冠亚乌山广场商业策划顾问报告二

目录市场策划方案定位背景及思路定位背景项目整体规划、设计未最终定稿；项目位于福州市中心区；是旧城改造工程；项目所处地段是福州商业最繁华的商业旺地，商品档次最高、人流最旺、品种最丰富，未来发展前景十分乐观；本项目将建成福州市中心的主要商业网点。定位思路福州市人口结构及福州市商业现状分析；现代人“一站式”购物特点及零售业态发展趋势；传统的购物场所在业态组合上及产品丰富程度上都有限；浓低建筑覆盖根率，可充分听利用地面空崇间营造自然羊人文景观；膛引导福州市驰民的全新购置物消费理念罚；丧将项目建成爹福州标志性蠢商业建筑；秆将特定的自取然景观、历偶史古迹与零美售消费场所兰有机结合，你为消费者所耀欢迎。定位依据黄项目本身规潜划条件；定福州市消费锄者调查结果谱；妨福州商业调五查及竞争对铲手的调查结伞果；无零售业态S软hoppi晚ng窄蹈Ｍ磨all旧在福州鼓楼忧区首创，成固功机会大；如超市、特色章餐饮、娱乐温行业有较强久人气聚集力因；野综合性的购锁物广场应考仓虑各种业态膨及各种年龄阴层消费者的桐需求；湿零售业态租福金回报较餐盯饮、娱乐高被，但零售业怒态需要餐饮震、娱乐、超添市等业态的呼人流支持，旗所以两方面炒比例适当；捐市民广场及栏乌山风景区腔为本项目增定添特色；烤各行业各种弊零售业态的通租金承受力隔水平；娇实现开发商茅利润最大化虎。项目定位鬼项目定位的窑总体目标材基于上述原济因，本项目押总体目标为盐：膀构建福州市刷一个集国际滩名品视窗（抽国际二线、障国内一线）老、休闲购物挂、旅游文化铁观光为一体典的综合性购矩物广场。诉以锯“冲休闲消费、拘旅游文化观衬光刷”雁为概念，将驻各类自然景烛观、人文景回观、历史文是化与购物消检费有机融合苦为一体，使状消费者在本叠项目内即可肾体验到购物仰、休闲消费侧的乐趣，同汗时也能欣赏馆大自然景观宅，了解福州拾历史文化，耍观光历史古颤迹，在轻松组、愉快的环五境中购物消林费。证项目定位的店构成存一个项目的慨成功，跟准纺确的定位是纳密不可分的代，而一个商枕场定位不是弊单一的，它健是由其它几样个细分定位淘组成的，构届成一个完整谊的商场定位迈。如图所示歌:图表6图表6.1规模定位规模定位目标市场定位特色定位方式定位业态定位功能定位形像定位商场定位世目标市场定价位降目标市场定必位可分为区若域市场定位巷及消费群定死位。企区域市场定经位：型根据市场调暑查及福州城吊市的辐射能真力，本项目傍的目标区域礼市场为以福铁州为中心，嘉周边城镇为至辅助，国内糠及海外等其针它为补充。揉略萌份膀秒杨谷织鼓楼区作为升福州的城市告中心区，成秃为众多商家怀进驻的首选蕉对象，而项吉目所处的东或街口段更是以鼓楼区商业有重中之重。劈福州市辖管哈八县及周边碰两小时交通沃圈范围内的熟城镇。门国内城市及通海外，主要峰以游客、商驻务办公人士宜为主。姿消费群定位策：感消费群的券定位将在报度告6.3章份节中详细阐胆述。功能定位身现代商场已棚不可能以传赶统单一的购盆物功能满足决消费群、客帆户群的需要葱了。随着人填们消费水平些的提高，休倦闲、娱乐购军物消费已成零为一种趋势摔。故本项目议在结合项目改拥有的垄断酒性旅游资源刻前提下，以离体现现代购沈物中心的特麦点将几大功热能融为一体管：购物功能购物功能本项目休闲功能娱乐功能服务功能旅游功能形像定位天鼓楼区作为收福州城市的旁中心区，是役福州的政治鹿、文化、金架融、商务办著公中心。而萌本项目又位眼处鼓楼区的舰核心地段，馆是政府改造崖的重点工程信，与福州城案市形象窗口甲——曾五一广场仅凡有几百米之糕遥，本项目昂的建成将是粒福州形象窗稻口组成的重窄要部分之一火，无论政府怜及市民对本耗项目都寄予追了很高的期献望值。为配充合项目达到坝外部客观要鼠求，以及结拌合消费群、当经营者的特曾征与习性，绣本项目在形其像上一定要刷具有一个新说的概念，新哭的特色商业庆，新的商业除文化融入在租其中。通过稿梦弓盈俩东图表6.3撞打造福州购争图表6.3上首层/下首层立体步行街上首层/下首层立体步行街特色经营旅游休闲文化++时尚购物+具商场的形象候主要通过三携方面来表现上：尖商场的建筑豪规划设计，捉如建筑外观卷、结构、颜啊色等；那卖场购物气鉴氛，如内部于购物环境布切局设计、橱稿窗设计等；冰商场的经营袖管理，如商矿品价格、质笛量、服务、原促销策略等阵。泽经营方式的寺定位陶恢岸焦勒弱请栗葡鼻伶胃胃鱼场虎赏棚疲搞插译趁妙选美妄辅业态定位折本项目以大早型购物中心老概念定位。自因为它不仅败仅是一种全益新的商业模橡式，也体现薪了鼓楼区商隆业功能的完膛善及现代人厨的生活方式间，不但可以亏抢占市场的谢空白，同时舰将生活的空芳间融入本项凳目内，满足陷消费者一站湾式的消费需胖求。从档次午定位上目前禽主要以中档枣（福州地区员）为主，将浅来随着市场碍的变化产品来档次将由中羽档向中高档可趋势发展。遍在业态上目帅前以购物、坝娱乐、餐饮饱、旅游占有宁的比例较大供，主要是为恋了一个新的链商业能更快句、更好的适辽应市场尽快普将商业聚集封人气。但市先场是千变万殊化的，将来就在业态上也籍要随之不断国更新变化才摆能保持长久管的生命力。探考虑到商业尝结构、消费鸦群结构、需疯求动向等因盖素，本项目冒的商业主要应有如下业态绑：汁超级市场：逆其特点是采个用开放式的恐经营，满足年顾客日常生挂活一站式购蹲物的需要，膊顾客购物频矛率高于其它插业态，对整罚个商场的客情流量有非常槽大的促进作繁用。芒综合百货商坚场：其特点泉是经营规模套较大、经营吹品种较为丰鸟富，主要以只服装、皮具奶、化妆品、姐首饰、精品永等为主。传主题商场：年如电脑商场绪、家居商场屈、儿童商场瘦等，其特点鸣是经营品种严或消费者限虾于一定主题贼性和专一性收。螺连锁专卖场品：规模不大毛，连锁性强英，品牌知名广度高。袄独立店铺：及作为大型购箩物中心的补涉充，丰富商夫品组合特色携。基主题特色定页位劝由于福州市敲商业发展较饰上海、深圳繁、广州地区妨缓慢，商场环多以裙楼商孔场及临街店元铺为主，纯榜商业建筑有幻限，所以目晋前福州商场劳普通内部装哲修环境舒适慢，但外围环苍境少绿化、呆少景观，户乐外广场少。狼而广大消费昏者的需求却葬不同，人们们对娱乐、休侍闲和回归自塘然的追求，傲逐渐模糊商够业、居住、待购物之间的恋界限，消费雪者希望在一病个宽松、舒血适、休闲的沟大环境中购健物、消费，患三五知已或钞一家老少游用遐于小桥流坑水，鸟语花牧香，绿草清春波之间，寓爱购物、餐饮凶、娱乐、休爷闲于绿荫清药波中。角随着城市节项奏的加快，醒人们在购物迁的行为上，泰也有所改变纲，锻“届一站式粗”收的购物成为抽大多数消费凉者所选择的透消费因素之男首；因此，报购物场所的片不断变化，品也由满足人截们日常购物舌的需求发展镰到现在不但圾要满足人们丧的购物需求爆，还要满足涨人们的休闲饰、娱乐、饮败食等各方面拢的要求。目况前或以后的猜购物广场不忘但讲究规模居，也要讲究飞业种的搭配者，购物广场赤不再是单纯禽的商品交易农，而且将生定活的空间也健搬进了商场叛。贤本项目以妨“宪休闲消费、把旅游文化票”捧为主题，以蚊乌塔、乌山捡风景区、市毅民广场为景佩观，充分挖贞掘八闽历史秧文化，配合嫌自然景观及滴历史古迹，邻让消费者感烦受到前所未纵有的购物、涌饮食、娱乐袍新体验（S悔hoppe眠rtai棉nmert摄）；通过各撑类活动感受肉八闽的风俗嗽与乐趣，成障为福州首创太的堆融合八闽文医化与现代文遗明的现代购山物公园城国际兴·测都市颈·村个性另·乐休闲扑·架时尚僚购物公园有迷别于传统的池购物中心，铁它是自然风搏景与购物融陪合为一体，摸诣在为市民旬提供一个环真境优美、交谋通便利的公嘴共商业空间驾和活动场所墓，即市民节破假日购物、组休闲、娱乐祖的理想去处沫，又是游客僚了解地方风扭俗民情、历花史文化、采孤购特色商品救的旅游观光盼景点，具有虑文化性、平义民性、休闲樱性、旅游性炒的特色，营霜造出一种先“白坐享城市文鼠明、体会山窄林之趣器”踢的商业氛围烤。扰旅游文化特剥色的体现：像以乌塔为亮巡点，乌山为及依托，配合瞧名人故居、示三坊七巷、变古城断墙、题贤人圣庙等翅有历史纪念汤意义的建筑帝及名人，营落造一个具有揭浓厚历史文撒化沉淀的商泥业项目。泄在项目的各犯个角落穿插象布置各种以有八闽文化特糕色的艺术小勉品，以及主在题景观，揉掘合现代手法袄，有机地将册八闽文化及户现代商业文亿明融合在一竞起。同时在朽后期商场运湖营中，不定亿期地举行围墓绕八闽风情剥为主题的各秆种文娱活动史，如闽剧活叫现、茶艺表壳演等系列八嫂闽风情活动罢，不仅能更垂好地振兴八肉闽文化，同巷时让所有旅构游观光及购内物者更深入眯了解福州及瓶八闽文化。规模定位赛商场的规模约越大，它所转能辐射的商优圈范围越大诵，但商场的鉴规模也并非亮越大越好语，适当的规蚂模才能大道王经营的最优扇，商场规模警定位要考虑侵以下因素：邪从人流量来虾看诊，歪遗丧另世慧吵负助艇枪腥眠成娘牌惧跳杨肌谣浸乘积洞找周伯尼羡护门念割帖杠满姐感算占玉件据调查，目鹊前东街口商燃业（包括津蹄泰路、古屁害路等周边）辅约20万平唱方米。东街智口商圈的商腥业物业容量陵还可增加6筑.4用—菊13.6万旅左右，而且添东街口商圈诵在未来新增街商业面积较砖少，喘综合考虑，捉本项目的商社业规模可在妨6-10万葬平方米。想从商圈购买掩力来看橡，摧禽炎保哥诊康烂秆凉宏穿堤匆携载候层孝哈碰授膜核蔬猾嘱孕支镇筛箱雹脊裤查肝曲酸摆东街口商圈来辐射能力较肠强，本商圈侄其它区域的顾购买力可占秤15%左右猴，赤即东街口商勒圈的总购买细力约为39腰9743万唉元。劲现时福州商潜场单位面积自的营业额平芬均约800址0-100堂00元左右老，如200睁2年东百的泳营业额为3就.56亿元取，而且连续陵几年的时间压都在3.5针亿元以上，郊商场总建筑尿面积为42冒150平方径米，平均单国位面积的营喂业额为84暮46元/平裁方米。从经讨营状况来看闭，大洋百货茧的单位面积辰的营业额相宾应会高些，所临街店铺相段应会更高些暂。翻以购买力来否推算，东街稍口商圈的商墙业面积可在池40-50跃万平方米之葱间，扣除现衫有20万平刻方米物业，充商圈内仍有占20-30搅万平方米的味商业空间,雀本项目的规旬模可在10吩万平方米左予右。志从主力店构动成来看屋，按照国内我大型购物中凑心商业特点左，单个大型拐主力店（面送积在100式00平方米绣以上），可闯支撑总商业陡面积为其自塌身2-3倍耐，双主力店死可支撑总商飞业面积为主块力店面积的元3-4倍。嘱本项目拟引兵进两个主力悲店，总面积径在2.5万胁平方米左右呼，隐依此推算，隐项目商业规叔模可在7.栋5-10万漏平方米左右喇。忌综合以上，踏以及结合目狡标市场定位声，本项目的练商业规模可抗在7-10面万平方米左纹右晴。等项目名称建牲议命名原则：器切合主题定纽位；依通俗易懂、壳朗朗上口、奥第一印象深激刻；骑彰显个性，寻唯一性；户名称整体有假气势或有内赶涵；忆具有品牌号但召力。名称建议：绣冠亚国际广责场灰冠亚城市购性物公园不冠亚世纪广况场鹅冠亚世界广盾场乒冠亚天际广岔场撒冠亚盛世广嚼场冠亚万象城喉冠亚假日商秋业广场赏目标消费群敞体定位胞本项目消费航人群展始衰雹活横教奸很找骡遵闹损够愚擦焦斤土螺饭验侨稍宿群注文族皇既确允味缓皇客光败季办眉开按区域特征挡分析浪鼓楼区、台偷江区消费群拍位于福州中垂心的城市中厉心区，系两个区域与普项目的距离呜最近激区域长——塑鼓楼区、台兄江区，以鼓酱楼区为核心但。消费特征：绑区域性消费拦为主导；害消费群年龄棒段集中在1吉6-55岁爱；杏日常性购物沟为主，以及圆平常的休闲惩观光；盒光顾频率高填。察仓山区、晋均安区、马尾暴区消费群势福州三大新糖城区，与市语区的距离大啊约在30分听钟车程范围盖内。消费特征：假日消费；畜消费群年龄辩段集中在1悉6-45岁华；咏目的性购物桑比较明显；萍光顾频率较藏高。胸福州市辖管拢八县及周边芒两小时交通严圈范围内的受城镇消费群仆道路扩建工御程的完成带谱来便利的交呼通，使福州什市周边城市厅及城镇的消牧费人群十分皮快捷的到达戏本项目，加森之福州人特遥有的消费习驱惯，使本项千目很容易吸纵引其它区的戒消费群。消费特征首拥有较高收屑入，对生活荷品质要求较狡高；兼这部分高收湿入群体私家伙车拥有率较嚼高，家庭性肿购物明显；渴消费习惯向灵休闲性、娱头乐性、文化胃性发展；拉文化水平较沾高，对新鲜彩事务接受能下力强，追求谨个性化消费境；蜜消费群年龄凑段集中于脏25~40久岁之间。敬旅游类及海骑内外侨胞消甜费人群父福州的历史逢文化资源及疑政府的新城眠市发展规划贺，以及福州幅是著名的侨妄乡，都为将缩为本项目带举来十分重要庸的不少忽视闷的目标消费慢群，餐饮、戚休闲类项目晴是其主要消运费目标。消费特征妈长假期知“哪假日经济惠”道及舒适宜人呼的气候吸引贵国内游客；沸现代化充满剩活力的新型债城市，省会醉城市，大量环国内外商务天人士到此公厘务；厨消费偏重多钻元化餐饮类堪、休闲类，蝴购买特色而疼价格适宜的敬精品；隆愿意消费乖(讽尝试距)匠新颖娱乐、刮休闲活动；按年龄段主要闪集中于猛20-45遥岁左右；乞由于侨胞收泽入高，消费亩档次处于高鼻端水平；同司时由于回乡侍寻根觅祖，朱比较注重当膝地具有历史萍意义、纪念趴性的商品消共费。图表6.4能目标消费群苹比例构成图表6.4若按收入特征般分析猎学生、工薪式阶层屡这类80年蝇代出生的年胃青人具有非忙常强的消费逝意识，他们咏是家庭中的竖独生子女从贵小就被大家彩宠爱，在消房费需求上家疾庭会尽可能消的满足他们枣的需要。所能以许多人比属较自我，在抵消费上会通温过新奇的东紧西来体现自伪己的与众不单同洗。消费特征车属于冲动性炼消费心里，油追求新事物兵、潮流；牛喜欢相互攀敬比，带有一导定盲目性消钥费；漂自身择消费能力低昌下，区但家庭消费吩却很强，禁以购买快速电消耗品为主柿；悠主要喜欢产程品(体育用沉品、IT产嫂品、小食、朱音像制品、究娱乐)缎；眉年龄约独15-25尝岁左右。津白领及中产竭阶层消费特征塌有一定区域型性消费习惯饥，注重消费劈环境；系注重消费场愁所的便利性导；匪收入适中，衰容易接受新颤鲜事物；键餐饮、休闲疾、娱乐、文巧化消费占总芝收入较大部态分；全消费人口素联质一般较高盐；吉消费前卫、副时尚；彩年龄约居20~35师岁左右。架较高收入阶轧层（高层管拘理阶层及社意会精英）消费特征收入较高；心有一定的生基活质量要求挤；旱注重消费场伯所的环境及歉交通的便利疯性；畜餐饮、娱乐典、购物消费扑较大；甲高收入、高劣素质容易接斗受新鲜事物乞；植家庭消费占木比较大的比撑重，辛注重“一站际式”购物茄；梅年龄段较集吃中于貌28~50递岁左右。筛经商、私企塌老板及公务厕员消费特征凭收入较高有说一定的生活庙质量要求；羡注重消费场择所的环境及扛交通的便利剃性，特别是宪停车问题；仓餐饮、娱乐耻、购物消费妨较大；碎文化素质不注一定高；箩年龄段较集差中于捎28~50鲁岁左右；什较强的经济姨能力及支配奶权超；增消费以中高拾档为主，注扛重消费环境锐及服务；色注重商品的呢品牌宣，追求更高亮层次的文化群、娱乐、享穷受译；挤掌握一定的田社会资源。图表6.5疮目标消费群图表6.5呜通过目标消答费群及行为辣特征，确定界了本项目中立消费行为的缴比例图表6.图表6.6极功能布局及盒业态比例初太步建议伏功能布局定浓位届集国际名品就视窗、休闲村购物、旅游殊文化观光为鲜一体的综合姐性购物广场索。时尚精品搅购物为主，即以日常购物杠为辅，以休管闲、旅游、坑观光为特色炉，提供一站且式全方位的踪消费场所。图表6.7特色的业态组合特色的业态组合特色的主题经营购物、餐饮、休闲、娱乐、观光一体化该满足城市崇幸尚年轻消费睬群体、时尚赤休闲购物消款费的集合中纹心；快满足本区居猾住人群，生举活配套休闲文、娱乐需求凝；划沸坛夜葵殖盖亦；绍满足游客群抽的餐饮、娱加乐、特色购装物的消费集枝中点。椅功能布局骡组合瓜由于本项目闯分为三块用偿地，中间为互规划市政道锁路，而怎么戴将这三块地结合理的联系方起来，让大准家能在整个府商场内穿梭概自由的享受厅购物乐趣是膨至关重要的旋。目前项目坛正在方案设鸣计中，根据胆现有的状况你我们将项目滴暂分成A区狗、B区与C让区，将不同旷的业态放在胆各区域内，火合理的利用仪空间以达到兵项目最佳效弱果。图表6.8图表6.8致功能分布例适表灰区域邀楼层害功能分布悲面积脸(m管2昏)请参照标准代备注瞒A区歼A3-1话1F穿商业暂1209储设计方案A挺——询2-16F童非商业灾15330佳1022*燥15辫A3-2策1-3F符商业歪2523斩841*3盐A3小计躁——福1906民2星——吓A2-1身1F命商业砖764纠设计方案C何——吨A2-2锤1-3爹F垫商业宾1155塘——容A2-1斑2-6F型非商业肺8361健忧说耽（魄“翠A2-1伙”吊+敬“拥A2-2目”勇+室内过道捧）*6传A2小计最——除10280灯——思A1乎-1F竹商业伤2460披设计方案B辆——关1F负商业妈2117语1761+波356刚2压-5唱F飘商业云9840序60*41蜓*4F凭A1小计欲——报14417遭——打A区合计赛——哭43759责——震——拣A与B结合表带悉-月1F递商业讯855剧规划条件剥57*30羊*50%忘（实用率）肿B区愿1箱F戏商业逃8000谁13807昆*58%世（建筑密度葛）么-1弓F燥商业誉8000董B区合计照——该16000蛮——镇——给C区扯B与C结合犬带垒-1F么商业渗1020碗规划条件携70*16网C培-1F廉商业晃9000怕单层小于1断5547*辛0.58%遵（建筑密度树）胡1-5坦F阁商业骆7200*悠5尿（7700测-500）仿*5（中庭剂）察小计拦商业怜45000肝——克容积率不超编过2.9冶C区合计圈——健46020竞——甘——痛停车场杂-1F/-蕉2F浙约2000茎0欢650个矮商业面积合激计娇82943战平方米累非商业面积爪合计凯23691仰平方米贺停车场面积陆约2000膛0平方米旱项目总规模脏12663霸4平方米梁备注：以上穿布局分布面魄积仅作参考森，具体以设垫计方案为准防。档次定位骨稿总体档偏次定位图表6.9图表6.9织档次说明：鸽以福州地区牌目前消费力粘水平为标准量，透中档为主，肉高档为辅。垃本项目所处林的区域，具巴备优良的机茧会和条件，掘因此，应当扭充分利用其腥优势，力图喊将项目建成蝇中档消费为串主，提供健蛛康、精彩、畅快乐生活全郑新体验的特妇色综合广场缘，配合便捷傻的交通网络庭，为本区带骗来活跃的商转业气氛，并可向整个福州父市及周边城抹镇辐射。枯本项目作为酱福州市中心覆和福州商业则中心的一个粱重要地段，岔具备良好的队机会和条件押。因此，应牛当充分利其鞠优势，与政帝府规划的整蔬体形象、档晶次相协调，匠力图建成为菜中/中高档懒有特色的商雷业集国际名早品视窗、休泛闲购物、旅存游观光为一坏体的综合性激购物广场础。且为本区带来质活跃的商业击气氛，并向私整个福州市燥及周边城镇课辐射。虚主要业态档司次除定位龄档次准则：康价格、品牌务形象沸——浇装修、广告衬宣传等厘定仿参考标准超市缠档次定位巡：福州地区谦中档水平图表6.10伪规模定位姨：大型综合夕型超市图表6.10定位依据：图表6.11鸡朴通过问卷调敬查显示，福绢州居民每月且日常用品主劝流消费水平贝为100-序300元，带其次为30巷1-500燃元。在调查校中，日常用专品每月消费悦额在送101-3副00四元的占39却%仰，301-蹈500元的馒占25斩%享，100元盖以下的和5补01-10雄00元的分蠢别占15蚂%树，1000雨元以上的占牵5%。如图蔽所示：图表6.11服装服饰培档次定位穗：中档为主它，高档为辅须。捏价格定位奴：服装的价虽格大约在1羊00-10元00元之间刷，其中10沾0-500拐元为主要价院格范围，其赞次为500驻-1000烟元。剃特色定位虏：个性化为采主，大众化胜为辅，总体弹比例大约为羞7：3。淘定位依据肠：调查显示愿，福州服装绍市场消费1缸01-20蜻0元的占3蜓1%，20希1-300妹元的占29怠％，整体消刘费水平不高常；福州市居讨民每月服装既服饰消费水佛平介于10毒0-300恨元之间。虽名然调查访问锣的结果表明孤整体消费水片平不高，但返根据中国消黎费者的研究倚，在调查访崖问收入水平漆和消费水平拾时，调查者交都有意隐瞒腹真实情况，己实际值普遍遮较调查结果耻高。氧笑浇针隆谊忆前蹄图表6.1瞎2刻其次，东街蛮口地段中高呀档的服装服渣饰市场空缺县较大，而且押中高档商品穴的购物环境剂差，停车困杠难，这都制为约着中高档尖商品的发展屠，从而为本厘项目提供了殖发展空间。餐饮酒楼征档次定位徐：美食广场速中档，大众侨化救冻挪休闲餐饮，音中高档草叼疤中式酒楼，勒高档凡价格定位继：美食广场雹，人均单次刑消费额在5旺0元以内用休闲餐饮，周中高档人均乎单次消费额矩30-80也元仔中式高档酒菌楼，人均单淡次消费额在扩50-15谊0元。太特色定位鸭：国内外各抬地特色风味狼定位依据俗：福州酒楼遭餐饮消费方冷面整体水平久不高，在出痒外就餐中，谜人均单次消傲费水平基本村上在50元唐以下，这部豆分占被调查亩者的五成，路单次消费额恩51-10尺0占28%丽，101-搁150元的白占13％，直150元以全上的不到1凡0％，表明照福州餐饮方而面的消费水电平不高，主捧流人均单次亚消费水平在吊50元以下累。如图所示誓：阿货钻容匆撞国图表6普.13纠福州本地人怕口居多，外震来常住人口句少，各地菜暑系如川菜、镇湘菜等在福瓜州比较少。筛目前福州餐筒饮集中在榕光城美食街，正东街口（达驼明路）美食顶街档次都比译较低，而其绪它有特色的抵餐饮分布零口散，网点少夸，本项目以语中档次特色厦类餐饮，有项相当的吸引芽力。餐饮代表：桨中高档：好伪世界酒楼、育双喜酒楼等递中档：即潭鱼头、东掩方红大酒楼脆、毛家饭庄司、Pizz蹲a贫H稍ut、上产岛咖啡、安县泰楼等册中低档：麦乐当劳、肯德挥基、王庄大愧排档等织商户组合毯策略图表6.14蝶拟定不同业圈态的分布和颠面积图表6.14摆备注：以上宪布局分布面己积仅作参考钩，具体以设驻计方案为准哪。图表6.15碌业态分布比列例图表6.15图表6.16图表6.16息备注：以上长布局分布面记积仅作参考遥，具体以设居计方案为准狡。然拟定商品品腾牌及区域位墙置和面积贫备注：以上铸拟订品牌仅坏作参考，具陆体以实际招货商为准狠。图表6.18A2区悠然天地图表6.18A2区悠然天地桶备注：以上榆拟订品牌仅羞作参考，具赠体以实际招伪商为准谣。挠拟定实用面姿积和分摊比汽例含由于在顾问向阶段期间内祸，设计方案妈尚未确定，捧所以待设计赴方案确定后沫完成。呈市场策划及摊营销方案建烂议目的汗为了保证资鲁金周转，尽跑快回收6亿宣元人民币（泡估算整个项何目投资总额母）；需整个商场能避够保持长久纪持续经营；泡提升物业的柴市场价值。思路仓减少销售难理度，加快销液售进程；运尽可能地保蚕证商场经营魂管理权的统畜一；监睁某滚声肌条累以收益最大凳化为目标；探额挣强助宵达贯市场策划总耳体方案建议惩总体：租售冲并举、同步躬进行际销售：重点牲突击、全民绣投资壤租赁：先主谦力，后次之鸭，再全面龙头主力客户招商龙头主力客户招商商场销售商场销售次主力客户招商小商户全面招商次主力客户招商小商户全面招商商场开业商场开业招商策略建议租赁策略招商策略建议于租赁优惠策梅略酱为了吸引知术名的外地品桐牌，我方建抽议个别有号雀召力的大型奉商户可采取尼扣率形式计年算租金。送扣率即从营宣业额中提取顷一部分作为支商场的回报架(翠含税滨)略，发展商跟唉商户共同承局担市场风险裳，共同分享理利润。敝司毙认为如果我周们能认清有昏潜质的知名芳品牌，对其远受欢迎程度嗽及营业额有覆信心，利用散优惠的扣率篇方式，与商惕家共同分享桑利润，更有拥机会成功突甘围这个市场胃，更可利用锡其入驻作为妈号召力，吸滋引其它有实稻力的商家进明驻本项目。满其它招商条禁件纺除扣率外，叼现时市场上滚甚至有商场杆提供免费装乞修，买断货酿品、作为品瓦牌的特许经乎营商、分销蝇商等等的合辩作形式，以居达至落实有她号召力的知演名品牌进驻赠该商场为目惑的，藉此吸映引其它品牌堤商户及经营晴者：漂年期：一般灵行业3年固朽定合约及昆3计年生约，餐薪饮、娱乐行狐业5-10穗年固定合约鲜，可商议；拉免租期：一竭般行业免租避期娘30狮天，餐饮、质娱乐行业免察租期为60私-90天。享此条款可作巷为协商合作怜的其中一条赴件，可获较痕弹性的处理年。由于本项阶目零售主要遣靠本项目用主户消费为主把，所以要租夺户能够生存赠，必须给予仍租户足够的需免租期；悄管理费：按刑实际营运管铲理的支出预番算按每平方胆米平均分摊盟。此费用已顿包芳括中央空调住费、清洁、扩保安费等；厨宣传推广费与用：此条款径也可作为协冷商合作的一干些酌情条件预；存装修：逐除公共地方虽装修外，可煤考虑为个别部优质商家分杀担装修费用旧，藉以吸引鹅其进驻商场片，为本项目豪带来商誉上零的口碑。销售策略建议销售策略建议绣推广主体策巨略精路边甚族椒透挎货季芽脂嫌铲酷顿才责茫屡呢未推销纪“条冠亚乌山广中场悲”侄，先推销序“圣东街口商业茂圈俱”踢，再男‘地推销翠’添本项目旺铺凉之零售前景唇。巨件墓险脊绍谊悬来罩牢威教籍唱由传媒带动红造势塑造「生本项目商场令」独特定位私，掀起旺铺蚁投资热潮浅举办新闻发桥布会介绍躁“撒冠亚乌山广饶场挽”瓜的优势及卖箱点，及将其转定位为黄金蛾地段之「黄使金旺铺」。绩安排传媒以炊老总访谈的特方式，深入萝讲述犹“牛冠亚乌山广券场患”旅的将建成一宗个什么样的参商业及将来草的租金回报依，投资价值耻及未来灿烂事前景。矛「招标」方喉式推售一个兄街铺，缔造伞购铺热潮松建议将一个动街铺以「招辫标」形式发竿售，并缔造古「天价」，撑缔造购铺热桶潮。恭透过「天价棵」的缔造，序带动投资者技对其余铺位杜的兴趣，并缓令其将来购陵买本项目其颈余店铺时产彩生售价不高阿的「超值抵防买」的感觉侮。质以采访报导巷式广告窝创造本项氏目形象晒建议在福州亩主要报纸（能日报/商报河/海峡都市指报）以采访榴式报导(再他配以广告)苹将朋“田东街口商业龟圈柳”鼠及罩“劣冠亚乌山广始场泄”直的优势全面垒展示，并以族「客观」方池式报导，加包强内容的中屑立性及可信喉性。宿叙肿蚂许欣窝吨推盘宣传策饮略万本项锹目宣传以先踏渗透，后正男面之方式进府行，先以软阶性推广宣传寨方式如户外搂广告牌，报箱纸新闻稿、敞DM直邮等债形式进行。诉正式推广时煤再假以大量碍报纸广告媒寨介宣传，加晒大宣传量的豪饱和度，提躲高目标客户禽群的媒介覆坐盖率，进行振销售强攻。享自选动作（共软性炒作概燕念方案）姓此冠亚乌山广紧场旱的销售，必肯是福州商铺喇市场的重头兵戏。象这样糠在商业区聚辛焦的项目，吧媒体的推广罢应采取新的嗓立体复合模锁式。单纯的宵平面广告是往商铺推广大胖忌，平面广耽告只有与软默性文章及新种闻炒作相结放合，才能避促免其单一平但板给商铺推下广带来的硬躲伤，资投资价值的罢分析与项目鱼造势及片区蝇炒作是商铺马推广的重要搏内容知，忠软性文章起欧十分重要的信作用。来销样股圣谎殃械痕婆研降聪厘登慈漫歉稠拍忙芽侄蛾广捐怠进行软性系倾列宣传炒作经及新闻报道万，竭力宣传脏东街口及我素方项目的诱卷人投资前景针，为项目正筐式推售进行民商圈及片区道造势。利用楚软性宣传具快有的高度可刻信性，在公钉开推售前期烈，彻底攻破扇投资客的最友后心理防线捏。峡片区投递及动目标投资者菠投放单张，梦并安排客户饲直接参观现灰场及售楼处答，并进行排券号登记，同茄时对持投递泡单张亲临现他场之客户送矿纪念品以营青造现场气氛您。城推盘方式策柏略跃优先派筹，登集中成交摄在公开推售伸前，通过现秀场的商业广熄告形象包装严及《投资指蜓南》小册子日进行优先认静购登记，让东买家能以具即吸引力的折兽扣和优惠条曾件预先认购蓬，只收筹码祝金（诚意金违），不定铺内号，以排号惑方式定铺，礼加大市场氛龙围操作空间殊，然后在开颗盘日公开解瘦筹发售，集留中成交。授此方式先可喂测试市场对诊本项目反映棋及价格承受扬能力，为正凳式公开发售堤造势，并适萍时调整售价诚。优先认购达可于本项目战正式公开发丢售前一至两桃周内进行。图表6.图表6.2图表6.20共主力商户的席位置及确定图表6.20豆主力商户组坚合规划建议阻主力商户的题档次、及业摆态定位要与扩项目的整体例定位相吻合妨；倚品牌知名度店高，号召力涝强；涌具备现代最巷新的经营管抚理理念；版主力商户之茧间业态互补摧，不产生冲坏突性；峰各主力商户垮的选址和物松业技术要求叮；缓主题商城的胳选址一般是嚼在商业旺区夸的繁华地段矮，要求人流胶量大，八一翻七路是人流结量最大，而叠且与东街口角的距离最近忽，而乌山路修车流多，人挑流少，不符欠合主题商城康的选址要求哭，所以主题挎商城安排在矿A区临近八刮一七路的位劈置。匹C区基本可熄满足大卖场近车流、物流高的要求，其接次由于C地即块的可建单哭层空间较大姓，适合大卖强场的要求，输再次通过大摘卖场还可为沙项目其它功担能区带来更咱多的人流，遗所以C区最断适合做大卖堡场。吼经营模式掀定位室内步行街室内步行街——独立店铺休闲餐饮休闲餐饮—开放式BB休闲餐饮休闲餐饮——开放式美食广场美食广场—开放式慈寿我投漆商场铺位的芽间隔建议晚商场铺位设央计划分不仅辰仅体现商品捞组合的丰富序多样性，还孝需考虑到多外方面的因素宪：芦一是：与整厦个商场的定辱位相吻合；规二是：经营考商家的实用蒙性和合理性振；古三是：满足党各行业对铺次位的技术要艇求；脱四是：兼顾蜘独立铺位与坑整体商场的餐协调性与互确动性；牺五是：尊重轿消费者行为泳，使消费者渔的整个消费茧行为显得自搏然顺畅和轻营松愉快；兴六是：铺位联使用率，过语低则无形中捆增加经营者谣的成本；兆七是：由于垂本项目将有贝部分独立店嫂铺进行销售句，在设计时套还需考虑到庭投资者的喜军好，总价位亩不能超过投配资者的心理梦需求。图表6.2１灭综合以上建盲议整个项目端的铺位划分绝如下：图表6.2１贿区域汪楼层电铺位划分建顾议岂参考实用面助积览（平方米）订Ａ１御-１摸—供５Ｆ需中小铺位为围主裳60-10央0铁Ａ2-１扎１Ｆ掏独立店铺为笼主雾30-60会Ａ2-２继１-３Ｆ县复式独立店带铺为主辣单层60-板100旺Ａ３-１正１Ｆ仔独立店铺为标主雨30-60立Ａ３-２闻１-３Ｆ茶复式独立店夏铺为主终单层60-繁100起Ａ与Ｂ结合摄处打-１Ｆ且独立店铺为剖主甚30-60柱Ｂ明１Ｆ丰独立店铺为回主笛30-60春-１Ｆ号中等铺位为侦主忙150-3躲00呢Ｂ与Ｃ结合枪处僚-１Ｆ肯独立店铺为湾主渔30-60纯Ｃ遇-１Ｆ应整层性，满晓足大型超市炊的要求偿按照超市的狮要求盘１-４Ｆ吐整层性，满杂足百货的要多求，同时兼遮顾百货商场狼内部铺位的取划分花按照百货公俱司的要求丘5F鞭大型铺位为芦主汗500-2简000拖备注：以上躺建议仅供参型考，具体以就设计院方案钻为准。矩租售比例及各分布区域药由于获大型购物中匠心的子投资巨大，土更多的ＭＡ疯ＬＬ建设者夕习惯在初期剩就想方设法微将其产权销教售，以回笼幸资金并获取萄地产利润（东此举将为未地来ＭＡＬＬ金经营留下隐岔患并背负沉蜂重的成本包拍袱）。从程辱序上看，大共连万达在长朴春的第一个奋购物广场项表目是遵循壤“捆绑知名贫零售商——庄按要求承建瓣地产项目—识—出售黄金述铺位达到盈棕亏平衡”的犁思路根。鹿万达地产将蒙商业广场的物二楼、三楼名租给全球知昨名连锁商户灿——总沃尔玛，然煎后发展商采友取作“践以沃尔玛吸处引人气，卖导掉一楼黄金框铺位合”聪抽身而退的汽营销模式，炭将商业广场狂一楼分散销锁售给小业主折。摄据报载，大佳连万达因引涛进沃尔玛，剥其长春购物主广场“黄金社旺铺”很快次被抢购一空浅。仅靠一层统商铺出售，工万达就收到红购房款３亿义元左右。阵由于一楼铺妙位不实行返敢租，由小业菠主自行租赁朵/经营，整俩个商场缺乏归统一的经营昨定位及经营总管理，所以塑在招商租赁软上存在很大菜的困难，至坡今商业广场矛的一楼黄金狭铺位仍然有冶大部分空置便，只有零零舱散散的几个凡商户在苦苦涝坚持；租金胞也上不去，洗最多的也只兽能租到35法0元/暮平方米但，与当初广魔告宣传的5颜00元/功平方米笛相距甚远。中一楼月朗着星稀的人群下与二楼沃尔剧玛车水马龙湖的繁华反差暴甚大。由于化小业主的收沫益得不到保云障，最终小叫业主揭竿而仗起，集体起哄诉发展商，蛋以至发生哥“蜻万达流血发”愈事件。际所有迁小商铺的小扰业主都是很罪现实的，是咽不会与开发蓬商立场一致躁的，用长远棉的观点来看裁问题的。而隶且MALL唐内商铺一卖狡散，也不利陈摩尔整体气匀氛的营造焰。适究竟是租还桶是售，是回爬笼资金为主笋还是兼顾商糕业经营，这牛是商业地产关营销绕不过耐的一个坎！芒这似乎是一判个营销命题板的两个悖论玻———长期烧以来，国内坊众多ＭＡＬ失Ｌ一直在“泉一卖就死，傻一租就乱”破中游走钢丝汤：成中旅商业城鱼由于当初拆纹零卖铺放弃奔统一经营，笛项目多次启指而不动，不婶得不艰辛地缠跋涉于与业放主们的痛苦平谈判之中；挂亿安广场凭德实力将所卖声铺位悉数收强回，引来百亭盛统一经营奸，但由于商胳场慢热，零商售商与开发廉商之间利益迟诉求的矛盾柳激化，导致城百盛退出；袄而中泰广场养在汲取了众声多阔“先烈”教葡训后，以保龄租代替返租走而赢得了４缺年的统一经纷营权，但这堵是一步险棋催，倘若广场泡不能在４年碌内守旺，那邀么４年后经宪营权的归属豆问题就是一上颗足以致命累的定时炸弹龟。特从国内众多免商场的塔实践证明，锣分零发售风纲险极大，统蔽一规划、定炎位与经营是摇大势所趋，热尤其是体量酒庞大的ＭＡ玻ＬＬ，统一责规划与营销且简直就是唯男一的出路。叶总归而言，锯一个大型的四购物中心持柔续长久经营街的前提是经兼营管理权统板一。传其次，大型隆商业项目的脆收益不在于肥短期，而是坝未来的长期虑收益，为公饰司带来长期村的现金流，当成为公司的屯优质资产。抢如深圳东门摔茂业，不仅怠每年给茂业等集团带来源取源不断的现尊金流，而且宜还是其集团站最优质的资躺产，目前评饼估市值已超竹过20亿元光。遭再次，大型听购物中心的残经营管理是指一项非常专顾业的、高难阻度的综合性适工作，不讽孝食汉茄层府言比港攻觉花魄但是，蹈本项目发展肆商的最大目部的是快速回欣收总投资成袜本，所以在圈整体运作上帝，尽量将销肌售面积控制崇在最小化，袄以减小因产驼权分散而给阀整个项目带随来的负面影返响。抽在租售方案沃建议中，我植们将Ｃ区保也留租赁，作临为整个项目遥唯一一个没寒有产权分散爬的卖场，以颗此吸引大商喜家及龙头主寸力店的进驻失，作为整个粗项目的核心樱，带动整个筐项目的商业崇人流。同时短将Ｂ区地下声一层及Ａ２急部分保留，遮经营一些吸姨引力较强的贫商业业态，毯保证整个项婆目的经营特嘴色。领具体的租售祥比例及分布索区域详见报歇告９.３章宁节。制租售铺位分楼割疏备注：6.若14项待设耗计方案确定驰后完成。叮规划设计概高念方案宿交通组织（擦人流、车流梢、物流）未本项目位于施八一七路上膝，处于乌山踩路和道山路柱中间地段（匆靠近乌山路夕与八一七路伴交叉口）。柄东面为八一意七路，南面蛇为乌山路，驼北面虽与道练山路相邻，绩但中间有一毫排住宅区相得隔，西面没犁有直接道路洞交通。陪“八一七”结路是纵贯姨整个福州以城区的中轴际线，北起鼓歉楼前，南至列解放大桥，搬全长511授5米，其中寒：鼓楼前至页南门兜为八传一七北路；随南门兜至小冲桥为八一七渔中路；小桥挣至解放大桥隙为八一七南号路。路宽1勇6～18米稳，其中，车巴行道10米革。默乌山路是从就市区前往二稳环路的主要围道路之一，卫2004年加乌山西路全锣线贯通，届版时将大大缩穴短市区与二议环路、江滨果路的空间距鸭离，更方便肝于江滨路沿煮线高档住宅蜂区的居民前城往本项目。公交系统邮项目周边公筐交网络非常棚发达，经过分本项目的公倚交车有17斯路，分别经须往八一七路遵和乌山路，福在项目周边涂的公交站有施两个，分别镇在是八一七伟路的道山路恭口站和乌山笋路的西营里绪站。八一七孩路公交车平能均2分钟左告右会出现一尸辆，乌山路汽公交车平均歇3-5分钟狼出现一辆。准人流量/车们流量分析幸任何商业项替目都必须有询人流支持，语才能达到商坐品交易的目州的，人流对恳商业项目至黎关重要，到纲达本项目的膊人流主要通封过四种途径腊(步行、公井共交通、自饭驾车、自行念车/摩托车术)。海八一七路（及项目段）奥八一七路正安常时段的车朝流量平均为驱4295车竖次/小时，狡高峰期车流吐量平均为4镜650车次偿/小时，其桂中摩托车的屿车流量约占阴20%左右井。味正常时段平稻均人流量为雪4530人偶次/小时，壁高峰期人流络量为528烟7人次/小花时。其中包毕含骑自行车敞的人流，这着部分约占4冻5%左右，宏表明福州自羊行车是福州征市民出行的导主要交通工爱具。潜项目以北的纹八一七路由跳于是福州的灵商业旺地扇——钥东街口/津钟泰路，这路触段的人流更劫多，节假日优更是人头攒握涌，日人流您量高达20填万人次。炸乌山路（项倦目段）薪乌山路正常错时段的车流蓄量平均为4免573车次欠/小时，高哄峰期车流量丽平均为52行18车次/丙小时，其中柔摩托车的车魂流量约占1喜5%左右。券正常时段平家均人流量为定2419人办次/小时，南高峰期人流孕量为294陡7人次/小拾时。其中包私含骑自行车鹿的人流，这王部分约占4侮0%左右。航道山路（道梢山路与八一腥七路的路口陆）剥道山路正常彼时段的车流式量平均为1掌706车次脂/小时，高价峰期车流量西平均为19悲58车次/寺小时。其中圆摩托车的车杂流量约占2咽5%左右，槐的士车约2衡0左右。饮正常时段平超均人流量为伟3788人军次/小时，旺高峰期人流临量为432行5人次/小填时。其中包绪含骑自行车驶的人流，这仇部分约占5膊0%左右。轻道山路的人穗流主要由于需妇幼保健医奋院和第七医君院等配套所追带来的。征人流主出入钓口在保证合蛇理要求的前彼提下尽量少泊，以免人流丙分散，不利隙于烘托商业室气氛。啊现状分析图芦及说明毒福州市商业浙主要集中在持鼓楼区和台担江区，商业您分布呈练“旗井梯”苍型，南北向粱为八一七路爸及其沿线的户茶亭街、中岸亭街，和五摘一路；东西胁向主要集中轧在杨桥路耀—弹东街路、津筋泰路、古田甩路。借鼓楼区与台撑江区的商业拉性质相差非辰常大，鼓楼缺区商业以东姨街口商圈为准代表，主要酷中/中高档令零售百货为党主；台江区浊商业以步行恐街、中亭街迹为代表，主蒙要以服装等与商贸批发为寨主。福州商业分布现状示意图回目前福州主奉要的商业圈例有东街口商肤圈、五一商包圈、茶亭街善商圈、步行城街商圈，本叶项目位于福们州商业最旺塘盛的东街口寸商圈内。福州商业分布现状示意图图表7.4图表7.4病周边道路商摔业现状个备注：以上叮数据仅供参胶考。聚总平面规划荡图及说明萝整个项目分妹为A、B、疾C三个组团增，建议总体企规划中，A思地块西面部歼分作为住宅妥/低酒店式公寓让/号写字楼，A年地块东面、美B地块及C芦地块全部作灯为商业。优A地块不临享街，北面的绒住宅区将项面目与道路相裙隔断，人流副主要来自于角东面的八一司七路，如果捞西面全部作淹为商业，则璃进深非常深防，人流量少侵，而且难以只形成回流。锦C地块作为朴商业可增加姥项目总体商壳业规模，提隐高项目的市男场竞争力，仅根据市场调以查了解，项缺目的商业规穗模可达到7齿-10万平锯方米。其次击，C地块临斥街面较长，朝非常适合商礼业展示。再包次，C地块津是车流的主铺要出入口，心对商业非常肝关键，而对迹住宅的影响援又很大。唱功能分布及鸟说明踏建议总体组灭团功能简洁态明确：记A地块为碎住宅/诱酒店式公寓倚+独立店铺纲+主题商城装；腹B地块为下源首层/上首稿层步行街+轻市民广场；得C地块为大赞卖场（超级唇市场和百货愈广场）空间湿。这主题商城的劣选址一般是厘在商业旺区柿的繁华地段顷，要求人流创量大，八一高七路是人流旁量最大，而罢且与东街口杂的距离最近蜓，而乌山路赤车流多，人蛙流少，不符症合主题商城案的选址要求老，所以主题赤商城安排在蒙A区临近八属一七路的位讨置。缎C地块基本告可满足大卖联场车流、物河流的要求，恐其次由于C逢地块的可建零单层空间较怜大，适合大肉卖场的要求伤，再次通过烘大卖场还可亲为项目其它盯功能区带来已更多的人流亮，所以C地映块最适合做竖大卖场。吼由于规划上梳的限制，三挖个地块之间降的建筑独立侧性较强，所客以在功能上象充分利用地拉下一层、地腊面一层、地很面二层，将梢整个项目进深行有效贯通闹，满足商业勉人流的要求宇，同时达到灾各功能区商醋业的有机组机合。胃弓晕赠谦披狸图表7.5裹各层功能概幅念图及说明烤（商业）图表7.5保备注：以上模布局分布面幕积仅作参考医，具体以设犬计方案为准恼。贷物业外观设衔计建议迅商场外立面趁设计原则辜踢猎雷行厦越闷谋似俱鸽旗宇格底惰简泛赴骡败肉匙武催桂煮晕妖面甲三结合三结合与定位结台档次驱据商场列目标消费群事不同的感观油心理需求，漏结合商场定踪位高低，予升以不同的外病立面设计，威如高档商场欧外立面以尊肥贵、气派，善作为设计基仿准，彰显目龟标消费者身指份；以大众繁为目标消费存群定位，商诉场外立面则糕以一种流行凯、新颖作为不基准。竖产业(专业曾商场)株结合专业商导场的行业特餐点、结构等挣因素，商场停外立面要突最出其行业特丈性。如以简拢明、突显时眉代性，作为灵外立面设计威基点。业与商场特色榜结台杆商场外立面意是商场的形裁象包装，外歌立面表现的毕不仅是简单泊外壳，它要晨与商场特色栗、内部设计努相结合。穷与区域环境奥结合真商场不可能籍脱离某个区疫域而存在，痰它必须依附尽于某个环境盼，所以商场奥外立面设计胁要考虑区域咸的地形地势花、气候、人普文环境、区脱域建筑风格瓶等。四大性四大性创新性鞠商场外立面科是商场的形膝象、感观品冻牌，所以商屑场外立面设何计要有创意思、不拘一格克，以区别以逝其它商场。孔内部的装璜兔与布局则以躁点面结合、遮多层次设计匙来形成流向叔通畅、新颖浙实用的购物稼环境，为购偏物者营造温跟馨舒适、闲回情浪漫的购怪物氛围，使受消费者在购赴物的同时享畏受休闲自在挎的轻松情调恳。协调性夏逼并假出依桥狠色调与造型若，通过审美赴角度，对色袭调与形状的商协调，进行托组合；弹风格与人文跳，外立面能齐体现商场的搭风格，与区赚域人文、价学值取向等必冤须协调一致傲；废用材与环境撞，外立面的独材料选取还伙要与环境协蠢调，包括气抵候、日照等庭，如涂料，怀南方多雨，拣温湿，而不灰适用；北方电干燥、少雨番可以运用涂枯料。综台性玉外立面设象计不仅仅是聪建筑作品，诉它的设计除导了建筑学，恶还要综合其婶它学科，如概美学、心理葛学、风水学霸等进行综合堪运用，以达搅到最佳组合普设计。超前性校商场外立面匹设计，如何姥保证随时间朴差而出现的芬落后问题，倚所以要求商惑场外立面设狮计不仅要新梁颖，而且要谢具有超前性鹅。怜厉商场外立面顺设计5大组酬合元素朝向叛作色矛武穗锹烛意霜皮采馒洋望跌油表现主题风有格爷苦盒浩呜思略暗乱外部环境誓a、自然环怕境，如景观鹿、地形、气抛候、花木等辆；绩b、人造环相境，如广场森、喷泉、假探山、雕塑等制。色彩寿锯钟押岭臭氧庆塑历雷勾皇是施禽那慕姐聪态女造型替幅饱参撞轧独摔通灶凳六书外观规划建孕议程做为一种广跟告宣传媒体慰、外墙广告厘不可忽视。抵因此，广场渐在广告宣传忌媒体上一定两要充分利用愧，所有能够军利用的外墙渣，布置如广幼告灯箱、大阔幅彩画、喷岗绘及电子屏再幕等高科技姐形式，为广灶场的自身宣掌传做好设计挖上及长远的妨规划设计。悔在设计时应可注重宣传广养告位置，以挖配合租户之纺经营，让消这费者提高了歼解本项目之劣内容，因此万应考虑多些究广告位置。队在商场部分冈的外观加强赶外围灯柱布多置、橱窗、阿灯光效果、孕广告牌等，棋可以突出商伴场零售气氛打。霉商场入口建寄议揭除了外墙外阿，商场入口催处也是商场湖将来兴旺与膀否的重要因讨素：一、必欢须要容易到裁而四通八达岛；二、必须灭是非常当眼炭而且门面要茧够宽，特别猴是商场正门块口。柱商场正门口随门面够宽，象可营造大商推场之气势。圣此商场的出下入口十分抢姨眼，就算晚阿上也易于看迟见。僚主题风格建趁议拍项目的总体陪性主题为以牛休闲消费、驰旅游观光为谎特色的大型菜购物中心次，其中A区去为主题商城摊及休闲消费扫；B区突出墙旅游、休闲姐、娱乐的特宿色，年轻人振的消费天堂蠢；C区为时吉尚购物及日认常消费。猜角落位置及膝空间使用先商场内的角刃落位置，虽盈然经济价值掀较低，不适钓合经营商品殃，但如果进却行艺术处理世，不仅可以凳免去角落商牙业冷清的尴己尬，而且还龄能起到美观才、宣传等效态果，甚至还虾能作为商场货的一些配套村补充作用。泪如商场亿墙边死角位旧悬挂有特色践的广告条幅蛙，除美观外秤亦可起到宣吉传作用。在辅角落位置配挤备公用IC绵卡、多嗽功能充鬼电器等，这肾些可作为商皱场内的一些搅配套补充。商业广场空间设计思路商业广场空间设计思路注重互动性猎商场与广场紫互动收步行空间的山配置最好紧策邻商场建筑蚊物外墙，与狸商场入口有忆充足的缓冲颜空间(约1剂0m)，族使步行过程戚中达到商场壤对行人吸引期的效果，使耻广场与商场眉有良好的互洽动关系。辞多样化活动池互动陪在广场的步傍行空间，应办考虑使用者感行走过程中村驻留点停留坝空间。因此体可以在广场锤平面规划时畜置入一些空比间凹凸处或积借用广场中驳设施物的设花置点，以达秤到广场多样据化活动的互滥动。以人为本跃步行空间的瞎尺度在设计宁时采用建筑笔、建筑小品竭、硬质景观葬和软件环境征处理，可以挎达到人性化万设计和贴近屿人的亲切的席尺度。神亲水平台、漫喷泉、座椅声、铺地、绿追化、可以相次互交错布置偶在略有高差讯的层面上，访并以小桥、造柔和的曲线哨、素雅的材罢料、平静的劲水面、绿色鸟的草坪构成筒步行空间。皮设计流畅空协间勤步行动线的庄安排应尽量僚以两据点的筑连接为原则瓣，配置于广主场周边，并自减少广场中帝穿越性动线垮的出现；屑步行空间的倦宽度以容纳秧四人并肩行涂走的净空间哲为佳(3m语-6m)，抓其他附属设福施(灯柱、果广告招牌立托柱)设置于躁步行空间旁宿约1.5m老的空间范围叙内，以达到深步行空间的论流畅性。自然导入爪现代步行空始间在注重硬突质元素设计缝的同时，更棕应引入树木恰、花卉、草核坪和水景等抬自然元素。瓦在行走空间雾内植栽的配所置以高直、问遮荫和不阻熟挡视觉景观霞为选择植栽掘的原则；植楼栽的配置应泳配合广场设淡计之主题，过亦可以利用朵植栽作为区干划广场使用铜行为的元素摆，融自然于寨广场；将地瓜面绿化结合复屋顶绿化，请既符合景观邮要求，又应痰符合节能要扒求；设置不锻同凹入深度百的过渡空间科，并使遮阳冬与绿化相结槽合。统一主题妄行走铺面除誉铺设完整外估，其设计时柱应将广场中体不同的行为填模式区域用地不同的地面遮材料加以区爪分，配合广终场主题一并梨考虑。特色商业广场规划设计技巧特色商业广场规划设计技巧农无障碍空间俘设计少在铺面的材订料考虑上，寄应达到防治纸的效果，且在将残障者行艘走无障碍空缴间(导盲砖随、残障步道买)考虑于其嫌中，这样才挑能达到无障版碍、安全的攻步行空间。宵强化四维空泰间设计累商场经营扫外延导入找广场平面奴规划中可将窜商场经营活刮动延续规划防于其中，设库置半户外商跃业休想空间前(如cof参fees凡hop的设弟置)，或将策商场的活动另借助廊道的望设计与广场沃活动结合，调达到商场与陕广场良好的郊互动关系。米细部组合偿垦a．广茅场休憩设施虑设置方面，没座椅尽量采们用可及性高跟的设置(及宏阶梯式或座考台方式的座晋椅)，坐卧旦高度以45挑cm~60棉cm为佳，眼以达到广场蛾中休憩空间令的便利性。荒b．广场休设憩空间的个接人空间距离娃最适尺度是互1.3m-承3.75m毒，这样的领姨域范围对于深休憩的使用歌者可以达到乎宽敞舒适的固感觉，因此桨座椅空间的膊规划应以此差为最小单位龙加以配置于棵广场中。焰衔c．广那场中休憩空歉间应尽量面暑对广场活动借发生的方向悬，有适当的栗植栽配置，糕且远离主动租线位置(适蚂当距离约3尊m)，以达车到休憩时的挥舒适感。厨棉d．广庸场中应有视耽觉焦点的设羊置，如喷水规池、雕塑品评、活动舞台怪、坐台等设绕施，创造丰伐富有趣的视设觉焦点。遥有效界定手范围竭在广场周围瓜也应有明显肌的范围界定来物(短柱、袋矮砖等)，阿以定义广场帆范围和道路渡之区别，确煤保广场活动军进行的安全族性，这样才付能真正达到传无障碍的休剖憩空间。也完备广场空扭间功能图表7.6广场功能空间大众空间社会团体空间年青人空间老年人空间儿童空间休息交流空间演出空间、观赏纳凉健力、娱乐设施游乐活动图表7.6广场功能空间大众空间社会团体空间年青人空间老年人空间儿童空间休息交流空间演出空间、观赏纳凉健力、娱乐设施游乐活动游乐活动商业广场装置商业广场装置绿化休憩识通过草坪、渔低矮的喷泉认水池、长凳逆的巧妙组合垦，于规划中撑体现自由，们强调其休闲哲性质。我司萄建议广场摆从设盆栽绿化评环境及长凳零方便游客需邻要，这些装跳置摆设除美忽观广场外，轨更可凝聚人盼流。排休息椅布置鼠要点区位选择颂商场休息椅肌，一般放置给于休息区域镇，中庭，过命道旁，放置戏时要注意避县免布置过密拖，而减少商政场步行、经微营空间。会避免与义橱窗示相靠这休息椅放置蚕，不能与商井场商铺橱窗遗相靠，若与晒橱窗相靠，债会阻碍橱窗腹内商品的展郊示功能。图表7.7图表7.7帆休息椅布置烧三忌处一忌：与垃锤圾桶相邻隶休息椅布置套避免与垃圾棕桶太近，若个则垃圾异味稼会影响休息骂椅的休息功懂能，一般与猎垃圾桶相距脾约娱5~10解米。坟二忌：阻碍还人流汇休息椅的布任置要避免占纸用过多空间单，阻碍行人向，形成间接问阻塞膀槽。待三忌：无规挣则设置火休息椅布置硬时，要通过悲有序规则布稀局，避免零刊乱，影响商暮场美观。娱乐性喷泉变喷泉原是一如种自然景观料，是承压水搂的地面露头堤。喷泉可以罩湿润周围空券气，减少尘拐埃，降低气饭温。喷泉的撒细小水珠同查空气分子撞摧击，能产生烫大量的负氧退离子。因此蜡，喷泉有益骄于改善城市翁面貌和增进衬居民身心健圾康。劲喷泉纲形式多种多重样，娱乐性宅和参与性极意强可供人游刚乐、戏耍参脾与其中的喷果泉如：戏水仁踏泉、迷宫列喷泉、环型限跳泉、水击泼球赛、追逐盆喷泉、跳舞卸喷泉等。娘喷泉设置穗使广场更富工于生气，是柴美化和提高误广场环境质屑量的重要手亿段。露天茶座秀广场内经营迷开放式茶座氧，咖啡厅营匙业场所,耍配以简洁高扒雅；绿化配仍置和植物,亚以创造一跪个完整和谐座、休闲舒适贡、富有文化请内涵及特色厉的空间环境判,。娱乐设施忆利用广场宽映敞空间，设疾置儿童游乐傅设施，例如则：攀岩、踩牵钢线、跳弹欠床、壶溜滑梯飞等，能有效封吸纳区内外且人士，带动内整体广场气酿氛，钉更使人留连筹忘返融。吵儿童游戏设质施木中庭设计建主议糠虎中庭是购物鼻中心最热闹文的部分，也孤是人流走向族的序列点，杠空间变化丰陕富、绿化植俱物、水体精南心布置，玻生璃顶投下的么购物中心空匪间和景观设卸计的特色。办这里人流密罚集，上上下惧下动感强烈称，配合座椅重和餐饮设施返，给购物者暴驻足停留和寺休息交往提牺供了舒适的摆环境。中庭饺是购物中心颤景观设计的始重点部分，刊在地面部分情可以布置绿柜化、水体和密雕塑小精品挤。此外，上翅部空间也同逃样重要，可喷以运用飞鸟掀、旗帜、风翼筝、汽球等戏软雕塑，以栏创造有趣的更空间效果。走道设计要点走道设计要点违脉络清晰寄。商场内过炊道设计要清过晰，过道脉初络设计好坏西，不仅影响姐对人流的疏豪散，也影响间商铺布局。茧与指引标志强结合粗。指引标志婚设计主要是虫指引消费者雹目标方向，症一般要突出阀指引标志，举在过道交叉虽部分设置。箩合理设置宽研度捕。过道的两萝大作用是疏港散人流和引拆导、商场过笛道宽度设置灵要结合商场典人流量，规壶模等，必须滴设置。一般努商场的过道徒宽度在3米叙左右。商场洗手间布局要点商场洗手间布局要点篮“象隐性隶”晃布局。莲商场洗手间嚼，作为商场是的附加设施冷，它的布局悼设计不能有堡碍商场耗的经营功能盼。商场洗手生间布局，要疗以劲“号隐性候”担作基点，通帜过专用过道愧设置，将洗无手间与购物愤空间形成有体效分隔。庭采用回避法需。甲商场某些业性种，如饮食耀、食品类等裁，应回避与骗洗手间相邻警。执确定数量。切根据商场的爬规模、预计致人流量等因旧素来确定所撇需数量。迫独立店铺设弊计建议晴商场铺位设穴计划分不仅瑞仅体现商品不组合的丰富规多样性，还届需考虑到多曾方面的因素迷：币一．经营商摩家的实用性哗和合理性；律二．兼顾独献立铺位与整糟体商场的协菠调性与互动呼性；寿三．尊重消拆费者行为，唇使消费者的穗整个消费行友为显得自然蓬顺畅和轻松剃愉快；京四．铺位使冲用率，过低绪则无形中增肿加经营者的士成本。泼五．本项目蠢将有部分独堤立店铺进行六销售，在设候计时还需考陡虑到投资者乒的喜好，总敏价位不能超型过投资者的糊心理需求。猴综合以上，绕建议独立店手铺的总面积挖在50平方饺米左右，面膨宽4-4.混5米，进深尘为10-1蔬2米。设计说明设计意念惑景观膏——乎缤纷色彩建危筑物，配以缎大自然优美仔景观。贯穿贡广场的每个裳角落；崖建筑空间陪——役创造怡人的膀建筑尺度，建及丰富与变舱化的建筑空级间；歉螺旋型建筑右设计烘托出短环环相扣的筹商业，令顾串客有种不断爪追求的新鲜装感。功能分区栗乌山广场由跨三个A、B亦、C功能区乱组成，端整个项目以装精品时尚百躺货、时尚购婚物、美食娱锈乐、旅游观秤光组成，为助消费者提供舅购物、休闲璃、娱乐、餐丝饮、旅游于须一体的购物他场所。惊露天广场面年向八一七路阶，位于商业竖中心地带，则设置大型室少外水景广场背作为商业中掀部的主入口哗，减低大型壶商业的建筑当体量压迫感嫂，创造热闹温的购物气氛倒和可参与游刊玩的景观场语地。设计概念视设计概念以劫自然生态环座境和人文环僚境相结合，增通过独特建禾筑设计体现歼出现代人追安求的生活诉艇求，同时满睁足购物、休药闲、户外演横出的环境、浊绿化景观等话自然资源，茂采用现代简半约式的设计相概念感——底缤纷色彩特名色小店，让著人在购物休寿闲的现时，住亦感受置身猫于一个充满根朝气活力、圾自由的现代擦式购物公园寇。树宣传推广初违步建议广告策划形象之建立皇首先确立商勿场的鲜明主贤题，然后必征须进一步将扛这一概念有况效地传达到草人们的思维悦概念里，通膜过此鲜明主塘题，令冶冠亚乌山广鹊场沉从众多的零斗售企业中突肚围而出。通闯过以上一些轧渠道把商场稍整体包装的绘主题形象展枪现出来。形象设计显企业形象（醒Corpo狗rate慧Ident甚ityS去ystem围）是企业文替化的外在表胸现。意为企置业识别系统侦或企业形象谈设计系统。饺本公司负责蚂专门的扑“顶企业形象设何计跃”秆（Corp鄙orate估Sign锅ageD谊esign座），运用视莫觉设计，伶冠亚乌山广艘场录整体形象、柴徽号，以至宾商场推广产虹品、纪念品吸、楼书、计吃算器软件影太像设计都可料有一贯统一附的鲜明形象队，将企业经犁营理念、个虽性物质加以硬提升、整合水，予以可视乎化、规格化悦、系统化，争使之产生一煎致的认同感急和价值观，绘从而创造最苹佳经营环境秋的一种高品弓位经营艺术妈。伙有关宣传建渡议、横幅设肆计、海报设很计、印刷品但设计、报章腐广告稿件、层宣传单张设钓计等，我公左司都将整个衫概念的衍生恼、设计、以元至制作样本滔修改给予全纪程专业的服齿务。标开业前的公援关及广告宣视传战开业前的公祥关及广告宣嫌传是商场在茄推向市场中梯必须十分重旷视的包装过浆程，商品一税定要宣传其数特色与独特壮之处，才可焰吸引顾客的比垂青。因此党在现代商业揉社会，要获虹得商业之的怨成功，公关舟及广告宣传励是绝不可缺族的环节。样通过公关及胆广告宣传，弦一方面吸引耳消费者，同脖时增强经营惰者和投资者忍信心，促进鹿招商的顺利涂进行；另一缸方面，可以桑全面提升项烟目整体形象号，培养主题膊商业品牌，葬推出系列公侧开招商的广边告，两者结章合以达到最走佳的销售效加果。以下为颤开业前的推慎广工作，分偶为三阶段进教行：钢第一阶段竖──数形象推广期寨此阶段尚处甘于项目开发厅阶段，同此稿在这一阶段夏，是处于形虫象推广期，匠主要通过创呀新概念吸引乎投资者和消粱费者的关注钉，使之成为块投资热点，宽在短期内迅剪速将这一地译段炒热，藉方助吴冠亚乌山广温场盗原有的四蕉段貌庭锐之君宣传工具：抹电视方面技：采用密集作投资形式进卖行造势；包报纸方面型：重大节日脖和开业前以部半版或整版冬投放广告；核电台于：可采取栏何目冠名、特素约等形式。宿第二阶段翅──袭招商推广期钳基于第一阶怒段的概念炒幕作，投资的选眼光隙已经被纷纷届吸引而来，网此时应重点肾进行项目的块功能诉求，喉延续商铺的推招租工作及财配合商铺的好销售工作。牵同时吸引消鞠费者前来消举费，使消费财者与投资者秒进行良性互惩动。盐第二阶段媒泥介以报纸、当电台为主，哀配以户外广养告做功能告装知性诉求。宣传工具：祖报纸方面胆：报纸版面滚以报眼，1瓣/4版为主悟，同时配合结软性文章宣陈传。暴电台炼：可选择早搁上、中午上背下班时间的插交通状况栏备目进行投放扁。蝴第三阶段办──跪开业推广期突通过第二阶殿段的招商推域广，此项目潮商铺招商基裤本完成，此斩阶段广告任阿务转为主要芳吸引消费者绵进行消费，斥以稳定商家巨。本阶段主此要依靠户外越广告牌维持悠记忆，过时桑令性节日或灿重大假日黄侦金周则配合视促销适量投识放报纸广告饿。茂报纸方面悠：往涉颈锋验启棒兵越开业后的公猫关及广告宣鸭传肆商场主题可盛透过商场举亭办的推广活劈动，公关宣条传手法把形结象建立起来鲜，经过开业动前的一轮报轻纸软性文章伪或电视方面棋的推广，顾茫客已有一定贵程度认识本绪项目，因此苍，开业后的演宣传工作，键则着重于活习动推广方面阳。通过以下鞭三个不同的隙阶段，让顾锯客体现商场素的价值。第一阶段该运用百变的容宣传推广策爆略,联合各帖大媒体以轰艰炸式的报道剩达到隆重的仓开业庆典效或应，提高本扎项目的曝光美率和知名度素,粗目的吸引新工的顾客。致以五“报冠亚嘉年华堡”王作为主题，匹在开业时间恩推出一连串无庆祝活动，容让广泛市民煮在短时间内瑞认知本项目信。屯在开业期间感，与影院合听作推出卖座婶的影片，邀招请影星光临揪作新片宣传确推广及举办何明星签名会灯；旦与商户合作倒，推出分“泉吃喝玩乐在惠冠亚，推出仙三重大优惠乏”横，例如，购次物满XX可眠得刮咭一张鹊：惊喜包括秋购物折扣、胶餐饮礼券、吧抽奖活动等屡。聚每日指定时撞间举行表演乘及抽奖活动硬：巴西桑巴舞小丑表演魔术表演歌星表演米问答游戏（尊与现场观众剥同乐）举压轴大抽奖弯等甲餐饮美食大慨汇聚等活动貌；汁联系各大媒升体作专题专伸访。第二阶段血举办各种节合日性和季节至性的专场活晓动，体现润冠亚乌山广胁场喇价值所在：液恩用与商家合作来，在商场内页举办活动（喜如时装表演本、化妆示范编，餐饮试吃下等）唐车展活动夹；笨六一儿童节懒《亲子活动累》；们举行IT数鹿码世界参展宵会（邀请香好港的当红影迅星歌星献艺柜和传播媒体税）；思举行一些季僵节性悟·眯节日性的推仁广宣传活动钟,如民族骡风情的歌舞嘉节（泼水节愿、圣诞狂欢疮节、复活化习妆活动等）珠。挺兼车展车展活动商场活动商场活动第三阶段楼通过推广会颤员制或贵宾兴卡，除了可蚊保留原有的泳客户，还可雅纳入新的客股源，并建立户价值认知型费的顾客，更垮是身份的象辅征。联合各湿大媒体及商尾家推出各种所美容、摄影怪比赛增强颈冠亚乌山广循场墙的氛围：森炭推出购物一虫条龙优惠卡恩或VIP卡风；劳推出《夏日桑丽人》邀请品美容师、化鱼妆师、设计如师一条龙服兼务，为顾客馋度身定造，伐改变形象的膊活动；犹举办大型摄杯影大赛。侄户外广告及孤公关活动建尤议户外广告逗户外媒体具晃有广告冲击腾力强、受众孤面广、周期座长、广告效寒果持久显著桌、价格低廉笔等特点。其潜最大的作用临在于对其它兰媒体广告的胸辅助宣传，梳对受众进行架记忆的提示摆，起到广告秆效果的维持且作用，它是拔电视、报纸馆广告的有效雄补充。它分味为灯箱广告呀和墙体广告城。主公关活动建麻议竭广告宣传初挎期通过硬性存广告的轰炸月来达到广告表的实效，到匆以后的维持沟期，软性的基公关则显得健更为重要。涌根据具体的割招商情况，咱需要业主及露商户长时间备投资在宣传织活动上，例旋如定期制作秘电视、电台蛇、报纸广告凡、印制季刊泛、筹办VI载PClu槽b、举办时肝装表演、艺阻术展、综合绕晚会、摊位法游戏、大抽痛奖等，不断鉴的活动公关伸来促进商铺胖的宣传与推情广。必要的梁公关活动，苍不仅一方面擦体现了广告骑的隐性诉求圣效应，另一停方面更体现拖了不断创新绵的活力，使抗广告的实效括深入持久。歇其它宣传途阅径国际互联网识通过Int苗ernet乡，把短冠亚乌山广潜场松项目搬上网讨，增加该项抛目的国际性假曝光率。叠编制计算器液网页，将鞠冠亚乌山广秆场堆的主题、定懒位、商户组啦合、策划概火念等上网，扶联系全世界伟，藉以把商洁场的形象包棋装发报于电拣子媒介上。盐计算器光盘舅CDRO们M刻碟卸将沈冠亚乌山广治场锻项目的有关子数据、数据羡、图片刻入伞计算器光盘狡，可于招商付活动的时候馅派发予目标档客户。闹商场购物指胜南刚按既定的商雨场主题、商你场统一徽号舅设计、形象压等而制一本休商场指南性寒读物，并放丧在商场询间窃处或由商场回形象大使派辨发予消费者档，藉以推广砌商场形象。刊物疑商场定期推旧出阅读刊物贫，介绍最新搭流行讯息，抛商户动向、朴货品消息、筛商场活动，朴藉以不断把害商场主题建泰立及维持下弹去。纪念品惨制作一些精败美纪念品，顿把商场形象万贯彻体现于惠这些精品上均免费派发出恶去，如信封阴、信纸、汽泰球、便条、裳锁匙扣、文淋具、计算器贼鼠标、日历堪、台历、杯钩碟、T-S场hirt、惩袜等等。购物袋呼优惠所有由映商场派发的判对象必近须以统一徽草号形象示人厉，形象才能叉从方方面面企体现出来，蛮并潜移默化谦地把商场企茧业形象印在怖消费者的脑分海里。浆推广进度计没划建议诚苦氏参见报告1叙3.1章节归。龙经营策略建瑞议思路及逻辑思路：膝1.提升商肥场品牌形象孩；载2.提高商光场商业价值桶；浴3.确保商敬场正常开业津；迫4.商场经甚营管理权的洞统一；贤5.成本效旬益最佳化。逻辑：柱1.先招龙卧头主力商户环，提升商场宗品牌知名度写，提高商场涛的商业价值汁，以至加快极商场招商及腐销售速度；这2.在商场毕开业前完成撑销售任务，璃避免开业后级的诸多因素拼影响销售；玉3.全面控蒙制商场的经颠营管理权，滔以便整个商播场按照预先近的商业定位踢进行。过租赁VS销嗓售方案图表9.1租售比例图表9.1冶区域捡楼层酒功能分布狂面积冈(m底2散)迅租售性质（犁方案一）着租售性质（被方案二）蒙A区遗A3-1槐1F可商业哲1209稿销售枝销售氧2-16F刚非商业促15330束销售吨销售惰A3-2偏1-3F颤商业挖2523伞销售缝销售袍A3小计乓——负1906勒2瞎——俊——卫A2-1喜1F研商业腊764蔑销售涌销售皆A2-1劈2-6F鹿非商业埋8361层销售陈销售框A2-2终1-3F卧商业兰1155胃销售妄销售准A2小计娇——分10280抬——策——订A1券-1F速商业立2460销销售总销售脉1F勿商业探2117谢销售咐销售促2铸-4为F狡商业械7380秋销售巨销售佛5F独商业役2460肃租赁萌销售概A1小计商——匪14417耗——堵——胆A区合计浑——闸43759柄——据——沾A与B结合踏带披-肃1F架商业窄855赵销售劫销售闻B区租1F要商业护8000征销售济销售膛-1唤F钢商业尖8000养租赁棋租赁焦B区合计说——饿16000崭——船——凯C区德B与C结合否带善-1F宫商业岁1020挺销售慎销售钓C嫂-1F仔商业仗9000制租赁漆租赁乖1-2F释商业灿14400添销售短销售克3-5F站商业典21600比租赁稻租赁移小计乡商业京45000跨——陪——雹C区合计沿——搁46020唯——啊——刷商业面积合论计底82943虹平方米研非商业面积糕合计坦23691也平方米么停车场面积狡约2000据0平方米跨项目总规模约12663吉4平方米惨备注：以上造布局分布面屑积仅作参考派，具体以设甚计方案为准木。图表9.2圣项目商业面壁积中的租售五比例关系图表9.2乔类别镇方案一洞方案二鲁面积（平方铺米）咽比例万面积（平方叮米）巡比例下销售皮41883逮50音%顽44343便53严%项租赁担41060维50爬%淘38600奇47慧%像合计骑82943垄100%拒82943拥100%纵备注：以上球布局分布面撒积仅作参考犹，具体以设吓计方案为准辛。图表9.3技自行经营项颈目及比例（贯商业）图表9.3郊备注：以上射布局分布面李积仅作参考适，具体以设迹计方案为准膜。图表9.4票经营方式比促例图表9.4证经营方式尼销售牧纯出租叙纯出租/联奋合经营逮合计夺方案一句面积（㎡）识41883震9660立31400卡82943理比例陕50.49浴%洽11.65单%砖37.86拨%捕100.0歌0%此方案二带面积（㎡）侄44343博7200浑31400尚82943闪比例反53.46嗓%郊8.68%晌37.86俩%嘴100.0模0%督备注：以上适布局分布面妇积仅作参考胃，具体以设鬼计方案为准坐。醒租金及销售旺收益估算图表9.5锣销售收益估烫算（方案一般