天津某家园项目市场供应报告

中原地产东丽新新家园项目天津市场供应研究报告TOC\o"1-2"\h\z矿第一部分、脑天津供应市胞场研究音诞3辞一、供应调许研背景及中帝原研究思路笔摊3债1慕、调研背景熟联3骑2炉、调研目的滩坊3克3裹、调研对象层饲3拌二、天津市跳土地市场供龟应分析占绿4晒1卡、土地市场产现状崇垦4沃2振、竿2002弱年度土地供粱应分析叶刑6锤三、天津市谦房地产总体犬供应情况借庭9亩1宰、天津市房鸽地产供应总想量风考9宅2谱、天津市房纵地产市场价谷格状况昌农11正3洪、天津市房轻地产市场销呼售量组蛋13隔四、天津市庄房产市场分锈析凡剩15滑1泪、商品房市垦场概述梨滑15肤2誉、市场情况排分类评价歇冒17晌五、中高档亡住宅市场供抗应瞎锣19苹1偶、总供应量繁情况驼简19慕2银、销售状况夹短19螺3惩、产品特点违示20骡第二部分、平供应市场专温项调研分析折昼21皮一、调研说凡明区买21饱1.锤市场范围明督21畏2跪、样本的选赔择毛颂21的3产、调研目的鲜和分析方法荣邪23手二、高档公粥寓项目分析失天23浴1般、高档公寓矿项目综合品恋质评价于梳25夕2锄、高档公寓眉项目供应量接分析厌鼠26胶3统、高档公寓援项目产品分辱析鞠也28手4静、高档公寓务项目价格与产销售情况漂慌44和5尺、项目形象钓与宣传推广本速54苗6向、高档公寓外项目客群分霞析程富54凑三、别墅项前目分析蚂久55古1岗、别墅项目些综合品质评段价叙芹56沿2画、别墅项目战供应量分析考砍58蒜3叠、别墅项目吹产品分析忽筑61没4姻、别墅项目谎优势、劣势致分析白柴78御5粘、别墅项目强价格与销售绳普80内6究、别墅项目莲形象与宣传海推广肆摔89渗7教、别墅项目织客群分析特漠90煤第三部分、增个案项目分扩析遵浸91询一、个案项不目的选择稼敏91庸二、个案项鸡目分析字盗91痒1能、万科花园演新城三期庄——裁美树丽舍矮酿91费2员、半岛蓝湾贸叙97对3绩、蒙地卡罗答岔104昨第四部分、唐结论秒葬113胶一、总体供颂应量及供应贯结构嫂危113储二、区域供蜓应量及供应奴结构兔贼113冠三、在售项船目客户特征兄拐113伴四、产品特泡征宵酷113槽五、价格及屠销售剥假114捐六、宣传推悠广当时114踏第一部分、田天津供应市球场研究管一、供应调听研背景及中屡原研究思路犁1甩、调研背景农天津中原根控据贵司提供遮的有关地块绞及项目的初垦步设想，经盐与贵司分析贞与研究，确乱定了本次调咳研的目的、舅对象、内容匠和方法。蛮2、调研目血的比本次调研的泡目的是通过亿对天津市土赢地市场供应饱状况、天津捕市房地产市暴场状况、天乔津市商品房鸡细分市场的管研究、以及心对现有别墅碧项目及高品完质的公寓项贼目的供应量坊、销售量、偿价格及产品额品质等方面揪进行深入分饶析与研究，啄为本项目的鸟最终市场定煎位提供有效欲依据。朱3、调研对冰象娇本次调研的女对象为市区访、滨海新区考和近郊的别回墅和高档公考寓项目。淡二、天津市姥土地市场供橡应分析污1、土地市震场现状沾2001年旱全市出让土旅地380宗兄，土地面积欧619.6设5这万平方米，摔收益17.爆22亿元，场有偿使用面乔积占全市供盗地总量比重夹达到58.蒜03%。食随着我市危午漏平房改造锈工程的提前缴完成，中心惊城区土地需复求趋于稳定门。2001榆年出让土地辰58宗，出渣让土地面积傅126.2君4万平方米扣，政府收益餐1.2亿元纵。中心城区味出让地块以枕居住用地为匀主。工业、红商业办公、姜居住用地分絮别为10.候35万、9狗.19万和娃106.嗽7万平方米概，分别占中规心城区出让集总面积的8色.21%、跑7.27%幼和84.5膨2%。升1.1土地惑供应错量貌1996-欣2001年年全市土地出毒让情况来拦河年份临数量此1996梯1997便1998起1999铁2000犯2001三累计魂出让幅数（讲幅）誓203豆295秤383属294躺336软380利1891棚土地面积（肃万平方米）拼378.8搂3奋710.4项5驳929.4却3蜓428.6鄙7皱581.8庙2烈619.6素5揭3648.挑85厕1996-桥2001年端全市土地出者让数量示意准图唱1996-竖2001年亩中心城区土染地出让情况系励蠢年份权数量喜木1996膀1997瘦1998迎1999武2000蜘2001种累计竖出让幅数（扫幅）播42丙67袖85研58渗63倍58孩373匹土地面积（辉万平方米）晶36.34削78.91污180.1副64.49辆180.2锅6徐126.2制4鸦666.3估4谊1996-搅2001年燥全市中心城塌区土地出让劳数量示意图份1.2出让议数量变动原扛因：笋97、98扁年正逢5-馆7年危改拆纵迁高峰期，录全市土地出赢让和中心城愧区土地出让嚼激增，98进年中心城区筋土地出让量扩相当于19巧97年的2夏.3倍。2网000年受跟全国大盘开绣发的影响，绪尤其是万科溉在东丽湖成位功收购40堡00亩规划臣用地，各大音开发企业再棕一次大规模穿扩张，成片校获取中心城虚区土地，如卸中体产业投材资的罗“遗奥林匹克花松园命”邀，顺驰集团污投资的秧“自太阳城望”毅，天房集团召投资的果“液瑞江花园漂”召等使得当年艇土地交易量黑暴涨，相当纺于1999络年供应量的灶3倍。嘉从整个天津较房地产市场要来看，目前汽天津市居民允平均居住面巡积只有冻9.6平方白米膜，低于全国锋20平方米破的平均水平内，天津市居佣民住房需求领潜力有很大幕空间，住宅量市场仍会保膊持向上的势渔头，也必将拐带动土地市直场的成交，备从而引起土亡地供应量的课上涨。图2、200夏2年度土地帝供应每分析俗2.1土地变供应量想根据政府部或门计划，2馆002年供畅地总量控制撞在豪450公顷挎以内，其中盾商品房用地龄135公顷赔，占计划的研30%，危福改、安居用步地程315公顷饭，占计划的冷70%。草可莲供地块范围初：危改用地济将严格控制彼在市政府9猜4年确定的程164片危页改大片内，闪安居用地控右制在政府确乔定的梅江、估西横堤居住恳区内，并实头行总量控制吐。另筛选3慈5幅404静公顷土地，守作为近期可笋供开发商品葱房的用地。地2002年态外环线内居控住建设土地量（危改部分巷）供应量残区域积和平区钳河北区探河东区恭南开区共河西区庙红桥区携合计朵土地面积（割万平方米扫22.27建99.65州112.4凑1单47.24搏18.46毅232.1势4属532.1头7汁2002年述外环线内居朴住建设用地搭计划（安居搂部分）供应抗量腊地块名称抓梅江居住区巡双林居住区虽西横堤居住形区即合计披土地面积（翠万平方米）老80材163缝174萌417冰2002年器外环线内居清住建设用地享报件计划（盐商品房部分榆）量袜区域支和平悄河西蒜河北或南开念河东叹红桥杯北辰虎西青堪东丽圈合计倍土地面积凭（万平方米群）率2.4补186.4于3霉47.4迫30.74放52.46疫5.56怖16.7旅55.22吵7刻403.9河1哨2.2潜在炭土地供应惭2002年澡天津市土地毕市场发展有肌着巨大的潜匠力。洁从外部环境远来看，天津勾地处环渤海磁地区的中心宪，毗邻首都杰北京，拥有侍我国北方最预大的综合性棍贸易港口，谢在区域竞争膊中具有得天缴独厚的优势泽。特别是北躲京成功申办则2008年劝奥运会，将泼在近几年对险周边地区的崭经济发展产菊生推动作用章，给天津带虚来巨大的市周场空间。居从内部条件影来看，近年漆来天津市加筑大了基础设驳施投入，城应市环境明显拾改善，城市萍功能进一步乌提高，城市欢经济步入快谋速发展轨道去，土地价值盖稳步提高。催从目前房地鞭产市场发展伞的态势看，闪外环线范围铅内还有大量啄的土地可供物开发利用，鸣如王兰庄，非侯台，西横踏堤，瑞景，徒北辰，张贵耀庄，双林，肌西青区杨柳产青高尔夫球救场附近，北书辰区红光农监场，小淀地湖区，东丽区绿东丽湖，津稳南区双港，盛团泊洼，大直港大学城，从天津开发区隆、宝坻京沈激高速沿线，排武清杨村、崇逸仙科技园仇等地区，这箩些地块也是换天津开发商斗看好并愿意甲投资的地区炭。农长期发展潜呢力巨大。弹根据天津市嫂1996-贷2010年勺土地规划，镰天津城市土摩地利用情况间将会有很大完的发展，雹天津中心城蛇市建设用地驳平衡表麦用地类别毫面积去(羊平方公里应)绍占城市建设伴用地比重钳(%)罩人均用地面漏积急(扁平方米前/野人祸)堤现状秒规划引现状叙规划格现状忌规划宁居住用地绕96.4嫩146.6切24.2兆26.4摆20胖22.2帐公共设施用伞地斧36.4泳60.3带9.1寨10.9冰7.5锅9.1间商业金融用肉地瓦7.7宁15.4易1.9削2.8倡1.6切2.3趁城市居住用齿地规划指标平方米/人哄用地类别挎2000悼年庭2010型年惊居住用地核20.0-愿23.0艇22.0-添25.0册其中闪住宅用地坚10.4-偷11.5耕11.0-内12.2谋公共服务设寇施用地侵5.3-6身.0纠5.5-6势.5挖2.3土地描供应特征栋从土地市场钢发展来看，吼2002年期1～8月天连津市土地市惊场呈现以下铜特征：劫土地价格稳外中有升亿2002年虽上半年，天困津市分别调玩整了天津市来中心城区基拥准地价和天堆津市普通住据宅用地楼面古地价标准，脑使中心城区既综合评估地眨价水平提高痒了30%。述随着天津经垫济实力的增火强，以及城速市基础设施罩和环境水平石的提高，天丈津市土地价陷格水平稳步素上升。支交易公开化晌、规范化厉按照国土资盈源部11号淘令[200编2]规定，劣从吵2002年貌7月1日起他，商业、旅除游、娱乐和域商品住宅等申各类经营性煤用地，必须形以招标、拍止卖或者挂牌么方式出让。屈为此，天津流进一步明确假了土地交易路中心的工作揉职能，加大秒了土地出让析市场化的力降度，从20粗02年下半州年逐步开始温加大土地拍睁卖的数量，永而天津开发辽区自200惯0年起，已诞经全部土地昏实现公开拍份卖。矩扩大了土地摧有偿使用范膨围旁成片危漏房腥屋改造和经岭济适用房(疼安居)项目尤纳入有偿供严地范围，按茄50%缴纳张土地出让金兆。说商贸公建建讲设用地有所齿增加字天津市出台洗了支持大型捕商贸公建项大目开发建设椒用地的优惠仙措施：即大肾型商贸等公院建项目在办肿理土地出让槐手续时，土蚀地出让金参伴考普通商品雾房楼面地价蹲标准收取。柜这一措施对萝天津市大型枯商贸公建建决设起到较大马推动作用，奸有效地提高旋中心城区的纱经济功能和身环境品位。焦2002年盏下半年就有耀6家国际知户名商贸企业逐投资于天津破，如沃尔玛帖等。溜房地产企业妈加大了前期手投入蜜天津市今年轰1-6月共斜出让土地面卫积185.贸5万平方米璃，比上年同检期增长1.把1倍。完成召土地开发面皂积168.良1万平方米须，比上年同俯期增长54组%。这主要鹿是一些规模散较大的房地吹产企业增加老了土地储备约和土地开发坝投入，其中旺塘沽海洋高隐新技术开发纱公司和经济附技术开发区且建设集团有划限公司各购赶置土地30蛙万平方米、幼大港区城市籍建设综合开袭发公司和开式发区浩达房猫地产开发有员限公司各购统置土地找8万平方米膛、塘沽区宏连达实业开发毛公司购置土默地教6万平方米预、开发区永生泰房地产开搅发公司购置数土地区5万平方米撤，仅上述6捆家企业共购仓置土地87玩万平方米，兰占本年全部线购置面积的充46.9%兼。前期投入件的增加表明很开发商对房绕地产发展前勒景依然看好私，也为我市陡房地产的发简展积蓄了后舍劲。猛三、天津市书房地产榨总体供应情撇况糟2001年模天津市全部揪商品房供应临量（含期房拥）1809抬.04万平面米；总投资础额161.鞋27亿元，短其中住宅投土资96.4困亿元；销售导量达660汉万平米。压1、天津市界房地产供应宇总量猴1.1天津把市历年房地翁产开发总量棉1996～遗2001年雀天津市房地架产工程开工税量逐年增加姓。2002钟年1～6月晋各开发企业虫完成投资和狗开工数量均尘好于去年同译期；住宅新挺开工面积达堡366万平箱方米，比去获年同期增长双26万平方拿米，竣工2家35万平方头米，施工面酱积达127稠7万平方米春。令时间捆项目维住宅石非住宅房屋借共计违1996扎新开工面积芬236.7闸3道58.24首294.9罚7点施工面积象712.3忘6糠275.9房0范988.2话6喷竣工面积胸318.5被0裙48.09四366.5灭9嘉1997邮新开工面积虏327.1临7恩38.02纠365.1弄9蛇施工面积流773.9昆2娘342.8碎1而1116.垫73崖竣工面积雨254.3络9殊45.24借299.6役3论1998搜新开工面积湾517.8宿9杯89.61谦607.5琴0众施工面积荐1093.逆69猎286.0耐8霜1379.据77悬竣工面积娇357.1箱7公71.57徐428.7徐4牧1999傍新开工面积爱446.0召4献51.25语497.2兽9灿施工面积杨1274.健32贝322.3垃5查1596.壶67意竣工面积秋431.1划2恋23.69愉454.8也1帖2000撞新开工面积殿567.8产4安50.02蹈617.8列6柿施工面积惜1582.姓15启200.8小5站1783.懂00串竣工面积悟532.6侄3场50.88逐583.5餐1抛2001结新开工面积良506.2说4扬63.10肉569.3驾4劳施工面积素1590.们62裳272.8皆6棚1863.巨48佣竣工面积病626.6该3麦63.85盒690.4玻8祸2002叫（计划）搞新开工面积鄙600车600.0苍0正施工面积精1600戒200骂1800.音00物竣工面积宽630弦50幅680.0俱0太1996-柴2001天轨津市房地产芽开发工程量滨简表冶1.2历年毯房产销售市雾场新增供应染量从按天津每年中新批商品房车销售许可证音所公布的数跟据进行统计臂，98年以务来，天津商准品房新增供巩应量逐年递冤减。主要原傅因是，随着匙大规模危改糠任务的基本钳完成，房地谢产开发重点差开始由中心脆城区向外转肌移，市中心置区土地供应狱逐年减少，追房产开发量久减少。但城催郊土地供应妄量虽大，但雨多数配套不当足目前市场张认同度一般投，很多开发补商态度谨慎医，开发力度萄有限。圆1.3天津伤各区200山1年房产供他应量码备注：按销库售许可证统稳计。资料来匆源：天津房群管局，建委调2、天津市脏房地产市场另价格状况忆1996-无2001年角天津市房地识产景气状况菜趋势图嗓房地产景气魄指数是测量羊房地产景气厉度的综合指狭数。魂从上图可以踪看出，夕本市房地产释业已经完整遵地走过了两蛮个周期。现或正处在第三组周于期的复苏期汗。值199l料年1月至1拨995年7遭月为妹天津房地产盘业班第一个袋景气待周期。至9泳4年1月升艘至历史最高摸点123.刚96点。1御995年8返月至19纸97年2月扛为第二经济悄周期。97召年3月元至今年1月牵景气线运行讨走势平稳。真1998-梅2001天溜津市房地产找销售价格指母数哨2001年阳房屋销售价隙格一反前两亏年持续下跌寻的势头，总智体水平止跌拴回升，较上码年上涨1.灾2%。从不担同类型的房捷屋销售价格无变动看，商应品房价格上钩涨1.9%村，涨幅较大晓。其中，中近等价位的经羞济适用房和逼普通住宅价缸格，分别上阻涨3.9%堤、1.7%简。豪华住宅脖价格下降了筝1.7%，蚁虽然仍处于彻下降态势，业但降幅比上糊年减少1链.挂7个百分点悲。鸣影响200奴1年天津市赢房地产价格裹变动的主要避因素有两点无：荣首先，居民睁住房需求增米加，是推动啄房价大幅上虎涨的主要原捕因。宅受多种因素赤的共同影响取，几年来天宝津市居民住锡房需求上升桥，第一，居尼民人均可支捧配收入呈增束长的态势，赖住房需求已衡从安置型向愧改善型过渡埋。第二，住达房货币分配请力度进一步来加大，各种网房屋交易成浪本有所下降搬。第三，住叙房信贷规模辛的扩大为居行民购房提供基了更多的资罪金支持。2筒001年不灿同种类的住枯房贷款金额皱已占商品房徐成交金额的狠43．8%刑，贷款面积记占全市商品绒房的75．宝3%。第四治，住房二级辩市场逐步放亮开，启动了核存量住房交驴易市场，居把民购房能力直的提高，扩案大了市场的引有效需求。鸭其次城市综雹合治理带动舒了部分商品弦房价格上涨钳。规从199况7年以来天驻津市开展了浸为期三年的刮大规模的城就市综合治理斧工程，其中腾市容景观道替路改造建设鲁及市内河道季的整治等城隶市综合治理粮行为对房地旗产行业产生盗很大影响。坚2002年脱天津市房地俊产价格在平孩稳中略有上惑涨。今年随止着国家宏观叮经济稳中见陷暖，商品房赞销售市场活是跃，但由于屋受到商品房盲供过于求和炕居民购买力睛有限等因素闻的影响，商缩品房价格没冻有大幅上升告，预计全年压房地产价格停总水平将在裙平稳中略有系上涨。慕2002年穷1-9月份迎，房屋销售薯价格约为刃2专565元/怖平方米，同悲比去年增长拘2.9%。笔从居民收入勒、消费需求匙的角度来看琴，在住房市摔场，经济适滤用房、普通凤住宅仍是大澡多数人的选把购目标，销抄势将继续看间好，价位在译3000元码左右、地段包、房型较好年的商品房的皆销售有所增岁加。输3、天津市杯房地产市场液销售跃量萍1998-冈2001天栗津市房地产揉市场总销售锡量遮1998-丢2001年磨天津市商品帐房销售量表刻区域舅1998朝1999绪2000擦2001物销售面积

弹（万㎡）叼比例

序（楚%）并销售面积

身（万㎡）鹿比例

阔（径%）基销售面积

巷（万㎡）存比例

惰（听%）娘销售面积

常（万㎡）帖比例

用（打%）攻和平区王11.27捕3%叼15.98务4%伶20.79贿3%后16.3柱2%丰河西区惊51.44妹15%能57.07着15%嚷84.25第13%攀94.94破14%尖河东区塔68.87键20%怒69.51径18%惠93.66巨15%球84.08泥13%核河北区罚35.68鸟11%盒35.57艇9%废110.6掠7超18%跑109.6盗7葬17%充南开区腔72.49涌22%飞83.72弊22%锋73.68戴12%元97.34广15%狭红桥区寒33.4房10%累54.64史14%蜡105.2拨17%宵103.3虽6资16%森环城四区为23.93该7%骗30.62乡8%堵82.6忠13%识71.71膀11%断其他区县亩39.19燕12%佣34.97歌9%赤59.12泳9%担82.61讯13%桨合概计喘336.2捏7巾100%滔382.0袍8淘100%昏629.9去7资100%易660.0煌1遭100%房1998-齐2001年涨天津市各区来商品房销售粉量锅天津市19蛾98年～2俩001年商西品房交易量折逐年递增，武尤其崇2000芳年全市共销创售商品房厕630欣万平方米，璃与1999玉年相比增长埋90%修。置2002年浓1-9月各辱区销售量汇始总逮天津市20络02年计划焦房地产市场岛实现销售7玉00万建筑消平方米，今爽年1-9月鞭实际销售累物计394万景建筑平方米肆，比去年同售期减少14散个百分点，姨累计交易额割111亿元知，比去年同负比增长16吓个百分点。鱼按此推算，咸下半年若无崖大的利好或带不利因素出术现，全年天蛾津市房地产纷市场销售约冻为600万饥建筑平方米具。律四、天津市轰房产市场主分析雀1、商品房户市场概述腔1.1市场惹变动加剧流今年上催半年天津商企品房销售市紫场在经过年恐初的一段下叹滑后，从4市月开始平稳嫩，此后便迅牢速走出低谷编，5-9此月份平均月素成交商品房惰都在50万患平方米以上皱，保持良好管的销售势头愉。1-9月米份全市商品佣房销售量达抗394万平表米。礼项目甩计划盘1-6月完已成餐1-9月完续成络全市商品房构销售面积脊（万㎡）斗700狱康259.6冶7耽394.4恰3秒销售额侮（亿元）陵170啊66.4支101.7笑6孝糕价格（元/甘㎡）乏2430密2557蕉2580脉1.2销售办推广水——扯概念炒作日挥趋成熟材水景、生态取、运动、大扫盘、人本主把义等多样化巾的主题开始碌进入天津商企品房的推广微宣传。翠水测园、芳水园皂、香水园等管项目的开盘作上市，使得霸原本就倍受筑全社会关注岔梅江水景居潜住区，更加有成为市场的贷热点；运动筒、健康主题赢的奥林匹克典花园，在今挠年两季房交嘱会上风光无被限，赚足了柿人们的眼球怒；一夜之间励布满全市大弓街小巷的顺翅驰太阳城项削目广告，告付诉人们建筑简承载生活即皮是人本主义特新的代名词梦。致知名项目推元广主题卵项目名称懂项目推广主敌题流顺驰太阳城乳建筑承载生屯活方式榆奥林匹克花咐园溜运动就在家行门口种新世界花园迷国际级水景是园林、加州奋南部秀丽风烧景贵1.3区域橡热点依旧和河西区历年粥来一直是天盛津住宅市场漂的翘楚，今猾年借助梅江墨、梅江南居搏住区以及海牺河大桥、南锡半环、地铁来一号线等众白多素材的影滩响，加之各第个发展商推皱波助澜，针袖对各自项目炸的大力推广脱，使得河西渣区在开盘项墙目数和新供爱应面积上，袄双双高于其睁他区域，依言旧成为供需伸市场关注的谈重点。戒天津市20脂02年1-宪9月市内六求区新盘数量垦分布略2002年厚1-9月天乡津市新盘供想应量（单位饱：万平方米杯）嚷今年1-9推月新开盘项李目仍集中在跃河西、河北抬和河东三个滔区，总供应射量为422龟.2窄万建筑平方读米，以中小蓝规模项目为虽主。河西区望一直是我市如房地产发展生较好的区域均，在人文环党境及道路交估通等方面有丹一定的优势帝，1-9月利总供应建筑耽面积达到1谢22烟.6锤万建筑平方逐米，共有2砍2个新开盘克项目。和平行区为我市中弟心区域，土花地资源稀缺烧，很难形成连大规模开发栋，共有2各揉项目亮相，绞总供应面积屿达到16万馆平方米，其牧中包括众人雹关注的天津递新世界花园蜻和沉寂多年蒜的鑫东国际恰公寓再度登脉场。河北区境是我市危改体的重点区域匠，共有新盘矿15个，总画建筑面积达有到105变.谱2万建筑平抗方米。河传东区共有1援2个项目开吨盘，总供应采建筑面积达垮到81桶.插4万平方米角，其中顺驰访发展公司开疯发的红“牧太阳城饱”躁大盘项目粉林墨登场对带线动河东区及绒该项目周边馆地区楼市将酒起到良好的镰推动作用。清南开区是我治市人口最多齿的一个区，代也是商品房瓦项目最多的者一个区，但快1-9月只更有7个新项俊目，较为众呼人关注的是铺禄达花园、练瑞丽园和凯卫立欣园等，留总供应建筑荣面积也只有讯44万平方翻米。糖2、市场情袭况分类评价隙2.1一般舟商品房灾市场惨天津市一般仪商品房多为随6-7层砖宣混住宅，开架发总量虽很晋大，但单个件项目规模一宗般较小，售各价在100皂0耕—钻3000元意/平米。但息近年来开始骆有大盘项目雄出现婶，这预示着袋我市房地产哲开发商在资星金运作和操膀盘能力等多有方面有了长记足的进步，奥如双林居住朴区、华苑新袍城等的开发床，已经提高梅了小区的建墓设水平，巨社区配套比扇较齐全，物剥业管理水准奴有所进步。负炸2.2中高蹄档公寓供应从情况郑1999年写天津市商品须房市场中高况档公寓上市扭达到63.罢9万建筑平追方米，20抗00年供应燃量减少到5居5.4万建进筑平方米，陈2001年逝天津商品房抛市场新投入叮运营的中高秋档公寓建筑唉面积只有3受9万平方米懂，预计今年霸中高档公寓甚供应量仍会石减少。询今年新增公访寓项目主要她集中在和平叉区、河西区障、南开区等种繁华地区以培及天津滨海绍新区，使原怒本竞争激烈原的市场面临剧更大的压力隶，在中高档点公寓市场竞趁争激烈的情首况下，一些贴房地产开发告商准确把握拐市场定位和都发展趋势，伍引入超前的飘设计和经营辽理念，全力党打造引领时反尚的高尚社响区，并推出召绿色健康、宋生态环保、连智能化等具套有鲜明特色雅的社区主题纵吸引消费者羞，因此，近从几年陆续上信市投入运营稠的中高档公金寓以其鲜明刃的个性成为双市场的新卖索点，项目销尼售业绩颇佳救，如森淼清染华园、蓝水括假期、名仕塘达等。圈1999年墙—板2001年迫中高档公寓啄市场供应量蹈2.3别墅避住宅供应情丸况摸截止200怨1年底，天伤津市累计开米发并投入运宅营的别墅为参2324幢搏，建筑面积胃81011论3平方米罗，其中20密01年新投通入运营的别际墅为278或幢，建筑面冤积坏17531效6平方米踪。经过近年同的开发，天瑞津市的别墅块建设区域已茅由中心城区责和天津开发践区开始向城业乡结合部及朝其它地区发冠展，别墅类冒型也由过去宪的独体式向泻更加经济适励用的联排别葵墅发展。天园津经济技术菜开发区近几浅年别墅建设谢发展迅速，厘2001年弄开发区上市喊别墅的建筑姥面积占全市伏当年上市总更量的61.袋9%。别墅醒售价大多在躬每平方米3屯000矛—搏5000元浇之间，基本锅属于经济型希别墅，经营洋状况良好。恰并深受购房档客户的青睐苗，如万科花兵园新城的透昌天别墅销售徐率达90%狗。摊1999年君—蛋2001年杰别墅市场供效应量纳五、中高档引住宅市场供近应瞒1、总供应板量情况牵锐悬近年来，天膜津市中高档偏商品房市场熟建设发展迅车猛，集中上乘市数量较大撑。以立达公植寓、福泰温悔泉公寓等为胁代表的早期贸项目，由于株适应市场需哗求捷足先登喉，经营情况脊较好。20触01年天津唇市中高档商边品房市场供俯应量约为3击22万建筑抓平方米，其歇中均价在3不000元/捕㎡～500胁0元/㎡的打中高档商品名房供应量约呜为279万盏建筑平方米寒，均价在5沾000元/劲㎡以上的高及档商品房供乳应量约为3涌7万建筑平猾方米。无2、销售状祖况馅2002年堤1-9月均吹价3000厨元/㎡～杰5璃000元/值㎡商品房销到售情况劝天津市20液02年1-尽9月均价玻5如000元/疲㎡以上商品刷房销售情况眠从上两图可注以看出，我企市中高档住外宅主要集中隙在和平、河届西和南开区冈，今年1-统9月份这三陈个区的中高棉档住宅销售决总量占全市女中高档商品暑房销售总量限68%,销滨售额也占总携成交额的6忙8%。白3、产品特平点基天津市中高吉档住宅主要赵集中在和平厉区、河西区叨、南开区，拘建筑形式多骄为高层、小俊高层，多层担建筑。著名昌项目如泰达汤园为小高层买住宅区，位妇于河西区中胁心地带，面贺临人民公园凉，交通、配撒套、环境条咐件优良，户匀型以100瓜-150平麦米/套为主狐，开发商为要国有的开发惑区建设集团很下属房产公汇司，服务意岩识较强，物晓业管理水平劳较高，售价告自一期的3皱500元/裳平米逐步提就升至目前三惯期的450斯0元/平米贼，局部景观湖房甚至突破合5000元与/平米，品惊牌形象良好升。在河东区殿、河北区局骗部地区也有断一些此类住宽宅区，如大投通花园、恋湾日风景等，各售价在30婆00元/平劣米左右，建束筑形式主要悟为多层住宅淹区，规划、茎配套比临近梦小区优秀，砍服务稍好，脖适合当地长饭住人群的的旱需要。番第二部分、逃供应市场专翠项调研分析糕一、调研艺说明吊1.市场摘范围幕鉴于本案的卡物业性质（奉以高档别墅钩住宅为主）战和其地理位热置（东丽区泡贯庄天津国象际温泉高尔德夫俱乐部旁枝），我们本严次区域市场根调研覆盖了佛市内六区、雀滨海新区和或近郊区域，厕调研的对象织确定为此区也域内在建和气入住的50长00元/平领米以上的公旗寓项目和独言体、双拼、痕Townh徒ouse眉别墅项目。肢由于天津各欠区域市场价军格差异较大壳，为切实体瓶现高档住宅盛的整体特点趣，我们也选戚取了一些售柱价虽不足5这000元/暖平米，但综移合素质很高馆的物业做为税研究对象。估由于本案为驳高端住宅产削品，其市场忠需求容量有驼限，因此我屠们针对天津寨市场高端住炮宅商品的分忘布状况和对梨本案的竞争搂威胁程度，礼将市场划分江为滨海新区父、市区和近情郊三个区域失，其中滨海锦新区包括塘狐沽区、开发忌区和保税区可，市区为外呜环线以内的编六区，近郊挠为外环线以躬外的地区，称以东丽区为铸主。唐2、样本的厘选择谋按照调研前赌与贵司协商改确认的调研室目标范围，酸我们在以上样界定的三个此区域中进行睁了全部在建暖在售的高端刻项目的调研妥，调研项目斥为50个，框其中重点项挽目3个（个宝案均为别墅孟项目，将详颗述成本构成东），次重点妇项目20个该，一般项目夸20个，潜由在项目7个智。项目清单右办深悉裹分析呢级别全捕类别慈分区遵物业名称证重点轨次重点张一般叮潜在巾别墅

能（中28支例）罗滨海

专新区原太平洋村别彩墅区塘元满凭通御景园邸泽监霸专丘阳光新干线深(何别墅）醉亿杨顶番恬园别墅逗让仍左探米兰国际商旷尺棋毕近郊堡珠江北国温碑泉城站拍议蜓品美树丽舍买斜装盈培海远别墅谎薯煌骡中万科东丽湖忽找朽也蜓香港花园尚灯奏秃堆玫瑰庄园疤企汪浩抹蒙地卡罗酱狂馅妄命市区病香港路国际漂村没盼链狮竿顺驰太阳城近粱虎可淋万隆第六大各道雀搏谣海执红顶花园巧砌柄简摸明家庄园母稻少型来蓝水假期（旨别墅）辉响连符匆泉隆国际公骆寓宿锻润技快城市别墅鹊磁浊誉敌半岛蓝湾垄陕档蛙吗芳水园（联来排别墅眨)扇做锻凤棕梅江南伞狱煮厉拆铭仁别墅五司雾曾相百合苑别墅决圆包酸摧凯祥花园别嚷墅欺圆浑贤增长实别墅剑称钻鼓塔仁爱濠景庄版园险茄哲魔谎公寓

毅（介22座例）当滨海垮新区抓滨海龙都济廉隶中朝莱茵春天躲旷衡袭娃华纳豪园呈辰愈奶戚领先华翠洋肥房愤诸煤伪扮格林园鞋但勇济秀泰达芳林园柱冠绘在自市区是泰达国际公塌寓柔古竞馒彩东海岸国际摔花园欲帖跪陵纷宁发阳光公拒寓乐掏简吵垄万德花园臣仙呀饮霸翠薇园样浆赖促阁立达公寓参雪房盏周天娇源股款苹币趁阳光淘100蜘漫杂喂系天津奥林匹刺克花园凶吨项盐捉罗马花园初址土龙孙万顺温泉花铁园垒咬千巧学泰达园羽初宾柿它天娇园腊蝇茂尚谢国通大厦追耽巡则龙森淼清华园哑悟纵速倒新世界花园孔醋摊浅夸3、调研目椒的和分析方驰法袭通过对在建成在售的高档易别墅项目和捷高档公寓项近目调研取得额的详细资料诵，从供应量祥、产品、价淡格和销售等鸡方面对区域种市场进行纵线向分析，了硬解破“再天津市高端肉住宅市场是我什么样佳”半：浮天津市高端绕住宅市场的明总体供应量屑和供应结构玻。裳天津市高端枕住宅市场中斜住宅产品特苦征。准天津市高端膊住宅市场产择品有什么样万的设施及配枕套。伞天津市高端昼住宅市场总融体销售情况末如何。渴在了解了市压场的基本情累况之后，再菊针对高档别令墅和高档公狱寓的项目的移各项物业要耀素，如区位哪特点、供应巨量、项目总牌体规划设计凝、物业管理钢、价格等诸白多因素对项碑目的品质产岗生直接的影沾响，逐项进番行综合对比鸭分析，发现程其内在规律淘，掌握厚“妻天津市高端剑住宅市场为债什么这样挣”俱和分析系“蕉天津市高端手住宅市场以显后会怎样蝶”班，为本项目殿发现市场的慌空白点和机附会点，并最臂终确定市场垫定位奠定坚位实的基础。攀二、高档公草寓项目分析脂本次调研高抄档公寓项目喇共22例，蜘市区16例齿，滨海新区礼6例。滨海给新区项目中醉次重点项目姥1例，一般挺项目5例；至市区高档公样寓项目包括衫次重点项目液8例，一般挂项目6例，旋潜在供应项毛目2例，物挠业明细参见载下表。这些着高档公寓项芹目中市区项晃目分布位置忧多数位于和刷平区、河西圈区、南开区结；滨海项目偷多位于开发羞区，上述地周区已经在客掠户中形成中搞高档住宅的桶心理定位。牌高档公寓物启业项目明细观分区泰物业名称青物业位置落区位捕发展商绒滨海

裁新区族滨海龙都章塘沽区新胡胖路与上海道辆交口跳塘沽志兆丰爷/北方房地锤产，澜驰置迈业抵莱茵春天折开发区车站议北路猜塘沽敞顺驰集团高华纳豪园蜻华纳高尔夫晶俱乐部北侧洗开发区旬天津汉周房滔地产建设公得司按领先华翠洋诞房听津塘公路昆29号封开发区宣领先集团私秀新诚基置业胞格林园晋开发区第一骑大街劣34号判开发区救天津顶雅房跟地产开发有替限公司学泰达芳林园毕天津经济开欺发区第三大茅街与南海路收交口贩开发区庸天津经济技蔬术开发区房补地产公司芝市区顽泰达国际公秤寓呀南开区复康备路提9号疏南开拔泰达国际酒肿店集团有限睡公司年东海岸国际针花园钞士英路毒南开舱三联投资集锯团公司犁宁发阳光公脂寓轰南开区士英次路席南开犬宁发房地产指开发公司隆万德花园析南开区南京盆路与卫津路处交口股南开互华升房地产地公司斗翠薇园浅南开区水上网公园北路蚀南开纷大安房产畜立达公寓援南开区士英黄路对南开慕天津立达实慈业公司蛇天娇源拼南开区水上煤公园路息南开颈天津浩天房魄地产开发有语限公司岂阳光带100狡南开区华苑递南开冬北京阳光恩100孕公司株天津奥林匹掉克花园筹天津红桥区谊丁字沽三号锐路延长路碧红桥旺天津奥林匹婆克花园置业柱投资公司伴罗马花园婆河西区友谊市北路颠河西端天津翔达房歼地产开发公共司党万顺温泉花塘园驶乐园道于黄冶埔路交口管河西误万顺置业获泰达园姥永安道与汕匠头路交口恭河西熔天津开发区挽房地产餐天娇园炎干部俱乐部亲内午河西颂天津浩天房宝地产开发有喉限公司办国通大厦闪浦口道与南锣京路交口杆河西稼天津国通实枯业发展有限穗公司窃森淼清华园遇和平区云南帝路与贵州路闯交口影和平皱鑫森置业坏新世界花园凤和平区福安浮大街与慎益坝大街交口湖和平夸新世界中国杂地产有限公肌司停1、高档公熟寓项目综合慎品质评价肝我们针对高救档公寓项目似的各项物业校要素逐项进并行综合对比剥分析，为了虚准确地反映婆高档公寓项坦目的综合品拜质，我们应侦用了中原公折司住宅产品歇综合品质指拢标评测系统星，为本案高袖档公寓市场嗽建立了新的膏数学模型，薪对重点项目平、次重点和拿一般项目的硬综合品质进进行评定。本秤系统以层次只分析法为基帮本原理，经压过分析论证性确定高档公架寓综合品质油的5个相互瓦独立的要素失，用层次分菠析法（AH燕P）确定其涂权重，运用海德尔菲法对谱各项目5项赠要素综合评博定打分，最锯终得出高档粒公寓各项目饱的综合品质希指标。各要魄素权重及各供项目最终综坑合指标如下槐：宣高档公寓各音评价要素权然重值顷各公寓项目注综合品质评佣定寸分区陶物业名称对外部因素妨楼型和户型茄规划设计帝硬件设施搂服务渣综合指标幕市区撕泰达国际公末寓勇5保4.5交4.5方5谋5牧95启森淼清华园默5膝4寸4.5郊4.5积4弹89躬立达公寓翠4.5悉4蛋4碑4.5虏4.5纤85胶天娇园助5秒4认4形4霞4锻85辣万顺温泉花浴园兴5唯4拘3.5查4魂3.5盲82页罗马花园切4华4滔4推4恢4导80寿新世界花园压4圆4以4固4掉4兔80喇翠薇园弓4.5颜3.5盆4蓄3.5环4玩79上泰达园老4强3.5超3.5挺4离4.5仆76灾天津奥林匹惹克花园龙2.5迁4群4.5声3.5锋4.5菊74膛宁发阳光公毙寓调4.5扇3.5奏3见3.5鸣3草72爹东海岸国际吊花园呈4.5身3成3旨3.5淹3傅69桌万德花园浑3.5兄2朴3璃3.5规3厌60坚国通大厦满3.5丢3驾2愉3.5洪3福60荣滨海新区柏华纳豪园框5汇4.5话4.5干4.5愧4.5迅93嗓泰达芳林园冻4瓶3展4票3.5至4.5她75货格林园慎4.5啊3.5退3兵3.5柔4物74划莱茵春天球3.5森2疗3渣3.5姐3越60辛滨海龙都钻2.5音2磁2时2负2椒43日领先华翠洋域房密2添2膨2单2悟2锋40摧从上表可以袖看出，项目搭综合品质得蚁分最高的前偷3个项目是颈：泰达国际死公寓，妹华纳豪园和栗森淼清华园除。方分区综合品滋质评定遥滨海新区高浊档公寓项目轰的综合品质婚低于市区的贝项目，主要燃由于市区所富选定的项目喜多位于最发称达的地区，目土地价值较按高，会配套象齐全，交通蜻、购物、子担女教育等条怨件得天独厚展，所以项目线的综合评分险值较高，达喝到了78分迹左右；而滨独海新区项目拼在规划建筑修水平，生活岗设施配套等咸方面比市区崭稍差，今后锐随着天津整禾体规划东移穿，滨海新区梨将是天津最趴有发展的地乐区，其住宅板的综合品质刘会有很大的饮提高。父2猪、高档公寓遮项目供应量疮分析袋高档公寓项蛮目规模明细咬分区还物业名称倾建筑面积鞭已开发面积长滨海施新区呜猴滨海龙都怀6.00条6.00妻莱茵春天叼19.20担19.20慎华纳豪园拍22.50划2.72泳领先华翠洋会房姑1.50监1.50谅格林园圾3.45惨3.45标泰达芳林园毅7.00诚7.00梢市雾区锁泰达国际公编寓疗6.13乔6.13苗东海岸国际唯花园异10.00客10.00窗宁发阳光公宵寓服4.00园4.00车万德花园棋10.37杜4.40粉翠薇园粮8.00禾8.00耐立达公寓葛9.00铲9.00称天娇源捡21.00匪9.00以阳光器100轨60.00忠0仰天津奥林匹钞克花园扎67.00臭13.80蛮罗马花园命23.60赠15.00攀万顺温泉花咬园讲7.00凭7.00蹈泰达园惹5啄.00拦5虾.00开天娇园闯5.00盏5.00鼠国通大厦腿1.50穴1.50结森淼清华园蜂8.90飘5.60榨新世界花园伟15.00束1.65朽分区供应量窝情况（单恰位：万平方拍米）丙市区高档公格寓项目供应鞭量远远大于贺滨海新区。膛本次调研所福选市区项目虚总规模约为通261蛮.5男万建筑平方搁米，滨海新务区项目规模底不到60万烦建筑平方米铃；已开发面利积，市区为踏105万建觉筑平方米，向滨海新区不咽到40万建加筑平方米。艘市区平均销稻售率为68远%，滨海新奉区平均销售疲率为42%名。分区销售率醉3、高档公唤寓项目产品胆分析落3.1.整许体规划衔在所选项目届中，大多数宿项目的规划稍水平接近，牧个别项目如坏华纳豪园、跑奥林匹克花踢园等规划水佩平较高。由乞于这些项目名的需求客群冰多为高收入轮高教育层次扰的人群，因路此一些高水圆准的开发商酱为了迎合这侨些消费者的折高品位产品屠，更快的促陷进客户购买岔，所以在整降体规划和环似境规划上引圈进国际知名石规划公司，撕以图把国际脖上最先进的烦规划概念引申领、嫁接到垃自己的产品位设计中，如遮鑫森置业公鞭司借助新加闭坡设计师对床清华园整体蜻规划进行大子量调整，引罪入新加坡特绘色的首层架迟空设计等，挎都对项目质角素的提升产晓生了重大作叮用。息高档公寓项餐目容积率苏物业名称崇占地面积决建筑面积烟容积率溉泰达国际公设寓心0.86保6.13堡7.14诚万顺温泉花塔园烦1.00锄7.00情7.00酒万德花园眯1.60银10.37界6.48精宁发阳光公本寓夺0.70听4.00祖5.71紫国通大厦香0.30吧1.50鸦5.00命森淼清华园哭2.20虫8.90谈4.05璃新世界花园报4.66盖15.00岗3.22忘翠薇园勺2.67悉8.00晴3.00输罗马花园您8.30辩23.60胜2.84乱立达公寓款3.50酷9.00甲2.57劣华纳豪园荣9.00摆22.50似2.50疏东海岸国际冒花园坟4.00务10.00糕2.50似泰达芳林园服3.00乒7.00蜜2.33秆泰达园通2.20意5.00剧2.27句天娇源盆11.20届21.00扑1.88段天娇园秆3.60梦5.00繁1.39好阳光推100坝45.00迁60.00断1.33完莱茵春天厅16.00都19.20创1.20鼻天津奥林匹势克花园梁66.60辨67.00尽1.01刊格林园与3.84效3.45免0.90矛滨海龙都倦7.00捞6.00摄0.86介领先华翠洋信房兄1.80滋1.50伏0.83跪以上各项目墓平均容积率燥为1伯.够61。功不同容积率丝组别的综合山评定兵项目复建筑面积门比例兼平均容积率只综合评分庄容积率件<1项目粉10.95雅丈3.4%缩0.87来52.15框容积率岩1<2.5暗项目从209.7插0婆65.3%吊1.25菜76.24衫容积率拴>2.5项溜目块100.5限0岗31.3%石3.75该77.78容积率分布讯在不同容积克率组别中，级容积率在1于～2.5之淡间的项目市粱场供应量最发大，达到2钩09.7万有建筑平方米袭，占市场供误应量的65才.3%。容泽积率大于2溜.5的项目悬，以小高层麻、高层住宅魄为主，部分萄产品较为新悬颖，如华纳表豪园的台式禾设计风格在敢天津市场独部具特色，其慰建筑设计与郑地段、环境规、配套互相执呼应，互为很彰显，综合码评价分值较冠高，由此可塔见在天津开寸发住宅过程负中产品创新蔑的重要性。渴3.2绿化体率字高档公寓项使目绿化率道分区聋物业名称创绿化率本滨海新区福滨海龙都压35%且领先华翠洋堤房乒35%难泰达芳林园谢35%哥莱茵春天幅43%炉华纳豪园诚45%三格林园梅58%互市区何泰达国际公呈寓藏20%电立达公寓南20%诊新世界花园漆25%早国通大厦每26%筛泰达园占30%样万德花园刷31%叹宁发阳光公曾寓屠35%镇翠薇园趟35%暖万顺温泉花温园茅35%逐东海岸国际添花园俊40%秆阳光秧100慎40%微天津奥林匹绒克花园俩40%支罗马花园衬40%馅森淼清华园许40%凡天娇园筛42%经天娇源惭45%帮以上高档公据寓项目平均槐绿化率为3碌9我%。茂不同绿化率寇项目的综合开评定倚由于天津市伞地理和气候登条件的限制役，本市房产乖开发项目的暑绿化水平成糕为客户购房默的一个重要批选择因素。裕在综合考虑酬绿化成本和陵绿化效果的鬼基础上，应直开发项目的哗绿化率在大普于40%的益项目，所对治应的综合品堪质评价分值闹最高，但在赶绿化率小于投30%的项昏目中，泰达携国际公寓综沸合品质得分正很高，其五枯星级酒店式创的管理使其盾综合品质弥行补了在这方怖面的缺陷，卵可以看出如增何在高档住舟宅供应市场灿提高物业的骡综合品质是离项目成功的碎关键之一。勾3.3小区莲配套臂本次调研所哨选项目因区均位关系，公小用市政设施吐一般配套齐副全。部分项宾目，如天津宅奥林匹克花首园，所处地醉区为市区最起边缘，原先泡其基地为农饭田，缺乏完诸善的市政配橡套，但开发砖商拿地时获剩得政府支持抛，开发过程酷中，政府组瞧织一系列的俯配套施工，感包括设立瑞皆景中学，鼓哄励亡“谢家乐巩”模超市投资，请因此其周边祸生活设施也嫩将在其明年堡入住时配套鲜比较完善。湾高档公寓项轮目外部配套呆分区愚物业名称有邮局绩银行暴餐饮

歇娱乐工商业起体育场馆帐幼儿园么中小学皇医院从公园景区指公交车站削滨海行新区舒滨海龙都副√侮√袖√响√背√叫√变√欣√乱莱茵春天绪√厦√悦√搬√杜√御华纳豪园犹√拆√运√虚√粒领先华翠洋稻房损√碌√病√皇√仍√矛格林园腥√丑√裙√凤√娇√吧√碧√种√狱√因√飘泰达芳林园辛√优√思√谎√须√皮√全√卖√移√王√论市区船泰达国际公芳寓更√博√驰√甲√扩√胶√犬√糕√孟东海岸国际潮√追√抽√泽√蛇√材√油√撒√纱宁发阳光公旋寓扫√季√魄√突√骂√霞√甘√谋√省√伏万德花园披√印√爽√普√扛√傅√惠√从√阔√秆翠薇园锡√寺√燕√搞√字√镜立达公寓经√瓜√沫√端√竭√博√忘√键√头天娇源贤√忍√芽√鸽√令√跳奥林匹克花订园盈√释√册√愚√赔√看√牢√触√挤√岩罗马花园矛√乖√姐√下√放√左√肾√很√眉√到万顺温泉花默园济√扭√垒√等√傲√欲泰达园塔√脉√结√拖√廊√环√丈√耕√吸√婚√规天娇园危√缩√喝√狠√钩√埋√涉√聚√南√包√瞒国通大厦更√愚√投√穿√目森淼清华园类√王√晒√恢√以√螺√斑√姜√采√舅√化新世界花园爸√为√届√挎√吹√驴√内√英√钱√抵这些较高档则次的公寓项狂目根据地段暗、规模、产酬品定位及目针标市场等条口件的不同，爽自身所配套孤的生活设施钉也不尽相同哑，一般偏重芹于日常生活糟购物和儿童吨游乐的配套音。如奥林匹惹克花园项目慕，用内部完袜善的配套设跃施来弥补周毛边市政配套今设施的落后巷。完善的生锈活配套还可鸣以提供便捷永的生活，这淘对生活节奏刮日趋加快的肆现代人，是羡十分重要的往，同时对于房提升项目品焦质与档次，平对增加项目眯卖点是很有顿帮助的。鹿高档公寓项饼目内部配套名分区愤物业名称浙小区

乏诊所殿幼儿园漠商店般儿童游乐设呢施岛老年人活动筐场所培超市饥便利店军金融设施杨中水虾滨海突新区既滨海龙都坟√秀灯√衣√饮√权√蚊√洁肝幕莱茵春天比√害√匙√嗽√愤√傻√精福著餐华纳豪园撞留伤途√邪铲必好赛街领先华翠洋军房慧√慈辅√他葱吊限√漠跃指格林园扛席升√其√膛讯√虏√登拒我泰达芳林园其√殖捕√晕√哥√甩√垒√片√绞王市区翅泰达国际公券寓归长四维√土普引粗脉√糕东海岸国际小花园炼就耀考√诉负啊逮些歉宁发阳光公象寓矩迁√择√鸟√很√掀逗√肺析探万德花园斤剃勇√露√时买讨闻雅是翠薇园淘抵锋√什√握夏醒√低碰嘱立达公寓佛欠献√尘√退√裹√驼慎√垃侄天娇源肉巩√谈证√罚√诊项√托斗顺奥林匹克花慰园极√绘√秃√安√全√顷√没√拉√摔唯罗马花园招庭迫√隶√警调学带纵欢万顺温泉花博园收房押臭浩蚀姻胃则魂泰达园弄塑威√屯√钩峰橡√命株吓天娇园耻波宰√猴√罢穷鉴√牲翁云国通大厦展渠她评内当歉捞蚀渣森淼清华园麻嫂绳√墓√动倦蔑兔须玉新世界花园厘甘脚√徒√舰惑密科女洽调研项目会畜所配置鸣分区竞物业名称刊会所登壁球场衣羽毛

亚球场厘网球场梳游泳馆舟保龄球场爆台球室奇健身房冤桑拿浴室乳餐饮设施碗乒乓球室惕棋牌室泽SPA猎滨海烧新区赔滨海龙都悬√壁的咽√霞√泰给√哨√也热谈员昏赵莱茵春天昼√朱√讲谅√露√浆球√涨√舞惜店√件京旦华纳豪园妈√镜√坏新√列√蔬确日√避√份√业间素垫领先华翠洋壶房动俩液题芽渣梨结清猫义地氏引格林园颂√叫√然创√哗√闹仆√败√期√辽√垮√海将爷泰达芳林园历√原笛甘√市√坛销√别√烦纪杀√呀√钟定市区伪泰达国际公临寓巩√猾√盖赞√昆√卡吧√奴√央√冲√炎谎偏√恋东海岸国际饼捆拢客洪岁义撕√元慌吼佩玻才宁发阳光公候寓豆√摔舱意乘辫秘聚恰筒醋卧唤擦万德花园锹√锄匀洁之萌轿√魄熊筹√坦帆√亦喘翠薇园滚√悉辨疲胶永嫂√位√敬幕永√瓶√滔悔立达公寓董猪耻智√泥稻处巨好属隶膀泊√劲天娇源慰√粘换威√稍√筐么筛渴纽唱秋达犬奥林匹克花宾园许√详√刮√裂√精√岁√批√努√勉着√抓√常√龄养罗马花园页√赤辅√虚√觉√灾升间√烘滑失料僻彻万顺温泉花意园鸟榴脾玻才川弦方毕是乓敢驻正泰达园得√逐记此√忧√袭乐川√紫毙物√辫缝援天娇园派√虚怀污拣仆泳禽√变返√碌弯唯伙国通大厦骄劳受洲圆折算盯雕须陪导企们森淼清华园扩√苍去之饥√酒疮封√问燕型备浪漠新世界花园奸√裤角握√赢√膏挥√骆√扰√焰采菌粥车位配置穷分类盘物业名称棵车位比例狱A执滨海龙都戚2押5睡%后万德花园收25%塌格林园学30%丑国通大厦阅30%托新世界花园乏30%泽B处莱茵春天批40%不东海岸国际绘花园币40%村宁发阳光公夸寓滤40%巡立达公寓两40%竞罗马花园骆40%己C脑领先华翠洋丽房泡50%劫天津奥林匹销克花园笨50%柿万顺温泉花净园青50%疤泰达园析50%好泰达芳林园止60%羞翠薇园话60%忠天娇园疑60%没D饼泰达国际公拦寓蛛70%麻天娇源众70%臣森淼清华园储70%吹华纳豪园索100%妈以盈上项目车位垫平均配置率汪为50%善不同车位比诚例综合品质麦得分陡类别榴平均车位配秤置率桑综合品质得高分达A岁27%稿63护B上40%岗72衫C沾54%烦74醉D椒78%萍92亚平均车位配润置率在40禾%～50%更的小区，综罩合素质比较圣接近。随着屡我国经济的再快速发展以醉及国内一轮仿又一轮的汽厕车降价风潮隔，购房客户移中拥有私家轮车的家庭会奉越来越多，捏停车问题也东会越来越突歉出，中高档狡住宅基本车遵位配置的比处例有提高到邮70%以上鼓的趋势。忌3.4楼体洪类型、户型协高档公寓项示目楼体类型声物业名称装楼体类型亿华纳豪园看小高层策泰达芳林园觉小高层饭翠薇园撤小高层分泰达国际公规寓抄高层盾万德花园歪高层库罗马花园蹈高层芝万顺温泉花默园隔高层隔国通大厦净高层稠森淼清华园悦高层刊天娇源掀小高层、高锯层贤东海岸国际孙花园雹多层、小高验层、高层酿立达公寓隔多层、小高碍层、高层鞋泰达园群多层、小高趴层、高层覆天娇园匆多层、小高盯层可宁发阳光公族寓凉多层、高层据滨海龙都呼多层仗莱茵春天端多层绪领先华翠洋相房脖多层彻格林园挡多层喘阳光疗100它多层短天津奥林匹贫克花园珠多层绵新世界花园场多层苹楼体类型分脂布比例像本次调研项蛙目中，纯多嘴层住宅所占惰比例为32盛%，纯高层跑住宅和小高膜层住宅所占清比例分别为气27%、1鸭4%，小区亦规划为多层育与高层或多羞层与小高层鹅等组合楼体植类型的项目介所占比例为艘27%。集因为地价原肥因，所调研春项目中高层槽住宅则由于例分摊面积较锁大，实用率烂较低和较高斯的物业管理绸费等原因，爽令许多购房午者望而却步膏。板式小高阿层是这两年轮市场上新兴坚的产品，板拼楼较高的使链用率、较好按的采光、通扇风性和较为盏合理的户型扛取得了部分阴购房者的青粗睐；纯多层问住宅比例偏招小，而多层另与小高层混崇建住宅是可青比项目市场范中较多采用侍的建筑形式尿。已从另一个侧识面也说明，婚天津住宅市绿场对小高层怕住宅的接受馅程度有了很年大的提高。药高档公寓项嘱目平均户型财面积情况锁分区值物业名称汤跃层桌错层归四居及以上废三居决二居物一居姥热销户型鞠滨海版新区颤滨海龙都痕弹145.9欺-99.9记19巨%阵撤143-1嘴12.8即5%怖101.6途-85.5奏芽42%示70.7-效68

限34%断二居，错层艳莱茵春天圣225.6严-150.画9课6%爪153.9辞-87.5寺完31%铅慎130.5顽-94.7缠箭16%略112.9肚-77.8尚3期6%苦79-59菊.9吵11%颂二居，错层敌华纳豪园雁300-2役60庆30%妄210-1莲85给30%涝186-1关60隆40%矛拿拢三居、四居糟、跃层搭领先华翠洋瓦房腿96.51辫-96.1盖42倒%铲哥犹166.8害-157.抵2金击38板%侍114.6狐-93.1悠47尘%龙88.6-计59.8歉13波%挎二居，三居漂格林园崭漫拥悲211纤

踪25蓬%拖132-1查05

聚50慢%匙30胞

代律25%型出租慕泰达芳林园船300-2膜22云20%喇秃遮181.6化-129沈80帝%知混坝三层六市区嘱泰达国际公低寓历330描

拦6%丹振条202-1在61.2脏6填7%橡146羽

注27挠%病翁二居，三居谁东海岸国际锦花园吐236-1比23井30醒%符少211.4定-206.南4贞10%凶186.4溉-127.扎2焦35%异116-9蒙9.25盒10%注72-55刘

岸15%虽三居雷宁发阳光公浩寓荐486.1喇-184饲24双%味炊402.8板-222.抽8

隔6%呈351.5占-171峡4阻7%缺198.8策-122.克1屯20%恋91.6捐

恼3%染二居中万德花园第233.4花-199.社71圆0%垦小卷148.6均-144.栏7翅45%斩130.6病8镇汉45尸%返惠二居，三居铁翠薇园句桶怪咱180-1额44虎35偷%诵134-1膛10善65%捕输二居，三居障立达公寓习茄厦185-1不64信32%疾180-志128君40%深120-玩100凳28%叼田三居、四居死天津奥林匹书克花园卖171-1耍54.3原28.左5%宿膝凳130.3简-111.候9惰28.5津%什101.9偶-79.2求2每8%竿50.2-软48.3腰15化%爆二居搜罗马花园膏骗蔬185植纲

吃仅絮15%嫁170.7邻-145.浆6削40%侄142-1弹18

奇40%骂70察矛芽田5%竿二居，三居滚万顺温泉花沾园盈287.3熟10%炕耽眼178条-152方50%索130-鹿124正40%图邪三居剪泰达园峰260层

倚6.7%润祸娱183.3呜6-119吗.24傻40%袍157.2箭-113.愈1到53.3%嘱朗二居，三居村天娇园姥280饺10%系撤182-送152完23%渠166-1业33馅43%胖90园16%衬62漠8%掩三居、四居窝国通大厦雕倚狸汪187.1狱-152.箩8耐50%涛128.3兵-122.钳3彩50%锤笋二居蚀森淼清华园胁316-2淡04钱10债%眉199-1瓦94俊10%招175-1掌60

秧2代0%锹159-1蒸37护30%馅121-1部04吨30%虎镰三居胞新世界花园撇奔中售133.8商1种40%谷113.5调-108.确6妥60%诊沿二居符本次调研的络项目中，大暑部分样本项泻目均设有二界居和三居户奇型。市区有印42%的项把目设有一居回户型，滨海今新区有80掀%的项目均吧设有一居户游型。市区全颜部项目有两舍居户型，滨虏海新区大部淡分有两居户佩型。调研的铲全部高档公福寓项目均设棚有三居户型怠。市区有3铃3%的项目晌有四居及以魂上户型。市碰区只有8.剥3%的项目缸有错层，滨柿海新区却有虎40%的项圾目设有错层评。58%的侄市区项目建瓦有跃层，而丑滨海新区有妈60%的项塞目建有跃层爹。锄市区的项目政户型以二居周和三居为主拦，平均户型饲比例分别为求37%和4戏2%；滨海业新区项目户造型以二居和托三居为主，阵平均户型比仪例分别为4御4%和34孩%；市区的错二居面积平旦均在呀130平方转米苏，三居平均望在回148平方华米绝；滨海新区楼的二居面积响平均在拨118平方貌米史，三居平均就在帅143平方终米贷。吉以上说明在冒高档公寓市传场内住宅户辣型设计多样营，户型以二锤、三居户型惧为主，其他轻户型为辅，纵这与购房者尾越来越追求般舒适生活的粒需求有关。吴在进行调研炸的过程中我废们发现大部冬分项目的两婆居室、三居攀室比较热销泼，这与项目意的市场定位音、客户的购基买能力等有薄着必然的联炭系。在区域文市场内消费屈者购房的主宰要目的为自诵用，客户必浆然考虑户型盼面积的大小没与总价款的窜高低的平衡分关系。造照嫩煤汇味粉坚雄闭三室付驻声贿超朽抓洪两室鞭3.5楼宇花配套妖调研项目主耗要楼宇配套誓设施咸分区劳物业名称滚通讯

边系统保管道热水夜供暖

历系统怀供电

烦系统躲保安系统丈消防系统惰电梯睁滨海

夹新区递滨海龙都呢IDD蚂类集中

德供暖微一户

灵一表恩电子防盗系礼统犹埋帐莱茵春天酒宽带植绵集中

斑供暖肃一户一表奋电子巡更，便红外监控遭续脑华纳豪园鹅宽带奔√吐壁挂式锅炉堂一户一表奔可视对讲机踏，均电子巡更夫丧三菱味领先华翠洋孙房瓦IDD本√嫌壁挂式锅炉纱一户一表晨可视对讲断魔疯格林园尚宽带拿√取集中

遍供暖旷一户一表依电子巡更，积红外监控辞类鸦泰达芳林园害宽带刺翠市政供暖，投地板采暖习一户一表街红外报警系匠统及闭路监陡控系统脾枣通力语市区晋泰达国际公像寓遮宽带佩√倘中央冷暖空慈调圈一户一表故电子防盗系蒜统敏自动报警唤烟感喷淋修奥的斯油东海岸国际盲花园丈IDD遵√源集中

尸供暖拌一户一表码可视对讲树菊奥的斯捧宁发阳光公姨寓摆宽带夸乌集中

代供暖昆一户一表负可视对讲稠歌三菱浸万德花园蹄IDD耍√静集中

从供暖瞒双路供电转手动报警随自动报警溪奥的斯支翠薇园厉宽带惧谢集中

计供暖循一户一表之可视对讲机染，档电子巡更寺愿三菱顺立达公寓魔IDD央厅集中

导供暖帐一户一表骑可视对讲机姿，炸电子巡更家泉奥的斯这天娇源湖培屈集中

窝供暖谱嘱电子巡更，孔红外监控允陡挡天津奥林匹栽克花园绍宽带候徒集中

黑供暖及一户一表武可视对讲，姨电子巡更见裁六罗马花园僻宽带询√遥集中

悟供暖肝一户一表习可视对讲，浪电子巡更驻自动报警，样烟感喷淋苍奥的斯美万顺温泉花步园悲IDD榨土集中

和供暖剂一户一表逐可视对讲订养迅达办泰达园刮宽带貌递集中

怒供暖逝一户一表护防盗门脂消防连廊勉KONE挖天娇园蹄IDD息√芹集中

猜供暖雷一户一表闯自动防盗监役视报警系统洗屑奥的斯慢国通大厦炊综合布线爹√画地板

艘采暖观一户一表静可视对讲童烟感喷淋舅富士钉森淼清华园乞宽带榨糕集中

稼供暖吵双路供电翻可视对讲较怎三菱兰新世界花园来宽带梦厅集中

喇供暖蜘一户一表针可视对讲机邪，债电子巡更量艳雅本次调研的戒各项目在通哈讯系统、供膀电系统等方没面并无较大荡差异，基本白都是采用预匪留电话插座质，一户一表跟等天津市较东为普遍采用习的方式，是融市场的主流边方式。随着纹市场的进一碎步发展和天钥津有关政策睡规定，如分凤户计量采暖蚀方式（即一悲户一表）和行可以自由调匪节室内温度顺的温控阀在披新建项目中幼必须设有，猎这样业主可葵以在室内无践人的情况下杀关闭温控阀价，以降低用螺热量，节省坝费用开支。忠有12个项之目铺设宽带废，占总体的羡57%，宽言带已成为小著区必不可少克的硬件设施暂，住宅智能判化是世界住截宅建设的潮孙流趋势，因直此，智能化革已成为超前鸭家居生活概扫念必不可少率的配置。智搅能化住宅小宇区可使住户系生活便利、鱼娱乐丰富，蜡使物业管理酬更有效率，脚也更便于管库理，发展商烟可获取高科废技增值利润帮，可大大提麻高商品住宅挡的梨“题性能价格比捷”景。军有17个项蚀目采用了市皂政集中供暖筝方式，占总庄体的80%南；有1个项丸目采用了中轮央空调系统粘,占总体的拥4.7%，符由2个项目照采用壁