土地整治储备中心项目可行性报告

PAGE第一章总论一、项目概况（一）项目名称土地整治储备中心廉租房建设项目。（二）项目建设地址重庆市双桥区双路镇火炬村十二社（黄桷家园小区旁）。（三）承办单位单位名称：重庆市双桥区人民政府征地办公室（区土地整治储备中心）。业务范围：负责征地清理、拆迁、补偿、安置的组织实施，农转非安置房的建设、安置及管理；为保护与合理利用土地提供土地整理储备服务、土地规划整理与储备、建设土地收购储备整理基金、受行政部门委托承担土地招标拍卖工作。（四）可研编制依据1、《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发[2006]37号）；2、《城镇廉租住房工作规范化管理实施办法》（建住房[2006]204号）；3、《城镇廉租住房档案管理办法》（建住房[2006]205号）；4、《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》（建设部、财政部、民政部、国土资源部、国家税务总局令第120号）；5、财政部、国家税务总局联合发布了《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税[2008]24号）；7、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；8、中华人民共和国城市规划法；9、重庆市城市规划管理技术规定；10、重庆市控制性详细规划技术规定；11、政府网站发布各项政策法规；12、双桥区城市总体规划（2004-2020年）；13、双桥区“十二五”发展规划；14、2010年双桥区政府工作报告；15、重庆市双桥区人民政府征地办公室区土地整治储备中心提供的相关资料。（五）研究范围及研究工作概况1、项目研究范围本项目可行性研究范围：双桥区黄桷家园廉租房（四期、五期）建设的必要性、项目定位、建设条件、建设规模、建设方案、项目管理、投资估算、效益评价等。2、研究工作概况受重庆市双桥区人民政府征地办公室（区土地整治储备中心）委托，我公司依据国家和地方有关廉租房项目建设的法规和政策对项目单位实际情况进行了查证，根据工程项目建设条件及有关技术范围要求，对工程建设地点、建设规模、技术标准、工程投资、技术经济等方面进行了系统分析和论证，在此基础上完成了本项目可行性研究报告的编制工作。（六）主要经济指标1、建设规模本项目规划总用地面积23,747.59平方米。其中：四期规划用地面积12,747.59平方米，建筑面积18,997.31平方米（其中：住宅建筑面积16,612.19平方米包含318套住房、商业建筑面积2,385.12平方米），拟建层数为6层小高，共四栋；五期规划用地面积11,000.00平方米，建筑面积22,091.80平方米（其中：车库建筑面积4,177.00平方米、住宅建筑面积15,778.70平方米包含264套住房、商业建筑面积2,136.10平方米），拟建层数为18层，共两栋。2、建设工期该项目建设工程计划开工时间2011年9月，完工时间2011年9月，建设总工期为12个月。3、投资估算及资金筹措经测算本项目投资为7,132.00万元，其中：土地成本732万元、工程建设费用5,307万元、工程建设其他费用852万元、预备费241万元。计划自筹建设资金2,632万元，向金融机构筹集资金4,500万元。4、财务评价本项目财务内部收益率为7.67%，大于社会基准折现率7.00%；累计净现值146.51万元。本项目的财务经济效益较好，社会效益显著，并有较强的抗风险能力，项目是可行的。项目主要指标，见下表项目数值备注总投资7,132万元（含利息）总收入8,699万元建设期1年收益计算期50年净现值146.51万元I=7.00%内部收益率7.67%投资回收期（动态）2.97年含建设期（七）结论与建议1、结论（1）本项目符合国家住房政策，选址符合城市总体规划要求，建设场地具有交通、生活便利的优越性，项目具备良好的建设环境。（2）根据需求调查表明，本项目建设将在很大程度上改善双桥区居民的居住条件，同时也给承建提供较为理想的业务开拓空间，本项目建设是必要的。（3）本项目建设主要包括廉租房及其公共设施、道路、绿化等，目前国内对此的设计和施工技术都十分成熟，结合选址较好的地质地形条件，本项目建设可行。2、建议（1）按照经济适用房及廉租房建设的有关政策，高起点、高标准搞好小区建设。（2）抓紧按有关程序办妥相关手续，加大筹资力度，确保项目顺利实施。（3）建议工程项目管理，严格保证工程质量、工程进度，做好项目成本控制。第二章项目建设的必要性和可行性一、项目建设的必要性（一）项目党和国家方针政策背景20多年来，我国住房制度改革不断深化，城市住宅建设持续快速发展，城市居民住房条件总体上有了较大改善。但城市廉租住房制度建设相对滞后，经济适用住房制度不够完善，政策措施还不配套，部分城市低收入家庭住房还比较困难。据调查，截至2006年底，全国人均住房面积在10平方米以下的低保家庭有400万户，如果扩大到低收入家庭，总共有近1000万户，占城镇家庭总户数的5.5%。对此党中央、国务院高度重视解决城市居民住房问题，始终把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的。把住房问题列为重要的民生问题。为贯彻落实《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发(2007)24号）明确加快加快保障性廉租房建设步伐。廉租房建设要符合以下要求：困难住户的住房得到妥善解决；住房质量、小区环境、配套设施明显改善；困难家庭的负担控制在合理水平。明确廉租房建设是改善民生的重大举措。实施廉租房建设，有利于加快解决中低收入群众的住房困难，提高生活质量，改善生活环境，共享改革发展成果，提高党和政府的威信，增强人民群众的向心力和凝聚力。党的十六届四中全会提出全面构建和谐社会，按照民主法治、科学发展、安定有序、维稳优先的方针，加快推进和谐社会建设。社会保障是保持社会稳定和实现社会和谐的长效机制，如果广大人民群众可以享有可靠的社会保障，就可以安居乐业。因此，建设完善的住房保障物质基础和保障制度，改善低收入家庭的居住条件，是构建社会主要和谐社会、保证社会稳定的重要举措。国务院温家宝总理在全国人大工作报告再次强调：“加快健全房地产市场调控的长效机制，重点解决城镇中低收入家庭住房困难，切实稳定房地产价格，满足居民合理住房要求。”“进一步扩大保障性住房建设规模。今年要在开工建设保障性住房、棚户区改造住房共1000万套，改造农村危房150万户。重点发展公共租赁住房。中央财政预算拟安排补助资金1030亿元，比上半年增加265亿元，各级政府要多渠道筹集资金，大幅度增加投入。”“建设健全考核问责机制。稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府负直接责任。对稳定物价、推进保障性住房建设工作不力，从而影响社会发展和稳定的地方，要追究责任。”由住房城乡建设部、发展改革委、财政部向各地、各部门印发《2009-2011年廉租住房保障规划》指出：“2009年，解决260万户城市低收入住房困难家庭的住房问题。其中，新增廉租住房房源177万套，新增发放租赁补贴83万户。2010年，解决245万户城市低收入住房困难家庭的住房问题。其中，新增廉租住房房源180万套，新增发放租赁补贴65万户。2011年，解决204万户城市低收入住房困难家庭的住房问题。其中，新增廉租住房房源161万套，新增发放租赁补贴43万户。”由此可见，推进保障性住房建设工作，既是各级党委、政府的工作重心，也是构建社会主义和谐社会、保证社会稳定、促进经济发展的长效机制。（二）项目宏观经济背景当前房价飞涨，住房问题引起社会及政府的关注。保障性住房推出引起了社会的强烈反响。其实，廉租房并不是一个新鲜事物。在世界各国都有，只不过名称有所不同而已。廉租房在香港叫"公屋"，在美国和加拿大叫"社会福利房"，在其他国家也各有安排。世界上无论是发达国家还是发展中国家，总有一部分低收入家庭住房困难。即使是在市场经济非常发达的国家，仍然需要政府出面来照顾弱势群体，帮助他们解决住房问题。这是政府在经济发展中的基本职能之一。我们不能没有市场机制，但是，任何时候都不要忘记，市场不是万能的。市场竞争并不能保证居者都有其屋。如果一部分低收入家庭没有最基本的住房条件，流离失所，这样的社会很难实现和谐、稳定，经济也不可能得到持续发展。目前农民工是弱势群体中的弱势群体，他们的住房问题更应当得到社会的关注。廉租房属于政府照顾社会弱势群体的福利政策，它和商品房的性质完全不一样。第一，廉租房完全靠政府补贴支持。第二，廉租房没有产权转移的问题。只能住，不能买卖。第三，廉租房的建设和经营管理不以盈利为目标。既然是非营利事业就不能把廉租房建设交给市场。市场归市场，保障归保障。目前房价节节攀升，在许多大都市内，房价之高已经远远超出了一般工薪阶层的购房能力。为了照顾低收入家庭，特别是进城打工的农民，必须多盖些廉租房。当前席卷全球的金融危机的经济复苏存在巨大不确定性，对我国的影响也在逐步显现，全球经济放缓，我国经济增长同样在降低。为应对这场危机，中央提出实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策，千方百计保增长促发展。广义货币供应量将同比增17%左右。国家投入扩大内需资金1.18万亿元，带动地方政府及社会投资将达到4万亿元。保障性住房基础设施建设应当纳入当地经济社会发展总体规划。给廉租房建设发展带来良好机遇。按照重庆市市财政局下达今年新建廉租住房中央预算内投资补助38.45亿元，将用于我市廉租住房项目的开工建设。市财政局方面表示，这38.45亿元是中央对我市廉租房工作的财政支持，将用于支持全市34个区县共计97个廉租房项目的开工建设。据了解，今年我市计划新建廉租房共计16.8万套，总计面积达到769万平方米，所建面积总数为我市近三年建设总量之和，占全国廉租房建设面积的11%。（三）项目实施的双桥区政策环境当地党委、政府明确提出在面临新的机遇和挑战中，要认真贯彻党的十七届三中全会、中央“三农”政策和中央经济工作会议精神，紧紧围绕区委、政府工作思路和要求，认真分析研究目前面临的困难，结合实际，强化和提高思想认识，开拓思路，抓住机遇，发挥优势。特别是在积极争取项目和资金问题上下功夫，把项目建设和管理列入工作的重点。要在项目争取上多做努力，并做到领导分工明确，有专人开展项目建设管理。积极争取上级各部门的支持，同时加强部门之间的沟通和协调，认真抓好各项工作。关于《双桥区2010年财政预算执行情况和2011年财政预算草案的报告（书面）》指出：继续加大保障和改善民生的财政投入力度，加大对低收入群体的住房保障力度，发放廉租住房租赁补贴资金239万元，补贴廉租住房2031户4676人,预计2011年底投入使用。（四）项目实施的技术层面要求双桥区有多年投资管理建设项目的成熟经验和严格的管理制度，当地建筑技术水平较高，地方建材供应充分，外购建材运输方便快捷，加之该项目建设技术难度不算很大，且有一批项目管理人员，具有一定项目实施的优势，本项目方案符合十六大，十六届三中、四中全会及十七大关于完善社会主义市场经济体制决定和国家投融资体制改革方针，符合双桥区政府财政资金非常有限的实际，符合国家关于廉租房建设的方针、符合当前中央扩大内需的投资导向，且从技术方面而言，现有的技术完全能够满足项目实施的技术层面要求。二、项目建设的必要性（一）项目所在地、社会经济概况（1）区位及城市性质双桥建区至今，只有34年时间，但其境域历史悠久。秦以前属巴国，秦属巴郡，汉属益州巴郡垫江县（今合川）。唐宋时期，大足基层政区均为乡里，因其所载不详，双桥境域属何乡里无从查考。元代县以下为村社制，时大足省并铜梁，详情失考。明清时期，属大足县汶水里。清康熙十三年（1674）吴三桂称帝，国号周，“全川悉陷”。康熙十七年至十九年间，双桥境域为吴三桂占据。据说，原双路乡二郎塘燕子岩煤窑平洞尾部刻有开凿年代“洪化”二字，“洪化”乃吴三桂之孙吴世璠年号。1975年从大足县划出置双桥区，隶四川省重庆市。1997年重庆市建制为直辖市后，仍隶重庆市。双桥区位于重庆市西部，距市人民政府驻地92公里，离成渝铁路和成渝高速公路5公里。区域介于东经105○4'～105○50'，北纬29○28'～29○33'之间。东与巴岳山脊永川区为界，西、南、北与大足县相连。全境东西宽8.4公里，南北长8.7公里，全区幅员面积43平方公里。属紫色丘陵地带。最高点海拔934.7米，最低点海拔348米。境内属亚热带温暖温润气候，阳光充足，雨量充沛，四季分明，季风显著，春早且暖，夏季炎热，秋多绵雨，冬季多霜，年平均温度为17.2OC，年平均降雨1000毫米左右。主要矿藏资源有铁、煤、天然气、石灰石等。境内交通发达，除大邮高等级公路横贯全境，又是川南至川北必经之道。有美丽的巴岳山，起伏延绵，峰峦叠嶂；有风光迷人的龙水湖，是天然的旅游胜地，每到春夏之际荡舟游湖，乘船观景，住进荷花村，品尝农家乐，难得人生一大享受。(2)人口与社会经济2010年，是实施“十一五”规划的收官之年，双桥区全年实现地区生产总值40亿元，同比增长25%，增速居全市第一。人均gdp超过12000美元，比全市高出8000美元，位居全市第一。工业增加值增速达28.5%，居全市第一。财政收入成倍增长，完成区域财政收入7.65亿元，同比增长115.2%；完成地方财政收入6.11亿元，同比增长117.6%。地区生产总值翻两番，年均增长34.6%，总量在全市排名上升2位。地方财政收入翻三番，年均增长56%，总量在全市排名上升4位；地方财政支出达到9.51亿元，增长8倍。工业总产值增长近两倍，年均增长24.3%；工业结构进一步优化，非汽车产业比重达到32.7%，提高18.7个百分点。社会消费品零售总额翻一番，年均增长17.7%。全社会固定资产投资累计完成70亿元，为“十一五”规划目标任务的1.56倍。单位gdp综合能耗、主要污染物排放总量等均超额完成控制目标。全区农民人均纯收入达6965元，年均增长13.7%；城镇居民人均可支配收入达19089元，年均增长12.6%。全区城镇居民和农村居民的人均住房建筑面积分别达到33.5平方米和35平方米。（二）项目提出的理由（1）城镇廉租房建设是改善民生的重大举措。实施廉租房建设，有利于加快解决低收入群众的住房困难，提高生活质量，改善生活环境，共享改革发展成果，提高党和政府的威信，增强人民群众的向心力和凝聚力。（2）实施廉租房建设，完善配套市政设施和公共服务设施，有利于改善城市环境，集约利用土地，推进城镇化健康发展。（3）廉租房建设是完善城市功能的客观要求。廉租房建设是促进经济社会协调发展的有效途径。实施廉租房建设，既可以带动社会投资，促进居民消费，扩大社会就业，又可以发展社区公共服务，加强社会管理，推进平安社区建设，是扩内需、惠民生、保稳定的重要结合点。（4）按照双桥廉租住房保障规划（2009-2011年）要求，2011年计划将租金补贴廉租保障对象由城镇“双困家庭”逐步扩大到“低收入住房困难家庭”。在2011年底，全区将782户最低收入、低收入家庭全部纳入实物配租和租金补贴范围。（三）项目建设的必要性1、项目建设是加快双桥区城市建设开发步伐、改善人居环境、解决低收入家庭的住房问题的有力措施。我国住房制度改革，确定了房地产市场作为住房资源配置的主渠道，但低收入家庭由于支付能力不足，难以通过市场自行解决住房问题，被排斥在市场之外，因而孕育乃至产生了诸多的不稳定因素。一个完善的住房制度必然是由市场机制和住房保障制度有机构成、各负其责的制度。既要充分发挥市场机制的作用，也要积极发挥政府保障的作用。因此，解决低收入群体的住房困难，十分需要政府介入，通过建立住房保障制度，保障低收入家庭的基本居住权，消除因住房问题引起的社会差别和不稳定因素。2、当前房价过快上涨，使住房保障制度建设更具紧迫性。随着市场经济的发展，不可避免地会出现贫富分化，形成一定数量的中、低收入群体。近两年，我国部分市场房价处于高位上涨的阶段，房价上涨越快，住房保障的矛盾越突出，对住房保障的需求越迫切。当前，由于住房保障制度不够健全，即便是低收入群体，也只能通过市场解决住房问题。低收入群体住房问题随着房价的持续攀升而日益凸显，尤其是低收入群体的住房支付能力和房价之间的差距呈逐步扩大之势。因此在全国两会上不少全国人大代表和政协委员呼吁，各级政府必须加大廉租房和经济适用房建设力度，解决中低收入、贫困家庭的住房问题，实现社会不同阶层人均能有房可住，解除他们的后顾之忧，促进社会的稳定发展。3、实施廉租房建设，既可以带动社会投资，促进居民消费，扩大社会就业，又可以发展社区公共服务，加强社会管理，推进平安社区建设，是扩内需、惠民生、保稳定，促进经济社会协调发展的有效途径。4、实施廉租房建设是落实国家2011年和2012年两年保障性住房规划全国保障房建成量达到1300万套(2011年要继续建设680万套，2012年建设620万套)，重庆市去年在全国率先大规模建设公租房，开工建设了1300万平方米。今年预计会有1000万平方米公租房陆续投入使用。同时，全年还会新开工建设公租房约1350万平方米。三、项目建设的可行性1、双桥区委、政府对廉租房建设建设项目十分关注，项目单位以高度负责的态度，积极的工作方法，在区委、政府的领导下，密切配合，领导、职工职责明确，为项目的顺利实施提供了保证。2、双桥区队伍稳定发展，整体素质逐步提高，他们在以往的工作中，积累了丰富发展经验，在新时期勇于创新，这将为双桥廉租房建设项目的建设和投入使用后的运作提供了强有力的人才保障。3、双桥区委政府对项目的建设十分重视，拟提供建设用地23747.59平方米，项目所在地建设地点位于双桥区城规划建设的黄桷家园旁，属规划商住建设用地，符合《双桥区城乡总体规划修编（2010―2020年）》要求，建设管理部门出具了《选址意见书》。根据廉租房建设项目的建设内容和投资估算要求，项目估算总投资7,132万元，资金筹措方案：申请中央、省预算内资金补助及地方自筹2,632万元，向银行申请贷款4,500万元。因而项目在财务上是可行的。4、技术上，项目建设点区域位置和环境条件较好，外部建设条件优越，交通便捷，水、电等公用基础设施能满足项目建设需要。第三章需求分析一、双桥区概况重庆市双桥区地处“重庆一小时经济圈”西线，位于成渝高速公路北侧6公里，东距重庆城区80公里，西距成都市269公里，具有较好的区位辐射优势。这里有中国三大重型汽车之一，上汽依维柯红岩重型汽车生产基地。重庆市双桥区依山傍湖，气候宜人，拥有面积3200亩、蓄水量1640万立方米的龙水湖，延绵起伏10余公里的巴岳山。这里紧临世界文化遗产——大足石刻，吸引着每年数以万计的海内外宾客落足休闲度假。重庆市双桥区地处渝西经济走廊，坐落在山明水净、风光秀丽的巴岳山和龙水湖畔，东与永川区相连,西、北与大足县接壤，紧邻世界文化遗产——大足石刻，距重庆市区80余公里，距成渝铁路、成渝高等级公路6公里，是全国重型汽车生产基地之一。行政区域面积43.1平方公里，属浅丘陵地带。全区辖2个镇，1个街道办事处：龙滩子街道、双路镇、通桥镇，7个居委会，14个村民委员会。经过多年的努力，双桥区基本形成了以重型汽车制造、改装、零部件生产和销售为龙头，饲料、铸锻、化纤为补充的工业体系。拥有重庆重型汽车集团、中泰合资重庆双桥正大有限公司和新世纪化纤有限公司等知名企业。城市布局日趋合理，城市工业、商贸、政治三大功能分区初具规模，形成以大邮公路、双龙西路、通新公路为主线，以车城工业园区、通桥集镇、龙滩子地区、龙水湖巴岳山旅游度假区为重点，以商贸新城区为中心的“三线四点一中心”城乡一体化的城市总体格局。城市绿地面积达107.90公顷，公共绿地19.6公顷，绿地率39%，绿化覆盖率43%，人均公共绿地9.8平方米，于2002年率先在渝西地区建成市级“山水园林城区”。2010年末全区户籍人口5.06万人,其中农业人口1.74万人，非农业人口3.32万人。全年出生人口572人，死亡人口296人，人口自然增长率3.58‰。第六次全国人口普查初步核实，双桥区年末常住人口50116人，常住人口城镇化率达到100%。全区城镇在岗职工平均工资为32911元，比上年增长9.4%。城镇居民人均可支配收入19089元，增长11.1%，城镇居民恩格尔系数为0.43；农村居民人均纯收入6965元，增长16.7%，农村居民恩格尔系数为0.45。城镇居民人均住房建筑面积为34平方米，同比减少3.4%；农村居民人均住房面积为35平方米，同比增加6.4%。年末城镇在岗职工人数11916人,比上年增加838人。全区参加基本养老保险人数达13423人，比上年增加1308人；参加基本医疗保险的人数为22488人，比去年增加8865人；参加失业保险人数达6500人，比上年增加429人；参加工伤保险的人数为12310人，比去年增加2453人；参加生育保险的人数为4501人，比去年增加1339人，生育保险覆盖率为77%，比去年提高11个百分点；城镇登记失业率为2.4%。全区城乡居民最低生活保障人数达2215人，增长4.1%。全区城镇居民和农村居民的人均住房建筑面积分别达到33.5平方米和35平方米。二、项目区居民意愿情况根据双桥区土地整治中心对低收入居民住房户进行廉租房项目调查征求意见，项目调查涉及的66户低收入居民，有60户同意进行廉租房项目建设，占总数的90.90%，该征求意见调查结果表明，低收入居民对项目实施愿望强烈，项目将得到广大人民群众的大力支持。三、项目规模需求预测按照双桥区廉租住房保障规划（2009-2011年）要求，在2011年底，将我区的782户最低收入、低收入家庭全部纳入实物配租和租金补贴范围。现我区自2004年至今已实物配租330套。2010年我区新建的318套廉租房，自7月5日正式开工以来，严格按照施工进度进行建设工作，现已完成五层主体施工，预计2011年8月底竣工，可以解决318户，约800人的住房问题。2011年计划新建设廉租住房264套，建筑面积13200平方米，总投资为2364万元。其中申请中央财政专项补助资金660万元，市财政专项补助资金264万元，地方投资1440万元。该项目已办理选址、环评、立项、用地等手续，正在进行初步规划设计方案，预计于2011年7月动工修建。2011年计划用中央廉租住房保障专项补助资金购买120套廉租住房（和公共租赁住房调制使用）其中，20套利用国家配套的350万元购买，以每套80平方米，每平方2000元计算。100套，按照每套80平方，每平方3000元价格购买，预计需要资金2400万元。双桥区廉租房项目序号廉租房名称廉租房地点房源状态房屋套数已租用套数1四方井廉租房双桥区四方井片区已配租40402上官楼廉租房双北路上官楼已配租40403老街廉租房双路老街已配租50504安特廉租房安特欧景华庭小区已配租50505黄桷家园二期廉租房黄桷家园小区内已配租42426黄桷家园三期廉租房黄桷家园小区内已配租4848四、项目利用率预测项目建成后，将充分发挥双桥区廉租房建设的各种优势，提高整体功能，通过强化管理优势、硬件设施优势，强化城镇配套功能，通过预测研究认为，当项目实施完成投入使用时，利用率将达到100%。项目以新建41,089.11㎡的建设规模应对需要是有必要的。第四章项目选址及建设条件一、建设地址及区位关系项目建设地址位于重庆市双桥区文西建新片区，小溪河北，双桥区黄桷家园小区一期南，紧邻西湖大道、双桥老年公寓、双桥公园、小溪河公园，属新城区开发地段。二、气候条件双桥区处于暖温带向寒温带过度地带，属于温带半湿润半干旱大陆性季风型山地气候，其气候特点是冬季寒冷干燥，时间长；春季多风干燥，历时短；夏季清凉多雨，适宜避暑消夏；秋季天高气爽，昼夜温差大，降水年、季变化大。多年平均气温8.9℃，年极端最低气温-24.2℃,（出现在1月份），极端最高温度41.5℃（出现在7月份）,全年无霜期157天。年累积日照时数为2903小时。流域内多年平均降水量560毫米，日最大降水量151.4毫米，时最大降水量52毫米，年内雨量主要集中在七、八、九三个月份。三、工程地质条件（一）地形地貌场地属丘陵地貌，场地地势总体最高点位于东北面，最低点位于东南侧，现为施工区，标高在368.92-379.87米之间，相对高差约10.95米左右。（二）地形、地貌拟建区大地构造位置位于西山背斜北西翼，为丘陵地貌，下伏地层为侏罗系中统沙溪庙组（J2S），岩性为紫红色泥岩夹砂岩，总体产状283。﹤13。；浅表为第四系（Q）覆盖；地表水、地下水受大气降水补给，水文地质条件简单；拟建区地质环境的人类工程活动不强烈，地震动峰值加速度为0.05s，抗震设防烈度为=4\*ROMANIV度。（三）工程地质及水文地质1、地层岩性拟建区为丘陵地貌，下伏地层为侏罗系中统沙溪庙组（JS），岩性为紫红色泥岩夹砂岩，总体产状283Ｏ∠13Ｏ；浅表为第四系（Q）覆盖。2、地质构造场区内周边及附近周边未见泥石流、滑坡、危岩、岩溶等不良地质作用及地质灾害。场区基岩分布连续、稳定、构造总体裂隙不发育，地质构造和水文地质条件较简单，场地等级为三级，地基等级为二级。3、水文地质拟建区地表水、地下水受大气降水补给，水文地质条件较简单。场区地下水主要赋存于第四系松散土层及基岩强风化层中。按地下水含水介质、埋藏条件可分为松散层孔隙潜水、基岩裂隙水两种类型。松散层孔隙水主要分布在第四系堆积土层中，基岩裂隙水主要分布在基岩强风化带的裂隙中。（1）松散层孔隙水主要分布在第四系人工填土层及残坡积土层中，地下水来源主要靠大气降水、地表迳流补给，受地形、地貌条件制约，场地西部迳排条件良好，储集条件差水量小，多为上层滞水。场地东部迳排条件差，储集条件良好，易形成潜水，但由于埋藏浅，受季节影响显著，水量小。（2）基岩风化裂隙小主要分布地基岩强风化带裂隙中，多具局限性，无统一地下水位，水量小，泥岩类多为相对隔水层，节理不发育，厚层状砂岩多为含水层，浅部强风化层裂隙较发育，但厚度不大，地形切割深具临空面，地下水迳排条件良好，有利于地下水的排泄而不利于富集，岩石的富水性弱，水量小，涌水量一般小于0.01升/秒，场区的水文地质条件较为简单。据相关水文地质测试资料线区内水质类型一般为HC03.S04-Ca型水，水质较好，对混凝土无腐蚀性。（四）不良地质体和地下管网1、不良地质体经调查，拟建区破坏地质环境的人类工程活动不强烈，地震动峰值加速度为0.05g，地震动反应谱特征周期为0.35s，抗震设防烈度为Ⅵ度，未发现崩塌、滑坡、泥石流等不良地质现象，存在的主要不良地质体是区内工程弃土形成的人工填土。2、地下管线该区域大部分为原农用地,地下管线较少，有利于施工。（五）工程地质评价根据现场地面调查及邻近资料表明：场地内及附近周边未见泥石流、滑坡、危岩、岩溶等不良地质作用，场地上覆土层为素填土，下伏基岩为稳定性岩石（泥岩和砂岩互层），场地与地基稳定，适宜本工程建设。（六）地震安全性评价根据1990年《中国地震烈度区划图》划分，本区地震烈度为Ⅵ度，按中华人民共和国国家标准《建筑抗震设计规范》（GB50011～2001附好汉A）确定本区抗震设防烈度为6度设计基本地震加速度值为0.05g，据有关资料，中强地震多发生在华蓥山、七曜山～金佛山断裂带上，最大可能震级为5.7级，对本区的影响在Ⅵ度以下，按距本区最近的华蓥山断裂带中段发生Ⅶ级地震，根据重庆地震烈度衰减规律，对本线路区影响烈度也只有Ⅵ度，本工程按7度抗震设防烈度计算地震作用和采用抗震措施。（七）公用设施条件双桥具有完善的科技、文化、商业辐射能力，金融、邮政、医疗、供水、供电、供气等公用设施基础条件好，加之双桥区委、区政府近几年来不断加大环境整治力度和采取一系列扶持工业园区建设的政策措施，为双桥经济发展创造了良好的外部环境。项目所在地区周边为较成熟的社区，水、电、气、通讯等公用设施齐备，交通方便，能满足项目建设与运营之需。1、交通运输条件项目所在地距成渝高速公路约7公里，区域内还有大邮公路以及车城大道，为工程建设材料的运输提供了快捷通道。2、供电双桥区内有110KV车城变电站、35KV西湖变电站、110KV龙水变电站，供电条件满足建设运营需要。3、供水双桥区现有各类水利工程总蓄提水能力2139万立方米，日供水能力37500立方米，实际供水13000立方米/日，双桥区自来水公司可保证项目用水要求。本项目属市政水厂供水范围，水源由市政水源引入两根，引入点管径为DN300mm；室外给水管网环形敷设，管径为DN200mm。4、排水本工程排水采用生活污水、雨水分流制。生活污水通过暗管组织后排入生化污水处理池，经处理达标后排入市政污水管网。雨水通过暗管组织后排入市政雨水管。5、燃气本工程所用燃气为天然气，由市政干道分流引入小区。户外管道采用埋地暗敷；与城市天然气管网连接处的引入管管径为d200。第五章项目建设规模和标准一、项目立项情况黄桷家园廉租住房项目已取得重庆市双桥区城乡建设委员会《建设项目选址意见书》（选字第建500111201000003号、选字第建500111201000011号）、重庆市双桥区声城乡建设委员会建字第建500111201100002号《建设用地规划许可证》，重庆市双桥区声城乡建设委员《建筑工程施工许可证》。二、项目建设用地规模本项目位于重庆市双桥区双路镇火炬村十二社（黄桷家园小区旁），项目规划总用地面积23,747.59平方米，其中：四期规划用地面积12,747.59平方米；五期规划用地面积11,000.00平方米。由双桥区国土资源和房屋管理局划拨给重庆市双桥区人民政府征地办公室（区土地整治储备中心），作为修建廉租房工程建设用地，经重庆市双桥区规划局审核批准，进行廉租房开发建设。三、项目建设规模本项目规划总用地面积23,747.59平方米。其中：四期规划用地面积12,747.59平方米，建筑面积18,997.31平方米（其中：住宅建筑面积16,612.19平方米总共318套、商业建筑面积2,385.12平方米），拟建层数为6层小高，共四栋；五期规划用地面积11,000.00平方米，建筑面积22,091.80平方米（其中车库建筑面积4,177.00平方米、住宅建筑面积15,778.70平方米总共264套、商业建筑面积2,136.10平方米），拟建层数为18层，共两栋。四、功能标准本工程分为四期和五期，按照《廉租住房保障办法》，规划约定的容积率，本项目的建设标准确定如下：1、第四期标准：容积率为1.5，建筑密度为35.29%，绿地率为38.02%，主要户型为二室一厅，户型的面积建筑面积50m2、第五期标准：容积率为2.79，建筑密度为27.08%，绿地率为35.91%，主要户型为二室一厅分为平层和跃层。平层户型的面积为58.06平方米；跃层即上下二层，一层为一厅、一厨、一卫生间，二层为二室面积分为62.03平方米、63.47平方米和63.95平方米。

第六章工程方案一、设计依据（一）《民用建筑设计通则》；（二）《建筑结构载荷规范》；（三）《砼结构设计规范》；（四）《建筑地基基础设计规范》；（五）《砌体结构设计规范》；（六）《建筑抗震设计规范》；（七）其他相关文件。二、建筑指导思想与原则（一）建筑设计指导思想严格遵守国家有关经济建设的法律、法规和国家的相关政策；适应项目所在地区社会、经济发展的状况，正确处理现状与发展、需要与可能的关系；符合国家及所在地区城市建设规划要求，充分利用现有土地资源，避免重复建设。以提高环境质量，强调以人为本，处理好人与建筑、人与交通、人与绿化、人与空间以及人与人之间的关系。（二）建设原则建设方案的指导思想，是制定建设原则、技术标准、建设规模、分析论证工程方案的主要依据，充分利用土地资源。归纳为：整合资源、合理布局。设施建设应与本地的经济、社会发展水平相适应。建设内容满足小区居民的需要，归纳为：规模合理，功能完善。依据上述建设目标和总体原则，结合项目区的地形、地质、水文等实际情况，提出本次项目建设的原则为：1、确定技术上可行，经济上合理的建筑方案。2、合理确定标准等级，合理确定建设规模。3、项目建设的重点应放在建筑方案、结构安全的设计上。4、建设方案应充分考虑对周围良好生态环境的保护和恢复，注重项目同周边环境景观相协调。5、强调“以人文本”，处理好人与建筑、人与交通、人与绿化、人与空间以及人与人之间的关系，处理好新社区里人民的居住模式问题。三、项目总体规划方案（一）项目总体规划方案按照项目应符合双桥区城市总体规划相关要求布置，项目的总体规划方案详见双桥区廉租房建设建筑工程总平面图。（二）规划设计方案要求（1）功能分区合理；（2）建筑布局紧凑，交通便捷，管理方便；（3）应保证大多建筑物获得最佳朝向；（4）留有发展余地；（5）有完整的绿化规划；（6）对废弃物的处理，应作出妥善的安排，并应符合有关环境保护法令、法规的规定。四、建筑方案概况（一）建筑方案要求双桥区廉租房建设建筑工程建设，贯彻适用、经济的原则，确定经济合理的建筑标准。根据实际条件，住宅建筑采用排练与半围合的组合式布局。建筑设计方案应做到各个功能分区布局合理，以功能为主导，人的流线为主干，流动空间主轴，联系方便且有必要的分隔，以避免相互干预。为节约土地，减少建筑能耗，主体建筑以小高层与多层为宜。合理控制门厅、走廊、楼梯间等辅助面积。规划要求项目建设为小高层与多层建筑层高居住用房控制在3.0米内。且应具有良好的自然采光与通风，并具有符合建筑节能标准的保温、隔热性能。外观应与周围环境相协调要求。建筑设计使用年限按50年考虑，建筑物耐火等级不低于二级抗震设防烈度为六度。建设方案基本能够满足双桥区廉租房建设的现实需要。（二）建筑艺术与风格（1）建筑布局和谐统一：建筑主次清晰，布局和谐统一，环境优美的空间艺术效果；（2）建筑设计生态化策略：建筑布局、朝向和造型有利于自然采光和通风，提高室内舒适度，减少能源消耗；（3）建筑风格简朴明快：力求融时代性、实用性、地方性于一体。采用先进的建筑技术，以简单的形体和清晰、明快的色彩表现质朴而现代内涵。（三）项目建设结构设计1、本工程建筑物安全等级为二级，合理使用年限为50年，抗震设防烈度6度。2、6层住宅采用砌体结构，临街小高层为框筒结构，地下室采用周边钢筋混凝土剪力墙结构。3、楼盖及楼梯采用现浇钢筋混凝土楼盖。4、承重用砌体采用烧结多孔砖，填充用砌体采用页岩空心砖。5、本工程采用主筋HRB400级、HRB335级热轧钢筋、箍筋采用HPB235、HRP335以及板筋CRB550级冷轧带肋钢筋。6、混凝土：构造柱C20圈梁，现浇板，现浇梁C25，底框柱梁C30。7、基础型式要根据地勘报告方能确定(可采用柱下独立基础或局部桩基础)。8、场区挡土墙：对于填方地段，一般尽量采用石砌衡重式挡土墙；对于挖方地段，根椐岩石稳定性采取放坡、喷护或锚杆挡墙支护。一般边坡坡面，根据其坡度、坡体稳定性，坡面大小及重要性，可分别采用植被保护，浆砌块石护坡及喷锚支护边坡等形式，并尽量在边坡挡土墙上布置点式及条带式绿化。（四）项目建设结构节能1、总平面节能尽量减少硬化（混泥土、石板等）地面，增加绿地和水域；建筑物的平面主要朝向布置为正南北向，对节能十分有利。2、建筑单体节能外墙使用保温隔热面层材料,在选择墙体材料时，墙体材料与外墙保温隔热面层材料作为外保温体系共同发挥作用，采用浅色处理使其充分考虑其保温隔热性能以达到节约能源的目的。3、门窗节能门窗应具有良好的密封性能。4、屋面节能采用挤塑苯板节能屋面防水做法。（五）小区景观项目北望双桥公园，南邻小溪河公园；35%以上的绿化率，充分体现了绿色人居的高品质，符合目标客户的心理需求。（六）交通组织作为住宅建筑，其主入口在具有便捷的交通集散功能外，小区内实行车行与人行分流。小区设地下停车库，设在小区高层建筑之下及部分景观场地之下。小区内主干道路宽6米，次要道路路宽为3米，方便生活。（七）配套设施市政配套设施垃圾收集与处理：沿车行道设置垃圾收集点，做成小品式构筑物以美化环境，由物业公司集中至垃圾站，再由环卫车运至处理场；公共服务设施本项目配置有篮球场、全民健身场地、健身步道、儿童游戏场地、老人活动场地、公共活动场地等。商业配套项目周边设置近4,521.22㎡商业配套设施。（八）户型1、第四期标准：容积率为1.5，建筑密度为35.29%，绿地率为38.02%，主要户型为二室一厅，户型的面积建筑面积50m2、第五期标准：容积率为2.79，建筑密度为27.08%，绿地率为35.91%，主要户型为二室一厅分为平层和跃层。平层户型的面积为58.06平方米；跃层即上下二层，一层为一厅、一厨、一卫生间，二层为二室面积分为62.03平方米、63.47平方米和63.95平方米。（九）新技术、新产品使用情况1、智能化系统安防系统社区安全防卫系统包含小区及组团级红外监控系统、厨房瓦斯报警系统、户内紧急呼救系统、一卡通门禁可视对讲系统、夜间巡更系统。物业管理智能网停车场、库微机管理系统，能自动读取每个住户的冷水表、电表、气表，实现三表系统的故障自动诊断及计算机管理。小区布线通过ISDN业务，与大众信息网、商业情报网、图书情报网、医疗网、金融证券网、公司企业网、银行和国际互联网等相连，住户可通过户内个人电脑访问上述各种网络。2、节能情况社区留有足够大面积的绿化，改善社区小气候。阳台、外窗采用挑板，防止阳光直射。采用种植屋面，减少顶楼阳光的辐射量。采用中空塑钢框玻璃外窗，隔热性能大大加强。外墙采用加气砼砌块墙体、分户墙采用200厚加气砼砌块墙体，有效降低传热系数。3、结构体系结构采用短肢剪力墙体系，柱厚同墙厚，杜绝户内有柱现象，减少结构面积。4、化学建材的使用隔墙采用轻质材料做隔墙，减少自重。门窗采用中空塑钢玻璃窗，隔热防噪性能大大加强采用UPVC水管，有利环保。屋面柔性防水材料采用SBS。内墙采用环保涂料。5、环境保护本工程为高层民用建筑。建筑所排放的污水、废气、设备发出的噪声对城市环境会造成一定污染。根据重庆市和国家有关规定，必须进行有效的控制和处理。总体布局（1）将产生噪声或振动的设备，如水泵房、柴油发电机房等放在地下室或半地下室，从而减少噪声、烟气对建筑物的危害和周围环境的影响。（2）在底层留有集中的大片绿地，以改善环境。（3）裙房天台，除塔楼所占位置外，作屋顶花园供住户观赏。（4）垃圾袋装化处理。垃圾收集间分两个布置在每个院落中。污水处理住宅内排放的粪便经无能耗生化池处理后，再排入城市市政污水管网。噪声控制（1）备用紧急柴油发电机组噪声控制：在发电机房进出口均设消音器，基础作减振垫，发电机排出的烟经消烟池后再经烟道排放。（2）水泵基础作减震垫，四周墙壁及顶棚均作隔声吸声处理。噪声在50分贝内，符合成都市环境噪声管理规定。阳光、空气、水各幢住宅间的间距拉大，户户享有阳光。部分住宅底部架空，形成地面风。厨房油烟集中设置烟道，统一收集每户厨房的油烟，高空排放，避免油烟对住户的干扰。

第七章项目建设实施计划一、项目建设单位单位名称：重庆市双桥区红岩建筑安装有限责任公司。住所：重庆市双桥区双南路157号注册资本：=2060\*CHINESENUM2贰仟零陆拾万元人民币。法人代表:谭立友企业(机构)类型：有限责任公司(私营)经营范围：房屋建筑工程施工总承包贰级、市政公用工程施工总承包贰级、土石方工程专业承包叁级、建筑装修装饰工程专业承包叁级、建筑防水工程专业承包叁级、混凝土预制构件专业承包叁级(凭资质证书执业)；建材销售（不含化学危险品）。[国家法律、法规禁止经营的不得经营；国家法律、法规规定应经审批而未获审批前不得经营]。二、项目建设工程施工安排本次实施的建设主要为黄桷家园四期、五期廉租房项目建设工程。三、项目开发进度计划2011年9月开工建设，2012年9月底完工。建设工期共12个月。四、招投标方案根据《中华人民共和国招投标法》、国家发展计划委员会第3号令以及重庆市有关工程招投标文件规定，本项目园林绿化施工任务拟采用公开招投标形式确定施工单位；监理单位拟在遵照国家相关法律法规的规定下通过合理合法的方式确定。（一）招标形式由业主按国家招投标法及有关规定采用邀请招投标形式确定施工单位。（二）施工及监理单位资质要求施工单位资质须为市政二级及以上企业。（三）招标信息发布公告及其它需公告的信息应按政府要求在指定的媒体上公开发布。（四）招投标工作组织由业主委托具有甲级资质的招投标代理机构组织实施本项目的招投标工作，招标代理机构须公平、公开、公正的原则组织完成编标，公告、资审、评标等工作。参加投标的施工队伍不得少于4家。五、工程前期工作的开展项目业主统一协调、安排实施，保证本工程的按期开工。施工期的水电供应，应与有关部门联系协调，确定管线接引方案。六、保证工程质量和工期的关键环节保证本工程工期、质量的关键，一是要严格执行建设部颁发的有关工程建设的办法和规定，保证各项工程按设计要求保质保量有计划地正常进行；二是要用技术力量强、设备先进、有经验的专业化施工队伍进行施工建设；三是充分发挥工程监理的作用，认真履行监理职责，使各部工程质量严格处于受控状态；四是要在人员安置、关系协调、材料供应等方面，要安排适当，合理组织，以保证施工工期。本项目工程业主对工程实行统一宏观管理，实施进度计划控制、工程质量控制和计量支付控制。设计单位应做好施工工程中的后期服务工作。第八章生态环境保护本项目建设过程中应注意生态环境污染问题。污染源主要来自施工过程中空气污染、噪声污染、废水污染等几个方面。一、依据1）中华人民共和国环境保护法2）中华人民共和国环境影响评价法3）中华人民共和国大气污染防治法4）中华人民共和国固体废物污染防治法5）中华人民共和国水污染防治法6）中华人民共和国噪声污染防治法7）中华人民共和国水土保持法8）中华人民共和国清洁生产促进法9）国务院令第253号《建设项目环境保护管理条例》10）国务院国发（1996）31号《国务院关于环境保护若干问题的决定》二、环境影响及控制措施（一）空气环境项目区空气污染主要是场地周围施工造成的，建设期由于土石方工程及在施工、拆除材料运输过程中造成扬尘污染。施工机械燃油废气污染。控制措施：控制施工场地水泥粉尘污染，尽量集中库房或工棚存放，及时清扫破包和撒落地面水泥，对土、石、沙等建材采用封闭运输，及时洒水防尘，加强施工机械维修和保养，控制车速，使用清洁燃料；加强施工管理，有效控制空气污染源，使大气质量达到二级标准。(二)水环境项目区水污染主要为建设过程中施工人员生活污水、施工场地废水、运输车辆冲洗产生的悬浮物、石油类等废水。控制措施：在满足污染物排放标准和环境质量标准的条件下，根据地方环保管理部门的要求，对所有废水必须排至污水处理厂达到一级排放标准后方能排放。（三）噪声环境项目区噪声污染主要为建设单位使用各种不同性能的动力机械所产生的噪声。控制措施：选用低噪声的先进施工设备；各种机械施工时控制间距；调整高噪声施工时间；敏感地段可采取临时的隔声围护结构或设置人工隔声屏障。严格执行《建筑施工场界噪声限值》（GBl2523-90）。（四）固体废弃物项目区内固体废弃物主要因施工建设所产生。控制措施：对施工建设所产生的固体废弃物集中处理。第九章项目投资成本估算一、投资成本项目组成（一）土地费用（二）工程建设费用1)建安费用2)场区附属设施（三）建设工程其他费用1)绿化2)室外管网3)场平土石方4)硬质铺地5)围墙6)道路7)污水处理池（四）预备费二、投资估算编制依据1）中华人民共和国国家标准-建设工程工程量清单计价规范GB50500-20082）双桥区政府颁布有关文件3）重庆市建设工程造价管理规定渝府令[2000]91号文4）1999年《重庆市市政工程预算定额》5）1999年《全国统一建筑工程基础定额重庆市基价表》6）1999年《重庆市建设工程费用定额》7）1999年《重庆市基础设施工程预算定额》8）《全国统一市政工程预算定额》(通用工程)GYD-301-19999）建设工程配套使用的取费标准和相关文件10)建设单位提供的有关财务资料和数据11)资询单位市场调查的有关资料三、投资估算详细内容（一）土地费用根据重庆市双桥区人民政府征地办公室（区土地整治储备中心）提供的相关资料，本项目已取得用于建设廉租房的土地使用权，土地费732.00万元。（二）工程建设费用1、建安工程成本建安工程成本共4,497.00万元，其中：第四期建安工程成本1,394.00万元；第五期建安工程成本3,103.00万元。1）第四期建安工程成本由住宅及商业、公用及配套建筑土建工程、水电工程、门窗工程成本等构成，共计1,394.00万元，单位成本734.00元/平方米,具体明细如下：序号项目单位数量单价(元)合价(万元)备注1土建工程（地上）M218997.31722.001371.612消防工程M218997.3112.0022.80合计1394.412）第五期建安工程成本由住宅及商业、公用及配套建筑和车库的土建工程、水电工程、门窗工程成本等构成，共计3103.00万元,具体明细如下：序号项目单位数量单价(元)合价(万元)备注1土建工程（地上）M217914.801322.002368.342消防工程17914.8012.0021.503电梯工程台4.00320000.00128.004车库M24177.001400.00584.78合计3102.622、五通费包括供电、供水、天然气、有限电视、通讯，共计438万元(其中：四期共计197万元、五期共计241万元)，具体明细如下：第四期:序号项目单位数量单价(元)合价(万元)备注1供电M218997.3138.0072.192供水M218997.3125.0047.493天然气M218997.3128.0053.194有线电视M218997.317.8014.825通讯M218997.315.009.50合计197.19第五期:序号项目单位数量单价(元)合价(万元)备注1供电M222091.8038.0083.952供水M222091.8030.0066.283天然气M217914.8038.0068.084有线电视M217914.807.8013.975通讯M217914.805.008.96合计241.233、场地附属设施包括绿化、室外管网、场平土石方、硬质铺地、围墙、道路等房屋配套工程，共计372.00万元(其中：四期共计191.46万元、五期共计180.49万元)，具体明细如下：第四期：序号项目单位数量单价(元)合价(万元)备注1小区景观工程M24846.63250.00121.172小区综合管线M218997.3114.0026.603生化池等配套设施M218997.3112.0022.804技防、小区智能配套费M218997.318.0015.205路灯费用M218997.313.005.70合计191.46第五期：序号项目单位数量单价(元)合价(万元)备注1小区景观工程M23950.10250.0098.752小区综合管线M222091.8014.0030.933生化池等配套设施M222091.8012.0026.514技防、小区智能配套费M222091.808.0017.675路灯费用M222091.803.006.63合计180.494、城市建设配套费包括住宅及车库、商业，共计370.00万元(其中：四期共计170.98万元、五期共计198.83万元)，单位成本90.00元，具体明细如下：第四期：序号项目单位数量单价（元）合价（万元）备注1住宅及车库㎡16612.1990.00149.512商业㎡2385.1290.0021.47合计90.00170.98第五期：序号项目单位数量单价（元）合价（万元）备注1住宅及车库㎡19955.7090.00179.602商业㎡2136.1090.0019.22合计90.00198.835、规划综合费包括住宅及车库、商业，共计41.00万元(其中：四期共计19.00万元、五期共计22.09万元)，单位成本10.00元，具体明细如下：第四期：序号项目单位数量单价（元）合价（万元）备注1住宅及车库㎡16612.1910.0016.612商业㎡2385.1210.002.39合计10.0019.00第五期：序号项目单位数量单价（元）合价（万元）备注1住宅及车库㎡19955.7010.0019.962商业㎡2136.1010.002.14合计10.0022.096、勘测设计费包括地质勘查费、设计费、景观工程设计费、监理费等，共计101万元(其中：四期共计47.63万元、五期共计52.88万元)。第四期：序号项目单位数量单价（元）合价（万元）备注1地质勘察费㎡18997.311.502.852设计费㎡18997.3110.0019.003景观工程设计费㎡4846.6325.0012.124监理费㎡18997.311.753.325施工图、勘察审查费用㎡18997.311.001.906房产测量费㎡18997.311.803.427气象防雷检测费㎡18997.310.801.528招投标代理费万元1492.775.000.759工程质量、安全监督费万元1492.778.001.1910白蚁防治费㎡18997.310.300.5711桩基检测费(低应变）㎡18997.310.520.99合计47.63第五期：序号项目单位数量单价（元）合价（万元）备注1地质勘察费㎡22091.801.503.312设计费㎡22091.8010.0022.093景观工程设计费㎡3950.1025.009.884监理费㎡22091.801.753.875施工图、勘察审查费用㎡22091.801.002.216房产测量费㎡22091.801.803.987气象防雷检测费㎡22091.800.801.778招投标代理费万元3051.875.001.539工程质量、安全监督费万元3051.878.002.4410白蚁防治费㎡22091.800.300.6611桩基检测费(低应变）㎡22091.800.521.15合计52.887、其他费用包括人防工程易地建设费、单体建筑放样费、土地放样费等，共计83.00万元(其中：四期共计41.89万元、五期共计41.51万元)。第四期:序号项目单位数量单价（元）合价（万元）备注1人防工程易地建设费M218997.3110.0019.002单体建筑放样费件20.005000.0010.003土地放样费件20.003000.006.004环境影响评估报告M218997.310.801.525“三废”排放费M218997.310.901.716消防审核费M2122014.170.303.66合计41.89第五期:序号项目单位数量单价（元）合价（万元）备注1人防工程易地建设费M222091.8010.0022.092单体建筑放样费件15.005000.007.503土地放样费件15.003000.004.504环境影响评估报告M222091.800.801.775“三废”排放费M222091.800.901.996消防审核费M2122014.170.303.66合计41.518、预备费3%按上述投资成本3%计199.00万元(其中：四期共计73.67万元、五期共计125.35万元)。9、财务费用根据本项目向金融机构融资4,500.00万元作为本金，按照三年期贷款利率计算，共299万元（其中：四期共计109.40万元、五期共计189.85万元），按息前成本分配。四、总投资估算结果经测算本项目投资为7,132.00万元，其中：土地成本732.00万元。承包建安工程成本4,497.00万元、五通费438.00万元、场地附属设施372.00万元、城市建设配套费370.00万元、规划综合费为41.00万元、勘测设计费101.00万元、其他费用582.00万元。具体各项投资估算见附表1、2和3。第十章项目收入估算一、收入估算依据主要依据为对重庆市及双桥区房地产业的市场调查资料。二、收入估算内容本项目的收入主要为商业铺面销售收入、住宅出租收入、车库销售收入、廉租房建设补贴收入、地方配套费返还收入、征地费用返还收入。商业铺面销售收入商业用房建造面积为4,521.00平方米，根据市场调查，按每平方米9,500.00元估算，预计计算期商业铺面可实现销售收入4,295.00万元。（二）住宅出租收入估算住宅建造面积为32,391.00平方米，根据市场调查以及双桥区地方规定，租金按每套每月15.00元估算，预计计算期住宅将实现收入513.00万元（本项目包含582套住房，其中：四期318套、五期264套）。（三）车库收入估算车库面积4,177.00平方米，按每平方米1,800.00元估算，在项目计算期将实现收入752.00万元。（四）廉租房建设补贴收入根据国家及地方相关文件廉租房建设补贴每平方米700元（其中：中央补贴500元/平方米，地方补贴200元/平方米），按照50平方米/套标准间住房补偿，本项目共582套住房（其中：四期318套住房，五期264套住房）。在项目期将补贴2,037.00万元。（五）地方配套费返还补贴收入根据地方文件廉租房建设配套费实行先征后返的政策，在项目期实现370.00万元。具体各项收入估算见附表3。（六）征地费用返还收入根据地方文件廉租房建设土地征地费用，在项目期实现732.00万元。具体各项收入估算见附表3。第十一章投资计划与资金筹措一、投资计划经测算本项目投资为7,132.00.00万元元，其中：土地成本732.00万元。承包建安工程成本4,497.00万元、五通费438.00万元、场地附属设施372.00万元、城市建设配套费370.00万元、规划综合费为41.00万元、勘测设计费101.00万元、其他费用582.00万元。二、投资主体本项目投资主体为重庆市双桥区人民政府征地办公室（区土地整治储备中心）。三、资金筹措本项目2011年建设资金计划投资7,132.00.00万元，其中自筹资金2,632.00万元，向金融机构融资4,500.00万元。第十二章效益评价一、评价依据1）《建设项目经济评价方法与参数》（国家计委、建设部颁布，1993年7月1日，第二版）。2）《投资项目可行性研究指南》（国家计委、中国国际工程咨询公司，2002年）。3）本项目成本测算依据参见本报告第八章：投资估算的编制依据。4）本项目收入测算依据参见本报告第九章：收入估算的编制依据。二、评价原则1）为规避社会、经济、政策、技术和自然因素所带来的风险，本项目经济评价遵循谨慎原则。2）本项目的经济评价遵循效益与费用计算口径一致的原则，在计算期内收入和成本均考虑微弱幅度的通货膨胀因素。3）本项目经济评价遵循定量分析为主、定性分析为辅的基本原则。4）本项目经济评价遵循动态分析与静态分析相结合的原则。三、假设条件1）国家宏观政策保持相对稳定；2）在可预测期内，本项目建设项目工程建设进展顺利；四、评价方法依据国家计委和建设部颁布的《建设项目经济评价方法与参数》，对项目的工程成本、收益进行经济效益评价。评价是在市场研究和技术研究的基础上进行的，主要是利用有关的基础数据，按照基础设施建设项目的评价方法进行效益分析与预测，计算财务评价指标，进行财务分析及风险分析，做出评价结论。五、项目计算期本项目计算期为50年，其中建设期1年、经营期49年。六、成本费用估算（一）投资成本详见第九章项目投资成本估算。（二）经营费用主要为销售房屋过程为所产生销售机构人员佣金、办公费、电话费、旅差费等费用，经营费用按销售收入3%计为165.00万元。（三）管理费用主要为房屋开发过程以及经营期管理人员的工资、办公费、电话费、招待费、旅差费等费用，管理费用按营业收入2%计为120.00万元。（四）财务费用主要为房屋开发过程向金融机构融资4,500.00万元，按照三年期贷款利率6.65%计算，共为599.00万元（计息期2年）。八、税金（一）营业税及附加根据《财政部、国税总局公布廉租房、经济适用房和住房租赁税收优惠政策》规定廉租房出租免征营业税、城建税、教育附加等。本项目营业税及附加计算范围为出售的商业及车库。1、营业税按营业收入的5%计218万元。2、城市建设附加税按营业税的7%计15万元。3、教育费附加按营业税的3%计7万元。九、评价结果（一）评价基准参数本项目为基础设施建设，按7.00%作为本项目的基准收益率。（二）评价结果指标1、内部收益率本项目内部收益率为7.67%，大于基准收益率7.00%。2、经测算本项目投资为7,132.00万元，其中：土地成本732.00万元。承包建安工程成本4,497.00万元、五通费438.00万元、场地附属设施372.00万元、城市建设配套费370.00万元、规划综合费为41.00万元、勘测设计费101.00万元、其他费用582.00万元。3、投资回收期本项目投资回期（动态）为2.97年项目数值备注总投资7,132万元（含利息）总收入8,699万元建设期1年收益计算期50年净现值146.51万元I=7.00%内部收益率7.67%投资回收期（动态）2.97年含建设期（三）财务评价结论以上财务分析表明：项目内部收益率远大于基准折现率，还贷能力强，本建设项目投资效果明显，经济效益良好。第十三章社会评价与社会效益分析一、社会影响分析（一）项目对社会影响的分析1、项目建设是一项民政工程、民心工程，该项目的实施将更加深入的贯彻落实国家保障性住房政策，改善低收入群众居住条件，更好的满足人民群众对住房的需求，大大推进当地城镇化建设，为创造和谐小康社会提供了有力的保障。必将得到各级党委、政府、全区各族人民及项目承办单位的积极支持和参与，不会对社会产生负面影响。2、项目建设作为解决县城低收入家庭住房困难作为维护群众利益的重要工作和住房制度改革的重要内容，必将大大促进中低收入者住房安全质量明显提高。积极促进倡导以人为本、优质社区服务的先进理念，强化标准化、规范化、制度化建设，对满足当地全面提升平安社区建设，促进社会消费，落实政府公共服务的一项重要职责，改进和规范保障性住房制度，为全区经济和社会人口可持续发展及社会主义精神文明建设提供重要保障，社会效益显著。3、实施廉租房建设项目建设，有利于加快解决城镇低收入群众的住房困难，提高生活质量，改善生活环境；有利于加快完善配套市政设施和公共服务设施，改善城市环境，集约利用土地，推进城镇化健康发展；有利于带动社会投资，促进居民消费，扩大社会就业；有利于发展社区公共服务，加强社会管理，推进平安社区建设，是“扩内需、惠民生、保稳定”的重要措施，对促进双桥区城镇建设效果良好，社会效益显著。二、项目与所在地区互适性分析（一）不同利益群体对项目的态度及参与程度双桥区廉租房建设是一项惠及全区城镇发展、惠及广大群众及相关群体,影响全社会成员的各方受益工程,影响项目当地全社会成员，根据双桥区土地整治中心对低收入居民住房造调查征求意见，项目涉及66户居民，有60户同意进行项目建设，占总数的90.90%，该征求意见调查结果表明，低收入居民对项目实施愿望强烈，项目将得到广大人民群众的大力支持。因此项目的建设必将得到全县人民的积极拥护和支持。（二）各级组织对项目的态度及支持程度1、双桥区区委政府把项目建设作为完成保障性民生目标任务的项目之一的事来抓，并多次召开会议协调解决项目建设存在的问题，为项目的实施提供了重要组织保障。2、项目承办单位以高度负责的态度组织成立了项目建设工作机构，积极开展专项建设的各项前期准备工作，为项目建设奠定了坚实的基础。3、各职能部门对项目积极配合，如建设规划部门积极办理规划手续，环保部门积极办理环境影响评价登记手续，发展改革部门积极协助建设单位立项支持项目工作开展，从而使项目建设得到各部门的大力支持和积极配合，项目建设有广泛的社会基础和群众基础。三、项目社会风险及社会效益分析1、项目建设有广泛的社会基础和群众基础，各级政府、组织积极支持项目建设，社会风险很小。2、项目为保障住房性质，对促进加快解决城镇低收入群众的住房困难，提高生活质量，改善生活环境；有利于加快完善配套市政设施和公共服务设施，改善城市环境，集约利用土地，推进城镇化健康发展；有利于带动社会投资，促进居民消费，扩大社会就业；有利于发展社区公共服务，加强社会管理，缩小双桥居民住房与发达地区差距作用明显，项目社会效益较好。四、社会评价结论双桥区廉租房建设是一项惠及全县广大群众及相关群体,影响全社会成员的各方受益工程,影响项目当地全社会成员，因此项目的建设必将得到全区人民的积极拥护和支持。项目建设有广泛的社会基础和群众基础，得到各部门的大力支持和积极配合，对提高双桥区中低收入者住房质量水平、改善生活环境作用明显，有利于构建和谐社会，促进贯彻落实科学发展观，促进居民消费，扩大社会就业；有利于发展社区公共服务，加强社会管理，有利于加快完善配套市政设施和公共服务设施，改善城市环境，集约利用土地，推进城镇化健康发展；缩小双桥居民住房与发达地区差距作用明显，对促进双桥区城镇建设效果良好，社会效益显着。因此项目的建设必将得到全区人民的积极支持，不会对社会产生负面影响。第十四章项目风险分析一、项目主要风险识别该项目的主要风险有市场风险、群众安置意愿风险、融资风险、建设项目管理风险等。二、风险程度分析该项目的市场风险主要一是当前国际金融危机继续蔓延，对我国的影响日趋显现，逐步波及实体经济，经济发展增速放缓，农民增收困难，国内消费势头不足，同时出口下滑，我国经济开始初露止跌趋稳，通货膨胀预期显现，社会经济增长影响因素复杂，主要风险集中在市场材料价格上涨。群众安置意愿风险主要是群众担心安置方案的公开、公平和公正性保障不力。融资风险主要是地方投资的筹集不到位。建设项目管理风险主要是资金安全、建设进度延期、建设质量不高等。三、防范风险的对策措施1、针对市场风险，可以采取加强市场行情预警预测消化价格波动影响，提前进行材料备料进货等措施化解市场风险。2、针对群众安置意愿风险，可以采取在纪检监察部门全程监督下，充分尊重绝大多数低收入群众意愿，多轮、多方式征求群众意见，对安置的范围、建设方案、安置模式等涉及群众利益的事项进行公示，实行阳光操作，消除群众疑虑，利用广播、电视等媒体加大项目、政策宣传力度，化解廉租房安置“三公”风险。3、针对融资风险，应加强系统效益建设，主要是扎实做好项目前期工作，加强与相关部门沟通，积极争取上级部门支持，尽快将项目纳入地方预算。4、针对建设项目管理风险，主要是项目建设应严格按照规定的“四制”（项目法人责任制、项目招投标制、工程监理制、合同管理制）进行管理，确保工程质量，进一步提高投资效益。项目资金实行专人、专户、专帐管理、封闭运行，确保资金专款专用。

第十五章项目结论与建议一、研究结论1、双桥区廉租房建设项目符合国家相关建设标准要求，符合《双桥区城镇体系总体规划》和项目单位的实际需要，符合国家相关建设规范和强制性标准。功能布局科学合理，建设指导思想明确，项目管理措施具体，建设资金有保障，建设条件具备。建设时机已成熟。2、根据双桥区廉租房建设内容和投资估算，项目估算总投资7,132.00万元，资金有政府部门筹集，保障程度高。项目在财务上是可行的。3、双桥区廉租房建设工程建设方案本着实事求是、因地制宜、功能实用、建筑美观、装修简朴的原则，建设规模适度，建设标准选取合适，建设区无不良地质水文条件，建筑材料供应充分，建设工程技术可行。4、技术上，双桥区廉租房建设项目符合国家相关建设标准要求，符合《双桥区城镇体系总体规划》和项目单位的实际需要，符合国家相关建设规范和强制性标准。功能布局科学合理，建设指导思想明确，选址区域位置和环境条件较好，外部建设条件优越，交通便捷，水、电等公共基础设施能满足双桥区廉租房建设和使用的需要。本着“立足当前、因地制宜、功能配套、经济适用”的原则，提出双桥区廉租房建设按国家保障性住房标准，在技术上是可行的。5、项目建设有广泛的社会基础和群众基础，得到各部门的大力支持和积极配合，对提高双桥区低收入者住房质量水