延安枣园农副产品物流中心项目可行性研究报告

下载后可任意编辑、修改下载后可任意编辑、修改PAGEPAGE1延安枣园农副产品物流中心可研报告第一章总论1.1项目名称延安枣园仓储式物流配送中心1.2建设单位及法人代表建设单位：延安大华工贸有限公司法人代表：许宗兴1.3项目性质新建1.4拟建地点与范围项目区位于枣园镇裴庄村，共计6.5万m2。1.5建设内容与规模工程建筑总面积6.5万m2，其中：一期工程占地68亩，建筑面积3.5万m2；二期工程占地60亩，建筑面积3万m21.6建设期限与进度一期：从2009年4月起实施，预计在2009年12月份完工。二期：从2010年4月起实施，预计在2010年12月份完工。1.7项目概算总投资项目建设总投资8000万元。其中：一期工程计划投资约4500万元人民币（其中，自筹1500万元人民币，贷款3000万元人民币）。二期工程计划投资约3500万元人民币（其中，自筹2000万元人民币，贷款1500万元人民币）。1.8效益分析本项目将建设成为延安最大农副产品建筑建材市场、日用百货、家用电器等一级物流中心，物流中心建成后年营业额可达到10亿元以上，可上缴税金290万元以上，可安置4000人以上就业，可以带动当地餐饮住宿、交通运输业，经济和社会效益十分可观。1.9编制依据（1）拟建项目的土地费用及其他有关基础资料；（2）拟建项目的市政建设条件；（3）拟建项目市场调研、项目定位、营运方案等方面的内容；（4）拟建项目规划设计方案的设想；（5）资金筹措与使用计划的构想；（6）关于延安大华工贸有限公司新建仓储物流中心项目备案确认通知1.10项目业主简介延安大华工贸有限公司成立于2003年，法人代表~~~~~~~，公司位于七里铺金鑫大厦20楼c座，注册资本851万元，属有限责任公司。公司下设对外贸易部、财务部、市场开拓部、人力资源部、项目监理部等五个部门，现有职工83人，其中管理人员23人，主要经营油田物资，涉足农副产品储藏、加工、销售及物流配送领域，2007年，公司销售额达到5600余万元，实现利税280余万元。在公司的发展壮大过程中，树立了“以诚创业、一业为主、多业并举”的企业经营理念，大胆实践，大胆创业，使延安大华有限公司得到了快速发展。几年来，公司由最初的几个人发展到150人，年销售额由100多万元发展到2008年的6000万元，利税由几万元到450余万元，经营领域涉及油田物资供应、物流配送、农副产品储藏销售等领域。审视未来，延安大华有限公司正以崭新的姿态迎接新的机遇和挑战，发挥合作领域广、企业经营规范、诚实守信的优势，紧紧抓住延安市乃至陕西省新一轮的发展机遇，与业界同仁携手合作，在改革发展的新征程上迈出更加坚实的步伐，为公司的发展壮大和地方经济的大发展做出更加的突出贡献，共创美好未来。为延安城乡建设做出了巨大贡献，经济效益和社会效益明显。今后必将继续努力，不断铸造精品工程，创造新的辉煌业绩，回报社会，造福乡民。第二章项目建设的必要性和条件2.1项目建设背景2.1.1整体市场背景在全球一体化发展的今天，信息的传播带来了全球经济的繁荣，党的十六大提出“坚持以信息化带动工业化，以工业化促进信息化，走出一条科技含量高，经济效益好，资源消耗低，环境污染少，人力资源优势得到充分发挥的新型工业化路子”。按照国家发改委、交通部等六部委联合印发《关于加快我国现代物流发展若干意见》的精神.而我国物流伴随着经济的持续快速发展而成长，目前已初步具备了发展物流的经济环境和市场条件。首先，市场供求关系已发生重大变化，尤其加入WTO之后，市场竞争进一步加剧，为企业加强科学管理，发展物流提供了良好的经济环境条件。企业改革也日益深化，为物流发展培育了必要的微观基础。其次，交通、通信等物流基础设施的能力大为提高,市场物流网络逐步扩大各种运输工具的数量和质量也都有很大提高。通信网络的规模及水平明显提高，以现代信息技术为基础的专用物流信息网络开始在一些部门和地区建立，初步形成城乡一体的流通网络。加之现代信息技术和现代商品物流技术的进步为中国物流和配送的快速发展准备了充分的技术基础。其中国家有关部门对商品物流和配送采取了积极鼓励和支持的政策，大力促进了流通体制改革和流通现代化的进程，加快了物流配送的发展。总体来看我国物流尚处于起步发展初期，与经济发达国家和地区的物流业发展水平相比还存在不小的差距。2.1.2延安市场背景近年来，在市场经济机制的推动下，延安市经济建设呈现一派繁荣发展的局面。一方面，对老的储运企业进行改革、改造、重组等，并收到一定效果；另一方面，积极建设现代物流企业，以适应市场需要。延安市长期的文明发展破坏了生态环境，加之基础设施交通不畅、信息化差、经济发展较慢等，这些都在很大程度上制约了延安市物流业的发展，而少有的物流企业多数为传统的储运企业，条块分割严重，许多是隶属于商业、外贸、物资、供销系统，主要承担本系统的业务；同时，企业分散、规模化管理体制陈旧，企业的机械设施老化，人员的文化素质普遍较低；此外，多数企业基本只发挥储运功能，很大程度上靠仓储创收，而仓储收费较低，又加之税赋等费用上涨，这使企业效益较差、负担沉重。总而言之，延安市物流企业总体水平较低，难以适应新形势的需要。2.2项目建设必要性分析2.2.1经济全球化发展的必要性20世纪90年代以来，物流在国外已经成为一个重要的经济增长点，而在中国才刚刚起步。现代企业激烈竞争的结果使生产企业和商业企业都进入一个微利时代，产品的成本和利润也变得非常透明。各个企业之间的竞争已经体现在生产经营、市场运作的各个方面，不仅是在技术、人才上展开，同时也在物流和供应链方面展开，而企业物流服务之间的竞争将会更加激烈。市场供求关系已发生重大变化，尤其加入WTO之后，市场竞争进一步加剧，为企业加强科学管理，发展物流提供了良好的经济环境条件。企业改革也日益深化，为物流发展培育了必要的微观基础，市场化的不断扩张会要求物流业不断的更新和发展。2.2.2延安市的经济规模自改革开放以来迅速发展壮大，各项事业取得翻天覆地的变化，交通基础设施网络齐全，运输供给能力不断提高，随着通讯事业的迅速发展，现代物流肯定会是市场经济条件下的必然产物，建设大型的延安物流中心是延安经济发展的客观要求，也是物流企业适应市场的必然结果。1、建设物流中心是进一步增强城市综合竟争力的重要措施，有利于城市功能布局的完善和城市整体经济及区域经济的发展，促进延安向现代化新型城市迈进；2、建设物流中心能合理开发利用物流资源提高物流企业经营的规模效应，实现集约化，高效化经营，同时有效地整合了延安市散、弱、小的零担货运企业及个体货运输户。规范了市场，可发挥出整体资源优势和规模优势，实现物流企业的专业化；3、物流中心的建设可以极大的缓解延安市区交通压力，实现市政府“客车内环、货车外环”的保畅目标，同时减少市区交通量，使货运车辆在市区外集散，有利于城市总体功能的提高发挥；4、物流中心的建设有利于提高延安市企业市场的竞争力。通过其将非核心的物流业务外包给物流中心，降低营销成本，有利于延安市区的建设发展，从而提高企业综合经济效益；5、通过物流中心的建设，必将推动延安市物流业的蓬勃发展，成功的实现市场化运营模式必将为其他物流企业发展提供范例。依照“政府搭台、企业唱戏、统一规划、分步实施、完善配套、优质服务、市场运作”的企业市场化运作模式和原则进行市场规划和建设，可以保障延安市社会经济持续、快速、健康、协调的发展。因此，建设延安市物流中心势在必行。延安是陕北经济文化中心，公路、铁路、航空运输俱全。210国道贯穿延安市全境。延安市经济呈现出以能源、烟草和旅游及第三产业为主的特征。首先，石油、煤炭、天然气以及农副产品业，从生产过程中可以看出：从原材料的输入到产成品的输出，中间是一系列高度相关的物流链。由于供应商的不确定性导致企业物流系统的不完善，甚至处于“隐行”状态其主要表现为：企业物流组织结构不合理，企业产品（供应商）长期在“大而全、小而全”经营思想支配下，建立传统企业物流，基本上表现在拥有自己的物流设施（如车辆、仓库、搬运机械等基本设施）。物流活动主要是靠企业内部的自我服务完成，企业要发展势必需要更多的资金、人力和其它资源，单个企业发展的艰难，较之有同行业的恶性竞争，该行业要在短期内良性发展，可想而知。传统的生产组织结构，以严重制约着物流企来的发展和壮大。其次，延安市近年来经济迅猛发展，人均财政收入跃居全省首位，商品的采购运输批发、销售的活跃和市场繁荣。这都极大的带动了物资商品的快速增长和流通的速度加快，这些利好因素是物流业发展弥足珍贵的良机。如何不断提升自己的物流服务水平，提升顾客满意度？将社会和市场中一定质量的产品，在需求的时期内，及时而经济地送到用户手中，已是摆在延安市区物流企业的一个课题，尽快将零担货运向物流企业转型过渡，已成为目前迫切需要解决的问题所在。2.2.3中小企业发展之必要性我国中小企业所处的社会经济环境发生了深刻变化，日益要求中小企业从战略发展的高度出发发展物流。中小企业一向是市场的灵活的反应者，几乎在大企业实施物流战略的同时，也对物流的战略积极的反应，也同样采用物流战略来提高自身的竞争力。经济贸易的高速发展，促使物流服务逐渐成为了中国企业中最为经济合理的综合服务模式，特别是随着信息技术的强势介入，物流业已经显示出其强劲的动力和蕴藏的无限商机，我国的中小企业如果不趁现在中国正式进入WTO不久，物流市场竞争还不算很激烈的时候介入物流领域，并在短期内占领一定市场份额的话，那么，我们的物流业面对国外同行潮水般攻势的时候，将处于绝对的劣势。再过几年，我国的中小企业就根本不再拥有发展物流的点滴优势。

第三章

市场预测

3.1市场预测

3.1.1国内物流发展概况从国内市场来看，物流管理体制与基本模式将可能发生变化，其发展方向将是由物流相关行业主管部门在其行业指导政策中，为物流发展与推广留出政策与运行上的合作与衔接空间，使各行业共同形成物流发展的合力，营造物流发展的良好政策环境与运行环境。当前，随着现代物流的理念逐步为人们所接受，以及物流的重要性得到各级政府和相关企业的重视，作为经济活动的重要结点的中心城市特别是经济发达地区的经济中心城市，均在积极推进物流发展，纷纷制定物流发展规划，确定和批准了一批物流基础设施项目。一些重要城市如北京、上海、深圳、天津等，已相继将发展现代物流业作为未来城市发展的支柱产业，制定物流规划并进入了实施阶段，取得了一定的成效。3.1.2陕西省物流发展概况刚刚兴起的省内物流业同全国一样，正处于“小、多、散、弱”和服务功能单一的状态，使运输行业大量存在无序的运作，运力不足和运力浪费等矛盾。省政府对全省现代物流非常重视，已将现代物流列入全省“十一·五”发展。规划初步制定出全省“两带一线”物流发展规划，作为新型产业重点扶持和发展。省会城市西安已形成了西北地区最大的商品批发基地，以贝斯特物流、西北物流、西安汽车配件城等等，以公共物流园区为特征的企业已初步显现陕西省物流发展的雏形。但向省内外辐射的仓储企业仍以零担仓储性的形式，向城际间进行物资流动、仓储配送、与国内较发达省份相比差距很大，表现在物流作业中，人才缺乏，信息不畅，使用的设备以及包装、运输和装卸等流通环节操作不规范，信息缺乏相互链接和共享，导致物流效率不高。这些落后的状况，严重制约物流业的发展。3.1.3延安市物流发展概况据了解，延安市物流项目中心也列入了全省《“两带一线”物流长远发展规划》之中。延安市政府对我市现代物流发展极为关切，市政府有关部门和主要领导同志亲自安排部署延安现代物流发展规划，要尽快制定《延安市现代物流发展规划》将现代物流的功能融入市政建设，适应延安经济发展的要求，但延安目前物流发展的现状与延安经济发展极不适应。截止目前延安市还没有一家真正意义上的物流企业，现在仅仅以零担企业的运行模式，完成物流过程中的某个环节。以宝塔区从事零担货运企业为例，分析延安市物流业发展现状：1、运输组织形式落后宝塔区从事零担仓储企业的有30多家，经营场地均为租赁。大都集中在延安市外贸加工厂闲置的场区内，物流设施相当匮乏，仅仅是租赁一块场地和雇用几个装卸工而已。呈现出“小、多、散、弱”的形态，服务功能单一，经营理念落后，不论经营规模和装备都不能称之为物流。2、无证违法经营，市场不规范目前，我市无证无牌的不合法仓储企业和个人很多，这些企业、个人规模小，成本低，经营方式灵活多变，占领了相当一部分市场伤额，而且货物仓储不统一，要么漫天要价，要么竟相压价，仓储差别大。服务没保障、客户咨询、联系和投诉无门可入，不能真正的服务于大众，从而建立企业品牌。3、物流信息化程度低下目前，我市仓储企业的信息化手段仅仅停留在使用电话、传真等方式。缺乏物流信息的发布、收集以及处理的信息平台。4、基础设施滞后目前，宝塔区内还没有一个大型物流中心或公共物流园区，缺乏物资集中、分类、配送等业务的运输平台，大多数企业还是人力装卸搬运，较大规模的企业。不能适用物流业货物与运输相匹配的原则。5、物流管理人才缺乏运输企业中精通物流的人才相当匮乏，人们对物流的认识还停留在定义的理解和理论的探讨上，对物流理念的认识程度相当肤浅。思想决定行动，思路决定生路，没有相应的人才，企业要上台阶，要跨越发展谈何容易。3.2延安发展物流的机遇条件1、延安丰富的资源环境为物流业的发展提供了良好的发展条件。2、西部大开发，为物流业的发展提供了机遇。3、延安经济的飞速发展为物流中心的建设提供了坚实的基础。4、城市经济布局的调整为物流的发展提供了新的空间。5、完善的综合运输体系为物流中心的建设提供了长途高效的集疏通道。6、物流投入高，非一般企业所能为：物流成本很高，需要花一定的时间去做大量的工作和投入一定的资金来提高经济运行的整体效率，而零散的个体户或小型的企业融资渠道极为有限，很难维持物流企业连续投资的需求，使物流企业无法生存。虽然延安物流的整体发展水平较低，存在很多制约因素，但形势是好的，因此我们要紧跟时代前进的步伐，奋力推进观念转变的思想解放，在解放思想中统一思想，在转变观念中更新观念，广开思路，着眼于解决我市现代物流体系建设问题。四、建设规模、建设内容及方案4.1建设规模该项目占地128亩。为仓储式物流一级站。拟将其建成一个“集信息服务、配载运输、物资交流、物资仓储、停车住宿、车辆维修、交易配送”一体的大型综合公共物流中心。投入资金8000万元。4.2建设内容主要建设项目：（1）物流区、仓储库房、商品交易及办公区、冷储室、场地回填及硬化、停车场、村民三产房等。（2）货运设备。（3）信息处理设备。4.3物流中心的具体规划和方案大华工贸物流规划——“一个中心”和“两个平台”4.3.1“一个中心”——延安物流中心就目前而言，延安市的城市规划、交通等基础建设尚在建设和完善过程中，货运场地建设滞后，截止目前延安市宝塔区还没有一个正规的货运站，不仅会制约延安经济的发展，而且货车到处乱停、乱放，有损于延安革命圣地，文明旅游城市的形象。在延安乃至陕北建设最大的物流中心已成为当务之急。1、物流中心的规划布局原则：（1）位于延安市中心边缘区段即延安市城区道路网以外环线上附近；（2）位于延安市城区公路与铁路联接及出行便利的区域；（3）位于城市物流节点附近如工业园区等，有利于利用和整合当地的物流资源；（4）位于用地充足，土地开发资源较好的区域；（5）同时要充分考虑物流中心的类型、辐径、半径和交通因素等。2、物流中心的选址方案：根据规划原则，结合延安市近20年的城市发展规划，城区扩大主要向延安以东发展。3、物流中心的功能：建成集信息服务、配载运输、物资交流、物资仓储、停车住宿、车辆维修、交易配送为一体的大型综合性公共物流中心。4.3.2“二个平台”——物流运输平台和物流信息平台1、物流运输平台物流中心的建设为构建物流运输网络平台奠定了基础，物流运输网络平台综合了交通网络规模、运网结构、技术装备、运输质量和服务水平等诸多方面。从实际出发，本着先易后难的原则，首先优化构建集团公司“桥头堡”式的运网结构：运网结构建设要充分利用货场、货站等综合设施，力争做到经营线路有集货站点，并具有集散货物接取、分拣、运达、组织货源，车辆配载等功能。从而保证服务质量及车辆的实载率，以尽快组建起合理的区域性运输组织和服务网络，构建物流运输网络平台，实现资源共享，进而形成全省乃至全国性的连锁网络组织。资源整合，业务创新是加快企业物流网络建设发展的重要途径。公司应在原有的货运业务基础上，加强内部的资源整合。（1）“点线”的模式的整合实践证明，面对日益激烈的市场竞争，运输企业“门到门”的运输特点是发展物流业的最好优势。公司传统运输经营模式形成市县均有汽车站点的资源是发展壮大物流业的优势。经对延安市区物流现状的调查，建议将洛川、宜川、延长、吴旗、子长等汽车站统一规划纳入物流管理体系，探索货运发展，寻求网络的新突破。实现“先建点、后成片、再联网”物流网络建设的目标。（2）依托商品集散地，布构物流客户服务中心物流就是有“物”才有“流“。货源是发展物流业的根本，转变经营观念，以服务为中心，进入目标客户的供应链系统。集贸市场是商品批发零售的集中地，也是物流客户（供应商）聚集地。不论商品或产品产于何地都是客户（供应商），通过采购、运输、发出指令完成物资的流动。只要我们从源头上将这些客户（供应商）确定，纳入公司物流网络目标客户群并为其提供便利、安全、快捷的物流服务，对获得较为稳定的货源是大有益处的。物流中心与客户服务中心实现信息网络跟踪管理，采用“一对一“的营销方式便于作好客户关系管理。2、物流信息平台在以信息与网络技术为特征的知识经济时代。物流业的信息化、网络化是必然的，加强与经济关联区域的物流中心和物流企业、道路运输企业的主动合作，以及专业协作，把企业融入更大的网络。物流中心信息发布依靠地是更多的货运信息，以车找货，以货找车也将依赖于更多信息来源以及信息处理。传统的信息发布不能适应未来经济发展。这样有必要建立自己的信息网络系统，具备物流信息处理功能；现代物流中心的管理已经离不开计算机，各个物流环节的物流作用中产生的物流信息（需求信息、货运信息、共享信息）都必须进行采集分析，整理、传递，同时向客户提供必要的信息咨询功能，强大的信息处理平台的建立成为物流中心不可缺少的重要内容。（1）货物配载信息系统：该信息系统的使用，可以规范无序、无形的货运市场，使其逐渐形成公平、合理、竞争有序的货运市场，系统内必须存储大量各种类型的车辆和待运货物供查询：A、客户信息服务；B、价格信息服务；C、交易信息服务。（2）运输配送管理信息：该系统包括上货配送管理，货物追踪管理，运输合同计划等子系统，负责通过在购买商和各自的供应商提供高度集中的、功能完善的、不同模式的运输配送信息服务。（3）库存储位利害信息系统：该系统包括储存管理、进出货管理、机械设备管理、分拣处理、流通加工等功能子系统，负责相互信息的处理。该系统可以对所有的包括不同地域、不同属性、不同规格、不同成本的仓库资源实现集中管理。物流信息平台是一个科技含量很高的项目，我们必须引进成熟的物流信息处理技术或聘请信息技术专家为我们设计物流信息处理平台或软件。4.3.3物流中心具体功能设置功能类别功能作业内容功能目标设计运输长途运输干线运输满足客户货运输的需求仓储贮藏型保管流通性保管用户仓储物品信息服务实现一定时间贮藏实物保管库存控制服务零库存服务支持配送市内配送、城市间配送为大型连锁业及超市提供配送服务信息服务基本信息发布、交流、交易运输仓储信息及动态监控系统服务于货运经营企业或个人体运输户支持物流作业停车功能基本停车场车辆维修停车服务各类车辆的检修其他功能餐饮、住宿等为客户提供配套服务1、运输功能。运输功能是物流中心必须具备的首要功能。因此，物流中心需要拥有或租赁一定数量的运输工具，同时其运输网络必须覆盖所服务的范围。应尽可能对客户的运输需求和自身及战略伙伴的运输资源进行整合，在最大程度上实现物流的共同配送，充分发挥物流中心规模、经济、效益而使经营成本得以不断降低，从而使自己和客户从中受益。同时从社会角度而言，物流的共同化可以带来更大社会效益，可以减少过度使用道路、交通堵塞、环境污染，迂回运输等。2、仓储功能。物流中心需要有仓储设施，但客户需要的不仅仅是在物流中心储存商品，而更需要通过仓储环节保证市场供销活动的开展，同时尽可能降低库存积压的资金，减少储存成本。因此，物流中心需要配备高效率的分拣、传送、储存、拣选设备。3、配送功能。配送是在合理区域范围内，根据用户要求，对物品进行拣选、加工、包装、分割、组配等作业，并按时送达指定地点的物流活动，是物流进入最终阶段，以配货、送货形式最终完成社会物流并最终实现资源配置的活动。配送作为一种现代流通方式，集经营、服务、社会集中库存、分拣、装卸搬运于一身，已不是单单一种送货运输所能包容的。4、物流信息服务功能。物流信息处理功能，现代物流中心的管理已经离不开计算机，各个物流环节的物流作业中产生的物流信息（需求信息、供应信息、共享信息）都必须进行采集、保存、分析、加工、传递，同时向客户提供必要的信息咨询。功能强大的信息处理平台的建立已经成为物流基地不可缺少的重要内容。5、停车场功能。物流中心绝大部分货物将通过汽车进行运输，现有货运车辆可能要进入物流中心统一停放，汽车数量多、流量大。如果不能对进入该中心的车辆实行有效的管理、控制，将会造成区域内道路堵塞和作业秩序的混乱。待命停放区应设有健全的信息服务系统，使司机了解在何时，到何地装卸货物；应设有加油站和维修站，以便为车辆补充燃料和提供维修服务。6、其他功能。主要包括餐饮、住宿、娱乐等相关配套服务功能。4.3.4物流中心主要设备配备类型1、运输车辆设备运输车辆设备是指用于较长距离运输货物的设备。这些车辆可以解决物流中心货物的集散和基地内各个功能区之间货物的移动。2、装卸搬运设备装卸搬运设备主要用来搬运、升降、装卸和短距离运送货物的机械。它是物流中心使用频率最大，数量最多的一类设备，是物流中心最重要的组成部分。一般分为起重机设备、连续运输设备、专用装卸设备等，包括叉车、手推车、起重机、吊运车、电动搬运车等。3、仓储设备仓储设备是在仓库存储中进行生产和辅助生产作业以及保证仓库和作业安全所需的各种设备。主要包括部分搬运装卸设备、货架、条码读取设备、计量设备等。4、其他生产设备其他生产设备主要有升降设备、货门控制设备等。5、维修、检测、清洗设备物流中心内将停放和进出大量各种运输车辆，并在日常作业中使用许多机械设备和料箱等，进行车辆二级维护和车辆检验等。因此需要配备车辆、机械维修、专业的车辆整车检测与清洗，消毒等设备。6、管理与通信设备这类设备主要包括日常业务管理使用的自动化管理系统设备、通信设备、监控设备等。比如计算机、通信器材、扩音器、监控设备、电子显示屏等。7、办公设备办公设备主要是指日常所用的办公桌椅、文件保管等。4.3.5物流中心作业区域规划:物流中心内各种物流既相互联系，又彼此独立。根据物流运营特性对物流中心进行必要的区域作业规划：（1）一般物流作业区（2）物流配合作业区（3）仓储管理作业区（4）物流交易配载作业区（5）办公业务区（6）辅助服务作业区（7）厂房使用配合作业区（8）相关活动五、建设条件、场址选择5.1项目建设的自然条件、基础设施和社会经济条件5.1.1项目建设的自然条件延安市介于北纬35°21′至37°31′，东经107°41′至110°31′之间，地处黄河中游黄土高原丘陵沟壑地区,北接榆林市，南连咸阳、铜川、渭南市，东隔黄河与山西省临汾、吕梁地区相望，西依子午岭与甘肃省庆阳地区为邻。全市总面积37037平方公里，大陆性干旱半干旱气候,四季分明、日照充足、昼夜温差大、（1）气温：年平均气温13.7摄氏度；（2）风：平均风速5米/秒；（3）日照：年日照时数1312.7小时；（4）湿度：相对湿度35%；（5）霜期：无霜期196天；（6）气压：平均气压970.4Pa；（7）降水：年降水量562.8毫米。5.1.2基础设施目前延安机场可以起降中型飞机，每周至西安、北京有近10个班次。西安至神木铁路和210国道二级公路纵贯全境。包茂高速已经全境贯通。移动通信网覆盖全市各乡镇，用户达到52万户。固定电话普及率达到每百人36.2部。“十五”期间，延安市高速公路由５公里增加到420公里。新建、改建等级公路3956公里，新建农村柏油路、砂石路9703公里，11个县区通了二级路，基本实现了100％乡镇通油路、100％行政村通砂石路的目标。开通了延安至北京高等级旅客列车，增加了民航班次，交通运输能力明显提高。5.1.3社会经济条件1、自然和人文资源延安地下地上资源十分丰富。土地面积辽阔，人均达27亩，发展林果业、畜牧业和设施农业前景广阔。矿产资源丰富，已探明地下矿藏10多种，其中石油储量7.5亿吨，煤炭71亿吨，天然气33亿立方米，紫砂陶土5000多万吨。森林总面积2769.7万亩，木材蓄积量4520万立方米，林草覆盖率42.9%。自然景观和人文旅游资源独具特色，以中华民族圣地黄帝陵、中国革命圣地延安、黄河壶口瀑布、黄土风情文化为主体的旅游资源驰名中外。市内现有枣园、杨家岭、王家坪等革命旧址350多处，珍藏文物3万多件，历史照片近万张，是全国爱国主义、革命传统、延安精神三大教育基地。延安民间文化积淀深厚，社火、灯会、转九曲等民间文艺活动和信天游、农民画、剪纸等民间艺术具有浓郁的黄土风情。2、经济社会发展状况近年来，延安市坚持实施“开放带动、城市带动、产业支撑”的发展战略，深化改革，扩大开放，国民经济和社会事业都有了较快发展。（1）工业经济工业生产稳步增长。全年规模以上工业完成产值1085.34亿元，按现价计算比上年增长21.31%，实现增加值556.35亿元，按可比价计算增长17.4%。工业销售产值1064.41亿元，增长23.19%，产销率98.07%。工业生产的特点：一是石油工业依然是拉动全市规模以上工业增长的主要动力，但由于受国内外油品市场影响，长庆油田原油价格锐减，成品油滞销，致使全市规上工业生产增速持续走低。石油工业完成产值970.5亿元，增长17.96%，拉动全市规模以上工业增长16.5%，对全市规上工业的贡献率达77.5%。二是煤、烟、电等三大行业贡献作用显著。全年煤炭、卷烟、电力等行业完成产值114.87亿元，增长59.72%，对全市规模以上工业的贡献率为22.5%，较上年同期提高9个百分点。三是主导产业产品产量除原油加工量外，均呈不同程度增长。生产原油1410.85万吨，增长5.81%，其中长庆油田526.49万吨，增长18.09%，延长油田股份公司884.36万吨，下降0.36%；加工原油922.67万吨，下降1.28%；生产原煤1416.88万吨，增长34.25%；发电量5.37亿千瓦时，增长1.2倍；卷烟32.62万箱，增长3.54%。（2）城市建设延安城市中心规划区面积80平方公里，其中建成区面积15.58平方公里，现有常住和流动人口21.2万人。城市基础设施日益完善，综合服务功能不断增强。城市道路总长度为40.3公里，城市用气普及率达到85%，集中供热面积133万平方米，污水收集率为50%，生活垃圾无害化处理率为75%，日供水能力达到5.5万吨，人均公共绿地面积5.5平方米，城区大气环境质量基本达到国家二级标准。全市建制镇由1996年的48个发展到82个，城镇化水平达到30.5%。已形成南关、马家湾、城市中心区、东关、西川、李渠等多个人口中区，随着公路建设的长足发展，延安市各县区的运输距离缩短20%，公路等级普通提升，较为适合运输业的生存和发展。（3）农业现状农业人口155.3万人，土地总面积3.7万平方公里，平均海拔1000米左右，年日照时数2300—2700小时，年均气温9.2℃，年均无霜期170天，降水量500毫米，主要集中在七、八、九三个月，年末耕地面积706万亩，常用耕地386.8万亩，农作物播种面积409.2万亩，其中粮食335万亩。农村各项社会事业稳步推进。2008年全市各级政府认真贯彻落实中央各项优农惠农政策，积极调整农业产业结构，全力推进绿色产业富民这一总体发展思路，农村各项社会事业全面推进。全年完成农林牧渔业总产值90.86亿元，增长7.55%，实现增加值52.15亿元，增长7.1%。

粮食产量连续六年获得丰收。全年粮食作物播种面积20.39公顷，产量达70.86万吨。当年水果挂果面积180.73万亩，增长6.57%，水果产量172.50万吨，较上年增长9.0%，其中苹果164.28万吨，增长18.97%，占到全市水果总产的95.2%；新增大棚4739座，累计达到8.24万座；蔬菜产量61.16万吨，增长10.89%。畜牧业生产稳步增长。全年羊子存栏33.55万只，增长13.08%，生猪存栏34.82万头，增长21.75%，牛存栏7.76万头，增长16.15%，禽蛋产量1.95万吨，增长13.09%，肉类总产量3.61万吨，增长23.19%。林业生产快速增长。当年造林面积51.66万亩，增长59.23%，生产核桃4177吨，增长1.4倍，花椒1150吨，增长56.9%。

农村基础设施进一步改善，财政支农资金明显增加。全年新修通村公路1323公里，新增通油路行政村321个；新修基本农田5万亩，新建沼气池2万口。全年财政用于“三农”的支出达24.2亿元，比上年增加3.3亿元，增长13.6%。5.2场址选择：场址及地理位置：据延安市宝塔区枣园镇裴庄村，东至裴庄村，北以公路为界，南至河堤，该地段目前处于未开发可利用河滩；位于210国道西侧，靠临延安火车站，且位于包茂北过境公路入口均为2公里。便于公路、铁路联运；便于延安工业园区第三方物流的开展；便于货物集散缓解城市交通压力；便于市区配送业务的开展。5.3资源供给及外部协作条件1、交通状况项目地处延安市宝塔区枣园镇，紧邻210国道，北依303线公路为界，道路交通便捷，足以满足项目施工的要求。2、周边配套设施（1）市政基础设施：该区域给排水管都已接通。（2）商业网点：该项目附近有中国邮政、建设银行、农业银行、工行等多家金融机构；5.4项目建设的市政配套条件（1）供水、排水系统：接市政给、排水系统。（2）供电：由专线供电。（3）供暖：供气与相关部门协调应连接入系统。（4）电话通讯：室外电话通讯网将在施工图设计后期由市电信局配合设计实施。项目综上所述，该项目拟建地能源、通讯等基础设施基本满足该项目建设的需要，交通条件良好。六、建设地环境影响评价6.1场址环境质量现状项目建设场址场区环境基础良好，大气、水质、土壤均满足国家标准要求。6.2项目建设及营运对环境的影响和防治措施6.2.1对环境空气影响分析项目建设施工期间，在土方开挖、运转、建筑材料砂石、水泥和石灰的运输装卸、堆放及车辆保养等过程中，均会有扬尘产生，对周围环境、空气质量带来暂时性的负面影响,污染环境空气。通过对运输车辆覆盖篷布，及时清扫施工场地和采取在作业场所洒水的措施，可有效减少粉尘对环境空气和人群的不良影响。在加油站，维修车间应选择在河流下流，以便于空气流动和吹散油气。6.2.2对噪声环境的影响分析施工时所合用的施工机械和车辆产生施工噪声、一般为75-85dB(A)，挖掘机产生的噪声一般为9-98B(A)，推机机产生的噪声一般为94-98dB(A)，搅拌机产生的噪声一般为95-100dB(A)。预计在该项目施工过程中，昼间噪声影响距离为55-56m，夜间噪声影响距离为100-150m。建设单位在与施工单位签订工程合同时，应要求施工单位不得在午休和夜间施工，以保护环境。项目建设对运输设备的选择上一定要选择排污标准和噪声村准达标的设备，从源头口杜绝超标现象。6.2.3防治措施（1）、施工地周边应设置1.8m以上的硬质围墙或围挡，不得敞开式作业；采取洒水、覆盖等防尘措施，定期对围挡落尘进行清洗，保证施工工地周围环境整洁。（2）、施工工地的出入口必须进行净化处理，并配备专门的清洗人员，车体和车轮带有泥土的车辆不得驶出工地。（3）、施工工地出入口必须设立环境保护监督栏（牌）。其内容包括项目名称、建设单位、施工单位、施工工期、举报电话、防止扬尘污染现场监督员姓名及有关防尘措施等内容。（4）建设施工过程中使用商品混凝土和代装白灰。建筑施工工程完工后，应在1个月内完成渣土清理和绿化、硬化防尘工作。（5）建筑弃渣应及时清运，不能及时清运的，必须采取覆盖等防尘措施。对露天堆放的砂子、渣土、灰土等物料应进行围挡和覆盖，不得露天堆放。（6）遇有4级以上（含4级）风力时，施工单位必须停止土方施工和拆迁施工，并做好覆盖工作，禁止露天焚烧垃圾、沥青、橡胶、塑料等严重污染环境空气的废弃物。（7）加强运输车辆的扬尘污染控制，对散装货物运输的车辆（如运输建筑垃圾、砂子、渣土等），应封盖严密，不得撒露，应与承运单位签订防治车辆运输遗撒、泄露责任书。（8）合理规划施工时间，保证施工场地噪声符合国家标准。（9）建筑垃圾和弃土，应运至市政部门指定地点处置。（10）应建立废水、废物、废油收集站，场区内垃圾应清运及时有专人负责。（11）在场区围墙建设中，建议修筑高围墙，在场区内车辆开启测试声贝，并对影响生活区的声响围墙分隔在墙内侧，设置清音设施。（12）严禁在场区内点燃明，防止仓库、车辆6.3项目建成后对周围环境的影响6.3.1项目建成后对周围环境的影响项目建成后在运营过程中，没有具有毒害性的污染物和废气排放，对环境不会造成严重污染。、对周围环境的影响主要来源于场区生活污水、燃煤锅炉产生的少量烟气、维修车辆废料、设备维护清洗产生的油纸、油布、燃煤锅炉产生的煤渣以及日常生活垃圾，车辆装卸、运输过程中和锅炉房产生的噪声。6.3.2环保措施（1）污水、本项目所排放的废水主要为员工生活污水，对生活污水排放应适用《污水综合排放标准》三级标准，处理后的污水可经厂区污水管网排放至场外污水管道，不会对地表水环境产生不利影响。（2）锅炉烟气应选用高效节能环保型锅炉减少烟尘的排放，确保排放达到国家规定标准。（3）固体废弃物及废渣本项目运营过程中产生的汽车维修垃圾和燃煤锅炉产生的煤渣应统一回收、清运；日常生活垃圾统一收集，统一处理，不会对周边环境产生较大影响。（4）噪声在地基处理、厂房基建时充分考虑该因素，将设备噪声作为设备订货时一项性能指标来要求，根本上减少噪声的产生，减少噪声对环境的影响。此外，根据本项目的特点，充分利用厂区空闲地种植树草，美化环境，创造和谐的办公及生产环境。本项目无“三废”污染。可能产生影响环境的因素有:1、进出厂车辆排出的废气、废烟。2、粉尘。对此我们采取如下措施：（1）绿化场区周围环境。在场区四周，我们将建成绿化带，即可以美化环境，又可以吸收灰尘，消除噪音等。（2）在选择货运设备方面，尽可能选择技术先进，无污染的高新技术产品。（3）在建筑方面，采取防振和隔音措施。（4）设专职环境管理人员，定期在场区洒水，清洁卫生，消除灰尘、污物等影响环境因素。（5）合理组织人流、车辆及其存放，减少对交通环境的压力。6.4环境影响评价本项目属商贸性质项目,本身污染较小,项目场区市政建设基础条件较好,热源主要采用天然气和电,对大气无污染,垃圾进行分类处理外运,生活污水经简单处理即可达到排放标准,因此项目措施是可行的.七、劳动安全、卫生、消防7.1劳动安全卫生本项目在建设和营运过程中应严格遵循《国家劳动法（1995）》、《国家安全生产法（2002）》、《建设项目劳动安全卫生监察规定（1996）》以及国家相关设计标准、规范中有关安全卫生和劳动保护方面的要求和规定，确保项目建成后有安全的操作环境和良好的劳动条件，保护职工的安全和健康。其具体措施如下：1、严格贯彻国家安全生产法规，完善安全生产管理制度，严格落实和执行安全生产责任制、安全生产检查和考核制度。2、定期对员工进行安全生产知识教育，设备操作人员应经培训合格后方能上岗，杜绝违章操作。3、建筑物设计严格按照国家防火规范，室内外消防栓及灭火器等均按防火规范设置，生产工艺和设备等无爆炸性危险源。4、对设备、仪器等危险部位设置警示标志和防护设施，电气设备的金属外壳与接地装置连接，电源进线处设过电压保护，以保证设备的安全运行和操作人员安全。5、物流车间货物的搬运采用行吊和叉车，材料进出采用机械化操作，达到安全作业，减少人员劳动强度。6、定期按时发放劳保用品。我们将始终贯彻“安全第一，预防为主”的原则，从以下几方面着手管理。（1）在场内比较醒目的位置做好安全警示牌，挂写安全宣传标语，办安全宣传栏。（2）设制安全监督岗。（3）物流车间内设安全通道，安全防护栏，安全警示铃等。（4）为防止职工夏季中署，冬季受冻，我们在工作间内设计有暖气，电风扇，可供冬季取暖、夏季纳凉。7.2消防措施1、新建建筑物应符合防火规范，建筑物疏散出口等符合防火规范。2、建筑周围道路宽度不小于6m均为城市型水泥混凝土路面，建筑物周围道路呈环状布置，可保证消防车到任一火警点。3、建筑物进出口位置、数量、内部楼梯布置等应满足防火安全规范。4、仓储库房为轻钢结构和钢框架结构，生产类别为丁类，耐火等级二级；职工宿舍及食堂、其它附属用房按丙类生产类别的建筑设计。5、库房供电系统安全接地，避免电气火灾，满足电气消防规范的要求。6、建筑物防雷系统按照有关规范设计。7、场区内设消防蓄水池和消防泵房，保证消防用水需要。（1）在库房设计、设备配置等方向，必须考虑消防问题。配电系统与库房等要有足够的防火间距。配电室设强制通风系统。（2）物流中心内统一设置火灾检测报警系统，并设置消防栓、灭火器等消防设施。（3）经常进行消防宣传和教育。八、项目组织管理与劳动定员8.1组织管理鉴于本项目投资规模巨大的特点，拟以债权融资与股权融资并重的方式筹措建设资金。若战略投资者愿以股权方式投资本项目，项目建设单位计划采取公司制形式对本项目开展组织管理。即以物流运输有限责任公司的体制管理、经营本项目。公司将根据项目实施需要成立项目建设管理办公室外、经营管理委员会等机构，分别开展各阶段落工作。8.1.1（1）前期阶段由项目建设管理办公室负责做好项目的考察论证、立项、设计等各项前期准备工作和资金筹措工作。（2）建设阶段工程建设中实行项目法人负责制，即由公司负责组织项目招标、工程监理、项目建设等各项工作，按照国家有关规定招标选择施工单位和监理单位，并积极协调解决项目中的具体事宜。8.1.2经营管理机构项目经营班子为市场管理委员会，其任务是按照GSP标准，以运输、仓储、配送为枢纽，有效发挥“报务厂家，引导商家，规范市场，主导经营”为目的组织运营。管委会主要成员由市场公司、项目经营方（包括工商等行政职能参与代表），以及入驻商户代表共同组成，8.2劳动定员8.2根据科学管理，高效务实的原则，确定项目定员编制70人。具体编制为：总经理、副总经理：2人办公室：4人电子商务及结算部3人物流信息部：2人企管部：5人综合服务部（含保安）10人检测中心：6人运输部：10人仓储部：6人配送部：12人市场部：10人8.2.2人员素质要求(1)本项目主要岗位管理及操作人员应具有大专以上文化程度。(2)对从业人员将定期组织其参加岗前培训，包括相关专业知识培训和政策法规学习，确保市场从业人员具备必要的管理技能和专业，树立遵纪守法的意识。九、项目建设工期和实施进度安排9.1项目建设期建设期限：一期：2009年4月至2009年12月完工。二期：2010年4月至2010年12月完工。项目建设总工期为30个月时间,根据计划于2008年6月开始进行前期筹划工作,到2010年12月工程交付使用。9.2项目实施9.2.1项目前期工作计划（1）获取土地使用权（2）规划设计及建设方案的制定；（3）与城市规划管理部门协商，获得规划部门许可；（4）安排短期或长期信贷，确定与落实建设资金；（5）可行性研究报告编制及报批、完成审批等。9.2.2项目建设阶段计划（1）设计招标阶段根据计划逐步完成初步设计和施工图设计，对土建及材料设备进行招投标，以上工作在前四个月内完成。（2）施工阶段在22个月时间内完成主体工程、设备安装、室内外水、电、气、通讯等地下管线铺设，内外装饰工程及道路、广场绿化、环保、灯饰等配套设施建设。（3）竣工验收根据计划在建设期最后两个月内逐步完成水、电安装、室内外装饰、环境绿化及施工验收。9.3项目实施阶段具体安排根据本项目根据项目规划方案和项目开发前期工作的一般规律及项目内特点，及其相应的工期定额，具体的项目实施进度计划见下：1、建设期各阶段根据工期定额，结合本项目实际情况拟定本项目建设工期为30个月。2、实施进度安排（1）项目机构组建及报批等前期工作2个月。（2）征地及地“三通一平“施工准备2个月。（3）地基处理、土方工程、道路建设1个月。（4）立体建筑23个月（5）内装修及设备安装1个月（6）总体及营业区布置1个月十、投资估算及资金筹措10.1投资估算的原则（1）项目投资估算尽可能反映项目的实际情况；（2）项目的总投资尽量符合节约和安全的原则；（3）项目的总投资估算对于无法准确估算的项目在预备费中考虑；（4）充分运用周边资源、节约投资、综合评价。10.2项目投资估算的依据（1）《全国统一建筑工程基础定额延安市基价表》、《延安市安装工程单位基价表》、《延安市市政工程预算定额》等延安市颁布的有关工程造价方面的政策规定及指导结算价；（2）陕西省发改委编制的《陕西省建设工程其他费用定额》及《建设工程投资估算手册》（中国建筑工业出版社）；（3）项目规划设计方案；（4）有关材料和设备的现行市场价格；（5）延安市现行各项税费标准；（6）延安大华工贸有限公司提供的有关资料等。10.3项目建设的投资估算项目的总投资包括土地费用、前期工程费用、建安工程费、建设监理费、管理费用、预备费以及建设期贷款利息等项。10.3.1延安大华工贸有限公司物资配送中心项目占地面积128亩，预计土地所发生费用2189万元，包括得到土地使用权的各项税费。10.3.2前期工程费前期工程费主要包括开发项目前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘察、三通一平、办手续规费及城建费用等。（1）三通一平费用估算为45万元；（2）办手续规费估算为210万元；（3）依据延安市建设委员会关于印发《延安市建设项目城建费用统一征收标准》管理费用估算为：55万元。前期工程费用合计：310万元。10.3.3建筑安装工程费依据延安市相关规定并结合项目实际情况，建安成本估算如下表：建安工程及其设备费造价表序号项目工程名称标准费用1场地提高土方（40000立方米）50元/立方米200万元2停车场硬化（8000平方米）120元/平方米96万元3货运信息交易大楼，办公区（10000平方米）1800元/平方米1800万元4仓储区，物流区（55000平方米）500元/平方米2750万元5车辆维修用房（600平方米）1200元/平方米72万元合计4918万元室外工程费是指在区内建设道路、绿化、各项构筑物以及区内的管线布置所花费的费用。根据延安市具体情况，室外工程费估算为：123万元。10.3.4货运设备费:365万元。10.3.5信息处理设备费：92万元。10.3.6项目总投资估算（未包括流动资金）项目总投资为前面其五项费用之和，项目投资估算总计为8000万元。“物流中心项目”项目总投资估算表序号费用名称费用（万元）1土地费用21892前期其他费3103建安工程费49184货运设备费3655信息处理设备956配套设施费（道路，绿化等）1237投资估算总计800010.4资金筹措与使用计划项目总投资为8000万元，资金的主要用途是：购地2189万元，土建4918万元，购设备460万元，其他费用433万元。十一、经济评价本项目的财务评价主要从项目的财务盈利能力、清偿能力两个方面进行分析评价，从而判断项目在财务上是否可行。11.1财务评价的原则（1）费用与效益计算范围相一致的原则。费用与效益计算范围相一致即是把投入与产出范围限定在同一范围内。（2）费用与效益识别遵循有无对比原则。（3）动态分析与静态分析相结合，以动态分析为主的原则。根据资金的时间价值原理，考虑项目整个计算期内各年的效益与费用，采用现金流量分析