房地产发展趋势报告

审时度势逆势图强

2012年房地产研判与应对策略黑马地产二零一二年一月国内外市场形势国外形势：全球经济形势长期低迷，当今全球经济进入了一个长期波动和低速增长的时期，这个时期可能延续5—10年美国和欧洲均陷入严重的债务危机之中在美国，次贷危机首先是私债危机。同时私债危机又引发了主权债务危机；私债危机和主权债务危机并发在欧洲，直接发生的是主权债务危机，集中体现了很多欧洲国家多年来财政赤字高悬并依赖它来拉动经济增长的发展方式全球各资本主义国家出现严重扭曲的经济结构居高不下的各国债务、创历史水平的失业率、产业竞争力低下以及欧元区的未来发展方向等，仍然对资本主义国家的智慧提出严峻的挑战国内外市场形势国内形势：国民经济增长速度下降趋势已经显现第三季度名义消费平稳增长，实际消费下降作为投资主动力的住宅投资和地方项目投资或面临下滑受外部形势恶化影响，外需面临萎缩国民经济运行领先指数的走势显示了同样的趋势物价上涨已经见顶，全球总需求的回落令大宗商品价格有所回落，这将使得我国的输入性通胀压力有所减轻1布局20111Mission?结构调整政策调整中国共产党第十七届中央委员会第六次全体会议，于2011年10月15日至18日在北京举行，明确了从经济向文化转型的调整策略中央经济工作会议12月12日至14日在北京举行，对明年经济做出了总体要求2012宏观经济政策基调：稳中求进2012房地产政策：坚持保障房建设和市场调控两手抓，推进房产税改革试点1Mission?政策调整结构调整信贷紧缩房地产税试点首付提高首套利率上调央行3次加息6次上调存款准备金率全国共有608个城市发布了房价控制目标，46个大中城市出台了“限购令”，40个城市出台了“限价令”2011年，对于房地产来说，堪称“史上最严厉调控”的“政策年”，十八般武艺尽数施出，十面出击四面围堵，多管齐下严控楼市2难局20111Mission?地方政府开发企业经过结构调整及宏观政策调整，地方政府在整个财政收支方面受到了较大的影响地方政府出现了财政赤字土地成交量持续下滑房产税收减少市场反应1Mission?开发企业地方政府成交量

楼市进入寒冬，成交量持续低迷：2011年下半年以来受调控政策的持续打压，房地产市场的交易热情被大大降低，各地房地产交易量都出现了明显的锐减，同时全国住宅库存量创下历史新高。土地市场土地市场成交量大幅缩水：楼市调控导致不少城市的房地产市场成交量缩水，这种效应已波及到土地市场。2011年来，不少城市出现土地流拍、流标现象，成为土地市场低迷的具体表现之一。市场反应1Mission?市场反应地方政府开发企业一二线城市受本轮调控影响，一二线城市成为调控“重灾区”，成交量持续低迷，开发商资金链短缺，各楼盘出现折扣、降价等策略性优惠措施。

三四线城市三四线城市对本轮调控反应相对滞后，上半年影响甚微，下半年逐渐显现。3迷局20121Mission?2012声音很杂未来发展走势2012发展研判——“中国只能继续调控”SOHO中国董事长潘石屹

——“扛到最后就真破产了”华远地产董事长任志强——“房地产调控不应赌气”摩根大通中国区董事总经理龚方雄——“房地产泡沫不会真正存在”世联地产公司创始人陈劲松——“整死供应方才便宜”万科董事长王石1Mission?2012声音很杂未来发展走势2012发展研判万通控股集团董事长冯仑

——“中国的房地产生意就像旅游”香港中文大学讲座教授郎咸平——“黄金还不如地产保值”中国社科院经济学博士马光远——“100%为了救房地产”经济学博士攀纲——“房地产有望再火30年”……………1Mission?未来发展走势2012声音很杂2012发展研判中国房地产市场至少还有20年的快速发展时间房地产仍是国家的支柱产业，国家将给予大力的支持中国大房地产格局渐趋形成，即以保障房为主、中低商品房为次，高端商品房为辅，大众住宅地产由“投资工具”转换为“消费工具”受消费者消费需求和投资需求的影响，会加速整个商业产业链的发展1Mission?2012发展研判2012声音很杂未来发展走势商品房价格全国普降，一二线城市进入“拼跌”时代，三四线城市价稳量跌2012年国家对房地产政策一是完善，二是调整，三是继续整顿，国家将进一步理顺房地产政策，纠偏改错，使其健康发展房地产调控政策将会继续持续、调整、完善，促进房地产业健康发展，对严重影响房地产发展的短期政策如限购、限贷、信贷融资会出现局部缓和，长期政策如房产税等会得以扩展房地产结构调整，保障房将成为拉动经济增长和内需的重要引擎，刚需产品将成为市场的主流快销产品1Mission?2012发展研判2012声音很杂未来发展走势市场理性回归，开发商谋求暴利、消费者盲目购房、地方政府的土地财政思维正在改变和扭转房地产行业洗牌、产业升级揭开序幕，“剩者为王”。部分中小房企或因转型、或因关闭、或因破产而告别房地产领域土地供应将出现分化，土地制度或会有所改变：中低商品房土地供应量增加、价格下跌，高端商品房土地供应量减少、价格上涨1Mission?2012发展研判2012声音很杂未来发展走势国家进一步完善保障性住房基建政策与使用管理政策一线城市征收房产税将陆续出台，开征房产税之时，就是限购政策自动取消之日国家按区域性调整商品房政策下半年对商品房的金融政策将适度调整下半年对商品房的管理政策会也会适度调整，调整幅度不会太大4破局20121Mission?案例启示黑马策略成功案例—碧桂园十里银滩“碧桂园”项目于2011年7月6日开始积累客户，20多天共接待客户约5万批，认卡12000余张；7月30号开盘，共推出房源5080套，现场采取3年分期付款及7.5折大折扣的优惠政策。开盘当天共到场500多辆大巴，约3万人次，成交4200多套，金额约40亿；开盘3天销售率95%，约50亿，创房地产开盘套数及金额之最。成功分析对宏观政策预期把控准确，迅速反应实行大折扣策略销售采取分期付款策略失败案例—天府清华园“天府清华园”项目于2011年8月6日开盘，项目共推出9栋楼，其中4栋楼销售，共推出房源300套。开盘当天卖出约20套左右，开盘至今卖出约60套，销售率约为20%左右。其中多层户型均价为9100元每平方米，小高层均价为8700元每平方米，高层均价为8300元每平方米。失败原因对市场预判性差，开盘价格太高，客户难以接受淡市情况下，项目共9栋楼全开，推盘量过大，后期销售遇阻项目前期营销推广力度不够，市场认可度较低1Mission?案例启示黑马策略1产品规三划、品三质打造识时务三者为俊三杰三放弃幻三想三审时度三势在产品三初期就三需要结三合目前三的市场三形势，三做相应三的调整三。大户三型投资三性产品三在目前三的市场三情况下三，去化三量显然三很难突三破，目三前的市三场形势三可做刚性需三求产品三，并同时三需要在园林景三观、配三套等方面三进一步三提升1Mission?黑马策三略案例分三析2价格策三略、一三步到位高利润三并取得三高去化三量，在三目前的三市场形三势下很三难突破三。通过三前面两三个案例三可以得三出一个三结论：三市场需三求还是三存在的三，价格三是关键三的一个三因素，三要想取三得成效三，在价三格策略三上一定一步降三到位1Mission?黑马策三略案例分三析3提升服三务、口三碑效应售前服三务、售三中服务三、售后三服务需进一三步提升三，包括三销售接三待、物三业服务三、维修三服务等三，提高三服务质三量，充三分利用老业主三的口碑三宣传、三市场传三播能力1Mission?黑马策三略案例分三析4精准营三销、创三新策略根据项三目不同三采取具三有针对三性的销三售策略三，运用cal三l客、行三销、目三标客群三直邮等传播三策略有三效的实三现点对三点营销1Mission?黑马策三略案例分三析1Mission?黑马策三略案例分三析5社会资三源、有三效整合充分利三用商会资三源、汽三车4S店、社三会团体三、协会三组织等有价三值的客三户