上海松江某项目土地开发成本及出让价格测算方案

松江**土地开发成本及出让价格测算方案投资控制部编二零零二年二月二十一日目录我国的土地制度城市土地价格形成过程及形成机制房地产估价原理介绍我单位的土地开发成本分析地块价格估价方法课题：成本法进行地价测算委托专业的评估机构进行地块估价1.我国的土地制度我国是一个人口多，人均耕地少，土地资源严重不足的国家。“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地”，是我国的基本国策，土地的基本国情决定了我国必须实行世界上最严格的土地管理制度。我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。目前我国土地使用制度是在坚持社会主义公有制的前提下，实行土地所有权与使用权的两权分离，土地使用权可以依法转让；国家为公共利益的需要，可以依法对集体所有的土地实行征用。征用下列土地的，由国务院批准：基本农田、基本农田以外的耕地超过三十五公顷的、其他土地超过七十公顷的。征用上述规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。征用农用地的，应当先行办理农用地转用审批。征用土地的，按照被征用土地的原用途给予补偿。征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍。征用耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前三年平均年产值的十五倍。征用其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征用耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。被征用土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。征用城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。国家实行土地用途管制制度，国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地；严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。为了合理利用土地，避免浪费，除进一步加强土地使用管理，改土地无偿使用为有偿使用外，还要充分体现土地的使用价值（价格），使用地单位和个人从经济上自我约束。这样土地所有权在经济上才能得以实现。我国所建立的社会主义市场经济，就是要充分利用市场大量发展商品，当然也包括土地商品。土地是各种生产经营所不可缺少的生产资料，在社会主义初级阶段，也只有把土地作为商品对待，有偿使用，才能更好地激励人们珍惜土地，充分提高土地的利用效率。2.城市土地价格形成过程及形成机制2.1我国城市土地价格形成过程浙我国城市产土地价格再是伴随着吐经济体制两改革逐步择形成的，帜其形成过售程大致可阴分为三个陈阶段：畅第一秧阶段是竹从借194置9宋至饭195卵4嫁年，城市件土地价格男逐渐消失我。新中国擦成立后，首国家没收蚀国民党政反府、大地隔主．官僚寺买办资本酸和外国资琴本家的土涛地，并将秃其分配给款国营企业绒、政府部镇门、公共蹄团体、工丛人等土地蹲使用者覆。膝195害4躬年以前，开这些土地兆使用者是资要向国家卸交纳地租卡或使用费嫩的，所以腔这一时期户，城市土工地价格是映存在的算。伴195旺4第年递2嗽月挪2相4很日，当时互的政务院门下发文件信，规定国叛营企业、嚷机关、部闪队和学校杠等经政府结批准占用匙土地，不轰再向政府亩缴纳地租惜或使用费温。此后，屈城市土地晕价格已不薄复存在。浆在这一文荐件中，我箭们还可以鬼看出地价虎消失的深年层次原因膏在这一时近期，高度冲集中的计钉划体制已碰经建立，暂国家对企疮业和事业绣单位实行政统收统支犹，收取地断租或使用遗费，并不史能真正增声加国家收攀入，反而赌会提高企们业生产成草本，扩大耻国家预算启，并将增篮加不必要辫的事务手坐续。斩第二旺阶段是姿从蒸195池4吊至率197速9候年，城市稼土地无价甲使用。大用约径到泻195孕6港年，城市永土地通过轿没收大地宴主、官僚货资本的土文地和对资思本主义工宴商企业的内改造，实仔际上成为挺国有土地词，并已基普本上无偿盒分配完毕恳。此后，痕每当新的坟使用者向袄国家申请央使用土地酸时，国家残只能征用表农民的土双地；号或者征用象城镇原使娱用者的土拌地，再划焰拨给新的然使用者。暗无论是征饶用农捉民的土地吉还是征用润城市原使急用者的土这地，国家御都不能再酸采取没收烧的办法，掩而要给被谷征地者以御补偿。补愤偿费按照蜡国家规定邻由用地单照位交给国怕家，再由聚国家支付荒给被征地厦者。在这瞎一阶段，铃新的用地醉者取得城剃市土地是揪有代价的欧，不是人兔们通常所学说的是无荷偿的，但艺征地费不廊是城市土婆地的价格哗。所以，鄙确切地说尸，这一阶圈段城市土旬地县是疾“巩无价使用帝。进一步色分析可以先看出，征午地费虽然荐是由用地辰单位支付窄的，但在荒当时统收顺统支的资纱金计划管聋理制度下允，用地单恭位的建设鸡投资全部梁由财政拨炼款，征地灿费负担最良终要落到源财政上。肉正是由于炎政府与企雨事业单位甩之间帽的偿“做父子关引系侮”佩，形成了越这种费用关负担的传加导机制，蹄征地费的屯高低并不甩构成对用匙地单位的列实际经济励约束。因腔此，国家谊长期以来修，一直压最低征地费随用，以此能保证工业痛化和城市荣化的进程耍，也说明恼了城市土使地价格在鱼这一阶段思没有存在畅的必要。手第三局阶段是描自莫198咏0殿年以来，驻城市土地说价格逐步增形成。对辣外开放政饮策引来了口外国企业步，外国企对业使用中肤国的土地左当然不能秩等同于中队国企业使纷用中国土临地。中国绕城市土地行使用制度摇改革最初清就是淹从巩198的0罗年对中外错合资合作榆企业征收溉场地使用丛费开始的丽。拦198族0见年辨7补月旧2个6胆日，国勿务院《关脉于中外合棚营企业建盛设用地的泪暂行规定利》指膊出娃“强中外合营零企业用地抹，不论新哭征地还是兄利用原有尊企业的场期地，都应杰计收场地宵使用照费持”暮。此后，赛一些城市桌加抚顺．柏广州也开偷始对国内镜企业收取怕土地使用便费。场地从（土地）滴使用费的遭实质就是响地租，所依以说，国摔家征收场姨地（土地狐）使用费蜜，标志着寻我国城市炕土地开始倘有了价格骆形式（准究确地讲只陈是地价雏虹形）。另者一方面，盈随着国有节企业利改递税，建设舒投资由财椅政拨款改默为煌银行贷款葬，企业开故始有了独蝇立性，统双收统支的挎局面开始草被打破。凝在这种环头境下，企厅业开始有焦愿望利用坊自己多余蒜的土地换拘取资金及讲其它必需暖品，也有弱可能用自康己的钱而消不是财政垒的钱取得玩所需的土绑地，所以消，各种违解背当时法愧律的私下才土地交易午即隐形土静地市场开聋始出现。叶这种隐形挎土地市场武的出现；坐标志着我喇国城市土盯地价格真陵正形成，吩只不过这样种地价没怀有得到法斤律的认可俘。胜199篇0狂年药5协月忍1饼9杆日，国务秃院发布了回《中华人们民共和国灰城镇国有匀土地使用裁权出让和迈转让暂行带条例》，睁这标志着勉我国城市齿土地一级咳市场和二橡级市场价钢格正式全扑面形成。灵目前，我条国城市土虏地一级市血场价格有愉出让地价肃、出租地过租、入股禽股息与股然利三种形雁式，二级氧市场价格叨有转让地戚价和转租汇租金两种虑形式。万2.虽2胞我国城市嫂土地价格很形成机制卖膊蝶2.2.案1在城市土地险一级市场安价格形成艘机制倦浙嫁2.2.掩1.飞1票出让地价手的形成机卸制安馆（赵1典）协议地寻价形成机颠制。总体猴上讲，协誉议地价是纹出让方和磨受让方就般特定的城忽市土地进脏行录“谢一对商一哗”辣的谈判而映形成的。亮协议地价亏的高低不辽是由土地寸市场供需高状况和土圈地预期收塞益决定的沈，而是取近决于供需话双方的动位机。作为活受让方的条房地产开纱发公司和塑一般生产俘经营企业毁的动机较邀单纯，就引是赚取更枯多的利润蛛，而作为石出让方的持地方政府粮的动机较定复杂，因驻为城市土址地对地方凭政府具有数多重效用俭。这样，季协议地价电主要由地伯方政府的逢动机所决们定。当招挨商引资、萌发展地方倾经济成为诞地方政府定主要的供烟地动机时搁，协议地满价一般较矿低，往往形相当于征夜地拆迁费孔用和土地圆开发成本与之和，有拔时甚至低码于成本当训增加地方统财政收入尽、改善城让市基础设铁施成为地恭方政府主喉要的动机倦时，协议订地价一般朴略高。一姨些地方为双了避免与伙中央政府绳分享土地省收益，还膀往往采范取慕“滨实物地焦价劳”叼的形式。益岔（牵2逆）招标地素价形成机痛制。招标微出让土地件；是政府筒公开招标缺或邀请符惑合条件的容投标人投形标，经评台标后确定鹿中标者。拐与协议出颗让相比；免招标出让访引进了竞尚争机制，唯使招标人现有择优选垮择的机会弯，使投标槽人各展所姻能。但出烘价最高者榨不一定能余中标，中帅标者往往仍是出价中连等、其他挽条件优越帝的投标人拦。可以看怒出招标地型价是一种椒竞争性地怖价；但它景不完鬼全由土地竖预期收益钳所决定，求社会公共槽目标或者储说政府意领图在其形典成中起着棒非常重要描的作用。肢挑（问3遥）拍卖地游价形成机劲制。土地絮拍卖，是利指在特定渗的时间和雷公开的场昂合，竞投型者按规定革的方式应轮价，袖按承“扭价高者粗得闹”阀的原则出筒让土地。叔拍卖出让最和招标出水让虽都是法竞争性出鉴让方式，障但有很大鹅差异。招框标出让中鞭的各投标捎入相互不气知道其竞调争对手的爷条件，而勿且一般只居有一次投辫标机会；惩而拍卖出区让是在各讨竞买人之身间公开竞驻争，每个荣竞买入可摔根据对手玩提出的报远价，提出街更高的报纠价。因此禁，拍卖出贞让是最富啊有竞争性吸的，拍卖婶地价完全宏是市场竞暑争机制的春产物，完碗全由土地朵最佳预期唯收益所决楼定。从结怕果来看，辽在三种出基让地价中羽，拍卖地棋价是最高剧的。掠需补掘充说明的倒是，招标灾地价和拍垦卖地价的蚊形成虽具让有竞争性座，但这种羞竞争是一悼种垄断竞叶争，这是桨因为：出皇让地块的成用途、容称积率、建感筑密度等造都是由政伙府决定的捧；竞投者滥与政府之字间不存在僻竞争，竞叔争仅发生搏在竞投者将之间。这贝种垄断竞晒争方式既箱有积极的招一面，又助有消极的堂一面。它描有利于城杆市规划的售实施；可雪以避免自屠由竞争条耗件下土地柴资源配置泛的不合理悬，但要是粒城市规划倒本身不合汁理；这种丝竞争又具亩有赌“撤先天抚性勾”绑不足，会租给城市经恐济发展和停居民生活射造成极大徐的危害。代材秆2.2.盟1.仁2狗地租的形誉成机制未出租渐是城市土湾地一级市肢场的另一苗种交易方尘式，它是蒙地方政府讨直接向用宇地者出租击土地使用陕权，按年秘收取地租更。目前，宪这种交易搜方式仍处裳在试点探垮索阶段。量现根据全授国几个试巩点县市的袄情况，来愿说明地租劲形成机制弦。地租不换是市场竞余争的产物进，而星由剑政府单方燃面确定的浸。从制度妻经济学的逗角度来讲类，出租制差（又称为饿年租制）旱的出现是沉一种强制效性制度变胞迁，所以沙推行速度床较快。湖窄北省襄阳更县用了不护到一年的钞时间，就嚼全面实行携了年租制勒。截监至醉199鸭7致年均9绝月底，全尘县共签订票了土地使霜用权出租扩合五同富163姓7邪份，地租超总额屈达泛421境9敌万元。宅增加财政栏收入，考虏虑企业的哄承受能力杜，是政府海确定地租宝标准的两挖项主要原印则。全面趴征收地租毅，能增加背地方财政扩收入，但其目前相当醒一部分企迎业不太景皆气，政府江为了减少倒年租制实觉施的阻力悬，不得不糟考虑企业暖按年交租岁的经济承岭受能力，设所以从低粉制定地租允标准。四球川省攀枝蔬花市所制段定的地租神标准只相火当四于管“携标准地绝租配”宅（标定地竭价巧X羞土地还原照利率）鸦的弃3华0截％沉一仪5览0垂％湖北省如襄阳县的铲地租标准晕只相当于迁征地成本台的青2暮％书－建6逗％河南省骂许昌市的仔地租标准薯为每平方骡米员3胶－内8倾元。暂2.2.房1.晨3舟入股股息说与股利的扔形成机制谈随着浅国有企业接股份制改熊造的进行炭，城市土丹地一级市哈场又出现茶了入股这镰种交易方脊式。土地蛛入股是指怕国家将土喊地资产投腰入股份公稼司，由股镰份公司向瓶国家支付材土地股股鼓息和股利叉。国有股耽包括国有格土地股，篇与社会公监众股不一锣样，它不泛能转让，扣所以股息才和股利是现国有土地姜资产所能漏获得的全简部收益，烈可视为城压市土地一跌级市场一偿种特殊的竞价格形式车。谜若不悉考虑股权阅的转让，灰国有土地淋股社会公暮众股所获怠取的收益摧应是一致漫的，即同帽股同利。术国有土地疤股的收益楼大小取决浊于国有土忌地资产所另占的股份次、股份公茅司的盈利叠大小和股随息胜利分烟配方案。念而国有土柔地资产所绝占的股份授与土地资哥产价格评篇估有着密穴切的关系础。在不考耻虑其它因未素的条件些下，国有芳土地股的枪收益大小遥则取决于盆股份公司运组建时的锯地价评估渡。燕目前毯，我国宗恩地地价评掠估特别是饶改制企业科地产评估析，基本上烘被政府有源关部门的扶地价评估博机构所垄冶断，评估臭结果要经芳地方政府票土地部门辜初审，还危要经省级而或国家土房地部门确付认。就目垄前情况来鸽看旗，叼“绕确手认啄”突只不过是叫一个名义删上的步骤龙，刺“绪初沃审湿”巷才是关键植。估价机广构只要按盼照地方政凝府土地部疮门和企业惠的意图进转行吸“再技术包尼装于”筑，估价结杠果通纽过郊“圣初审这一哭关是没有痰任何问题症的。估价黑机构为了作自身的利肺益，也只票好如此。霞因此在实哑际操作中搬，改制企经业往往根邮据所获得固的上滥市饰“躬额化度膊”乎和净资产载数量，来听确定土地乡资产的某壁一价位，戴土地估价炸机构据此导进行技术省包估装云’充而确定具废体的价格疫。由于国姿有企业净终资产量一盯般都非常先大，而且璃非土地资暗产彼“跳调桂账得”霸余地又很鬼小，为了插抬高净资路产收益率奔，以利于晕公司募集刮资金，往扎往采取压颤低土地价脂格的办法湖。例如，遭湖北省某诵市有两个谦上市公司乏，一个是诱国有企业理，其资产效量很大，低一个是乡序镇企业，略其资产量显较小，它易们所处城约镇的条件扩相差无几常，所在地泉段的条件骑也基本烤一致，其水地价理应垒接近或者箩差异甚微钥，但估价践结果却相概差很大；车国有企业浇土地的每戒平方米价渡格比后者毫低恰5毫0流多元。罢从上寇可以看出亏，目前企寒业改制中杰的地价评绝估很不规艰范；估价垮结果受人躬为因素的找影响很大从，最终对昼土地使用篇权入股的它地价形基式芹—扩—仆股息和股伶利产生很在大的影响肯。玻2.2.侦2榆城市土地埋二级市场蚁价格的形诸成机制尺城市晕土地二级屡市场交易争，往往表敲现为房地辟产交易，戒而房地产系交易主要嚼包括房地斜产出租和馆房地产买害卖两种方老式。因此个，城市土院地二级市月场价格是斥通过房租乔和房价来踏表现的，爆房租和房窑价的形成场机制就反哗映了城市歇土地二级差市场价格拒的形成机巡制。纹根据窜我国有关障法律规定捷，房租和矮房价又可环分为显性先和隐性两为种。显性膀房价（租叛）是指房终地产转让斑方支付了河一级市场墙地价再转件让房地产计所形成的坑价格；隐芦性房价（迷租）是指绵房地产转灵让方未支慕付一级市轻场地忌价就转让纱房地产所朋形成的价去格，有人罪称之尤为轮“序黑尿市芳”外房价（租碍）。就目嫂前情况来深看，显性丈价格主要响表现为商添品房价，挥隐性价格辈主要表现围为私旧房河租金，两哄者的形成拾机制基本雹上是一致四的。本文耕仅以隐性能房租的形封成机制来解说明城市响土地二级暂市场价格悼的形成机庆制（暂不基论地租与涂房租的数接量关系）图。料仗秤l问、房租反骆映了市场酒供求关系腿从短胃期来看，泡可供出租西的房地产值的数量一奔定，供给好天弹性，料房租的大哭小完全由途房地产需夜求所决定爹。需求增待加，房租谋上升；需领求减少，器房租下降视。从长期谜来讲，房碎地产的供砌给是有弹菜性的；房瞎租的大小掘由房菌地产供需椅所决定，帐若需求增贡加幅度大掏于供给增秒加幅度，若房租上升演；若需求创增加幅度匠小于供给咱增加幅度刃，房租下推降。背络晒2核、房租完你全是市场脂竞争的产赚物欲一级怀市场上土执地拍卖和匆招标出让冶，虽具有墓竞争性；孤但竞争只屠存在于承反受方之间屑。与此不至同，二级怠市场上房厚地产租赁把，既有出侍租方之间糖的竞争，宜又有承租鉴方之间的正竞争。在恶经济高速蜓增长时期差，房地产突市场往往读是现出供前不应求的鸡局面，供顷给方处于词有利地位花，竞争主交要是承租孟方之间的绘竞争，表滩现暂为逐“屋谁出价高佳就租给塘谁听”股。据我们计调查，广吉西防城港贪市港口蚊区盈199鱼2终年就是这触一情况，枣致使一级窜地段商业叉铺面的年惩租金每平蚁方米高缺达布300拣0慨－秋400霉0浇元。在经邮济出现衰哗退时，房遣地产市场始萧条，已卵建成的房救地产大量撤空置待租煎，需求方母则处于有银利地位，艇竞争主春要是出租菜方之间的扁竞争，表军现盟为裕“斧谁要价低优就租谁咽的割”轿。由于房敬租的主要宁部分是地铃租，而地爽租又来支体付，所以魂出租方降探低房租的唯余地很大位。讽199穷4察年，广西遮防城港市足港日区就瓣出现了这花种情况，缴到笼199鉴5角年更加明钟显扣。撒199爱5疯年商业铺商面要的绪“尤关门兰率接”足高显达衣4够0愚％，宾馆润饭店兵的性“街空房企率罢”滑高趁达刊6技0冶％，一级涝地段商业衰铺面的年鉴租金每平炭方米只强有脸100纽0斯－胆1膨5皂元，踩与剧199恳2塘年相比，责每平方米外下降靠了国200年0坝－满250胶0处元。称割店3歌、房租的啦形成不受闲政府影响捧据我招们对广西钓和湖北部热分县市的趴调查，政吸府对房屋照租赁缺乏亮有效的管跌理，工商财、税务部宪门的管理艰只是出于五征税。收钥费的目的睛。房屋租览赁双方为页了减少税寄费支出，该往往隐瞒奋租金。为坡了减少征牧税收费成刘本，工商鱼、税务部挎门则普遍欣采取定税者定费制。冒因此，受拐政府影响蓄的只是名孔义租金，腾实际租金槐的形成根地本不受政扁府的影响反。关3积.员房地产估梦价原理介杰绍浸3.1塞房地产价津格评估制樱度珍介绍毅《中华人冤民共和国但城市房地略产管理法敞》规定土，败"虏国家实行饿房地产价老格评估制锅度源"佣，歼"躬国家实行舌房地产价护格评估人睛员资格认温定制涛度蚀"给。根据国挠家的法律尘、法规，毯房地产估搂价可分为扣两种类型横：需①止政策性估横价迈；肌②涛市场性估辫价。不论掘是政策性魂估价还是云市场性估榆价，均应溜委托有房旬地产估价晒资质证书幅的专业估双价机构进销行估价。到专业估价终机构接受鸟委托后，心将按照《危房地产估当价规范》眼，进剖行顺"咏独立、客影观、公明正民"减地估价。合估价管理抽是指房地寻产估价行衣业行政主并管部门依淹照法律法尾规和有关巾规范性文幸件，对房守地产估价截活动进行逼的管理钩。垦199晴5勒年八届人暗大常委会盗通过了《收中华人民这共和国房益地产法》登，明确规辜定持"继国家实行墓房地产价疤格评估制堆度崭"算和众"忆国家实行拍房地产评抓估人员资唤格认定制绝度障"蜓，为房地端产估价管裕理提供了谷重要法律备依据。本泉市房地产光估价行政忠主管部门蚊是上海市伶房屋土地哀资源管理粱局。房地出产估价管纠理制度主苗要包括房抱地产估价黑机构及其顾从事估价援人员的资键质、资格主的管理和糖技术规范式规程管理核二个方面捞。刻

童范（免1胁）房地产惭估价机构击资质管理桶国家对房喂地产估价覆机构实行功资质审批施和年检制兄度。目前旱，俯上海请市房地产举估价机构悦实膨行讨A吼、尼B谋、侵C幸三级等级患制度。禾主要管理援规定有束：甚

政宅《土地估聪价机构管晨理暂行规男定》街（鸭[199挎3喊]迈国分土欲[垮籍誉]犁字榆第芝2皆9葵号端）补

豪叠《关于严估格按土地拌评估机构裂资质等级薪加强评估构业务管理姑的通知》图（国土资馋发振[199债9]11踢3费号扮）杜

茂评《关于房趟地产价格浴评估机构把资质等级芦管理的若湾干规定》杜（建这房伞[199胡7]1枝2吗号杜）慕

枣肆《关于房法地产价格蹦评估机构油备案和管产理的通知冈》（沪房突地交塔[199我5]31扇7不号赠）床

上牺《关典于勿B么级房地产咐价格评估爸机构从业执范围的补厨充通知》辅（沪房地锻交现[199封6]64咏8英号望）套

斥饱《关于房喂地产价格嫂必须评估射的范围及顽政府指定静评估的规坐定的通知呆》（沪房萝地绢交古[199赴6]10稳1丢7刚号谊）站

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溜通国家主要承通过实行彩执业资格投管理制度滋对房地产梯估价人员础进行管理决。目前从共事房地产聪估价专业烤人员的执加业资格有眉注册房地篮产估价师钉、土地估擦价师和房冬地产估价纽员。有关低管理规定陶主要有装：鞭

榆四《房地产除估价师执逝业资格制怀度暂行规掀定》（建损房魄[199喊5]14肚7堵号咸）园

促通《房地产联估价师执采业资格考晨试实施办眠法》（建糖房尖[199活5]24够7忆号超）折

稳防《土地估阅价师资格螺考试暂行渔规定》消（帖[199需3蝇]券国耀土均[闸籍讲]份字岔第哈28依号）敏房地产估尘价技术规你范、规程彼是进行房川地产价格袭评估的技粥术标准和怎准则，凡袋是在中华纳人民共和臭国境内从宫事房地产肉估价都必商须遵循这蹈些标准和捞准则接。闻

腹奖房地产估益价的技术盾规范、规牧程主要有欢：装

似偶（膀1诉）《房地管产估价规餐范》（简瞒称舍"响规嚼范偏"感）苍

追"每规火范刚"康由国家质氏量技术监镇督局和国压家建设部毒联合发布朴，是中华在人民共和版国国家标给准吊。露"瓣规风范使"临规定了房片地产估价域的原则、丽程序、结夸果和估价抬报告以及牌房地产估镜价人员、临机构的职剂业道德的朗标准伞。讯"冰规旗范抚"做制定的目渣的是炊：私1劳、规范房魄地产估价蛙行为块；昨2捞、统一房滤地产估价味的程序和结方法餐；修3蒸、促使房限地产估价梢结果客观下、公正、泡合理持。坟

仙相（沿2艘）《城镇邀土地估价婶规程（试昆行）》（摘简梯称互"象规扣程吉"顺）搞

胃"功规显程革"扛由原国家相土地管理劫局（现国惑家国土资却源部）批赛准，是中挖华人民共传和国行业马标准史。链"远规朗程英"愉规定了土若地估价的伸目的、运痕用范围、诊技术途径卷、估价成员果等内容厕。膏"晴规培程获"信着重于基建准地价、浴宗地地价错评估的各狮种方法、信公式、参拒数。石3.2揪房地产价孔格评估建原理介绍阴房地产估检价，全称络为房地产湾价格评估衡。台湾称部其漠为践"掌不动产估惑价竞"匪；香港称荡其痕为蛾"迎物业估袜价盯"该，都是一毒个意思浊；毫房地产估糖价，是指爪专业估价绝人员根据烛估价目的起，遵循估渣价原则，油按照估价弄程序，选摊用适宜的柱估价方法婚，并在综突合分析影歼响房地产织价格因素起的基础上恒，对桐房地产在律估价时点饥的客观合阵理价格或秃价值进行核估算和判蛮定的一种哄活动。降估价目的停，是指估辫价结果的拐期望用途尾，或者说羊，是指为嫌何种需要大而评估房缸地产的价见格。房地洪产估价目锄的具体可握以分为土亿地使用权俭出让、作菠价入股、贞房地产转役让、租赁僵、抵押、高保险、纳绑税、征地豆和房屋拆存迁补偿、肚房地产分决割合并、蓬房地产纠涨纷、房地歇产拍卖、喘投资决策胡及企业各脆种经济活偏动中涉及岭的房地产普估价（如丽企业合资熊、合作、派联营、股灿份制改组响、合并兼脖并等）；展估价结果鼻的价格类辣型也可分缺为土地出性让底价、术入股价格傲、买卖价许格、租赁付价格、抵很押价格、姨投保价格初、课税价睡格、征用雨价格和投只资价格等案等。需要诸指出的是阀，不同的峰估价目的森将影响估撇价的结果耽。因为估敲价目的的屈不同，相粉应的估价缩原则、因跟素和采用辱的估价方好法就有可栗能不同。脖估价原则态，是指估裳价人员在巾房地产估岂价的反复清实践和理稿论探索中斤基于对房伏地产价格葵形成过程稻客观规律挣的认识，式总结出来诊的一些简轧明扼要的殃在估价活鸦动中应当适遵循的法捎则、标准滨或应注意修的问题。前房地产的催估价原则建主要有：怕合法原则牛、最高最叼佳使用原障则、替代养原则和估魂价时点原豆则。让

造匠合法原则存：指房地推产估价必昨须符合国火家的法律乐、法规和华当地政府负的有关规牙定喘。离

励寄最高最佳伏使用原则缘：指房地立产估价必借须在合法橡条件下以往估价对象示房地产充躲分发挥最玉高最佳效蒸为估价前尤提。底

予邮替代原则福：指房地页产估价必灭须依据同黎一市场上建具有相近阶效用的房阴地产，其状价格也应吃相近的一冰般原理进只行估价诞。鉴

衰辈估价时点绘原则：估肥价时点又榜称评估基集准日，是映估价对象灿房地产的燥估价额所化指的具体晒日期，反税映了房地烫产估价的附结果具有毯很强的时治间相关性弃和时效性蓄。绒估价时点显，是指估毅价结果对景应的日期艘，或者说原，是指估安价对象房勇地产的估计价额所指芬的具体日括期，通常窜以年、月劣、日表示攻。房地产琴市场是不内断变化的乖，因此，票房地产价昨格具有很尖强的时间愈性，它只踢能是某一派时点的价走格。在不常同的时点务上，同一被宗房地产岂往往会有膨不同的价针格。摧客观合理腰价格族（或价值誓），是指建基于估价误时点，在则正常交易勒情况下（独排除非正辞常或人为历因素的影光响），某写宗房地产嚷为某种估洒价目的所错能实现的侦价格。房知地产估价到是估价对秘象房地产徐的客观合赶理价格或蛙价值的估宪算和判定俗，是一河种舅"雨公平市撒价品"菊，是为当胡事人提供同的公平可向信的价格子参考依据溉；它不等铁于房地产川交易双方核的实际成唤交价格。夏需要指出龟的是，一洞宗房地产岛在市场上寇的实际成傅交价格，枕通常会随扣着款时间的推迅移和房地斥产供求关饥系的变化尖以及交易踏双方的心亩态等而经鼻常变动。刑房地产价固格盲的籍水平，是相由众多影堪响房地产抱价格的因晴素相互作驳用的结果椒，或者说凶，是这些弓因素交叉拒影响汇聚肃而成的。盲这是房地钳产估价的冲主要难点辞。估价中利一般将价孙格的影响印因素区分鄙为个别因作素、区域逐因素和一朵般因素三匠个层次：陈

泰

法个别因素猜是指房地趟产本身所韵具有的特材点或条件翻。例如，竞土地的个晓别因素有你地质、地锄貌、地势斗、地形、解日照、通桃风、干湿久，邻接街状道的条件戏，与市政穷设施的接争近程度等仅等；又如说，房屋的注个别因素傍有结构、装类型、式名样、装修绸、设备、议质量、户狸型、层次骑、朝向、嘱建造年代宴等等铸。狱

悄

碧区域因素黑是指房地哥产所处地藏区的环境丧特点。主讲要有：商利业服务业额的繁华程锐度，道路孤交通的通寸畅程度，丑交通便捷习程度和城妙市基础设脖施的状况浆等等均。钉

镜料一般因素篇是指影响映所有房地扶产价格的规一般的、豪普遍的、求共同的因居素。主要员包括经济秤因素、社泊会因素、掘政治因素鹅和心理因奴素等等。她房地产价流格脏的估价方伞法座，目前大肥致成熟的蔽方法有五炉种，蜜成本法袭、下收益法叠、县市场比较谦法怖、假设开犯发法和芬基准地价碌系数跪修正法病。案委托估价编时应嚼明确栏的顽基本事项树包很括棉:

乒

豆（庄1递）明确估拥价对象的极实体状况嫂，如对土编地，应明驰确它的地投籍范围和露地籍号，村以及坐落杀位置用途糠，面积、倘形状等；洁对房屋，帮应明确它纱的坐落位兵置（门牌疮号码）、宴结构、层专数、面积券、使用情赶况等梯。去

肉

蜻（锤2泊）明确估摇价对象的最权利状态诉，如完全计产权、已扎设定有某愉种他项权补利的不完层全产权，古房屋的部后分墙体的淹归属等等度都必须明胡确所。搬

独

忘（筝3援）明确估嗓价对象的碗范围，如居单纯评估乱土地的价喘值，或单富纯评估房充屋的价值平，或评估眨一幢房屋蔬中的某个饰部位等等刻，都必须破明确牧。家

晃

搬（淋4巷）明确估销价目的，忽由于同一泻房地产出陈于不同的凑估价目的怨，拖其估价结鬼果往往不约同。所以趴，必须明仍确委托估料价人请求咸估价的目孩的是什么蚀，以区分听不同性质去的估价柄。递

什

剑（粪5克）明确估眼价时点，啊某房地产喂的估价结球果，是表末示该房地马产在某一害个特定时摊点上的价满格。因此休，必须明淹确估价时垂点，如果汽不确定估朴价时点，精房地产估置价是没有殿意义的遍。垄

夕

阻（庆6姨）明确估寻价报告交归付的日期浸，交付估朋价报告的抽日期一般查由委托估密价方提出溜，也可由寻委托估价负方和受理绣估价方协恢商确定，步一般估价乘报告的作视业日期仿为登7-1赤5辜个工作日抗。练4雕.弟我单位的筒土地开发扯成本分析幸土地开发堤成本由征洗地费用、赞动拆迁费剪用、市政喊基义础跪配套碎设施后工程饰建设今费用（包淘括酿项目前期平调查、比工程地质羽勘探、高地形测量量、末设计费用催、监理费日用及审价抛费用等）斑、财务费槐用绪及缝管理费用声等搞组成。躁我单位的按土地开发耳模式栋是容“杀政府推动进＋市场运膨作座”露方式进行奥的，对土容地的开发境与经营是脉以征用农判民集体所岂有的土地抱方式为主僚的，因为普发生了土洲地所有权株的转移，晴即由农民僵集体所有怪转为国家珠所有，必闭然要对原滥所有权人穿进行补偿址。根据《性土地管理义法》第四坛十七条规姓定舒：烛“贴征用耕地恶的补偿费警用包括土捞地补偿费偿、安置补稍偿费以及厌地上附着捐物和青苗凝的补偿渐费岁”辨；何“并征用其他烈土地的土带地补偿费手和安置费姑标准，由享省、自治申区、直辖粉市参照征腐用的土地跃补偿费和带安置补偿苏费的标准舅规习定尼”扶；凝“耕征用城市等郊区的菜触地，用地提单位应当皆按照国家渐有关规定期交纳新菜膛地开发基每金馒”读。从征地城行为的实塑质看，它老是国家依已法采取的怖强制性手逼段，其实络质是对原拉所有人未息来收益的警补偿，是揉地租资本旱化的另一犁种表现，衬亦即土地霉取得费。商当我公司饭完成了对晨农民集体志所有的土激地征地后信，土地便仆成了国有趴土地，在况此基础上拿对生地进努行八通一劣平的开发伶建设，变勺成熟地后猾再出让，妇使用人要到支付土地摊出让金。围土地使用梢权出让金厦是土地批开租时一次库性收取的瘦费用，即艰为土地有摊效年限的避使用价格拜，所以也旧可称之发为回“部地煮价沃”慎。出让金秧包括土地赶开发投资拉费用和使遇用期内的弯金额土地沈使用费。必前者包括疯征地、动凑迁及为地林块直接配豆套的基础散设施费，义是对开发忽投资堪的一次性静补偿，后迈者为土地羽资源使用练的费用，谅即唐“躲地卵租诵”葱，是土地子所有权在取经济上的桃体现。如景批固租资5爬0牛年，就要专一次性支攻付包括全熟部年限的何使用费。翁由于我公五司承担着痰国有土地确的代出让和工作，因赠此在出让慢完成后依肝法要向国烈家土地管拖理部门缴修纳土地使茫用费后，闸才能取得销土地使用酸证，才能车依法获得滚土地经营据权，这部晴分需要上赢缴的费用绑目前已在悦征地费中斧预计列。挪5晕.溉土地地块差价格估价板方法裁土地使用敲权出让地删价有三种唐方式，即坛协议、招初标和拍卖荒，但不管唐用何种方溪法出让，孕均需要有紫一个出让盖底价，弱土地膊出让金底倦价的计算畏方式要根童据发布的懂地价文件烤，确定出遥让地块土步地级别、顽有效使用鸽面积、土盗地用途及旋容积率、译建筑系数细等规划指览标计算，陕要注意的监是待出让卷地块的用砍途、容积与率、建筑氏密度等都城是由政府亭来决定的煎。嘱城市国有渣土地使用别权出让价干格受下列挣因素影响户：按照因非素与土地线关系及影完响范围分掀为一般因聚素、区域酬因素和个蒜别因素。诞一般因素厉包括行政档因素，如怠土地制度暮、住房制找度、城市甚规划、地爷价政策、晒税收政策爪等，还有诱人口，社荡会，国际叨，经济因踪素等。区耍域因素应护包括土地巨所在地区昌的自然、谢社会、经骨济条件，茎这些条件困相互作用仇所产生的杆地区特性按，对本地乔区内的地朝产价格水负平产生决殿定性的影枪响，这一枣因素还包凝括位置、蜡交通、基贸础设施条怒件、城市碗规划限制控等；个别内因素应包浅括土地的灶面积、宽下度、形状克、坡度、寿市政设施暗和使用年哈限等。榆为了合理啊确定各地民块的价格纪，根据房缸地产般估价规范械及险城镇土地肺估价规程响（试行）夜的要求，组可以由以艇下五种当剥中的二至式三种方法除来共同取碑定：泼第一是拜成本法犯，池

汽指求取估挖价对象在劫估价时点反的重置价巾格或重建灵价格，扣炸除折旧，枪以估算估侦价对象的暑客观合理辉价格或价砖值的方法犯。成本法四适用于房灰地产市场女不发达，棕难以运用桶市场比较汽法的房地屑产估价，近对于既无货收益又很狡少出现买粮卖的公用该建筑也比臣较适用。巩土地艳出让灭价格搂则应道根据土地梦开发成本渣、杜南土地用途灵、垄土地等级质、拳土地效益扫、乳市场情况挤、土地地泛理位置（看临道路、佣临水景、水临街等情填况）、利狭润及税金轰等因素菌合理事确定奏。螺第二是主收益法嫂，净指预计估锦价对象未慕来各期的田正常净收风益，选用矮适当的资测本化率将逮其折算到氧估价时点索上的现值盖后累加，挑以估算估难价对象的非客观合理弟价格或价遇值的方法哲。收益法旧适用于评仗估有收益示或潜在收谈益的房地佩产。厌第三是好市场比较踏法童，议指将估价液对象与在栽估价时点毕近期交易蛇的类似房态地产进行立比较，对僵这些类似舒房地产的邀已知价格坚进行交易烛日期、交蹦易情况、船区域因素撞、个别因价素等的修占正，以估健算估价对碰象的客观绒合理价格溜或价值的辆方法。市初场比较法愉的理论依根据是替代睛原理，适违用于类似闹房地产交阳易实例较制多的场合贵，在房地胀产比较发森达的情况债下，它是盏一种说服啊力较强，第具有现实浸性，最常碍用的估价减方法。裕第四黎是许假设开发猎法腾，谋预计估价阶对象开发然完成后的场价值，扣娃除预计的院正常开发搁成本、税锣费和利润仓等，以此赞估算估价并对象的客立观合理价谦格或价值逢的方法。斗假设开发脾适用于具纤有投资开佛发或再开代发潜力的亡房地产的绘估价。运面用此方法品应把握待陶开发房地绿产在投资娘开发前后盟的状态，阳以及投资者开发后的葵房地产的锯经营方式面。预测开猴发完成后据的房地产拜价值，宜被采用市场哨比较法，石并应考虑套类似房地既产价格的肚未来变动挤趋势。运仿用假设开榆发法估价即必须考虑杨资金的时扁间价值。俗在实际操曲作中宜采有用现的方徒法；难以谣采用折现浸的方法时娇，可采用恭计算利息里的方法。赖这一方法姓较适用于奸土地地块团的估价，半根据现时斤的一般建拨筑成本和坛建成后房富地产的售哈价来确定柜地块的价周格。螺第五是基饥准地价葛系数湖修正法，情基准地价阻和标定（美准）地价侍由市价格记主管部门斗会同市土墙地管理部小门等有关月部门拟定塑，经市人校民政府批乏准后，定秀期向社会却公布，乎在政府确将定公布了壤基准地价非的地区，烈由估价对柔象所处地脑段的基准蹄地价调整巾得出估价穴对象宗地么价格的方呢法。阿运用基准煌地价修正间法评估宗冤地价格时唯，应按当忘地对基准隙地价的有症关规定执扣行。基准拍地价是城弦镇内一定垮时期的不麻同土地区辟域或级别序的不同用船途的土地裤使用权单摊位面积平租均价格。葡标定（准雾）地价是拨以基准地柿价为基础每确定的标筹准宗地在票正常土地采市场和正般常经营管竖理条件下输某一期日般的土地使聪用权价格稀。胆6云.给课题：成嘴本法进行贡地价测算落成本法是岩指求取估香价对象在落估价时点跌的重置价却格或重建堂价格，扣获除折旧，资以估算估别价对象的员客观合理螺价格或价冻值的方法俯。策由于土地梯在生地开蛛发成熟地舍时，使用意权尚未出芹让，折旧缠也无从谈括起，因此受土地的建驴造成本加盘上适当的他利税，就雷可以构成骗地块的最食低出让价搭格了。吊对单一的稳地块而言扬，由于所乱花费的成斯本只能归捐属于单一桶的对象，顿因此计算各成本很简炕单，同时邀地块的出茧让价格与搏其所直接占耗费的成笑本有着必鼻然的联系彩，由于是剪单一所以汤地块其它聚情况如衣土地用途分、且等级序、地理位惜置等也都戏是事先确浊定的室；搁但如果是茎大面积开竹发的话，泪某一地块惠的出让价柏格则与其奥所直接耗延费成本没爸有必然的串联系，售皂价高的可眯能成本很嗽低，反之园亦然，因候为地块的浑出让价格源还与朱土地用途迁、种土地等级限、墨土地效益谦、关市场情况兴、土地地付理位置、喉交通情况轰、周围的使绿化环境般等等因素艘有着密切铲的关系；类因此这时盆候如果为蛛了确定地罗块出让价挎格而去计塔算每一块倚地块的成疯本就没有狼多大的意营义了。但梦是如果从知财务角度请上为了核王算成本，街去计算每翠一块地块良