XXXX河源义乌城项目调研报告

目录目录第一部分：河源城市综合情况调研4一、城市基本情况调研4（一）区位交通及城市整体规划4（二）城市经济综合情况5（三）人口情况5（四）城镇居民收入水平及增长趋势6（五）城镇居民社会消费品零售状况6（六）产业概述7（七）城市综合竞争力总结分析10二、城市商业基本情况调研11（一）商业总体情况及发展规划11（二）主要商圈分布及特征12（三）零售商业调研及总结分析14（四）专业市场调研及总结分析21第二部分：河源房地产及商业地产市场调研30一、河源房地产市场总体状况30助（一）房地珠产开发概况窄和数据指标因至30袭（二）主要爸开发商及在释河源市场运铺作情况惕瞎32适（三）房地苍产开发水平甲和营销水平随哲32遣二、河源商隶业地产市场紫总体状况仔回34饿（一）商业耳地产开发概创况和数据指尖标染柏34旗（二）主要厕的商业地产抽开发商及其补开发模式泉刚35逆三、河源在壤售已售商业亚项目调查分愉析各番35财（一）河源军大卖场式商闷业项目调查衬视35淡（二）项目爹周边商业项捐目调查焰蚂41约四、河源商石铺投资市场三调查分析画若49享（一）投资疯市场完好度秩分析推缴49阿（二）投资晒回报率分析顶纠50熄（三）投资唐客户群体分国析幻前51珠（四）项目舌目标投资客贩户群体分析鱼嫁52冶第三部分：希项目基本情殊况研究大侄53法一、项目自小身条件及周娃边环境画诸53割二、项目所猫处区域基本肠状况及未来押发展规划踢肌56哨（一）基本缺状况把牲56燃（二）未来街发展规划匆泥57昌三、项目交停通状况分析病军57她（一）项目雪地块与周边帮道路的关系州颜57斗（二）项目搞周边道路状苗况宜昏58渠（三）项目埋周边主要道在路人流和车设流统计现艳58向（四）项目宗周边交通配册套嘉叼59州四、项目周冻边商业设施舌状况娃屠68榜（一）区域吗内现有临街宣商业设施状白况恩秩68盐（二）区域愁内现有规模插商业设施状纪况勿汽71新五、项目周灭边居住环境革炮72缎六、项目地途块条件的棋SWOT隙分析诱谋72辛（一）优势毛及机会分析按他72运（二）劣势军及威胁分析附宣73步第四部分：筒河源小商品葬、服装鞋包弓类专业市场屈调研辛留73当一、小商品友类专业市场烧调研嫌责73弯（一）市场蓄分布幅魄73狂（二）太平卧街调研烦命74段（三）调研纯总结上土82侵二、服装鞋羞包类市场调独研堪绕83墓（一）市场懒分布佩雷84吊（二）市场唤调研死壤84浴（三）调研低总结陶蚀103速第五部分：完广东同类地嗽级城市小商响品、服装鞋寄包专业市场阴调研站持105麦一、梅州小需商品、服装膝鞋包专业市痰场调研溪差105枯（一）城市膜概述嘴拿105筛（二）市场致分布阿夕105汪（三）市场公调研删毛105镜二、清远小雷商品、服装物鞋包专业市私场调研扇豪118贩（一）城市泰概述倒且118属（二）市场旧分布渠永118潮（三）市场辨调研心投118脏三、惠州小狠商品、服装裂鞋包专业市漏场调研女咬129镇（一）城市窄概述引均129臂（二）市场孙分布眼算129互（三）市场乔调研茂拿129征四、广东同灯类地级城市楼小商品、服佣装鞋包专业旁市场调研总张结简酷139术第六部分：渡下游目标市恼场调研只会142屿一、河源市爱源城区小商年品、服装鞋尖包零售市场顷调研匹辈142绘（一）市场寺分布环剩142气（二）市场灯调研绵慢142脖（三）调研顾总结搬锦144吹二、河源下曲辖各县小商症品、服装鞋在包零售市场素调研歉脾146科（一）市场堵分布少趋146洞（二）市场悲调研疫跨146絮（三）调研骗总结通匠157兽三、河源下堪辖乡镇小商啊品、服装鞋壳包零售市场小调研睁显159曲（一）市场球分布俗眯159筑（二）市场矩调研奉贷159煌（三）调研报总结夸夕170片四、河源专围项采购调研艇臣173败（一）采购风特征分析克因173天（二）生意寺机会测算山互175煎第七部分：物上游目标市僵场调研甜堡176产一、广州小闯商品、服装微鞋包专业市丘场调研惨挡176剂（一）市场朝选取距贫176瑞（二）市场邪调研葡撇176棵二、惠东小斥商品市场调触研谦盐198肝（一）市场贺概述辆疫198妖（二）市场耐调研森脆199烂三、梅州兴伴宁东岳宫小届商品市场调尽研雅季205花四、东莞虎裁门服装市场网调研娇筋210林（一）市场禁概述唐撤210索（二）市场毕调研温刮210算五、产地型交市场商户电费话访谈休廉215催六、上游目尽标市场调研缓总结齐俯220偶（一）市场写调研总结咸哗220桃（二）遭访谈总结尸跳222初第八部分：拉旅游商品市吵场专项调研兼赠223光一、清远旅曲游商品市场扇专项调研丙视223钩（一）清远玻旅游市场概池述知悦223乘（二）清远循旅游商品市因场概述埋导224冤（三）清远倡义乌商贸城掩土特产经营央户调研赌肚224款二、河源旅芳游商品市场寺专项调研纸剧226秋（一）河源蓬旅游市场概棚述诚隔226伯（二）河源礼旅游纪念品压市场专项调槐研捕述228介（三）河源盛土特产产品羡市场专项调安研贝冒231武三、本项目努规划旅游商迅品经营专区象的可行性分吊析誓餐234梁第九部分：爱市场调研总啦结分析及初捞步定位方向统朵239爬一、市场调酷研总结分析语骑239颤（一）河源耻小商品消费炒基础强劲！横筑239个（二）河源待小商品生意基机会严重外汪流！寸勤239枕（三）老市爹场慰5悲宗罪，发展牲遭遇瓶颈！月其240敲（四）现代掘化市场省7尼大优势，抢涉占城市商贸午批发龙头！叮违241第（五）河源轰经济发展呼肤唤现代化小豆商品市场！榆煮243罪二、项目初欣步定位方向涌勇244为（一）项目磨战略定位鸦诊244赔（二）项目食经营定位赵当244蔑（三）项目北经营业态定饺位谢附244愤（四）项目杯目标消费群隶体定位吉悔244腹（五）项目腐辐射商圈定寒位伤枣245阿三、项目销风售收益初步至核算叨示245召（一）项目备一层销售均搂价预估证传245迁（二）项目呢销售收益初伐步核算陵摘246梢第一部分：房河源城市综强合情况调研挨一、城市基聪本情况调研停（一）命区位交通及稳城市整体规皂划赤1、城市区责位交通秘河源彼全市面积1继.58万平协方公里。扑现辖源城区父、紫金县、飞龙川县、连冬平县、和平宝县、东源县伪，共1个市需辖区和5个稀县。挽河源市位于余广东省东北浇部、东江中紧上游。东接脉梅州市、汕她尾市，南邻振惠州市，西释连韶关市、戏惠州市，北赖与江西省交际界。河源市原是京九入粤趟第一市，又馆是广东省拥评有铁路最长期的市；竹境内宾京九、广梅翠汕红两条旗铁路汤交汇，并在按龙川设有京桂九铁路南端驱最大的编组鄙站，煤河惠、河梅占、粤赣高速勾公路贯穿全摘境，105杜和205国升道纵贯境内哄，正在规划讽建设的昆汕饰、广赣、大烘广、汕湛、父粤湘等高速趋公路穿境而浇过。河源轻已轨也将直联深珠三角城际滤轻轨网，使衣河源城区融予入篇“蹈珠三角两小土时经济生活德圈托”本。因此，河及源有条件成兼为买粤东北陆路备交通枢纽和才沟通长三角潮与珠三角的慕“壶大陆桥败”仁。河源市河源市膝河源城市区翻位图龙2、城市规窃划敬根据河源市灶市城市总体扩规划纲要（租200决8匀—2023崖），将河源岭城市性质定梯位为：环珠胞三角地区性苏中心城市；崇广东省新兴物的先进制造族业基地；客锤家文化中心男与生态旅游窄城市；粤闽贤赣交通枢纽龟和粤东北商租贸物流中心鉴。疼规划河源中芒心城区形成支“蓝一带、两轴远、两心、四吹廊、六组团赚”蔽的筝“诸舒展的紧凑听型弹”户带型组团结吨构。超一带：侍以东江作为津城市发展的雁纽带，主要肥突出东江水分带的景观功妹能和服务功毛能，沿岸线耕组织各城市暮功能，形成慕两江四岸的伯城市总体规蹈划。贺两轴：舱以河源大道社和东环路作体为城市拓展窝的主要轴线金，将各片区驻整合成带型抬城市发展带懂。驻两心：嚷包括城市中汁心区和高新弯区中心。振四廊：咱在各个城市版片区之间预追留由水体、母绿带构成的答四条生态廊潮道。铲六组团：懂从北至南逐冤步形成先塘奸-木京组团些、观塘-洋呀潭组团、白给田组团、临票江组团、埔坐前组团、古辈竹组团6个悉城市功能组领团。趣（二）城市乏经济综合情灾况肺进入21世悬纪，随着珠狗三角的产业误升级和产业像转型，河源孤市社会经济撒进入全新发广展阶段。自冷2004年授河源的经济后发展突飞猛恢进，从下表呆可以看出，仇2006年帽至2023计年河源市国宗民生产总值舅稳步提升，疑3年平均增秩长率接近2术5%，居广再东省前列。歌2023年程，河源DP淡突破400线亿，在《2义009年中焰国城市竞争提力蓝皮书》也中被列为最阔具综合增长焦竞争力的城顿市。辆河源市GD兵P增长表植时间印GDP（亿厅元）仰增长率务2006馅258.1馒6郑26%福2007准328.姜09杆27%椅2023献394.1召3央20%抛（三）人口天情况消河源市人口渴变化趋势表耍源城区人口预变化趋势表薯时间柔全市人口点增长率亿时间瓣城区人口馅增长率骂2006紫341.2睡6窗1.2%渡——祸——插——储2007油335.4箩3按-1.7%寸2007灶29.06旅——章2023航346.6餐4第3.3%冻2023跪29.74渠2.4%望2023年早，河源市总涉人口为34认6.64万虚人，增长3万.3%，其牲中城区人口烫为29.7娃4万人，增椒长2.4%肝。河源近几着年城市人口争并未出现大练幅度变化，棒全市人口维查持在330介-340万启人。河源农铜村人口比例望极大，20犁08年，农昆村人口占全娘市总人口的尾86%。窃（四）城镇配居民收入水催平及增长趋逮势越河源城镇居扮民人均收入盗增长表馋河源城镇居光民存款余额轨增长表赏时间馆人均收入声增长率绑时间叨存款余额会增长率和2007蓬10600革元特11.2%刊2007锦187.7萝亿歪9.6%膝2023故11343兴元病7%道2023瓦224.1牧亿猎19.4%嚷2023宿12138遮元麻7%动2023淡263.6穗亿浴17.6%唱从上表可知秋，近几年河槽源市城镇居茂民收入水平未稳步有升，雨存款余额则办基本呈2位坏数增长，居胳民收入水平变的提高和存仓款余额的增淘加也将促进扰消费品市场话的进一步繁奸荣和发展。巡（五）城镇愧居民社会消骗费品零售状誉况鲜河源城镇居萄民社会消费堂品零售总值木增长表膨时间雀社会消费品生零售总值编增长率咏2006蔑86.39溉亿寻18%遣2007绝104.0岭6亿五20%夜2023落123.9怪6亿说19%款2023纱142.5朴8亿散15%资从上表可知奋，2006芒-2023培年河源城镇振居民社会消毛费品零售总疏值的年平均寇增长率为1执8%，摄表明靠河源市消费倒品市场活跃剃，烛城市居民消仿费性支出快者速增加；与所日常生活息址息相关的服盗装鞋包及小警商品消费市汉场增长迅速迁。限2023年武河源市社会秋消费品零售捏总值分析赏指标名称刊计算单位痕本期累计锅上年同期累穷仓累计比上年具同期睁社会消费品受零售总额岸其中桃纪市零售额蠢县零售额峡县以下零售震额跟钞圆状荡14258蹲19搏42866富2季47222浆5枪52493脸1形12396野35腰39598阴9变42984煤2列41380榴4蔽15.0%泻8.3果%口9.9币%浊26.9雁%创200仆9猫年没河源晚全市社会消晓费品零售总盐额14悬2雁.肃58信亿元，比上洗年增长将15楚%。分城乡崇看，城市消自费品零售额茅4展2烘.防87形亿元，增长批8乳.挡3排%；县及县澡以下消费品杆零售额脸99购.魔71授亿元，增长驰18封.0%。驼从上述数据域可以看出，酷广大县镇占微据河源市消呈费品零售市骡场大头，广耗大农村市场惯消费潜力巨能大。奉（六）产业黄概述果1、三大产资业产值比重落河源三大产屑业产值比重矩变化表她时间不第一产业括第二产业馒第三产业誉2006允17.2%伐46.1%摄36.7%武2007抵13.4%霉53.4%技33.2%冬2023蝇13.4%目54.9%卫31.7%矿2023争4.9%叙12.2%表10.4%惩在不断承接弄珠三角产业悉转移背景下缠，河源市步角入工业化起榜步发展阶段险，从上表可皆以看出，第找二产业在三敲大产业中比乌重最大，发腥展势头最猛家。第二产业皮发展已经成闹为河源经济拖增长的绝对盐力量。殿2、自然资酸源情况位1）水资源啦丰富煮河源是虎“湾港深水塔万”舍，全省最大驼的两个水库授--新丰江飞水库和枫树励坝水库都在捡河源境内。矩滔滔不绝的革东江水，不畜但滋润着珠搞江三角洲东情部，而且通纵过东深供水谦工程流入香斑港。境内水表能蕴藏量1山30万千瓦毁，仍有40疮万千瓦有待仍开发。同时卖，净水资源银和优质淡水京养殖开发价饭值和潜力巨逢大，新丰江传天然净水远宵销国内10抚多个城市。旗2）矿产资泡源丰富裕河源是矿产聪之乡，已探夹明的矿产有居40余种，席其中储量居搅全省第一的私就有铁矿、佣莹石和稀土玉。此外，铅可锌矿、钨矿慈、石灰石、锣瓷土等也十早分丰富，易蝶于开采。其碧中瓷土远景课储量达2亿蕉吨。河源是爷山多林茂之配地，全市有枕山地面积1便800多万贫亩，森林覆哈盖率72%里，活立木蓄宴积量达30鸣92.7万仔立方米。跃3）旅游资门源丰富尊河源山清水票秀，是座新剪兴的旅游城痒市，有中国溉绿色明珠之字称，妈紧领市区的思大桂山风景申区，是北回逢归线上现存哈面积最大的客常绿阔叶林洽，是广东绿它色生态旅游否的新品牌；欲县区有押“继小桂林吊”蛇之称的连平这陂头山水，滴有地“两地下龙宫贵”欺之称的漳溪些皇龙岩、和沉平李田仙岩法，有滨“司粤东丹霞吃”削之称的龙川彻霍山和枫树扑坝九龙湾水羊上漂流等旅炕游景观。块2023右年接待中外界游客情逾8萄00万人次胞。逐3、工业发锅展情况团1）工业园召概述漂河源砖全市工业园竹区包括忘“倦一区六园杨”拿，即是市高今新技术开发陈区、源城区匀工业园、东调源县工业园某、连平县工袜业园、和平灭县工业园、雹龙川县工业宿园、紫金县书工业园善。2023政年，蒸全市“一区价六园”完成功规模以上工狡业总产值、勿工业增加值野和入库税收刘分别为36岸8.8亿元担、105.汉4亿元和7复.46亿元挪，分别增长浇6.8%、少4%和15圣.4%，占映全市规模以必上工业总量姐近60%，段成为拉动全混市经济发展寨的重要增长价极。中山（生河源）产业僚转移园再次艇竞得省政府思5亿元竞争袜性扶持资金貌。深圳（河凑源）产业转箭移园整合认趣定工作加快理推进殿。店和平钟表、苦紫金光学眼仁镜、东源新波型材料、连起平绿色食品桂加工、源城董和龙川电子贩电器制造等旨主导产业加硬快培育发展存。招商引资苏实现新突破睬。识2）主要工舞业园概述窗高新技术开关发区（下称相河源市高新楼区）赖2002核年7月经广草东省人民政刻府批准设立来的省级高新难技术开发区驻，位于河源榜市区南部，促规划和利用改土地总面积僚约40平方幕公里，首期纲规划总面积参18.31稿平方公里，悼启动区面积季约5平方公旁里。壳河源市蚂高新区位置骗优越，距市悬区不足10竟公里，距广垃州180公扛里、深圳1垫60公里；兽以市区为中歼心并延伸到卸高新区的现榜代通信网络野已形成；市芽区拥有一类誓口岸。目前嗓，该区域内侍已办起明珠耽工业开发区艳、高埔工业辰园、美平工协业园、华嘉氏工业开发区粮、美星工业刷园、埔前工垒业区等工业亚园区，落户菠企业43个丑，投资总额军达5亿美元剂以上。哑源城区工业恒园顾建成设施比蛮较完善且具宗规模的源城都工业园、民鼓营工业园、狗高塘陶瓷工物业园、风光漏工业园、高深埔岗高新技浪术开发区、般埔前火车站匆工业园、源济城工业园、梦源西工业园亡，规划总面款积18.4娇2平方公里袄，已平整土弊地4.82旋平方公里，黄已安排项目象用地面积4伶.32平方染公里。到2津004年1许0月止，落吴户企业61樱个，已投产椒项目20个警，在建项目以21个，筹霸建项目20崇个。塌东源县工业斑园借由徐洞工业辆区、仙塘工应业园、县城械工业一区、挽县城工业二棒区组成，均胜在县城控制历区内，位于多粤赣高速公嗽路、205虫国道边，靠程近京九铁路杠仙塘货运站旋，距河源市准区约5公里谊。工业区规杨划总面积2刺0.5平方筹公里，已开箩发4.1平而方公里，已奏安排项目用刑地面积3.德2平方公里杰。肆目前已落户桂的企业有属河源海河家邮具制造有限浅公司、东源凭县泳兴硬质秘合金厂、东漏源县三信实谦业运、东源远兴笼实业有限公评司件、牌亚洲创建（哥河源）木业组、袋东源石油化骂工眯、醋河源富马硬欲质合金厂、厚仙塘桉叶香言料生产有限机公司、热水简温泉山庄（纷新力园）等莲。馋紫金县工业惕园朽有东江金珠秧工业园、东哄江巨龙工业旦园和金山民般营工业园管。星紫金县工业匙园规划总面剑积10平方桐公里，已平今整开发土地校面积5平方糟公里，已安胀排项目用地租面积4.8梦平方公里。灿已有新泰工疾业园、汇骏障光学城等外级引内联企业来落户园区内故龙川县战工业园清距离县城4松公里，离河酱梅高速公路鞋龙川县城出询口3公里，难北向靠近京惯九铁路编组煮站、龙川火票车站，20死5国道贯穿当而过。规划臭面积2平公流里，首期开超发0.7平主方公里，已旧安排项目用工地0.43挣平方公里机，建设有宝析通工业园、乓宝龙工业园弦、南岭工业倡园和宝塘工仅业园等些。已成功地屯引进了生昌择纺织（龙川列）拳、包威达绝缘材念料厂、泰富奥华实业（龙话川）有限公教司、领航科瓶技饮和鑫科贤（喉龙川）实业松投资有限公孝司等企业苏。行和平县工业附园搅位于县城西立出口附近，母粤赣高速公纸路旁边。规眯划面积5平警方公里，首参期开发2平猜方公里，已殊平整土地0党.4平方公杰里，已安排引项目用地面法积3.30奸5平方公里苍。盒连平县工业林园众连平县工业塌园包括忠信掉工业园和石忘龙民营工业岂园，忠信工炕业园位于忠积信镇，粤赣浩高速公路、肿105国道照旁边，石龙炊民营工业园邮是位于县城娘控制区内。践规划面积2友.8平方公蜂里名。监（七）城市足综合竞争力滨总结分析琴1、优势分乡析当①笨区位优势廉：珠三角两予小时经济生众活圈聪河源南接珠柳三角，北连夫大内陆，随圈着交通条件库的不断改善拦，河源将全激面融入趟“醉珠三角两小并时经济生活土圈震”姥，成为粤东秆北陆路交通饭枢纽和沟通赖长三角与珠仰三角的企“秘大陆桥兼”哲，为物流运恋输提供便利要的交通条件警。额②累资源优势泼：河源素有睁“旋粤东宝库迷”好之誉块河源资源丰筐富，素有慌“较粤东宝库评”转之誉，土地喂、矿产、森耽林、淡水和储水力等资源扛的拥有量均壁居广东省前雄列乃至首位摩，农产、林归产、水产及窑各种特产颇怪负盛名。尤泻其是水、林半、矿和旅游黎四大资源优福势明显。培③士园区优势颠：驻“珍一区崛起，栽六园争辉目”碗2005年尖，河源高标材准规划建设塌了吃“锡一区六园纤”破的产业转移诉工业园，这洲些产业转移已园交通区位碗优越、功能奸分区明确、喜主导产业突顾出、配套设骗施完善、生顾产成本较低牵，逐步发展努成为承接珠乔三角产业转寇移的残“遣工业明星寺”侦。峡2、劣势分晃析差①析经济总量遥尚小示河源市整体易经济总量较积小，GDP功在广东省处干于落后位置垫，经济发展谎的质量不高柜。县域经济狂发展较为滞案后，所辖的刮五个县全部亭属于广东省摘扶贫开发重强点县，经济野发展规模和功人均GDP怖在全省67封个县中排名剥均较靠后。考②超城镇对市裕域周边地区迈的辐射带动比能力不足辜河舰源城镇规模肌小，首位度份仅为1.5压3，在山区畅五市中最低迁。首位城市次不突出，对本市域周边地权区的辐射带衬动能力必然剧不足。半数则中心镇未达眠到5万人理庸想规模，集愈聚效应仍处音于较低水平恢。缺③宪劳动力外壳流严重踪由于投资环米境、生活条烂件与珠三角宏地区存在较展大差距，本羡地劳动力外贪流现象极为陈严重，极大馋程度制约了亚城镇化的健辫康发展，同蛛时一定程度师上制约河源厦市整体消费冬市场的繁荣等发展。搬④覆主导产业抓优势不明显酿，工业园区亦发展有阻滞烈河源市立产业居转移园落户脚企业较为零饶散，新兴主劫导产业在区倡域中的优势呼尚未体现出沿来，工业园痰区建设如火异如荼，然后骂招工难等问崇题随之而至疏，影响工业役园区各企业授的正常发展寿。冠二、城市商伪业基本情况蛛调研探（一）商业馋总体情况逐及发展规划罚1、商业总齿体情况住河源市目前挥已形成以翔方丰商业广场丝和广晟花园校城市广场为搬代表的两大绵城市级零售黑商业中心，敬专业市场的指发展相对滞违后，目前仅专有万联电脑塑城为统一经腐营管理的大膏卖场式专业盆市场，其他丘经营业态则识集中分布在帝各城市主干宝道，如五金贿汽配主要集谎中在河源大费道，装饰建万材主要集中槐在红星路，拼小商品服装走鞋包则主要雕集中在太平哭街及其周边打区域。嚼2、商业发金展规划请市级中心区鲜：家位于东埔区积新江大道东涌侧，由中心崇公园向周边诉商贸金融、晋文化娱乐、巾体育中心和寺部分行政办颈公用地构成预，通过由人秘民公园和文保化广场的南篇北绿色走道继，将各中心抢绿地联成一置体，形成设粉施完善、环呢境宜人的中蔑心区。括市级副中心歉区：钳位于老城区衫公园路以西把、鄂湖以东适，由商业步兰行街、青少醉年活动中心渐、图书馆、禁体育场等组呼成，形成集坝休闲、购物蛙、文化娱乐泛和体育活动仁一体的副中贞心。滋区级中心区底：泊规划二处，沉一处位于白岛田区江南西逮路西侧，另掀一处位于江习东区东江北揭路东侧，区致级中心均配类置较完善的旗公共设施，告以满足人们梨的各种活动脂需要。瓣商贸金融中法心：滤规划在东埔历区红星路南谷建设市商业岸贸易中心，器重点建设中辱高档购物中煎心和市级的谷金融保险、损贸易咨询服容务中心，改谎造兴源路、主文明西路两拣条商业街。才老城在原有目商业基础上典更新改造，拍重点改造建搅设长塘路、林太平路、女荒人街商业步恩行街。希市级行政办架公用地：板以原政府所捆在地概括完另善为主，另咸在市中心区对北侧，中山含大道东侧集免中祝建一行政办列公区。史（二）主要搅商圈分布及遥特征笔1、老城滑商业中心区价以南堤路、临中山路、人宇民路、化龙虽步行街、长闯塘路为主体婆，分别以翔毕丰商业广场逃和友谊商场执为该中心区往的两极。努分布有翔丰讨商业广场、衫旺角女人街炼、农行工行村等金融配套窃、友谊商城艘、新世界酒代店、迪信通勿数码城芹、好万家电收器连锁店、相方圆运动大收本营等主要漆商业设施。物老城区商业迈核心区临街貌商业总规模迟达6万多㎡似，其中超市确百货经营面寇积为3.6导万㎡，上规端模家电超市搁经营面积近滑4000㎡漆，商业街临崖街商业总规既模近2万㎡兄。瓣老城区商业班街除了化龙钳商业步行街鼠商铺规则统表一外，人民菊路、长塘路茂、太平街临忙街商铺均为阵大小不一的拳农民房组成惑，临街商铺补较陈旧，大抬部分商铺进亮深较深，面卡宽较窄，给租经营带来很购大的不便。妖▲眯老城区商业会核心区示意校图遥▲阔老城区核心具区实景图袜2、新城商版业中心区面兴源路商圈航为河源市新席城区唯一的朗核心商圈，早涵盖兴源路池商业街、大棉同路美食街凡、新华路南摊段、中山大堪道部分临街井商业。分布意有广晟超市兴、金宝家具妄广场、家家活乐电器连锁俯店、好万家锈电器广场。据兴源路商圈篮总商业规模磁达5.3万坊平米，其中稠广晟超市及按商场总经营吵面积就达2席.3万平方捐米，电器经蹄营面积为5笑800平方湿米，商业街社经营面积达猜2万多平方惜米，另有一微个2000蝶平方米的家决具商场位于件广晟超市的家三楼。唇兴源路商圈穿商铺构成主顽要由广晟城逼市广场商场鸽及临街商铺变、兴源路临候街商铺、大懒同路临街商询铺组成，兴禽源路大部分秧商铺均为机融关单位或住驾宅小区社区厦商铺，商铺焰形状大小比释较统一。兴挎源路现已成艘为河源商业脸最繁华的商蹲业街，聚集博了众多知名霸品牌专卖店爹，如运动品长牌阿迪达斯墓、耐克等，接男装品牌雅聚戈尔、利郎墙等，女士品有牌达芙妮、隶阿依莲等，每休闲品牌佐需丹、以纯等槽，整条商业隶街经营状况原较好，租金覆水平浮动不火大，租金控丰制在150德-200元桂/平方米之层间（使用面步积）。胞▲立新城区兴源撒路商圈示意越图卵▲跨新城区兴源嗓路商圈实景经图致（三）零售销商业调研柱及总结分析耍1、翔丰商灌业广场约河源市翔丰悉商业广场位恢于河源市源武城区东堤路狮新丰江畔，影北接河源市腔新老城区的也交通要道—舟—珠河桥。薯项目急目前踪为慧河源市上老城枯区最繁华、航人气最集中勿的商业中心土。泳翔丰商业广央场主楼共四哑层，经营面厉积约160僵00平米，疫一、二、四忧楼正在营业则，三楼正在土重新装修中春。翔丰商业忍广场于20磨04年5月警1日正式开销业，目前商件场首层主流材租金为15恶0-250露元/平米搞·妙月（使用面是积）。棕翔丰商业广爸场概况一览林表掘项目名称史翔丰商业广潮场傅地理位置捎中山大道闻核心商家绞屈臣氏、麦业当劳肠经营主题巡百货颗规模搞经营面积约决16000到㎡众经营模式盛租赁意档次定位联中高档妙收银猛独立收现金成，统计刷卡父层高旦3.5m逐层数关4层常通道僻主：1.8钟m；次：利1.2m臂铺位形式明封闭式和部挣分开放式霜内部装修国——白内部配套翁2组手扶电缩梯，2部观极光电梯忠外部装修舍——戴外部配套监地上停车位议主流租金（恶使用面积）密1层150里-250元车/㎡唉•炒月所消费群体龄源城区居民匪及外来旅游老客牧物业管理费愈10元/㎡部•样月牲出租率雾10狼0%希开业时间序鸭2004年础5月1日续公交路线败1、3、5艳、6路馋经营分区斑1F有化妆品、珠舌宝首饰、名稳表眼镜、皮宜鞋皮具、数希码通讯、男弹士服装、麦漆当劳耐2F廊少淑装、特夕色女装、内陵衣、童装、晋儿童乐园、安水晶银饰、薄婚纱摄影档3F碌装修中置4F揪少男装、休倾闲鞋、特色钟饮食荐进驻品牌召屈臣氏、麦牲当劳、金利耀来、梦特娇茫、百丽、周奇大福等糊2、友谊商搂场激友谊商场位镜于源城区人剖民路与长塘仓路交汇处，租处于河源市怀老城区商业筐中心，与化无龙步行街连穷接而成，商纤场共4层，没1层经营手换机数码电器语，二层为百苏货超市，三秃层经营服装临，四层为桌订球室、溜冰暮场、网吧等托娱乐场所。痒商场总经营俩面积有10谜000万平核米米，一二脖层经营状况细较好，三层右经营状况表晶现一般。零友谊商场概否况一览表饰项目名称籍友谊商场尾地理位置慨人民路长塘斩路交汇处来核心商家纪恒波品经营主题集超市百货舰规模岂约1000塘0㎡趟经营模式找租赁荣档次定位亦中档次酿收银匀超市统一收迟银孙层高勤吊顶3.2乱m卫层数怕4层锯通道忆主：1.5梁m；次：1业.2m武铺位形式套大卖场式陈内部装修箩瓷砖铺面，肠无吊顶税内部配套绵——夸外部装修自——息外部配套刺手扶电梯、虏观光电梯鸦主流租金遭（使用面积浊）象首层：10夕0-150靠元/㎡抹二层超市辅沫区：100宪元/㎡狂消费群体趟源城区居民则及外来旅游妹客补物业管理费幕——洋出租率激100%催开业时间残——绳公交路线岁1、3、5秒、6路似经营分区报1F校数码产拐品、电器却2F而超市草3F拣服装门4F补娱乐场所常3、化龙商邪业步行街旨化龙商业步歼行街位于河练源传统商业扰中心，紧邻戴太平风情街碍。于200体1年销售完握毕，投入使造用。步行街叼汇集了众多受的运动品牌威和休闲品牌逃，以服装和迁鞋为主。街惕道中间有众香多的餐饮小亦吃，集购物凶、休闲于一胳体，是目前衣河源时尚一驱族的最佳购巴物场所。但仆步行街靠近滔农贸市场，璃卫生条件相数对较差，大经量摩托车在冒里面是无忌隐惮，大大的佳影响了顾客抓的采购心情逝。步行街的受也太也相对尊单一，这在由一定程度上克限制了步行般街的发展。既街道内部洽渴本干价郑街道内部享广晟百货概质况一览表蕉市场名称猎化龙商业步唯行街盒地理位置引中堤路和长察塘路中间单建筑形式舌街区商业洋铺位形式卖住宅底商着总规模仍3000㎡向楼层肉1层拦铺位数狸74霉商户数花55舌主次通道乓街道宽12亩m础层高编3.8m制租金（使用拢面积）暴首层53-油150元/追㎡.月（楼限上租金按一疲楼租金的2萍0%折算）蠢售价豆2001年买约8000厌元/㎡（三估层连体）蚕水电费赚独立水电，致按使用量交匠付罚税费以约400老—泽600元/岁月，视业态却和铺位大小纹而定合使用率伸--较出租率充100%伪中庭与垂直声交通商无成出入口昂3个献交易模式泽现货交易明市场性质吵零售赞商圈半径及诞客户构成胁河源城区区朽居民以及旅浩游人士惠市场整体经粘营状况分析袭市场运行了图9年，已经疏被人们熟知掌，众多的运杠动休闲品牌狼和特色小吃储，使化龙商击业步行街集代购物休闲于蔬一体。人气切相当旺盛。吗4、匙广晟百货临广晟百货位副于河源新城摘区兴源西路载与中山大道贡交汇处，座霜落于河源市续最繁华的广在晟花园城市论广场，商场蜡共三层，总抱经营面积达貌2万多平方咽米，1楼和厌2楼为超市美百货，三楼斥现为金宝家还具广场。于引2001年陪正式开业，歌目前经营状晃况较好。舅广晟百货概赌况一览表辟项目名称里广晟百货留地理位置削兴源西路舟核心商家缠——芽经营主题猛百货滋规模颤经营面积约施2万㎡粥经营模式侨租赁丢档次定位葡中低档顷收银律统一收银勉层高犯吊顶3.5宽m绳层数陶3层构通道太1.5m均铺位形式爷开放式烂内部装修岭普通装修烈内部配套究2组手扶电慧梯，2部观腐光电梯翻外部装修份普通装修食外部配套加地上停车位蕉主流租金（借使用面积）毯扣点20%渔消费群体谨源城区居民害及外来旅游滩客身物业管理费汇300元/手人笼出租率截100%仁开业时间象判2001年闷公交路线妥11、13江路滴经营分区杏1F耽名烟名酒、塞中联大药房列、九阳生活榆馆、小家电往、化妆品、嚼饰品、粮油吼食品、日杂峰百货等小商嫁品匙2F凑保健食品、扇个人用品、烘日化百货、批干货、眼镜塌等架3F辅家具习5、叠广晟商场演广晟商场位剩于广晟城市来广场左侧，北临东华路，围总经营面积婶达3200君平方米，共基一层，以经腹营女装、童爱装、皮具箱她包、饰品等包中高档次产梦品为主，与罚广晟百货超杨市一同开业隐，目前经营辽状况较好，葡租金为70她-100元墨/平米奋·篮月（使用面脂积）。昼广晟商场概右况一览表蔑项目名称导广晟商场兰地理位置喜兴源西路龙核心商家燥——圣经营主题药百货倘规模纱约3200势㎡纪经营模式宵租赁穴档次定位欲中高档块收银卵独立收银弄层高副吊顶3.3夕m等层数钓1层升通道施1.5m三铺位形式培封闭式柜内部装修吧普通装修侵内部配套身手扶电梯佩外部装修院普通装修杂外部配套桐地上停车位厉主流租金（狂使用面积）笋70-10渣0元/㎡砍·滋月灰消费群体恨源城区居民绪及外来旅游穿客善物业管理费监3元/㎡酿·爽月朽出租率侧9燥5%柳开业时间墓售2001年愈公交路线伟11、13既路晋经营分区霉品牌女装、酬皮鞋、箱包浴、童装、精胁品饰品、文揭具、玩具等响6、智家家乐电器茎连锁熊家家乐电器尸连锁位于兴简源路与中山正大道交汇处烦，座落于河嘱源新城区商伪业最繁华的拒广晟城市广岁场，地理位冷置十分优越各。家家乐电交器连锁总经纠营面积达4牺000平方升米，共两层趁，为河源最巨大的电器商跌场，目前经描营状况较好上。创家家乐电器川连锁概况一夫览表味项目名称屠家家乐电器蕉连锁瓦地理位置浩兴源西路与渴中山大道交占汇处服核心商家稍——凭经营主题底电器给规模贿经营面积约肝4000㎡信经营模式梦租赁忌档次定位提中高档次着收银巩统一收银怨层高遭格栅吊顶2腰.8m温层数环2层梅通道斜1.5m榨铺位形式乱开放式检内部装修拾普通装修篇内部配套犹手扶电梯辱外部装修法普通装修夏外部配套左地上停车位遍主流租金（袜使用面积）斑——趴消费群体史源城区居民艳及外来旅游蚊客拘物业管理费词——倡出租率骡100%涨开业时间轻傻2001年健公交路线兽11、13榴路城经营分区牵1F百空调、洗衣竟机、冰箱、尼电饭煲、微爸波炉、豆浆您机、热水器赚、抽烟机、屯小家电等孕2F沉液晶电视、奏电脑、数码敲相机等描进驻品牌滑空调：拌格兰仕誓、烤长虹默、鼻美的病、臭海尔撇、她格力葵洗衣机：东小天鹅、美子的、LG、狮西门子眨冰箱：齿康佳伯、洪星星隐、胁海尔必、鼠海信搭、趴美的若、忍康佳晨、性美菱收、划新飞炮、丛西门子谱、梢LG普、彻容声深、添小天鹅慢、川美的愈、网LG革、背西门子粗、涂荣事达柿、趟新飞屿、结三洋察、屿松下洒、今新乐摩尔脾、严海尔乖、伯星星跟彩电：拾熊猫缝、者创维战、菊sony健数码相机：捷佳能、尼康饺电脑：手联想、戴尔达、宏碁、惠千普凉7、零售商爪业调研总结惩①朝老城商业曾中心区：掘通过调研，姻可以将老城宿区零售商圈脏分为三大块劈，即翔丰商碌业广场、化泡龙步行街、犹长塘路商业牛街三大块。俘翔丰商业广员场板块箩包括翔丰商鼓业广场主楼孩、旺角女人炕街及中山大箱道临街商业炕。翔丰商业泽广场为河源档首家商业综产合体，集购怖物、休闲、塔娱乐、美食缝、观光功能旦于一体，主辈要经营高档作次的品牌服熔装、箱包、兔化妆品等，谎主力店有屈狭臣氏、麦当嚼劳；进驻品要牌有金利来碎、梦特娇、坦周大福、百袜丽等；旺角口女人街位于快翔丰商业广摸场后面，主东要经营中低酬档次的女装印、女鞋、精蚂品饰品等，扫目前，女人勉街生意状况搅良好，采购卫客户群体主份要为河源本茎地居民及外朗来旅游者。郊化龙步行街条板块辣包括华龙商介业步行街及逮友谊商场，爷步行街经营汇业态以服装退、鞋类专卖渐为主，靠近役太平街端现情已沦为太平潜街的延伸，眯出现了一部毅分日杂百货袄、低档次的珠服装、针织凶内衣店。开长塘路竞为老城区主英要的商业街脾之一，临街贺商业业态包薯括电器、手粥机数码产品守、文具、服砌装、箱包等修，主要业态坛为电器及手蜜机数码，整牵条商业街变召现比较混乱啊，临街商铺取均为河源本甚地人所有，诸商铺形状大冶小不一，租榴金水平浮动正较大，大约忠控制在80哨-160元梦/平方米之花间（使用面粱积）。占商圈商业价酬值：半主流租金朴（使用面积育）匙主街区化龙皂步行街主流抵租金为70肉-130元吴/㎡竟·岸月，最高租喂金达150倍元㎡毒·穴月；亭次街区太平伴街、人民路叼、中山路、江长塘路等的候街铺主流租芽金为100死—掌150元/庙㎡响·沿月，最高租呜金可达17信0元/㎡反·统月。固②涌新城商业怖中心区陈通过调研可奖知，新城区沙零售商业主坝要集中在兴萝源西路商业散街、广晟百晓货超市、广涨晟商场、大时同路以及中蚀山大道和新稻风路临兴源哑西路段，主忌要的经营业代态为品牌服口装、皮具箱输包、鞋类、割精品饰品、羽图书、银行枪及美容美发稿店等。整个帖商圈以兴源炉西路为中心垄，南北方向姑分别延伸至姓茶山公园和渔文明西路，框东西方向分兵别延伸至大靠同路和中山仿大道，整个由商圈呈一矩脑形分布，现宰已成为河源视市城市商业疯中心，商业仁氛围浓厚，教商业配套及脏市政配套完侮善。商圈内掘临街商铺租漠金水平控制怒在70-2聋50元/平醋方米舌·臣月（使用面太积）之间。糖商圈商业价慕值：敞主流租金爷（使用面积检）环主街区兴源兽路临街商铺畜主流租金为灌150-2表00元/㎡革·竟月，原先临燥大同路一端要商铺租金较摧临中山大道拍一端商铺租间金稍微高一糖些，随着广钟晟超市的开宰业，整条商僵业街租金基穷本一致。济次街区大同吹路美食街临骨街商铺租金滩为100-住150元/驳㎡丝·盈月，最高租猪金可达20蛋0元//㎡扣·脊月。击广晟超市以卡扣点的方式什收取租金，张所有进驻商巨家均由商场避统一收银，说租金按该店撕营业总额的强20%进行恒提取。基广晟城市广认场街铺租金沾为100-夫120元/保㎡馒•折月。慕（四）专业棋市场调研忽及总结分析刻1、万联电胡脑城间1）市场整葛体概况屑万联电脑城宇位于河源市对沿江中路，参面临新丰江瓦畔，是目前筝河源市区唯紫一一家集中诊的电脑数码肯类专业市场演，该市场于设2004年补初开业，目贿前经营6年脱时间，经营堂状况良好。陆①嗽市场实景赶照片为②锄市场基本悔情况摧市场名称倦万联电脑城客地理位置蔬河源市沿江奔中路错建筑形式演住宅裙楼商展业政铺位形式属商场内部独竟立隔断铺位肾总规模旧约3600声㎡践商户数本94户佩铺位数蝇150个敞楼层及单层早面积粱共2层潮单层面积约茎1800㎡枣主次通道埋2.4M、否1.6M、辆1.2M福层高杠1F：2.童5M铲2F：2.洽5M财使用率逝70%覆出租率碍98%军中庭与垂直跃交通宫无中庭，市特场内共3部卵楼梯，中间摩和两侧各1栗部评出入口该5个人行出繁入口，车辆摸出入口1个基，位于沿江柳中路旁蓄交易模式务现货交易、老订货你市场性质涂批零兼营，壶批发10%厨，零售90近%畜商圈半径及戏客户构成羽河源市区居扶民，下辖县民镇居民/零趁售商，公司纯企业、机关圈单位等鸟市场整体经厌营状况分析梁该市场是目由前河源市唯塔一一家电脑滴数码类市场便，以零售为钥主，兼营少滨量批发，主戏要经营品牌配电脑、电子幸数码产品、他装机配件、苹办公设备及侮耗材、安防胆工具、软件涌以及电脑维遣修等，以现诵货交易为主剑，少量老客扰户通过怪订货，市场雁主要辐射河赢源市区居民巷、公司企业贯和各机关单讯位，以及少懂量的下辖县峡镇零售商，桃市场规模不肿大，品类较广为齐全，地稠处老城区与陪新城区的交赏界地段（新穷丰江边），庭地理优势良交好，并且市茅场有前广场米停车位和摩岭托车停车专遮区，市场经叨营状况成熟涛稳定。包③道市场区位贞及整体布局找图市场区位图燃市场整体布某局图一层平面图二层平面图肃2）市场上撑下游关系铃①宗经营品类稳及比例重类别棕商户数量糕商铺数脑商铺使用面担积（㎡）拦业态占比鸽品牌电脑忘16尖36市605提24%掉装机配件民24槐29弱487停19%蓝办公设备脊15查27闻454及18%最数码产品歪11恶16怠269承11%米耗材掀13躁18眨302肌12%谅电脑维修垂7盯13启218脏9%村各类软件汤8酷11除185辣7%把合计国94克150拉2520虹1羞00%材3）租金售裁价明细调研叉（建筑面积奉）①租金台该市场商铺陕的租金高低刻是根据所处碗位置的优劣路与铺位面积沫大小来区分嘱的，与其所渔经营品类无迅太大联系，散通过调查了样解到，1层拜位于临街位严置以及市场薄入口两侧的剪铺位租金较岂高，往市场鹰内部延伸逐坏渐递减，该售层租金区间紫为30-1跌00元/㎡跨·咬月；2层则尝由中间楼体弦出口处往四变周逐渐递减陕，租金区间窄为6-25厚元/㎡增·静月。诚租金调研明匆细：或楼层芦经营分区提位置疼开间改进深给月租金（元纱/月）放单位租金（势元/㎡雪·章月）绳转让费寿租金占比至1层什品牌电脑区展正门口右侧汪临街铺冬18*3.裹6青9500督100栽-秀1层：杠85-10封0占15%厨，65-8翅5占40%辟，45-6您0占35%恳，30-4钩0占10%币；督2层：滑20-25芦占20%，胡10-15粥占30%，撞6-10占聚50%鸣1层锈品牌电脑区轿主入口第二逃排第二间妨4*5渴2500限85圈6万泼1层痰办公设备区掠主入口第三寨排第二间尿3.5*6劫2150取70铅3.5万裁1层应耗材、维修池区懂最里侧边铺炎4.5*6桂.5融1300横30你-他2层尖办公设备区缎楼梯口右侧社6.8伸*9.2索1800认20惰-允2层胖耗材、维修盖区凯楼梯口背面赠4.5*6商400流10里-舍备注：1层嚼租金均价集窜中在65元器/㎡容·垮月左右；涝却2层租金转均价集中在恳15元/㎡裂·宾月左右；芽图示标注租宅金如下：膏1层租金区违间分布情况碗2层租金区近间分布情况辈②雨其他费用厌水电费：独益立水电，按忘使用量缴费眯管理费：已偿包含在商铺窑租金之内混税费：根据纷楼层和经营叉面积大小有费所区分，1这层约为12侧0-150辆元/月婶·心户，2层约丙为60-8柔0元/月迹·王户。③售价祥据调查了解亦，该市场为堤开发商公司丛自身持有型劈物业，不对姓外销售，是榴以长期租赁辅收取租金为栽盈利模式的夏市场。页4）市场综精合配套调研千基本配套科调研内容嫂长途客运配桶套车据河源新城膏汽车站约1谋公里路程桥公交配套枕无石仓库配套盈市场2层配渡有约400踪㎡的仓库区沟，租金为2碎00元/月横·坐间范工商税务扯无菜银行茶工商银行、恭建设银行缎物流配套（矮货运站及物努流公司情况对）悉市场1层最般内侧有一家草物流配送点践，主要经营呆广州市场舒——钢本市场的物来流配送业务哲停车场嗽前广场、市佛场右侧均设奶有停车位，伤其中汽车停胖车位25个闪，摩托车停饮车位约18撇0个护卸货区搅前广场可以薄卸货，面积让约为300抽平米椅餐饮竞东舟渔港、锐元味复式中娱西餐厅阁酒店勇万绿大酒店袖、金碧花园艘酒店忍2、河源大斯道五金汽配结一条街市场概况熄河源大道五舱金汽配一条棍街形成于2眯003年，馆市场依托河桂源大道，扼护守惠州、广寇州的交通要老道，逐渐的暴聚集了近8摔0家的五金宽和汽配商户播。加上河源傅工厂和摩托樱车骑运行业鸦发展较快，完使得大道两晒边商机盎然杜，很多商户劣从汽车站搬咐迁过来，逐灾渐形成可现托在的规模。坑但由于地处烂老城区，铺晴位大多显得页较为破旧。躬①摄市场实景谣照片丰街道内部钟来京藏促漫街道内部守市场区位图遗：孟③杆市场基本茶情况：征市场名称膛河源大道五兔金汽配街辟地理位置菠河源大道南客建筑形式绿街区商业令铺位形式言住宅底商集总规模垃4000㎡师楼层梨1层凶铺位数绕112南商户数鲁80六主次通道环街道宽14恭m洁层高新3.5m遣租金散（使用面积螺）悬40元/㎡殃.月吊售价玻无迁使用率貌--窄出租率巴95%浊中庭与垂直女交通毁无成出入口唤3个战交易模式载现货交易鬼市场性质痛零售俊商圈半径及播客户构成章河源城区工队厂及摩托的普士以及国道椅过往车辆尚市场整体经发营状况分析遥市场从7年吉前开始慢慢悄形成，逐渐债成为河源最慨大的五金汽花配基地，被区人们熟知，守加上国道过炎往车辆多，峡是经过河源支的必经之路虎，生意机会肺很大，商户竖生意都还不奥错。抹2）市场上临下游关系霉①当经营品类俊及比例成：朗经营业态史商户数量梯商铺数量弯经营面积娱业态占比抹五金抗20格27亿1000策25%睁汽车配件增45炭60警2000仓50%沾汽车维修慰15互25史1000枪25%柏合计系80跃112覆4000乏100%天②巾上游货源材：型市场五金基馋本去广州的书一级、二级院经销商或者央佛山厂家拿无货，汽配多玻来自广州汽产配城。亭3）市场租明金售价（使保用面积）哈①赏租金水平窄：氧40元/㎡究.月边备注：一般效铺位租金差栏别很小，新热建铺位租金盈略高。亲②剧其他费用搭：顽水电费：独怜立水电，按加使用量交付跌。戴税费：约1咽500元/辛月属4）市场总敌结侧河源大道五也金汽配一条传街从03年何开始逐渐形烧成，由于地垮处国道，经沃过的车辆较追多，加上河塔源厂矿的发宗展，市场不静断发展，商乖户也不断增搅加，有了目的前的规模。逗大道两旁还乡有许多的摩态托车、汽车浸销售商店，蒸形成了产业有互补，因此移商机较大。令但道路两旁萄的铺位相隔呢较远，仅8导0家商户分孟布在1公里探的大道上，驳显得颇为冷篇清，加上建劝筑陈旧，市随场显得很低晃端。川3、红星路挪装饰材料一障条街市场概况识红星路装饰枣材料一条街萍靠近新城区畏商业中心，愉人流量大，钳品牌众多，痰目前已经成伶为河源最大坊的家居建材婚市场。市场财以经营门窗扇、窗帘、楼锅梯等为主，壶主要是面向龙河源新装修谋的家庭。部拾分灯饰、陶中瓷卫浴也能腰进行批发。吨市场全部是亲新式建筑，凑购物环境较殿好。男①无市场实景栏照片掠街道内部毯停娱约漆惹街道内部透②惨市场区位摄图钟③枣市场基本俗情况咱市场名称逝红星路装饰蕉材料一条街呈地理位置馆红星西路毁建筑形式企街区商业装铺位形式秘住宅底商式总规模凯10000淡㎡坑楼层挠1层见铺位数紧260毁商户数依180恼主次通道津街道宽14抵m弊层高导3.8m艇租金（使用燃面积）株60-70督元/㎡.月逝售价棍无细使用率肥--的出租率悬100%讽中庭与垂直皆交通物无料出入口码10个库交易模式洽现货交易、魄订单模式托市场性质龄零售95%跨批发5%仍商圈半径及忌客户构成套河源地区新惜房装修家庭粗市场整体经凶营状况分析谋市场是河源宽新城区打造和的装饰材料凑一条街，现闯已成为河源币最大的装饰较材料市场，忌以其众多的楚品牌领跑河录源地区。街轿道靠近新城谋区商业中心绝，人流大，独商户生意不冤错，许多商合户也通过朋滔友主动在外捆地揽业务。稳2）市场上着下游关系宇①枣经营品类竹及比例吵经营业态谈商户数量醋经营面积突业态占比犯卫浴租16殖800宗7.5%风门窗拍48球2240葡21.1%扣油漆蹦15总760爪7.2%幕楼梯钩29进1520水14.3%蝶窗帘狸25透1800凤17.0%蜡家居诚6般560察5.3%旦地板掘14光1120腐10.6%乳天花颤9奔720欣6.8%雁橱柜巨12帽720盈6.8%锡灯饰甩6狠360驻3.4%榜合计阅180断10600纵100%江②射上游货源桶：扫市场货物大煎多来自广州牛、佛山等地腹。醒3）市场租扔金售价（使提用面积）志①劝租金水平奏：耗60-70抹元/㎡.月体转让费：3部0000元蒜备注：市场闸是开放式市退场，租金差胆别很小。山单转让费是糕按主力铺位籍面积计算。孩②维其他费用铁：津水电费：独眉立水电，按务使用量交付动。琴税费：约8礼00元/月三允4）市场总券结额红星路装饰烦材料市场以捐经营门窗、而窗帘、楼梯练的商户较多矮，由于靠近棕新城区商业部中心，人流聋量较大，生范意都还不错嫩。大部分商钱户反映市场衬竞争太过激品烈，尤其是强随着泰安居丝（位于红星封路的家居零交售卖场）建汤成开业，生染意机会减少银了很多。很剪多商户也会霉去外地揽生昼意，仅仅靠纳店面的上门滤客户是远远鼠不够的。私新城区的建谨筑较新，绿魂化带大，市连场环境显得缺很不错。但例市场内业态框没有具体的禽功能分区，君业态都是随拨意组合，仅耗仅门窗和窗朝帘比较集中录。姓4、太平街循小商品一条碌街（详见第坐四部分）驻5、专业市拘场调研总结寸通过调研，言目前河源市婶专业市场主未要分为四大欺板块，即电巴脑及其配件敲、五金汽配百、装饰材料候和小商品服饭装鞋包。扑万联电脑城抱红星路五金灌汽配一条街价红星路装饰县材料一条街喊太平街小商息品倚一条街斗经营规模倍（使用面积滔）掩2520穗4000缓10600析4611罗经营业态淡品牌电脑、庄装机配件等享五金、汽配烘门窗、窗帘共、地板等善针织品、日秃杂日用百货回等控批零比例消零售为主传零售为主妄零售为主，刑灯饰、陶瓷想卫浴可批发灰批发为主床上游货源绢广州、深圳武广州、佛山盟广州、佛山申广州为主帜下游客源拘河源市区居脸民、公司企阴业和各机关骑单位，以及煮少量的下辖溜县镇零售商载河源城区工考厂及摩托的沸士以及国道愈过往车辆绩河源地区新屯房装修家庭吩河源地区居爷民、小商贩利以及各机关吗单位榨一层主流租请金（使用面秘积）俩90-12淋0怠40狭60-70精80-10轻0促经营环境雨住宅底商，斑统一管理的暖大卖场陵临街商铺（下国道）露临街商铺（我新城区主干镜道）桨临街商铺（镜老城百年破状旧老街）争从上表可以点看出：宋河源专业市搂场发展仍处妙于初级阶段衡。没河软源市经济正侄处于快速发迈展阶段，社稀会消费品市工场极为繁荣书，然后专业酷市场发展却侨处于初级阶赵段，其主要驾体现在以下们几个方面：知第一是市场鹅规模小，产礼品不丰富；伴第二是市场诉分散、设施迈陈旧，不符摄合现代化商舰业经营需要逮。院建设小商品须市场大有可缓为。丸目前河源市达具有批发性羊质的专业市恐场基础的各孙经营业态中奶，以小商品衡的批发所占峡份额最大、眠辐射范围最暗广、租金承末受水平最高毕，但经营环秆境却最为恶妖劣，市场急玉需升级换代李。妻第二部分：潮河源房地产泰及商业地产垃市场贸调研忠一、河源房念地产市场总徒体状况败（一）房地殃产开发概况嫩和数据指标遮投资开发止慌跌回升午由于受国家雪宏观调控影娱响，市区房姐地产市场承撞接2023捧年以来的低乘迷寿，浓1～9月份灶实际完成投德资7.16惰亿元，同比呢下降17.才6%。但下翁半年以来情陕况有所改观碰，不断有新销项目开发建盲设，1～9蝴月，市区施尊工项目28折个，累计施忌工面积65谅.66万平着方米，同比嘱下降33.极7%；商品嫁房竣工面积即45.09