土地增值税清算李民讲义

土地增值税清算的涉税处理第一部分土地增值税清算基础知识第二部分清算收入的审核第三部分税前扣除原则第四部分转让税金的审核第五部分利息支出的审核第六部分期间费用的审核第七部分开发成本的审核第八部分相关文件第一部分：土地增值税清算基础知识一、土地增值税清算概念二、增值额和扣除项目字三、开发成枣本的口径他四、税率的汁形式活五、清算对因象（重点）预六、清算条淋件垮七、清算审麻核禽八、补缴土梢地增值税美九、清算后谁再转让择一垫、土地增值新税清算概念昨句2009国滨税发91号杏土地增值税谜清算管理规蕉程妖灰土地增值税挡清算，是指睁纳税人在符脸合土地增值怎税清算条件垄后，依照税脑收法律、法岛规及土地增刮值税有关政广策规定，计迎算房地产开枯发项目应缴迁纳的土地增律值税税额，顶并填写《土核地增值税清旬算申报表》沉，向主管税伟务机关提供奥有关资料，辟办理土地增悔值税清算手准续，结清该椒房地产项目禾应缴纳土地戚增值税税款拜的行为。馒二艘、增值额和屡扣除项目写惨土地增值税队按照纳税人店转让房地产秘所取得的增笨值额和规定围的税率计算恨征收。谱捉其中，纳税漏人转让房地复产所取得的洗收入减除规恢定扣除项目倦金额后的余痛额，为增值女额。腊洞具体到房地投产开发企业咽，规定的扣种除项目包括旨：赠晃1、取得土闻地和开发土寻地的成本费且用，包括土岸地价款和出麦让金、场地光平整费用和强契税等；按2齿、新建房及嫁配套设施的养成本费用，府包括前期工续程费、建筑腹安装工程费钻、基础设施卧建设费、公恋共配套设施忠费和开发间讽接费等；些3厌、与转让房导地产有关的鉴税金，包括搭营业税、城材建税、教育嘱费附加等，智不包括印花个税金；爽4汤、与转让房削地产有关的龄期间费用，刷包括管理费巾用、销售费崭用和财务费哪用等。踪册怖其中，上述丹（1）（2熟）项可以加党计扣除20楚%，第（3各）项据实扣欧除，第（4兼）项按照（芹1）（2）便合计数的一聚定比例内据弱实扣除。佩充三、开发成玩本的口径环权吩会计口径：柜包括土地和游资本化利息烛唱徒土地增值税背法：不含土招地、资本化拘利息戚捐询加计扣除基旋数：会计口酷径－资本化爹利息佳棍厘2010国帜税函220坟号关于土地搞增值税清算警有关问题的填通知吐四障、税率的形全式元1颈、众定额税率是唇指按照征税昂对象的计量振单位直接规滴定纳税绝对夸额的税率形中式，主要应公用于土地使装用税和车船剂使用税，在首消费税和印告花税也有部您分应用。殃2暖、盼比例税率是迁指对同一征幸税对象不分拖数额大小，汉规定相同的育征税比例的富税率形式，狼是最常见的苍税率，应用掩于企业所得更税、增值税送、营业税、脊房产税等夺3估、累进税率装是指按照征或税对象数量威的增大，征接税比例逐步炕提高的税率复形式，又分机为超额累进席税率和超率灶累进税率，常特点是每个龄级次分别适喂用不同的税别率。前者主闭要应用个人秆所得税的工惜资薪金和个妄体工商户所衫得，后者主吊要应用于土婶地增值税。蚀4继、土地增值骨税的税率俘北土地增值税居实行四级超搬率累进税率错：抚程增值额超过盼扣除项目金住额50%的耕部分，税率痰为30%；送税增值额超过贯扣除项目金卵额50%、药未超过扣除流项目金额1凡00%的部辫分，税率为危40%；进乏在增值额超过梢扣除项目金资额100%遭、未超过扣造除项目金额肠200%的级部分，税率轰为50%；绩饼增值额超过雾扣除项目金冤额200%粒的部分，税宾率为60%息。雀藏应纳土地增侍值税额=掠增值额A带×爽30%+杠增值额B判×坦40%+伙增值额C夫×划50%+膨增值额D局×争60%屋汤身在运用上述坝公式时，必练须按照实际防增值额从低蓄到高的顺序延分别确认适筑用的增值额桥A、B、C难、D，有可全能只有A而网没有BCD能。押五织、清算对象存处梳（一）会计毕成本核算对尘象里翠开发成本核接算对象，是招指在进行成醉本核算时，片归集和分配垃开发成本而肿确定的成本滑承担者。驱由爬于房地产开蛛发企业是按庸照城市总体西规划和建设溪规划以及土锋地使用规划唱的要求，在葱特定的固定赴地点进行开己发经营的。增因此应结合裹开发项目的设地点、用途泉、结构、装速修、层高、瞧施工队伍等蜻因素，按照块下列原则，桑选择成本核挥算对象：留1衰、一般的开谢发项目，以趁每一独立编裕制的概算或栽施工图预算舅所列单项工难程为成本核袄算对象。横2奥、同一开发屡地点、结构艳类型相同的返群体开发项长目，开竣工恨时间相近、缴由同一施工影单位施工的酷，可以并为冒一个成本核骨算对象熔3耕、对于个别催规模较大、套工期较长的艇开发项目，此可以结合经度济责任制的绣需要，按开忆发项目的一萍定区域和部由位，划分成惜本核算对象运。悦番早（二）企业旺所得税述于计税成本对誉象脚猾2009国养税发31号宪房地产开发歪经营业务企灵业所得税处绒理办法碑献1、可否销妥售原则。叶刃开发产品能果够对外经营速销售的，应韵作为独立的筐计税成本对秋象进行成本拦核算；不能付对外经营销厨售的，可先跪作为过渡性赌成本对象进貌行归集，然杯后再将其相固关成本摊入给能够对外经影营销售的成创本对象。摔雀2、分类归恰集原则。听飘对同一开发杠地点、竣工合时间相近、宫产品结构类沃型没有明显誓差异的群体狐开发的项目延，可作为一元个成本对象询进行核算。肃踢3、功能区序分原则。茎毫开发项目某昂组成部分相虾对独立，且洋具有不同使右用功能时，捞可以作为独耻立的成本对工象进行核算遮。匪钟4、定价差击异原则。潮郑开发产品因膏其产品类型惯或功能不同霉等而导致其优预期售价存猫在较大差异料的，应分别锁作为成本对众象进行核算瞎。佣凉5、成本差弦异原则。政虏开发产品因浪建筑上存在哄明显差异可摊能导致其建找造成本出现卡较大差异的夹，要分别作怒为成本对象跃进行核算。后牵6、权益区急分原则。蠢哥开发项目属您于受托代建孟的或多方合拌作开发的，就应结合上述宏原则分别划双分成本对象奏进行核算。兵轿成本对象由赌企业在开工搜之前合理确岛定，并报主织管税务机关当备案。成本造对象一经确蚊定，不能随于意更改或相恳互混淆，如土确需改变成考本对象的，疤应征得主管妖税务机关同降意焦（即三）土地增令值税脑填清算对象庭警1、土地增皂值税暂行条百例实施细则贩第八条权蛇土地增值税娘以纳税人房蜻地产成本核霸算的最基本竞的核算项目逝或核算对象资为单位计算黄。止刮2、曾2006国惨税发187润号关于房地赌产开发企业摆土地增值税白清算管理有盈关问题的通温知劝土地增值税闭以国家有关没部门审批的般房地产开发最项目为单位哑进行清算，振对于分期开票发的项目，但以分期项目读为单位清算触。激2010厦峡门房地产开朽发企业土地利增值税清算危管理办法葬第十五条骑对于分期开虚发的项目，骑以政府建设陪主管部门颁幻发的《建设晃工程施工许狡可证》作为吐分期标准，懂以分期项目不为单位清算鸣。款2008湖派北房地产开正发企业土地羞增值税清算究管理办法胀对于滚动开诉发项目，以纪规划部门发合放的《建设万工程规划许骡可证》审批线的房地产开携发项目为单立位进行清算杆。释和3、德2009国局税发91号宾土地增值税扔清算管理规迷程漆样第十七条蚊对不同类牢型房地产是阀否分别计算块增值额、增榆值率，缴纳鸽土地增值税评。对阅2007海茄南关于明确也土地增值税甜若干政策问零题的通知衬判断房产属眉住宅或非住胶宅，以规划支报建资料和扎房产证记载泊的房产用途逆为准。累总宣结：剧清算卖对象原则上非按照房地产省成本核算的油最基本的核践算项目或核闹算对象，但包对于房地产贿开发企业的浑不同开发项批目，如果同走时符合以下寨条件，可以蜓合并为一个井清算对象：忙枯成（1）属于小同一《国有屡土地使用证帐》界定的土程地范围；漂言财（2）属于宣同一《建设沸工程规划许淹可证》报建德的工程；幻匙遣（3）属于肠相同的房产粘类型；击帅驱（4）竣工灿时间接近。碌蒜握需要说明的启是，在满足榆上述条件的造前提下，一榜般不再考虑皆定价差异原愤则、成本差燃异原则。削吼寇奇2008湖愁北关于房地泼产开发企业啄土地增值税欣清算工作若攻干政策问题规的通知岸假黎房地产开发肿项目中既有教普通住宅，症又有非普通甚住宅，同时饥还有商铺、耻商网、车库觉等其他开发恳产品的，该爷项目应缴纳酬的土地增值忙税，应按住毫宅和其他开闹发产品两类秃分别计算土铅地增值税。唐其他开发产哄品类中纳税如人建造商网调、商铺、车蒸库、辅助房扫等，不再按絮功能分别分击类计算土地耳增值税。街4残、泰地下车库订码人防性质的臂车库，产权模归全体业主慢所有，属于铁公共设施，认按照对应的洗开发项目处偶理吵存非人防性质番的车库，可请以出售所有熊权：盯裙商业用地、安综合用地对炭应的地下车榜库，按照非秤住宅处理；划血居住用地对威应的地下车命库，如果转拜让价格与住开宅大体相当岂，按照住宅各项目处理，链否则视为非批住宅项目巾5席、努综合楼帮待对于同一宗翁土地上建造挂的综合楼，准即既有住宅峡又有非住宅披（如写字间产、商铺等）蔬，应当贯彻串功能区分原扫则，按照不奔同的房产类斜型归属于不腰同的清算对舒象。辰六爪、欺清算条件咐暮2009国贿税发91号声土地增值税衔清算管理规朵程榨刘第九条炸纳税人符合派下列条件之巷一的，应进核行土地增值嫌税的清算。固纽（一）房地筋产开发项目太全部竣工、准完成销售的廉嫩（二）整体咐转让未竣工埋决算房地产微开发项目的恢拐（三）直接鼠转让土地使允用权的。慕匠第十条慎对符合以下寺条件之一的控，主管税务趟机关可要求瞧纳税人进行享土地增值税甜清算催业（一）已竣讲工验收的房筛地产开发项泥目，已转让三的房地产建捕筑面积占整吗个项目可售消建筑面积的宗比例在85蛙%以上，或恼该比例虽未封超过85%凯，但剩余的赞可售建筑面坝积已经出租椒或自用的；伪羡注：尚未销苏售的部分不蜂确认收入和眨扣除项目番较可售建筑面售积泉义商品房预售丑许可证，等裙于总建筑面栗积扣除不能面分摊的公用许建筑面积后设的余额虹尘总建筑面积艇指在建设存用地范围内姜单栋或多栋乳建筑物地面犯以上各层建比筑面积之和皮；恢寄注：特殊情旋况下包含地注下建筑面积金段不包括不能倡分摊的公用叼建筑面积有群：单独具备扎使用功能的烦独立使用空蜓间、机动车雾库、供暖锅喷炉房、物业真管理用房等陆。剩童（二）取得杯销售（预售转）许可证满旷三年仍未销穿售完毕的；岩梢注：尚未销瓜售部分不确植认收入和扣诉除项目，未俭来再销售时姻按照旧房处们理谢避（三）纳税谜人申请注销些税务登记但禾未办理土地心增值税清算枕手续的；停谈注：尚未销造售部分需要腹确认收入和闷扣除项目燥七泥、仍清算审核愈壁税务机关对工企业清算资哭料的审核，怖不改变企业历的依法申报虑责任。纲挂企业采用伪名造、变造有堂关资料证明蜓等手段造成口少缴土地增气值税税款的收，应当根据益《中华人民鸭共和国税收浙征收管理法锐》的有关规显定进行处理辆辛清算报告桃：巷房地产开发径企业委托税菊务师事务所牲等中介机构刮审核鉴证的谷清算项目，慎主管税务机班关应当采取掩适当方法对趁有关鉴证报礼告的合法性袍、真实性进望行审核。主味管税务机关但如果未采信恰或部分未采饶信鉴证报告酬的，应当向康房地产开发牌企业告知其潜理由。园八粉、析补缴土地增迁值税棒开1、饥2010国贼税函220神号关于土地潜增值税清算程有关问题的稠通知颜温纳税人按规窃定预缴土地师增值税后，盗清算补缴的派土地增值税斜，在主管税面务机关规定付的期限内补退缴的，不加补收滞纳金。组盖中华人民共灰和国税收征皱收管理法价骆第五十二条聋因税务机貌关的责任，是致使纳税人尸、扣缴义务廉人未缴或者庄少缴税款的患，税务机关瓦在三年内可济以要求纳税乳人、扣缴义蒙务人补缴税引款，但是不哈得加收滞纳坛金。餐2托、客退还多缴土获地增值税涌苍中华人民税单收征收管理艇法肺屑第五十一条懒纳税人括超过应纳税短额缴纳的税书款，税务机累关发现后应捎当立即退还境；纳税人自寒结算缴纳税你款之日起三呀年内发现的疲，可以向税旱务机关要求诵退还多缴的刊税款并加算弹银行同期存径款利息，税早务机关及时必查实后应当广立即退还；委涉及从国库拆中退库的，伍依照法律、划行政法规有骗关国库管理榨的规定退还鹅造税收征收管趁理法实施细之则第七十八付条促凳税收征管法诵第五十一条坡规定的加算嫁银行同期存锡款利息的多锈缴税款退税朋，不包括依跳法预缴税款府形成的结算派退税、出口缩退税和各种郑减免退税。我蕉涌退税利息按矩照税务机关懒办理退税手崇续当天中国路人民银行规群定的活期存或款利率计算秘。浙3冲、桶补退土地增化值税与企业摆所得税词同2010公毯告第29号撤关于房地产喜开发企业注征销前有关企乎业所得税处锻理问题的公霞告菜穴假定各年企荒业所得税税朋率一致，并缘且持续经营汉，则：引咳（1）补缴皇土地增值税作的，直接在盗当年所得税幅前扣除；紧押胸（2）退还计土地增值税轨的，直接在灯当年所得税今前调整。雪香假定企业申仗请公司注销荒：颜肤无论以前年烂度所得税率势是否一致，支都应当按照喝各年销售收仇入（含预收鸦收入）比例黄，重新计算爆以前年度各葱年应当扣除蔬的土地增值策税，进而计踪算以前年度释各年应当补商退的企业所聋得税导植注：不适用式于实际毛利吊率的调整盖九慢、烈清算后再转械让岁租2006国形税发187梅号关于房地技产开发企业脆土地增值税至清算管理有拥关问题的通踢知八妙逢在土地增值端税清算时未鸟转让的房地毫产，清算后奶销售或有偿肤转让的，纳下税人应按规础定进行土地暑增值税的纳剑税申报，扣咱除项目金额厨按清算时的糠单位建筑面鹿积成本费用闷乘以销售或笛转让面积计基算。爱鹊单位建筑面抓积成本费用矮=清算时的当扣除项目总与金额很÷圈清算的总建薄筑面积搂蚁注：要符合牧同一房产类疾型伍杠2007云立南关于房地筋产开发企业席土地增值税路清算管理有兴关问题补充湾意见掀料房地产开发滚企业建造商医品房，已自鱼用或出租使莫用年限在2梦年以上(不化含2年)再夏出售的，应谣按照转让旧具房及建筑物歉的政策规定士缴纳土地增滔值税，不再萝列入土地增尾值税清算的直范围。谦伐2007辽西宁房地产开度发企业土地郑增值税清算埋管理办法增师第七条房它地产开发企答业纳税人建波造商品房，疼已自用或出同租使用年限郑在一年以上湿再出售的，弟应按照转让句旧房及建筑两物的政策规阳定缴纳土地众增值税，不奥再列入土地现增值税清算成的范围。滥陪2008北桌京房地产开水发企业土地之增值税清算概管理办法乓塔房地产开发并企业建造的桃商品房，已险自用或出租栋使用年限在旨一年以上再厅出售的，应犁按照转让旧辆房及建筑物吴的政策规定震缴纳土地增苏值税，不再泛列入土地增紧值税清算的采范围科铁助第二部分齐禁清算收入的弹审核湖看一、正常销晒售收入荣线二、外部视耻同销售收入巩纠三、内部视浮同销售收入宜面四、转让永邮久使用权撇捉五、代收费帮用厌一币、当正常销售收上入帝低2009国影税发91号牵土地增值税寺清算管理规据程困访第十八条情审核收入杀情况时，应禾结合销售发违票、销售合风同（含房管撇部门网上备队案登记资料男）、商品房策销售（预售侨）许可证、盲房产销售分跌户明细表及蠢其他有关资迈料，重点审停核销售明细策表、房地产窜销售面积与穿项目可售面油积的数据关晚联性，以核闭实计税收入镇；移1叔、哨面积误差户起2010国济税函220百号关于土地执增值税清算秒有关问题的猎通知坛颂土地增值税签清算时，已克全额开具商揭品房销售发铁票的，按照奶发票所载金损额确认收入识；未开具发桶票或未全额涉开具发票的油，以交易双晋方签订的销崖售合同所载鞋的售房金额免及其他收益盼确认收入。芳史销售合同所耳载商品房面讽积与有关部锁门实际测量柱面积不一致糟，在清算前抚已发生补、尚退房款的，负应在计算土液地增值税时宝予以调整群看对于测量面间积的误差，佣依据200晨1年颁布的剂《商品房销雅售管理办法偿》的规定，境面积误差比感绝对值在正强负3%以内炭（含3%）恶，据实结算蹲房价款；实夺测面积大于倍合同面积并荒且超过3%盼的部分，房玻价款由房地帽产开发企业览承担，产权如归买受人；出实测面积低邀于合同面积刺并且超过3坦%的部分，善房价款由房住地产开发企碑业双倍返还也买受人。乖婶实际执行过锦程中，对于旋返还房价款骡冲减售房金趟额的，如果及以前已经全奖额开具商品静房销售发票遥，均需要收带回并且重新落开具；如果缘实测面积低蛇于合同面积疗并且超过3战%，多数省捕份要求重新辛办理销售合服同备案。竞2秤、筐违约金抵收入目笋2002北驶京关于对房哄地产公司收吊取客户的违穴约金征收营岭业税问题的还批复滚软根据现行营漆业税政策规毙定，对北京再京港物业发抄展有限公司汽向购房户收摔取的因延期旨支付房款而下发生的违约雾金，应并入帝营业额随相叮关业务适用初税目税率计臭算征收营业营税。俊释注：部分违宽约/根本违絮约，收款方搂向葬3瓜、全赠送家用电模器意坝2006国鹅税函127游8号关于中转国移动有限迫公司内地子给公司业务销负售附带赠送汉行为征收流苦转税问题的效通知级之2007国张税函778分号关于中国哗联通有限公桌司及所属分见公司和中国柄联合通信有样限公司贵州蜂分公司业务输销售附带赠隶送行为有关酬流转税问题第的通知墙虎2007国霸税函132滥2号关于中恰国网络通信锯集团公司及妙其分公司和观中国网通（南集团）有限敬公司及其分壶公司业务销暑售附带赠送搁行为征收流拿转税问题的凭通知得逼（1）社销售前明确雷承诺赠送的贷再栏A遭属于捆绑销撕售，不需要辈单独计算增孟值税，实质碧上是合并计灯算销售不动药产营业税州猎亚B头如果赠送的根家电、家居凝构成房屋的茂附属设备或觉设施，则属结于开发成本饺，未来可以挎享受土地增毒值税的加计村扣除，如可仆视对讲系统换、壁挂锅炉惯、整体厨房污、整体卫生慰间等，否则代计入销售费犬用，如空调逐、电冰箱、初家具等。后车（2）剩如果采用有狡奖销售形式快，由于是否个赠送具有不啦确定性，或抱者明确赠送押但金额不确宵定，不论是缘否人人有份壁，不论是否妈构成不动产殃的附属设施马，均属于销绕售费用，同晋时扣缴个人佣所得税到展2011财弓税50号关灿于企业促销姨展业赠送礼我品有关个人穷所得税问题伏的通知茂（颜3）要赠送家电的简发票智对幼A捉如果开发商许没有过渡发顾票，即要求昼供应商的发售票抬头为业蔬主，自己只洁负责办理转挥交，则房地苗产销售收入司和销售成本超不包括赠送寸的家电金额味。膝取B愁如果开发商闻过渡了发票表，即要求供矛应商的发票到抬头为自己扁，自己统一社开具销售不跃动产发票，敲则房地产销毒售收入不得额扣除赠送的演家电金额，贺但家电金额企可以作为销循售费用或开吹发成本处理昼。4、1≈3疗玉2001安镇徽关于个人滔所得税若干演政策问题的拍通知欺景个人取得由唐房地产开发高商支付的购蜓房保证金占榆用费，应按滥利息、股息全、红利所得懒征收个人所玉得税，税款聋由支付购房缺保证金的房挤地产开发商叮代扣代缴交茂5、中销售但约定诚占有牢涛情形：出售龄小区内已建晶成商铺，但先书面合同约助定三年后再鸡实际交付。可在这段期间李，开发商保啊留控制权，晃用于售楼部瞧或样板间、则家居展示等舰用途。钟粉2008国机税函576领号关于个人零与房地产开率发企业签订呼有条件优惠秒价格协议购星买商店征收腹个人所得税随问题的批复锯捷中华人民共拢和国合同法敢翁第六十五条侨当事人约谢定由第三人哗向债权人履良行债务的，境第三人不履枝行债务或者偏履行债务不铃符合约定，沙债务人应当说向债权人承娇担违约责任四。召卧第六十六条天当事人互源负债务，没纸有先后履行烈顺序的，应通当同时履行稳。一方在对尾方履行之前叠有权拒绝其稠履行要求。厕一方在对方帆履行债务不翻符合约定时头，有权拒绝亡其相应的履盖行要求。院沙抵销交易疑住A勉两方均应当钳确认营业收基入，计算流抗转税、财产宅行为税金等递攀B虑确认相应的强应收帐款和蝴应付帐款对穗C奶按照合同法尼的规定，抵霜顶、核销秤息注：对企业告所得税一般衣不会产生实蠢质上的影响杰，主要偷逃会了流转税、重财产行为税宪金等珍二、泻外部视同销尸售收入济封2009国腊税发31号勇房地产开发物经营业务企霉业所得税处腰理办法男满第七条鞠企业将开发绍产品用于捐什赠、赞助、讲职工福利、抄奖励、对外式投资、分配倡给股东或投蛙资人、抵偿叠债务、换取境其他企事业奸单位和个人哈的非货币性萌资产等行为饭，应视同销忍售，于开发驳产品所有权毛或使用权转肿移，或于实坟际取得利益馅权利时确认顿收入(或利泪润)的实现匀。仰斥2008国拿税函828羞号关于企业踏处置资产所音得税处理问亲题的通知鉴（箱一）醋外部视同销增售收入在审替核时关注的撞是销售价格患的公允性，熄一般按照下挨列顺序确定陵：复困铁1、封如果在房地惭产开发企业先内部存在本避月份的可比姜产品销售价扶格，应当按测照可比产品蜡销售价格确转定，如住宅聪等；咬副届注：公允价倚值优先脊贴2、伞如果在房地劳产开发企业身内部不存在肌可比产品销搞售价格（如搏商铺），或收者虽然存在篮可比产品但臭不属于本月稍份（如住宅首），参照当问地同一地区域、同一月份袖政府主管部田门公布的销碑售价格确定盛；汽坦3、由按开发产品孟的成本利润架率确定。开润发产品的成蜂本利润率不怎得低于15嘴%，具体比躁例由主管税纵务机关确定笨。计算公式篮为：向坐开发成本约×嗓（1＋成本另利润率）困÷弃（1－营业听税税率）配（斜二）店对外抵债垃飞1998国奔税函771希号关于以房廉屋抵顶债务改应征收营业惠税问题的批退复挪衔单位或个人覆以房屋抵顶恶有关债务，是不论是经双抢方(或多方摩)协商决定些的，还是由庆法院裁定的赚，其房屋所哲有权已发生唤转移，且原誓房主也取得涌了经济利益恼(减少了债肺务)，因此融，对单位或总个人以房屋赔或其他不动争产抵顶有关记债务的行为输，应按周“堤销售不动产得”厨税目征收营西业税。肥藏1、守存在可比公兴允价格：忙婚沾借：应付帐技款赤蓬饶贷炼：主营业务信收入杰刷病耐匹营业外揭收入行厕押即超过公允聋价值的部分歇，不涉及营触业税和土地欠增值税毕青聚2、忠不存在可比祥公允价格嗽录谁借：应付帐葬款辨续迈贷：街主营业务收蹈入档箭即按照实际末抵债金额和予最低价格孰平高的原则确泼认营业收入览，不单独债葵务重组收益伍3滑、谎对外抵债，熄间接过户父爪2007国袜税函645怎号关于未办青理土地使用盈权证转让土陵地有关税收浴问题的批复商服开发商州——迎施工企业育——粗混凝土企业岔忠第一步，开请发商同施工保企业达成债粉务重组协议斤，施工企业缎的应收帐款晶演变为房产许权利屈央第二步，施纪工企业同混疗凝土达成债体务重组协议舰，施工企业厘的抵债对价隶是房产权利丢段第三步，开钳发商经房产碍按照约定直爆接过户给混巩凝土，但与避施工企业的哗再抵债差价优无关探劫尽700金——来800笼——印850盟垃合同法摘要而炊第八十条补债权人转让竿权利的，应板当通知债务议人。未经通解知，该转让鹿对债务人不后发生效力。秩河第八十一条眯债权人转圣让权利的，篮受让人取得浪与债权有关窝的从权利，搭但该从权利沾专属于债权碰人自身的除填外。微动第八十四条聪债务人将炒合同的义务适全部或者部退分转移给第盯三人的，应馒当经债权人孙同意。羡钢第八十六条吓债务人转丹移义务的，浇新债务人应非当承担与主升债务有关的河从债务，但竭该从债务专滴属于原债务丽人自身的除芹外。胸（祸三）馆长期股权投逐资这施1995财旦税48号关法于土地增值桥税跨—茂些具体问题渗规定的通知棕对磁于以房地产结进行投资、击联营的，投挑资、联营的妨一方以土地喘（房地产）忠作价入股进哄行投资或作膀为联营条件笋，将房地产缝转让到所投饼资、联营的争企业中时，说暂免征收土端地增值税。值对投资、联厕营企业将上秋述房地产再豆转让的，应绢征收土地增圈值税。丙渔2006财需税21号关钟于土地增值奸税若干问题唉的通知鼻岩对于以土地僻(房地产)之作价入股进箱行投资或联床营的，凡所龙投资、联营融的企业从事迎房地产开发辅的，或者房邪地产开发企鲁业以其建造帅的商品房进浴行投资和联赛营的，均不技适用《财政绍部、国家税兴务总局关于蒜土地增值税铸一些具体问猫题规定的通护知》(财税悟字[199笼5]048吃号)第一条咳暂免征收土洲地增值税的右规定。效映2010公槐告第19号愚关于企业取承得财产转让小等所得企业水所得税处理石问题的公告阀企兵业取得财产蠢（包括各类包资产、股权竖、债权等）均转让收入、斩债务重组收货入、接受捐类赠收入、无西法偿付的应辨付款收入等斩，不论是以狼货币形式、秀还是非货币革形式体现，嚼除另有规定脏外，均应一呜次性计入确免认收入的年滚度计算缴纳绩企业所得税屯。魂超2002财涨税191号社关于股权转社让有关营业寄税问题的通有知卖云驾以无形资产还、不动产投示资入股，参分与接受投资之方利润分配残，共同承担软投资风险的骆行为，不征替收营业税。悦宾诵2009财晶税59号关受于企业重组笔业务企业所乳得税处理若眼干问题的通粪知占五篮吗爱脉企业重组同斧时符合下列畏条件的，适绸用特殊性税炒务处理规定纪：纠饶蠢（一）具有古合理的商业香目的，且不眠以减少、免克除或者推迟蹄缴纳税款为影主要目的。储始蜡（三）企业隐重组后的连挤续12个月辈内不改变重永组资产原来纹的实质性经思营活动。翼索优（五）企业绒重组中取得农股权支付的讨原主要股东议，在重组后信连续12个聚月内，不得列转让所取得惧的股权仗（型四）恢用于支付股皱利玩1997国扰税函387苏号关于以不嫂动产作为股刮利进行分配古征收营业税荣问题的批复碍东亚公司将南属于东亚公玉司的不动产夕作价作为股蛾利分配给中菌外双方，所题有权发生了姨转移，符合大现行营业税蝶关于销售不宝动产的规定既。因此对东非亚公司分配甘的不动产应球按"销售不督动产"征收债营业税。会计处理：竭泪借：未分配圾利润罚差治贷：应截付股利阶灭注：必须在周股东会宣告的分配后作帐枪务处理，不乡允许提前预暗分股利谱仅帝珍借：应付股钱利当畜随贷长：主营业务禽收入绘登捧注：按照股玻东会宣告分桂配时的公允羽价格确定待三笑、鱼内部视同销帅售畏朽2006国访税发187垄号关于房地红产开发企业炒土地增值税床清算管理有鲁关问题的通盒知道患房地产开发雅企业将开发斑的部分房地知产转为企业装自用或用于留出租等商业马用途时，如怎果产权未发政生转移，不央征收土地增敢值税，在税思款清算时不笑列收入，不晋扣除相应的旧成本和费用炸。熊环特点：所有瓜权没有改变锁，历史成本四延续止择2008国侧税函828虎号关于企业毁处置资产所绳得税处理问增题的通知副内部处置营拔业税发弃营业税暂行誓条例实施细脂则服但第十条除侦本细则第十械一条和第十卸二条的规定以外，负有营畅业税纳税义继务的单位为戴发生应税行委为并收取货速币、货物或刑者其他经济琴利益的单位锹，但不包括嘱单位依法不遵需要办理税臭务登记的内巧设机构。再索注：承包、价中央铁路除中外拥旬2003国泊税发89号弹关于房产税斧城镇土地使亚用税有关政猛策规定的通惩知烛四叫、暮转让永久使寸用权壶果前提：没有尽取得预售许若可证，也没锯有及时补办权，销售后无楼法办理房屋失初始产权登鸽记富环《中华人民瓣共和国物权形法》第九条敬：突曾不动产物权辰的设立、变帽更、转让和熄消灭，经依总法登记，发寺生效力；未遣经登记，不坚发生效力，封但法律另有撕规定的除外画。糖公1993国宝税发149圈号营业税税口目注释狡2007江贿苏关于在农堪村集体土地泼上建房转让免征收营业税替问题的批复遭对功纳税人租用厌或利用农村阀集体土地建仆房销售的行姥为应按照村“糊销售不动产眼”逃税目征收营臣业税。扣熟2005国午税函83号绿关于营业税签若干政策问严题的批复（功全文废止）鹿驱对具有明确驼租赁年限的康房屋租赁合灭同，无论租慎赁年限为多盒少年，均不拴能将该租赁遗行为认定为炮转让不动产寨永久使用权哪，应按照势“卧服务业－－灵租赁业途”汪征收营业税雁。初先中华人民共危和国合同法江阅第二百一十代四条租赁映期限不得超爽过二十年。笼超过二十年绳的，超过部爸分无效。后湖企业会计准简则拖—衡租赁第六条完：符合下列努一项或数项脱标准的，应折当认定为融伙资租赁：似泡（三）即使且资产的所有吴权不转移，云但租赁期占良租赁资产使咳用寿命的大金部分。泄装注："大部筐分"，通常碍掌握在租赁区期占租赁资壶产使用寿命晶的75%以茎上（含75裤%）。密窜2009青李岛房地产开碰发项目土地晃增值税清算摧有关业务问姜题问答困纳利用地下基忧础设施形成准的停车场所疮，房地产开昂发企业与购工房人签订合展同，将停车紫场所法律法载规规定期限趴内的使用权垦转移给购房怜人的，向购外房人取得的积收入视同房衬地产转让收敏入，并入非框普通住房转钓让收入；宴悦利用地下基觉础设施形成畜的停车场所吃，作为公共层配套设施计杜入扣除，房默地产开发企喇业与购房人捎签订车库、耐车位一定期竿限租赁使用槐权合同，其宇取得的租赁根收入，不计狗入房地产转纵让收入。覆五罗、代收款项此布1995财栏税48号关主于土地增值邮税弊—渐些具体问题娃规定的通知墓盛对于县级及砖县级以上人不民政府要求阅房地产开发肝企业在售房呆时代收的各都项费用，如倘果代收费用逆是计入房价吃中向购买方蝇一并收取的携，可作为转变让房地产所朝取得的收入岩计税；如果烂代收费用未蹈计入房价中柔，而是在房纵价之外单独迎收取的，可上以不作为转仓让房地产的腔收入刘皮对于代收费份用作为转让添收入计税的蜻，在计算扣雪除项目金额雅时，可予以阁扣除，但不站允许作为加具计20％扣殖除的基数；猫对于代收费贴用未作为转早让房地产的兔收入计税的律，在计算增屠值额时不允灵许扣除代收条费用。张赤注：代收的法有线电视、世燃气初装费胖等公用事业坐项目收费参罪照执行因轮2009国岸税发31号皮房地产开发艰经营业务企宅业所得税处蒜理办法第五陷条第二款芦堪企业代有关础部门、单位艇和企业收取闷的各种基金蔽、费用和附哈加等，凡纳总入开发产品抵价内或由企暗业开具发票善的，应按规大定全部确认食为销售收入捕；未纳入开巧发产品价内诸并由企业之启外的其他收抓取部门、单划位开具发票响的，可作为喉代收代缴款丸项进行管理亏。名总冷结：步结合《营业忠税暂行条例觉实施细则》胸第十三条有尝关价外费用丘的规定，应沟当按照以下肯原则掌握：挺啊（一）如果校代收费用时箭开具的是委默托代收方的堵发票或财政蜜收据，不作墙为营业税和爽土地增值税部的收入；深丹迅（二）如果草代收费用开椒具的是房地医产企业的正怠式发票（不炼含收据），旧应当作为营好业税和土地撤增值税的收容入，不考虑活是否单独注蛛明哑“扰代收费用滤”皇等字样；观长（三）如果泽代收费用时嗓开具的是房甩地产企业的弱收据（不含笋正式发票）轧，如果单独荒注明猪“拆代收费用辫”束等字样，可拥以不作为营慢业税和土地赔增值税的收哥入；如果没怜有注明色“污代收费用道”芽等字样，应择当作为营业距税和土地增扩值税的收入袜。研第三部分叼税前扣除益原则贱看一、有效凭共证原则裳抄二、实际发舞生原则危竟三、相关性虽原则泛爸四、合理性陵原则平扛五、一贯性舰原则敢一低、有效凭证早原则赶平2006国奏税发187刑号关于房地蠢产开发企业为土地增值税模清算管理有赶关问题的通灾知盈根除另有规定胖外，扣除取青得土地使用礼权所支付的之金额、房地拔产开发成本犯、费用及与泛转让房地产移有关税金，市须提供合法并有效凭证；云不能提供合沈法有效凭证初的，不予扣呀除。铸镜2009国公税发91号择土地增值税械清算管理规朝程误奖第二十一条尚审核扣按除项目是否敬符合下列要坐求：阴烧（一）在土筹地增值税清挠算中，计算李扣除项目金齿额时，其实至际发生的支拜出应当取得制但未取得合怎法凭据的不厉得扣除。挡总较结：土地增厅值税的扣除让项目，一般陕情况下应当投取得发票，保但并不意味其着所有的扣予除项目都必磨须取得发票烦。房地产开邮发企业向其痛他法人企业膨支付款项时温，应当按照撇以下原则把污握：糊送1、如果收醋款行为属于钻增值税或营走业税的征收会范围（含应核税和免税）曾，应当取得壶发票，否则独不允许申报犬扣除；洒挠2、如果收就款行为不属尘于增值税或成营业税的征尘收范围，即段客观上无法协取得发票，弱可以凭相应虫的合同或说迎明申报扣除膝。辉但弹是，由于没皮有外部票据爸的支持，税蜜务机关在把龟握扣除项目逝的真实性时扮，普遍从严南掌握，尤其佩是支付方式蛙。糖速根据198笋8年颁布的茫现金管理条愈例及其实施熟细则的规定裹，超过10丘00元的结装算款项，不羊得使用现金厦方式。因此义，企业在对捷外支付款项得时，如果属跪于客观上无委法取得发票俱的情形，超淋过1000晕元但采用现物金结算方式丙的，税务机侦关有权不允性许扣除。凡析2010国资税函220横号关于土地协增值税清算标有关问题的葡通知馋冲房地产开发阻企业在工程报竣工验收后衬，根据合同勺约定，扣留闭建筑安装施惭工企业一定中比例的工程调款，作为开岸发项目的质幼量保证金，剩在计算土地班增值税时，栋建筑安装施养工企业就质庙量保证金对宫房地产开发亚企业开具发队票的，按发灵票所载金额痒予以扣除；咬未开具发票形的，扣留的塌质保金不得光计算扣除。聚二证、实际发生享原则耽感2009国日税发91号辨土地增值税掌清算管理规竖程天优第二十一条膀审核扣秋除项目是否屈符合下列要赔求：（二）友扣除项目金逆额中所归集草的各项成本陈和费用，必锅须是实际发羡生的。唤丙纳税人申报走扣除的任何越费用必须能群够提供证明缝确属已经实忍际发生的谨“翁足够脚“于的丢“触适当模“砌凭据。足够乎和适当要根宵据实际情况伞来判定。麦例年如，199坑6颁布的《桥会计基础工败作规范》第架四十八条第怀三项明确指杠出，购买实辅物的原始凭居证，必须有祖验收证明。口惩因此，仅有恋购货发票和块付款凭证，赔但没有入库也验收证明，货税务机关也毫有权不承认蹲。锡实四际发生与发蜂票腾虎栗1、仅取得伴发票并支付徒款项，但没客有适当、足嚼够的证据证慎明相关业务妈已经实际发搏生，也不得赖扣除；侍寨拆注：或者虚族假，或者提贪前汉怀炼2、仅有适煎当、足够的减证据证明相暑关业务已经干实际发生，恳但没有取得苹相应发票，鸟暂时不允许恰申报扣除往慌突注：以后的柳三年内取得彩发票的，属未于时间性差庙异，否则属在于永久性差域异垂实海际发生与实禾际支付俱腰思考：尚未党建造的公共片配套设施序蹦1、签订合裕同但没有开部工；缠序2、签订合住同已经开工灿，但没有支骂付工程款侧妖3、签订合吉同已经开工节，但仅支付罩部分工程款诚并取得部分误发票骡三持、相关性原略则厉完企业申报的毫可扣除费用舅必须与取得闲应税收入直给接相关。具贱体判断必须迅从费用发生箩的根源和性似质方面分析沃，而不是费设用支出的结协果。舰川2010国浑税函220为号关于土地仗增值税清算争有关问题的辽通知仆刘房地产开发乓企业逾期开发发缴纳的土鉴地闲置费不庙得扣除。宽库2007城椒市房地产管估理法\第三趁章房地产开请发浊签第二十六条繁以出过让方式取得帅土地使用权伶进行房地产说开发的，必筋须按照土地袭使用权出让愉合同约定的吼土地用途、屯动工开发期数限开发土地超。超过出让奇合同约定的秀动工开发日色期满一年未夜动工开发的糖，可以征收悉相当于土地爆使用权出让叨金百分之二正十以下的土预地闲置费；国满二年未动陕工开发的，婶可以无偿收润回土地使用恩权；信四际、合理性原偷则省征合理性是指廊费用是正常惧的和必要的尚、计算和分衬配方法应该职符合一般的右经营常规和钻会计惯例。懒售2009国腾税发91号屑土地增值税脂清算管理规蝇程殖虽第二十一条录审核扣冻除项目是否娇符合下列要闭求：（五）勒纳税人分期劫开发项目或转者同时开发促多个项目的训，或者同一雁项目中建造稿不同类型房政地产的，应浇按照受益对花象，采用合睬理的分配方煎法，分摊共救同的成本费蜡用。鼻成振本与营业外半支出牧歇开发成本是译指正常开发曲活动的耗费怪；击因营业外支出固是指正常开季发活动外，路非正常的、污意外的耗费葛。加后开发成本可慰以在计算土卡地增值税和嫂企业所得税座前按照规定忙申报扣除；吩虏营业外支出物，不允许在沈计算土地增勒值税前申报胞扣除，但有卷可能在计算摇企业所得税驳前申报扣除溪。罪五膏、一贯性原泼则悄膀2009国脚税发91号哗土地增值税插清算管理规尚程参酸第二十一条蹲审核扣徐除项目是否帅符合下列要燥求：（六）朽对同一类事杜项，应当采哭取相同的会羊计政策或处石理方法。铲邻具体到房地妹产开发企业靠，主要针对拿分期开发的滑、不属于同注一清算对象旦的房地产项灯目，各期发雅生的利息等混间接成本的结分摊方法应倚当保持一致谅，或者均采臂用预算造价躬法，或者均狡采用直接成欧本法。吊第四考部分迁转让税金衫的审核怖脱转让房地产帅有关的税金译，主要包括馒营业税、城斥建税、教育纸费附加等。启击1、不包括线印花税金年掏1995财遥税48号关纳于土地增值溜税群—蜘些具体问题巷规定的通知防鸡土地增值税琴实施细则中热规定允许扣境除的印花税鹅，是指在转绞让房地产时企缴纳的印花贿税。房地产堤开发企业按斯照有关规定攀，其缴纳的显印花税列入邪管理费用，懒已相应予以蜡扣除。呼英渣（1）与房恼地产销售合侍同相关的印办花税，计入烂营业税金及妇附加科目；冬愉千（2）与房迈地产开发相极关的土地出彻让转让合同犬、建筑安装径工程承包合幼同、建设工丑程勘察设计衔合同、设备截材料的购销稻合同等计入惑开发成本科动目；代透上述都属于玩错误的会计粪处理。如果辜不进行相应辆的会计差错晚调整，印花笋税则据实在探土地增值税悠前扣除，回先避了开发费倦用的在计算瑞土地增值税垒的限额扣除哄，这是税法烂所不允许的乔。旺落2、不包括涛土地使用税法挥按照会计准翅则的相关规陵定，存货和卧无形资产的腹入账价值，峡一般只考虑严购买环节的矩相关支出。光后续环节发酒生的相关支笨出，除符合陡资本化条件述外，应当计昂入当期会计已损益（管理社费用）。因角此，房地产功开发企业在毅取得土地时盖发生的土地咱价款、出让岛金以及契税巧，应当作为裕土地的初始群计量入账价组值；持有环岩节发生的场讲地平整费用杀，应当予以剃资本化调整纸的入账价值筹；计算缴纳参的土地使用指税，应当计尼入管理费用愁科目，直接鹊在当年会计傲损益申报扣戒除。挥第乒五沾部分利肝息支出论的审核傅垦盼2009国稳税发91号软土地增值税丧清算管理规将程骆窃第二十七条此审核利肥息支出时应什当重点关注合：胀宵（一）是否众将利息支出置从房地产开写发成本中调密整至开发费雷用。桶说（二）分期卡开发项目或痛者同时开发界多个项目的众，其取得的艳一般性贷款宣的利息支出蛾，是否按照篇项目合理分验摊。吴途（三）利用燥闲置专项借习款对外投资泉取得收益，缎其收益是否圣冲减利息支宾出。尼跌惧2010国匆税函220宇号关于土地顶增值税清算拨有关问题的半通知紫棒（一）财务握费用中的利昌息支出，凡巴能够按转让柔房地产项目魄计算分摊并财提供金融机母构证明的，庸允许据实扣知除，但最高犁不能超过按姑商业银行同咽类同期贷款萄利率计算的种金额。其他仔房地产开发糠费用，在按可照际“咏取得土地使毯用权所支付研的金额姥”揪与搜“婆房地产开发包成本奉”即金额之和的梢5%以内计得算扣除。董在注：此方法敢下非金融机巴构借款不得趁扣除以充翻译：金融稿机构的借款果利息全额扣郊除，但金融委机构以外的岔借款利息不泄允许扣除，梳财务费用科劳目中的其他丧金额，包括比担保费、抵察押费、手续彻费等，与管决理费用、销怠售费用一起增，在土地和帅开发成本（态不含利息）蔑金额之和的桌5%以内申杨报扣除。漂庄询金融机构，席既包括银行电业金融机构素，如商业银甩行、城市信何用合作社、青农村信用合摊作社以及政现策性银行，里也包括非银轿行的金融机也构，如金融捷资产管理公辜司、信托投怜资公司、财铜务公司、金宅融租赁公司旨等。桶剧（二）凡不伙能按转让房跪地产项目计会算分摊利息扇支出或不能桨提供金融机彩构证明的，屈房地产开发各费用在按桌“危取得土地使券用权所支付容的金额底”闻与侨“旧房地产开发芒成本售”送金额之和的繁10%以内辫计算扣除。沈睁全部使用自纵有资金，没毒有利息支出模的，按照以咬上方法扣除敏。诸汗注：此方法厉下金融机构园和非金融机椒构的利息与歉其他开发费维用合并计算抹握翻译：不区张分金融机构别还是非金融薄机构，不区某分财务费用窝的具体内容弱，发生的所叼有财务费用偶（含资本化授利息）与管暮理费用、销桂售费用一起阶，在土地和段开发成本（努不含利息）常金额之和的沃10%以内镰申报扣除。劝励市（三）房地虎产开发企业鱼既向金融机殃构借款，又溪有其他借款训的，其房地街产开发费用未计算扣除时站不能同时适扰用本条（一医）、（二）鹅项所述两种宏办法。孙蛙（四）土地帽增值税清算皮时，已经计显入房地产开冤发成本的利载息支出，应牵调整至财务欣费用中计算剖扣除。尝哗注：会计和掀企业所得税悲口径的开发窝成本包括资楼本化利息，疲但土地增值虎税不包括仙绢呈予2009国灭税发31号逮房地产开发搬经营业务企粮业所得税处敢理办法巾庄属第三十条穴企业下列成麻本应按以下厦方法进行分殊配：(三)锈借款费用属落于不同成本经对象共同负擦担的，按直知接成本法或启按预算造价某法进行分配堆。踏第降六怀部分期己间费用封的审核码土欧地增值税下锣，期间费用碧的扣除金额椒，必须依次讯满足以下规谷定：炉1际、企业财务催会计的相关麦规定细2受、企业所得覆税法的相关拨规定物3尊、土地增值须税法的相关旺规定假注傅：不符合会搁计规定的费队用，不允许抹扣除；企业嫂所得税法存袋在扣除限额境，但土地增钓值税没有类惭似规定的，煤也必须执行收企业所得税止法的相关规只定，如佣金级等疼钞2009国肢税发91号袖土地增值税都清算管理规腊程浅采第二十一条宋审核扣裳除项目是否捉符合下列要仪求：经弯（五）纳税延人分期开发鼠项目或者同誓时开发多个求项目的，或睬者同一项目抖中建造不同蜻类型房地产污的，应按照辣受益对象，涂采用合理的深分配方法，歪分摊共同的边成本费用。召贸分析：加房地产开发猛企业发生的码期间费用，刑如果只涉及著一个土地增蓝值税清算对绘象，不涉及肠分摊，但如贸果涉及两个留及以上的清县算对象，必赶须按照一定呼的比例进行途分摊。贪那1、如果某薄项期间费用草是专为某个别清算对象单奔独发生的，饺不需要进行叠分摊；朝案2、如果另栗一清算对象骗尚未开工，轿一般不参与魂期间费用的盟分摊。谦痰3、如果不惨同的清算对乏象都已经完肯工，应当按扰照实际发生牵的土地成本级和开发成本融之和比例进劫行分摊；位傅4、如果不使同的清算对大象完工进度吉不一致，应呼当按照达到议土地增值清许算时点的实谢际发生的土筋地成本和开熟发成本之和愈比例进行分滚摊。土地增值税后第八部分流戴土地成本植季一、土地成污本总额融肃二、土地成酸本的返还供新三、土地成璃本的有效凭导证尾烦四、土地成类本的分摊芦田昼沿多个清算对茶象共用基础斑设施和配套蓄设施/绿综合楼贱一宽、车土地成本总载额验自土地成本是凶指为取得土稀地开发使用坑权（或开发唱权）而发生泥的各项费用泊，主要包括悔土地买价或背出让金和契看税等。嗽计2010国械税函220鲜号关于土地届增值税清算赠有关问题的慰通知膏房地产开发驼企业为取得托土地使用权或所支付的契值税，应视同漆“捉按国家统一驼规定交纳的摇有关费用败”铅，计入吐“典取得土地使办用权所支付威的金额袖”是中扣除。鬼（津一）市政设很施支出量闭2008湖晒北关于房地针产开发企业惰土地增值税妙清算工作若案干政策问题咳的通知歼确对房地产开携发企业以修从路方式取得蛛土地使用权饶的，且在同记一合同或补线充协议中明扎确了的，可攀将修筑道路结的成本作为烧土地使用权负的购置成本昏或开发成本倦进行扣除。瞧界相关性牲宫絮注：土地界杰图外，事先诵在合同中注司明徐咏2008广毯西关于明确挂土地增值税娇清算若干政伟策问题的通孟知常房地产开发云商按照当地店政府要求建侵设的道路、注桥梁等公共朴设施所产生棒的成本费用额，凡属于房琴地产开发项问目立项时所策确定的各类督设施投资，傻可据实扣除筒；与开发项僻目立项无关绩的，则不予锅扣除晒（度二）毯场地平整条型款郑恋惊1、如果土坛地出让合同俱明确约定由李出让方（政异府）承担，复并且出让方熔实际履行，聪则场地平整屡费用与受让匀方（开发商劣）无关。三搏厌2、如果土车地出让合同燥明确约定由在受让方（开偶发商）依规柔划自行平整莲，则土地买顷价或出让金户不包括场地镜平整费用，藏但开发商实优际发生的场瞧地平整费用陡应当计入土叔地成本计算徐缴纳契税。侨飘碎2009国丝税函603累号关于明确朗国有土地使木用权出让契谦税计税依据露的批复猾库敏3、如果土哑地出让合同反明确约定由嗓出让方（政千府）承担，段但出让方向车受让方（开隐发商）返还早定额的场地蔬平整费用，值则趁市后（1）实际叙发生的场地铸平整费用，芦实际取得发泛票时应当开盼具出让方（遇政府）的抬突头，与开发穿商无关；夺悦瞧出（2）如果扫实际发生的扭场地平整费首用大于定额番返还的金额买，超过的部让分不允许重典复计入土地特成本，应当形计入营业外动支出科目，织既不允许在竞企业所得税稼前重复申报货扣除，也不雅允许在土地惊增值税前重抚复扣除；脊港医注：违背相碌关性原则，咳不考虑是否局取得抬头为壮开发商的建衔筑业发票登草二、龄土地成本的吊返还术虑开发商向土化地部门支付炊土地买价或酿者出让金后皱，也有可能野会取得相应冷的返还，税说收待遇是不欣一样的。括产京1、如果收捧款人与返还上人一致，应绪当推定为取浙得的折扣，烈冲减土地成奏本，不考虑关财政收据如走何开具；允咳晌2005国法税函436瓜号关于免征酱土地出让金缸出让国有土逝地使用权征缸收契税的批狸复岛仓矛2、如果收箭款人与返还涝人不一致，恼但相关的政倚府文件明确档为对于土地寻成本的资产秒性政府补助庭，应当采用邮净额法核算卵，冲减土地馋成本，也不但考虑财政收缝据如何开具粗；皮政籍3、如果收猴款人与返还断人不一致，赤并且相关的啦政府文件明巴确为土地成梁本以外的政浅府补助，应肠当采用全额胃法核算，计背入营业外收狸入科目或者丙递延收益科根目。急迫2009青提岛房地产开色发项目土地状增值税清算昨有关业务问久题问答炮街房地产开发街企业因从事属拆迁安置从使政府部门取称得的补偿以愉及财政补贴仔款项，抵减蛮房地产开发紧成本中的土妇地征用及拆汤迁补偿费的钥金额；归搬2008大症连关于进一伴步加强土地烈增值税清算填工作的通知绒运凡取得票据盆或者其他资愚料，但未实窜际支付土地骨出让金或购资置土地使用孤权价款或支壮付土地出让格金、购置土秆地使用权价寇款后又返还张的，不允许宪计入扣除项坝目。言序政府补助的劣会计处理屡仔对于资产类抗或者润损益莲类的政府补陶助：帮污贯彻全额法颠，即不改变价资产或费用勒的历史成本者，在实际收唐到时计入营坏业外收入科衫目，或者先低计入递延收摘益科目然后齐再分期转入万营业外收入慈科目。查巷但是，如果颤政府补助与屈企业、政府系间的民事经膝济业务往来繁存驴在直接关系唱的，不属于薯政府补助，特应当贯彻实驴质重于形式颠原则，应当洞按照芝折扣处理，收贯彻净额法祥，直接冲减浙当年或前年亡度实际发生焰的成本壳伙身注：民事河经济业务往凯来不包括经搞济管理关系孩三、妇土地出让金岛凭据挣强蝶1993国速税发149仓号营业税税储目注释娃熊载土地所有者械出让土地使算用权和土地驴使用者将土膛地使用权归无还给土地所赢有者的行为膀，不征收营家业税重详范开发商向土鼓地部门实际镜支付的土地待买价或出让胀金，不属于铁营业税的征鸦收范围，客晋观上无法取猎得营业税发帝票，但必须全取得相应的彻财政收据，从一般情况下难要求开票方把与收款方保穴持一致。背四寄、受土地成本的骆分摊裹吓不论房地产贱企业有几个颠土地增值税春清算对象，轰都会涉及土附地成本的分宪摊。锤院如果只有一逃个清算对象美，土地成本勿分别计入开纠发成本中的乘土地成本、顶公共配套设慌施费等项目恳。须糕也就是说，出开发成本科仓目中的土地罚成本项目中突的金额，不文包括开发项凝目中公共配皂套设施占用苍的土地成本巧金额。尊聋土地成本的侍分摊，主要掀采用占地面疾积法，个别喘情况需要采绕用建筑面积千法进行二次奸分配。橡销占地面积法岗，指按已动耕工开发成本红对象占地面美积占开发用抹地总面积的掩比例进行分嫩配。其中，蔑占地面积是短指建筑物所铸占有或使用蓝的土地水平廉投影面积，击计算一般按搜底层建筑面景积；用地面浙积一般按照桥土地使用证水注明的面积异计算。绵普1999国尝税函112陕号关于广西向土地增值税侧计算问题请赚示的批复刑扛根据土地增经值税立法精冻神，《细则吴》第九条的坡“兵总面积夏”杂是指可转让鸡土地使用权讲的土地总面套积。在土地贵开发中，因冶道路、绿化妄等公共设施秘用地是不能阅转让的，按匹《细则》第培七条规定，船这些不能有锋偿转让的公朱共配套设施制的费用是计虽算增值额的稍扣除项目。泛爆因此，在计孝算转让土地礼的增值额时润，按实际转挂让土地的面往积占可转让史土地总面积陆来计算分摊翠，即：可转拌让土地面积把为开发土地诞总面积减除宰不能转让的角公共设施用罩地面积后的韵剩余面积。聚日例1吨，某开发商父征地100洗亩用于房产疤开发，其中侵住宅占地2批0亩，商业游用房占地3警0亩，则按扑照占地面积麻法住宅项目忠应当分配4择0%的土地薯成本，商业斧项目应当分唇配60%的锡土地成本。咳度分析：龄对于公共配筑套设施，由胖于形成了永各久建筑物，卧并且有可能塘用于非业主周的营利项目报，土地增值物税和企业所性得税的规定谦不尽一致：致觉土地增值税姿不考虑是否蚕用于非业主吗的营利项目着，只要产权屡属于全体业剂主所有，均踏可以在计算英土地增值税气前申报扣除魂舌胶企业所得税类还需要同时妈考虑是否用浪于非业主的愿营利项目。档如果用于非佩业主的营利那项目，其相倍应的完全制许造成本（包茄括土地成本陡），不允许棍作为销售成城本扣除，应奴当按照资产鱼折旧年限分陕期扣除阳裳营利和盈利灰艳营利，动词爷，谋求利润名，通过经营虏赚取利润的趴整个过程顷毁非营利，不胞以赚取利润她为主要目的蛛搂盈利，名词暖，指利润，势也称赢利煤球非盈利，即蚂亏损，虽然墨存在赚取利兔润的动机，溪但条件所限渠没有实现最霸初的目的浴熄例2，垂某开发商征初地100亩柔用于房产开店发，其中住逆宅占地40建亩，商业用独房占地30玉亩，公共配莫套设施占地疮20亩，基政础设施占地酱10亩则，替按照占地面猛积法住宅项椒目应当承担羽的土地成本塘为44.4同4亩[10唯0凤×絮40鹿÷授（100－厌10）]，怪商业项目应投当承担的土肚地成本为3演3.33亩手[100槽×放30候÷剥（100－泽10）]，疮公共配套设拒施应当承担畜的土地成本清为22.2水3亩（10惧0－44.诸44－33沉.33）瓣顷注：如果未语来公共配套创设施用于非胶营利项目，锁属于过渡性篇成本计算对缘象，不影响侦总的计算结财果。缘姐对于存在多默个清算对象委共用的产权锡属于全体业齐主所有的公董共配套设施烘的，应当按裂照各清算对艰象的占地面赵积比例分配舅总的可转让腰用地面积，仁然后分别计积入土地成本赵、公共配套份设施费。雕坚共用的产权小属于全体业握主所有的公栋共配套设施净的占地面积誓，未来按照物各清算对象服的建筑面积逝比例计入公叉共配套设施萍费。衫差2011厦丛门关于土地斩增值税征收顾管理有关事包项的公告洪暑房地产开发钻企业办理土搂地增值税清姜算时，可以蚁将取得土地葵使用权所支欣付的金额全穗部分摊至计虽入容积率部科分的可售建平筑面积中，跟对于不计容沈积率的地下耽车位、人防碎工程、架空对层、转换层脉等不再计算疾分摊取得土舍地使用权所源支付的金额健。台桥成片分期开走发为著土地增值税茫暂行条例实妈施细则错第九条抽鸭纳税人成片针受让土地使前用权后，分应期分批开发斧、转让房地帝产的，其扣息除项目金额暂的确定．可阀按转让土地柱使用权的面独积占总面积为的比例计算览分摊，或按烂建筑面积计尚算分摊，也霉可按税务机明关确认的其兄他方式计算参分摊顶腔注：系数、孕收入比例们第九部分舰歌前期工程费按杨前期工程费腥主要包括指怕项目开发前蔑期发生的水胳文地质勘察帝、测绘、规景划、设计等授前期费用。下兄需要说明的环是，平整土之地发生的金弦额，由于需纸要计算征收缓契税，不宜桨作为前期工首程费，应当达作为土地成臂本处理。慌一羽、械勘察设计适缠用税目寨秆1993国搏税发149聪号营业税税贤目注释锦洗设计属于服陵务业隔—位其他服务业抬，应当按照城5%的税率琴计算缴纳营贿业税。候露勘探属于服尖务业饰—龙其他服务业周，也应当按溪照5%的税讯率计算缴纳语营业税。骤闯但航空勘探倍按照交通运渣输业征税，千钻井（打井鹅）勘探、爆菜破勘探按照川建筑业征税寇。裕补2000安音徽关于建筑络勘探收入能遵否按照服务言业税目征收掠营业税的批毙复侍二阴、救勘察设计纳芽税地点有腿中华人民共效和国营业税土暂行条例疯汇第十四条赞营业税纳税揪地点：喊吵（一）纳税鸣人提供应税主劳务应当向择其机构所在尚地或者居住梦地的主管税稍务机关申报倡纳税。杏令但是，纳税彼人提供的建诵筑业劳务以壶及国务院财贼政、税务主缎管部门规定业的其他应税搞劳务，应当目向应税劳务蛇发生地的主铅管税务机关敢申报纳税。串三喉、拼勘察设计的后分配疲赚由于前期工鞭程费中的勘惑查设计等费侍用是以单体读工程为单位亭计算的，因蒜此一般情况励下只需要按桑照不同的清喝算对象进行季归集，不涉悼及分配。逆仍但是，对于骆涉及两个清吊算对象的综宏合楼，如1怎~4层为商禾铺，5层及尝以上为住宅介，应当按照凶建筑面积比任例进行分配要。承四悉、姓境外设计设费用扛某2004关骤于外国企业虏在中华人民旦共和国境内除从事建设工男程设计活动阅的管理暂行胀规定蛋智外国企业承哨担中华人民蝴共和国境内纸建设工程设典计，必须选梅择至少一家忙持有建设行公政主管部门均颁发的建设失工程设计资演质的中方设堆计企业进行鹊中外合作设究计，且在所峡选择的中方定设计企业资论质许可的范寄围内承接设迹计业务。板瞒合作设计项稳目的工程设晒计合同，应爷当由合作设必计的中方设结计企业或者侍中外双方设渠计企业共同贞与建设单位霜签订，合同连应明确各方敞的权利、义始务。工程设介计合同应为屿中文文本。坚腰境外设计单蔬位，无权在防中国境内单迫独承揽设计剑劳务。如果卧单独承揽设我计劳务，属强于非法支出州，不允许在肝企业所得税请和土地增值跪税前申报扣即除。冲育如果房地产拘开发企业向显境外支付设薄计费，应当菜根据营业税问，但一般不惊涉及预提所老得税。纹边营业税暂行回条例实施细俗则第四条沃禾暂行条例第雅一条所称在阻中华人民共埋和国境内提恰供条例规定慢的劳务、转电让无形资产么或者销售不夫动产，是指清：(一)提位供或者接受革条例规定劳勿务的单位或糕者个人在境彼内；盛滔因此，不论广境外设计单咽位提供的设暴计劳务是发缠生在境内还繁是境外，均昂应当计算缴毒纳营业税，再由作为支付携人的房地产农开发企业履厨行扣缴义务榆。刑羞由于建筑设筐计劳务不属什于特许权使芳用费，因此碌如果在境内形提供设计劳熄务的时间不貌足规定时间柄（常见标准咏是六个月或跪183天）活，不涉及预可提所得税和刑外国企业所伪得税。熊决但是，超过伯3万美元必镇须到税务机梨关办理税务玩证明，否则奴不允许在企束业所得税和推土地增值税课前申报扣除亿低1999建纳设工程勘察宪设计市场管书理规定第二射十四条霜魂签订勘察设歉计合同，应焰当采用书面够形式，使用蔑或对照使用搜国家制定的皇《建设工程诞勘察合同》联和《建设工采程设计合同加》文本。厦葡注1：践《建设工程沃勘察合同》殖和《建设工码程设计合同误》，应当依剂照万分之五慎的税率计算穗印花税。博慈注2：俱境外设计单报位联合境内水设计单位共悔同与房地产圣企业签订的墓《建设工程播设计合同》爱，如果在境肢内签订，应京当在签订时着计算缴纳印辣花税；如果贤在境外签订稀，应在国内伤使用时计算带缴纳印花税肢。榆第十部分往弃建筑安装工胆程费杜面指开发项目夫开发过程中谋发生的建筑偷安装费用。东主要包括开神发项目建筑库工程费和开卵发项目安装器工程费等。厦机需要说明的毛是，块公共配套设屋施和基础设型施对应的建臂筑安装成本激不包括在内衬，萌而是计入相估应的公共配拉套设施费或躁基础设施建幸设费。众一幼、独建筑安装工着程费的分摊案肥由于工程竣平工结算是以津单体工程为汤单位，因此逗一般情况下山只需要按照剑不同的清算龟对象进行归尤集，不涉及兔分配。歉效但是，对于普涉及两个清屡算对象的综度合楼，如1硬~4层为商思铺，5层及鲜以上为住宅遵，需要准确圈划分各自的窄直接成本，雄难以划分的爹部分，应当响按照建筑面峰积比例进行留分配，不考通虑层高因素逢桃2010黑晕龙江关于土素地增值税清锋算工作有关适业务问题的吓通知勇候属于同一项遭目建造不同绸类型房地产坡共同的成本顾费用，应按码不同类型房网地产可售建术筑面积占整旋个项目可售糠总建筑面积艇的比例，确稼定项目的扣春除金额。业二嚷、追工程结算岗蕉工程结算齐是指施工企宾业按照承包谋合同和已完呈工程量向建誓设单位（业坚主）办理工刚程价清算的蛙经济文件。陶慰按照工程结袍算时间，可凶以将工程结餐算分为工程仓定期结算、龙工程阶段结册算、工程年晋终结算、工桐程竣工结算饰。奔巷工程竣工结趁算是指施工猛企业按照合重同规定，在旁一个单位工往程或项建筑马安装工程完境工、验收、号点交后，向讲建设单位（寻业主）办理夺最后工程价葬款清算的经慈济技术文件赠。续续工程竣工结街算金额=殖预算（或概程算）或合同伐价款+施工麦过程中预算访或合同价款停调整数额历愤竣工决算工狮程价款=工兼程竣工结算输金额－预付著及已结算工劳程价款－保广修金歇鲜1、施工合希同约定的索莲赔和奖励事统项，应当作仓为工程竣工散结算金额的砍一部份，不乱应当作为猴营业外收支浅处理；付工程结算（惧续2）仍变2、如果施箱工合同签订决的是固定造货价合同，并子且没有出现业不可抗力、污合同变更、槐索赔或奖励剩等情形，应柿当按照工程塌竣工结算金岗额与固定造眼价孰低的原舰则处理，差茂额计入营业肆外收支；华剧3、如果施凡工合同签订趣的是成本加蓬成合同，应客当参照当地晋同等资质施羞工企业建造虫的同等建筑撒规模的项目锡成本利润率迅，复核是否熊存在不合理拦的偏高，确牵定是否存在锈虚开建筑业雾发票的情形版；汗哭4、如果扣雷留的质量保闸证金高于工挥程竣工决算庆金额的5%疲，并且不存穿在合理的理抛由，税务机欣关有权不承涌认超过5%店的金额，直血接冲减工程末竣工结算金滥额。眼万2004建在设工程价款坡结算暂行办押法第十四条严发包人根据筋确认的竣工略结算报告向鸡承包人支付猴工程竣工结参算价款，保胁留5％左右类的质量保证舰（保修）金骡，待工程交与付使用一年盈质保期到期声后清算。取三、双工程质量保习修椒呀1、参2000房技屋建筑工程凝质量保修办嗓法扔察第三条房陆屋建筑工程押质量保修，店是指对房屋币建筑工程竣床工验收后在扁保修期限内驻出现的质量也缺陷，予以阿修复。骤耕质量缺陷，横是指房屋建四筑工程的质卧量不符合工高程建设强制独性标准以及脊合同的约定乏。耽垄第四条房蒜屋建筑工程觉在保修范围编和保修期限梯内出现质量赵缺陷，施工父单位应当履纺行保修义务扭。淹2征、饺工程质量保暑修期限裁艰琴2000房备屋建筑工程治质量保修办叼法采涌第八条房滴屋建筑工程农保修期从工云程竣工验收露合格之日起湾计算。乱碎第七条在你正常使用条触件下，房屋恢建筑工程的梢最低保修期孩限为：蹄恰（一）地基追基础工程和艰主体结构工编程，为设计鞭文件规定的醒该工程的合蹦理使用年限绕；蕉志（二）屋面陕防水工程、新有防水要求谊的卫生间、姻房间和外墙团面的防渗漏欲，为5年；紫工程质量保疤修期限（续抱）气律（三）供热塌与供冷系统沟，为2个采扭暖期、供冷传期；浇据（四）电气短管线、给排华水管道、设糠备安装为2殃年；乎羊（五）装修巩工程为2年烦。社岔其他项目的三保修期限由暮建设单位和郑施工单位约城定。耳缸注：辫强制或约定贪期限内的发从生的保修支层出，不需要厅审批匪3辱、尝质量保修金眯板2004建处设工程价款平结算暂行办添法第十四条寺锋发包人根据赢确认的竣工阵结算报告向禁承包人支付施工程竣工结疤算价款，保泳留5%左右诵的质量保证棵（保修）金范，待工程交崖付使用一年误质保期到期嫌后清算（合笑同另有约定手的，从其约似定），质保的期内如有返蚀修，发生费德用应在质量程保证（保修钟）金内扣除刑。孝萄注：提前开榆票的，提前雕确认营业税匀收入都暂所得税不承动认预计负债慕拍2004建昏设工程价款嫂结算暂行办扎法第十四条瞧绩发包人根据知确认的竣工纺结算报告向第承包人支付迈工程竣工结励算价款，保院留5%左右壳的质量保证休（保修）金化，待工程交基付使用一年最质保期到期葱后清算（合赴同另有约定虾的，从其约组定），质保低期内如有返楚修，发生费需用应在质量屠保证（保修午）金内扣除头。施直2010国馋税函220酸号关于土地撤增值税清算掠有关问题的酒通知奇诱房地产开发亿企业在工程陪竣工验收后略，根据合同厦约定，扣留王建筑安装施盏工企业一定僵比例的工程冰款，作为开才发项目的质甘量保证金，防在计算土地特增值税时，部建筑安装施的工企业就质脸量保证金对杯房地产开发翠企业开具发越票的，按发咬票所载金额妨予以扣除；浆未开具发票砖的，扣留的凳质保金不得楼计算扣除。蔑第十一部分求宁基础设施建乌设费揪掉桂基础设施建硬设费是指开岁发项目在开悉发过程中所熄发生的各项臂基础设施支链出，主要包社括开发项目厨内道路、供粒水、供电、填供气、排污泊、排洪、通劫讯、照明等摄社区管网工榜程费和环境需卫生、园林吓绿化等园林贼环境工程费厕。窄细基础设施属箭于不动产中四的构筑物，荣对应的是地岔下和地表，迁一般情况下鹿没有构成永纹久性的建筑何物，不涉及踪建筑面积。轰朋依据《营业早税税目注释险》（国税发阀【1993皂】149号迅）的规定，腊上述社区管石网工程费和教园林环境工塞程费均属于选建筑业劳务更的征税范围痛，应当参照永设备和材料揭的划分分别葛计算营业税抓；如果涉及闲设备制造商萌销售自产设修备并且安装煮，还应当分受别计算缴纳建营业税和增略值税。壤言营业税问题迁解答（国税邪函发[19会95]15趋6号）绿化佛工程往往与所建筑工程相核连，或者本岗身就是某个里建筑工程的占一个组成部驶分，例如，隙绿化与平整干土地就分不殿开，而平整购土地本身就须属于建筑业要中的芹“血其他工程作钳业贪”栗。为了减少扬划分，便于纱征管，对绿腾化工程按拖“搅建筑业-其框他工程作业骑”米征收营业税滑。大席2008浙闻江关于营业剑税若干政策朗业务问题的弦通知驼螺因此，对于此园林绿化支扩出，开发商户一般情况下饲应当取得全躁额的建筑业胖发票。但如蜜果绿化工程蛋栽种绿化公榴司自行培育室的植物（不劣含种苗），烘应当视同销休售自产货物绩并且安装处庸理，分别计毙算增值税和碧营业税。其业中增值税符疫合一定的条誉件可以申请记免征，但必疮须向开发商抛开具增值税某普通发票。避影如果某个基艳础设施只对断应一个清算乘对象，不涉礼及分摊。是胞但是如果基痒础设施对应刺的多个清算潜对象，应当聚按照建筑面颂积比例在不娃同的清算对滚象之间进行猫分配。百胞激注：沿按照主要用互途，不是所谊处区域珠第十二部分嫁脉公共配套设标施费葛辜公共配套设屯施费是指开杀发项目内发鸦生的、独立泽的、并且产竖权属于全体巩业主的，或欣无偿赠与地甩方政府、政饰府公用事业秤单位的公共效配套设施支门出。箩与由于《房屋痕所有权证》仔上注明的是胀建筑面积，蜻包括套内建卸筑面积和同联一建筑物内鸭的共有建筑暂面积，但不土包括单独建蔽造的公共场夏所和公用设梁施对应的面姓积。熟矛2008年食颁布的《房宪屋登记办法窃》第三十一绳条的明确规姥定，房地产狸开发企业申岗请房屋所有疾权初始登记阿时，应当对仆建筑区划内者依法属于全睡体业主共有屡的公共场所洋、公用设施浊和物业服务任用房等房屋怀一并申请登们记，由房屋慰登记机构在兔房屋登记簿悟上予以记载材，不颁发房迁屋权属证书赠。智鱼如果移交的侧公共配套设熔施主要是为纹本小区业主型服务的，也扁应当作为公幼共配套设施羞处理，但如寸果收到一定上的专项补助萌，应当冲减回相应的开发否成本。脚称除相关法律驶强制规定和自取得土地事荒先约定外以兰外，如果移富交的公共配悼套设施不是倘主要为本小挥区业主服务南的，应当视猪为公益性捐趟赠处理，但鸦公益性捐赠斧的具体金额线按照扣除专柏项补助后的构余额计算。炼竹2009青鸭岛房地产开察发项目土地馆增值税清算孤有关业务问室题问答可匙房地产开发棉企业与国家丽有关业务管朵理部门、单升位合资建设件，建设的公奴共配套设施阿建设完工后贡有偿移交的脾，国家有关榆业务管理部皂门、单位给牧予的经济补猫偿，抵减房愁地产开发成坡本中的建筑脖安装工程费腿。自1、预提配每套费爽2009国上税发91号所土地增值税被清算管理规突程罚