第二讲物业管理基本内容与基本环节

第二讲

物业管理基本内容

与基本环节第1页，共20页。第三讲物业管理基本内容与环节物业管理干什么第一节物业管理的基本内容—横向看第二节物业管理的基本环节—纵向看第2页，共20页。第一节物业管理的基本内容两点注意：不同类型的物业，物业管理的基本内容是一样的，但又各有特点和侧重点。2.融管理、经营、服务于一体，寓管理和经营于服务之中，在服务中完善经营与管理。第3页，共20页。物业管理的服务：一、常规性的公共服务二、针对性的专项服务三、委托性的特约服务

第一节物业管理的基本内容第4页，共20页。一、常规性的公共服务公共服务的概念：常规性的公共服务是指物业管理中公共性的管理和服务工作，是物业服务企业面向全体住用人提供的最基本的管理和服务，目的是确保物业的完好与正常使用，保证正常的生活工作秩序和净化、美化生活工作环境。第一节物业管理的基本内容第5页，共20页。一、常规性的公共服务1.共用部位的管理（1）基本档案资料；（2）日常运行、使用、养护、保养；（3）大中修、更新改造。第一节物业管理的基本内容第6页，共20页。一、常规性的公共服务2.共用设备设施的管理（1）基本档案资料；（2）日常运行、使用、养护、保养；（3）大中修、更新改造。注意保修期的管理特点。第一节物业管理的基本内容第7页，共20页。一、常规性的公共服务

3.环境卫生管理－－净化环境日常保洁、垃圾收集外运、化粪池清理、外墙清洗、消杀防疫等。

4.绿化管理－－美化环境日常绿地、植被、树木、花卉养护，景观小品，节假日装饰。第一节物业管理的基本内容第8页，共20页。一、常规性的公共服务5.保安管理公共区域的安全管理。人身财产安全，防盗、防抢，防意外事故等。6.消防协助管理7.车辆、道路的交通管理车流、人流的畅通、安全。第一节物业管理的基本内容第9页，共20页。一、常规性的公共服务

8.装饰装修管理装修的申请、批准、扰民、安全等。

9.公共维修资金的使用管理第一节物业管理的基本内容第10页，共20页。二、针对性的专项服务专项服务的概念：针对性的专项服务是指物业服务企业为提高住用人的工作、生活条件和质量，面向广大住用人，为满足其中一些住户、群体和单位的某种特定需要而提供的各项服务工作。其特点是物业服务企业事先公布服务项目、内容、质量和收费标准，由住户自行选择。专项服务属于一种代理业务。第一节物业管理的基本内容第11页，共20页。二、针对性的专项服务

1.日常生活类衣、食、住、行等方面。

2.商业服务类网点的开设、各种经营活动。

3.文化、教育、体育、卫生类

4.金融、中介服务类

5.社会福利类第一节物业管理的基本内容第12页，共20页。三、委托性的特约服务概念与特点：特约服务是为满足产权人、使用人的个别需求受其委托而提供的服务，通常指在物业服务合同中未要求、物业服务企业在专项服务中未设立，而物业产权人、使用人又提出该方面的需求，此时，物业服务企业应在可能的情况下尽量满足其需求，提供特约服务。特约服务实际上是专项服务的补充和完善。第一节物业管理的基本内容第13页，共20页。第二节物业管理的基本环节原则：物业管理要早期介入

第14页，共20页。

物业管理是房地产开发的延续和完善，是一个复杂、完整的系统工程。按先后顺序，物业管理工作可以划分为下面四个主要阶段：

1.物业管理的策划阶段；

2.物业管理的前期准备阶段；

3.物业管理的启动阶段；

4.物业管理的日常运作阶段。第二节物业管理的基本环节第15页，共20页。一、物业管理的策划阶段

1.策划阶段的工作包括：物业管理的早期介入、制定物业管理方案和选聘物业服务企业三个基本环节。

2.该阶段的活动由房地产开发企业或建设方来主持。

第二节物业管理的基本环节第16页，共20页。

从选聘了物业服务企业、签订了前期物业服务合同，到首次业主大会召开、选出业委会，并选聘新的物业服务企业，属于前期物业管理服务。包括前期准备阶段和启动阶段。第二节物业管理的基本环节第17页，共20页。二、物业管理的前期准备阶段

前期准备阶段的工作包括：物业服务企业内部机构的设置与拟定人员编制；物业管理人员的选聘与培训；规章制度的制订等三个基本环节。第二节物业管理的基本环节第18页，共20页。三、物业管理的启动阶段

启动阶段的工作包括：物业的接管验收；用户入住；档案资料的建立；首次业主大会的召开和业主委员会的正式成立。

第二节物业管理的基本环节第19页，共20页。四、物业管理的正常运作阶段（一）日常综合服务与管理（二）系统协调