XX集团发展战略报告

第一章前言1.研究背景XX实业股份房地产开发业务目前正处于改革发展的关键时期，为制定未来3-5年的发展战略，特委托－－公司对其发展策略及市场定位进行专题研究。2.研究目的及意义2.1调查分析北京市房地产市场的整体情况，各分物业情况，各区域物业分布状况，并对房地产市场的供求状况及发展趋势进行分析预测，对XX房地产发展的投资方向、开发规模及产品定位提出指导性建议。2.2全面分析XX实业股份公司的管理模式、房地产业的经营规模、以往业绩、人力、物力、财力等资源状况，并对比分析与其实力相当的房地产开发企业的优劣势，提出可持续发展策略。研究内容3.1国家及北京相关产业政策及宏观经济形势研究3.2北京房地产市场分析与预测3.3XX实业股份公司房地产开发业务历史回顾与现状分析3.4房地产开发规模和市场定位3.5XX房地产发展策略建议视4.发研究方法与优技术路线劣4.1亏一般调查、变重点调查、葡辅助调查相挣结合射4.2际整请理数据库及捉本项目专题蛮调查表获取螺相关数据斥.膜4.匪3虑对数据进行火处理分析眨,何确定预测指徐标及预测方喘法。灭4.4警采用回归分瞎析法对北京痒市房地产市辨场进行分析始与预测。拾4.细5诞运用预测结施果及中房指芳数研究经验辞确定航XX矿房地产开发钻业务的开发谋规模和市场尚定位，并制逼定其发展策稼略。士4.6馅技术路线多方调查前期准备模型设计多方调查前期准备模型设计样本模型数据处理模型样本模型数据处理模型调研报告分析研究调研报告分析研究定量分析定性分析定量分析定性分析专家座谈专家座谈图表模型图表模型初泛国家及北京构相关产业政蹄策及宏观经便济形势研究却1像国家宏暑观经济形势垃及政策分析套1.1、我蛇国宏观经济床运行态势回改革开放的盲深入进行，沾极大地促进灵了我国经济拨的发展。随弃着竹1996天年软着陆的喉实现，国民晒经济的运行依状况发生了刷根本性的变糕化：从长期胃的卖方市场维转向了买方廉市场。当前持宏观经济发惯展形势总的滤来说是好的畏。农业和农朽村经济发展源较快，国企全改革效果明惨显，财政货戚币政策双管课齐下，资本夜市场发展平万稳，国际经瘦济，尤其是僚东南亚、韩慌国经济有根年本好转，这躬一切都是国方民经济继续旋向前发展的夜有利条件和酸重要因素。嚼同时，也应黎当看到，在户宏观经济运奥行中也存在显着许多问题她。其中主要厌是，市场需扔求不足，多乞数产品供过垮于求；货币父紧缩；下岗轻人员增多等翼问题接踵而江来。昏2000年姻上半年，中孙国宏观经济嘴已摆脱了亚摧洲金融危机终带来的不利浑影响，正在乘稳步回升，吊经济增长持夸续多年的减亭速有望在今敬年改变。中相国国家统计冬局公布我国腰上半年的经堪济增长率为金8.2%（粒其中第一季式度扩GDP筐增速为8.验1%，第二俗季度增速为饿8.3%）巴，国内生产加总值达39形，491亿蛮元人民币，迟增速比上年溉同期加快了刘0.6个百耀分点。令人奔欣喜的是，惩今年上半年踏的经济增长惜不再是仅仅揭靠投资的单奇项拉动，而育是消费、出或口、投资共皮同增长，呈魂现嘉“地三驾马车还”葛并驾齐驱，奸共同拉动的布格局。经济伶增长呈现以恋下特点：经木济增长将比绑前两年更加远平稳；扩大乓内需政策对码即期生产的态拉动作用增忌强；拉动经摩济增长的供拔给与需求因纵素出现了新搁的变化；企涛业效益明显歪好转；市场心物价止跌企伯稳。中国经逮济正在出现怒积极向上的涨新的良好趋危势。宅表1近所几年分季度找GDP筒增长率的变美化趋势砖1季度市2季度煤3季度篇4季度玻全年池1998宪7.2%震6.8%雷7.6%宗9.6%国7.8%贤1999洽8.3%贺7.1%换7.0%助6.1%投7.1%数2000宿8.1%绿8.3%申*魄7.5臣%续*7.侵2道%季*轨7.6租%奏其中：*为茄预测数据勤2000幕年8月国家大统计局中国德经济景气监家测中心对我坑国翼100升位经济界的村著名专家进途行了调查，贿多数专家认偿为当前的宏叨观经济趋好碎。截接受调查的办专家均认为佳今年上半年杏的宏观经济药状况比较理驶想。论86.7%鸣的专家预期嫌下半年的宏纷观经济走势沟会比上半年没好一些。百趣分之百专家玻预期叫2000观年我国联GDP快增长速度会萌高于著1999仅年，平均预虽期值为素7.6%帖左右。农总之勺，我国宏观吧经济目前运坏行势态良好误，预计在未埋来3到5年蔑将保持向好狭势态。份1.2．关洞于房地产产梳业政策分析伞1996碧年中央明确宏提出了俯要把住宅产还业培育成为醋国民经济新煤的增长点。碌1998循年初，朱总薪理进一步提粪出了添“姑把住宅建设钟培育成为新尘的经济增长驳点，使住宅裂消费成为消菌费热点元”旬的发展国民幻经济的思路场，为房地产屠业发展营造吩了最佳的宏园观政策环境东。房地产业飘发展是受政耗策影响相当渐大的产业部丝门，国家对揉房地产业发活展的态度往捕往是左右其剑发展与否的蹦最重要因素舰。而我国政炉府是决心通捆过住宅产业裁解决内需不尿足的问题，青近十几年的捧房改历程充寇分说明了中撕国政府决意域树立房地产企业在国民经饿济中的重要愁地位。而以们后出台的相吐关政策都会旅立足于维护泉房地产业的枪发展。这一廊点是确信无困疑的。券根据目前宏姜观经济运行脱的状况，为黑了扩大房地向产投资，刺淋激房颗地产消费，崇发展房地产狠市场，国家长制订和出台铅了一系列相鞋关的政策和源规定。执1998慎年的《国务暑院关于进一取步深化城镇枯住房制度改笼革，加快住绘房建设的通夕知》，要求规各地在长1998倘年俯12瞎月美31挠日僚停止住房实度物分配，实岁行住房货币臭分配，把住谜房分配纳入念了市场经济牛运行的轨道长；根据《通寺知》的精神谈和要求，中涨央国家机关完和北京市相建继在维1999裂年出台了《描在京中央和垃国家机关进摘一步深化住拿房制度改革汇实施方案》井和《北京市妨进一步深化亿城镇住房制戒度改革加快樱住房建设实碰施方案》，汗对住房货币疤分配及补贴母标准和发放认方式，完善页住房公积金诉制度，深化恳住房改革提刺高公房租金眨等问题都作尾了具体规定售。为了发展瘦住房市场，献扩大住房消姜费，实现二花、三级住房锻市场联动，鸟开放了住房枕二级市场；读为了规范二袖级市场的运妹行，促进房阳地产市场的溉发展，国家乓有关主管部能门出台了《谜已购公有住呜房和经济适那用住房上市森出售管理暂盲行办法》，傍《已购公有龄住房和经济姻适用住房上笑市出售土地璃出让金和收皂益分配管理德的若干规定投》，《关于山调整房地产拖市场若干税踏收政策的通嫂知》。为了镇调节宏观经般济运行中出愧现的储蓄与露消费的关系祥，通过对《遣中华人民共君和国个人所黑得税法》的眼重要修改，就恢复开征了帅利息所得税须。这一切政咱策规定，都令十分有利于棉房地产投资申和房地产消言费，并进一尘步推进住房值制度改革，途发展以住房宇买卖和租赁组为主要内容稳的房地产市柔场的形成、腐发展和完善首。喉以上政策表哈明：国家是帅决心树立房漆地产业成为牵我国国民经资济的支柱产径业。丑主要政策走其势与预测辽：径房改政策方适面：早我国住房制姿度改革经过贡了十几个年上头，取得了司一定的成就亡。人们的住锈房观念在变骨化；房屋租模金在逐步地列提高；公房招出售的比例或在不断地增她长；建立住换房公积金的献单位和住房惊公积金数量哄也在不断地凉扩大。住房晚由计划经济究体制下的福弱利制，向与荷社会主义市恶场经济体愉制相适应的废新的住房制肿度的过渡，甚不仅速度太抚慢，而且还滑产生了许多篇新问题，从掉而使住房制舌度改革更加环复杂化贴住房实物分鞋配，是传统表住房制度的妙根本特征；责住房分配货捞币化，是住谱房制度改革牺的关键。住场房实物分配挎制度的根源链，在于国家办对职工住房箱消费基金的升统一扣除。刻这种住房制滩度，严重地涨制约了住宅芽经济的发展客和居民住房顶状况的改善怪。疮在医80约年代初期和舌中期改革试订点的基础上导，国务院于扬1988副年召开了全舰国第一次住脊房制度改革笋工作会议；烦1991肃年召开了第闹二次住房改停革工作会议嗓；有力地推疮动了全国住雾房制度改革训工作的开展伶。为了建立吹与社会主义肾市场经济体荐制相适应的本住房制度，光1993数年冬季，国余务院召开了丰全国第三次厉住房制度改尤革工作会议照，根据会议画的精神要1994我年发布了遵《国务院关圈于深化城镇民住房制度改回革的决定》作。使《决定》对傅于建立与社摔会主义市场侵经济体制相赔适应的住房宅制度的一系治列问题作出举了明确的规疲定。三次住捧房制度改革云工作会议，成对于推进住昂房制度的改春革在不同时允期都起了重自大的作用。链1998局年琴6热月召开了全眯国住房制度围改革工作会佳议。会后发裂出了《国务轧院关于进一醉步深化城镇吨住房制度改融革，加快住闻房建设的通读知》。《通膏知》的核心捎内容是宣布日全国城镇，星从闲1998贷年下半年起径，停止住房葬实物分配，历实行住房分双配货币化，鼻同时要相应泳建立起四个肤体系：即贯广彻按劳分配宵原则，实施事住房分配货滑币化的住房拒分配体系；碑对不同收入燥家庭实行不窜同的政策，术建立起以经煎济适用房为佩主的住房供浅应体系；以否住房二级市欲场为主攻方等向，培育和滑规范住房市盏场体系；建鞭立具有中国杏特色的住房留金融体系。狗这样就结束皂了几十年来娇在中国占统案治地位的住屿房实物分配旺制度，为建刑立与社会主含义市场经济羞体制相适应使的住房制度悦和把住房培醋育成为国民讯经济新的经哪济增长点，甩奠定了牢固晕的体制和经墙济基础。恢住房分配货膀币化，就是努把传统体制壳下由国家扣小除的职工住吼房消费基金粮，根据按劳顶分配的原则现，量化到职贞工个人头上针，实质上也应就踏是转化住房芳消费基金的终运行的渠道心。栏目前各地陆烧续出台了住脂房分配货币煮化的方案。筋在京中央国霞家机关和北英京市的住房叼货币化的改程革方案也于胶1999踩年８月亮16碗日和特1999无年９月１日户分别出台。驼中央和北京色市的住房分呼配货币化的筑《实施方案脂》，《方案份》明确指出持：停止住房束实物分配，揉进一步完善快住房公积金尖制度；建立畅住房补贴制飞度，逐怜12拢月袍31尿日前参加工悄作的职工）域老办法，新预人（即甜1999伐年１月１日此参加工作的助职工）新办饥法。对于无醒房和住房未象达标的老职即工，实行一肯次性发放补啦贴；对于新迈职工，则按竞月发放补贴睬。住房补贴役计入职工个锯人帐户，专毅项用于住房新消费。发放鸦住房补贴，壮建立住房公划积金制度大垃大提高了职刺工住房消费馒能力。蚕住房货币分献配方案的实孕施，虽然在膏执行过程中缘，还有许多俗问题需要解将决，但是不男管怎样，住战房分配货币烛化，必将扩苍大住房投资全和住房消费庭。司总上所述，常可以发现：雅房改政策基钻本到位，关才键在于执行趴，住房商品乓化、分配货扎币化已是大辣势所趋，而啊下一步房改掘政策的着眼唯点在于使住椒房货币化真紫正纳入职工术的工资，提涂高职工的支烫付能力，从脖而保证职工颜要房不再找稠单位，而是没找市场厕。忠土地方面酿：输调控住宅建阶设总量，保斯障住宅建设箭用地。下一吓步的政策立登足点绳要加大对住项宅建设用地寇的管理力度旁，在节约用李地的基本原概则下，保障术住宅建设用胖地膀。侧政府在制定雨土地供应计怎划时，要考武虑住宅市场感的现实需求篇和潜在需求庭，通过对土念地的宏观调脱控管理，最服终实现住宅爆建设的持续融稳定发展和介住房市场的缓供求平衡。闪今后本市土斤地利用模式兽将是走内涵园挖潜的路子插，通过旧城窗改造、第二校产业向外转卫移等措施来永增加存量建胞设用地；通鹅过利用废弃熟地、未利用前土地来增加压增量建设用粉地。量金高融方面：发镇展住房金融颂和开征利息订税，刺激了激住房投资和论消费。姑住房建设和魂住房消费，扫都需要大批闷资金投入，泻银行等金融齿机构是供给券住房建设和胞住房消费所金需资金的重袭要经济部门范；同时房地烫产信贷，具旅有保值、增提值和风险小女的特性，是复银行等金融包机构投资的班理想领域。秘住房金融就佣是在这个基乳础上发展起武来的。薯我国目前支婆持住房投资沃和住房消费狭的金融形式老，主要是逃住房公积金爪，住房合作烛社，住房抵江押贷款，住霉房信贷。桶我国房地产塌金融，是在艰改革开放的特条件下发展浴起来的。随坊着房地产业粘的复苏，金勾融机构开始堆向商品房提适供贷款。绘1982支年，许多金同融机构开办遇了住宅储蓄帅业务，房地摇产开发企业束也开始同金铲融机构进行候项目合作。澡1984扑年国务院《贤关于基本建旨设和建筑业忍管理体制改询革座谈会记容要》（国发范123罗号文）指出社，各地组建炮房地产开发框公司，由中疑国人民建设持银行提供周逆转资金。然1985辽年中国人民拳建设银行开番始办理土地李开发和商品船房贷款业务援。随着住房息改革的深入洋进行，找1987马年和悄1988湖年经国务院届批准，在山栏东省的烟台控和安徽省的慈蚌埠分别建哗立了住宅储胖蓄银行。使1989较年帝12熟月中国人民灭建设银行颁练发了《住宅像储蓄存款和撕住宅借款暂狡行办法》，通1992扮年９月，中悬国人民建设荷银行又颁发教了《职工住凝房抵押贷款均暂行办法》津和《单位住宫房贷款暂行西办法》。访1997芝年４月，中贤国人民银行宾颁布了《个暗人住房担保成贷款试行办命法》。这一瑞切都有力地屋促进了住房言金融的发展盟。和居民个人住怖房抵押贷款金虽然有了一历定程度的发少展，但是还雅不够理想。根除了住房制帝度改革和居汁民个人收入悲水平低等因贺素制约外，问主要是在金仁融方面还存梨在着许多问否题，如金融爷工具单一；们抵押贷款的句首付款数额狐大；抵押贷垂款期限短；滥利率也不合恭理；以及抵竭押贷款担保扑问题等。膨根啦据经济发展懒的形势和住耐房分配货币零化的实行，筛各金融机构片正在研究新乏的办法和实露行新的措施烫，例如组合拖贷款等。随遣着金融对住程房消费支持千力度的增大尼，居民住房徒消费和住房县建设将会得隙到较快的发仙展。渠值得注贺意的是开征类利息所得税售。愤199姓9份年８月糕30显日，中华人吊民共和国第音九届全国人鹅民代表大会远常务委员会帝第十一次会接议，对《中谁华人民共和街国个人所得离税法》作了元重要修改。在确定了幼“蕉对储蓄存款俩利息所得征俘收个人所得荒税絮”雁。闹利息税，准名确的说法是创利息所得税探，是对个人煤储蓄存款利冶息所得征收奇的一个税种越。利息税不环是新设立的妙税种。弦1950计年我国公布纪的《利息所蜜得税暂行条器例》，规定麻了对存款利凡息所得征收鸣所得税。傲1980脚年由全国人胖大通过的，拢在顷1983大年人大常委湖会修订的个迷人所得税法武，已经将利燥息税所得列侵为应税项目辰，考虑到当硬时的具体情跪况，确定暂翻免征收。现通在对存款利梁息所得开征妻个人所得税疼，属于恢复阀征收。这个舱税种也不是炉我国特有的抵，在世界上文许多国家，拌都对储蓄存偿款利息所得累征收所得税书。抬恢复征收存轿款利息所得幅个人所得税佛，是经济发名展的需要。留我国经济改营革实现软着渗陆以后，特抖别是从妖1998端年以来，物售价连续下降馋，大部分商辫品供过于求聋，消费需求型疲软，固定饺资产投资放泽慢，经济处您于衰退状况烂。要摆脱目盖前经济发展崖的困境，必歌须扩大需求旨，鼓励消费渴，增加投资虫。恢复征收胳利息所得税切，可以从三瓶个方面发挥章作用。第一锹，提高国家响财政收入，荒加大对下岗漂职工补助、竖城镇居民最锈低生活保障例、离退休人嫌员、以及其贸他低收入者佛的支持的力配度，提高他监们的消费水扁平。第二，川调节收入分佳配，缩小收眼入水平的差苏距。第三，抓在降低利息呈率的同时，浓通过利息所抢得税，引导眠城乡居民分凉流储蓄存款沙，增加消费繁和扩大投资遗。侍开征利息所载得税，有利颠于扩大消费嚼和投资。储画蓄存款利息煌所得税的征饺收会使居民倘储蓄意愿有垦所降低，而毫投资意愿上辽升。中国经哈济景气监测训中心近日对歉1213备位城市居民饥进行了调查袄，仅有百分队之七的居民墓仍有提高储湾蓄水平的愿仔望，阶40%睛的居民在考叼虑降低储蓄逗水平。总的违看来，征税酱降息双管齐哈下，居民的能投资愿望以伏上述湾65%风的居民命开始倾向各抵类投资。侍但是在我国田目前经济发倘展的条件下狐，就投资去鸣向或投资品凯种来看，居鞠民除了银行败储蓄存款以爷外，主要是荣投资股票、揭债券、工商痛业和房地产改。但是在这皮几种投资品破种中，首选输也应当是房瓣地产。因为额，股票投资心风险太大；乘工商业投资闪除了也有一漏定的风险以隙外，还需要骨一定的资金碰规模、相当愚数量的工程龙技术人员和生管理人员，恋特别是市场遥并不看好。股因此，房地扯产是最好的竟投资方向或骗投资品种。断投资住宅，育不仅符合国看家鼓励消费袄和鼓励投资比的政策导向商，而且投资络者可以获得梳较高的收益著。跳第一，投资领房地产具有爽双重效应：递既扩大了消萍费需求，也塑扩大了投资签需求，完全脾符合国家政看策引导的方鉴向。这是由高住房的性质坝决定的。住木房既是消费本品，又是投促资品。在长即期的传统体子制下，人们急把住房只看速作是消费品缩，这种看法泥是不正确的亚。在市场经柏济条件下，统住房不仅是坊消费品，而太且也是投资肉品。住房作侧为消费品，问首先是为了援满足人们最慰基本的需求尤。在这种情灯况下，它是汤最必需的消锅费品，是任型何人都回避沉的。所以，农要满足居民稿生活的需求誉，首先必需枝满足居民对渔住房的需求岛。但是，就籍住房本身的窗性质来说，诊它不仅是人掏们最必需的止消费资料，煮而且随着经详济社会的发酿展和居民收膏入水平的提拆高，它还是峰人们发展资赤料和享受资捷料。住房作仿为发展资料繁和享受资料裤，决定了住消房的消费空遗间十分巨大抛。同时，住匪房还是人们斑投资对象，零即投资品。趴在资金一定贸的情况下，崖住房投资也汇应当是人们岔首选的投资您项目。因为旗，住房投资指不仅比股票墙投资、工商垦业投资风险爹小；而且比毯储蓄、债券倍等利息高。昼就北京目前刊来说，无论捧是一居室、橡二居室、还殊是三居室，惕所有房屋租济金收入，都惰有比利息收叙入要高；而副且居室越大煌，租金收入撇越高。所以啄，购房投资千，不仅是一共种安全可靠浅，而且也是等收益较大的矮投资。励第二，住房同投资，可以僻同时实现两灾种功能。住该房既可以作友为消督费品，具有费满足消费者评的消费需求养的功能，同金时也可以作岗为投资品实毫现保值增值感的功能。在埋市场经济条柜件下，居民秃购买住房，拜首先是为了呼满足自己居弃住消费的需冬求，但是在享住房消费过劈程中，同时华就实现了保竟值和增值的慢功能。现实臂生活表明，壮如果由于情按况变化，不现需要现有的狗住房，或者枝为了更换现同有住房，居宣民通过出售床自己的住房轧，不仅可以悟保值，而且锦还可能增值剂。逐第三，目前蔬投资住房，辜既可以避免会征收利息所转得税，还可绕以享受住房途货币分配、洽住房二级市甚场开放和公施房上市交易骡减免税费的座好处。住房从货币分配政耗策的实施，寻使相当一部关分人，可以大利用住房补探贴、住房公府积金，银行石贷款和自己蚀的存款，到加住房市场购趟买住宅，解传决自己的住外房问题。《仙已购公有住难房和经济适耀用住房上市鄙出售管理暂漏行办法》的揭实施，启动牛了住房二、尊三市场，为最工作单位与说住房距离太愧远，上下班膊不方便的；努以旧房换新煌房的；以小王房换大房的雷等等住房困暴难者，提供意了解决解决智住房困难问怜题的机会。律这部分居民拆，可以通过途出售旧房的缠收入，加上蜂住房补贴、碍住房公积金赖、银行贷款源和自己的存带款，实现以雷旧换新，以划小换大的目厦的。为了推累动二、三级冒市场的开放旷，国家又出晋台了关于调秋整房地产市钩场税收的政码策，减免了若部分税费，畅减轻了个人迈买卖普通住物宅的税收负守担，既有利市于投资又有劝利于消费。献拆迁倦安置政策方石面：誓货币上还迁促进了鼻住房市场的用发展丛《北谁京市城市房害屋拆迁管理接办法》于苏1998答年称12忘月１日亦起开始实施旧，原1991济年茫10城月１日音起开始实施躁的《北京市的实施〈城市裹房屋拆迁管淋理条例〉细对则》同时废委止。《办法构》是对《细看则》的修改男和完善，是用北京市进行访房屋拆迁的惜基本准则。鞠《办法》是畜根据北京市渔城市建设的忌发展，房屋抚拆迁中存在般的问题，以量及建立社会城主义市场经植济体制的需榆要制订和实每施的。《办泄法》的制订杜和实施标志槽着北京市碑房屋拆迁管列理发展到了旗一个新的阶港段。逮1991拉年起开始实朝行的《房屋兽拆迁细则》狭，对于规范凉房屋拆迁行渐为，保障城揭市建设的发艺展，起到了圣重要的作用摔。但是，随菜着社会主义事市场经济体击制的建立，贼城市建设的充发展，原有恨的《细则》县已经不能解腊决房屋拆迁栗中遇到的新注情况和新问德题。其中比旗较突出的是委：过多地考岸虑了人口因顽素，不符合声国务院《城倡市房屋拆迁代管理条例》雨中规定的按露照拆迁面积伯进行补偿的碰原则；按照锤原先居住面昨积进行安置拜，不利于居湾民改善居住宫条件；安置谅方式单一，毒不符合市场登经济规律；越原《细则》姑操作性不强拉，不利于拆铅迁管理制度妖化和规范化贝。庭在强修改《细则拜》和制订《丛办法》的过泪程中，坚持掌了以下一些销原则：特第一，加大破了房屋拆迁俯的透明度。心一方面管理株程序公开，跪对建设单位拍办理房屋拆抹迁许可证的签条件，拆迁斩管理权限划争分，以及操觉作程序等，泥都作了比较愁明确的规定海；另一方面士对拆迁补偿孤的相关内容透，包括拆迁伸补偿的对象易和方式，拆面迁补偿款的狐具体标准和否计算公式，撕都有作了比临较详细和明站确的规定。赴第二，适应共住房制度改粗革的需要。央原有《细则厅》在拆迁补峡偿安置中过泽多地考虑了络人口因素，欲带有浓厚的通计划体制下梁的福利分房鄙的色彩，新弦《办法》规生定，房屋拆松迁按照原建风筑面积实行屿货币补偿，定体现了住房喇制度改革的唉原则和要求进。言第三，促进阴住房市场化面的原则。新谎《办法》规秀定的补偿方植式，是由当兼事人协商确垃定，既可以治货币补偿，尺也可以实物旁安置。这样养有购买力的危被拆迁户就运进入了房地巴产市场，是倾推动住宅市彻场化的重要态步骤。嘴第四，服务怠于首都建设忽的大局的原墙则。房屋拆屠迁是城市建件设和发展的陪重要内容，姓无论是拆迁冤还是被拆迁蹈人，都有应遇当服从首都规建设和发展醉的需要。易修改后的〈亦办法〉共５述章，楼55杀条，变动比耍较大的地方锡主要是：移根据国务院盼的《城市房穗屋拆迁管理康条例》的规吴定，坚持按境照原面积进苦行补偿，不疏再考虑人口凝的因素，确王立了碎“访按房不按人阶”歪的拆迁补偿腹原则，并把醒原《细则》糟中的兽“待拆迁安置阀”流的内容并入仔了血“猎拆迁补偿侍”吼中，从而就茧把原拆迁中折体现福利性粉质的万“进按人补偿候”些，转变为市律场经济条件龙下的板“遍按房补偿沙”宗。切实保护变被拆迁房屋称所有人的权闭益，对于使挑用权人，只垮限于执行国皇家规定租金吼标准的才可笔以给予补偿宜。房屋拆迁勿，可以直接肺进行货币补宅偿，也可以监把货币折为咐实物即房屋粉补偿。补偿程数额，按照雁原建筑面积智的重置价格善结合成新确乡定；如果进悄行实物补偿妙，则由拆迁缩人把货币补犬偿额折算成届等额的房屋要。另外就是制完善了拆迁垫工作程序，策增加了拆迁蜂工作的透明赛度。休总的说，拆妨迁《办法》秧，把拆迁工拼作从计划体输制下的福利译补偿方式，娘转变为市场腥经济体制下们的市场运作逆方式，即有虏力地保护了迎被拆迁人和裁拆迁人的合锡法权益；有帜利于深化住摩房制度改革湿；有利于拆粗迁工作的进关行；也有利周于发展房地粗产开发建设启市场和住宅忍市场。傻2蜓北京市不社会经济发汤展状况及产谋业政策槐2.1交在全国宏观器经济势趋好真的大环境友下，北京市县2000年具上半年经济降继续保持积趟极向上的发赛展趋势，总乒体经济运行戏良好。本市蹈经济保持强灰劲的发展势于头，总体经市济持续走强五，景气曲线幼呈上扬势态玻。根据北京捕市统计局公夫布的数据得歼知，上半年担全市实现国拿内生产总值深1044令．奉1游亿元，按可俩比价格计算引，比去年同村期增长链12虏％，为替1996芳年以来同期斩最高增速，征高于全国平营均水平添3症．亿8举个百分点。种2.2拆北京市房地场产政策分析仔近年来随着转国家出台了状一系列有关谁房地产方面舱的政策法规她，北京市也政相应出台了迹一系列利于烦房地产业发咱展的方案与券政策。例如政：《北京市宽进一步深化屡城镇住房制尝度改革加快矛住房建设实服施方案》，脊《已购茧公有住房和喝经济适用住傍房上市出售穷管理暂行办车法》，《已劣购公有住房每和经济适用迅住房上市出健售土地出让免金和收益分卖配管理的若悼干规定》，言《关于调整顿房地产市场期若干税收政翼策的通知》凶，《北京市言城市房屋拆奔迁管理办法强》等等。这肌些政策规定斩有利于深化揪住房制度改湖革，开放住副房二级市场暮，规范房屋法租赁市场，币按照市场经聚济原则改革碧公房租赁关译系；对城市柳房屋拆迁实敢行货币补偿续，完善住房招公积金制度究，开征利息剃所得税等一藏系列政策规病定的出台和哗实施，对于慧扩大房地产足投资，转变慈在计划经济的体制下长期邪形成的住房消消费观念，向增加居民住未房消费支出节，发展和规骂范房地产市节场，都有着奶重要的现实灾意义，并对烦房地产业的岂发展产生长葡远的影响。渡绿化隔离酱带政策分析兔：签歪为了落实《勉北京市城市霉总体规划》棋，加快规划煤市区内绿化薯隔离地区建义设，推进城沫乡结合部地愁区环境整治你和城市化进惑程，促进城偶市生态环境泛改善和首都支经济社会可圣持续发展，口2000年峡3月20日毫，北京市绿度化隔离地区觉建设领导小演组出台了《呢关于加快本列市绿化隔离冬地区建设的轧意见》，提退出从200钱0年开始，鸡在规划绿化踢隔离地区范吧围内，用3宽年至4年时犬间完成绿化捞60平方公份里筝的任务。甲找绿化隔离带栏大都处于城喊乡结合部，煮环境相对比母较差，土地方开发利用率滔低，人口居翁住密度高，团又多为农民评居住地，改涉造难度大。座目前由于风良沙问题严重眉，气候条件垂变得越来越郊差，才引起吴政府进一步编注意应该加跨大环境保护裂的力度，从偷而绿化隔离舅带政策又被嫌提到较高的您重视程度。闲由于绿化隔况离带的建设果，将改变周谈边土地环境小，把原来基伏础设施差，刑环境恶劣，右人口稠密的袜城乡结合部冈改变成环境暑优美，基础木设施齐全的歉可用来开发婆居住小区的居优等地。扑总之，绿化跨隔离带能提庆高土地的利掘用效率，沿商绿化隔离带风地区的土地抄将被大大改秃善，利于开爱发房地产；鸭绿化隔离带址能扩大商品呢房皇供应量，按肉照京政办发此[2000笋]20号文听件，在绿化宴隔离带周边姐地区的原有疲农民宅基地陶可一律征为挖国有建设用蜘地，可用于贸新村建设，件其中农民自局住房屋和上喜市出售的商往品房屋的比丸例为1：0然.5；另外肃，绿化隔离尤带能提升周添边土地的价助值，绿化、悔环境是小区恰永远的卖点很，而绿化隔损离带将从根勺本上改变小陶区的大环境雅。蔬中关村地区怠分析：雷1999年印6尾月匙5料日读，《国务院呀关于建设中债关村科技园兵区有关问题穿的批复》公室布，使中关瘦村地区成为泄众人关注的撤焦点。中关目村地区有高灯等院校淋68逃所、科研院郊所遥213势家、高科技非企业数十家旷。这些都是则使中关村地享区成为始“我中国硅谷争”热的优势。但悼是，中关村挤地区在交通蜂、市政配套笑、办公场所期、居住配套晴等方面也存范在着先天不枕足，使一些薯想进驻中关喘村地区的国体际高科技企余业望而却步扁，影响了中斤关村向芹“愧中国硅谷旦”询进军的步伐映。椅从房地产方夏面讲，中关鲜村地区存在稿着很大的缺适口，该地区谨的写字楼、枪公寓、住宅掉严重不足，秆这从中关村隔地区房地产岗项目的销售先情况就能看芬出来：方圆补大厦、科技楚会展中心等欣高档写字楼抗、公寓在广梦告不多的情壁况下，租售控良好且价格掠一直上涨，覆无论从中关抛村的发展，斯还是从市场激需求的角度寇考虑，中关啄村在房地产身方面都有相于当大的发展星潜力。哈2.3帆预计北京市摄房改方向和菊政策走势同昨齿下一步北京赔市房改方向雾会是：庙继续稳步推耗进公房租金绘改革，组织搬公房按成本困价出售，进怪行住房普查象，建立住房妖档案，开放纤住房二级市鞭场，住房分蜓配货币化实存施将是下一愈步政策的主骗要着眼点。远胳政策导向将强有助于启动王和完善北京作市房地产市赌场，保证北鼻京房改政策担的进一步落穴实，促进北井京房地产业谣的发展。坏国家及北京渣宏观经济发渡展对房地产警业的影响段3.1够国民经济发缸展水平与房供地产业彼专虏根据世界各猜国房地产业马的发展历程我来看，当人驰均国民生产外总值进入5威00－10羊00美元时凑，住宅建设嚷与消费也将弄进入快速增盐长阶段，住渐宅投资随人威均国民生产努总值的增加悬而增加，直折到人均国民驶生产总之达硬到8000予美元---珠10000膜美元时，住码宅投资才开哈始减少，而贯人均国民生影产总值为1式000美元撤左右，是住横宅发展的增医长期。葬我国目前人葛均国民生产裤总值约为7棍00美元，柄房地产建设英与消费正处栏于快速增长挑阶段。通过愁近几年的房岂地产投资额慎、销售额与慈销售额投资阳额比率趋势否图可以明显搞看出这一点轧。热世界部分国笑家或地区1厘988年房衣地产占惧GDP丰的比重大约钞在10%上趁下（参见下剑表）；香港促地区高达3音0%，在这磁些国家或地脆区，房地产惨已经成为国迷民经济的支臣柱产业。泥表：胞1988年辨部分国家或恐地区房地产铜业占掉GDP室的比重穿国家或地区付美国智日本匠英国铸法国国韩国释台湾棒比重恼11.4争10.4颂12.2犯10.8塌8.0兵10.86练目前，我国麻房地产业占易GDP的比娇重偏低（目咸前为4%左府右），房地蚊产业成为我羽国经济发展腥的支柱产业虾还有一段艰驾辛路要走（秀国际惯例是绣：只有当房脱地产业占G育DP的比重恢到达10%绸左右才能成探为国民经济烈的支柱产业绒）。许我国即使到绢本世纪中叶露达到中等发业达国家水平吨，住宅建设均投资占乓GDP坊的比重也不吓应该下降。镜如果这一比性重能保持目捆前5%--堂6%的趋势拖（1995款年为5.6鹅%），那么长到2023讨年时，则我稿国城镇住宅婚建设投资将村达到每年8冈500农—台10200射亿元。我国跑住宅产业的她增加值到2臣010年将立达1380模0亿元，占敢GDP屡的比重为8壁.1%。住眯宅产业将确卷立国民经济键的支柱产业泥地位。阅3.2械GDP与房棒地产业的相避关度蚊为了研忽究房地产与爹GDP之间废的相关程度喊，我们采取芳了1991咏—泻1999年另的北京市的谷商品房销售描额和GDP芳进行一元线耳形回归分析挽，结果如下等：壁嘴锡S揪t棒=-276细.84+0泻.0279工*G申t母3.谦将R台2袄=0.98险17,候番其中，咏S警t棕为北京市第蚕t坡年的商品妙房销售额；开G他t疼为北京市第李t芬年的国民生厘产总值，均余为当年价格雕，单位为亿吩元。仇概计算结果表住明：GDP侍与商品房销糕售额之间的尼相关程度较绕高，相关度放达到0.9探817。伪自由于GDP协与房地产业街呈正相关关凝系，而且相亮关度很高，韵所以，国民燕经济的发展斜将带动房地朽产业的发展吨，在国家宏朱观经济趋好梳的大环澡境下，房地糠产业将面临蚂新一轮的发牧展周期。傻3.3瞧宏观经济发抄展周期与房汉地产经济周汉期叹房地产业在尖西方发达国攀家有近百年尊的历史。房凝地产经济同班西方经济一芒样，有它本拒身的发展高累潮和低潮，棉形成有自身滴特色的房地岗产经济周期酬。据有关资异料介绍，美另国房地产业室大约按18毯—认20年的时烧间完成一次伍周期希波动，香港霸是7托—叶8年为一次牙周期波动。阀在我国，房枯地产业是一菌个新兴产业突，刚刚从固尸定资产投资谷及基本建设弱中独立出来易的房地产业框，其发展历韵程相当短，隔只有十几年贱的历史，但恢就这十几年州来看，我国晓的房地产业大的发展可以钳说是发展快肝、波动大，痕它的周期性踩波动形式在袋一定程度上幕可以探讨我腐国房地产经任济周期波动积的规律。腾房地产业始艳终是国民经苦济的先导产努业和基础产哪业并将发展康为支柱产业宁。正是由悠于房地产的爽基础性和先绪导性，使得撕房地产业的猫发展要超前机于国民经济橡中其他产业隙的发展，因画而房地产业肠是经济繁荣秤、萧条的重跪要标志，是探经济升温与析否的贵“竖晴雨表节”鄙，这在西方悠经济发达国窃家和香港等梁地区已经得阀到证实。书房地产业，蚕包括住宅产炸业的发展，偷同国民经济债发展周期密尝切相关。房漆地产的周期枕波动包括膨穴胀、收缩、波停滞、调整混、恢复等一摔系列自我平辩衡机制，具叨体说来它的戏周期波动大扁致如下：慢经济增长对美物业的需求桌——见>市刺激建筑业检的发展言——闷>查经济繁荣进雾一步刺激物纸业需求弱——恨>守新建物业超辩过实际需求当——哑>掌产生过剩物雅业积压粥——帮>致物业需求迅昂速退进入调留整期雄——罚>紫物业需求逐样步消化现存嫌量进入恢复断期蚕——求>毯物业供求关竞系达到平衡销阶段胁——采>欠新的经济增饥长使物业需缘求大于供给透——这>暖开始新一轮封市场周期运旬动。甲与宏观经济宣周期相比，删房地产业发申展周期的特旋征是：（1有）房地产业崖稍后于宏观馅经济进入复佳苏期；（2汉）房地产业诊先于宏观经揭济进入烫繁荣期；（滑3）房地产内业先于宏观窑经济进入衰贪退期；（4句）房地产业纲的萧条期长躬于宏观经济闷；（5）房戚地产业周期锹波动的波峰列高于宏观经半济，波谷低债于宏观经济泳。也就是说歼，相对于宏恐观经济，房鸡地产经济波队动具有涨落喜快、波幅大强、萧条时期状长的特点。倍房地产经济邮的发展受国须民经济发展亲的制约，房票地产业的基站础性和先导腔性特点，决生定了房地产按投资应超前陶于国民经济充周期性波动件。被在经济周期抵的低转折点边来到之前，昂把握好投资咸机会和项目暑，保证在经准济扩张期和胆高峰期能得项到较大发展衣，在高转折确点到来时能煮及时采取调放整措施，使柱投资项目、荒投资结构和隔经营期限长经短等得到合淹理匹配和较居好组合，优接化新开发与退再开发投资祥的选择。网本章结论：率目前，国家瓶和北京市宏自观经济趋好耗，房地产业销政策利好，渴北京市住宅简与房地产业侧面临着良好坑的发展机遇亦。赌第三章并北京房地产汁市场分析与嘉预测穷居住物业市唇场分析与预威测于1．茎1您住宅市场分继析惧1．1须.1胁供给分析秆北京市现有鼠住宅存量约蓄1愁.7尚亿平方米，室从其性质上柱看，以基建恢项目为主,夺其中近1亿输平方米的设渣计或配套存庆在一定缺陷沃。逆目前市场上就住宅供应量芳仍连年增加训，产近几年商品王住宅竣工面福积均较上年奔有所增长，绿其中97年历住宅竣工面隶积为483开万平方米，优同比增长9眉.4娃%，98年爱竣工589璃万平方米，低增长22%汽，99年竣伶工908万绕平方米，增室长54%，余今年上半年置商品住宅竣骑工面积达1稀49万平方天米，比去年妻同期增长8社3%。奸北京市历年哀住宅竣工面蜘积（万平方冠米）锁勺住宅项目在令各个区域均付有分布，其搅中近郊区面饱积远大于城胡区，相对而史言，朝阳、删海淀、丰台亡三区更为活挎跃，其总建涛筑面积比例涂分别占26脑%、19%士和14%。挡在上半年新醉开盘的53穗个住宅项目趴中，朝阳区糊18个，海辩淀区11个多，兆两区新项目扬数占55%袖。所有新盘捷项目已规划建筑面样积为539吗万平方米，变其中朝阳区碎145万平阴方米，海淀奶区126万忠平方米，两虚区总和占5统0%。海淀限区新项目主懒要集中在中须关村核心区激及其周边，喝而朝阳区的变新项目则以尘亚运村及望统京地区为主成。违1．苏1.斜2．需求恨分析寸近布年来我国宏币观经济形势怒趋好，国民经经济保持了架稳定的增长队，居民人均砖收入不断提易高，这增大淹了居民购房好的信心和热恳情。住宅销螺售面积增长疮较快，其中争97年共销括售242万贞平方米，同烂比增长28牛%，98年梯为377万尚平方米，增缠长56%，田99年为4削85万平方帅米，增长2盾8%。今年舱上半年本市霸住宅市场共栗销售220简.4万平方任米，实现销流售额83.盖6亿元，分生别比去年同花期增长1.烟8倍和1.顺4倍。虽然歪上半年住宅则销售量较去顾年同期有明茅显好转，但炉由于近年来遍竣工量均大秆于实际销售优量，巨据统计截止恐到99年底静本市商品住锈宅的空置量双276万平富方米，龟这些空置房昌对销售市场拼压力巨大。司北京市历年雀住宅销售面略积（万平方托米）闷1．锐1.冒3价格分影析：川普始通住宅价格差从总体上看甘，具有市中世心高、外围赛低，北部高耳、南部低的逆区域特征。衫二环内住宅南平均价格为去7760元主左右，二三累环间为60映00为~8000抽元左右，三躬四环之间为盈4000~疾6000元匀。北部住宅竭通常比南部沃住宅价格高基1000多霉元/平方米布。析北京市住宅糟分区平均价杠格表（元/福平方米）炭区位昏二环内虎东北二三环红间貌西北二三环尝间饲西南二三环酸间坟东南二三环瓦间咐西三四环间清北三四环间济东三四环间丰均价扑7760树7732预7193捡5705炊6247档6316拦6268招5746说区位抢南三四环间馆西四环外好东四环外谋北四环外砖南四环外捷通州停昌平扬大兴袜均价状4648谊4085虑4577挠5542灵2480注2721此2971技2368更1物．慰1.4池影响市场诞的主要因素弦价格。价格栋是消费者考贸虑的主要因悠素。根据中摔房指数最鸭赢新调查显示束，87%的等被访者能承霸受的价格在录4000元泼/平方雷斩米以下，其姑中2000菠-3000邮元这个区间效的人数最多井，为27%初。况位置。通勤伸距离（时间参）是购房者丈考虑的又一走个因素，有红他们往往青坟睐于对自己递熟悉地区的循物业，一些匹位于郊区齿宇的住宅由于哑交通及市政写配套较差，叫长期空置。庭品质。消费笼者对住房的汇工程质量、篇功能、环境熊质量和管缺泻理质量要求城越来越高，没许多开发商每观念上仍没节有完全改健绩变对现有市脖场的认识，丘目前市场上到适应个人购扶房的个性沈静化、多样化丰的住宅供应信不足。搁消费观念。原由福利分房京转变为个人刘购买，在广岗大居民心秋誉理上、行为兰上还需要有铅一个逐步适落应的过程。沈湿重点地区禽分析荡1）亚运村钱地区：本地面区房地产发侄展的综合区界位优势为便西捷的交通条迟件、完善的牺市政配套、肃日渐齐全的雹生活娱乐设御施及优越的贞自然人文环渗境。吐从发展趋势非上看，亚运饿村及其周边拘仍然是许多凑购房者首选妙的地区。跪从价位来看岂，本地区居赢住物业整体玻档次水平较爆高，以内外棉销公寓为主允，普通住宅质项目相对较厨少，均价在榨6500元津/平方米左州右，目前的烛在售面积约宋为305万淡平方米，主圾要项目有风唯林绿洲、棵XX萌绿色家园、书万科星园、这嘉铭园等。转2）中关村连地区：中关杏村地区原有高不少房地产震项目，已形忘成了具一定踪规模的居住冬社区。随着摆国务院关于唉建设中关村狭科技园区的称决定，中关聪村科技园区笑内的一些房芽地产开发项院目开始升温秆。目前中关傻村地区的项项目均呈现不猫同程度的热协销场面，烘随着中关村盼科技园的建懒设，该地区餐基础设施的驳进一步完善驻，其将成为同本市最热的任地区之一。猴中关村地衬区上市供应尤项目均价为处6300元枯/平方米，迹属普通住宅旅类的中高档岛价位。据统尘计，当前中旋关村中心区哑在售面积约私261万平榴方米，主要扛项目有光大挨花园、鑫雅枯园、天秀花胃园、阳春光漂华、华清嘉响园等。敞根据中关村驶地区规划，躺核心区内住掌宅项目将严烟控审批。因尾此，中关村材地区的物业惭价格保持稳杰中有升，尤易其是位于核岂心区的项目讲，由于其周双边商品房供夫应量将会越诱来越小，需思求会大于供脾给，因此其乏价格有进一兆步上升趋势渡。齐3）望京新法区：望京新沿区虽然距市抓区较远，但锹随着开发的并日渐深入，皇交通、市政恶配套等更加抚完善，商业苦及居住氛围垂也比先前浓跟厚了许多，星已成为本市典房地产市场纷的热点地区驻。彩本地区的引项目为普通怒住宅类的中碧档价位，均嚷价多数在4边800-5奏300出元左右，在播售项目有圣捆馨大地家园程、风格雅园养、望京利泽备家园、方舟航苑、望京新紧居等，现有夺供应量为1请29万平方雹米。码本地区住宅仇涨势已被广变大购房者认刻同，因此项对目普遍销售讨情况较好。杀4）榆南二三环：乖据统计，本键地区供应总子量为148逐万平方米，幸此区域内中仓档项目较多愧，均价保持铲在6000雷元/平方米沟左右，其总器体价位要比虹北部的低至固1000元别/平方米。样尽管南城的侨各项基础设医施有了很大阁的改善，但摩是由于人们理的居住观念址短时间内难扣以改变，且就南城办公区卧较少，在此寺地区就业的绍人数较北城遵少，因此，萌南二三环地哗区近期内很筐难成为市场抓的主流。壶渐住宅二级市萄场与一级市舅场联动反应秋开放住房湖二级市场，目部分居民靠狡出售现住房虎的收入，缴密存的住房公趣积金，加上抱家庭的积蓄炼及政策性和训商业性的贷磁款支持，搏就可以大大揭增强住房购慧买力，进而馒促进一级住成房市场的消点费。扯另一方面，绑由于二手房演具有区位、也价格等优势胁，又会受到平一些暂时不创具备购买新藏房能力的年流轻欢迎。从抖而抑制了住贡宅一级市场方的消费，促库使一级市场掉作相应的调划整，使价格冈更趋合理。奸1绢.1.7奴旧城改造陡对住宅市场跌的影响挤市股中心旧城区抛的人口密集数，市政基础助设施落后，们造成改建这冒些地区的高陆难度和高成临本，同时成肠本的上升，猎又导致了改惊造后的新建逝住宅价格居抗高不下，加闯上越是中心短区，地理位喝置优越的土绳地越是有限情，部分开发袭商过分追求烛高额利润的稍心理，使得慧中心地段的蠢商品房档次纤越建越高，吼价格更是居蜂高不下，远鼓远超出了普尺通居民的购料买力，形成左高档公寓的颗聚集地。铜由于旧城改君造使大量的墓人口外移，抓城区边缘及肝近郊区将成津为居住解的集中地，物这些地区的翼住宅项目将械成为今后房本地产市场的英热点，逐渐筐形成几个相晨对独立的居骡住集中地，亏如望京、回拉龙观等，同垃时这些地区蒜的商业将会仆大幅度增长霸。许甚闪市场预测降未来几年内偿的住宅的竣交工量将继续羊保持较快增乐势。根据对追85年以来塞住宅竣工面洪积的回归分艰析，出预计200败1年住宅竣盈工面积为9朝85万平方纱米，200乞2年为11厦07万平方彼米，200谜3年为12庄39万平方喉米。神随着人们住已房消费观念缎的转变，未我来几年内的俯住宅的销售蝴量将有所增吉加。根据对心85年以来支住宅销售面番积的回归分奏析，姻预计200叉1年住宅销劳售面积为5羽60万平方旬米，200颈2年为64宰2万平方米鸭，2003迷年为730岔万平方米炉。增根猾据北京市2幕010年远泳景规划，到龄2023年稳要实现人均耗居住面积1邪3平方米，命另据北京市隙统计资料显须示，截止到铅1999年绢底，全市人程均居住面积津为费9.3写平方米，照溉此可以推算太出在今后的做11年中，竹全市每年住酒宅的需求量洞至少要达到硬840万平无方米。这部念分需求主要银来源于商品灯住宅，今后韵将全部通过军商品住宅市会场来实现，喉因此今后几爸年，商品住原宅的销售量恭将越来越大垫。者总体价格仍诊会走低。揉随着个人购模买力的渐渐博活跃，住宅静销售量将会爆越来越大，墙但其整体价丸格仍将有所芬下降。誉从历年中房帽北京住宅指竖数走势可以姜预见，近1歼-2年内，跑指数将保持匀平稳下降的裕态势，年降渡幅达3%。柜总体价格趋凡势是稳中有与降，但不排墨除个别热点这项目价格上乞扬。额4）常中关村、亚抄运村地区是印居民购房的焰首选地区。古据调查显示毒，最多的购同房者首选地睁区是亚运村蛇地区，占1膀7%，同时秩亦有16%饼的购房者首雁选中关村地健区，其次是谜东三环附近稍。枪5）虽然供誓应量和需求顶量在未来几役年内都会有程一定增加，拿但需求量窄的增加幅度盆还不能赶上乎供就量的增齐加，空置总榜量必然加大概。这样，信供大于求不蓝可避免，市票场竞争将越宴来越激烈。批1.晋2．经济适妈用房市场分教析州1.浓2．1供应火分析泡北京市经裹济适用住房六共叛25赏个项目（首击批奴19烫个，第二批们6个），1箱999年本衫市共竣工经滤济适用房1霸50万平方牙米，艘2000沉年经济适用喝住房计划开巡复工面积棒918答万平方米，充因此在今后休2-3年内殃全市的经济浸适用房供应趁量将会大大堡超过去年纵。浆粮同销售情况串从目前市场团情况来看，号经济适用房避总体销售形限势较好，糕99孩年共销售1越00万平方商米。特别是谎几个距城区复较近，且交轧通条件和周枕围环境较好如的小区。但简必须看到经做济适用房真团正热销的是需位于市区边中缘地区，房惧价大约在4洋000元左恩右的房子，盯其购买者多云为较高收入旷阶层。至于厉位于郊区甚锡至远郊区的僻众多经济适帐用房，虽然仿每平方米仅忌2000掏—胶3000元窃左右，房价链与中低收入爬家庭的收入崖比例相当，由但由于此类探住房远离城桑市，交通不举便、配套不迅全，孩子就捷学难。因此吓，不具备购叙车财力的中踏低收入家庭般仍难以问津仗，致使购买模者寥寥无几缸。厘敬股市场预测瑞亡2000贩年计划开复逼工面积为骤918辣万平方米，咽如此巨大的能供应量将在坡2-3年内捉竣工，届时薄能否在得以吸消化仍是未具知数。甩1999翠年已销售的住经济适用房料大大释放了溪这部分居民泽购买力，钞2000限年起，经济退适用房的销安售可能不会娇再有级99圆年的科“警火爆漆”超场面了竞。同时关于雅限制经济适害用房购买对且象的有关政谨策，会在今哗年或明年出崇台，届时只院有中低收入违者才能购买醉，这对经济丽适用房的销是售将造成较逐大的冲击。绳1.3.让高档公寓市悄场分析从1.宽3．1．述供给分析捷北京市于1饲995年开馆始对房地产胶业实施宏观闲调控，限制尿外销项目的情审批，但外摩销公寓的供崭应却连年递挡增。这主要塌是由于前几折年批准的项穗目陆续交付绝使用。另外涝由于外销写彼字楼市场不揭景气，发展爽商改变物业冰功能。安93话年-99年笔，外销公寓绘的累计竣工急量为430低万平方米。城今节年上半年推街出的高档公狡寓17个，彩总建筑面积毯200万平恨米。其中，某外销公寓5嫁个，总建筑纳面积70万宣平方米，且惕都集中在朝介阳区的东二爪、三环附近角。由此可见扭，闯东二、三环畜仍然是高档海公寓的认知付区。常卵高档公寓主恨要集中在朝辣阳、海淀、会宣武等地区森，其中以朝狼阳区最多，乓占46%。揪朝阳区的高可档公寓主要祖集中在东二之、三环沿线制、工体北路探、建国门外杜及酒仙桥地弊区。东城区梁的高档公寓腰则主要集中委在东直门外系、二环沿线垄及朝内大街乐。海淀区是止高档公寓市款场的一个新尤兴地区，很他有发展潜力恐，但其高档棚公寓主要面均向国内客户含。西城、崇熊文、宣武等桌区则在危旧瘦房拆迁改造化过程中利用映外资兴建了歌一些高档物罩业。棵各行政区高愤档公寓分布烫比率提1.3.证3累需求分析易从销售市场奋上看，尽管茄外销房市场已普遍不是很泥景气，但是蛙那些位置优网越、户型新荣颖、设计精决美的物业依速然博得这些挎人的青睐，黄去年嘉和丽变园的旺销就绪是一个典型却的例子。乐由于金融危算机的影响，量97年-9朱9年高档公双寓的价格持促续下降，但睛2000年匀起，受宏观酸形势好转，难且雁随着中国加掠入世贸的临黎近，外销公旗寓市场已经待有所升温，鸣市场销售已果经开始转暖漂。现在本市纤在售的高档移外销公寓平她均售价18排00美元左叔右，与去年冻同期基本持终平。诸近年来高档隶外销公寓平状均售价走势抗图（USD顽/平方米）锋在租务市场哗上，对于外拥销高档物业搂需求仍基本模上来源于欧男美及港、澳稀、台公司的瞎驻京人员，赞尤其是象诺核基亚、朗讯孟这样的IT响行业更是成应交活跃。目晚前市场平均喇租金为16愉USD/平毫方米月，酿较去年同期澡下降11%蔑。然而，需配求总量的减荷少已是不争灌的事实。啄近年来高档核外销公寓平宽均租金走势欣图（USD舅/平方米）直由于北京出者现越来越多浓的高档内销匙商品住宅，搂其设计和建迹筑标准已逐枣渐接近外销烟住宅的水准岩，内销住宅嘴物业和外销屠住宅物业概炊念正在逐步秆淡化；另外渗外籍人士对破购买外销住膜宅的兴趣减疤弱，也造成拼相当一部分悄外销公寓项码目从市场销搞售活动的开施始阶段，就累将目标市场思定位于国内肌消费者。但粉真正高档次册的住宅项目佣的买家仍旧例是海外人士路，其购买目遍的有相当一膏部分为投资蚀。盒从区域上看饺，东二、三雾环地区的客壮户主要来自民于外资公司枪的一般海外慨雇员及资深扔中方雇员、巷港、澳、台制地区的人士呢、海外归来鲁人士。另外糖，还有一定酷数量的国内变企业的高层恨领导者、律英师、文体明棍星等。中关苦村及西二、卸三环地区的伪客户则以国永内企业的高炕层领导者、感律师、文体赖明星及从事抱高新技术的五人员为主。区域分析战1盟)莫东二、三环弊地区升东二、三环但地区是人所姐共知的高档奥公寓聚集区台，此地区高框档公寓供应暑量最大，约习为369万尊平方米，而守且此地区外朋销公寓所占翠比重最弦大，达78候%。泽由于此地区梢高档写字楼岩较多且毗邻毫使馆区，因额此无论从售经价还璃是租金上看里，东二、三肿环高档公寓遥的价格都最耀高的，其平基均售价为1批2949元著/平方米，复租金为5.针2元/天四·松平方米。寄较早推出选的项目，如君景园大厦、莲清境明湖、凉美惠大厦等逢以出租为主吹，新推出的朝项目则以销匹售为主，如稼嘉和丽园、生世贸国际公级寓、阳光1肉00、现代鱼城、嘉里中责心、国贸公相寓等。冶东二、三环少的阻开发早于京桂城其它方位叔，其可供土并地相对减少织，芹但还会有核部分它高档锁公寓此继续建造梅。存由于东二、摇三环的售价压及租金已进歪行了一段时毁间的调整，垒预计今后大蹦幅下调的可神能性不大。贯卷2)羞西二、三环款地区如西二、三环无地区的项目那主要分布在舞紫竹桥及西竹直门地区。播从99年下狭半年以来，飞紫竹桥济、西直门等羊几个热闹地壤段整体供应元量逐渐增大接，新项目数店量增多。厕目前西二、绝三环地区高熔档公寓的平盘均价格为9狐156元/榴平方米，平秧均租金为2标.7元/叹天皱·读平方米。史本地区新推惨出的高档公落寓项目无论帝从规划、户育型还是销售父手法上都有普较高的水准坑，传但该地区供顷应量均为近棋一两年内推网出的，市场悠能否在短期池内消化掉如符此大的供应芦量，仍是个相未知数。元3)众中关村地区皂中关村核心俭区目前高档扣公寓的供应索量相对较小招，外销房数保量也较少，牛只有科技会愁展中心。迷由于这一地愈区以内销公均寓为主，主巧要面向国内权客户，属于慎中低档次。靠因此该区域华公寓的平均划售价和租金创相对较低，逮平均价格为丙8900元导/平方米，馅租金平均为顺3.72元夸/天成·舟平方米。此帽地区公寓以烂销售为主，乏但只有万泉统新新家园的泻销售情况较孝好，而其它济的内销公寓通由于没有特探色，销售情乔况一般。该利地区可出租刊的高档外销持公寓较少，粒仅有几个，足如希格玛公爽寓出租率近我100%。当随着中关村懒高科技园区狐的建设，区哗内环境将越嘉来越好。区烟域内戴高级公寓将该有着广阔的美前景，万泉额新新家园的翼热销足以说拍明这一点。透从区域本身飘情况来看，退该区域的项卡目仍将有一斥定的涨价空图间。美1.超3．5市场岭预测兆由于供应量丹较大，市场心总体的供大执于求状况会俩在2-3年盗后，才有可同能改变，士近一两年内考价格仍将继搞续下跌，但由由于受宏观患形势好转的征影响，跌幅翼不会很大。危在租务市场奥上，外销公勇寓的供求失铺衡的现象较阁为严重，但动在中关村和疾CBD地区西，高档公寓覆仍供不应求传，租金维持惹在较高的水者平上。由于倡总体市场压盲力较大，平水均租金在最音近两年已下霸跌40%以临上，神尽管市场压棚力仍然很大阳，但目前租乎金已近谷底舞，下跌的空妥间不大，预霞计近期内仍多会维持这种俊状况。目1.洁4、别墅市纱场原1.灿4．1瓜醋市场供应翅自95年起取，别墅市场僻开始低迷，谱销售疲软，鸟出现大量积浴压。此后本然市基本上就愁没有再批建别新的别墅项日目，近期北育京市场上在早售的别墅项肢目基本上是愤一些老项目沾的后期供应弄。93年以蜻来，累计竣讨工的别墅约圈为3万套左充右。本市的消别墅多选址受在离市内并催不十分遥远准的东北及西例北方位，其痛中机场路至畜顺义沿线项买目最多，其非次为昌平。活1.砌4．搏2.拴市场需求抬尽戒管市场上现暑有的别墅多怠是前几年建陶成的，但从细我们统计的象情况来看，臂除几个口碑征较好的项目残外，销售率画均较低，平吹均销售率约梦为40%。锋别墅的售价梦差异较大，梢从4000滩USD到2篇500RM机B，位于机飘场路附近的泼外销别墅一责般售价在1史600US替D以上；价圣格为200贴0多元的低咳档别墅，一秀般位于远郊巧区县，并且多多数为非法凉开发的项目晋。喂由于销售钩市场的不景愿气，不少别慕墅也用来出窄租。但是由过于别墅特有揪的消费群体杜较小，仅有蚕那些位置好刺、档次高的捆别墅才能赢吵得客户。等1.因4．吴3.狮市场预测跨别墅薯市场近期内绑仍难走出低策迷，虽然加凤入WTO，炸外国来华经卡商人员增加喊，对别墅市争场会起到一坚定的促进作闷用，但仍不喜能使别墅市从场有根本性惧改变，仍需数要一个较长姑时间的调整干期。往2.写字仿楼市场分析穗与预测锻2.展1府.雁供给分析随贼由于前几年专的过度开发插，市场供应目量过大，同差时宏观经济箩的软着陆，迹亚洲金融危咏机的影响，市造成市场一特蹶不振。写晕字楼一直处梢于调整停滞奏之中，供应狐量特别是新饥开项目逐年怀减少，市场蚂更多的消化闲现有的楼盘柿。1999源年共有15臣栋写字楼竣弱工，总计6候7.9万平荷方米，比1渗998年减雾少43万平袜方米。填目前市场上苗写字楼总存葵量约为42曲5万平方米泰。燥2.溪2州租售情况分薄析狮胁震租务市场庆95年以来消，写字楼租购金持续下跌食，但从去年锤下半年起，铲写字楼租金松1看5美元/月受平方米左右卵升至上半年魄的近侄22正美元/月平柴方米，升幅稍达47%。谁朝阳区、东奋城区的写字粗楼租金高于枝其他各区，薪反映了这两捧个地区仍是浑写字楼的租德售热点。克全市写字楼豆的出租率有与一定的提高职，特别是位仗于海淀区中教关村，朝阳眯CBD的高定档写字楼出左租率平均接始近9此0%织，一些写字蔬楼甚至达到其了100％膊的入住率。惩近年来写字狭楼平均租金挤走势图（U腐SD/平方稿米）晌近期高档写板字楼租金急域剧上升的原府因有：那1）IT公者司发展迅猛尘。IT公司吐的发展方式忆和发展速度灭是以前传统愤公司所无法邪比拟的，特窄别是去年下桥半年至今年搜上半年，迅火速壮大起来懒的网络公司纵陆续搬进高岭档写字楼，护成为近期写兽字楼市场的音主力军。叉2）WTO乌效应。加入污WTO后，填我国逐步开殃放那些以前伸不许外资涉过及的行业，狂如金融、保送险业等，而克这些也正是遥国外公司窥毛视已久的行偷业。因此，忠许多外国公纸司尽早进入感中国，抢滩猎这些领域，扩加大了对甲赞级写字楼的窑需求。辉3）内资公胃司也开始注咏意企业形象貌。世界50羽0强有一半促已进入中国垂，与这些外局资公司相抗蛾衡的民族企毁业也不想输刺在起跑线上急，树立公司眯品牌和企业蜘形象，办公尼楼便是极具悔地位和品质昆说服力的广次告牌。丈截遣销售市场伤写字楼销售锈价近几年也门一直在持续拢下滑，但1废999年降之幅较小，已张近持平。仪2000年镇起，北京写欢字楼的整体缺售价出现了恐缓慢增长势个头，上半年鱼写字楼售价丑比去年年底宣上调了两三向个百分点，缩目前本市写破字太楼市场的平榆均售价为2逗200US价D/平方米滑，较95年女初下降了2跑5%。以近年来高档臂写字楼平均滤售价走势（观USD/平节方米）阵但在目前市言场上，写字卖楼销售的实娘际成交量很冻少，需求主款体为实力强待大的中资企环业，主要是感一些大的银起行和保险公秋司，他们为泽了树立公司栗形象，更是之不惜斥巨资毕购买写字楼纳。霞2.3厘.斤WTO对写洁字楼市场的汤影响拾中国加入世猾贸组织的新瞧进展，对写降字楼市场肯泛定带来正面橡影响。但由递于大多数已尖进入中国市俱场的大型跨继国公司已利锋用租金下滑拐的机会进行巨了转、扩租验，故大面积挨的新需求可椅能性会降低隆，但小规模繁公司开拓中加国市场会带第来新需求。庸另外，中国奥加入世贸组输织后首先开仅放的是保险习、金融、通抛讯以及银行扁业等，传统绳上都是甲级墙写字楼市场拌的主力，而营代表新经济浊的互联网公悄司在经历了叹99桶年及蹲2000滑上半年的迅酱猛发展带动榨了对写字楼脏的需求后，焰受全球网络太趋势和中国太实际状况的殊影响，在入轧关之后将面逆临更大的竞搞争，大批该陵行业的公司矮将倒闭重整焰，对写字楼索的需求将小围于其释放量钟。怠故WTO对财写字楼物业补市场的刺激絮将在一段时熊期内初表现为循序好渐进。型2妇．4仪.英区域分析皂写字楼分布骆主要集中以怠下几个较大桨规模的商务喉办公区，桃分别为东二枝三环地区（脑包括CBD灾、燕莎商圈违、东二环沿鸽线）、长安互街沿线、中胖关村、金融准街。芝新建项目越考来越多地集蜡中于这几个伶区域中，并险依靠区域的踢规模优势和滔市场认同，行有力地提高晒了自己的市搏场形象和竞议争力，而分孩散于商务区静之外的写字昌楼项目，则毙难以与商务作区内同档次赚物业竞争。认当前最有发扒展潜力的商白务区为CB脾D和中关村匠地区。脊北京市高档耐写字楼区位蚕分布图后1)烟东二、三环炒地区曾该区域是本辜市高档写字画楼最集中的迟地区，主要栽分布在CB投D、国贸商子圈和亮马河精三元桥一带背，约占全市纹供应总量的宇47%。星此地区的写惕字楼售价平抱均为245井0USD/膛M2，租金遵为28US移D/月M2直，较全市平冈均高10%桐、21%。池从平均租金巾上看，该地表区是北京市床写字楼榜项目中租金牲最高的。此茎地区甲级写慎字楼的租务见市场成交非社常活跃，著平均入住率陈为88%。参随着经济的戴进一步发展占，市政建设姻的逐步改善旱，该区域尤国其是位于该薄区域中的C铺BD将会因瓣其独特的地苦理位置和客彩户群构成而燥吸引更多的跃实力雄厚的册客户。CB片D的发展将抱使该地区的寨租价水平将踏比目前有较角大幅度的提幕高。戏2)掉长安街沿线忆据统计长安刑街沿线写字落楼供应总量疤约120万支平米，约占衰全市供应总时量的28%欲。由于位置途的独特性和滴土地资源的穿有限性，以榆及规划的限功制和居高不咏下的开发成上本，该地段融写字楼是北酬京销售价格编最高的，平潜均为260袖0USD/羊平米，租金假水平基本维要持在25-悠-30US辫D/平米的全水平。曲由罗于长安街沿办线置业更能锅体现公司形螺象，该区域病也集中了一拘部分实力雄松厚的大型国搂企或外资企谎业，因此使夏得该地段写爷字楼空置率租较低，该地劝区现在基本肯找不出上千馋平方米的空咬余面积。窜辅由于该地段被土地供应量刺有限，项目漏审批严格，背开发成本较至高，未来供盏应量的增长城有限。从其艘目前现有项球目入住率较适高的情况来政看，市场存址量的供应也钞不会很大。锣该地段在未非来几年将处蠢于比较平稳察的状态。帽3岗)确金融街地倚区耀名据统计，该喜区域写字楼葵项目17个莫，供应总量锣约70万平犹米，约占全问市供应总量酸的17%。效其平均售价迟约为200抛0US$/迷m2，平均初租金为17钳USD/宗月m2。升该区域主要军为一些国内抖金融、保险基行业的办事军机构及与其岛相关的机构旗。另外，由阳于中关村核基心区的写字固楼尚不能满淡足许多实力投雄厚的国内它外高科技公拖司的需要，诉而金融街拥贫有交通便利雹、内部设施逢齐全的甲级汤写字楼，距回离中关村又巡较近，从而辣吸引一部分起IT行业的撇公司敌。伯4评)估中关村地从区策目坦前该区域高大档写字楼供渡应量较小，悟约占全市的诸6%。但中诞关村大厦、近北京科技会柴展中心、太坦平洋国际大扮厦等都将在跃2000年芦到2001眼年内竣工，适这些项目将埋会提供约2伏0万平方米愈面积。燃该供地区写字楼痰售价为18痰50US任D/m2，韵租金为19爬USD/基月m2，平赚均租金仍普锁遍比东部项溪目少3至5渡个美金。该株区域内的甲触级写字楼供闻不应求，基前本没有空置躺。滥自原去年6月2族1日，国务捡院批准加快嚷建设中关村率科技园区后堤，中关村地初区已成为京杏城房地产业偏的热点地区池。从中关村朋现有高档写牙字楼项目的逆分布上看，摇可供开发的剥余地仍然很晕大，尤其是秆规划中的中此关村科技园毛区已预示，鞭其发展优势卷将随着科技羡园区的兴建欲而逐步显现芽出来。春2孤．5割.叉写字楼市场妨的预测怜写字楼市场健供应量较大诱，今年将有捉近烈100昨万平方米高明档写字楼的这竣工，使市拘场供应量明禽显增加。苏在中国加入缝WTO后，葱不能指望需旺求量会急剧更增加，市场抬形势迅速好词转，WTO后对中国经济撕的影响是一忌个渐进的过习程，要消化掠现有存量及俊未来上市的医写字楼需要辫一段时间。酒另一方面，缴导致北京市恋上半年写字扫楼租金大幅监上升的IT貌业，由于受负网络经济的农重新调整的局影响，估计解将大批企业况将倒闭，故介对写字楼的向需求量将产避生重大影响阀。因此，命北京甲级写钩字楼租金和融售价在达到波目前的状况矩下，由于市应场压力的增铅大，未来一绣段时期内不穷会再提升，迷而是平稳调例整。吼3.房地兼产投资方向偶比较分析梢3.1投宽资经济适用单房与投资普欺通商品房比胜较分析收益比较耽亚北某项目且投资经济适临用房与商品泛房的成本及碧收益财单方究比较蝴表茶序号屿项目计经济适用房栗商品房联备注双1喉售价（元/艇平方米）移2860勾4俭2且00检2腐成本（元/肠平方米）裙2休600霞3587健3各利润（元/肠平方米）柄260铲600纽4用成本利润率梅10%碎17耐%屈5价投资（元/拿平方米）坐2500经3340论6肠自有资金（冲元/平方米协）稻939括1002谅7震自有资金回所报率恩28惜%坊60%石8口自有资金年薯回报率垮9族%玩20晒%鉴项目开发期确按三年计耕国家限制经路济适用房利源润3%，尽污管有可能实受际取得高于柔3%，但开鬼发商须具备卷高效运转体纱制和精良的岩管理队伍，孙XX跪在这方面目耽前尚不具备曾优势。在项眼目的具体运散作上稍有不煤慎，利润将况小于3%，税甚至会出现水亏损。另外蔽，据中房指雕数最新调查笋分析及对政释府相关部门宽的访谈，普挽通商品住宅鼻的年成本利闻润为15%悔，房地产行菠业收益率为浸10迟—龟15%。因锦此，对于以萝追求利润最定大化为目的巴开发商来说胞，不宜投资言经济适用房屡。若需要营卵造形象、取它得一定的社骡会效益及保灿持与政府的闻互动，可以恰适量参与经仅济适用房的第建设，但开零发量不宜大集。兆子太风险分析励经济适用房讽是国家房改颜过程中，为谈适应新的社辆会经济形势罪，由政府推皆出，并非完暂全意义上的欧商品房，是伏政府干预房舅地产市场的屈产凡物，不符合搬市场经济运部行规律，其乡价格也不符鼠合产品定价怪原则。这种粘政府行为的锹危害和对房哑地产市场产设生的不利影秆响已在几年王前推行后已秀取消的康居念工程政策上证得以验证。头经济适用房夜政策经过一阿段时间试行蒙，其弊端已铜逐渐暴露。闲目前正处在秤进退两难的灌境地，对于瓦开躁发商而言，尼选择投资经仆济适用房面固临着巨大的倚政策风险。健另外关于限鸽制经济适用晨房购买对象血的有关政策笋，会在今年捡或明年出台贫，届时只有姜中低收入者身才能购买，违这对经济适矿用房的销售营将造成较大便的冲击。孩政疑府严格限制董经济适用房泄的售价，开迎发商不得不详想尽办法压垃低成本，最慎终可能导致鬼劣质楼的出过现，损坏开末发商声誉。街贤袍因此，对于晌开发商来说当，现阶段投狐资经济适用扮房弊大于利忍。化3.2投资晕普通住宅与缺投资中高档放公寓比较分设析源1部分项目毯投资利润率强比较（以下蛋数据为估算乏而得）牛普通住宅爆投资利润率毒中高档公寓渠投资利润率科农光里小区申10%紧华阳公寓瞎12%失安慧北里小征区酷8%材阳光广场倒15%待望京新城迈13%弹大西洋新城傻14%稠金谷小区突12%霉希格马公寓腾17%抖平均值蛇11%永15%刻华可见，中高圈档公寓投资捡利润率高于驱普通住宅破溉倦从供求情况少看：普通住笼宅的需求面狭较广，中高欲档公寓的需耽求范围窄。味抽样调查显览示胆92.5%殃的人选择可换能购买的住匪房档次为普搞通住宅。月要收入炮5000枯元以下的家壳庭以购买经洒济适用房为筹主（占该收等入阶层槽52%赠），普通商坚品房次之（存占该收入阶今层誉40.1%紫）；月收入琴5000-偿7000绿元的家庭更典倾向于选择舞普通商品房栽（占该收入圈阶层圈54.8%吐），经济适吹用房次之（愧占该收入阶腾层短31.1%明）；月收入阶在坦7000橡元以上的特仪殊高收入家诞庭有策60%奥则表示要向早中高档公寓窝进军。拍从物业供给芬情况看，由婚于普通住宅飘比中高档公沿寓需求量大员，故投入到只普通住宅开季发的企业多父，普通住宅轻项目比中高蒙档公寓项目勿多，北京市异目前正在销老售的楼盘中冰，普通住宅狼占到90%痛。崇如果没有特扶别突出的优萄势，中高档班公寓的销售宝情况一般比各不上普通住探宅，这对开种发商而言，蠢投资中高档辞公寓的风险番大。柔绵柏从投资数额至和肚投资回收期忠看化，投资普通梁住宅或中高兔档公寓，土哪地、市政配肿套及其他前即期费用基本艰相同。但在竞建安成本上鸽，中高档公穗寓比