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戴德梁行有限公司2006年10月物业管理案例分析（二）1第一页，共四十页。

[案例一]某大厦窗户玻璃坠落致人伤害赔偿纠纷案

【案情】某大厦是被告某实业公司开发的写字楼，其产权属实业公司，该楼主要通过出租的方式使用。该大厦的物业管理由实业公司委托给某物业管理企业管理。大厦共16层，由于该楼窗户玻璃安装存在质量问题，使用中曾数次发生玻璃坠落之事，租户普遍提出意见，但实业公司未及时进行修缮处理。2第二页，共四十页。

2001年5月21日下午3时许，13层广告公司的员工肖某在关窗户时用力过猛，致玻璃坠落并破碎，玻璃碎片下落插入当时正在楼下搬运货物的孙某的头顶部，致使孙某当场昏迷。孙某的同事当即将其送往医院脑外科抢救，先后用去医疗费、护理费、误工损失费等共计人民币8万元。事后，孙某将实业公司、肖某及物业管理企业告上法庭，要求三被告承担赔偿责任。3第三页，共四十页。

被告肖某辩称：玻璃下落伤人系该窗户玻璃安装不牢所致，而非本人责任，实业公司作为某大厦的所有人和管理人应承担赔偿责任。被告实业公司辩称：玻璃掉落伤人系租户肖某关窗不当所致，本公司对此不能承担责任。4第四页，共四十页。被告物业管理企业辩称：某大厦窗户玻璃安装存在质量问题，物业管理企业曾多次向实业公司反映，要求其出资修缮，但实业公司始终未予答复。物业管理企业己尽管理职责，故不应承担赔偿责任。[分析]本案谁应当承担民事责任？为什么？5第五页，共四十页。[评析］本案的核心是谁应当承担民事责任。本案产生的原因：一是由于该楼窗户玻璃安装存在质量问题，使用中曾数次发生玻璃坠落，但没有及时得到维修；二是13层广告公司的员工肖某在关窗户时用力过猛，致玻璃坠落。6第六页，共四十页。

首先，就应当搞清楚对于窗户玻璃安装存在质量问题却没有及时得到维修的责任。

根据物业产权行使的法律限制原则和相邻权的有关理论，产权的行使不得妨害他人利益，不得妨害公共利益。根据民法原理，业主有及时维修的义务，如果这种伤害或者人身损害发生，则责任人负有赔偿的义务。7第七页，共四十页。《物业管理条例》第五十六条规定，物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。

本案实业公司作为某大厦的所有人，应当承担主要责任。8第八页，共四十页。

其次，关于肖某的责任。肖某关窗时用力过猛，是窗户玻璃坠落的直接原因，与孙某的伤害存在必然的直接关系，因此肖某应当承担法律责任。但由于窗户玻璃安装存在质量问题，使得玻璃存在安全隐患，也是窗户玻璃坠落的原因，与孙某的伤害存在间接的因果关系，因此肖某应当与实业公司共同承担法律责任。9第九页，共四十页。

关于物业管理企业的责任，主要是看其是否具有过错。从本案的案情来看，物业管理企业对某大厦窗户玻璃安装存在质量问题曾向实业公司提出改进的请求，但实业公司并未答复，说明物业管理企业对窗户玻璃安全问题已引起足够的重视。如果物业服务合同没有特别的约定，物业管理企业不应当承担赔偿责任。10第十页，共四十页。[案例分析二]高空坠物砸车，物业公司巧妙取证免责

[案情]

2002年5月29日，车主徐某将其小轿车停放于深圳A大厦停车场，后发现车被高空坠物砸坏车头盖板。徐某找到该大厦管理处的保安，保安称其为邻近正在施工的B大厦坠落的瓷片所砸，并带徐某查看现场。现场为B大厦外墙正在拆卸脚手架和防护网，不时有坠物降落，车身上下布满灰尘，车旁有瓷片等建筑垃圾，车头盖板上有明显的锐物砸痕。11第十一页，共四十页。随后赶来的管理处工作人员对现场进行了多角度拍照，并将瓷片包装好交给徐某。徐某修车后就修理费用与B大厦施工单位交涉未果，遂将B大厦的建筑单位某房地产公司和A大厦停车场的管理单位某物业管理公司告上法庭，要求两被告连带赔偿其修车费1000元。

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原告徐某起诉的主要理由是，B大厦在拆除脚手架和防护网时设置的遮盖物过小，不足以防止损害的发生，应负赔偿责任；而A大厦物业管理公司未对其所停车辆妥善看护，也应承担连带赔偿责任。

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被告一某房地产公司答辩称，原告的损失应找施工单位赔偿，作为建筑单位，我方早就要求施工单位严格遵守相关施工规则，做好安全防范工作。原告停车时清楚现场有建筑垃圾而仍停车，其意图值得揣测。

被告二某物业管理公司向法庭提交了现场照片，辩称损害结果的发生与自己无关，在停车场管理方面没有过错。

14第十四页，共四十页。审判：

深圳市福田区人民法院认为，建筑物以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人或者管理人应当承担民事责任。原告停车——发现被砸——交涉，综合事实，参考现场照片，可认定原告车辆的损害是B大厦的所有人，应对损害负民事责任。被告二某物业管理公司不是建筑物的所有人或管理人，不须承担责任。

15第十五页，共四十页。最后，法院判决被告一某房地产公司赔偿原告徐某修车费1000元，驳回原告对被告二某物业管理公司的起诉。评析：B大厦发展商A大厦物业管理公司16第十六页，共四十页。实务操作建议：

1、应协助事主查明事件的真实过程。2、全面加强证据意识。3、根据目前最高人民法院举证规则的规定，设施设备造成的损害赔偿，设施设备的管理人和所有人依法负有举证责任，因此证据的保全及举证责任履行成为物业管理活动中的主要环节。

17第十七页，共四十页。核心法条：

《中华人民共和国民法通则》

第一百二十六条：建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、坠落造成他人损害的，它的所有人或者管理人应当承担民事责任，但能证明自己没有过错的除外。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

18第十八页，共四十页。[案例三]业主装修影响他人，物业管理公司应如何协调？

[案情]业主刘某投诉：隔壁装修施工噪音过大，一天到晚不停地打墙、锯木，噪音很大，请物业管理公司尽快处理。物业管理公司赶快派人去查看，发现刘某反映的情况属实，于是提醒装修施工单位注意文明施工，不要影响他人生活。19第十九页，共四十页。

次日，刘某又打电话来说情况并未好转，严重影响他们正常生活与休息。如果再这样下去，他们将拒交以后的物业管理费，并向有关行政主管部门投诉。物业管理公司回话说，已经告知装修单位了，但他们要赶工，没办法。刘某听后很生气，业主装修影响他人，物业管理公司就无法有效协调或制止吗？20第二十页，共四十页。

评析：

业主装修影响他人，物业管理公司理应想方设法予以协调或制止，这是物业管理公司的权利，也是其责任和义务。

业主既然把装修管理的权利赋予物业管理公司，物业管理公司就应该去行使这项权利，履行这项义务。否则，就是违反了合同，业主也就可以据此投诉物业管理公司，严重时，甚至可以通过业主委员会将该物业管理公司解聘。21第二十一页，共四十页。在具体的管理中，可以分几步走：

约定要清楚。告知要到位。加强巡视和监督。业委会要尽责。业主可投诉。

22第二十二页，共四十页。对噪音大的工具（1）对噪音大的工具、大功率工具、电焊等要限时、限地使用，保障公共道路、用地通畅、整洁不被侵占；（2）加强对装修单元的监管，及时听取邻居们的意见，对违规施工人员视其情节轻重分别给予口头或书面警告、停止装修、暂扣装修工具、责令赔偿损失等处罚。

23第二十三页，共四十页。对气味大的作业（1）需提前申请，批准后方可施工

（2）要求装修方加装排气扇，使施工区域变成负压区24第二十四页，共四十页。对环境的管理（1）加强成品保护工作（2）明确垃圾集中地、清运路线、清运时间（3）告知运货电梯的尺寸，及可从楼梯运送货物的最长尺度（4）大宗物品运送需提前申请25第二十五页，共四十页。[案例四]物业管理公司有罚款权吗？

[案情]大兴公司购买了一套商住两用房准备用作办公，办理入住手续后，物业管理公司要求大兴公司与装修公司分别交纳2000元的装修押金，大兴公司为了顺利装修、早日开业，就一并缴纳了装修押金。完毕后，大兴公司到物业管理公司要求退还押金，没想到却被物业管理企业以违章装修为由罚了1500元。大兴公司一气之下将物业管理公司告上法庭。

26第二十六页，共四十页。请问：1、物业管理企业有罚款权吗？为什么？2、物业管理企业该不该收取装修押金，为什么？3、物业管理企业有些什么权利？4、如何预防和解决此类事情的发生呢？

27第二十七页，共四十页。1、物业管理企业没有罚款权。

因为罚款是一种行政处罚行为，而行政处罚应由具有行政处罚权的行政机关在法定的职权范围内实施，而物业管理企业只是一个企业法人或非法人组织，不是行政机关，无权实施包括罚款权在内的任何行政处罚行为。28第二十八页，共四十页。2、物业管理公司可以收取装修押金。

应按照购房人在买房时与开发商双方的约定为准，即按《业主临时公约》中的规定执行。收取装修押金之后，物业管理公司如果发现在装修过程中出现损坏物业、设备设施，对他人造成生命、健康、财产方面的损失时，可以从这笔押金中支付。这可以说是一个较好的监督、控制、补救的办法。29第二十九页，共四十页。3、物业管理企业的权利如下：（1）根据有关法规结合实际情况制定物业管理办法；（2）依照物业管理合同和管理办法对物业实施管理；（3）依照物业管理合同和有关规定收取物业管理费；（4）有权制止违章行为；（5）有权要求业主委员会协助管理；（6）有权选聘专业公司；（7）可以实行多种经营，以其收益补充管理经费。30第三十页，共四十页。4、预防和解决此类事情发生的办法：（1）明确约定（2）充分告知（3）及时处理（4）摆正心态（5）违约必究（6）多种方式31第三十一页，共四十页。[案例五]物业管理公司如何制止业主的违章行为？

[案情]业主顾某购买了一套巨型原木雕刻的座椅和茶桌，准备安装在其设在第29层的物业内，搬运时，顾某找了六个小伙子合力才能抬动一件。物业管理公司向设计方征询后，以房屋楼板无法承受该套家具的重量为由，制止顾某搬运上楼。但顾某认为自己购置的私有财产可以安置在自己的物业内，遂与物业发生摩擦。32第三十二页，共四十页。请问：1、购置财产是否都可以安置在自己的物业内，为什么？2、作为物业管理公司经常会碰到业主的违章行为，你认为应该如何制止业主的违章行为？33第三十三页，共四十页。1、并非所有业主购置的财产都可以安置在自己的物业内。

业主、使用人应当遵守法律、法规的有关规定，按照有利于物业使用、安全以及公平、合理的原则，正确处理供水、排水、通行、通风、采光、维修、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系。34第三十四页，共四十页。公民只能在法律规定的限度内自由行使占有、使用、收益、处分个人财产的权利。应当本着安全、合理的原则使用物业，并遵守法律、法规及业主公约的有关规定。同时还应当顾及相邻各方的利益，以不损害公共利益和他人权益为前提，否则应加以必要的限制。35第三十五页，共四十页。2、物业管理公司对以下违章行为有权制止：（1）擅自改变土地用途的；（2）擅自改变房屋、配套设施的用途、结构、外观，毁损设施设备，危及房屋安全的；（3）私搭乱建，乱停乱放车辆，在房屋共用部位乱堆乱放，随意占用、破坏绿化，污染环境，影响景观，制造噪声扰民的。（4）不照章缴纳各种费用的。36第三十六页，共四十页。3、物