第十二章房产测量

第十二章房产测量第1页，共58页，2023年，2月20日，星期三学习提示了解房地产测量的任务和精度要求重点掌握

房屋用地调查的方法房产面积的组成和量算方法共有建筑面积的分摊方法掌握概念房产调查、房产测量、丘、幢本章目录课程目录第2页，共58页，2023年，2月20日，星期三一、概述房产测量的任务与内容房产测量的作用房产测量的基本精度要求房产控制测量本章目录课程目录第3页，共58页，2023年，2月20日，星期三主要采集房屋及其用地的有关信息,为房产产权、产籍,房地产开发利用、交易、征收税费,以及为城镇规划建设提供数据和资料,是测量技术与房地产管理业务相结合的测量工作。本章目录房产测量的含义课程目录第4页，共58页，2023年，2月20日，星期三房产测量的任务与内容房产测量的任务房产测量的内容本章目录课程目录第5页，共58页，2023年，2月20日，星期三房产测量的任务任务通过测量和调查工作来确定城镇房屋的权属、位置、界址、数量、质量和现状等,并以文字、数据和图件表示出来。目的弄清房产产权、使用权的归属、界线和面积,房屋的分布、坐落位置、建筑物的结构、层数和建成年份,以及房屋及其用地的用途等基础资料。本章目录课程目录第6页，共58页，2023年，2月20日，星期三房产测量的内容房产平面控制测量、房产调查、房产要素测量、房产图绘制、房产面积测算、房产变更测量、成果资料的检查验收。本章目录课程目录第7页，共58页，2023年，2月20日，星期三房产测量的作用管理方面为城镇房地产管理部门和规划设计部门提供资料为开展城镇房地产管理理论研究提供重要基础资料经济方面为城镇财政、税收、土地等部门提供资料为开展房地产经济理论研究提供重要资料法制方面房产图是具有法律效力的图件本章目录课程目录第8页，共58页，2023年，2月20日，星期三房产测量的基本精度要求房产平面控制测量的基本精度要求房产分幅平面图与房产要素测量的精度要求房产界址点与房产面积的精度要求本章目录课程目录第9页，共58页，2023年，2月20日，星期三房产平面控制测量遵循“先控制后碎部”的原则房产测量一般不要求测高程,故一般只进行平面控制测量本章目录课程目录第10页，共58页，2023年，2月20日，星期三二、房产调查房产单元的划分与编号房屋用地调查房屋调查行政境界与地理名称调查本章目录课程目录第11页，共58页，2023年，2月20日，星期三房产调查是根据房产测量的目的和任务,对房屋及其用地的位置、权属、权界、特征、数量和利用状况等基本情况,以及地理名称和行政境界的调查,其中确定房屋及其用地的权属状况是最主要的调查内容。房产调查分为：房屋用地调查和房屋调查；调查的单元：以丘和幢为单位；调查应用的资料：地形图、地籍图航摄像片。本章目录房产调查的含义及分类课程目录第12页，共58页，2023年，2月20日，星期三房产单元的划分与编号房屋用地的调查与测绘单元丘的定义丘的编号房屋的调查与测绘单元幢的定义幢号的编立房产权号房屋共有权号本章目录课程目录第13页，共58页，2023年，2月20日，星期三房屋用地的调查与测绘单元（丘）丘的定义丘是指地表上一块有界空间的地块；独立丘是指一个地块只属于一个产权单元；组合丘是指一个地块只属于几个产权单元。本章目录课程目录第14页，共58页，2023年，2月20日，星期三房屋用地的调查与测绘单元（丘）丘的编号一般采用五级编码即：市、市辖区（县）、房产区、房产分区、丘；丘的编号：市代码市辖区（县）代码房产区代码房产分区代码丘号+++（2位）（2位）（2位）（2位）（4位）+本章目录课程目录第15页，共58页，2023年，2月20日，星期三房屋的调查与测绘单元（幢）幢的定义幢是指一座独立的,包括不同结构和不同层次的房屋；幢号的编立幢号注在房屋轮廓线内的左下角,并加括号表示；本章目录课程目录第16页，共58页，2023年，2月20日，星期三房屋的调查与测绘单元（幢）房产权号在他人用地范围内所建的房屋,在幢号后面加编共有房产权号,房产权号用标识符A表示；房屋共有权号多户共有的房屋,在幢号后面加编共有权号,共有权号用标识符B表示。本章目录课程目录第17页，共58页，2023年，2月20日，星期三房屋用地调查本章目录课程目录第18页，共58页，2023年，2月20日，星期三房屋调查本章目录课程目录第19页，共58页，2023年，2月20日，星期三行政境界与地理名称调查行政境界调查地理名称调查行政机构名称调查企事业单位名称的调查本章目录课程目录第20页，共58页，2023年，2月20日，星期三三、房屋要素调查房产要素测量的主要内容房产要素测量的方法本章目录课程目录第21页，共58页，2023年，2月20日，星期三房产要素测量的主要内容房屋用地界址测量境界测量房屋及其附属设施测量本章目录课程目录第22页，共58页，2023年，2月20日，星期三房屋用地界址测量（界址点编号）界址点的编号组成：区代码类别代码点的编号（9位）（1位）（5位）***************注区代码中：

第1、2位数为高斯投影带的带号；第3位数为横坐标的百千米数；第4、5位数为纵坐标的千千米和百千米数；第6、7和第8、9位数分别为横坐标、纵坐标的十千米和整千米数。本章目录课程目录第23页，共58页，2023年，2月20日，星期三房产要素测量的方法野外解析法测量极坐标法直角坐标法距离交会法航测法过程：像片控制点测量，像片调绘，外业补测，屋檐宽度测量与屋檐改正，数据采集，数据处理与图形编辑。全野外数据采集本章目录课程目录第24页，共58页，2023年，2月20日，星期三四、房产图绘制房产分幅图房产分丘图房产分层分户图房产图的绘制方法本章目录课程目录第25页，共58页，2023年，2月20日，星期三房产分幅图分幅图的测绘范围城市、县城、建制镇的建成区和建成区以外的工矿企事业单位及其毗连居民点。分幅图应表示的基本内容控制点、行政境界线、丘界、房屋、房屋附属设施和房屋围护物，以及与房地产有关的地籍地形要素和注记本章目录课程目录第26页，共58页，2023年，2月20日，星期三房产分幅图分幅图的编号分幅图的编号：编号区代码：分幅图代码：完整编号：***********

（9位）（2位）简略编号******

（4位）（2位）本章目录注区代码中：第1、2位数为高斯投影带的带号；第3位数为横坐标的百千米数；第4、5位数为纵坐标的千千米和百千米数；第6、7和第8、9位数分别为横坐标、纵坐标的十千米和整千米数。课程目录第27页，共58页，2023年，2月20日，星期三房产分丘图分丘图的规格比例尺1:100~1:1000图幅大小32K、16K、8K、4K分丘图的内容图廓整饰本章目录课程目录第28页，共58页，2023年，2月20日，星期三房产分层分户图分户图的规格比例尺1:200图幅大小32K、16K分户图的内容房屋权属界线自有墙、借墙共有墙本章目录课程目录第29页，共58页，2023年，2月20日，星期三房产图的绘制方法全野外采集数据成图航测像片采集数据成图野外解析测量数据成图本章目录课程目录第30页，共58页，2023年，2月20日，星期三五、房产面积测算房产面积测算的内容房产建筑面积测算房产用地面积测算共有建筑面积的分摊本章目录课程目录第31页，共58页，2023年，2月20日，星期三房产面积测算的内容房屋的建筑面积指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积。房屋的使用面积指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。本章目录课程目录第32页，共58页，2023年，2月20日，星期三房产面积测算的内容房屋的产权面积指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋的共有建筑面积指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。本章目录课程目录第33页，共58页，2023年，2月20日，星期三房屋建筑面积测算计算全部建筑面积的范围计算一半建筑面积的范围不计算建筑面积的范围房屋建筑面积的量算方法本章目录课程目录第34页，共58页，2023年，2月20日，星期三房屋用地面积测算房屋用地面积测算的范围下列土地不计入用地面积无明确使用权的冷巷、巷道或间隙地；市政管辖的道路、街道、巷道的公共用地；已征用、划拨或者属于原房地产证记载范围，经规划部门核定需要作市政建设的用地；其他按规定不计入用地的面积。用地面积的测算方法本章目录课程目录第35页，共58页，2023年，2月20日，星期三共有建筑面积的分摊与共有建筑面积有关的概念共有建筑面积的组成和分类共有建筑面积的确认与分摊原则共有建筑面积的分摊方法本章目录课程目录第36页，共58页，2023年，2月20日，星期三与共有建筑面积有关的概念套内使用面积指套内房屋使用空间的面积；套内墙体面积指有共有墙及自有墙；套内阳台建筑面积指套内各阳台建筑面积之和；套内建筑面积套内使用面积、套内墙体面积及套内阳台面积之和；本章目录课程目录第37页，共58页，2023年，2月20日，星期三与共有建筑面积有关的概念共有建筑面积分摊系数共有建筑面积与各套建筑面积之和的比值本章目录注:K为共有建筑面积分摊系数；m为共有部位数；∑δSi为共有建筑面积之和；n为套（单元）数；为∑Si套内建筑面积之和。课程目录第38页，共58页，2023年，2月20日，星期三与共有建筑面积有关的概念分摊所得的共有建筑面积（分摊面积）ΔSi=KSi

式中：ΔSi为分摊面积，Si为参与分摊的某（单元）的套内建筑面积；套（单元）总建筑面积套内建筑面积和分摊面积之和。本章目录课程目录第39页，共58页，2023年，2月20日，星期三共有建筑面积的组成和分类共有建筑面积的组成共有建筑面积的分类（按功能）幢共有建筑面积功能区共有建筑面积层共有建筑面积其他共有建筑面积本章目录课程目录第40页，共58页，2023年，2月20日，星期三共有建筑面积的确认与分摊原则共有建筑面积的确认方法共有建筑面积的分摊原则本章目录课程目录第41页，共58页，2023年，2月20日，星期三共有建筑面积的分摊方法多层住宅楼共有建筑面积的分摊商住楼共有建筑面积的分摊多功能综合楼共有建筑面积的分摊本章目录课程目录第42页，共58页，2023年，2月20日，星期三多层住宅楼共有建筑面积的分摊多层住宅楼共有建筑面积形式:

房屋四至外墙的一半,楼梯间、突出屋面的楼梯间、室外楼梯、电梯；多层住宅楼以幢为单位,按幢分摊,一幢房屋计算一个共有建筑面积分摊系数。本章目录课程目录第43页，共58页，2023年，2月20日，星期三多层住宅楼共有建筑面积的分摊S1,S2,S3,S4为各套内建筑面积，δS1，δS2是作为共有的楼梯面积,δS3为外墙一半的面积。本房屋的共有建筑面积分摊系数K=(δs1+δs2+δs3)/(s1+s2+s3+s4)

各套分摊面积:Δsi=k×si（i=1,2,3,4）本章目录课程目录第44页，共58页，2023年，2月20日，星期三商住楼共有建筑面积的分摊分摊方法确认属于全楼分摊的共有建筑面积；确认商业和住宅部分独用的共有建筑面积；把属于全楼分摊的共有建筑面积和属于商业或住宅部分独用的共有建筑面积分别相应分摊。本章目录课程目录第45页，共58页，2023年，2月20日，星期三商住楼共有建筑面积的分摊δsq:全楼分摊的共有建筑面积s1、s2:商业、住宅的套内建筑面积δs1、δs2:商业、住宅各自独用的共有建筑面积本章目录课程目录第46页，共58页，2023年，2月20日，星期三商住楼共有建筑面积的分摊分摊步骤全楼分摊系数

Δs1=kq(s1+δs1)Δs2=kq(s2+δs2)本章目录各部分从全楼分摊所得的共有建筑面积课程目录第47页，共58页，2023年，2月20日，星期三商住楼共有建筑面积的分摊计算各功能区分摊系数

K1=(δs1+Δs1)/s1K2=(δs2+Δs2)/s2计算某部分的分摊面积

ΔSi=KSi

式中：ΔSi为分摊面积,Si为参与分摊的某（单元）的套内建筑面积；本章目录课程目录第48页，共58页，2023年，2月20日，星期三多功能综合楼共有建筑面积的分摊计算全楼分摊系数本章目录课程目录第49页，共58页，2023年，2月20日，星期三多功能综合楼共有建筑面积的分摊把δS12分摊到s1、s2两个功能区,把δS23分摊到s2、s3两个功能区本章目录课程目录第50页，共58页，2023年，2月20日，星期三多功能综合楼共有建筑面积的分摊计算各功能区分摊系数s1功能区

K1=(kq·s1+k12·s1)/s1=kq+k12

s2功能区K2=(kq·s2+k12·s2+k23·s2)/s2=kq+k12+k23

s3功能区

K3=(kq·s3+k23·s3)/s3=kq+k23

本章目录课程目录第51页，共58页，2023年，2月20日，星期三六、房产变更测量房产变更测量的内容现状变更测量内容权属变更测量内容房产变更测量程序房产变更信息采集和分类房产变更实地调查自然状况（现状）调查、权属调查、界址调查变更测量修正现有房产信息本章目录课程目录第52页，共58页，2023年，2月20日，星期三六、房产变更测量房产变更测量的要求房产变更测量的精度要求房产变更测量的业务要