房地产知识讲座

第一讲房地产术语产权证书是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”。房屋产权证书包括：产权类别、产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。使用权房使用权房是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有住房。公房公房也称公有住房，国有住宅。它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权（拥有权、占有权、处分权、收益权）归国家所有。目前居民租用的公有住房，按房改政策分为两大类：一类是可售公有住房，一类是不可售公有住房。上述两类房均为使用权房。不可售公房不可售公房是指根据本市现行房改政策还不能出售给承租居民的公有住房，它主要包括旧式里弄、新式里弄、职工住房等厨房、卫生合用的不成套房屋，也包括部分公寓、花园住宅等成套房屋。已购公房已购公房又称售后公房，就是购买的公有住房单位产权房单位产权房是指产权属于单位所有的房屋，也称系统产权房、系统房。廉租房廉租房是在新出台的国家房改政策中首次提出的一种概念。我国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。廉租房的来源主要是腾退的旧公房等。私房私房也称私有住宅，私产住宅。它是由个人或家庭购买、建造的住宅。在农村，农民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通过住宅消费市场出售给个人和家庭，也就转为私有住宅。二手房二手房即旧房。新建的商品房进行第一次交易时为“一手”，第二次交易则为“二手”。一些无房的人，可以买一套别人多余的房；而另一些手里有些积蓄又有小房子居住的，可以卖掉旧房买新房；而那些住房富余户，也能卖掉自己的多余住房换取收益。期房木期房是指开发描商从取得商品属房预售许可证挂开始至取得房帖地产权证大产枝证止，在这一渐期间的商品房鲜称为期房，消叮费者在这一阶时段购买商品房泥时应签预售合史同。期房在港伐澳地区称做为腾买古“达楼愉花朗”羊，这是当前房幕地产开发商普垮遍采用的一种螺房屋销售方式参。购买期房也糠就是购房者购胃买尚处于建造叶之中的房地产螺项目。而在成酒都市通常对期威房的理解是未爬修建好，尚不钢能入住的房子识。术现房泛所谓现房是指梅开发商已办妥乘房地产权证（伯大产证）的商夸品房，消费者科在这一阶段购延买商品房时应淋签出售合同。插在成都市通常为意义上指的现逃房是指项目已拍经竣工可以入霞住的房屋。外销房浊外销商品房是译由房地产开发围企业建设的，鼠取得了外销商辫品房预（销）勤售许可证的房霞屋，外销商品帝房可以出售给饱国内外（含港养、澳、台）的幸企业，其他组联织和个人樱。梨内销房特内销商品房是验由房地产开发恒企业建设的，南取得了商品房箭销售许可证的惧房屋，内销商吓品房可以出售毛给当地企事业偿单位和居民涉。缠准现房茧准现房是指房慕屋主体已基本内封顶完工，小结区内的楼宇及晴设施的大致轮贡廓已初现，房最型、楼间距等说重要因素已经蜓一目了然，工腔程正处在内外专墙装修和进行剂配套施工阶段撇的房屋京。去朽共同共有房什产优抖共同共有房产衬：指两个或两裤个以上的人，岗对全部共有房坛产不分份额地眨享有平等的所毯有权候。茎共有房产性共有房产：指但两个或两个以幸上的人对同一趟项房产共同享残有所有权。尾房背尾房又称扫尾哭房。它是房地茅产业进入散户蚊零售时代的产钳物，是空置房怒中的一种。一悄般情况下，当羊商品住宅的销柴售量达喂到引8级0幸％以后，一般颗就进入房地产础项目的清盘销梦售阶段，此时地所销售的房产堆，一般称为尾他房。开发商经发过正常的销售规后剩下了少量待没有竞争力的爽房子，这些房叹子或朝向不好血、采光不足，温或是楼层不佳栗、位处两级，秤其中一层大多蠢不带小花园且枯遮挡较严重做。外烂尾房蒙烂尾房是指那歌些由于开发商仁资金不足、盲戒目上马，或者辣错误判断供求法形势，开发总果量供大于求，裁导致大面积空匆置，无法回收盗前期投资，更惧无力进行后续死建设，甚至全意盘停滞的积压额楼宇尼。洗“兆烂初尾荒”说的情况一般不荒会发生在房产柳推出销售的时坦候的，而是随歪着项目的不断舍推进，一步步踪显现。城市居住区睬城市居住区一锄般称居住区，姿泛指不同居住沉人口规模的居颂住生活聚居地萝和特指被城市姜干道或自然分贝界线所围合，牙并与居住人口点规斤模呈3000祥0岭～狼5000庸0呼人相对应，配内建有一整套较乐完善的、窑能满足该区居耕民物质与文化花生活所需的公瓦共服务设施的暴居住生活聚居牌地。居住小区练居住小区一般供称小区，是被丝居住区级道路炕或自然分界线染所围合，并与瘦居住人口规之模棒700贿0甘～诞1500顾0座人相对应，配晒建有一套能满炒足该区居民基录本的物质与文杂化生活所需的元公共服务设施书的居住生活聚困居绞地很居住组团蹄居住组团一般缓称组团，指一讲般被小区道路巴分隔，并与居味住人口规芬模绍100首0杏～芽300将0旬人相对应，配滩建有居民所需漆的基层公共服纸务设施的居住剃生活聚居地。配建设施龙配建设施是指信与住宅规模或掘与人口规模相矛对应配套建设祸的公共服务设梢施、道路和公难共绿地的总称混。线躺公共活动中欠心巷贿公共活动中心去是配套公建相箭对集中的居住运区中心、小区绞中心和组团中板心等。房屋产权稻房屋产权是指后房产的所有者唇按照国家法律诱规定所享有的犁权利，也就是许房屋延各记钓项权益的总和壮，即房屋所有嫌者对该房屋财蠢产的占有、使扣用、收益和处场分的权利漆。互建筑小品煮建筑小品是指淹既有功能要求赛，又具有点缀傻、装饰和美化禁作用的、从属舞于某一建筑空帖间环境的小体沸量建筑、游憩碧观赏设施和指遍示性标志物等阴的统称。恰第二讲房地眉产业开发概述霜第一摇节觉抹房地产业的概搂念仗房地产是落土地、房屋财系产的总称。在盈我国，按照土盗地资源状况和狭土地利用总体丢规划，将土地稠分为农用地、员建设用地和未幕利用地。而房快屋是指土地上俩的居民住房、常工商业用房、惠办公用房（写阿字楼）等建筑耕物及其构筑物坝，如铁路、桥缎梁等境。伍酒房地产业谢是指进行房地松产投资、开发阔、经营、管理航、服务的行业夸，属于第三产秀业，是具有先妄导性、基础性歼、带动性和风东险性的产业必。铲区房地产业捎的细分行业主姓要包括房地产家开发、房地产航中介服务和物圆业管理。其中况，房地产中介戴服务又包括房出地产咨询、房告地产价格评估织和房地产经纪绝。幕风房地产开删发具有资金大搭、回报高、风绳险大、附加值仆高、产业关联赤性强等特点。黑房地产开发按仆业务侧重的不值同可分为两类蓄：菜伐第一类是跨从事城市房地件产开发和交易合的，即所谓房劲地产开发，是止指在依法取得特国有土地使用愤权的土籍地上进行基础损设施、房屋建舰设；所谓房地利产交易，包括盘房地产转让、者房地产抵押和兔房屋租赁麦。按衫第二类是从事斧开发经营成片怀土地的，即简瓜称成片开发。腹它是指在依法幅取得国有土地寺使用权后，依扎照规划对土地桥进行综合性的疮开发建设，形剂成工业用地和牲其它建设用地抚条件，然后转须让土地使用权描或者转让、出勾租地面建筑物面。各棕房地产开发按牵项目的运作方毒式的不同可分薄为三类横：追旅第一类，也是次通常的运作，逼即取得土地使粮用权，进行房恰屋的建设，而迟后出售新建房番屋的方式扩。含放第二类，是把英土地由生地变季为建设熟地之抗后再转让的方改式哥。斤考第三类，其他愧方式。如购买卧房屋后出租；互购买房屋后出诊租一段时间再抹转让；或者购粉买房地产后等气待一段时间再魂转让；或者接热手在建工程后涛继续开发等摧。穿虹在本课题中，强仅对房地产开跌发中最常见的舰依法取得国有幕土地使用权的安土地上进行基昏础设施、房屋金建设，而后出泼售新建房屋的谷开发模式及开灌发程序进行探旋讨不。徐汁第二叨节丸甘房地产业的地敞位和作陆用隐霉房地产是国民际经济发展的一瑞个基本的生产子要素，任何行马业的发展都离引不开房地产业鞋。反过来说，姻任何行业都拥逃有一定的房地下产，都是房地很产经济活动的蚁参与者。因此劳说，房地产业端是发展国民经遥济和改善人民硬生活物质条件以的基础产业之油一。虏它的重要作用亿可以归纳如下橡：靠须1义.像可以为国民经骆济的发展提供万重要的物质条葱件五；勾槽2糊.赤可以改善人民飞的居住和生活寇条件抬；德肾3江.毁可以改善投资誉环境，加快改妄革开放的步伐茎；永方4对.看通过综合开发荡，避免分散建清设的弊端，有柳利于城市规划硬的实施缘；古冤5膀.尼可以为城市建绳设开辟重要的乞积累资金的渠忆道令；夸赔6长.阵可以带动相关劫产业，如建筑穿、建材、化工俭等工业的发展怎；础仓7葛.候有利于产业结设构的合理调整溪；风曲8汇.抢有利于深化住膀房制度的改革踪，调整消费结雪构后；扩价9锻.债有利于吸引外饮资，加速经济登建设弓；络纺10蚀.浅可以扩大就业蠢面守。墨娃随着国民经济萄和房地产业的润进一步发展，情房地产业在国海民经济中必将属发挥更广泛、稍更重要的作用掘。夜纱第三腰节薯生房地产业的历言史沿贷革诊南194革9削年新中国成立系后，广大农村奴实行土地改革腥，废除封建土蚁地所有制，实猎现农民土地所商有制伴。抄“寻耕者有其圈田仔”竞的愿望变成现圣实。几年以后恶，通过逐步实橡行农业集体化检，农民的私有炭土地转化为集鲜体所有。此后垫，农村买卖土泰地的市场即自崭行消失闭。链塔5嗽0骤年代中期圣到连6嫌0萍年代中期，随话着对资本主义波工商业的社会盯主义改造，全些国城镇陆续开广始弃以半“裕国家经鸭租亡”留的形式对出租左私有房屋进行廉社会主义改造发，付给房主租买金，赎买了房残主产权，改造碌私房蔬一亿平方米梢。私有企业占焦有的土地，国贫家也以赎买的递方式收归国有犹。从根本上题确立了公有制炸在社会主义城蠢市房地产中的些主体地位偶。乞慨十年动乱期间纤，对城市房地抛产管理工作破联坏极大。房地饮产管理机构几身起几落，产权输管理陷入混乱环，违章占地几亲经泛滥，变相迫买卖土地时有招发生，住宅建挡设停滞不前，和致使住房问题份成为严重的社勾会问题之一醋。奔残197衰8技年后胖，荐“照忽如一夜春风摩来，千树万树岛梨花开回。谜”夺捧随着经济体制卷改革的全面展常开，在城市进哄行了城镇住房畜制度改革、城夺市土地使用制磨度改革、房地响产生产方式改聋革，新时期社骑会主义的房地脖产业萌发了。弯在这种新的历乓史机遇和历史畜条件下，房地削产市场在我国乡的大地上逐步翠兴起并蓬勃发煮展起来。从沿挂海到内地，从扁城市到乡村，跟许多地方都出滑现了人们称之南为誓“萍房地产杠热楚”铲、庆“蹈开发古热笋”舟的情景搬。珍沟由于我国的房纱地产市场还处遥于初始阶段，涉故在其运行过票程中产生了一赏些矛盾和问题物。比如盲目建并设、无证建设亩而出现的某些丈失控现象。针愧对这些问题，偷针对这些问题鹰，国家陆续作咽出了许多决策巧，以逐步纠正速房地产业存在领的问题庸。梯锣房地产业在我播国是个新兴的匠产业，是第三王产业的重要组虫成部分，随着衡城镇国有土地贷有偿使用和房沟屋商品化的推暂进，必将对国断民经济发展起舌到巨大的推动六作用远。投疲第四君节何缸房地产项目开孝发程序概梅述伶齐房地产项目开继发是指在依法摩取得国有土地佣使用权的土地汁上进行基础设持施、房屋建设傻，并进行出售少的行为疮。尽岗房地产项目开拌发程序是指进亡行房地产开发私过程中应遵循学的法律、法规徐及办事程序椒。笛蔬对房地产项目姐开发一般应遵畏循下列程序：弄项目开发前期甘调研程序、项透目立项过程程脂序、土地使用煮权的取得程序惯、征地拆迁程悄序、项目规划顷程序、工程建毛设程序、房地局产项目经营程胞序费。疑忌1谷．项目开发前叉期调研程菌序扎廉项目的前期调排研程序，就是大通过开发商对殃拟投资地区房拥地产市场的调虏查，搜集大量妖市场信息，来遵探询投资的可灵能性，寻找投浇资机会的过程厅。探韵2协.惜项目立项程取序医昆项目立项程序步，就是上报项融目建议书或项氧目可研报告，些取得政府批复饿（项目立项）范，使项目取得掘合法的开发建芦设资格探。品引3蹲．土地使用权蚕取得的程兔序通笔土地使用权取气得的程序，就直是开发商在项抚目立项通再过储(堵取得建议书批曲复薯,壮可行性研究批腐复舰)妙，并取得建设驾用地规划许可妖证化后丙,土办理取得土地衡使用权手续的养程序助。樱瓣4萌.衣项目规划程变序具汽项目规划程序游，就是开发商职取得建设用地封规划许可证、东建设工程规划烘许可证的途径嚼。击队根据国家和济授南市有关城市刺规划的规旷定污,芦在济南市城市棋规划区内开发纱建设的项衡目北,纽必须符合城市喊规划的要臣求遥,柜必须向市规划叉局办理项目规窄划的申报手国续伸,勤在取预得丛“亏两驻证话”川(太建设用地规划何许可证、建设锹工程规划许可拳证泡)触后舌,把方可开工建设叨。职项目规划申报幅的基本程序如歼下诸：药各（腊1跑）在可行性研虾究报告（项目笑建议书）报批冤之范前莲,典开发商要向规令划局申报规划收要橡点牌,支规划局对项目号的用地范围、牌规划条件等提悲出初步意者见薄,警形成项目建设私选址的初审意维见，作为计划肤部门进行批复招时的参考依据国。孕性（翼2辫）在可行性研万究报告批复由后计,冈开发商可向规淘划局申报项目绞定点规划局向糕申请单位下发群规划定点通知器书和设计规划姨要求通知书，丰对项目用地的访位置、面积、坑范围等提供较中详细的意见拔。仔誓（勾3炼）根据规划局喇提出的规划设紧计条包件漆,预委托有资质的向设计机构进行速规划方案设计绞，取得四图一炸书（总平面图嗓、定位图、竖俘向设计图、管叉线综合图、说竖明书）。开发宵商在完成方案妖设计鸣后槐,痒应向规划部门送提出审查申请均。汇献（旬4校）经审定通过盏的设计方踢案偶,肺是编制初步设钥计或施工图的翁依请据员,阁也是取得建设抵用地规划许可非证的必备文件席。薄秘（舟5换）开发商依据倾设计规划要求饰通知书和可行像性研究报告批甘复油,腿即可向规划局挥申领建设用地问规划许可少证立,沫该证是取得土影地使用权的必央备文件鸣。躲全（蚊6督）申领建设工胆程规划许可犯证挑,春是在项目列入崖年度正式计划连后替,们申请办理开工晒手续之皱前属,光需要验证工程狐建设是否符合鄙规划要求的最昌后法定程坑序死,避该证是申办开凡工的必备文件花。维断5较.裕征地拆迁程留序跪规征地是指项目穷选址用地为集筝体土地枕时腾,圈要按照法定的洞程序和依据报晒请有批准权限楼的政府审批以志后辟,缘对集体土地及撑地上物等依法腔补偿，补助后霉，将集体土地殖转为国有土地劣的一种行为提。甩屡拆迁是指项目辆选址在城市规货划区国有土地初上压,绵为达到施工要彼求的场地条剑件让,属拆除建设用地途上原有房屋及酱其附属让物世,西并对原用地者问进行补偿、安堆置的行为烘。妙崇征地在领取建伏设用地规划许默可证后即可进俭行，拆迁在取恶得建设拆迁临扰时用地许可证销或土地使用权鱼证件后即可提储出申请谷。料丸征地、拆迁都核是项目开工前性的重要工作。斥征地、拆迁工怀作的完成是申送请项目开工的或必备条件之一允。善上6拖.敲工程建设程隔序您费工程建设阶段薯，是指房地产蛾开发项目从列估入年度施工计钟划起，到项目氏施工全部完兼成薪,疼通过工程竣工弯综合验定收郑,慌达到业主使用炭条件的过程悠。跑阳在项目完成规梨划程序并且具屿备开工条件后砖，向市建委提笑出开工申洋请游,赌取得报建胃证营;代同时，与市政安相关部门（自异来水、热力公淹司、管道煤气哲公司、供电部案门、城管局）册洽谈签订协复议口,念支付有关费用保；办理招标批松准手续；选择蜓施工、监理单扬位著;辈办理工程建设矮质量监督手续升；缴纳各种费哄用；开工建设携；项目竣工后后，由主管部门今（市质检站、己市开发办）进蔑行综合验收，廊交付使用在。起胶7除.寄房地产经营程翼序泄隙房地产经园营坚,是是开发商通过运对所开发房地拒产的销售、出灵租鸦,凳实现自己预期我投资收益的行享为。该项工作他从取得土地使划用权起，一直叹延续到房地产篮交付使用。房花地产开发色商顷,级既可以自己销恳售和出租开发欣的房地产，也哄可以委托给专踪业的中介机构装。销售和出租偷的房地产都可鞭以有期房和现绒房两种，但都缠必须在取得政荡府主管部门颁畏发的预售许可睛证之后方可进歇行糠,铲且买卖契约和絮租赁契约都必疏须经过政府主横管部门鉴证方欲为有效洗。岸凯呈第三亿讲划扇房地产项目开箭发程筒序款且第一喇节自据项目立寿项竹一、概述蚂开发项目立项煤，是房地产项捆目开发的第一续步，即取得的督政府主管部门斜（省市计划发屋展委员会）对污项目的批准文乓件梦。帐氏对于房地产商哈来说，在本阶歌段的主要工作论是：起草并向另市计委或市房侨地产开发管理迹办公室报送项蝇目建议元书忆,圆取得批准项目走建议书的批赖复柿;苏依据项目建议泄书批辣复膏,庸编制可行性研抓究报告报计委内审批获堆准助,勤并列入本年度秩固定资产投资爹计划。（国家铜计委已取消了核房地产项目立男项制度，实行植备案制。山东妻省及济南市暂氧延续原立项制蹈度。测）债饿二、实施程元序钳茫1只.莲工程建设项目垮立项审孟批毯夸（剑1饶）承办部门：律济南市计划发蔑展委员会投资慌处离度（胸2别）申报资料滴：解①李书面申请孤；院②每提供资金落实来证明丸；注③疤土地使用权证毕明堤；换④泼由具有相应资佩质的工程咨询酒单位编制的可毅行性研究报告胖。可行性研究执报告应具有以市下附件：规划那部门对项目建参设选址的初审桨意见；土地管续理部门对建设察用地的初审意录见；环保部门室的环评报告；枪有关部门对供功电、供水、供拦热、供气以及隐地震的审查意宏见；依法必须下招标项目的招援标总体方案谈；乒⑤员房地产开发公选司的资质证离明羡.递（蹈3鄙）申办程序：易有行政主管部俗门的开发商，脆由主管行政部毕门转报项目立填项申报资料；裕无行政主管部贿门的开发商，哄可直接报市房熊地产开发管理选办公室，项目清立项申报资料首由该办转报市将计委。纳入土雹地收购出让的闷项目，开发商外在通过招标、计拍卖方式取得榨开发土地使用否权后，凭《中刚标确认书》或豆《拍卖成交确孙认书》和《国估有土地使用权森出让合同》。紧与其它申报材送料一起上报。协市计委在收到晚申报资料后，少根据具体情况纹，进行现场勘央察，对符合条龄件的，市计委丢予以批复。对慈属上级发展计抢划部门审批权境限内的项目，梁由市计委负责狱转报边。课计（堵4永）办结时限：准在收到申报资溪料后隶，孩5纪个工作日内予辅以批复可研报垃告。朽（颂5命）收费标准：到如在开发办办脂理立项，须缴烟纳标2阶元驾/制平方米的开发饲管理费。陪2怀.饥建设项目年度骆投资计划审和批烈配（似1凯）承办部门：寒济南市计划发婶展委员会投资先处查畜（茂2减）申报资料帝：忠①怎书面申请乞；睛②辩国家或省、市培计委批复项目浮可行性研究报性告来；旦③鼠规划部门出具等的建设项目规留划许可意见触；笑④按跨年度建设项毫目，需提供市痰计委上年度下国达的年度投资原计划。禁（哈3咳）申办程序：棋有行政主管部俩门的开发商，竟由主管行政部趁门转报申报资滩料；无行政主慈管部门的开发弹商，可直接上鸟报市房地产开钱发管理办公室窜，申报资料由她该办转报市计友委。市计折委在收到申报嗽资料后进行审踩查，对符合条刘件的，市计委花予以批复在。茧员（艺4蒸）办结时限：扒在收到申报资锈料后歇，焰5躲个工作日内予多以批复可研报搁告叉。路预（三）项目立甜项审批程序图胁（见程序图一武）辛公第二损节气风五证两书的取谊得腿悉第一小讨节默壳土地使用权证样的取得一、概述瓦开发商在项目棋立项通过后，沾须取得建设用麦地规划许可私证夏,价方可办理取得登土地使用权的橡手续木。徒充在现阶段根引据菌<失<庆城市房地产管墙理仇法羊>帆>欲的有关规蔽定震,江房地产开发用融地的取得方式陆有三种：一是禽通过国家出让终方式获得（即答通过土地一级腹市场取得）；艇二是通过转让无方式获得（即欣通过土地二级速市场取得）；笋三是通过与当胜前的土地的使平用者合作等方深式（即通过土搅地三级市场取享得）伟。肿疯通过出让方式忠取得使用权的笛法律凭证是国狠有土地使用权改证喝;羞通过划拨取得韵土地使用权的闷临时证件是建蓝设用地批准书粮。努俊国有土地使用亦权出让，是指恰国家将国有土洁地使用权在一切定年限内出让箩给土使用者，做由土地使用者阵向国家支付土剃地使用权出让稳金的行为。征该地是指项目选煤址用地为集体惰土馆地坛,小按照法定的程容序报请有批准扛权限的政府机普关审批以坟后豆,暴对集体土地及堤地上物等依法猎补偿，将集体少土地转为国有允土地的一种行纪为晃。妻蒙拆迁是指项目脑选址在城市规呜划区国有土地降上工,予为达到施工要窑求的场地条赢件韵,翁拆除建设用地买上原有房屋及柄其附属蚕物套,袄并对原用地者班进行补偿、安茧置的行为。根夏据国土资源部军第待1区1应号令，房地产稠开发经营性用帆地均由土地储燥备中心以招标贯拍卖挂牌等方社式出让，出让笔的地块均为熟耐地，不需要土世地受让方进行驼征地拆迁。若像因特殊原因，射必须进行征地望拆迁的，该工打作原则上是在叨国土资源局取撑得建设拆迁临汇时用地许可证蝇或土地使用权固证即可提出申当请。实际操作编中只要与土地惰出让方达成协株议，即可进行黑拆迁。征地、驰拆迁都是项目姻开工前的重要辰工作能。恳涝二、实施程碧序补嫩（一）国有土以地使用权划拨驰手续的办驼理渔舒1柔.辅承办部门：济浴南市国土资源攻局扛贵2色.锄申报资料：用掏地申请；计委后批复的当年投朵资计划；建设冒用地规划许可宫证；建设用地金规划意见；用浩地范围图；土范地权属证明；杀工程项目总平凉面图。滥3耗.织申办程序求：槐祸审核有关申报海资料职（距2阴个工作日）；猎现场勘测定界估（慢1糊0淹个工作日）；巩制定一书三方肿案（建设用地付项目呈报说明龄书、农用地转握用方案、补充恳耕地方案、征廉用土地方案）奶（会1松5貌个工作日）；昼缴纳征地管理连费、复垦费、拼新增建设用地浙使用费罚（呼2飞个工作日）；疏依照规定办理觉土地登记，领顿取土地使用证痕书该。财管4领.腔收费标准：征认地管理费、复王垦费、新增建衰设用地使用费钟的收取标准参脆见附录六土地从开发费用一览生表成。按诞5予.湖应注意的事项焦：划拨土地的净范围仅限于统：切1编.轨国家机关用地羊和军事用地彻；正2叶.防城市基础设施咽用地和公益事晶业用地哥；婚3缩.沃国家重点扶持脑的能源、交通绪、水利等项目嫁用地都；填4牺.止法律、行政法伪规规定的其他友用地。对开发辈商来说，可以绵通过划拨方式枣取得的开发用惕地，主要是经纳济适用房项目割建设用地嗓。页榆（二）国有土管地使用权出让图手续的办某理详芦国土资源部唐第净1丧1枕号部令规定：遵凡各类经营性错用地（含房地插产开发建设）狐，均必须以招照标、拍卖或者晋挂牌方式出让斗。承办部门均寻为：（以济南虹为例）济南市头土地收购储备闷中心。现分述彩如下：愚国有土地使用恩权招标、拍卖用或者挂牌出让阳活动，是有计本划地进行的。悉济南市国土资湿源局根据社会耻经济发展计划割、产业政策、抚土地利用总体事规划、土地利疏用年度计划、清城市规划和土中地市场状况，坏编制国有土地削使用权出让计西划，报经济南决市政府批准后涉，向社会公开恭发布卡。授纽济南市土地收伐购储备中心根返据招标拍卖挂恋牌出让地块的肉情况，编制招语标拍卖挂牌出技让文件。招标转拍卖挂牌出让忧文件应当包括款招标拍卖挂牌军出让公告、投朝标或者竞买须请知、宗地图、种土地使用条件蚁、标书或者竞细买申请书、报掀价单、成交确位认书、国有土柱地使用权出让皂合同文本唤。坛雾济南市土地收船购储备中心在股投标、拍卖或篮者挂牌开始日碍前税20爱祖日发布招标、妈拍卖或者挂牌含公告，公布招笔标拍卖挂牌出页让宗地的基本张情况和招标拍敲卖挂牌的时间衣、地点活。盗问招标拍卖挂牌串公告包括下列勇内容棒：确贱①沈出让人的名称龙和地址马；骆梨②板出让宗地的位歪置、现状、面介积、使用年期迷、用途、规划饶设计要求；斧③英投标人、竞买床人的资格要求馅及申请取得投雷标、竞买资格漠的办法；瞒④泰索取招标拍卖杨挂牌出让文件砖的时间、地点声及方式概；诊隔⑤判招标拍卖挂牌释时间、地点、鲁投标挂牌期限供、投标和竞价孟方式等；院⑥末确定中标人、恩竞得人的标准贴和方法；递⑦门投标、竞买保勤证金任；醒哪济南市土地收河购储备中心对浑投标申请人、挑竞买申请人进涌行资格审查。必对符合招标拍遵卖挂牌公告规外定条件的，应完当通知其参加只招标拍卖挂牌传活动淋。市赖1吉.标投标、开标依拨照下列程序进偏行扎：营岁①妖投标人在投标响截止时间前将绸标书投入标箱烘。招标公告允乖许邮寄标书的昨，投标人可以幼邮寄，但出让婚人在投标截止责时间前收到的滑方为有效；标民书投入标箱后肆，不可撤回。笋投标人应对标骑书和有关书面眼承诺承担责任黄。召湖②仁由投标人或者墙其推选的代表士检查标箱的密城封情况，当众渗开启标箱，宣欣布投标人名称全、投标价格和伴投标文件的主柏要内容搞。岛垮③点评标小组进行庙评标。评标小手组由出让人代治表、有关专家洲组成，成员人帆数为五人以上竟的单数野。羞予④招招标人根据评源标结果，确定晴中标人百。繁庆2宝.穿拍卖会依照下敲列程序进行愤：手阀①魂主持人点算竞河买人役；充怖②边主持人介绍拍咳卖宗地的位置最、面积、用途戏、使用年期、骗规划要求和其色他有关事项门；坡雾③渡主持人宣布起排叫价和增价规嘉则及增价幅度挑。没有底价的肯，应当明确提出示孝；粘探④匀主持人报出起邻叫价省；抱诚⑤修竞买人举牌应辨价或者报价后；炒腥⑥接主持人确认该渠应价后继续竞省价美；鸦暮⑦棚主持人连续三驳次宣布同一应或价而没有再应惑价的，主持人唇落槌表示拍卖良成交爸；崇叙⑧处主持人宣布最晋高应价者为竞欲得人惩。拆披竞买人不足三系人，或者竞买钉人的最高应价所未达到底价时号，主持人应当废终止拍卖妻。俩烘3正.诉挂牌依照以下志程序进行授：搅桐①败在挂牌公告规列定的挂牌起始峡日，出让人将件挂牌宗地的位霜置、面积、用田途、使用年期园、规划要求、胁起始价、增价炼规则及增价幅痕度等，在挂牌咸公告规定的土降地交易场所挂昨牌公布邻；愈庆②薄符合条件的竞摘买人填写报价刻单报价净；政忆③奏出让人确认该座报价后，更新妖显示挂牌价格窄；右里④仍出让人继续接统受新的报价嫁；姿购⑤扛出让人在挂牌即公告规定的挂奇牌截止时间确六定竞得人木。列助挂牌时间不少安于僻10邪喜个工作日。挂坟牌期间可根据册竞买人竞价情青况调整增价幅立度训。膨异挂牌期限届满崇，按照下列规绢定确定是否成丢交满：然榨①熊在挂牌期限内姿只有一个竞买述人报价，且报雾价高于底价，显并符合其他条君件的，挂牌成猴交寺；筒泰②婚在挂牌期限内东有两个或者两楼个以上的竞买歉人报价的，出少价最高者为竞床得人；报价相师同的，先提交还报价单者为竞纹得人，但报价出低于底价者除转外；咸③仗在挂牌期限内虫无应价者或者望竞买人的报价诸均低于底价或苦均不符合其他仔条件的，挂牌识不成交碗。叼迁在挂牌期限截量止时仍有两个斑或者两个以上来的竞买人要求律报价的，出让扑人应当对挂牌初宗地进行现场刘竞价，出价最洪高者为竞得人鹊。青醋4.涉太成交确认录书阻嘱以招标、贝拍卖或者挂牌听方式确定中标挂人、竞得人后席，出让人应当筒与中标人、竞均得人签订成交概确认书诱。主遵成交确认缴书应当包括出艘让人和中标人蛇、竞得人的名南称、地址，出景让标的，成交像时间、地点、就价款，以及签喊订《国有土地椒使用权出让合通同》的时间、恰地点等内容命。工烤成交确认睛书对出让人和冶中标人、竞得讲人具有合同效耕力。签订成交往确认书后，出挠让人改变竞得邻结果，或者中挣标人、竞得人棋放弃中标宗地泻、竞得宗地的艘，应当依法承驴担责任舰。细丸中标人、付竞得人应当按辆照成交确认书老约定的时间，未与出让人签订构《国有土地使劣用权出让合同弃》询。堵辽中标人、件竞得人支付的蜜投标、竞买保廊证金，抵作国怨有土地使用权告出让金，其他窜投标人、竞买冒人支付的投标拘、竞买保证金宅，出让人必须确在招标拍卖挂煤牌活动结束泰后列5里收个工作日内予苏以退还，不计洽利息虾。固锹招标拍卖纳挂牌活动结束滩后，出让人应拳在舒10限中个工作日内将母招标拍卖挂牌坚出让结果予以踩公布弯。套毛出让人公截布出让结果，陆不得向受让人匀收取费用醋。志苗受让人依馋照《国有土地愈使用权出让合赴同》的约定付撑清全部国有土昌地使用权出让柏金后，应当依由法申请办理土肤地登记，领取爹国有土地使用降权证书页。县愿5规.焦收费标准：济仿南市城区国有加土地基准地价启及政府出让土闻地纯收益标准谦，参见附录五详土地开发费用雕一览表宣。闭阀（三）土地确包权登记手续的返办思理颤木1票.检承办部门：济蚊南市国土资源飘局雄椒2盟.过申报资料摩：接捎（循1遮）土地登记需霞要的资付料绳龙①虎计划立项批文狱；烛②犁建设用地规划药许可证和用地牢意见将；峡③脊土地登记申请块书漫；消④刷地籍调查表（秀含土地登记法论人代表身份证罢明书、土地登狐记法人代表委跃托书、四邻指记界签名单、宗拔底座落图）甲；箩⑤倚土地登记审批棋表麦；浇⑥呀土地登记卡受。芒稠（虏2弦）土地转让登冬记需要的资贫料渣贴①口国有土地使用都权转让申请审它批表厌；科②北出让人土地使瞎用权证书零；部③旗土地使用权评桌估报告瓣；茄④袍土地转让协议叙；破⑤邻转让双方法人粘证明估；恐⑥蛇出让人原出让倚批文插；藏⑦爷出让方土地登框记申覆请携纱3岗.糊申办程序缺：彩阵①笼申请：开发商锋持所需材料提雷出土地登记申碗请，有关人员来对申请材料进超行审查，并给节予答复织。炒手②禾地籍调查：区蔑国土局对受理滔的宗地进行权弓属调查和地籍唯测量，本宗地看及邻宗地法人俊或其委托人在鱼确认的地籍调俭查上签字。区沿局填写初步意絮见后报市局审裳批所。赠忘③卫审核：市局对搅土地登记申请递人、宗地自然摸状况、土地权壳属状况进行全乘面审核孙。置来④允注册登记颁发欺证书：市局对功批准的土地登明记进行登记卡芬装簿，土地权位利人领取证书李。半良4窃.界办结时限：对它符合登记条件柜的螺，晒7脸个工作日以内汗完成审核和登宿记发证疫。错多通过招标、拍混卖或者挂牌出疾让的土地均为帜熟地，即做好戏三通一平的用说地，开发商可概直接格利用地块进行每开发建设。若展因实际情况要呢求需要拆迁的猫，则需要按下壁列程序办理迹。俊旗（一）建设拆隶迁临时用地许虫可证的取华得丽菠1汪.载承办部门：济冈南市国土资源宵局影诵2周.拔申报资料直：依①趴用地申请迹；郊②壤建设用地规划保许可证辛；第③晃建设工程设计燥规划要求通知映书及附图识；冠④哀建设用地规划丽意见么。览旷3妈.冤申办程序：持挑用地申请及相怖关申报资料报哈市国土资源局裙，经审查，符述合条件的铅，忆7稼个工作日内核旨发建设拆迁临惊时用地许可证屈。缴诚4艺.帆收费标准：此读阶段，须缴纳踢土地开发管理柿费当80烛0遥元障/寸亩转。轮吼（二）拆迁手匙续的办灶理思矿1骨.配承办部门：济钟南市拆迁吓办慈扇2详.丈申报资料槐：涨①笨拆迁申请书差；诵②价项目立项批文辜；垒③蒙《建设用地规军划许可证》及匹附图、附件稀；勉④喷国有土地使用膛证割；滥⑤信建设拆迁临时治用地许可证其；历⑥芝拆迁补偿、安删置资金证明异；拨⑦火拆迁计划和拆雾迁方案李；隐⑧涝产权调换和安碰置用房证明旱。株叹3报.肿申办程序籍：无值审查申请，并哗于收到申请铺后食2跃日内作出是否胡准予拆迁立项妇的决定；批准紫拆迁立项的，能拆迁人应自批技准立项之日搂起滑3萄日内办理委托舱拆迁或自行拆烦迁备案手续，吨缴纳拆迁管理底费；拆迁立项富批准之日侦起秃5些日内，核发《当房屋拆迁许可粪证》禽。造扑确定拆迁范围亩，发布拆迁公则告，进行户口顶登记、房屋勘河测等拆迁准备忌工作；拆迁机胖构与被拆迁单乏位签订拆迁协她议；实施拆迁糟，核发拆迁验滤收证明，取得蛇《拆迁验收合粘格证》；征地荡办、拆迁办、滨规划局现场测界量定线，核定渗用地范围、拆璃迁面积云。役斩4.故烘拆迁程序图（创见程序图二肌）比头5彼.援收费标准污：寿漠拆迁管理费的闲收费标准为，翁安置一次到久位棚8歉元戴/简平方米，实行导过渡安奋置需1他2耍元材/叫平方米逆。斩[/colo飞r]用第二小校节学首规划许可证的味取肢得仓（一）概述凳为加强城辣市规划管理，选保证济南市整惧体规划的实施攀，对新建、改盒建、扩建项目没实施建设工程锹规划许可证制停度。开发商在括办理建设工程概规划许可证时束，应持当年的忙建设计划、土吊地使用证件、睬建设工程用地瘦规划许可证、材建设工程拟建劳位置的地形图嫩、建设工程总节平面图、符合刷审定设计方案疤的施工图及消塌防、设计质监薪部门对施工图量的批复意见、其建设工程用地懂规划许可证，希向市规划管理检部门提出建设机申请，经审查证批准后，核发低建设工程规划鼓许可证。买（二）实施程往序鞭流1遭.膊建设用地规划递许可证的取辈得遗伟(1让)阔承办部门蒙：必休济南市规划筒局此苏(2骡)间申报资料赵：细①率书面申请（含菊建设要求和内织容）挨；需②虽计委年度计划介投资批文杯；旷③辨1援：泡50肆0盲地形图倒；叠④挂已批准的可行客性研究报告轿。执积(3汪)欠申办程序令：活根①趟持所需材料向奴市规划局提出男申请势；准②叮规划局现场勘乏察，审查、核符对相关规划，灌在址15绑个工作日内给鹰予答复浅；办③咳规划局对符合瘦城市规划的申豪请签发《建设斩用地规划许可右通知书》，开剃发商凭该通知桂书向国土资源视局申请办理建顺设用地计划批脂准手续疯；略④喊需制订详细规素划的，轮在养7侦个工作日内签形发《规划设计晌要求通知书》纸；捷⑤彩委托有资质的秆设计单位作总灰平面规划设计姓；洪⑥否规划局审查规茅划设计方案乐；抽⑦弱到市规划局规槽划管理处办理置《建设用地规斧划许可证》。聪对具备审批条销件且符合详细续规划的央，须7鱼个工作日内核煌发《建设用地爱规划许可证》愉和《建设用地借规划意见》要。示采2相.医建设工程设计崭招投标程诊序暂寄（验1腊）承办部门：斤开发商或其代细理机创构核饼（绝2杨）申报资料映：主①胃建设项目计划梢批文病；散②粒建设工程设计耀规划要求通知哄书及附图贫；金③尽招标投标工作丙计划及方案笼；庭④皱设计任务书叛；延⑤递招标人或代理铁机构工作能力嫁证明材料及资臭格证书呈；珍⑥纪委托代理协议目或合同柳。累赶（北3奖）申办程序白：交①谅招标人或其代级理机构按规定堤提交申报材料匠（包括：计划父批文、设计规陶划要求通知书吊、设计任务书此等）稿；狱②挡填报《工程设掉计招标投标申懂报表》敢；纪③封审核项目情况案及招标条件，两登记备案鸟；鉴④酬对发标、评标猾及方案评审等铜活动实施现场眉监督烘；闭⑤堵中标方案确定抱后，招标人提睛交招投标情况筐报告丝；盈⑥徐签发《工程设枕计招标投标意膝见书》拍。狗浩（避4叹）办结时限朴：绑2抹个工作日吸。蚀猛（摸5铁）应注意的事皮项：单体嫩1000佳0远平方米对以上的建筑工题程，必须进行填设计招标，行幸政监督部门为页市建委设计处罢。丽胜3棵.怨施工图设计消达防审巾批庄稳（瓜1伐）承办部门：桥济南市公安消落防分局建审掠科乔馋（语2且）申报资料婚：股①稼计委立项批文揪；孔②尤市规划局建设婶工程设计规划舟要求通知书、眉定点红线图、然建设工程设计孩方案规划审查贷意见书星；陈③债《有关部门审隶核意见表》（纲加盖开发商公颠章）棍；偿④临施工卷图岁1毯套（含建施、树结施、设施、禾电施）；室内筋装饰工程需正间式装饰设计图您纸恢1窃套群；鸡⑤炸设有自动消防国设施的建筑物姨应备有图纸光泥盘项。认贤（税3火）申办程序：勾开发商领取并演填报《建筑工赢程设计防火审权核申报表》、叫《自动消防设此施设计防火审侨核申报表》或萝《建筑内部装问修设计防火审胸核申报表》，路并将申报表连梯同设计图纸向询市公安消防分额局送审办理建劳筑消防设计审诚批手续临。浆订（杯4肿）办结时限：丈自收到图纸资窝料之日起，一枪般工镇程名1兔0畜个工作日内；绿国家、省重点缓工萌程尤2惑0美个工作日内审娃核完毕繁。偿野（酬5响）收费标准：榨执行鲁政眨发痕[2001]艺1晚6革号的有关规定醒，按建筑面积凉计，收取消防器设施设备微费念2胃元刮/异平方米难。喘恼4碰.犬施工图设计质上量审兔查闯做（除1擦）承办部门：怀济南市建设工惜程勘察设计质问量监督她站尾蚊（娃2肉）申报资料蝶：杯①汪施工图设计文珠件确2概套（含建施、享结施、设施、喷电施）斜；支②糠计委立项批文满；糠③虎市规划局建设却工程设计规划啦要求通知书及羊附图冲；尊④苦工程勘察、设烘计合同（原件喷）袖；网⑤捷地质勘察报至告固2肃份（原件）骨；赴⑥图设计招标的相漫关证明玩；路⑦勿结构计算软件订名称和热工计满算书毕；北⑧俱房屋鉴定报告闻（仅限于加层验、改造项目）勺。灌段（厅3萄）申办程序：偿开发商领取、丧填报《开发商鞋报审施工图设宜计文件登录表傻》；将登录表票连同施工图及尊其它申报资料论送勘察设计质蝴量监督站进行溜技术性审查，裂并出具审查意农见；勘察、设车计单位对审查坝意见进行答复茎；勘察设计质珠量监督站向市睛建委提交技术谣性审查报告；裹核发《施工图披设计文件审查救批准书》绩。旗厅（曲4肃）办结时限：源自收到图纸资川料，并缴纳设弦计质量审查费呈用之日起芳，葛1段5愉个工作日内，茂提出图纸审查碗意见台。贤益（美5昏）收费标准：剪执行国家计委冻、建设部计价豪格羊[2002]洗1悦0给号文件和省物宗价局、鲁价费染发质[2002]才4戚5谜号文件的有关矩规定，按建筑春面积计，分为迟住宅、商住楼万、办公写字楼仆、医院、托幼毙、中小学教学涂楼、高等院校列教学楼、综合彻楼、商场、宾但馆、酒店、超剑市、工业项目乎、仓库铃等傻9平类建筑按不同羽标准计取。收款费标准详见附胞表一营。承厨（劳6再）应注意的事萝项：该项审查脖的该项办结时犹限涨是瞧1紧5寸个工作日内提受出图纸审查意兼见，然后由设换计、勘察单位资根据其意见对苏施工图作相应恭的修改。整个然手续办理通常握需胖要残3建0然个工作日鼻。抚缴5哲.摧地下人防工程灭设计与审芳查蚀趴（归1曾）承办部门：蕉济南市人民防机空办公渗室美榆（绍2辰）申报资料叠：毛①副施工图设计文目件踪2跑套（地下人防母部分）叼；宋②茅计委立项批文次；回③丸市规划局建设瞧工程设计规划联要求通知书及附附图遗；亦④稳人防结建手续吨证明云。之胶（项3菊）申办程序：坚地下人防工程馆的设计应由具稳有相应资质的赤设计单位来承炼担，如由济南凡市人防设计院稳或省人防设计英院来设计，达贸到人防保护等喉级，并办理了五人防结建手续逢证明，则无须薄再缴纳人防易托地建设费。如稳为人防系统以险外的设计院设戚计，则须经过拼市人防办设计痰处的审查后方晚可通过柴。吧我（党4武）办结时限：恨如办理了人防辞结建手续证明眠，则无须办理欢人防设计审查鼻手续；如未办书理人防结建手策续证明，图纸厦审查时限礼在型1斧0惨个工作日以内翻。苹特（土5退）收费标准：林根据鲁价费发恰（瞧200供1历）趴18招1慎号《关于调整燥人防建设收费朽的通知》和济幸价费字权（核200粘1批）强25概9掠号《市物价局客、财政局、人喉防办转发省物野价局、财政厅圣、人防位办坐<群关于调整人防凡建设收费的通厌知勉>王的通知》的规爬定，人防易地犬建设费的标准搁为，按总建筑惜面积计挑，躁3白0故元拐/坏平方米计取。榜6馒.陈规划许可证的越办猪理泳景（氧1屈）承办部门：俯济南市规划英局君嗓（缺2栋）申报资料首：铜页申请阶段饭：端①遗书面申请（含乒建设要求和内棋容）悉；冶②测1避：涨50问0式地形图昏；滔③挤已批准的详细俱规划幕；每倚取证阶段骂：解①涂《建设工程规馋划许可证》申鲁报表一式两份狗；茶②确建筑工程总平宅面图（加盖工某程设计单位证额书专用章）一剃份顶；别③葡建筑和结构施魔工图的主要部茫分、室外工程部平面图，装订塑成册，一式两欠套塔；竭④岛当年年度投资扣计划烘；或⑤狮有关部门的审伙核手续念；萌⑥占已取得《建设宴用地规划许可迫证》的，须附榴土地使用权批鬼准文件。涉及款房屋拆迁的，烂须附拆迁验收良证明蚕；胖⑦颤按规定由专业港主管部门审查谊的，应附其书鹅面审查意见撇。且学（鸦3眯）申办程序示：殿嫂申请阶段：持顾申报材料向市吩规划局提出申穗请；到市规划浇局规划管理处遍办理《建设工锹程设计规划要积求通知书》；撒省会规划专家打组评审；到市竟规划局规划管济理处办理《建殖设工程设计方驶案规划审查意晶见书》搭。搜溜取证阶段：开落发商领取、填盆报《建设工程衔规划许可证申荣报表》，并将蔽申报表连同施衣工图及其它申外报资料送规划前局办理审批手钟续。资料审核巾完毕，执由规桥划局开具的济霞南市城市建设漏基金管理办公湖室收费联络单吓，到基金办缴吸纳市政设施配荣套费。同时，采在市规划局缴战纳城市规划技禽术咨询服务费哀和建筑放线费式。在缴纳上述铲费用后，方可桌领取建设工程皇规划许可证胸。菊要（四4扫）办结时限护：虹①垄批准办证申请愉，笋1画5纪个工作日内跨；乏②符办理《建设工贸程设计规划要悼求通知书》扒，琴7糖个工作日内增；摊③霜办理《建设工棒程设计方案规蜓划审查意见书酷》间，网7拖个工作日内特；应④益办巴理施工图审查储，糊2轧0使个工作日内。引（方案或施工专图修改时间不杆计入办结时限殿内托）鞠敬（合5祸）收费标准：险根据济价非字杂（崖199辅6刺）促15本4遣号文的规定，影市政设施配套浩费的收费标准伶为：自建自用循项目蜘，屯11闭1愧元托/拍平方米；房地银产开发项目掌，允18通0默元裁/诸平方米；根据忍鲁建规鼓字骡[2001]愿3呼3蒸号文的规定，纱城市规划技术踪咨询服务费的背收费标准按建算筑类别的不同名，分别计取不朽同的费用。（榴详见表三）；灌根据国家测绘跃局测绘产品价铺目表，建筑放伞线费的收费标骑准蓄为卸64男9窝元鞋/塔点刃。楼株（派6用）规划许可证腊办理程序图（鸟见程序图三待）鸭完（暑7继）应注意的事颤项：涉及到跨及年度的工程，永要在年底到投另资计划批复部简门办理年度结做转计划。浅第三小进节仓达施工许可证的祖取韵得镰一、概述冠申领建设丽工程施工许可胁证漆,咐是在办理《建率筑工程规划许倘可证》假后端,般需要进行的验忍证工程建设符老合开工要求的赌最后法定程劝序艘,摩该证是申办开昆工的必备文件暖。币槽在市建委心办理报建证冬后备,馅开发商可在济屯南市建筑有形违市场办理施工悦、监理招投标次、质量监督、询安全监督、造嫁价、劳保统筹朗等手续后，向律市建设管理部队门提出开工申超请，经审查批输准，核发施工超许可证。候二、实施程捕序粗德（一）项目报田建浪院1争.蝶承办部门：济以南市建设委员胀会黑泳2掩.疤申报资料取：纤①顾计委批准的当册年投资计划面；息②竞市规划局建设心工程设计规划忌要求通知书、摄定点红线图、筒建设工程设计饭方案规划审查洲意见书挠；须③溪工程建设项目传报建申请表嘱。皱达3椅.统申办程序飘：劫①西到市建设行政文主管部门领取虚报建申请表，诱根据投资计划碌填写清楚并加减盖单位公章啄。拴②陶持投资计划及膝申请表报市建障设行政主管部掠门，取得《工微程建设项目报倚建证》艇。阵掌4晚.俗办结时限树：门1统个工作日返。微借5间.板收费标准：《骑报建证》工本志费睬：浸1翁0蒜元。沿（二）济南市至建筑市场需办纷理的手胶续屠介1琴.卡建设工程施工欺、监理招投拌标柴沾（却1跨）为姻纱承办部门：招删标代理公司或滤开发商、市招蝶标办（监督职往责凝）砖刮（秘2择）申报资料脾：宿①落计委计划批文吩；度②舒市规划局建设伶工程设计规划文要求通知书、块定点红线图、洁建设工程设计兽方案规划审查严意见书森；茫③槽建设用地规划餐许可证聋；听④嗓建筑工程规划苹许可证宾；商⑤乳报建证歼；医⑥恳施工单位应当咽具备《营业执耀照》、《资质是证书》、《安瘦全资格证书》导等证件特；缓⑦敏从事招标代理蜜、工程造价咨抱询及经济咨询壤业务的中介机卡构具有相应资且格，持有有关哥证明、证件错。体辽（铲3枯）申办程序：姥招标单位提出著招标申请；市穴招标办审查招泽标单位资格及漠招标文件；发舰布建筑工程招陶标公告；投标祖单位提出投标通申请；招标单正位预审投标单狭位资格并优选袋投标单位；确茄定评标和定标蔽方法；向投标狼单位发放标书树；确定评标组繁织；投标单位朱投递标书；开家标、评标、定盗标；发布中标话公告、取得中患标通知书；签袜订、审查鉴证零合同；核定工候程定额取费标精准；分别办理钩注册登记施工侧队伍、审查其无他事项；集中质收缴有关规费尊；按照《招投唱标法》的有关既规定，在市招监标办登记备案恳。备案资料包裤括招标情况说座明、开发商的焦招标文件、中愁标单位的投标善文件、评标的状原始记录、中姑标通知书云。闯酬（雀4虾）办结时限匙：琴①如审查招标单位港资格、招标申佛请书和招标文随件，在三日内抚完成冲；尊②馆评标、定标，兆一般工程在三宪日内完成；大川、中型工程在责七日内完成，庭特殊工程可适皇当延长蹲；变③枝审查合同，在征收到送审文本屠后三日内完成愚。掘框（会5标）收费标准：协招标完成后，浓应缴纳下列费咐用：工程招标垦管理亿费斜,寨中标价莲的针0.5眯5孕‰残；招标公证费诵，元200德0乔元邀/绿中标单位进。见床（众6舞）应注意的事摔项：如开发商锣自行招标，需许提前向招标办景申请，经该办蚁同意后方可实膀施。延2宪.率造价、劳保、厨质量监督、交畅易信息手省续绢安造价、劳保、议质量监督、交拉易信息手续在庆建筑有形市场蝶仅须交纳费用哄即可。办结时笼限近，健1疮个工作日。其父标准分别为：爹（督1注）质量监督盐费谱1.码4坝‰宪（高2劣）造价管理搁费固0.促9滑‰免（漂3档）交易信息讯费壶0.陕6趟‰予以上费用的计讨算基数是：建枪筑面就积唱*盘收费基数（收搁费基数的标准碰参见济建工倡字帝[2002栋]碗第慎1湾6秧号文，详见附适录五妇）小削（丘5刑）劳保统筹湿费摔佳该费用由济南嫌市建筑工程劳粘保费管理办公膨室收取，收费欣标准为建安工绩程总造价遵的捡2嘱6荐‰劣。工程造远价愿300杂0淋万元以内的须甘一次缴清所，分300喜0斜万元以上首次蹈须缴货付删50喘%仅以上，分期缓福交不超过两次件。钢垂（三）施工许葬可证的办印理公交1缎.辰承办部门：济孝南市建设委员刻会僻帮2直.记申报资料搜：森①守报建证溉；懂②宰计委立项批文雁；脱③偏市规划局建设杠工程设计规划混要求通知书及呀附图除；夜④烤施工合同备案王登记表墙；镇⑤浙质监委托书腾；石⑥丈监理合同鉴证垂；劝⑦正施工单位安全前报监书郑；姿⑧骨总包单位中标吸通知书像；掀⑦信建筑工程质量黑责任卡晌；扩⑧陡施工许可申请此表泻。犯暖3苏.绑申办程序着：麻①颈开发商领取、姓填报《济南市烫建设工程施工慢许可申请表》告、《工程质量别责任卡》、《纪质监委托书》界；烂②材将上述三表连茧同其它申报资按料送建筑有形沉市场市建委窗期口办理审批手村续摄；构③煤交纳墙体材料窗节能费和散装依水泥保证金后换，领取施工许骆可证拆。戏卸4所.泪办结时限：自到收到申办资料崇，并缴纳墙体习材料节能费和丙散装水泥保证树金之日起速，蛋5走个工作日内，绑核发《建设工膝程施工许可证杨》校灌5返.耐收费标准：在被此阶段，需交闲纳墙体材料节病能费谢，赌1意0祖元贷/帅平方米；散装蓝水泥保证素金妙2.宽5罢元度/抄吨俭。震谅6这.批应注意的事项爹：片①养施工许可证实极行一个单项建锋设工程，实行寨一份施工许可言制度洞；辟②室施工许可证分江为正本、副本法，正本由开发节商保存，副本羞由施工企业保梢存，作为竣工村验收资料馆。稀严7.涌营施工许可证办扰理程序图（见悠程序图四品）写贞第四小看节皮熊房屋预售许可推证的取始得命一、概述邻我国实行商品膛房预售许可证旬制度，开发商拢进行商品房预彼售，应当向城滔市、县房地产辱管理部门办理黎预售登记手续腔，取得《商品避房预售许可证博》。牺二、实施程壤序影眼1若.蹈承办部门：济吼南市拆迁管理仁办公呈室皮冰2乞.刺申报资料背：庭①型商品房预售申延报表朽；菌②旅土地使用权证池书谷；倡③窄按提供预售的着商品房计算投骡入建设的资金谋达到工程建设鸡总投资雄的忧25舍%舰以上，并已确祥定施工进度和扮竣工交付日期宫的证明材料耐；袖④巷开发资质等级仰证书和开发经夏营许可证壳；奶⑤销工程施工合同冲；性⑥飘预售商品房分哈层平面图弯。呜绳3缩.模申办程序：拆片迁办收到申请贿后翁3侄日内对申请材专料进行初审，捆并进行现场查吓勘若。叙2讨.侧初审和现场查樱勘合格的，办约理预售许可哲。盒快4中.滔办结时限：收莫到申报表和申算报资料后恒，柔7寇日内办理完毕找。恨悟第五小按节悦遣房屋权属证书布的取撞得苍一、概述阀我国实行房屋刑所有权登记发阀证制度，房屋玉权属证书是房肚屋所有人依法仿拥有房屋并对检房屋行驶占有冒、使用、处分苹、收益权利的极唯一合法凭证惰。工程竣工验彼收合格后，即明可办理新建房格屋确权登记手笛续。幅二、实施程啄序逝星1佳.冷承办部门：济见南市房产管理后局各区房管孤局晶严2刃.搭申报资料群：螺①附营业执照或法球人代码证选；夫②楼土地使用权证灭；垂③例建设用地规划啦许可证肌；怨④愤建设工程规划纲许可证绵；裙⑤只建设工程施工详许可证糖；堂⑥爸建设工程（质根量）竣工验收茂证明拦；鞋⑦产房屋平面图（笨房屋坐落平面吊图、房屋分层俭分户平面图、阴房屋分户平面兰图）抄。丙许3箭.漂申办程序：开虹发商到房屋所晃在区房管局填五写房产登记申烤请书，提供规相定的资料进行伏登记；区局房摸管局对申报资厉料进行初审，压并委托市房屋蛮测绘中心到现剂场勘测丈量、斤绘制平面图；绕符合登记要求疼的将全部资料劝一式两份（原迹件一份，复印那件一份），图号纸一式三份（与有共有权人的傅按共有人数增包加图纸）报市垃房屋产权登记糟中心审批签发论房屋权属证书暑。房屋产权登哲记中心委托区辞房管局将权属架证书发给开发已商异。饮睁4慧.末办结时限：办荐理各种房屋权湖属登记，负责默初审、复审、巡审批的区房管返局、市房屋产稳权登记中心等硬职能部门，应峡在泻5也个工作日内完乏成所承担环节镜的工作事项。仍对符合规定条念件的申报件，蚀权属证书应欣在演1题5谎个工作日内办深理完毕兼。智芦5风.赌收费标准：房档屋初始登记固费咐8穗0馆元技/能套，住宅平房歼及别墅按每仰证公8此0链元计收。每增册加一本权属证丘书加挡收稠1被0健元，地下室不掠收取登记费。鸡如为自建自用裁，则不需交纳诵交易手续费；岛如进行交易买筒卖，则须按成搬交价伙的絮0.5胁%行计取交易手续同费纠。欲等第六小孙节爆转两书制杠度番貌房地产开发商鞠在商品房交付世时，应当向购株买人提供《住滥宅质量保证书隙》和《住宅使赞用说明书》。巾《住宅质量保蕉证书》用于明纯确开发商应承校担的保修责任真，《住宅使用倾说明书》的作己用是向业主提漂示合理使用住夸房的注意事项纤。设理《住宅质量保曲证书》的内容胶：引1扭.劫工程质量部门摘核验的质量等漫级秤；汪2痰.挖保修范围洋；春3蜓.柄保修期；每4慰.熟用户报修的单榴位胡；雷5终.席答复和处理的梨时限。拜《住宅使用说顿明书》的内容三：概1庙.姜开发单位、设悲计单位、施工籍单位，委托监锁理的应注明监咏理单位很；票2冰.告结构类型萍；汤3汽.嫁装修、装饰注英意事项血；圣4兴.仓上水、下水、稍电、燃气、热讨力、通讯、消广防等设施配置昂的说明艳；仅5守.沃有关设备、设万施安装预留位浸置的说明和安眯装注意事项的隐说明乓；料6沟.给门、窗类型，田使用注意事项给；性7盟.惠配电负荷场；鸣8凶.融承重墙、保温坟墙、防水层、惕阳台等部位注拦意事项说明彼；给9忘.详其他需要说明邮的问题寄；料10刚.踪住宅中配置的钻设施、设备，虎生产厂家的使波用说明书。怒应注意的事项爹：第词1掠.旋“现两钉书止”秘的交付时间为烫：商品房交付距的时间达；斥镇2逆.待商品房的保修耍期以将竣工验柱收的住宅交付亏用户使用之日流起计算惯；府筒3葛.恢两书制度执育行袭199荣8稍年建设部颁布吴的《商品住宅倾实行住宅质量渴保证书和住宅搅使用说明书制父度的规定》乳。管[/col泉or]守第三拴节劣凉与市政设施的内接骂驳帆一、概述漠房地产开发项蹈目在项目立项判，列入固定资剑产年度投资计及划后，即可与宜自来水公司、葵供电公司、热稠电公司、煤气容公司、市政养密护部门进行接舟触商洽，起草火协议，办理供冤水、供电、供守热、供气、排瞧污的手续，并臣按规定支付有宪关费用。此外槐，在建设施工剪过程中，还会握涉及到道路挖店掘和道路占用辅等方面的问题吉，在此一并说徐明。窗二、实施程器序墓弯1.念楼与自来水设施参的接磨驳摸跟（办1征）承办部门：态济南市自来水住公际司驴掀（织2脱）申报资料献：网①街用水申请报告底；烤②斜总平面图龄；坛③梨施工现场周边拘地形图妥。舍访（吧3赢）申办程序掘：角①稼用水申请报告励，到生产技术狸科办理申请开觉户手续停；剑②规申请手续批复怎后，到规划设酬计室办理勘察清、设计事宜朱；链③执签订协议并缴辆纳自来水增容艳费、勘察设计久费溜。蜓④浓等待工程公司帽安排施工匠。或胸（田4涌）办结时限：工执行双方协议冻的有关规定优。标奴（术5吃）收费标准：寺用于销售的房承屋所用水表按法生产标准收取怒增容费，自来距水公司根据建退筑物的性质和既体量，配备总孕表，收费标准榆以总表表径的彼大小确定。详挤见附表三；勘喉察汤费毕5烤0追元障/棵表；设计费可懒协商解决，自敏来水公司内部河标准为取接水础工程造价躬的眯4.5委%篮；施工费用按伯自来水工程公遍司出具的施工窃结算值计取芝。僻识（应6亩）应注意的事湾项决：仆①摔开发商用于居室民回迁的水表徒按生活标准收掩取增容费缴；猪②窃批准开户的用键户申请只在当输年有效，跨年料度的需重新办体理申请削；阴③即对用户规定：傲一个门牌号只岔能装一块水表铜，楼房住房只穷能以单元为单姐位安装水表彻；桥④羊由自来水公司弃总水表供水的竖用户，以进户槐总水表为界，脏水表以外的管烫道及设施归自屋来水公司负责沸维护、管理；岔水表以内的管免道及设施归用辛户或产权单位排负责维护管理述；活伯⑤艳对进户总水表树及表井，用户读有责任进行保揉护帜。粱鲜2雄.继与天然气（管体道煤气）系统喷的接悼驳万挣（补1情）承办部门：使济南市管道煤垄气公犯司拣瘦（乘2采）申报资料垫：艳①赛申请开户书蒜；晋②拒标准炎层费1剩：嘴10终0尸平面图、剖面顾图央；穿③肠1断：隙50充0兼地形图及用气貌建口筑炮2闹个坐标高程点航（市测绘院测天定的坐标高程坛点）迈。求拳（迹3串）申办程序水：袄①骆申请报告，注摩明开户的地址威、用气性质、揭户数、联系方挡式，到用户处魔理处办理申请商开户手续掏；准②顶完成开户手续现后，签订天然易气（管道煤气窑）工程协议，门由煤气公司进联行现场勘察和害设计氏；湖③占工程施工由煤因气公司负责，番在规定的工期蠢内完成施工任超务罪；消④筐工程竣工后，薯由管道煤气公滨司安检人员进继行通气点火印。抬稀（巡4姨）办结时限：罗执行双方协议椅规定的有关条边款剖。逐言（型5幅）收费标准：视开户费稠：秆198融0血元攀/树户，另外还有巾总额约倾为针5胶0驶元裂/辛户的点火通气短费和保险费。悼此费用通过协夺商可减免利。猪存3正.炎与供电系统的环接羡驳辽然（对1绵）承办部门：颤济南市供电薪局滔劲（当2荡）申报资料侄：炉①夸项目的立项批虽文性；尘②界有关的用电资眠料，包括用电州地点、电力用狡途、用电性质狸、用电设备清椒单、用电负荷模、保安电力、臣用电规划等冰；次③箭按市供电局规械定的格式填写榆的用电申请哗。踏讯（授3手）申办程序：衰到市供电局服腿务大厅提交用塘电申请及其它但申办资料，办家理手续。签订浊供用电合同（润协议）签约、抄缴纳相关费用炉。奏鸡（航4还）办结时限蝇：难给供电企业对已陡受理的用电申俯请，确定供电联方案，在下列养期限内正式书乱面通知用户党：施①熟居民用户最长怠不超过五天何；架②枪低压电力用户盾最长不超过十荒天铲；爹③将高压单电源用柔户最长不超过蛋一个月烫；皆④孝高压双电源用赔户最长不超过收二个月其。岸灌若不能如期确渗定供电方案时州，供电企业应逢向用户说明原永因。用户对供傲电企业答复的仪供电方案有不巧同意见时，应落在一个月内提煌出意见，双方怠可再行协商确旋定瓦。暑交（芦5渐）收费标准兰：期患新装增容供电汁工程贴费用户条新装或增加用购电，在供电方诚案确定后，向姥市供电局缴纳妻供电贴费济。闯霜200明2难年初，国家计徐委经贸委联合论下文取消供（拐配）电工程贴虽费（参见《供按电行业信息》五第牧18挠2祝期，中国电力辜企业联合会供年电分会秘书处腔编），济南市差供电局目前的扮做法是供对爱10KV挤A闻以下的，全部泽取消肢；辣10KV猫A墨以上，全部缓循交；特殊用户悉（双电源、临楼时用电）须与嫁市供电局签订调协议，待正式羊文件下来后，居再按规定执行锁。写迅（今6攀）应注意的事鉴项搂：股①迫新建受电工程携项目在立项阶刘段，开发商应婚与供电企业联怨系，就工程供姑电的可能性、尤用电容量和供兵电条件等达成它意向性协议，越方可定址，确俘定项目园；定②锤供电方案的有尾效期，是指从淹供电方案正式路通知书发出之五日起至交纳供暴电贴费并受电舅工程开工日为获止。高压供电计方案的有效期警为一年，低压辈供电方案的有礼效期为三个月猴，逾期注销。巩用户遇有特殊践情况，需延长吨供电方案有效俘期的，应在有逼效期到期前十忘天向供电企业丹提出申请，供夺电企业应视情窗况予以办理延迹长手续。但延某长时间不得超掘过前款规定期个限。防4剃.使与供热系统的息接慎驳盐啦（筐1鞠）承办部门：牙济南市热电公尝司各区分支机甩构栽博（糟2享）申报资料：马申请报告，注椅明开户地址、锅建筑面积、居停住户数等指标稿。抓猛（垦3尊）申办程序比：史①加提出申请报告设；理②划经热电公司同租意后，与热电到公司签订协议纺。桶仰（恒4捞）办结时限：薯视协议谈判情愚况而定掌。凝孔（酸5无）收费标准：纷采暖开户费该寿费用由区域供帽热公司收取，巡按建筑面积计消，赠11禾0糊元谁/诚平米。症该费用的标准显与区域供热公撤司有协商的余炸地底。垒懒5震.增与市政排污系昂统的接慎驳遥茫（筑1端）承办部门：魄济南市城管局懒养护钢处乓单（棍2尿）申报资料：抚给排水施工蛮图勤搁（膜3雨）申办程序：亦执图，到城管尺局养护处办理爆审批手续。审同批结束后，由送城管局组织施你工追。邪妇（作4烧）办结时限：胖视具体情况而勾定骗。哈互（断5春）收费标准：帆接入市政管网现的费用，视具摩体情况而定热。甚朝（健6逆）应注意的事嫁项：该部门执原行规章有弹性所，收费标准可喷与其商洽闻。系粮6震.技道路占用审批质手颂续怠续（兄1指）承办部门：运济南市城管局绕市容傲处铸芳（踢2碑）申报资料板：僵①受临时占用主、洋次干路审批表您一式五份边；棕②痛位置示意图肾；腔③玻平面图麦；肆④久临时设施效果蚕图一式二份戒。慧类（果3井）申办程序推：汤①翻需要占用主、钥次干路机动车蒜道、非机动车看道、人行道、奇隔离带及其他扭附属设施的，鼓应向市公安交建通管理部门提忠出申请。同意杏占用的，申请匆人持批准书及逐申报材料到市喂城管局办理审级批手续踩；米②拐需要占用主、订次干路以外城真市道路的，到筋区建委办理审索批手续耽；奖③增需要占用街头社空地、广场、却道路绿地的，夏按道路分类直皇接到市城管局份与区建委办理排手续；占用道贷路绿地的，还糠应按有关法律辞、法规的相关井规定办理醋。角嘱（红4舟）办结时限拜：蚊7绸个工作抵日饭席（稍5逮）收费标准：吃视具体情况而喊定。酱7.宋抗道路挖掘审批渗手抹续斤锅（锦1知）承办部门：烤济南市城管局剪市容拥处皂友（馒2汁）申报资料如：赵①恋建设工程规划墙许可证最；虚②骄施工图纸压；刻③样其它有关文件区。仪乘（练3粗）申办程序终：事①鹊需要挖掘主、床次干路机动车醋道、非机动车顷道、人行道、源隔离带及其他嫩附属设施的，矛应向市公安交颗通管理部门提更出申请。同意僵挖掘的，申请忙人持批准书及井申报材料到市妖城管局办理审掀批手续页；遍②讯需要挖掘主、尽次干路以外城已市道路且面积废小于供50M²色的，到区市政东工程设施管理推部门办理审批售手续庙；难③派需要挖掘街头红空地、广场、仙道路绿地的，权应向市城管局备提出书面申请糊，按道路分类旷直接到市城管肌局与区建委办策理手续。挖掘搬道路绿地的，洽还应按有关法点律、法规的相晚关规定办理舱。卷摆（搬4详）办结时限品：今7墨个工作货日夏陕（条5萝）收费标准：花视具体情况而匹定。会第四级讲趟赛房地产开发项钥目的策划分球析亡钢在信息技术时券代，信息变得和如此重要，已鸭和资金、材料漏、设备和人力蜡等并列为管理航的五大资源。吼随着房地产市腥场由卖方市场腾向买方市场的金转变，房地产礼市场竞争由价超格向非价格竞宪争发展，使得伸对房地产市场领营销信息的需颈要比过去任何呜时候都更为强促烈。市场调研堪是选择投资意言向、进行项目熟可行性研究、牙确定项目开发拣方向重要的基践础性工作。只减有通过认真细例致、有效的市修场调查，才能庸制定出切实可诚行的营销战略闲，使企业立于塘不败之地。既第一块节镇驱房地产市场调谜查的内位容济域房地产市场调绸查，就是以房需地产为特定的绿商品对象，对魄相关的市场信脉息进行系统的怜收集、整理、你记录和分析，蠢进而对房地产洲市场进行研究心与预测勒。礼剪市场调查有广细义和狭义之分榜。狭义的市场应调查是以科学欢方法收集消费外者购买和使用只商品的动机、假事实、意见等铁有关资料，并域予以研究。例壮如进行住房市颤场购买力的调矛查，只有通过愧一定数量的各脆种年龄结构的解人员进行抽样强调查，才能分风析消费者房地归产购买力的情贯况。广义的市崭场调查则是针侵对商品或劳务喂，即对商品或骡劳力从生产者渠到达消费者这侵一过程中全部剪商业活动的资虹料、情报和数胶据作系统的收蕉集、记录、整收理和分析，以掌了解商品的现草实市场和潜在鄙市场。因此，咬广义的市场调首查不仅是单纯备研究购买者的昨心理或行为，以而是对营销活毒动中所有阶段炎加以研究。蓄一、房地产市塑场调查的重要涌性绢拳企业的生存环滥境是不断变化信的，企业必须胶通过市场调查勺，了解消费者固对住房的需求劈，以及对现有燕住房的意见，伯以引找住房开式发的最佳市场御切入点，从而并不断开拓市场口，提高企业在陷市场上的占有棚率秆。速轰现代营销理论骆认为，企业在昌制定生产任何稀产品的产品策永略、价格策略血、营销渠道策谦略、促销策略阀时，必须在认兵真搞好市场调军查的基础上进问行。只有通过董市场调查，才少能了解消费者骑需要什么样的和住房，需要多太少住房，进而砍组织生产经营即。建造好的房旁屋若能符合消京费者的需求，璃销路畅通，也刺就可能达到企度业预先制定的倚效益目标柄。敢宗二、房地产市递场调查的主要设内粗容边寇卖1.库妈房地产市场环嗽境调印查浊售（蛇1车）政治法律环兔境调要查吨佣①拳料国家、省、市咽有关房地产开计发经营的方针雕政策。如房地版产价格政策、惩房地产税收政冲策、土地制度论和土地政策、熄人口政策等俗。惧赏恐②奴袜有关房地产开愧发经营的法律租规定。如《房筋地产开发经营它管理条例》、塞《房地产管理应法》、《土地休管理法》颤。踩傅③嫂等有关国民经济艳社会发展计划仪、发展规划、卷土地利用总体页规划、城市建荣设规划和区域幻规划、城市发夕展战略等缓。谨封（状2侧）经济环境调耕查蜘际①别胀国家、地区或女城市的经济特盈性，包括经济饭发展规模、趋笋势、速度和效胃益。恩②模呢项目所在地区薪的经济结构、角人口及其就业笋状况、就学条脾件、基础设施渡情况、地区内境的重点开发区决域、同类竞争障物业的供给情哭况亚。民画③明卖一般利率水平吊，获取贷款的当可能性以及预票期的通货膨胀姻率呆。垄丰④愉欠国民经济产业岸结构和主导产负业恒。毫蜓⑤巾卖居民收入水平续、消费结构和绪消费水平砖。鼠暗⑥差榜项目所在地区炎的对外开放程宋度和国际经济劲合作的情况，翻对外贸易和外广商投资的发展溜情况受。州谎⑦稿汉与特定房地产吴开发类型和开拐发地点相关因士素的调查牙。岔作⑧竹蚊财政收支。对胖于不同的物业肿类型，所需调毙查的经济环境霞内容有很大的棕不同，须结合陡具体项目情况巾展开有针对性物的调查鉴。硬非（而3里）武刮社区环境调指查枕青社区环境直接煎影响着房地产群产品的价格，铲这是房地产商山品特有的属性芳。优良的社区非环境，对发挥依房地产商品的焦效能，提高其鲜使用价值和经坟济效益具有重配要作用。社区喝环境调查内容浪包括：社区繁投荣程度、购物蚕条件、文化氛刃围、居民素质锈、交通和教育葵的便利、安全钥保障程度、卫浙生、空气和水臭源质量及景观择等方面勿。风乘（薯4蠢）上恋房地产市场需根求和消费行为敲调秘查刮循①壶刘消费者对某类大房地产的总需玉求量及其饱和明点、房地产市深场需求发展趋穿势率。眯肤②抗缘房地产市场需歇求影响因素调冶查。如国家关劲于国民经济结终构和房地产产吐业结构的调整杰和变化；消费卖者的构成、分嫌布及消费需求韵的层次状况；演消费者现实需孩求和潜在需求将的情况；消费式者的收入变化屑及其购买能力果与投向播。沈块③汽叉需求动机调查可。如消费者的朋购买意向，影响响消费者购买简动机的因素，字消费者购买动掠机的类型等抗。绘末④宁功购买行为调查电。如不同消费可者的不同购买等行为，消费者熊的购买模式，义影响消费者购刮买行为的社会钻因素及心理因央素等夸。普舌（宅5轧）项永房地产产品调殊查钓。妥朽①脊厦房地产市场现向有产品的数量佣、质量、结构扔、性能、市场作生命周期论。墨手②豪谷现有房地产租漏售客户和业主装对房地产的环以境、功能、格欢局、售后服务蚀的意见及对某掉种房地产产品铃的接受程度愿。咽留③亩遥新技术、新产疫品、新工艺、蜻新材料的出现倍及其有关房地对产产品上应用香的情况陆。屿恨④猴缩本企业产品的睛销售潜力及市古场占有率册。慧吸⑤哨骡建筑设计及施色工企业的有关乔情况编。礼锐（皇6判）测仿房地