭采集、控记制及通信制传输的设优备（或设木备组合）荣，一般具匆有家庭安纯全防范、嫂设备监控与及信息通敲讯的功能卧。井早期家庭贡智能终端研采用星型杀结构，每碧个探测器亿和家庭智梅能终端之赔间都必须缝单独布线圈缆，造成锐了在面积济不大的一计套住宅内山要敷设几呈十根线缆揪，给建筑蚂设计、施独工和用户鹿的装潢带艳来很多困纸难。家庭包总线技术种的推出改友变了以往灵家庭智能蓄终端星型杨结构的布染线方式。归随着生活状水平的提顽高，家庭再智能化系横统家庭总把线的带宽割要求将会客逐步提高劳，对家庭蹦宽带总线圾开始有了叙需求。其晶实家庭中沙的不少低类速设备，恐对带宽的其要求不高庆。考虑造愿价因素，旬将会形成驼低速总线狮和高速总咱线在同一苍住宅中并痒存的局面炼，两者之鉴间通过网姓关连接。印由于这一童方案成本义较低，将棕会维持较元长一段时吹间。专198贿8码年美国电哥子工业协排会组织编牢制了《家孝庭自动化夺系统与通规讯标准》旨。在美国焰约维有窃4匙万户家庭含安装岁了铲“滚Smar绣tHo域m慰e狸”版系统，在细新加坡也级有许多社宵区采用了哭这一类家挨庭智能化料系统。从栗居住环境眉而言，欧党美以单体开别墅的居宾住模式为亮主。家庭胡智能化系庸统是与市勒镇相关系愁统直接相愉连，美国馆目前仍盛丘行闻ADSL季废、劳Cabl荷eMo喉de前m灰等宽带接策入方式，通因此欧美涝的智能家俩居多数是蔬自行独立室安装，自允成体系。商我国城镇徒大多选择律建设密集押型的居住家小区，这钥是符合我葛国国情的舰。但对家驰庭智能化掩系统而言钻，房地产塔开发商不禾应该将其借所有内容雕划入小区纷智能化系忠统中。而狮应该将家犹庭智能化欣系统设计塔成业主完但全可以自丝行选择的筛系统，业州主可以根格据需要选赞择相应产壁品和功能伤、可以自丹选升级。式房地产开腹发商应该嚼为业主自熟行安装家木庭智能化磁系统提供奸环境、建聪筑结构与缸技术上的声支持，如圾管线、设六备或装置星的安装空没间等。废家庭智能欧化系统可取以成为智上能小区的疗一部份，衣也可以每军个家庭独香立安装基疏于羽Inte滔rne施t科网家庭智纳能化系统碍，由于后锻一种工作钩模式将很约大部分增洋值服务由谦物业管理玻部门转向间于社会，苏克服了信遣息服务由泊物业管理赛部门一家傻包打天下翅的不实际磨的飘做法。从渔发展来看沙家庭自行贡安装其爷于运Inte详rne隆t造网家庭智爽能化系统协将是一个杀发展方向也，这一类孤产品将会壮有很大的感市场。笋3猪域研究开发洋用于绿色切建筑的智述能产品是糠今后的发狱展重点县建筑活动飘是人类对危自然资源阳、环境影鼓响最大的锻活动之一签。我国正稠处于经济说快速发展单阶段，年宾建筑量世跃界排名第盲一，作为贱大量消耗穴能源和资窃源的建筑肤业，如何营承担起可通持续发展滥的社会责姻任已迫在湿眉睫。发老展绿色建秋筑是改变轿传统建筑拘的高消耗荷、高污染师模式，实撒现可持续穗发展的一抬项重要举掉措。那绿色建筑眨是指为人希们提供健暂康、安全棚、舒适和铺适仓应音2掉1里世纪信息柔社会的居丘住、工作股和活动的瓜空间（简凤称为舒适疮空间），跨同时实现老自然资源洪、节约资捆源（节能闹、节材、沃节水、节眨地）及最俘大限度的榆减少对环弄境污染的视建筑物。翅绿色建筑伞涵盖了智者能建筑、郊智能化居点住区、节流能建筑、秀健康住宅劝和生态住挎宅等内容算。在建筑井全生命周缝期内（规茂划、设计尽、施工、练运营、拆缸除震/识再利用）游，绿色建顺筑通过高辈新技术和便先进适用锯技术的集棕成应用，格降低资源碰和能源的境消耗，减眯少废弃物秃的产生和境对生态环设境的破坏稀，最终实菠现与自然灰共生。屿我国在经挣济增长方差式方面，俘还存在扯着甚“依高投入、染高消耗、待高排放、唉不协调、灰难循环、捆低效裁率严”辣的问题，悲并且在建铅筑业还相锻当突出。冷建筑物在陷建造和运见行过程需悠消耗大量愿的自然资例源和能源阿，并对环异境产生重梅要影响。笨建筑产品惯成本轧的蔬2/骄3日属于材料悄费。据统肥计，建筑蜜业消耗的罚物质占全维国物质消虹耗的总量膀的无1严5械％左右甜。尿200列1味年，全国拜建筑业主平要建筑材题料消耗为旬：钢辞材吼7810份.锣1津万吨，木朋材个4519位.菜3爬万刻M³斑阴，水拔泥帮4139患9.朽8悠万吨。每亿年房屋建淡筑的材料棒消耗量占短全国消耗浇量的比例游约为：钢遭材秃占劲2爸5蚕％、木材催占平4发0奖％、水泥条占妥7躁0渠％、玻璃惑占写7横0材％、运输客量汽占研8墓％，建筑吊材料消耗蔬的矿产资井源掉约匙5助0艳亿宅吨削/挤年，生产肉能耗吵约殿1.课6畜亿吨标构煤盯/锄年，占全雕国能源生窝产体的摧1吸3枕％，建筑式能耗约占怕全国能耗佳的闲2阴8抓％，建筑苍活动造成黎的污染约辜占全部污兽染核的滔3瓶4徐％。同时侄建筑占据碍土地资源模和自然空侄间，影响姐自然水文隶状态、大钳气质量，对对生产环休境产生重休大的影响昏。绿色建屿筑可以拉革动相关产煮业发展和男扩大内需吴。绿色建晌筑对于建痒筑理念、缘发展模式袍和消费方忍式是一次业深刻的革记命，它集品成了建筑绞节能、建漠筑智能化零和绿色建婶材等一系败列高新技示术，为城猴市建设的日可持续发钟展注入了菌新的活力耽，提高行芽业科技含央量。据统幕计，发展羞绿色建筑霸可带动新上型节能墙陕体、节能怎门窗、新咽能源利用绿等骑3矛0匆多个待业售的发菜，吓市场发展销潜力泼达竭16有4责亿元。智醋能技术应斥用以智能三技术为支杏撑、提高石绿色建筑录性能的系秧统与技术宫、发展集烧中空调节疾能控制技朱术、建筑嘉室内环境素综合控制零、空调新遵风量与热肥量交换控泪制技术、吓高效的防棕噪声系统遗、水循环臭再生系统车、给排水羽集成控制品系统等。晶采用高技薄术的智能完新产品，例如：太阳辟能发电产铲品、智能砍采光照明忙产品、隐净蔽式外窗每遮阳百叶挥等。妹智能化居过住区是指声配备有智仓能化系统蜜的居住区于，达到建局筑结构与劝智能化有证机结合，远并能通过节高效的管夺理与服务恭，为住户棕提供一个隔安全、舒矩适与便利鬼的居住环肯境。居住肠小区智能瘦化系统的波概念是从奉智能建筑尤发展而来究的，随着惊科学技术坊的发展，跃特别是信生息技术、碧计算机技弊术、自动仍控制技术叼及夕Inte溉rne惰t跪网等的迅皇速发展，涨反这些领乓域中技术望、产品、蝇应用环境粱引入到居痛住小区中闲已成为居以住小区建损设中的发搞展趋势。主随着人们跃生活水平奶的不断提咬高，对居六住小区的乌建设提出撕了更高的未要求。因彻此，可以口说居住小彩区的智能眯化系统建鸟设是现代率高科技的声结晶，也德是建筑结考构与信息适技术完美臣结合的产唱物。从这春一观点出毁发，居住娇区智能化恩系统应用鞠范围应扩炕大，应用拆于节、生置态、环保畏和可持续耽发展方面内。这些领飞域的应用枯发达国家拍已有大量拼成功案例纹。例如英暖国仍INTE洽G坝R偏组织建造角完成的智鸽能型住宅细，座落汉在剖WATF给OR允D幅市征的河INTE担G