2013年经济师中级房地产专业知识与实务试题及答案

《中级房地产专业知识与实务》考试时长为：2.5小时，本试卷共有三类题型：单项选100题（602020道），满分1402013中级经济师考试房地产专业知识与实务及答一、单项选择题(60题，每题一分。每题的备选项中，只有一个最符合题意C.解析：第10页，众多啊在地段集聚是为了创造共同市场解析：第15页，当房地产的供给一定时，房地产价格与房地产需求量这个相关解析：第17页，级差地租Ⅰ概念解析：19页，绝对集中的含义答案解析：第25页。房地产征收的概念B.解析：第29页。房屋征收的主体是市、县级，市、县级可以法向B.解析：第35页，对被征收农民的安置常用的是货币安置和保障安置解析：第37页，ABC均属于农业建设用地，只有农民宅不属于农业建设用解析：41页，住宅用地使用期届满自动续期解析：第39页,ACD可以通过划拨方式，只有B必须采用出让方式解析：49页，出让方式取得国有建设用地使用权转让条件，完成开发投资总额25%B.保护建筑用解析：第53页，不得设定抵押的建设用地使用权范围。ABC不可以，只有D可以A.20070征缴土地闲置费B.C.依法收回闲置土地纳入土地储解析：58页，因国有建设用地使用权人行为造成闲置土地的处置，A应为未动工开发满一年的，BD没有提到。解析：65页，按深度的不同划分解析：第78页，现场踩盘法，AB属于定性调研，C属间接定性调研，D属于定量调解析:第80页，观察法分类。按观察程序不同，分为结构式观察和费结构式观察。B为按被观察对象是否被控制分，C为按实验人员是否参与被观察者活动分。可根据题干分解析：第82页，房地产问卷设计的原则：针对性原则、简明性原则、逻辑B.解析：第92页，住宅市场的细分可依据人口、地理、心理的行为四方面进行B.解析：第92页，和需求的差异是房地产市场细分的依据，可用排除法排除解析：94页，市场定位赢遵循原则：市场化原则、差异化原则、动态调整原则A.写字B.房地产开发企C.房地产开发企业债解析：101页，投资的种类分直接投资和间接投资。BCD属间接投资解析：104页，房地产投资的构成：1.企业自有2.预售收入3.信贷融资4.债券融资5.利用外债6.财政，房地产抵押属于信贷融资。某房地产开放项目的总投资额投资为5000万元，其中60%为年利率7%的银行，全3年还清，每年还本额相同，利息不再计息，到期的还款总额为()万元。解析：107页，单利的计算。额=5000×60%=3000万元，每年末还本金相等为1000万元：第一年末还利息=1000×7%=70万元，第二年末还利息=1000×7%×2=140万元，第一年末还利息=1000×7%×3=210万元，三年后还款总额=还本金+还利息=3000+70+140+210=3420万元，可根据生活计算B.房地产用于出解析：102页，房地产投资的形式，AC属于开发投资，B属于型职业投资，D解析：113页，型房地产开发项目现金流入，ABD用排除法排除解析：126页，房地产投资项目经济评价指标体系，评价项目的能力和清偿能解析：127页，财务内部收益率概念。财务内部率是可以接受的最高利率解析：133页，盈亏平衡分析基本原理，把总成本分成固定成本和变动成本解析：150页、152页，计算期相同、计算期不同的互斥方案比选，ABC属于计算期相同的互斥方案比选方案。D属于计算期不同的互斥方案比选方法。C.解析：159页，投资项目经济评价应遵循的基本原理，对项目的现金流量进行折现分解析：162页，工程建设准备内容。开工准备工作完成标志是取得建设工程施工解析：162页，房地产开放项目的工程系统构成，愤青四个概念的大小即可选择，单解析：163页，工程勘察。详细勘察应符合施工图设计的要求，初步勘察应满足选址选择，ACD军事比较粗的，不细致，因此难以保障施工图的质量。解析：164页，详细勘察与初步设计阶段工作。办理有关文件应提交初步勘察和某私人投资的房屋建筑工程项目，施工单项合同估算价为350万元，根据国家现A解析：168页，房屋建筑和市场基础设施工程的施工单位合同估算价在200万元人民币以上，或者项目总投资在3000万元以上的，必须进行招标。、解析：资格预审170页，投标人资格预审，资格预审是可供招标人选择的一道程序，并定程序。BCD均正确。解析：187页，市场价值概念ABCD最高最佳利用D解析187页，房地产估价原则中的最高最佳利用原则概念AB情况修CD房地产状况调整B解析189页。情况修正概念某商铺的市场为12万元/年，平均空置率为5%，运营费用率为10%。该商铺的年效毛收入*(1—运营费用)。有效毛收入=12—12*5%=11.4万元，净收益=有效毛收入*(1—运营费用率)=11.4*(1—10%)=10.26万元。ABCD估价报告出具日期D解析212页，估价报告使用期限。自估价报告出具日期算起A房地产估价师对估价对象进行了实地查B房地产估价师是独立、客观、公正地进行估价C房地产估价师认为委托人提供的资料是真实、合法D房地产估价师在估价报告中没有虚假记载、误导性和重大遗漏C解析212页，估价师和假设限制条件。ABD应说明，C是假设委托人提供的资料AB社会观C市场观D供应平衡观念B解析215页。社会观念概念A该房地产开发企业与该房地产经纪机构之间是单一的委托和关BD该房地产经纪机构按照销售额的一定比例提取销售费B解析219页，独家销售权概念。经开发商同意，独家销售权商还可以委托代某商品住宅开发项目的楼面地价为1800元/平，单位建筑面积开发成本为3000元/平，开发费用为380元/平，销售税费率为10%，项目预期成本利润率为30%,采解析222页，成本加成定价法。商品房单位价格=【商品房单位成本*(1+成本加成 31、2、35599元/平、5799元/平、6199元/平，该地区同类商品房当前的均价为5812元?平方ABCD低开高走策略D解析225页，低开高走定价成策略。可通过分析判断确定ABCD人员促销可以及时了解客户对商品房的反馈信息A解析234页，人员促销特点。A错误，人员促销有利于销售方式的调整，具有灵活性。BCD正确。A给予消费者与以促进销BCD优化企业内部环境C解析236页，公共关系推广概念、原则、作业。公共关系推广重要目的是树立和改善ABCD承诺D解析244页，物业买受人履行临时管理规约的义务ABCD施工单位B解析256页，前期物业服务合同特点物业服务费的原则不包括()原则ABCD费用与服务水平相适应C解析257页，物业服务原则。公开、合理、费用与服务水平相适应原则。费用与未来【中大参考答案】：259页，物业服务费交纳和督促，未交付房屋的交费主体。259页，物业服务费交纳和督促，业主会对欠费业主的督促义务。A.房地D.265页，房地产、债权概念。是间接融资，债券属直接融资是债券凭证。可首先排除CDA,B.B.265页，固定利率和浮动利率的概念。利率处于历史最低位，借款人采用长期固定利率有利于借款人。B不利于借款人，C不一定，D没必要266，房地产基金英文简称。此题比较偏ABCD保障性住房建设A解析270页，个人住房讲到有按月等额还款方式。BCD不可能按月还，一般是按二、多项选择题(202221个错项。错选，本题不得分;0.5分D.解析：3页，区位理论今本经济分C.2020年代解析：21页，郊区化概念，A属于郊区城镇化的概念，B表述错解析：30页，被征收房屋价值的评估，此题有些偏，可见每一句话的重要性C.费由抵押人承解析：54页，抵押权人在征得抵押人同意后，可以用抵押人的名义为抵押的土地使解析：53页，设定国有建设用地使用权抵押应注意的问题C.解析：70页，社会文化环境调研的内容，AB属于经济环境调研内容，CDE属社会文解析：75页，文案调研信息的有效性评估从5个方面进行，E错误，ABCD正确，还解析：90页，前期策划地域性从3个方面层次考虑，区域、城市、项目区位C.解析：105页B.C.解析：114页，开发费用，注意不是开发成本。开发费用包括用、销售费用、财务费用，AB属于开发成本B.解析：115页，房地产置业投资概评标由8人组12评标中有3名为女性解析：171页，评标组成。A应为5人以上单数，B招标监督机构人员不能当评委，C应从专家名册中随机抽取，不能专门邀请专家参加，DE正确。B.E.解析：172页，房地产开发企业主要合同关系。E是施工承包的合同关系解析：204页，功能折旧概D.解析： 解析：218页，房地产销售选择的原则1.经济性、2.可控性、3.适应性7.根据《法》等，关于房地产内容的说法。正确的是解析：232页，房地产内容要求。D应为实际距离表示，E应在中注明解析：第242页，业主有关内容。B应试执行机构，E依法更换不符合条件的B.C.解析：第259页物业服务构成，CE是酬金制物业费的构成降低利增加额解析：分析判断题。ACD家中住房人当前负三、案例分析题(202分，由单选和多选组成。错选民，本题不得分;0.5分(一某家庭于2012年10月在其居住的某省会城市了一套建筑面积为100平，单价为10000元/平的新建商品住宅，银行根据对该购房情况审核的结果和相关规定，提供了抵押价值比率为40%，以基准利率为基础上调10%、按月等额还款、期为15年的个人住房抵押。个人住房抵押的年基准利率为6.6%。解析：发挥题，目前银行对首套房的标准是首付30%，利率为基准利率;对于二套房执行的标准是首付60%，利率上浮10%，故选B，第二套。该家庭住房抵押的月还款额为()100×40%=40万元，年基准利率6.6%，实际年利率=6.6%×(1+10%)=7.26%，实际月利率=7.26%/12=0.625%，期限=15×12=180月，代入月还款=3653.71元.若该家庭住房抵押的月还款额占其月收入的35%，则该家庭的年收入为()元解析：元还款额为3657.71，月收入×35%=3653.71，月收入=10439.17(二某建筑物的建筑面积为1000平，套内建筑面积为800平，套内建筑面积的重置价格为4000元/平，有效为10年，经济为50年，残值率为5%。解析：800×4000/1000=3200元/D建筑物闲置=建筑物重置总价×(1-有效/经济答案解析：A减年折旧额不对，应减旧总额。D未考虑残值，在没有残值情况下正确建筑物现(三某房地产分开发企业通过挂牌出让方式取得一宗住宅用地，土地面积70000平法米，规划容积率3.0，交总价67200万元，该企业根据土地出让条件取得出让合同，组织进行了规商业设施、供区业主免费使用的室外运动场(4000平)、有偿使用的市内车库，总建筑面积208000平 ;项目建设周期3年，其中前期工程10个月，第11个月开始动工建解析：(7200×10000)/(70000×3)=3200元/10个月内，该企业要申领照包括()B.建设工程C.建设工程施工(四某商品住宅小区共有住宅800套，已并交付600套，其中三套住房登记为王某，其150套;50套。由街道办事处组织成立了首次业主大会会解析：600-95筹备组自组成值日起，应在()解析：BC1/2同意，AD2/3(五一套价格为100万元的住房，法定最低首付款比例为30%，住房公积金最高额度为50万元，住房公积金年利率为4.5%，商业银行年利率为6.5%，期限10年最多可70万至少应30万住房公积金最多50万商业性最少20万元解析：法定最低首付款比例为30%