顺天国际财富中心管理投标书

前前言长沙顺天建设集团精心打造的顺天国际财富中心，集现代化建设、文化、信息于一体，充分体现开发商专业力量和综合实力，是长沙乃至湘江大地最具现代色彩的精典物业。开发商以积极前瞻之眼光，提前选聘物业管理合作方，更加难能可贵。长沙一日千里的发展形势吸吸着我们，顺天建设集团高度市场化运作的效率感染着我们，中航物业管理人积极响应，全情投入，经过十余天的紧张工作，为该项目精典物业度身定做全套物业管理服务方案。我们真诚地希望获得此次与顺天建设集团合作的机会。CPM是中国物业管理行业的劲旅，经过十八年悉心探索和实践，现已发展成为建设部物业管理一级资质、管理规模近二百万平方米、年度营业额（物业管理费和租赁费）超过亿元的企业。CPM以经营型物业管理为优势，擅长综合型高层物业项目，服务观念到位，技术力量雄厚，管理团队极富进取和创新精神。CPM近年承揽之多项大型物业，品牌卓著，广受业主、客户赞誉。服务顺天国际，是我们中航物业管理人的骄傲！我们相信，凭籍CPM服务客户最高原则的经营理念和经过市场锤练的专业力量，我们一定能够圆满完成顺天国际物业管理光荣任务，使顺天国际优质楼盘在售后服务领域再添一金！目录Ⅰ.提高顺天国际经营管理水平的整体设想及策划11.1认识与定位11.2工作重点21.3指导思想、管理模式、管理目标、奖惩措施31.4CPM服务顺天国际的主要优势4Ⅱ.管理方式、工作计划和物资装备62.1管理方式62.2工作计划132.3物资装备计划18松Ⅲ例.管理人缘员配备、培识训与管理傅镇持迅抄源19华3武.1管理厨人员的配备称小粮描猜旋颈腔19睁3你.2管理山人员的培训纳蛙堵叠烤振秋21因3果.3管理至人同的管理缩腹被飘熔季岭24于Ⅳ裤.管理制介度与档案建衬设打坊寻舅折什26卫4库.1完备洁的管理工具误瓶浅巾珍挺近26丈4门.2档案惹资料的建立蜓与管理周树留尼裤3瞧1透4接.3物业故档案资料的掉管理冻托行织哄双36开Ⅴ祝.管理成鲜本测算和管腐理费标准弊持低自皂斧38钉5.1物讨业管理费标阳准及佣金标伤准构献性奔38紫5.2对漫物业管理处愧财务管理的屯认识唐佛焰痒38请5.3管谦理处控制成斥本主要措施篇朽愁肝凡38督5.4顺标天国际物业恼管理有关费访用测算登验衔浆39姓Ⅵ伞.物业管锻理前期介入万令敌烦家覆克49案墙6.1施益工期物业管抵理工作拌杏断叔鼓售49庭封6.2设常施设备调试收期物业管理捕吼巴衫父49亦长6.3大泳厦竣工验收变及接管验收依期物业管理寻以每50纽糠6.4其供它前期准备派工作蝶靠佛模衣忧52猴紫6.5前脂期物业管理祝人员安排计姜划与工作进虏度缸酱53牧Ⅶ境.机电设泄备设施的管蚕理狐怕目沿遮税55盲攀7.1系殃统日常运行止及管理因访茂踏虹类55行鞋7.2设鹅备系统的应稠急处理方案耽置差要叼57塔扶7.3系博统的维护保讨养紧捞桥艳饶减60选纤7.4节初能管理绝昌狠强行介娃副6美5晋炮7.5技信术改造、更炸新注齿粗饲衰目66生减7.6技服术资料的收酱集、管理、稼使用鼓产连值67正Ⅷ少.智能化明系统的运行宝及维护洒雪点盛腊往69足痛8.1智军能化系统的膊日常运行驼坚箱海男6逆9倒8辞.2智能纺化系统的维楼护奉甲凳丽累连78梯戒8.3菊智能化系后统发展设想彼谁猴进普糊79该Ⅸ慢.物业维况修养护计划僻和实施茎亏经竿凤精82候叛9.1维厚修基金的建边立与管理邪兔罚骄雀8互2达指9.2房诚屋本体及共绕用设施维修按养护范围岁介陡8扮2渠羞9.3房纷屋本体共用倘部位及共用保设施维修养绿护运作火埋82魂腿9.4房赚屋本体共用贝部位及共用台设施设备维氧修养护周期束迎85唐模9.5房娃屋本体共用培部位及公共集设施维修计奔划、标准沾8榴5贞Ⅹ庭.日常物模业管理的综政合服务瞧态口念臂厉97蔑苍10.1割事务管理享渔各蜜纤妥钓垂97巷10.2爱环境管理石年洪君年爹问1盾06沟10.3盲保安及消防病管理箩颂陕巩成刃110耍10.4圈写字楼非办档公时间的管叛理贺痰虑菠1晴16锐10.5栽商场、酒店鸽营业时间的掘管理梨宏左爷116吓Ⅺ芳.经营管软理服务萝腹裤没药乏搏弹118沈殿11.1抖物业经营之绍意义眉壤礼男奉董118革11.2阻CPM经营优优势娇滩据奥移爱1术18叙11.3湖规划定位及齿周边环境分棉析企街摊盲121艘11.4蜻营销策略则瘦型诉麦欢啦1缘22席11.5英经营合作劫方式接疯容侵针华12补4葡Ⅰ介.提高顺天浇国际经营管柜理水平的整漏体设想及策晃划种1.1弊淡认识与定位阅拥帅项目概况砖顺天国际财协富中心（以拦下简称顺天括国际）位于涛长沙市芙蓉剖中路、解放谣中路和建湘悟南路交汇处广，占地面积菌7914.度15平方米华，总建筑面恳积7261季7平方米，撇地下2层，福地上29层阵，是一座以叉高档写字楼垒为主，融合响商场、金融尿、餐饮、会那务中心和酒数店于一体的导智能化大厦师。整座大厦榆建筑形象现唇代、壮观，糖地理位置极济佳，楼宇机筹电设备先进冻，配套设施茂完善，和写榆字楼国际水另准全面轨，如是长沙市高侍档写字楼客魄户的最佳选偿择。惕顺天国际拟忆定于今年6意月底封顶，禽年内全面投驼入运行。元顺天建设集施团极具战略般眼光，不仅琴在项目规划顿设计阶段选访择世界名家领，早在大厦缘入伙前8个桂月，即开始滩筹划日后的谁物业管理服渔务，体现出墨成熟地产商未的风范。羡要服务需求等顺天国际物辅业管理总体学要求是：输•票创造高效找、有序、尊增贵、舒适的灰办公环境以跟及餐饮、消睬费和健身活校动场所；僻•案整体设备害运行可靠，碑消费价格合凑理，物业服替务优良；吵•面沙提供商务、窜会务、信息竭、咨询等服但务，全方位土满足写字楼舱客户需求。樱寒挣客户分析诱顺天国际客童户群体包括机业主、租户浩、来宾、顾匪客、会员等科，其中写字获楼客户以白浓领上班一族隙为主，普遍处素质较高、用眼界宽广，捞法律观念和散维权意识较兴强，对物业本管理服务需傻求期望值较怖高，对环境核、文化、环渐保、信息方遣面的要求与政一般客户群泽体亦有所不级同；商场、胖酒店、酒楼闯和康体中心卡等客户成分宾复杂，需求饥多样化，其精中经营者对招营造繁华的蹲商业气氛需叫求突出，而铲消费者要求级方便、舒适药、悠闲、自遇在，这些与释写字楼注重池的严肃尊贵蛾气氛很大差临异，增大了号大厦的管理托难度，因此习，根据不同皱的需求层次谊实施高质量张，全方位的裳特色管理服艺务显得很有蛾必要。抖斗项目定位死顺天国际项牢目整体形象谜定位是：刑屡罗现代、高效葬、环保、繁驴荣究•悉级现代堵展示现贿代化、国际姓化的商务办伤公形象。臂•早姑高效余塑造进领取、创新和竭富有效率的握商务气氛。烂•胞全环保疯树立注净重环保的文蚂化内涵和社粮会形象。穷•逝饭繁荣启聚集湘江赢商贸气氛，润打造长沙商肿城亮点，注赖重社会效益依和经济效益径。裹1.2工猾作重点谈腐全方位整甚体经营聚顺天建设集悟团在本项目庙物业管理邀替标活动中，业其重要宗旨爹之一是选择这一家优质并立真正是实力寻的物业管理蜂企业，全面饮承接顺天国博际物业项目依的经营、管摊理和服务工坚作。课顺天国际集滑办公商务、彼消费健身多亩种功能于一止体，要满足痛各种客户的统不同需求，侮要求物业管倚理公司在保网证物业管理蓬主项基础上轿，提供综合脂配套服务，日包括租赁经宴营服务、会借务服务、商煌务服务、信块息服务、网挨络设备维护婶及技术服务株、汽车美容迎服务等。C汗PM在物业浙经营运作方村面，积累了废较多成功经尖验。CPM室若有幸接管还顺天国际项劫目，将迅速心组织专业力梅量，融合于段该项目市场赴推广活动之驼中，深入分忠析目标客户侮服务需求，嚷细致调整物鹿业功能布局垦，从时间、良市场、服务剪三个视角规勾划和经营顺辜天国际优质栗物业，全面松提升该项目导的市场价值估。距斧协大厦整体形愉象凯青通过环境形衡象与楼宇形着象的控制，铁大厦设备和塞公共设施的湾管理，周边溪治安和交通筐的控制与引放导，物业管票理服务人员锦的行为规范鸟以及CPM狱专业形象的劈展示和物业活文化气氛的乓融合，塑造葬现代、高效较、环保、繁漂荣的整体形头象，为发展景商顺天建设孕集团和长沙例市树立物业诞管理优质品爷牌。钱齿免楼宇设备管暴理县袍顺天国际设屿备先进，智驼能化程度高蛙，大厦使用店功能多样化堵，要求24络小时全天候帽保障设备运祝行万无一失劳，这对物业支管理公司设妥备管理的技灰术实力是重顺要的考验。亦CPM拟在帝前期介入期摊间全面参与友设备安装、枣调试、熟悉富设备特性，怠掌握运行规嗽律；在正式矩运行后，确道保电梯系统酸、供配电系没统、给排水阳系统、消防象控制系统、奖中央空调及异通迅系统等脆关键设备运渔行正常。佳1.3瓣揉指导思想、福管理模式、泼管理目标、伞奖惩措施妻1.3摘.1泥糕指导思想：虽真诚合作、泳专业保障、教长远承担刺1郊.3.1.刑1解真诚合作亭体现了C舟PM尊重客铲户、依法经烧营一贯风格盲，重合同、偶讲道德、守述信誉，注意走及时沟通和握协调，真诚散为顺天国际裕业主、客户柏提供高水准撤专业服务，郊为社会创造趋价值。冶1扬.3.1.逃2菊专业保障焰展示CPM尤“触敬业、服务使、创新础”枣的企业精神拼，充分发挥忘公司IS0掌9000质柄保体系、人皱力资源管理奥体系、财务介预算及执行硬控制系统、领物业管理制筐度以及专用锅物业管理软类件五大体系田的巨大作用扩，组织专业膀力量，体现谈专业水准，玩保障专业效乱果。杨1例.3.1.秀3已长远承担莲注重合作陪的即效性，昼更着眼于合钥作的长远前箱景和综合效懂益，力避急现功近利、华佩而不实和短脾期行为。有鸦阶段计划，外更有长远安瓦排，将服务悟概念由委托世管理期局部桐扩展到物业鸣的使用寿命亭期，是物业杀管理人的应纤尽职责。锁[经营型]葬物业管理模挤式物业功能全面发挥和价值体现物业功能全面发挥和价值体现倚医工作模式惰：灶[经营型]罗物业管理模潮式掀CPM谣物业管理行轨业道创患[煮经营型抢]絮物业管理模萝式，在物业孝管理实践中贺取得显著效淹果。织[班经营型洁]稀物业管理模腊式的核心思话想为：将物桑业管理的概渣念从一般运什行、维护、善管理提升到拒对物业整体执项目全面的床策划、服务拢和管理层面钓，服务概念丙从委托合同衫期局部扩展巡到物业的使苏用寿命期，伸从而开发物渗为的功能潜评力并提高使包用效率，真惹正体现物业档管理使物业本保值、增值瘦的社会功能道。五[记经营型管]刃物业管理模辛式在实际操宣作中，以物疑业管理主业炒为核心，以饭楼宇设备维熟护、改造为射技术支持，答以规划物业检功能、提高刷物业使有率赠为辅助手段惧，以配套项威目的经营作姑为服务客户违的补充，形畜成全方位物恩业管理服务呆的综合能力踩。填[起经营型饼]夕物业管理模常式在顺天国大际具有广阔禁的施展的空活间。呀CPM煮强大的技术足支持系统可饺以在设备管丢理方面发挥讽重要的保障甘作用；犯CPM链丰富的经验伏可以协助业你主合理规划积、科学安排水、适时调整红，提高物业诱使用效能；宜CPM桥的综合服务帮能力，在满通足服务需求描中最具实力烟。怖[废经营型哗]街物业管理模炸式在顺天国坡际的应用，身可以提升大沾厦的无形资渴产，保障设旱备运行，提休高物业的使咐用效率，明齐显提升物业总管理服务的床附加值，并迈显著降低物钻业运行的总轿体成本。五葡管理目标烈承诺溜捆.1自接毫管之日起，恳三年内顺天傍国际达到全对国城市物业挂管理优秀示厉范大厦要求腾，树立顺天尽国际品牌形倚象。酷状.2自接罩管之日起，老第一年度内与，实现物业赴管理客户满叔意率95%赞以上。酷胆.3入伙寒两年内，配捧合发展商，摘力争使大厦中使用率达到累80%。闻币丈奖惩措施筒在全面完成生管理目标承篮诺后，由顺沃天建设集团叙返还风队抵佣押金并近风胜险抵押金的骨金额数量予宣以玉CPM仙奖励；在驰CPM困每年完成各泽项管理指标篮后，顺天建蛮设集团按当紫年管理者佣颗金总额的2紧0%予以奖妙励；蹄CPM姑末完成管理吸目标承诺，联顺天国际业民主委员会扣疯除风险抵押泰金作为凤CPM饼惩罚；未完睁成当年指标臂，顺天国际世业主委员会娘按当年管理夺者佣金总额度的20%进忠行奖惩。耐1.4C阀PM服务顺米天国际的主凝要优势携江经营优势陪：提供[经歇营型]物业逐管理服务犹CPM滋首创的[经盘营型]物业足管理模式能研开发所管物厨业的经营潜伙力和提高经芬济效益，并榨通过对物业蜜经营管理的抗统一策划，林使业主和客视户享受更全沫面和完善的诵物业管理服合务。敏CPM句积累了深圳层[中航苑]挡（40万平滔方米多功能街物业群体）鞋综合性物业裙管理十五年炭经验，业务坊令域涉及餐臭饮、休闲娱荣乐和汽车美兰容等，经营送效益良好。沃CPM甲将物业经营杰和管理融为斑一体服务客飘户的优势在起深圳、武汉资、北京多个异项目中得到塑充分体现。鞠垦技术优势访：强大的楼壶宇设备管理厕技术支持赠CPM村积累十几年贷高层楼宇机榜电设备管理茄经验，集设鹅计、安装、锁维护、改造叛能力于一身艰，技术实力塔在物业管理资行业首屈一敞指。揉CPM城目前拥有高贤级工程师十贡余名，中级隐职称技术人翻员四十余名诉以及百余名虾机电设备熟蜓练维修人员颠。这支技术饲队伍对各类番物业基本设限施由电梯、怨中央空调、凳供配电、给继排水、消防上系统、保安评系统、计算钥机网络系统幼、智能控制锐直至停车场压自动管理系势统均有完善运的技术保障炕规范和丰富粱的实践经验笑，可以为顺止天国际制订验高效率的设检备管理方案农，确保各项控系统运行正威常、维修及毫时，并有效狠延长设备的离使用寿命。意CPM抛所属的中航良电梯公司是疲深圳众多物妖业管理企业霸中电梯维修梳实力最强的妨企业，可以突为顺天国际满的21部电仗梯安全运行劫和维护提供缠全面的技术艘保障。偏CPM胃技术优势还弓体现在能根畅据顺天国际矮的实际情况塘，制订有效忙的节能降耗当措施，从而射显著降低物章业运行能源如费用。次存服务观念睬：客户想到品，我已做到赖。总CPM恶久经市场竞邪争的洗礼，毯深谙物业管饼理待客之道判，懂得：客偿户没有我们袜可以另请高脏明，而我们队离开客户则护寸步难行。在因此，在环CPM喷经营理念中街，将服务客绝户作为最高驼原则，将客书户满意作为止工人业绩评牧价的重要指惜标，以客户酱满意为起点钻，最大限度仔地满足客户货需求。在这纱种理念支持裁下，崖CPM布在员工队伍贿中坚持不懈脏地强化服务扶观念、市场哄观念以及危士机意识、质钞量意识和成斯本意识。正渠是由于员工分团队具备良陵好的服务观蓬念，近年来誉，在术CPM振所管辖的百渡余万平方米嚼物业中，重任大投诉率均拉未超过千分勉之二。编浮管理团队吵，优中选优星。飘CPM抢于1995抖年确立了公吵司发展战略贵：唤起全体酒员工的觉醒忧，强化基础库管理，全面祥参与市场竞叠争，积极稳硬健地拓展业溉务规模，创途建中国物业踩管理行业的孙名牌企业。誉我们在实践查中总结、形闯成了富有特厕色的企业文瞒化体系，包道括敬业、服抹务、创新的转企业精神、译服务客户最巴高原则的经肯营理念和创侵建中国物业杀管理行业名扰牌企业的发往展目标。刑CP条M贩是一个脚踏五实地而志向醋高远的集体素，公司凝聚晴了一大批热钩爱物业管理鞭行业、抱有泊共同价值观镜、重事业、盐能吃苦、螺“画讲团队精神探和服务意识菌的优秀骨干瞎，这是妄CPM积参与市场竞造争最核心的馋优势。本项济目者CPM能将安排深圳苍七名专业人福员，全力以棉赴，精心管已理，组建卓商越服务团队点，确保项目办运作成功。役按Ⅱ定.管理方公式、工作计纷划和物资装观备指2.1管净理方式罢球实施基础谊蹦.1CP周M全面支持逢系统短CPM示各部门科学夫分工、职责盖落实技•贱物业部从逆项目确立合刻作关系后，瓣将按时限计秆划的合理安遥排各项工作巨；塔•识质量管理部部负责脆ISO90败00过的质量管理东在顺天国际剩项目上稳定愚的运作，并缘肩负着质量遣控制和服务腐考评的职责崭；净•级机电工程井部参与、组况织协调各专惨业公司保证叙设备的完好久运转；约•络经营部和森拓展策划部幅就顺天国际踩的物业租赁登市场作出市苗场分析，并抓充分调动各调种资源，全哥力打造顺天谷国际市场品恰牌，确保物躁业投资的保暮值增值；尼•妙机电设备想保养公司、奉电梯公司提舒供公共设施馅设备的维修阔保养，降低盏顺天国际管面理处的管理盗成本。质量质量控制专业服务技术支持经营策划支持信息反馈专业公司物业部治安消防部经营部机电工程部员工培训质量监督租赁经营市场分析其它专营公司电梯工程公司拓展策划部财务部经理部外包服务电梯维护设备维护品牌策划财务监控丰仇趋往欣图2.1敏CPM倾全面的支持念系统图社四.2专业拘化保障系统关CPM高度片注重物业管卵理专业化，络充分利用自廊身在制度、蓄人力、设备馋、经营、财油务等方面专辛业优势和现淹代管理手段套，为管理工约作提供专业住保障。通过特总体协调、京管理，实现犁管理目标。叼2爸.1.2忧管理方式构甚成播CPM阵管理方式分途别由组织机惩构、运作体微系、信息系姓统、管理机菜制四部分组文成。柱2弦.1.2.来1组织机克构发展商发展商业主委员会CPM街道办、工商、税务、公安、武警等政府业务主管部门客户服务中心综合部机电工程部管理部开图2.2静组织机构框冒图振a.管理芦处接受顺天类国际业主委班员会，发展踩商和CPM本的领导。赛b.管理失处作为专门谷机构，财务绍相对独立，码在CPM的液授权下，履品行《顺天国止际物业管理迹委托合同》灶中规定的权慈利、义务和恶责任。庙c.管理耻处实行公司赵领导下的管停理处主任目熟标责任制。无管理处内部助实行垂直领工导。券d.组织券机构设置的合原则是精干匀高致、一专晶多能。绿e.管理锯处突出以服花务客户为中劈心，建立以岗客户服务中消心为重点的伸组织流程。迹f.管理板处实行值班薯主任制，由晶各部门部长啊轮值，行政巷总值24小曲时不离开大逼厦，授权在委事件处理中光代行管理处晴主任职责，削以确保工作将效率，提高朱服务品质。蠢袜.2运作盼体系两a.整体头运作流程拟定方案拟定方案组建机构交接验收日常运作前期介入岗位培训正式入驻湿图2.3撞整体运作流圾程图秋•痛整体运作搂流程的设计矛原则是全面锯、高效、合猜理，功能无剃缺项，管理搁无盲点。芳•援整体运作贴流程的具体厦运行，按I抱SO900念0质量保证弄体系要求运例作。我•农重视物业撕经营工作，织确保顺天国润际社会形象非和经济效益番。击b.内部阵运作流程反馈指令华反馈、回访皆CPM毁拟建立以客冶户服务中心喜为重点的物酱业管理服务霜体系。客户猛服务中心是么管理处的指样挥调度中心栗及信息枢纽杠。24小时踏保证所有服拣务需求及投亡诉建议均可钉及时汇总、伯处理。而管击理处所有需寨要公布的管添理服务信息抽亦通过该中傲心反馈给业婶主、客户。燥设立服务中碑心并强化其财指挥、协调瞧功能是提高厨服务效率的矮反馈指令华反馈、回访业主客户意见征询业主客户意见征询CPM部门主管及作业层客户服务中心（24小时）业主客户服务需求建议意见、投诉信息指令述职考核述职考核授权考核信息反馈指挥协调饮图2获.4以客傻户为中心的弯服务流程黎•辫客户服务皮中心剖24小时担印负统一指挥给、协调工作伙，处理日常曾管理事务和淋紧急事项。鸦•胜设立值班舰主任制攻由管理处正逃、副主任轮步值负责，坚窜持每周工作霜例会和每天杏工作早会，焦一般问题不浇过夜。年2六.1.2.牺3信息系袜统其它渠道其它渠道业主委员会会顺天地产客户意见调查计算机信息系统客户服务中心执行结果相关部门和人员执行反馈跟踪命令咬2.5信瓜息反馈图及喂流程处理图王a.坚持挡管理处每季洞度安排专门读的客户专访华，每月随机细走防单位不尾少于十家，牢收集客户意头见、建议或株投诉。售b.管理钱处每季向顺双天国际业主时委员会作正位式汇报，提待交管理报告稼，并公布管使理处物业管悉理费收支情笛况，征询各界方面意见和不建议。直c.坚持奶每半年组织嗽一次客户座弹谈会，广泛婆了解客户对米物业管理服叶务的意见和替建议，同时颗要强化服务氧系统的及时倡改善和有效源沟通，最大郑限度地满足然客户服务需雅求。丝d.管理脏处员工日常行征询客户意晋见是最重要贝的沟通渠道麦。犹2准.1.2.透4管理机平制烦a.实行灾目标管理责豆任制乳目标管理责拿任制就是将替所服务项目抚的管理目标笛、经营目标蚊、竞争目标镜以量化形式意作为重要职宵责交托给管芬理处的领导识集体，并赋脆予相应的权伸力，同时，幅将目标的实嘱现与领导集猎体切身利益裕（工资、奖寨金、岗位升绢迁）挂钩。乘这种管理机订制使管理处宪各级骨干责浇、权、利明漠确，在管理残处与员工之纽间形成事业槐和利益共同跳体，共同参屯与管理，共绑同承担压力愈，共同迈向垦成功。角b.表激励机制升物业管理强俊调在严格、驱量化、规范碎管理的基础遗上融洽激励孔机制。在顺错天国际管理笛处，我们将航通过三个方讲面建立激励攻机制。要•淹旧事业激励义用赤CPM悼确立的创建威中国物业管杰理名牌企业率发展目标感伍召人、吸引群人，为广大而员工创造团乱结协作、共桌创未来的工伶作环境和竞滥争上岗、优夺胜劣汰的发煤展空间。实窄行管理处各岗级岗位考核乡和聘任制，止形成管理处驻员工重事业玩、比业绩、辟靠真才实学裁求发展的良存好风气，在挠物业管理行叉业奋力前行民。皂•估捉量化目标激著励两实行量化管腿理和目标管架理是CPM贪推动科学管凝理的重要措描施和经验。使管理处内部错的量化目标监管理是将管各理目标分解乘成各部、班羽组分项目标景，并全部以糖量化形式体莫现，使各部脱、班组直至总员工明确个躺体指标，做帐到闲“横千斤重担大纽家挑，人人蓝肩上有指标型”真，共同参与伤管理，推动踏总体目标的棍实现，并将健员工收益与盒量化目标实穗现紧密挂钩骑。阶•充饮效益激励泽优秀管理断机制的重要耳内容之一是筛分配机制。回管理处在工体资、奖金分趣配体系中，册采取季度、绍年终量化考钩评，体现多坑劳多得，严顺格兑现量化叼目标管理的标奖惩措施，麦并坚持年度原考评中道数饮5%加薪或堡晋升、尾数弓5%降职或包淘汰的原则熊，保持管理些处员工队伍饮的优良素质漆和活力。摩c.锤监督机制收费标准收费标准消防、治安、纳税等社会各界、发展商、业主、业主委员会监督政府业务主管部门监督政府相关部门监督业主、业主委员会监督CPM及ISO9000体系监督佣图2.6占监督机制图唇•爽制定管理颤处廉洁自律唯基本要求。万•满管理处全掌体员工严格池遵守道德标救准、行为规午范和员工守芳则。茶柏扒•仰每季度公咱布物业管理毙费收支状况榴，提交物业陵管理报告。派稀•巷重视客户训意见征询工环作，发现问淋题及是跟踪轨解决。趣弯•纱高度重视旗年度客户意堡见征询工作酷，对发现问课题彻底跟踪演、解决。仙2.2工渔作计划捧CPM竿根据工作进扔度安排，分寺别制订前期暮筹备、入驻昌接管工作计丙划，并依照吵物业管理方办案设计，制纪订顺天国际见正常运作期脏的工作计划践。胞答冈前期筹备工聋作计划榨敬串前期介入工鼠作计划表府迹漂表2.1敬秆接管验收沉工作计划创脖接管验收及看入伙工作计配划表鹊和表2.2浇推正常运作叙期工作计划时重正常动作期归工作计划表岗巨表2.3萝染工作计划惊流程落实办公、住宿条件：落实办公、住宿条件：执行物资装备计划组建员工队伍（考核、培训）签定委托合同2002年5月30日前实施综合接管验收楼宇设备交接、验收（试运行）清洁开荒入驻2002年12月员工常规培训ISO9000导入螺图2.7括工作计划流殃程图棋2.3物孝资装备计划欢软姐物资装备计恐划表蜓吉表2.4模Ⅲ刑.管理人魂员配备、培既训与管理虚3.1管点理人员的配萌备存顺天国际整忌体管理方案舒确定之后，灵管理团队的摘配备和素质雁就是决定性族的因素。C哥PM拟安排绕高级项目经命理担任大厦屡管理处主任带，前期介入禾期间另委派甜公司管理、夺技术骨干组先成前期工作元小组赴现场墓配合。在正利式接管后，棍形成主任目追标管理责任已制为基础的名，物业、经抱营、质量、事工程、财务脏等专业人员拦密切配合的保管理团队。五3股.1.1析嘉管理处人员描配置违管理处拟配帐备各类人员觉53人。客户服务中心4人部长1人助理3人综合部6人部长1人文秘1人财务2人后勤2人综合部6人综合部6人部长1人客户服务中心4人部长1人助理3人综合部6人部长1人文秘1人财务2人后勤2人综合部6人综合部6人部长1人工程师2人运行班10人维修班5人扁图3析.1管理库处人员配置尽沫各部门人做员素质要求术调岗位编制与绵素质要求游扒表3.1皮3.2管静理人员的培纱训尽持续有效的里员工培训是郑人力资源开纯发最重要的明基础工作，捞是企业保持脚竞争力的重垃要手段。管犬理处大多数待的管理障碍锯，可以通过积有效培训加嚷以改善。基削层员工在某酸些工作上的鄙不足，特别番是服务观念锤上的差距，睡也可以通过追培训得到解仇决。员工培敏训是企业管浑理升级的重绩要环节。培训需求分析培训计划岗位应用培训考核组织实施拖CPM高度察重视员工培笋训工作，把史员工培训作矿为人力资源屑开发的基础适工作，每年限安排周密的台员工培训、且考核计划、彻公司董事长时王兵、总经遭理迮建人均译为建设部深更圳物业管理培训需求分析培训计划岗位应用培训考核组织实施般厘栋培训体系培训绩效评估培训绩效评估关框图3.2泪CPM培训吨体系码康.1体系苗描述：帝a.贯彻灾员工培训原忠因，坚持培链训体系不漏眉项，切实达粗到培训效果厕；涂b.在管胶理处管理骨塞干中，安排株有培训经验座的专业人员跳负责培训工吃作；爹c.通过司培训制度和旱运作机制的教确定，使员焰工培训成为兔管理处整体污工作的必备锡环节，避免备流于形式；钞d.注重增课程开发和倾教材选定，漂解决培训深魂度和特色问见题；裳c.加强漠流程中的培闯训绩效评估熟和培训需求匀分析两个薄爪弱环节。精3循.2.2爬培训原因：有因需施教、倍培考结合、泰观念在先、杰注重实效。港险培训目标章：品德优良陈、观念到位粘、胜任岗位鼓薪培训内容：俗赏.1观念庙培训（针对类全体人员）宵服务观念、捐竞争观念、娱质量观念、肃创新观念、霉效率观念、饼成本观念、召安全观念以李及CPM企闪业文化体系风。凑3停.2.4.倚2管理培核训（针对各焰级骨干）抵员工激励、和客户沟通技妙巧、法律法榆规、成本核荒算、计算机兵应用、质量泰体系、环境现美学、突发为事件处理、减管理理论。令3料.2.4.穴3岗位技灵术培训（针尿对操作层）崭基本技能、祥物业管理基风本概念和主把要内容、设据备维护和使喇用、客户管有理、办公自残动化管理、每消防及治安烤管理、房地黎产基础。袋3叠.2.4.饭4基础培男训（针对新眯入职员工）乏行为规范、济物业管理概道论、员工守扶则、职业道蛛德教育、管歼理制度、岗饥位职责、企曾业管理目标式等。雄3榆.2.5喇年度培训计污划泪CPM与拟将首年度轻员工培训分充为两个阶段罢，第一阶段歪入驻前期培车训，采用集笋中、封闭、梁强化培训，神重点为基础煤培训和观念役培训，配合善两轮培训考介核；第二阶端段为入驻后速培训，采用则定期、实操择、教练式培并训，激发潜袭能，启导信思心，配合业犬务考核与业现绩评估，巩浮固培训效果走。；湾顺天国际物经业管理处员脾工培训年度露课时要求为趟：人均受训视130课时偏以上，保安牌员受训26惧0课时以上证。逝超年度培训计预划表夜么表3.2入职强化培训，常规集中授课，技能培训，参观考察，专题研讨，案例分析，实操演练等内部岗位培训周盒培训方式入职强化培训，常规集中授课，技能培训，参观考察，专题研讨，案例分析，实操演练等内部岗位培训培训方培训方式短期研修，专职进修，参观学习，行业沙龙，论文交流等短期研修，专职进修，参观学习，行业沙龙，论文交流等鼓励员工通过电大、夜大和自学等方式充在职自学培训外送专业培训缩3.2燕.7培训那效果：通过向业务考核和县业绩评估检颜验培训效果鼓励员工通过电大、夜大和自学等方式充在职自学培训外送专业培训鞋培训前安排灯测试，了解候员工基础和纵培训需求，忙培训中考核止巩固培训效州果，培训后卷通过结业考塔核确保胜任赶岗位，并对层员工工作为糟绩进行跟踪腐评估。麻3钱.3管理知人员的管理线享严格要求坑，规范管理旗，选好人，凉培育人禁把好进人关泪，选择热爱削物业管理、德重事业、能储吃苦的人员慰，不符合行朗业要求或基纸本素质不够得的，坚决不芳进。在公司愉里，经营和仓管理骨干是蚀人才，为推挽进公司整体醒运作而在平劳凡岗位上踏哨实工作的员李工也是人才植。物业管理畅首先要管好般人，其次才桂能管好事。户做事先做人兄，正人先正鲁已。重学历喘而不唯学历员，德才兼备录要首先看德极，倡导敬业依、服务、创式新的企业精凑神，对员工矮的行为规范销、仪表仪容抵在《员工手找册》中作出割了明确的规志定，并通过址量化考核办坝法，不断强族调员工的进南取心、创造嫂性，注重积术极协调和主回动投入的工筹作态度。栋注重员工培扯训的连续性搁和有效性。螺公司要求员签工深刻理解练在职教育和负终身教育的首重要内涵，构明确培训需倡求，主动嫁“愚充电咱”停。公司还要烧求物业管理秩主任人从上蓬任之日起，懒就要注意培库养自己的接随班人，在这颗种培养过程浴中，推进了腰工作，增强酱了团队实力湾，同时也提牢高了自己。深坚持物业管连理骨干自行氧培养为主、俯对外招聘为糖辅，按比例终7：3的原舍则运作。我羡们提出关心近员工、培养尸员工重于创巧造利润的观允念，其含义翁在于提高内虫部员工满意遗率，建立一雀支训练有素佛、能征善战称的优秀团队暗，实现企业咬的发展目标光。蒸3厕.3.2愧竞争上岗，浑优胜劣汰，间用好人，激咱励人垮员工队伍综收合素质中最预重要的是观寺念到位，服絮务观念、客泄户满意、危现机意识、创巧造性管理等号尤为重要。闲物业管理行咏业，只有不姜断学习，及盆时变革，才轰能争取主动客，赢得胜利购。有效管理茶的关键在于好员工全体的拳参与，因而碑我们在量化化管理、成本朝管理和计算特机应用各个船领域，注意燃引导员工广烤泛参与，群肆策群力，实孕现各项管理全目标。允坚持各级领界导岗位在公夕司内部公开欺招聘，竞争页上岗，并实境行年度聘任登制，形成职拖位能上能下逼、待遇能高连能低的用人耗机制，盘活厌人力资源。深通过综合考脱评，实行员数工队伍每年稳10%换岗报、首数5%脏提薪和末数贼5%淘汰制咱，依法管理寄，以理服人奖，确保高水早准、全方位剪的物业管理冒服务。蛛3垫.3.3跑以企业文化主感召人、留葡住人倦由企业精神兰、经营管理望理念和企业垮发展目标构泰成的CPM河企业文化是青公司重要的缎无形资产。未我们塑造和孟倡导这种文米化，目的就锄是要使广大舍员工在价值餐观念、核心药理念和目标袍追求上形成猎共识，调动戚员工队伍的附积极性，形灶成团队合力痛。我们坚持遗定期征询广允大员工对公行司发展的意惨见和建议，瘦高度重视员枝工提出的合娇理化建议，面及时改善工眠作中的不足弃。几年来，第CPM凝聚漂了一批热爱锯物业管理、聋重事业、勤授钻研的骨干皇队伍，他们扫不断创新，顽敢于挑战，卧志不渝，为治CPM发展分作出了重要蒙的贡献。诚Ⅳ器.管理制度膝与档案建设广4泽.1完备科的管理工具滑管理工具并京非我们日常雷所用的手工贝工具和器材朽，而是CP孝M在顺天国劝际开展物业着管理服务工疗作所需的依乏据全——拴各类支持性叙文件。乖顺天国际物貌业管理支持连性文件由《笑业主公约》派、《物业管塘理委托合同浊》、《用户西手册》和各侵类《管理规彩章制度》构芦成。役剂遣《症业筹主公约》是谢一份所有业砖主均需签署意的有法律依愚据的文件，誉订明所有业父主所应负的梯责任及所享委有的权利，池并制定了各胳业主应互相寸遵守的管理掠规章及条例群。当出现违婶反及影响他批人的情况（烂如逾期不缴鞋纳管理费及涂违章改变物拢业用途等违纤反管理条例催的事项），纳《业主公约想》亦赋予物亦业管理者权蝴力及方法去姑禁制此类现纹象。洁创拿《物业管理供委托合同》沈是一份由管异理委托方和应受委托方（产物业管理公北司）签署的朗具有法律效因力的文件，傍订明签约各昆方所应尽义锯务及享有的葵权利，签约魂各方均需遵鹿从，违者将践承担相应的饼法律责任。牵闸忘《用户手册叼》是根据顺差天国际实际返情况编制的屑用户指引性柔文件，主要六具有说明书藏性质。推秀垮顺天国际的蚕《管理规章工制度》。梳坡CPM点积累多年物场业管理工作踩的丰富经验找，建立有一泼整套富有操轰作性的规章殃制度系统，估使各管理项尝目有章可循负，有法可依聋。1996烈年，CPM盘引入ISO潮9000质互量体系，作护为规章制度物的重要组成卵部分，通过寺不断地补充谨和完善，为为物业管理水云平的提高发宝挥了重要作尸用。省属他顺天国际项包目属于现代渠化高档物业攀，要求具有芽完善可行的档规章制度系牲统，满足其蜓各项使用要词求。CPM离以完善的规杯章制度和I授SO900崭0体系为基泳础，结合《役全国城市物捉业管理条例转》和《全国愚城市物业管决理示范大厦致考评标准》赚的总体要求座，提炼、形册成顺天国际曲物业管理规虏章制度体系瞎：（见下页鸭图）公众制度公众制度岗位职责员工考核客户服务姻图4.1怀管理规章制引度结构图已CPM管理担规章制度目疤录戒脚表4.1苗4.2竭档案资料的北建立与管理冠物业档案资嚼料的建立与券管理是物业昂管理工作的猜重要组成部卫分。科学、级规范的档案类管理可以为肌专业的物业贱管理提供有倦力的支持。总针对顺天国盛际实际情况熔，我们拟采好取系统化、掏电脑化的管圾理手段，对尾顺天国际物迹业档案进行嚼全面的收集跑和管理。株巩扬档案资料的且建立及分类遥尺.1粥档案资料敞的建立士a.采取膛系统化、科眼学化、电脑何化的先进手调段收集储存饰资料。涌b.将收配集的资料进俊行细分，分下类标准严格妇按照建设部受《关于修订赌全国物业管帮理示范大厦谱标准及有关吐考评验收工迁作的通知》源发布后的新巴标准执行，输做到条理清算晰，分类合未理，便于查秋阅。睡c.按照偷资料载体的厨类型采用恰漆当安全保存娱方式。帖d.所有蓬资料档案实劲行乏“劣双档慨”茂（电脑档案符、文本档案享）管理。崖美.2驰档案资料的辜分类矿钢帽档案资料分飘类表表4.2辣4.3胁物业档案资外料的管理注4朝.3.1探档案资料管羊理运作流程逮重要资料接抛收必须指定恼负责人验收违，完善交接谈手续后立卷健归档。日常冶管理文件（亦如管理公司趋通知、通报株等）按照C凡PM制定的帽文件管理程肿序发放及接方收手续、并粉立卷归档。借阅文件借阅文件复印文件张贴文件作废文件无图4.2布档案资料建号立及管理运愤作流程示意必图灾娘档案资料庆管理要求众a.综合惑部设档案管陡理员。棚b.档案净资料由综合慨部统一管理苗。缎c.明确律收集、整理家、分类、编代号、登记、讽录入电脑、裳入柜、借用精、检查、销距毁等各项管职理流程。序d.采用枣多种形式的圾文档储存方增式（如电脑烈磁盘、录相冶带、录音带丘、照片、图时表等），并太采取相应的广储存、保管董方法。渡e.对原颈始文件、合燕同等重要资杠料必须严格随管理，借阅秧、复印等必主须经审批方册可。遮f.综合俩部主任负责落审批档案保魄存数量、保岗存期限以及窝是否有效和卫作废。杏g.注重范档案管理信按息开发，根袜据工作需要厅和档案库存倚情况编制各条种专题资料箭。级h.综合织部每季度对回档案资料管勺理情况进行初检查。掘i.要求纠全体员工树贷立档案意识形、保密意识抗、严格执行设《档案管理含制度》。黄Ⅴ亦.管理成丛本测算和管哥理费标准钢5.1物猾业管理费标取准及佣金标坊准报根据顺天国属际物业管理射邀标文件提析供的有关资铸料，通过项鼻目实地考察甩和专业测算碌，CPM对态本项目物业短管理费标准宰确定为写字练楼和酒店人反民币2.8候0元/平方腊米蚕·怒月，商业裙恒楼人民币3申.00元/婆平方米拔·碌月，每月合斑计人民币1渣8.82万能元。全年合匆计人民币2茂25.83押万元（不包抽含能源费和乔房屋设备维淘护基金），邮管理处按照兄管理成本的叛10%提取千佣金。控5.2对慎物业管理处舞财务管理的揭认识桥海CPM一咽贯将朋“朗钱尽其用估”握作为物业管推理中财务运缺作的控制原练则，通过精欺确预算、严偶格执行、杜蝇绝浪费，力判争使业主所艇花的每一分民钱都物有所遥值，以同样愚的价钱提供聪更高档的服月务。食魂物业管理庄专业中财务番管理应具有诵营销财务的竞概念，即注磁重财务管理扶中额度、平或衡、审核、牢建议等因素炒，使财务管块理有效地推茧动物业管理鹅工作的进行熔。扣拣物业管理诸公司的重要仔特征之一就航是具有物业筹管理财务预征算和执行能氧力。实行成腐本控制的前猎提是专业的蕉物业管理预倚算。还惭成本控制担原则不能以免降低服务质沈量和用户满慌意度作为代决价，用户满败意永远是最骆高原则。钞5.3管烛理处控制成顺本主要措施细铃合理安排芬维修基金的北使用，保证下顺天国际物布业维修、改骂造工程良性储运作。忠并通过精确凤的计算和合驰理的安排，斤制定有效的误节能措施，涌降低物业运梨行公共能源唐费用，减少希顺天国际的焰运行开支。尾寺CPM妥有着丰富的立设备保养经鹊验，能自行昼组织力量实但施设备的维铺护及大、中望修改造，减强少外包项目葛，有效降低创了设备保养央费用及运行结费用。评怀加强员工舅培训，发挥户员工概“退一专多能锣”附的作用，合朴理安排岗位发，尽量减少吴人员。怪性采用成本疤倒算原则，蠢制定切实可猎行的物业管捆理年度预算引。在执行预潜算过程中实免行成本否决近制，即预算苍中未列项目常坚决控制或烤从简。同时单，采取员工仗参与、适当成授权、数据斗评价、库房副挖潜等有效加手段，使成芬本控制落实剪在物业管理衣全员、全要殃素、全过程斜中。伞5.4顺溪天国际物业暮管理有关费织用测算拆度顺天国际舱管理费收入免预测表（表考5.1）咬5.4锣.2顺天收国际管理费盾支出预测表复（表5.2浆）寒5.4抚.3顺天激国际管理费批支出明细预炎测表（表5渔.3）亩笋顺天国际北管理处物资孟装备表（表殃5.4）款六红顺天国际社管理处固定绒资产、办公玩用品装备表籍（表5.5粮）竞询前前期介入坏支出预测表驴（表5.6纱）塔约核测算说明膛a.预算都按建设部关欢于公共性服津务收费费用棚构成范围的拌有关规定及痛顺天国际招鹿标文件指定带服务项目测料算（不包含翻能源费及房写屋设备维护投基金）；拆b.预算辞参照CPM须管理之相近晒办公楼费用畅标准及长沙姥的有关规定腔、市场价测看算；指c.前期脑费用投入人射民币18.慰48万作为约开办费，在盛管理费中分衰五年摊销；徐物资装备费丧用人民币1掌2.59万跪元，固定资测产投入人民勺币11.5戒6万元由C幕PM投入，孝在管理费中歌分五年摊销池；释d.管理码处收取的管讲理费仅用于骗上述管理成袖本项目；特独约性服务见杏《特约性服贴务收费标准你》；阶e.顺天翼国际在第一甚年处于设备启维保期，预欲计设备保养呈费可比正常逼期有所减少揉，以上测算宇均以第一年瓦度的开支为拾标准，正常拍年度的管理申费标准可根斤据甲方要求幻与实际情况融进行调整；朋吴f.按正丢常年度管理彩费开支测算裹，如果管理鼓费收支有盈灿余，盈余部彻分将转入下演一年度作为耻储备金；吼g.本预难算未涉及项付目由双方协废议商定。馅顺天国际管慎理费收入测虫算表汤赖5.1冤（单位：万物元）米项目贺面积辟收费标准波月收入臭年收入伤写字楼粮45,09雄5.57伏2.80元弱/月/平方不米结12.63败151.5嗽2祝商业裙楼药16,02循7.86海3.00元堡/月/平方读米令4.81屿57.70慨停车场死11,49盘4.00炮室内车位2洽14个，室侨外车位20影个，室内6圈0元/月，粘室外50元善/月姿1.38勤16.61烫合计酒72,61寒7.43调18.82寿225.8卫3絮顺天国际管棒理费支出预杂测表秃环表5.窃2（单位：社万元）皆顺天国际管疫理费支出明椒细预测表许浑表欢5.3（单谣位：万元）愈板化顺天国际管测理处物资装浓备表帅表5吧.4（单位狂：万元）溜序号闹名称拨数量屈单位（均价载）景合计贝一锹维修工具劫台钻希1部先0.400呈0.40育电焊机鲜1部饰0.080姑0.08淹冲击钻渐1部萝0.150筑0.15杨手电钻俯2部典0.050光0.10够切割机垮1台拥0.100裙0.10兽砂轮机评1台把0.200袄0.20遍台钳跃2台拼0.080授0.16盲电流表丸1台篮0.030吸0.03庄万用表奏5部反0.010身0.05奔绝缘表思2个笑0.050渴0.10饺气泵斧1台衬0.200希0.20右潜水泵务1台赔0.220序0.22币疏通机关2台窝0.200戴0.40星梯子论4张闭0.080馒0.32仇工衣柜铁10套育0.062菜0.62咬应急灯略6个历0.020馆0.12趋材料架突若干高0.100跑0.10用空调作业工换具遗一批员0.200脾0.20抬管工作业工钥具咐一批路0.100踪0.10兽机修作业工眨具塞一批后0.500剖0.50伞电器作业工址具蹦一批陵0.800藏0.80帐材料备件召一批坊0.500盗0.50旦个人工具赚16套肯0.020销0.32贤小计培5.77俭二砌安防、消防烂装备与无线对讲机眯8台撞0.200贫1.60原消防斧头任5把蹈0.005想0.03火专用消防板释手兄5把夸0.003涌0.02厦防毒面具拢10个巧0.020筛0.20给消防靴斯10双雾0.008递0.08祖训练器材研一批鄙0.500玉0.50爷小计源2.42闻员工宿舍用列品小床及家具军40套查0.060嫩2.40床风扇源15台咸0.010梦0.15羡热水器耻8台焰0.100培0.80老电视机线5台队0.150达0.75晃其它用品录一批达0.300止0.30盖小计恰4.40扫合计鸽12.59迫顺天国幼际管理处固河定资产、办熄公用品装备畅表果表5.5（蜡单位：万元惰）中前期介入预滨测支出表作祖表吸5.6（单津位：万元）晶序号痰项目摧测算依据聚金额挥1症人员工资劫项目经理1驰人，工程师信2人，行政渔主管1人，垄项目经理6供月份入驻，装其他人员入贵伙前3个月惨入驻忆10．10眼2饺差旅费锹公司派出人摘员往返20怪人次，每次箩1500元橡3．00赌3交食宿费乐综合测算征0．50弃4烦招聘培训费报招聘、培训仙46人，每石人平均费用响300元彻1．38闸5笋业务费段综合测算朴2．00蜓6恰办公费青指前期的办占公费用及资借料印刷费泻1．00压7举开办注册费裙综合测算饿0．50辽小计赔18．48春说明1、本尘表按前期介奥入计划及正壁常情况下测潮算所得康2、前期的必费用将作为谱开办费分五睛年摊销奴亿舱锣Ⅵ史.物业管理右前期介入蠢物业管理的然前期介入是领物业管理整政体阶段的基谦础和重要环筋节，在此阶溪段，物业管狐理公司要倾悬注大量人力河物力，在纷京繁琐碎的事禁务中理清头租绪，了解熟烟悉并参与整逼体物业的接诚管验收工作乐，详尽登记棵造册存档，传为将来的物妙业管理工作巡开个好头，野夯下坚实的槽基础。途总体来讲，辰物业管理的珠前期介入工但作可以分为励以下几个时仅段与内容：树·承施工期物甘业管理压·漫设施设备药调试期物业蝴管理驳·年竣工验收好及物业接管勿验收期间物第业管理傻·辱其他前期盛准备工作抬·段前期物业感管理人员安推排与工作进济度诊6.1必施工期物业杨管理工作雅6蓝.1.1抢尽快熟悉现塑场和各类施功工图纸，跟仿踪了解隐蔽啄工程施工及扬各类管道检竹修口预留位站置情况并做芳详细记录；透魂了解设计陪和施工状况损，各公共部皆分水电开关演、装饰材料誉等的造型及肉位置，环境把清洁用水预做留接口等；杜芝根据以往黎的工程前期备介入和物业缝管理经验，古就今后可能饲存在的施工姥质量隐患或盆影响使用和民管理的问题束，与发展商五协商，进行协前期协调改菜进；祸区对影响大箩厦功能、危落及设备及业乳主人身安全宰、严重影响睡今后管理运碧行的问题，茧及时与发展辣商洽谈解决陆，尽量不留澡后患；一时娃无法解决时承，列出整改筑报告，提交尿发展商备案表处理。洲6.2捷设施设备调秀试期物业管绕理浴在设施设备疼调试期，C哥PM将委派愿由机电工程册部经理带队弹、各专业工盲程师组成的蔬小组来现场吗协助工作，俊除进行专业急培训工作外润，与管理机致构的工程技愈术人员一起机，共同开展独以下工作：化轻对设备的握选型、安装圾提出建议，挥对现场设施帜设备安装状台况进行检查理，包括电梯弹井道防水、纸安装过程的雹质量监控，寺各种管线的屿预埋等；创铺出席有关梢工程的会议垫，参与机电晨设备的测试焰检查，建立朱调试档案；侄沟及时发现农可能造成的厚隐患或妨碍珠今后日常维发修维护的问狮题，列出遗皇漏工程，从棚物业管理专蛛业角度提出背相应的整改煌意见，及时阔通报发展商蜘。季胀项参与设备的贼调试伍嘴将工程技蔑术人员分成灭四个小组，规分别参与大饰厦的供配电诱、电梯、空课调（包括空齐调、通风及恶消防排烟等宽）、给排水锦（包括消防吵供水等）、贼弱电（包括亦消防自动报薄警、楼宇自狡动化、保安券电视监控、护综合布线等拖）等项目的猫调试，掌握背设施设备的植性能、结构把、参数、工酒和环境条件方和操作要领蚕，进行详细遇的记录。在礼进行调试观水摩的同时，着根据了解的浇实际情况，因编制今后的类设施设备操广作维修规程道和各项作业葱指导书。够6.3大图厦竣工验收堵及接管验收郊期物业管理凳睁绣大厦工程竣琴工验收员顺天国际工垮程竣工并开摊始验收，管乓理处人员将睛参与建筑质彻量主管部门况与业主组织河的工程竣工消验收工作，锈协助为主了墓解、发现施藏工质量问题折，并作好验灿收记录，属部于必须解决街的及时书面泳呈交施工管否理方协助，摔并报发展商劝。纱热章物业接管验各收辽物业接管验驴收应在工程咏竣工验收后羞进行，也可驳同时进行。勉由于相关的蚊交接方不同膜，验收的侧松重面及程度垃也不一样，博需要区别对南待。工程竣励工验收是施障工单位向发盐展商移交物科业，验收的怪方式按国家动标准进行局惨部检查或抽拍样试验检查必；而物业接贡管验收是发苹展商向物业争管理方移交你物业，验收扎的方式是按忠业主进驻的朵使用要求进录行检查，大潮量的工作内江容是进行全窄面的外表及哑功能检查。证物业接管验婆收分现场验弱收、资料交搞接、其它交离接与接管验直收注意事项纲等四个方面锋。仪渐齐现场验收主急要项目习a.土建计工程：包括富各屋面排水市坡度，伸缩岸缝、地面有报无渗水；地批下室墙面有垒无渗水，地钞面有无空鼓她及渗水，进咏出口坡道防沫滑等；前广蠢场及架空层蹈绿化小品，学地面有无空顺鼓及开裂等霜；消防门、荐通道、楼梯诉等。发b.装饰象工程：包括镜各地面、墙磁面、地脚线插、护墙板、皆天花各种装禽饰；门和门注框及附件；格护拦及扶手反；灯具及其幼它小电气设历施；外墙面巾（包括各涂尘料、装饰及较玻幕）；公汇共区域设施习设备的外装筛饰；各种标值识及区域图犁示；公共洗编手间、会议载室、垃圾转秒运站、各设狸备及管理用禁房、信报箱触等。兼c.供配宗电系统：包踩括正常供配读电设备；应严急供配电设肆备；油箱及延油库、各配相电房的防鼠免；各强电检坛查并内管线霸及电箱；避诞雷装置；公匆共照明、用槽电器具等；南d.给排琴水系统：各润供水、消防谱水泵及电机托等；各水箱陡；给排水管杏网、接头及练阀门等；检奖查并内管线抹、水表及阀让门等；化粪灯池及室外排眉污、雨水井奇；消防栓、圆消防供水管私网、接头、肢阀门等；人米防工程及相秆应供水系统雪等。港e.电梯锈系统：各电答梯运行、梯收门、井道、倚机房及电机满等。猪f.空调铅系统：空调块制冷机组、富汽水交换器梦、风柜、各捷盘管机、各纺风管及风口摧；空调风柜刻房地面排水喜坡度、下水执口、回风系偿统、新风机洗等（包括暖校风系统）；外空调冷却水老系统、冷却骑塔、冷却泵企及电机、各四检修口等；荡通风及防排遗烟风机、风竹口、风管及激控制系统等成；谅g.弱电轰系统：消防劳报警系统（涂消防控制中肤心报警联动府、自动温烟岩感、警铃及皆手动按钮、弦防火卷帘门耻、广播等）和；楼宇自动朵化（模块控田制的空调、惜电力、电梯稿、保安等）设；弱电检查亿并内管线、沃接线箱等。洲茫尼资料交接有a.产权签资料：项目野批准文件、促用地批准文教件、建筑开凉工有关资料歉、丈量报告沿等。次b.技术竿资料：竣工状图（包括总霞平面、建筑站、结构、设荡备、附属工拐程及隐蔽管类线等）、各术类公共设备浸使用说明书轨及调试报告柜、地质勘察运报告、工程鄙合同及开、燕竣工报告、辫工程预决算姥分项清单、终图纸会审记耍录、工程设医计变更通知沙及技术核定的单（包括质吩量事故处理系记录）、隐孩蔽工程验收厉记录、沉降蛾观察记录及设沉降观察点乔布置图、竣召工验收证明肌书、钢材及顷水泥等主要茶材料的质量悄保证书、新类材料及构配寸件的鉴定合油格证书、设浮备（水、电启、空调、电暴梯）及卫生贡洁具的检验算合格证书、长砂浆及混凝广土试块试压进报告、供水廉管道的试压拴报告、机电贸设备订购合孤同、设备开侄箱技术资料摔、试验记录鞭及系统调试奴记录等。缸c.验收磨资料：工程效竣工验收证宰书、消防工绵程验收合格敲证、综合验雨收合格证书侍、用电许可恋证、供用电材协议书、用抓水审批表及蛛供水合同书惩、电梯使用替合格证、电描话保养及验花收协议等。视主献其他交接戒a.设施对设备的备品挪备件、施工浩剩余材料备互品等。线b.具有承保修期的设睬施设备施工脂或购买合同币（保修协议饼也可）等。租c.公共盛区域各通道架门、设备及队管理用房、阳洗手间、会谋议室、检查蠢管井、信报珠箱钥匙等。还望搜接管验收注密意事项妙a.在接贺管验收前，艳管理处将主董动与施工管类理方协商有厘关接管验收鹊的问题（包筹括交接方具朝体人员、验僻收具体时间刺、注意事项毁等），同时泊要尽量统一痰验收标准，弄明确交接双警方的责、权惰、利。怜b.接管证验收不但要兼检查物业的轰质量，而且员还应清点物雁业内各种设居施设备、公荷共物品、图牵纸资料、绿乞化小品等类遮型、数量及散其它要求的赛参数。验收远报告须经交忠接双方认可速签字后才能随生效。壤c.针对忍初验发现的当问题，若属翼于必须改正序的，书面报剥请施工管理宋方敦促施工毕单位返修；捧一时无法返递修的项目要咸确定今后维洪修的期限并添请发展商认桨可：属于无倍法返修的项士目，报告发老展商记录备特案。匹6.4爬其它前期准闯备工作妨嫩签室外绿化、卵停车场、道赤路及园林小慈品前期介入渗根据顺天国童际室外绿化屡、停车场、执道路标识系授统及园林小姨品的配套计赴划，管理处杀将结合日后辽物业管理运企作的需求和坛实际情况，恒提出相关工洪作建议供施多工管理方参酿考。第辉清洁卫生匆与环境卫生完前期介入翅在大厦启用退前，施工管奴理方将组织绑施工单位负托责进行全面膊清洁工作，师管理处应该刑予以全面配汪合。在此项秤工作中，管珍理处要注意萄清洁外墙、鹿石材地墙面脱、瓷砖地墙殿面、不锈钢铲饰面所使用念的清洁液、蔽清洁工具等砍，防止腐蚀肯和划伤以上谱材料，造成阅业主的损失组及后续物业即管理工作的最困难。辛费枪消防及安全愚管理前期介射入暴大厦的消防朵工作注重从砖根本上杜绝贡火源及控制沿易燃材料。练在室内二次增装修中，许馋多材料是易洋燃品，施工南现场情况复脖杂，极易发告生火险和盗淡窃事件。管池理处将对施栗工管理方进剃行严格巡视钟检查，及时口发现危险隐吊患，报告施合工管理方采骂取措施，以扛保证生命财贿产的安全。污豆较外部公共关想系建立绸为保证今后亡物业管理的涌顺利开展，曾管理处主任碰须在顺天国闯际全面启用题前，与相应烂的政府及公谜用事业各职地能机构（工艰商、税务、语物价、供电顽、供水、电吨信、环卫、惠园林、环保写、交管、邮汁电等）建立帜稳定的沟通芒渠道，办理界相应的法律押文本，并获斗得当局的批锤准。林膜挡客户全面进陷驻准备冈在顺天国际瓶大厦客户全宏面进驻之前零，CPM将总主动与客户炎协调，确定脸包括入迁的捧单位办公场三所、日期、凉时间、搬运啄物资数量、仪停车地点、雕搬迁路线、简搬运时间、命电梯使用等莫，并共同制悼定搬迁计划斩及注意事项徒。在迁入过腥程中，管理倡处将再次确唱认安排事项岔，派有关人昨员在现场迎圆接、指引路惩线，同是监摧督搬运工作捐遵守有关规倾定，保持良血好秩序，减贯少对其它单储位的影响。倍6.5展前期物业管灶理人员安排历计划与工作阶进度皱警人员安排颂计划形根据前期管镜理工作计划统及施工进度旷，顺天国际作管理处的员应工将按计划疯逐步招调到氧位。究a.羊施工期人位员安排及职纳责训·圆成立前期均物业管理小异组，组长1惊人，由CP矛M副总经理祸担任，组员舍4人，包括妹顺天国际管捏理处主任以刮及拓展策划岗、机电工程股、经营管理橡部的有关人机员。负责领桑导、指挥、枕安排前期物禁业管理工作录，并在中标陪15天后，徐赴顺天国际关施工现场与章施工管理方宏会晤，安排盆进一步的调强查摸底，制漫定出具体的血顺天国际《赏物业管理前辽期介入方案县》和《经营蔬策划方案》贺等。皮·贞派长驻顺起天国际施工席现场管理人印员1人，在森中标15天拔后进入现场耳，负责与施吃工管理方保勒持密切的联柄系，参与施遣工方的日常旬管理工作，棚完成施工现男场的物业管蚁理前期工作肾。杜b.而设备调试期狼人员安排与零职责跑成立以工程行部经理为组占长，由配电各、给排水、导空调、自动龟化专业工程卡师组成的四协人小组赴现左场，参与设纷备调试期观令摩，负责掌舒握设施设备注的性能、结泽构、参数等授，编制设施展设备操作维晋修规程和各阿项作业指导塞书等。共c.连接管验收前低3个月人员屑安排与职责袍·多接管验收前某3个月，C跳PM派往顺削天国际的7索名管理骨干坡将全部到位脊，负责顺天赠国际物业管关理的筹备期混工作，包括苹人员招聘、殖培训、物资匀装备等。午·毅此阶段C侨PM将适时贩派出由副总马经理带队的涝专业人员4围~5人参与答接管验收，方拟订顺天国碌际《物业管分理接管验收耍方案》，协钥助管理处开皮展工作。朗·额接管验收前歪1个月，管渣理处全部人雀员到位。锤烂冰工作进度王根据顺天国释际实际情况妇和行业惯例宽，建议在定峡标后10天缴内签定《物相业管理委托粥合同》，中报标15天后祥开展前期管肾理。变顺天国际大般厦前期介入茄工作进度表验篇盆表6.1成注：筹备期铺具体工作时纹间视施工进江度调整。智Ⅶ彼.机电设备纹设施的管理践设备管理是匠以科学管理杜为基础，按达照现代科学嚷的理论、方棍法和手段研辟究和解决设亿备运行中的密规律性问题舱，确保设备晓的正常、安千全运行。旬高层楼宇的钉大量涌现，晃使人们对楼叛宇设备的依说赖性越来越胡强，同时也愤对楼宇设备适的运行提出曲了更高的要反求。在设备咽管理中，C夏PM注重设供备全过程的赔综合管理，染即把设备管穿理概念融合馅于设备整个委寿命期中，无保持楼宇设手备的最佳运证行状态，充涛分发掘楼宇馅设备的效益典潜力。在设蒜备管理概念愧中，CPM定又进一步注沟重预防检修片，即不仅做渠到设备的正鸽确使用和精酬心维护，而贵且通过制订换、实施周密滋合理的设备俭定期检修计云划，以预防平重于补救之栏观念，提高具楼宇设备的突运行效率，奥确保楼宇设鞭备的安全、绩稳定、无故道障运行，提毙供一个良好开舒适的工作艇环境。在7.1系忍统日常运行苦及管理快楼宇设备运稼行管理的目巷的在于通过诵提高设备的监运行效率和堵运行质量，念提供一个高毁质量安全、纤舒适、便捷互的工作环境德。设备运行骂、维护管理矿的优劣直接付关系到各个苹系统能否达律到原有的设叛计性能与服事务年限，关友系到楼宇的盼供电、供水旋、供热、供羊冷等供应状浅况能否正常狮，关系到能丛否保障顺天钟国际运行安泼全。蛋英运行管理摸设备运行首兴先要在技术盲上考虑安全艺性和可靠性某。其次设备县的运行在技墨术性能上应腰始终处于最馅佳运行状态躺，以发挥设界备的最佳效胃用。巩直.1编制颜设备详细的铺技术资料，弓并建立设备乞台帐。该耳.2建立至严格的机房忧管理制度，动巡视检查制闭度和岗位责柱任制。办袄.3制订愈科学、严格馆的操作规程梁。险犁.4制订泄周密、合理酱的设备维护括保养计划。皱漏.5对操互作人员进行务专业培训，过明确各自的城岗位职责，搁掌握专业知骆识和操作技槐能。读货.6实施止维护保养工己作。帆道.7定期愧校验设备中母的安全附件恶，保证灵敏敞可靠。补暴.8工程艘技术人员对滩设备运行参旺数和统计结芬果作分析，尘及时发现事纵故的潜在危愤险，采取有板效措施进行池清除，确保病安全运行。田其.9发生排设备故障后结对其原因进炉行分析，提蜜出有效的改研善措施，确证保类似事故挤不再发生。盆非设备系统四的日常运行供胀.1变配尼电系统善变配电系统溉是为建筑物费提供电源的扒系统，是楼鬼宇设备正常伟运行的最基怠本保障，运冰行人员将对瑞变配电设备欢运行状态进电行全面监控索，结合顺天售国际楼宇自绣动控制系统蹄对变配电室权进行巡视检淘查，监视、滨记录电压、译电流、功率研因数等运行鸽参数，一旦迷发现问题，图给予及时处卡理。当发现秀局部停电等书运行故障时峰，按照预定嫩程序进行倒僻闸操作，保匆证安全可靠正运行。伤插.2采暖蜘通风空调系脚统逐采暖通风空猫调系统依据灭季节变化合煮理调节楼内要温度、相对贷湿度、气流春速度和空气讨洁净度，为楼办公人员创剂造一个舒适钢环境。由专拨业人员负责飘维护采暖通安风空调系统钥的正常运行粒，结合大厦首楼宇自动控恢制系统巡视嚷检查各主要救设备运行状炼况，发现噪姜音超标、滴守漏水等不正骄常现象，立某即处理，并念能根据负荷逼情况调整运围行参数，按榆操作规程控忧制相关设备蛙的启停。当昏发现运行故羡障时，维修侨人员及时到蝶场，按应急板处理预案及限时处理，恢贪复系统正常册运行。在日捧常运行中，学根据外界气句温、温度条扮件，合理调字节各场所采村暖通风空调非设备，实现天舒适、节能演、卫生的要每求。板露.3给排威水系统胃建立大厦用挺水、供水管分理制度。值怜班人员结合宴大厦楼宇自救动控制系统功定时监测水豪池、水箱的柳水位情况，罚管理及水泵桑的运行情况蜘，巡视人员忧对屋顶、地毯下层等各处随相关设备进陕行巡回检查单，一旦发生滨缺水、溢水泉、跑冒滴漏届等问题或其趋征兆，立即嫂通知有关人培员前往处理搞。并按政府绑规定，定期捷清洗二次供敏水蓄水池，匪确保二次供菊水无污染隐干患。当发生屑运行故障时溪，维修人员症及时到场，肉按应急处理夕预案及时处词理，恢复系品统正常运行扩。限环.4照明手系统俗照明系统质颈量的好坏直宪接影响到大池楼的整体形块象。照明系梨统管理的主楚要内容就是戏做到既保证举照明质量又斗节约能源。偏巡视人员必经须巡视检查保大楼的公共毛照明，发现猴损坏要立即锤更换。根据胁工作人员的暮作息时间，滚按预先的设答定，通过大悠厦楼宇自动恒控制系统对朵公共照明进庙行开/关控筋制。早王.5消防乡系统观消防系统是鸭整个大厦消争防安全的保迎证，所以要粱求时刻保持蹦正常工作状菊态，消防监花控中心实行奸24小时值友班制度。消让防管理人员挽定期巡视检句查，真正做骑到夫“映预防为主，仪防消结合均”钉。当发现险小情时，消防四管理人员及平时到场，按议突发火灾的猎应急方案及侍时处理，确吴保生命财产智安全。塌翁.6电梯津电梯大楼必粗不可少的运缠输工具，管厨理人员将按自规定检查其恶运行情况以论及平层是否邀准确、指示嗓灯显示是否期正确完整、务按钮功能是夕否有效。按巧客流情况分蔬不同时段调润整运行方式佛，以使电梯堵运行在安全饰、节能、方决便的最佳方裤式。另外可网利用CPM柳公司首创的睛电梯智能运胜行管理装置姻解决非办公句时间的安全或保卫和通行牌方便的矛盾茧。在办公时晴间段内，电御梯全开放运省行，可自由浩乘坐。在非熟办公时间，们相关人员可研凭人手一张菜的智能卡乘股电梯到达授尼权可达的楼拍层，无卡人蛛员则操作不笨了电梯。每顷张卡的授权刷区域及使用膊功能都可由甩电脑设置，狮一旦丢失可曲立即挂失注它销。当发生弹电梯困人等晴事故时，按戚电梯困人救手援程序及时波处理。盏7.2设蛋备系统的应傻急处理方案妙三设备故障遣处理规程怕锁.1故障沉分类滤设备在运行毕中，凡由于锁人为或非人限为因素造成距不能提供正做常服务的情毕况均为故障踪，凡故障发绝生时，均应躲视情况分重眉大故障和一建般故障两级觉处理。秩重大故障包兄括：人身伤佛亡事故；设弊备故障导致西经济损失达眠人民币万元趁以上；因故豪障引起整个隆大厦停水、舰停电、停空冒调、停气，慕发生火除上父述重大故障佳外，其它为站一般故障。镇堵.2故障饼处理通则哗发生故障时目，值班员应挤立即处理，挠一般故障应求先汇报后处学理，事后作燥好记录。重扭大故障应一验面处理，一省面汇报，无酒法处理应尽光快报告工程制部部长。哗根据表计的仓指示和设备朗的外部征象道，判断故障叫的全面情况港，尽快限制异故障的发展台，迅速地排穗除危及人员剂及设备安全瘦的因素。糊最迅速地恢该复设备（设舒施）至正常搂运行状态。鸦处理故障必太须迅速、正欢确、果断、迷镇静。不得鄙违反安全规词程。赚管理处主任艇是处理故障菊的全面领导创人，负责调男动、安排有躁关人员采取垮相关措施。遵对于需要立冻即抢修的设差备，值班员收应判断故障母部位和性质据后在工程技贱术人员到达抹之前，把工鱼作现场安全队措施做好。朽轿.3重大排故障处理职诚责盾凡发生重大撒故障，由值粘班人员立刻育通知工程部秋部长并按相之关应急处理勾程序采取措县施。工程部蔽部长接到报呢告后应立即纠到现场指挥天故障处理，赌并上报管理塘处主任。管救理处主任应伞尽快赶赴现印场，负责全雀面指挥。卵煮.4一般伤故障处理职凡责疤对于一般故记障，管理处谨经主任可授王权工程部部拴长处理，工护程部应及时晨报告并作好叫有关故障发爆生和处理记猛录。溪商供电电源枕停电故障处织理规程飞渡电源故障分哄以下几种情业况处理浑圾.1匙在接到供电半部门发出的衰停电通知后时，管理处应炒立即通知大历厦内各有关谱业主单位。溜多贩.2姓正常情况昌下的倒闸操驼作，管理处展提前一天发摔出停电通知天。盘铸.3栋如因大厦内句故障引起供耽电回路停电获，应尽快排网除故障后恢敌复送电。晌巷.4窑如设备或线披路的电气联旷络部分发热羡、发红，不但能继续运行镰时，应设法课将负荷倒换眨至其他设备容线路供电或侮者降低负荷屠，并继续观通察，采取相倡应措施。滨洋.5纯低压配电柜激母线及其引蠢出线故障时缎，应将故障导段母线隔离锦，然后设法哪对未受影响抽的部分恢复庭送电。前各.6继如供电局围对大厦突然屋全部停电，盟则应立刻给舰楼内各有关撑单位发出通姑知，告知原弓因，设备值疮班员应坚守监岗位，待恢捏复供电后，强马上启动设拥备，确保顺玻天国际财富堆中心的正常蒸工作。价肃午停水及故障羊处理规程乘绩.1在接篇到自来水公挪司发出的停萍水通知后，倍管理处应立盟即转告楼内铅各有关单位都，并积极采租取贮水保障体措施，减少书停水影响。眉氧梅.2若安捏排水池清洗旨，管理处应贯提前三天以杨书面形式发猎出通知，通陶知内容包括缴清洗时间、熄停水时间、怒影响范围等擦。药鲁.3爷给排水设备蕉故障一般处范理程序极a.示给水泵出现凭故障时，值西班人员应马袭上启动备用咽泵，然后及侮时对故障泵地进行维修。皮b.宾排污泵出现促故障时，应廊迅速抢修，京若一时不能阅修复，应准辫备临时排污嚼染。统c.看若供水管网欣出现故障、领发生泄漏等池影响正常供劲水，值班人狭员应立即关穿闭泄漏部位医前端阀门，巩及进通知维伶修人员抢修漫。抵b.排污励管、雨水井喇等因堵塞造睁成下水不畅悔、浸水等，呈立即组织人土员疏通。摧疗空调故障砌处理规程片配.1当主粒机发生故障能时，启动备惕用机组投入鄙运行，并且产检查排除故填障。良许.2由于透检修或其他截原因导致冷索却水或冷冻分水较大量外基泄时，应立变即停止系统段的运行，排少除故障后再右补水投入运封行。虑寨.3当故取障停电时，祸立即关闭机苏组。待恢复信供电后，再稠重新启动运窑行，同时做醒好记录。收争发生火警俩处理规程掠监.1大楼蚕发生火警时温，要做到忙辉而不