香水城策划方案报告

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号一、商业部秒分市场定位倚思路概述第

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晋（一）郊区委城市化进程篮中大型商业鞠设施特征分更析堵

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耽（四）会展印业及相关配锋套设施需求讨对本项目商纷业的影响作材用朽

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详1、规模定烂位

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悲2、本项目狱写字楼种类今定位

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术3、写字楼铁产品形象建来议

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只4、本项目兆写字楼用途妖构成定位

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娘5、服务式势公寓产品定版位

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讲6、主体建巡筑布局

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划7、媒介空欠间建议

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菜8、设施设俯备建议

8颠5一、商业部分市场定位思路概述

对于本项目商业而言，我们认为由于其所处的地理位置以及内部其他相关设施的影响，所以本项目商业的属性具有多重性。换言之，本项目商业设施的市场定位受到自身与外界多种因素的作用。因此，在得出商业市场定位之前，我们必须对本项目商业所受到的影响因素进行深入的分析，研究其对商业定位所产生的具体影响以及各影响因素之间的轻重关系。由此才能最终确定本项目商业适合的市场定位。

就此，我们认为本项目商业定位的总体研究思路为：

根据上图所示，本项目商业设施具有五种不同的商业属性。我们认为，本项目最基础的商业属性就是其不可更改的宏观地理位置，即城市边缘的商业设施的商业属性。

本项目处于XX市的东南四环。一方面本项目具有其他任何区域都很难比拟的车行交通便利；另一方面，本项目不具有如城市中心商业区的历史商业文脉。具体而言，城市中心的商业区在很大程度上不仅满足了人们对日常购物的需求，更重要的其长久的历史积淀使其也具有了很强的城市旅游性质。XX的王府井、西单等商业区都是这种典型的城市中心。而对于本项目这种城市边缘商业而言，由于缺乏这种历史形成的商业文脉，可以说简单模仿城市中心这种具有城市观光购物性质的商业形式，是较为困难的。因此，对本项目而言，首先必须仔细研究本项目的城市边缘商业的属性，寻求出其自身所具有的商业魅力。

在对本项目商业城市边缘商业属性进行深入研究的基础上，我们也需要认识到，除了城市边缘商业的属性以外，由于本项目为大型综合项目，因此商业设施周边的项目都将对本项目商业的定位产生影响。换言之，在不同影响因素的作用下，本项目商业将具有其他的商业属性。

首先，任何商业项目都需要得到大量稳定的本地居民消费，才能具有长久的生命力。因此，我们认为本项目内将近160万平方米居住区所带来的本区域居民的日常消费将成为本项目商业值得研究的重点。此外特别值得注意的是，一方面，目前XX居民家庭轿车拥有量的急剧上升；另一方面，本项目所在的东南四环是XX城市车行交通最为方便的区域，因此我们也必须考虑到东南三、四环环路交通所带来的居民日常消费需求对本项目的影响作用。

其次值得注意的是，本项目内部所具有的物流设施也将对本项目商业设施产生巨大的影响作用。随着零售业的发展，尤其是国外著名品牌的大型零售连锁进入XX（例如，沃尔玛，麦德龙等），其对仓储物流的看重，将使本项目商业所能依托的物流基地成为本项目商业吸引大型仓储式零售商业的优势所在。但更为重要的是，作为物流基地，其具有各种地区商品在此集散的特点。因此，我们可以依托物流港“大通关”的优势，发展物流商业。

此外，会展设施是本项目的核心动力所在，其对商业的带动作用也十分值得研究。具体而言，未来会展活动所带来的需求将直接影响着本项目商业设施内部的具体业态设置。可以说会展将对本项目商业设施的设置具有很强影响作用。而且，会展所直接影响下的综合楼设施将与会展设施一起对本项目商业产生连动影响作用，并带来一定数量的固定消费群体。因此会展设施及综合楼也影响本项目商业设置的影响因素。

总之，以下我们将对上述五种商业属性逐一进行具体分析，研究其对本项目商业所产生的影响作用，最终找到适合本项目商业的最佳商业定位。

二、本项目商业属性具体分析

（一）郊区城市化进程中大型商业设施特征分析

目前随着艰XX人口的稍不断从内城容区向外城区社迁移，XX燕外城区中的臂许多郊区地岩带也在不断法城市化。与中之相伴的是任，许多大型气商业项目尤或其是大型零帐售业不断向稀城市新兴区仰域扩展布点骄。值得注意灾的是，这些趟在新兴城市畅区域设置的今大型商业设液施，其经营躲规模和建筑周形态都与城伟市中心区域愁（如西单、劈王府井区域电）有着巨大扫的差别。这你些在城市新遮兴区内的大搅型商业具有草欧美郊区化荒商业的特征酷，即大规模通、低密度等夺特点。由此凭在一定程度岔上，XX城稍市郊区不断助城市化进程柄，带来了一肠种商业模式窗的延展——武城市边缘区跌域大规模商针业的出现。

运正如前文所维述，本项目摧所位于东南券四环边缘，方属于正在兴凑起的郊区城下市化区域。站因此本项目竭的商业则受穴到这种城市撑边缘大型商牛业发展的巨珠大影响。对棒于本项目而李言，深入研储究城市边缘预区域大规模跳商业形成的星条件，以及愤目前殊XX三、四厘环以外大型都商业发展情龙况，尤其是箭东南四环区垄域大型商业继的情况，对鸣于本项目的据商业定位具描有极大的指蹲导意义。以析下为具体分访析内容。

巷1.

在郊寇区城市过程责中大型商业熊建设所需要演具备的条件

智我们认为目串前大型零售沈商业不断向今三、四环以金外的区域扩听展，是因为扶整个松XX郊区城笋市化发展已缸经具备了支唤持大型商业当的条件。以橡下我们将从游三个方面进涛行论述。

覆（睁1）、居住箱区域郊区城旧市化进程的摆加快

卧郊区居住的想城市化是城糕市扩张的产究物，也是商掘业进入郊区现所必须具备味的条件之一乒。换言之，凭郊区居住的妄城市化是发龟展在这些新愤兴区域大型篇商业所必须翁有的条件。铜因为郊区城耳市化所带来羡的人口的增译长为零售业承带来了大型涉的消费人流膜，刺激了零际售业向郊区违布局。

害就长远发展消来看，按照佩XX城市总躁体规划，X到X市边缘地种带居住人口捞将由200狼0年的14元0万人增加网到2023辟年的200盏万人。同时帝，旧城区的凭常住人口要幼逐步向外疏奔散，目前已锁经从199滚0年的17邪5万人降至离160万人猴左右，到2屿010年要秀降到150疫万人以下。增在总体规划汗中垡头、南当苑均位于本骄区域内。这析无疑将为进鞠一步加强包苏括本区域在绪内的整个X叠X郊区城市念化。

昆就目前情况泳来看，本项互目所在地东老南部则已经私初步成型的识亦庄，该地尸区为巾XX市经济该技术开发区乎，已经建成响了非常多的热企业和住宅煌区；地块的肝西边为XX鱼市早期开发桨成型的方庄泳社区。这说键明XX东南黄部已经出现坛了较为明显殊了郊区城市己化。

玉目前在建或泊在售的紫南刑家园、翠城钱、观筑、山裂水文园等项档目都显示出疲这种住宅郊括区化的趋势吨。特别值得服指出的是，早近期该SARS病羞毒的肆虐会胜促进这种郊雕区密度较低攻、通风、采棉光良好的居羡住环境干净瑞整洁的住宅诞的发展。而向且本项目作押为大型综合鼻项目，其所扔具有的各种辉设施尤其是瘦内部居住区当的建设也将赠进一步推动始东南四环区贵域城市化进帆程。

文总之，随着铸这种郊区城干市化进程的酷迅速发展，及将为该地区枕的大型商业化带来大量的场消费人群，碍从而促进大限型商业在郊格区的出现和性发展。

泳（羞2）、公路萝的网络化及纤交通条件的活日益完善

氧随着公路的慨网络化即高咐速公路系统割的完善，许伴多经济活动盲的区位指向子原则发生了燃巨变，尽可话能接近市场柏的原则已不烦再是以接近蔑市中心为标革准，而是以巧接近主要的尤运输动脉为宽标准；而且跑汽车行驶速殖度的提高，民使得通勤的缎范围进一步仇扩大。高速逗公路系统打计开了吐“谅居住郊区城发市化傍”妄的道路，同局时形成了郊妻区对工业、类商业开发的挠吸引力。这缓些经济优势烈体现在：有仆充足的停车柏场、低资产列成本、接近聪供应商和消窗费者等。

模特别需要指编出的是，城黎市外围的环眠城高速公路享对都市区的污郊区在人口最增长、零售糕业的建立和旷发展等方面越都有巨大的移作用，比没弹有环城路的肌都市区的郊厌区增长快。方美国华盛顿芝特区的首都浙环城路就是词一个促进郊贷区高速发展雁的例子。在穴1972—青1982年碑里，由于环嫩城路的出现刃约有80万填人陆续定居湾于环路周围唯，由此也吸线引了12家纷区域性的购晶物中心设立凭于此。

架总之，高速黎公路网改善助了中心市的滨出入口问题众，在郊区与来市中心之间贤组成了强大站的交通流，柏极大地促进坟了郊区城市百化进程。本仓项目位于京里津塘高速公贩路的入口处爬与东南四环系的交汇处，结公路网络比云较发达，适虏宜发展这种告大型零售商狠业。

须（幅3）、私人伐汽车的逐步寇普及公共交再通的向外延慨展

渗通常每一次童交通方式的帐革命，都会妈带来城市结征构的巨大变筋动，引致商嘱业布局的重托大调整。私费人汽车的大泊量出现，使秧城市化进程则以非常规的寸高迅速加快孩，并使商业亿中心能够拥证有巨大范围叠的市场。因冒此在城市交倘通方便的城右市化郊区，蒜大购物中心晕出现了。同案时也推动了躺一种购物方狼式的出现著——“乘车载集中购茄物验”狡。这种购物涝最典型的方将式就是消费者者周期性地助进行大量集群中式的购物浙，并利用汽寇车承载。这朴种购物方式钻的出现也使被得消费者对规距离购物场壳所的绝对距糖离敏感度下漏降，而更加阁关心停车问浪题，商品价化格问题。换感言之，私人强轿车的大量羊出现使得人玩们可以并愿稍意到交通更谷通常但距离茶较远的地方号大量购物，海由此也使得思在道路交通万情况良好的取郊区地带出霜现大型购物响中心成为可饭能。

奇在私人汽车洒发展的同时转，公交系统达的革新对商锈业布局则产父生促进影响衬，地铁和轻摆轨这种大运界量、高速的抖客运工具，灿也在不同程鼠度地支持大姜商业中心的慢郊区化。随我着尖XX经济的潮巨大发展，稼路网建设的娘加快，XX丛市公共交通铅事业已经有元了长足的进仍步，向东有霸了发往廊坊消的公交车、权向西有了发沈往霸州的公抵交车，这些叙都极大地扩劳大了XX人叔的活动范围触。

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