名流公馆营销策划提案

“名流公馆”营销策划提案2011-11-16市场研判项目分析项目定位客群分析营销策略推广策略展示策略价格策略天晟公司特有优势资源未来宏观走势——宏观经济走势世界范围的经济危机世界经济尚未复苏，亚洲（包括中国）出口导向型经济体都将受到严重影响带来经济下滑！全球流动性过剩，外部输入型通胀压力较大；美国经济复苏前景不明，面临失业率高企，主权债务评级下调，市场信心缺失等诸多挑战；欧盟仍陷入各成员主权债务危机泥潭；新兴经济体国家普遍遭遇高通胀和外部需求的减少，经济增速放缓。国内经济环境中国整体宏观经济正处于结构调整阶段，从单纯追求经济增长速度到追求经济增长质量的调整。初步测算，前三季度GDP总值320692亿元，同比增长9.4%。分季度看，一季度同比增长9.7%，二季度增长9.5%，三季度增长9.1%。从环比看，三季度国内生产总值增长2.3%。总体经济增长速度平稳放缓，宏观调控正引导经济“软着陆”国内经济环境2011年10月，CPI（居民消费价格指数）同比增长5.5%。今年以来，CPI一路走高，3月份破5，6月份破6。在大力度的宏观政策调控下，本月CPI终于大幅回落。按照这样的趋势，至明年2季度CPI可能回落到3%-4%的水平。CPI回落，通货膨胀被有效控制，一定程度上降低了调控政策继续从紧的可能。国内经济环境国内经济环境（小结）依托内需拉动经济发展美国、欧盟等经济强国经济复苏迹象还不明确，短期内中国出口经济难以恢复；而国内经济正面临痛苦转型，投资拉动经济增长的模式也亟待转型。因此，未来一定时期内，中国经济发展需依托内需拉动。GDP增长速度持续放缓根据前三季度GDP总额及涨幅，我们预计2011年全年GDP总额将达到43万亿元，同比涨幅将在9.3%左右。而随着经济结构的进一步调整，未来经济增长速度还会持续放缓，2012年GDP涨幅应该会跌至9%以下。通货膨胀被有效控制近2个月来，不断高企的CPI回落幅度明显，紧缩政策对于通胀的调控初见成效。我们预计，在政策环境短期内不放松的前提下，明年2季度CPI将回落至3-4%左右，3季度以后通胀被彻底控制。2010年我市GDP总额达到7894亿元，五年翻一番，同比增幅达17.1%，创直辖以来新高。人均GDP迈上4000美元新台阶，达到全国平均水平。城市经济发展势头强劲，形成房地产市场高速发展的动力。

2000-2010年重庆市GDP总额及增速重庆GDP呈现稳定增长态势，从2002年以来平均增长率在12%以上；2010年，全市实现地区生产总值7894.24亿元，按可比价格计算，比上年增长17.1%，增速创直辖以来新高，经济高位企稳态势明显。今年中国城市竞争力评价中，重庆市连续位列西部城市第一。重庆经济发展重庆经济发展确定十二五期间经济增长目标为12.5%，为结构优化和质量提升留足了空间，以便加快发展方式的转变。我市未来五年将推动产业高端化，加快培育战略性新兴产业，建设国家重要的先进制造业基地。重庆“十二五”目标：一化、四愿景未来五年我市将加快发展以信息产业为主要支柱的战略性新兴产业，就是“2+10”2+10发展方向发展目标2大基地建成笔记本电脑基地形成1亿台整机生产规模、80%零部件及原材料本地配套，实现产值6500亿元；国内最大的离岸数据开发和处理中心争取建成“国家离岸外包特许产业园”，打造以应用软件、嵌入式软件为主的软件产业集群，并大力发展云计算，实现产值1500亿元10大重点产业集群通信设备、高性能集成电路、节能与新能源汽车、轨道交通装备、环保装备、风电装备及系统、光源设备、新材料、仪器仪表、生物医药等，合力形成万亿级国家重要的战略性新兴产业高地。一化四愿景一化整体跨入现代化阶段四愿景建设特色鲜明的国家中心城市，成为集聚辐射功能强大的经济中心；建设与国内外经济广泛融合的内陆开放高地，成为内陆开放示范区；建设统筹城乡改革先行区，形成城乡统筹发展直辖市的基本构架；建设“五个重庆”，成为市民安居乐业、幸福和谐的共同家园。重庆经济发展对比项常住人口户籍人口城镇人口外出人口外出至市外市内流动市外外来2000年2848.823091.091000396.82288.3108.5246.032001年2829.213097.911074.66438.49314.25124.2648.332002年2814.833113.831130.95484.53342.53142.2750.752003年2803.193130.101174.54535.40373.36162.9053.292004年2793.323144.231215.42591.49405.51185.9854.602005年27983169.161265.95637.26431.22206.0460.062006年28083198.871311.29680.61453.4227.2165.42007年28163235.321361.35726.30468.22258.0873.82008年28393257.051419.09751.99466.24285.7584.52009年28593275.611474.92782.98468.65314.3396.33重庆常住人口长期小于户籍人口，属于传统上的劳动力净输出城市；流出人数绝对值逐年上涨，劳动力就业压力大；重庆市人口流动活跃，流出多、流入少，典型的内需型城市；从趋势上看，外出人口增幅逐年降低，就业环境改善；市外外来人口增幅逐年上涨，城市辐射力及吸引力增强。城市经济和地位的上升使重庆“吸引人、留住人”的能力越来越突显备注：上表单位为万人重庆经济发展年份实际利用外资总额进驻重庆的世界五百强企业数量实际利用内资总额2006年6.96亿69家298亿2008年27亿102家843亿2009年18亿113家762亿2012年60亿200家2000亿外资企业加快城市布局步伐；内资机构抢占先机，加快城市投资和产业进驻。经济高速发展使得外籍、外省市人群逐渐增多，城市购买力上升重庆经济发展（小结）2012-2020年是重庆宏观经济飞速发展的过程，一个开放，多元的环境，必能成为房地产市场成长的沃土！未来宏观走势——宏观政策走势近期宏观政策梳理1月26日新国八条颁布，包括二套房房贷首付比例提高至60%，限购政策扩及全国以及二手房交易营业税全额征收等细则1月27日上海、重庆房产税试点细则颁布。2月9日自2月9起上调金融机构一年期存贷款利率0.25个百分点自5月1日起，商品房销售实行一套一标价，并明确公示代收代办收费和物业服务收费，商品房经营者不得在标价之外加收任何未标明的费用。3月22日自4月6起上调金融机构一年期存贷款利率0.25个百分点4月6日自7月7日起上调金融机构一年期存贷款利率0.25个百分点7月7日7月底发布5条标准，框定二三线城市新一轮限购名单8月15日对住房抵押贷款区分一套房和第二套房给予差别风险权重，一套房抵押贷款风险权重为45%，第二套房抵押贷款风险权重为60%”2011年，围绕“控通胀”的核心调控思路，货币政策不断紧缩。同时为保障民生、抑制房地产过热，采取“抑需求、促供给”的楼市调控组合拳。形成房地产史上“最多、最全、最严”的楼市调控“三宗最”12月5日存款准备金率下调0.5个百分点宏观政策短期走向为了配合经济“软着陆”，政策加码可能性小全国GDP增速逐步放缓，2011年前3季度GDP总额32万亿元，同比增长9.4%，增幅较去年同期下跌了1.2个百分点。预示着中国经济正迎来“软着陆”。CPI拐点显现，彰显出前期紧缩政策的成效2011年10月，CPI（居民消费价格指数）同比增长5.5%。环比下降0.8个百分点，按照这样的趋势，至明年2季度就CPI可能回落到3%-4%的水平。紧缩政策下占GDP60%，吸纳80%就业人口的中小企业受到严重打击，伤害中国经济

央行货币政策紧缩，商业银行普遍收紧对中小企业贷款，中小企业，特别是微小企业不得不转而求助民间借贷。高利贷收益越是高，就会吸引越多的实业家放弃实业，转而投入借贷行业。而高利贷规模越是大，高利贷崩盘越是快，坚守实业经营的企业倒闭也就越快。温州老板集体出逃现象深刻反映紧缩政策对中小企业的伤害程度。地方政府财力紧张，压力很大今年3月18日，佛山市成为广东省第一个出台“限购令”的二三线城市。时隔不到7个月，为何又“出尔反尔”?限购之后成交量急剧下滑，市场信心受挫，土地出让收入也受到极大影响，这是佛山“反水”的重要原因。国家领导层不断放出“放松政策”的风声温家宝暗示“货币政策可适时适度进行预调微调”，同时实行“定向宽松。同时住建部部长姜伟新明确表示限购政策不可能长期执行。这些风声从国家领导人口中透露出来无疑给市场一种暗示——政策松动时间不会太远同样，国家领导人也强调“对房地产调控不会放松”温家宝强调：“价格有所松动，房地产调控不能放松”。短期看，2012年紧缩政策会逐步小幅放松，资金压力会有所减缓，但预计对房地产的调控不能指望一夜之间放松，在换届前放松的可能性不大，但可能随着价格下调后会逐步放松宏观政策短期走向（小结）宏观政策长期走向党的十七大从实现未来发展目标出发，明确提出了加快转变经济发展方式的战略任务。我国已进入只有调整经济结构才能促进持续发展的关键时期。促使经济结构合理平衡促使经济发展摆脱投资依赖促使地方政府摆脱土地财政依赖抛开限购，限贷这些短期政策，保障房、房产税、资源税改革等都是长期政策，显示了政府调控房地产的决心。房地产调控是推动经济结构转型的必然环节长期来看，做好调控常态化准备。卖房像卖白菜、是个项目都赚钱的房地产黄金10年已过宏观政策长期走向（小结）宏观环境发展趋势（结论）美国1940-1970年，城市化率由56%达到73%，基本完成城市化；日本1955-1970年，城市化率由55%达到70%，基本完成城市化；韩国1980-1990年，城市化率由57%达到74%，基本完成城市化；中国1980-2011年4月，城市化率由1980年19.39%达到49.68%，年均增长率0.98%，达到70%左右的城市化率水平，根据相关预测，需要30-40年左右，房地产发展依然具备内生动力。房地产发展依然具备内生动力宏观环境发展趋势（结论）启动阶段发展阶段快速发展阶段平稳发展阶段人均GDP（美元）800-30003000-40004000-80008000以上需求特征基本生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征缓慢发展单纯数量型快速发展，以数量为主兼顾质量高速发展，以质量为主兼顾数量平稳发展虽然人口红利优势在10多年后将逐步消失，但中产阶层正在快速崛起和持续增长，拉动地产需求宏观环境发展趋势（结论）打不死的小强

——房地产市场仍然具有内在的发展驱动力而住宅市场尽管黄金时代已过，但依然处于白银时代，随着城市化完成，老龄化到来人口红利不再，才会彻底归于平静。区域市场供需分析——主城区市场供求分析近年来重庆市主城区商品房供应量总体逐年上升，08受经济大势影响市场供应量下滑，09年虽市场回暖迅速，但开发商遭遇无房可卖的尴尬，整体市场供应量依然下跌，10年市场供应回升，而11年，楼市再度受调控政策打压，上半年开发商推盘积极性减弱，但下半年开始调整，特别是进入传统金九银十旺季，开发商集中供货。预计全年市场供应量将与10年持平（2000万方左右）。受2011年三四季度市场供应旺盛影响，预计2012年上半年市场供应量将呈现小幅回落，但是2011年各企业拿地谨慎，预计2012年全年供应量会有小幅下滑，预计2012年全年总体供应量将在1800万方左右，较2011年减少200万方左右。重庆供应量保持平稳增长

2011年年度成交量预计将在1500万方左右，相较于2010年明显下跌，主要在于年初政策影响，购房者观望市场，导致2011年1-10月市场成交持续低迷走势，即使金九银加上秋交会也未能挽回颓势。随着楼市调控政策的“见底”以及开发商“以价换量”的刺激，预计年底最后2个月楼市成交量将会有所回升，但回升幅度不大；

2012年上半年在传统淡季影响下，加之市场处于调整期，楼市成交或有小幅回落；按当前宏观环境，预计2011年年末到2012年初不会出现严厉调控政策，那么市场供求调整将在上半年阶段性完成，加上新面市项目在下半年有所增加，预计2012年下半年市场将有所回暖，成交量将出现增长。重庆成交量持续低迷，后市有望回暖近期供过于求，价格走低，存量加大2011年10月，重庆主城区商品房新批准预售162.54万方，环比下跌18%；商品房成交151.22万方，受秋交会带动环比上涨27%。建面均价5990元/㎡，环比下跌10%，继春节后再次跌破6000。2002年至今，重庆主城区商品房总供应15473万方，总成交14884万方，存量略589万方。年份2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年1-10月合计供应量（万㎡）6039711352139116912156189517512004165915473成交量（万㎡）80411141210115613342234133523642141119214884新增存量（万㎡）-201-143142235357-78560-613-137467589全国主要城市对比全国主要城市中，重庆商品房供需总量均排首位，市场活跃度最强；商品房价格排在末尾，市场潜力最大。重庆楼市呈健康发展态势随着统筹城乡的进一步推进，区县刚需置业群体成为重庆楼市最大支撑，重庆楼市近9成为本地消化。自住购房需求占绝对比例，投资需求占比不足1成。重庆楼市整体呈现良性健康的态势。渝中区供需分析2011年1-11月，渝中区新增商品房供应建面约132.6万方，成交建面约72.6万方，供需均占主城区总量的7%左右。量少但品质精。多为商务和竞品豪宅定位先看本项目特点：地理位置——城市核心区域、滨江物业形态——高层豪宅户型面积——100㎡以上居多套内单价——12000元/㎡以上总价范围——100万元以上我们选定以下具有类似特征的竞品项目进行分析：瑞安新天地

协信公馆

中海寰宇天下区域竞争项目供需分析——区域竞争项目供需分析——竞争项目分析&瑞安·重庆天地瑞安新天地——实景瑞安新天地——项目基本信息开发商重庆瑞安天地房地产发展有限公司项目地址渝中区瑞天路138号(原化龙桥嘉陵路)占地面积1900亩总建面360万方容积率2.84绿化率38%规划户数780户（一期）

1565户（二期）面积范围79-416㎡建筑形态住宅、SOHO、写字楼、商业建筑风格现代几梯几户2梯2户、2梯3户

小高层：1梯2户高层：一梯2户、两梯6户楼层小高层：11层高层：26、32层车位比例1600交房标准楼精装物管费用2.60元/㎡电梯品牌日立物管公司新昌瑞安物业管理公司景观设计公司澳洲HLCA景观设计有限公司建筑公司中建三局广告公司及时沟通CSC瑞安新天地——项目规划情况一期售罄、二期已推完三期雍江悦庭位于重庆天地西端，北临重庆天地雍江苑，西接红岩革命纪念馆，毗邻重庆天地人和小学，总建筑面积约16万平方米，配置3栋多层住宅、6栋高层住宅以及幼儿园与会所等功能建筑。瑞安新天地——卖点项目规模大瑞安品牌号召力渝中区、嘉陵江畔的地段产品风格独特，尤其对外地人吸引大瑞安新天地——项目推盘进度分期开盘时间推出楼栋推出套数（套）推出建面体量（万方）推出折后均价（元/㎡）开盘销售套数开盘去化率一期2008年3月29日5、6号楼681.1125005175.0%一期2008年5月10日11号楼1782926811866.3%一期2009年3月21日7、8、9、10、12号楼3804.5640532084.2%一期2009年4月25日1、4号楼742.2高层：8882

小高层：131271013.5%一期2009年10月2、3号楼801.4高层：9500

小高层：150004252.5%二期2009年12月2-5栋3763.641017535995.5%二期2009年12月1栋700.831103970100.0%二期2010年5月6、11栋2282.21257911952.2%二期2010年7月12栋1101.36123487467.3%二期2010年9月7、8栋3262.781418021766.6%二期2010年11月10号楼1301.69160196751.5%二期2010年12月9号楼1302.051697311386.9%二期2010年12月6号楼1911.93157799348.7%二期2011年4月13号楼490.8192311020.4%三期2011年2月4号楼1911.615001178.9%三期2011年7月5号楼1811.53121728949.2%三期2011年8月7号楼1441.61122467149.3%三期2011年9月T1(洋房）160.2713299956.3%三期2011年10月T8号楼1581.51124724931.0%合计292235——189865.0%瑞安新天地——项目供求及产品情况分期入市时间物业形态总楼栋数/套数已推楼栋数/套数已售套数可售套数瑞安天地一期2007年高层12栋/784套12栋/784套784套0套瑞安天地二期2009年高层10栋/1680套10栋/1680套1400套280套小高层5栋/340套3栋/204套170套170套瑞安天地三期2010年高层6栋/1048套4栋/674套约500套约548套多层3栋/48套1栋/16套16套32套合计36栋/3900套30栋/3358套2870套1030套截止目前，项目一期已售罄；二期剩余高层房源约280套，洋房约170套；三期剩余高层房源约580套，洋房约32套。总剩余房源1030套，对本项目形成竞争较大。项目推出产品以90-140㎡3房为主，其次是59-88㎡2房。瑞安新天地——热销及滞销产品及原因产品原因热销产品大户型2房及以上户型瑞安品质高，品牌大，加上前期一期已交房以及8万方的主题商业街已成型，整个氛围非常极具营销力，客户均为中高端以上的客户，多以自住为主，喜爱大户型，喜爱宽敞。滞销产品小户型1房—2房对于中高端客户来说户型不够大。实用性不大。销售面积121㎡使用面积139㎡赠送比例14.10%赠送内容赠送包括阳台的半面积和飘窗的全面积,以及院馆的半面积户型综合点评该户型为三室两厅三卫一庭院，三室房间方正排布，南北通透；5.4米开间两层通高客厅，观景尺度阔绰，倍感舒适尊崇。销售面积136㎡使用面积149㎡赠送比例9.50%赠送内容赠送包括阳台的半面积和飘窗的全面积，以及院馆的半面积户型综合点评布局大度而功能齐备，舒适度与实用性极致兼容；餐厅与客厅相连，前后通透，270度景观阳台，景观效果佳。热销户型：8号楼户型1热销户型：8号楼户型2区域竞争项目供需分析——竞争项目分析&协信·公馆协信公馆——效果图协信公馆——基础信息开发商协信地产项目地址渝中区胜利路132号占地面积24794㎡（37.19亩）总建面156480㎡容积率

5.5绿化率25.41%规划户数982户（豪宅702户）面积范围豪宅户型：107-207㎡1房、2房、3房建筑形态高层建筑风格Art-deco几梯几户4梯6户楼层27层/41层/49层车位比例431个交房标准清水精装（4000元./㎡）物管费用3.5元/月/平米电梯品牌奥迪斯物管公司第一太平戴维斯，新域物业景观设计公司上海都易建筑公司机械工业第三设计院重庆建工集团承建广告公司/协信公馆——总体规划共4栋住宅：1号楼为49层豪宅2.3号楼为43层豪宅4号楼27层酒店式公寓1234协信公馆——卖点陈诚公馆，民国情节历史文化泛解放碑唯一的新建商品住宅地段稀缺高品质的产品品质过硬协信公馆——销售及客户情况物业类型总套数推出套数销售套数剩余套数在售楼栋户型面积套内均价高层豪宅702套约500套约300套约400套2.3号楼107-207㎡1-3房清水16000精装24000（精装标准：4000元/㎡）销售周期15个月销售量300套销售率60%存量400套协信公馆——热销及滞销产品及原因产品原因热销产品107㎡最小户型207㎡最大户型最小户型不朝江，总价最低；最大户型为一线江景，品质最高，吸引高端客户滞销产品中间户型稍差相对而言，无独特亮点区域竞争项目供需分析——竞争项目分析&寰宇天下寰宇天下——效果图寰宇天下——基本信息基本信息地理位置江北江北嘴金融CBD核心（大剧院旁）开发企业中海、九龙仓总建筑面积43万方容积率4.6物业类型小高层高层超高层别墅绿化率30%所属板块江北嘴地块属性商业金融业、二类居住、游乐用地装修情况精装修装修标准2500-4000元/平方米寰宇天下寰宇天下——项目规划本项目地块地处长江西岸，共包含七宗居住用地，基地现状为山地地形，呈三角形，地块标高自西向东由高到低，地块内部包含三纵一横四条城市道路。由高到低寰宇天下——项目规划超高层高层别墅小高层高低小高层项目规划布局层次感很强，依照地形的高低，分别布局了超高层，高层，小高层，别墅。好处：1.丰富了物业形态2.使江景资源得到最大化利用寰宇天下——产品户型每栋均有少量80m²户型分布，共包括三种面积户型80m²、140m²、170m²这三栋物业共包括三种面积户型120m²、140m²、170m²该区域以大面积户型为主，面积区间为180m²-222m²超高层楼型：六梯七户为主，六梯六户为辅高层楼型：三梯四户为主，两梯三户、两梯两户为辅别墅特色：带电梯联排、类独栋寰宇天下——产品户型舒适大宅尺度卓越身份标签超高层：90-105平米占30%，144-165平米占50%，190-200平米占20%小高层、高层：180-210平米占58%，240-260平米占42%联排、类独栋：300-350平米，共计47套3.15米舒朗层高尽显豪宅风范对于购买豪宅的巅峰人群而言，他们的高度和时代角色，决定了他们对生活礼仪要求甚高，恢宏的层高以及礼仪的空间，都蕴藏在每一处细节之中。极简主义风格缔造人居典范舒适的产品尺度，优越的产品空间，极致的视野景观。精心设计空中院馆、独立梯厅，大部分户型拥有正向江景。引入屋顶绿化及景观阳台等立体绿化，提供更多的室外活动场地，连通了室内外空间。项目具备明显空间豪宅特性寰宇天下——卖点重要卖点核心卖点：区位、中央商务区唯一居住区江景资源开发商实力辅助卖点交通及周边配套CBD中央商务区，未来发展潜力巨大版块内唯一居住型物业两大实力开发商合力打造项目临江，江景资源丰富中央公园、科技馆、大剧院紧邻项目，而且有黄花园大桥、大佛寺大桥、朝天门大桥、千厮门大桥4座大桥；4座立交，2条轻轨，16公里城市干道及1座游艇码头寰宇天下——推盘情况开盘时间项目名称物业类型推出套数

（套）推出体量

（万方）销售套数

（套）开盘去化率热销户型

（㎡）面积区间

（㎡）整体折后均价

（元/㎡）4月28日2号楼

装修标准：6000元/㎡高层942.294100%整体热销216.43-251.17254035月26日1号楼

精装标准：6000元/㎡高层942.538489%整体热销215.88-222.36284956月25日天擎2号楼

精装标准：5000元/㎡超高层2694.7611844%/119.61-184.19231069月28日8号楼部分

装修标准：5000元/㎡超高层1542.365838%74.4174.22-173.51200742011-10-277号楼精装标准：6000元/㎡小高层671.173349%三房：193.86152.19-194.0130028合计6781338757%///寰宇天下——销售及客户情况物业类型总套数推出套数销售套数销售率剩余套数小高层、高层、超高层豪宅约2415套678套约500套74%约1915套销售周期7个月销售量500套销售率74%存量1915套项目客户来自重庆本地的占75%，外省市占25%，外地客主要来自江浙、上海等地竞品项目名称总套数（套）推出套数（套）销售套数（套）销售率剩余套数（套）折后套内价格（元/㎡）瑞安新天地39003358287085%103012500协信公馆70250030060%402清水16000精装24000（4000元/㎡）中海寰宇天下241567850074%1915精装高层28000精装超高层20000精装小高层30000合计70174536367081%3347——区域竞争市场供需分析（小结）竞争市场推售房源整体去化普遍较好，未来三个竞品剩余房源约3347套，合约建筑面积55万方。区域竞争市场供需分析（小结）综合几个竞品项目分析，我们发现：豪宅的要素有三种：人文型、资源型、产品型人文型豪宅具有独特的文化内涵，是一种先天精神，拥有丰富文化内涵的豪宅更具备登顶的条件，在三大要素中排第一位；资源型豪宅具有不可复制的或地段、或景观，是一种先天物质，在三大要素中排第二位；产品型豪宅是一种后天物质，力求用最优秀的设计团队、用最好的材料、打造最高档次的产品……在第三大要素中排末位。竞争市场土地放量情况土地位置用

途土地面积（㎡）建筑规模（㎡）容积率竞得单位竞得时间成交价（万元）出让土地单价（万元/亩）楼面地价（元/㎡）项目名称渝中区渝中半岛组团J分区J5-8-1/02号宗地二类居住9306≤60495.56.50重庆帝维美丽之冠投资有限公司2011-8-1230248挂牌21675000待定渝中区大杨石组团黄荆社分区D分区1-2/02、2-2/02、2-3/02号地块二类居住23527≤83764.41

3.56重庆协信控股阿卡迪亚房地产开发有限公司2011-1-2416370拍卖4641954总部城渝中区渝中组团C分区C11-1号地块二类居住、商业金融业、文化娱乐用地51652≤510000

9.87重庆渝开发股份有限公司2011-1-26148253挂牌19132907新干线2010-2011年竞争市场新成交居住/商业用地共3宗，其中2宗地块分别为【协信·总部城】项目以及【渝开发·新干线】项目。另一宗二类居住用地位于中山二路枇杷山公园附近，规划建筑面积约6万方，楼板价5000元/㎡。竞争市场近2年新地块成交情况竞争市场土地价格高昂，导致楼盘价格也较高大户型产品销售及客户研究（套内面积100㎡以上、3房以上）瑞安新天地——大户型产品销售情况总销售2870套，大户型占比25%总推出3358套，大户型占比34%总房源3900套，大户型占比37%大户型总套数已推套数销售套数销售率剩余套数销售均价总价范围1441套1136套724套64%717套高层：折后11000元/㎡.

小高层：折后20000元/㎡

多层：折后13500元/㎡170-330万元瑞安新天地——大户型产品成交客户情况区域来源本地客户多为渝北、渝中区域；外地客户占购买人群的25%，多为渠道客户，大多来自深圳、广州等区域。购买目的本地多为自住，外地基本为投资按揭比率70%为按揭客户协信公馆——销售及成交客户情况区域来源外地客户占60%，其中台湾客户占外地客中的60%，寻根、收藏。购买目的投资占60%，其余为改善性自自住，基本无刚需大户型总套数已推套数销售套数销售率剩余套数销售均价702套500套300套60%402套清水16000精装24000（4000元/㎡）区域成交客户分析竞品成交客户中，重庆本地客户占比约58%。港台客户占15%，长三角客户12%，珠三角客户9%，其他省市客户约占6%。竞品成交客户多在35-55岁事业及收入较稳定的年龄阶段，占比66%。35岁以下刚需客户也有不少比例，占18%。竞品成交客户区域及年龄分析竞品成交客户收入分析竞品成交客户收入水平多在8000元以上，低于8000元月收入的客户仅占12%，高收入群体是竞争市场主流客群。竞品成交客户价格承受能力分析竞品成交房源单价集中分布在12000-18000元/㎡，占比64%

。其次为18000-22000元/㎡。占19%

22000元/㎡以上占16%12000元/㎡以下占1%总价分布较为均匀：120-150万元总价的房源占比36%100-120万元总价占29%150-200万元总价占23%200万元以上占7%100万元以下占5%竞品成交客户产品偏好性分析瑞安新天地以中高端改善性需求的客户为主，另有部分投资需求。客户看好瑞安的品牌、项目的规模以及产品打造品质。无论是2房、3房还是4房，客户都追求大尺度、舒适感，紧凑的户型不受欢迎。协信公馆项目客户主要以投资收藏为购买目的。大多看好陈诚公馆赋予的历史文化内涵以及CBD配套区域唯一高档住宅的稀缺性。这些客户具有较高的财富积累，追求大尺度、景观开阔的产品。项目分析

名流置业是一家全国性的房地产业上市公司，秉承责任、团队、创新、完美的企业精神，通过专业化、精品化的品牌战略，实现“建筑品位生活”的企业使命。

名流企业2011年3月，荣获“中国房地产百强之星”荣誉称号。

2008年，武汉名流地产有限公司被授予“企业突出贡献奖”。

2008年6月被为“第十届中国上市公司金牛奖股东回报百强”。

2005-2008年，被评为“质量信用风险AAA级”。

2005年12月被评为“2005-2006年度中国房地产（城市开发）诚信品牌企业”。

2005年被授予“2003年度全国企业所得税税源调查工作一等奖”“2004年度房地产上市公司20强”。

2004年评为“2003-2004年度综合成长实力企业”。

名流荣誉名流作品惠州名流公馆广东罗孚天赋芜湖名流印象三大系列，项目众多

————名流使命：建筑品位生活

城市简介重庆曾经是近代中国的外事活动中心之一。在二战期间，数十个国家在重庆设立了驻华大使馆；1946年以后，也有较多国家在重庆设立领事馆。世界近现代史上，重庆的国际知名度很高。在联合国总部巨大的世界地图上，中国标出的城市有四个：北京、上海、南京和重庆。重庆历史上曾三次定都、三次直辖，重庆是没落的皇城根儿。世界的重庆重庆在西部以及中国的经济地位显著，是中国经济新增长极重庆是中国中西部唯一直辖市重庆是中国西部交通物流中心重庆是中国西部加工制造中心重庆是中国西部文化科教中心重庆是中国西部金融中心项目区域名流公馆渝中半岛解放碑曾家岩“名流公馆”矗立在重庆两江环抱的渝中半岛曾家岩片区，渝中半岛好山好水、自然景观优越。渝中区是重庆直辖市政治、经济、文化、金融中心。政治渝中经济渝中文化渝中国际渝中畅通渝中城市中心价值无法撼动创意产业园周边配套名流公馆求精中学人民小学重庆青年职业学院曾家岩小学重庆市政府轻轨站中山四路中国银行周边配套齐全、生活便捷巴蜀中学风水解读自古以来，人们追求“背山、面水、向阳”的自然方位，追求依山傍水。主城龙脉就好像是城市的骨架，是靠山。龙脉前两江环绕，然后东去，形成风水学说中的“左青龙右白虎”形态。嘉陵江洪崖洞附近，长江在珊瑚坝附近形成了大湾，每逢涨水江面宽阔，如同聚宝盆。“名流公馆”处于重庆龙脉龙头位置。本项目处于重庆龙脉龙头位置，是养生居家、齐家兴国之风水宝地项目区位历史解读中山四路——承载70年的权力象征

项目所处地中山四路不长，从上清寺转盘，到曾家岩50号周恩来铜像，不过短短800米。然而放到历史中，从19世纪重庆开埠走入人们视野至今，它却跨越了三个世纪的时光尤其承载了一座城市70年的权力象征。项目区位历史解读周公馆：1939年初，邓颖超以周恩来时任国民政府军事委员会政治部副部长的名义，租用了曾家岩50号的大部分房间，对外称作“周公馆”。中共代表董必武、叶剑英、林彪、王若飞等人在渝期间也常住于此。桂园：1940年张治中任国民政府军事委员会政治部部长后即住于此。院落虽然不大，但一个重大事件却让此地永远写入历史———《双十协定》在此诞生……项目区位历史解读尧庐：抗战胜利后，国共两党在重庆进行了为期43天的和平谈判，史称“重庆谈判”。作为蒋介石在市区的唯一一处官邸，德安里101号是国共双方代表的主要谈判地点。特园：也被人们称为“民主之家”，在大后方遐迩闻名。2006年，经中共中央统战部批准，重庆市人民政府出资，修葺复原了康庄原貌，在此建立了“特园中国民主党派历史陈列馆”。

曾家岩地区是一个有个传奇色彩的地区。从抗战以来那里都是社会名流、达官贵人的聚集区。国民党陪都政府所在地、国共谈判所在地、国民党军统局局长戴笠公馆、蒋介石官邸尧园所在地、中共南方局所在地……在新中国成立以后，这里依然是重庆是政府所在地和政府干部居住区。

这里，从来就是权力集中地。

项目区位历史解读产品分析54321城市阳台写字楼体业商

名流公馆位于渝中区曾家岩片区内，北临嘉滨路，南临中山四路。用地地块东西长约466米，南北宽约150米，成狭长不规则形。用地南高北低，西高东低，局部形成堡坎和洼地。本项目由5幢16F高层住宅和1幢写字楼以及临滨江路商业。本项目沿滨江路呈一字排开，充分利用稀缺江景价值，使得“人与建筑、人与自然、人与空间”充分协调。轻轨站点产品分析面积：90.19平米3室2厅优势：户型方正大气，卧室均带阳光飘窗，功能齐全，采光好。面积：150.63平米4室2厅

优势：户型方正大气，超大景观面，赠送面积较大，主卧带转角飘窗，彰显主人生活气度。产品分析产品分析面积：92.02平米3室2厅优势：户型方正大气，功能齐全。主卧、次卧带飘窗，增加使用面积。面积：112.18平米3室2厅优势：户型方正大气，超大景观面，动线合理，动静分区合理，户型方正。产品分析户型配比1、2号楼序号户型单层套数（套）层数单栋数面积户型配比面积合计套内面积（㎡）单层套内面积（㎡）1四房二厅二卫21632145.31290.6229.36%4649.922三房二厅二卫11616120.27120.2728.44%1924.323三房二厅二卫11515120.27120.271804.054二房二厅二卫1161687.9687.9642.20%1407.365二房二厅二卫11616108.86108.861741.766二房二厅二卫11414108.86108.861524.04合计716109691.53836.84100.00%13051.45总栋数2

218

26102.93号楼序号户型单层套数层数单栋套面积户型配比面积合计套内面积单层面积1五房二厅二卫11616150.63150.6317.20%2410.082四房二厅二卫11616132.68132.6817.20%2122.883三房二厅二卫11616119.94119.9450.54%1919.044三房二厅一卫1151590.1990.191352.855三房二厅二卫11616108.14108.141730.246二房二厅二卫1141490.0290.0215.05%1260.28合计61693691.6691.6100.00%10795.37户型配比户型配比“名流公馆”1、2、3号总计311套住宅，可销售面积36898.27平米。

1、2、3号楼户型总汇序号户型套数比例1五房二厅二卫165.14%2四房二厅二卫8025.72%3三房二厅二卫10935.05%4二房二厅二卫10634.08%5合计311100.00%本项目产品规划合理，产品丰富，建筑立面现代、大气，户型设计合理，拥有稀缺江景资源，是一个难得的内外兼修的项目。物业服务武汉名流幸福物业服务有限公司

武汉名流幸福物业服务有限公司系名流置业集团旗下的专业物业服务公司，公司用“星级物业服务”向广大业主诠释名流地产品牌和高端物业服务价值。公司携手全球知名物业务顾问机构戴德梁行，实现强强合作。通过规范良好的管理确保客户的物业保值、增值，以有效的投入为客户提供满意的服务，使客户在安全、文明、舒适的环境中工作和生活，让业主能享受到优质而尊贵的“星级服务”。

项目定位项目定位项目概况“名流公馆”位于城市核心区域，是重庆政治文化中心。交通便捷，毗邻轻轨和59条公交线路可直达主城各区。生活配套完善。项目周边的教育配套非常优越，有一站式教育体系优势。项目位于重庆历史上和现在的权力中心，内涵丰富。项目面临嘉陵江，景观资源丰富。规划布局合理，户型方正大气。处于重庆龙脉宝地，风水极佳。星级物业服务的尊贵享受定位依据SWOT分析位于重庆政治、文化、经济中心周边的教育配套非常优越周边生活方便配套齐全历史底蕴浓厚坐拥一线江景资源开发企业实力雄厚风水极佳产品品质优秀星级物业服务S客户通往项目动线较差名流企业在重庆的知名度不够W重庆没有一座住宅建筑能建筑在权力核心区随着大溪沟创意产业园的升级，区域价值将随之提升产品差异化化特点显著如何将区域底蕴与建筑相结合如何如何解决目前上访量低政策的不确定性同质产品推盘量较多，竞争激烈如何将地块价值放大OT核心价值点及价值体系分析价值体系价值点阐述先天价值地段价值位于城市经济、文化、政治中心江景价值地处嘉陵江畔，满江风光净收眼底地块价值该地块呈南北朝向，江岸线长，景观均好性好风水价值地处城市龙脉宝地教育价值周边名校众多，子女求学方便历史价值位于历史上权力与荣誉的建筑群中产品价值稀缺江景楼盘后天价值户内居住价值户型方正、设计合理、景观视野好等。户外休闲价值独具特色城市阳台，滨江路等。生活便捷价值商业、生活配套齐全等。物业服务建筑收藏价值立面色彩搭配、材料和保温等。建筑使用价值节能、新型建材、防盗保卫配置等。项目整体感知价值规划布局、间距、通风、朝向、采光的合理布置等。心理满足价值与伟人为邻，同居重庆公馆区。城市枢纽价值本地块是轻轨曾家岩站站点，交通便捷。可以复制的后天价值由于房地产的知识产权保护性很难实现，如建筑、产品、园林景观等，当某项设计得到市场欢迎时，会被同行火速复制；因此，在指标和区域基本相同的前提下，项目的同质化竞争变得不可避免。而当房地产发展到第三阶段，即品牌、人才、资金、产品、推广、质量等全面竞争阶段时，又会使成本大幅提升；因此，对后天价值点的把握和追求是：既能保证品质的同档性（建筑、产品、配套、景观等跟竞争对手相比，不处于劣势），又能使成本得到控制。核心价值点及价值体系分析不可复制的先天价值房地产之所以不是完全的市场化竞争，最基本的原因是房地产地理位置的不可复制性和房地产的不可移动性，这其实就是不可复制的先天价值。对先天价值点的把握和追求是：如何利用先天价值在规划设计、产品、景观的打造上，将价值最大化。并在后期推广过程中，对价值进行全面体现和包装上位。核心价值点及价值体系分析本项目独有先天价值曾家岩—公馆区—权力区核心价值点及价值体系分析何为公馆？核心价值点及价值体系分析

公馆的特点主人为社会名流、时代主宰；多以姓氏为名，可以传承；公馆建筑具有尊贵、安全、私密、舒适、多功能、稀缺等特点。核心价值点及价值体系分析著名的抗日爱国将领、云南起义的领导者、原云南省政协主席卢汉的住宅——翠湖南路4号

卢汉新公馆宋子文公馆核心价值点及价值体系分析汤玉麟为张作霖盟兄弟，奉军陆军上将，曾任东三省步兵第七旅旅长、热河省都统兼省长、东北边防军副司令等职。

汤玉麟公馆周公馆意思是名义上对外宣称是周恩来将军的府邸，周公馆因此而得名。周公馆总结：公馆引申为一些显赫人物居住的高级住宅。

价值链接“名流公馆”所处的公馆区的特殊位置注定了它从诞生开始就流淌着权贵的血液。这种血液就是重庆历史的沉淀和当下的现实。将权贵的血液与高端住宅结合在一起，将是本案成功的关键

核心价值点及价值体系分析核心价值点及价值体系分析综合价值体系的核心杠杆力量12345城市规划力量：解放碑CBD城市中心辐射力立足门户价值，渝中创意产业园的形成将使区域价值的级数式增长交通动力力量：轻轨四通八达，城市走廊式带状组团式网状组团式，客源辐射范围将由点状向带状延伸，由“市内”向“市外”扩容规划档次力量：全景设计+内外交通处理+内部景观设计最大化嘉陵江景观资源的利用率，现代特征明显的外立面昭示产品差异力量：全景高层+城市龙脉风水宝地+特殊地理位置品牌标杆力量：名流品牌+产品线系列+客户忠诚力项目的品牌使命感、市场占位使命感所带来的价值提升投入项目价值外在美内在美品牌产品区位内涵物业区域价值资源价值配套价值辐射影响根据综合项目价值，项目将打造成一个不同于普通豪宅的，将将区位内涵与高档住宅于一身的豪宅项目。核心价值点及价值体系分析基于价值体系及依据的项目定位：项目总体定位描述名流公馆重庆公馆区·名流传世邸项目功能定位居住功能：把项目作为第一居所，主要是在重庆生活工作的人群。教育功能：利用周边名校资源，拥有一站式教育优势。养生功能：观江瞰城又地处龙脉宝地，是齐家修身不二之地。身份象征功能：地处政治、经济、文化中心之中“公馆区”其身份象征不言而喻。投资功能：重庆作为直辖市，正直经济高速发展期，特别是房产市场增值空间巨大。其中，稀缺的江景资源决定了本项目的增值潜力将大于其他项目。项目功能定位项目档次定位

重庆一线高档豪宅社区项目档次定位项目形象定位重庆权贵集中地定位支撑：项目所在地的政经地位和档次决定了它将是重庆高档的地产开发项目六大标准:建筑\生态\人文\圈层\安全\价值项目形象定位项目生活理念倡导尊崇生活自我实现高贵优雅养尊处优运筹帷幄项目生活理念倡导目标客户群特征分析目标客户群特征分析主力客户群描述目标客户群特征分析职业群（1）重庆企业经营管理高收入层人群；（2）重庆优秀私营业主；（3）行政、事业机构二次置业者；（4）外地进渝的有产阶级：私营业主、高收入专业人群；年龄群（1）40－60岁的有产阶层；文化群（1）在渝的高端文化层次人群；财富群（1）部分外地投资客群情节群（1）对项目所在地和区域历史有特殊情节的人群小天鹅集团何永智夫妇目标客户群特征分析我们的目标客户群权利顶层财富顶层稳定资产层小资产层富裕市民阶层市民阶层赤贫阶层

本案的产品价值与特征直接决定了目标客群的阶层取向。他们来自于社会经济体系中顶层的部分（也有部分客户来自新资产层）。主力客户群行为特征目标客户群特征分析该阶层多为行业领域的精英，但不事张扬，习惯隐藏，属于一个富有而知性的阶层；对于传统习俗与文化具备很强的认同感（儿时的生活经历）；对于主城区的自然资源、历史文脉有认同感；对政治时事敏感，关注力强；对价格的敏感度低，但对“贵得其所”的含义理解透彻；因其知识背景及未来不可限量的成长性，该类人群希望公众将自己与传统意义上的富人（即所谓暴发户等标签）区分开来。对长辈的健康及生活更为关注；更加重视对子女的教育情况；目标客户群特征分析首先我们需要明确【富有而知性的阶层】是什么样的一群人：【富有而知性的阶层】他们是40-60岁的中年，已经拥有家庭。他们更倾向于“50不知天命”的年龄，他们事业已经取得成功，有较强的物质基础，这种基础不是那种不安稳，不是那种夜半来天明去的投机产物。他们已经拥有一定的社会地位，而且社会地位与财富都非常稳定，不再为生存这种浅层次的问题搏杀生活的经历给了他们开阔的眼、内敛的心，以往的失败对他们而言，只不过是生动的一课。他们事事运筹帷幄、高瞻远瞩。他们人情炼达、世事洞明，在这片土地上游刃有余，面对人生的各种纷烦芜杂可以坦然处之他们追求舒适、安逸的生活。除了金钱和物质之外，他们还有“心”——这样的心境，让他们懂得生活；这样的心机，让他们在人群中脱颖而出他们不唯金钱，也不唯享乐，而是在事业、生活、人生三者之间找到一种平衡，从而追求完满的人生目标客户群特征分析“不挣扎的人才有可能优雅”，对于他们而言，“钱不是问题，重要的是生活质量”。在气质上，他们更醇厚、更优雅、更接近于一个阶层的思想容器。他们所彰显的，是一种更具质感的生活姿态，是一幅优雅的生活画卷。他们有知识、有品位、有责任感。他们的消费行为背后隐藏着许多文化层面的元素，单纯地为满足生理需求或说纯特质的消费模式，对他们并不构成最强的吸引力；唯有将精神愉悦联在一起，方能打动这个消费群体。他们非常在意---由内至外、从古到今---【底蕴】目标客户群特征分析营销策略总体营销目标营销目标确定销售总额目标:42.482千万元；销售总体量：36898.27㎡;销售总房源共计:3栋,总计311套房源.

价值：以项目价值换取客户亲昧，实现名流企业重庆项目最大价值，树立名流企业品牌形象

目标客户：树立名流品牌客户满意度，关注客户服务，树立名流客户满意度前列分阶段营销目标确定累计销售住宅面积36898.27平米，总销金额达42.482千万元，整体均价达11500元

销售期投放楼栋投放面积（平米）均价销售比例销售面积销售金额累计金额第一阶段2012.5.1—2012.6.303号10795.371050040%4318.1545340554

2012.7.1—2012.9.301080040%4318.1546635998.491976552.4第二阶段2012.10中旬—12月底2号15210.5241120040%6084.2168143147.52160119699.92013.1月初—2013.3.301150040%6084.2169968410.4230088110.3第三阶段2013.4月中旬—2013.6.301号16093.55481180040%6437.4275961578.663060496892013.7—2013.10月底1220040%6437.4278536547.42384586236.4第四阶段2013年11月初进入尾盘

3218.7112500100%3218.7140233875424820111.4推广策略与竞争对手相比，我们的各种价值甚至高于其他对手。但未来的竞争不仅是项目基本面的竞争，更是客户面的竞争战略主线：赢得客户面总体战略实现销售目标，赢得客户面的核心—细分客户，深度挖掘策略策略方式项目策略1客户策略2渠道策略3挖掘产品差异化价值，为差异化的客户提供差异化的产品寻找追求品质与价值空间的远见者深度挖掘目标阶层，围绕客户群做足工作推广策略以1、2、3号楼为主推，以4、5号楼为辅助。以1、2、3号豪宅的噱头引爆本项目的销售浪潮，从而带栋4、5号小户型和8号写字楼以及商业的销售。推售策略推售的原则多批次推出，避免供应过剩——项目体量相对较大，不宜一次性推出，应分部多次推盘3楼号先行——3楼离售房部近，客户来访动线比较好，也方便修建样板房前往参观，易于引爆本项目。挤压销售，拉高价值——观江景的住宅与不观江景的住宅产生挤压效应，实现塔式产品价值的拉升；展示条件满足加推要求——推售前，能够实现下一批次加推产品的展示；相关物料配合到位，为客户价格提高预期奠定基础。工程节点根据项目营销计划安排，对于工程节点要求如下：2号楼封顶，取得预售资格3月4月5月6月7月8月9月10月11月2013.4月3号楼封顶，取得预售资格1号楼封顶，取得预售资格12月推售节奏2012.5.1劳动节5月1日推售3栋32㎡共112套2012.10中旬房交会10月中旬推出2号楼4月中旬推出1号楼2013.4中旬房交会全程贯穿对4、5号楼精装小户型的销售项目销售实施策略项目预热期营销启动期强势开盘期开盘盘整期销售持续期

项目预热期目的： 为楼盘进入销售阶段做好全面准备任务：为建立品牌做铺垫，为进入销售阶段作好物料准备执行策略：通过媒体或PR活动渗透“重庆公馆区，传世名流邸”形象，并完善现场包装（售楼部等）及销售资料（楼书、单张、价目表等）。推广工作：在通往项目所在地的关键路口设置导示牌，并起指引的作用基础销售资料的准备（楼书、DM单张等），并向项目周边的商业圈分布范围派发。售楼部：体现异域、人文、温馨、高尚、舒适，使人能够亲身感受到名流公馆的高尚人文（售楼前台设计、人员服装、招待的咖啡等）现场路段：加强指引性，提高消费者对周边环境的兴趣。工地现场：在工地围墙画上反映项目形象的图画，用巨幅丝印作为防护网外层（注意脚手架的稳固程度），打破工地单调色彩。营销启动期

目的：制造轰动效应，吸引更大注意，为整体销售开个好头。任务：张扬名流公馆的品牌形象，并赋予品牌以内涵，把品牌信息传达开来，建立一定的品牌知名度。同时传递具体楼盘信息。做好客户积累工作。执行策略：更换广告内容，加大DM直递力度，配合以车身、电视、巡展等展开高密度强攻，并举行各来声势浩大的公关促销活动（如红酒会、会员入会仪式等），使名流公馆成为重庆房地产市场的焦点。推广工作：开始强势导入“名流公馆”的品牌形象，通过媒体组合有效到达目标消费群。PR活动：“名流公馆启幕式”：为了让消费者体验“名流公馆”的感受，体验公馆、豪宅、江景、品质，吸引重庆的居民前来体验名流公馆的与众不同，举办“名流公馆启幕式”，通过各项表演，展现重庆豪宅形象。其他活动待定制定会员卡客户可以提前缴纳5万元诚意金金获得会员卡，并享有一定会员特权。优惠政策：待定该优惠不予转让，仅为本人享受。强势开盘期

目的：提升品牌形象，保证持续销售，并把推广推向高潮，完成主体销售任务任务：扩大知名度，建立充分的美誉度通过强有力的促销措施达成销售继续强化卖点，强化楼盘信息做好客户接待认购签约工作执行策略：紧抓工程进度（封顶、现楼等）及节庆活动进行促销，通过各个媒体的强势组合，达到促进进销售的目的推广工作：硬性广告：把“重庆公馆区，名流传世邸“这一概念推向最高峰，同时通过以下主题宣传名流公馆的位置、设施、物业管理、富足社区生活等，感性诉求和理性诉求双管齐下：名流公馆的景致（居高临下，坐拥一线江景）名流公馆的情结（历史底蕴公馆区方向）名流公馆的富足（生活配套方向）名流公馆的优越（生活品质方向）名流公馆的安全（物业管理方向）名流公馆的融和（社区文化方向）名流公馆的教育（一站式教育配套方向）软性文章：自从公开发售以来，前来观看楼盘的消费者已达多少人次，发布他们对尚城的良好评价。PR活动明星秀：为最大限度的集聚人气，邀请知名明星和表演团队，为现场认购增添气氛。SP活动结合具体情况，开展老带新优惠活动。目的：总结以前工作经验教训，促进后期销售任务：仔细分析前期各个管理表格和广告效果评估表格，扬长避短的调整媒体策略和销售说辞。进入后期公关活动策划，间隙性投入一定的广告。开盘盘整期

目的：维持“名流公馆”的品牌形象和准备二次加推任务：维护品牌形象，促进主体销售任务的完成和客户积累执行策略：品牌拉动和促销相结合抓住工程进度标志和节庆活动实时促销对应市场发展和对手策略的快速反应组织业主活动，以营造良好的沟通氛围，制造口碑，透过业主的影响，带来新单。推广工作：硬广告：主要是维护“重庆公馆区、名流传世邸”的形象，并以更大优惠让利方式销售。软广告：对外宣传“名流公馆”已取得很好的销售成绩，为此加推多少套房，并以更大优惠回报市场。PR、SP推广在本阶段以SP为主。销售持续期

拓客思路客户渠道内部渠道外部渠道老带新朋友介绍项目联动关系户社区巡展分展场团购拓展圈层营销活动推广吸客展会异地客户拓展户外网络短信电台报纸建立项目客户渠道体系，多渠道积累客户资源，同时加强客户关系的维护竞争客户拦截拓客策略行销拓客市内客户拓展区县项目巡展客户拦截渝中沿线拓客建立行销队伍（主要针对高端客群的聚集区）：节点性人数控制在20人左右，主要目的：一是通过点对点宣传项目，提升知名度。二是通过对行销人员的奖励，尽量引导客户上门，大量增加客户基数；因此派单地点为拉网式，不针对具体地点；当第一波结束后，选择容易带来上门量或人流量集中的地方定点派单；如此循环几次，项目知名度快速提升；现场展示到位之后：行销队伍由20人迅速上升，争取短期内针对园林及样板房开放迅速积累大量客户。行销拓客：拓客策略实施拓客策略实施设置市内第二展示中心；行销队伍派单扫街；在人群密集度高的会所区、商场、电影院巡展，吸纳更多客户来源；市内客户拓展：全市巡展，渗透重庆高端人群出入场所重点拜访政府机关渝中区政府求精中学巴蜀中学江北区政府中四路小学人民小学重点拜访企业单位渝中区政府机关、江北区政府机关企事业单位：医/教/银周边学校；拓展方式：登门拜访、企业联谊、意向团购等创意园区各创意企业医/教/银各行业商会周边大客户拓展：留住属于自己的客户，看好自己的蛋糕客户拦截：伸到别人的碗，拿肉吃.竞争对手点对点拦截：瑞安新天地项目、中庚香江美地、招商江湾城、协信公馆等重点项目的客户拦截!区县巡展区，挖掘县高端人群拓客策略实施根据区县经济发展情况，初步确定以下几个区域为巡展重点区域：江津万盛涪陵南川合川推广策略3、产品价值立地推广主题：产品价值延伸

2、项目价值立地推广主题：项目属性定位区域价值、公馆产品价值1、形象、调性导入2、蓄势:引发全城关注3、开盘公馆销售阶段4、开盘公馆加推

3号楼开盘4月中旬日10月1日2013年加推2月推广启动2号楼开盘5月1日外卖场启动1号楼加推形象策略阶段目标1、立形象推广主题：项目形象展示区、样板房开放推广部署注：时间节点根据工程进度等实际情况另行确定推广策略渠道类型必备等级具象选择报纸*****晨/商/晚/渝报硬广与软文相结合，形象树立与价值点传递并重，重大节点配合杂志*****《商界》、航空刊物生活方式诉求影视***电影院根据客户群偏好，做电影贴片，UME\保利\华纳\万达等网络*****搜房网/天涯论坛/大渝网等传播策略实施·线上渠道媒体策略推广策略

5月1日开盘信息10月1日3月推广启动2月外卖场咨询启动1号加推短信·信息点·截流客户样板房开放信息、项目卖点信息3#楼开盘信息2#楼开盘信息营销活动信息DM·信息点·截流客户1、外卖场样板房开放邀请2、样板房开放邀请3号楼开盘1、形象、调性导入2、蓄势:引发全城关注3、开盘

3号楼销售阶段4、开盘2号楼销售说明：线下推广直接针对目标客户群，具体实施节点可根据竞品推出情况及重大工程节点进行调整，既要起到高端调性的传播，把握客户盘点进度，更要实现客户截流。媒体策略推广策略营销推广第一阶段：树立项