大湾区绿色楼宇发展调研从用户与开发商角度看ESG在运营中的思考商业调研报告

企业研究报告行业文档手册研究报告大湾区绿色楼宇发展调研从用户与开发商角度看

ESG

在运营中的思考中国

|

2022

年

5

月商业分析研究报告文档分析报告文档档手册行业文01市场综述中国绿色建筑发展背景2006

年住建部颁布的《绿色建筑评价标准》（GB/T

50378-2006）标志着我国正式进入绿色建筑的起步阶段。随后十年国家不断强化顶层设计，确立推动建筑低碳发展的中长期目标，而法规标准也在此阶段得到不断完善。“

十三五

”

期间，我国绿色建筑实现跨越式发展，累计建成绿色建筑面积超过

66

亿平方米，累计建成节能建筑面积超过

238

亿平方米。如今，随着

“

双碳

”（2030

年前碳达峰、2060

年前碳中和）目标的设立，绿色建筑与建筑节能将迎来重要发展机遇。1

|

大湾区绿色楼宇发展调研商业分析研究报告文档分析报告文档行业文档手册2019年《绿色建筑评价标准》GB/T50378-2019绿色建筑评价技术指标体系迎来重构，涵盖安全耐久、健康舒适、生活便利、资源节约、环境宜居、提高与创新六大维度，且等级划分增添基本级。2021年《关于推动城乡建设绿色发展的意见》大力推广超低能耗建筑，提升建筑能耗监测能力，降低建筑运行能耗及水耗，大力推动可再生能源应用，鼓励智能光伏与绿色建筑融合创新发展。2022

年《广州市关于推动城乡建设绿色发展的实施意见（公开征求意见稿）》到

2025

年城镇新建绿色建筑比例达100%，星级绿色建筑比例将超

50%，新建公共机构建筑、新建厂房屋顶光伏覆盖率力争达到

50%，率先建成

“

无废城市

”。

2022

年《“

十四五

”

建筑节

能与绿色建筑发展规划》

提升绿色建筑发展质量，提

高新建建筑节能水平，加强

既有建筑节能绿色改造，推

动可再生能源应用，实施建

筑电气化工程，推广新型绿

色建造方式。2006

年《绿色建筑评价标准》GB/T50378-2006绿色建筑评价指标体系由节地与室外环境、节能与能源利用、节水与水资源利用、节材与材料资源利用、室内环境质量和运营管理六类指标组成，并将符合最低标准的绿色建筑划分为一

/

二

/

三星级

3

个等级。2011

年《深圳市建筑节能与绿色建筑

“

十二五

”

规划》制定更严格的建筑节能标准，开展深圳市既有建筑能耗现状及节能改造对策研究，开展可再生能源建筑应用关键难题的对策研究，建立绿色建筑全生命周期管理制度。2011

年《深圳市可再生能源建筑应用

“

十二五

”

规划》新建公共建筑示范推广太阳能光伏建筑一体化，推动可再生能源建筑应用纳入既有建筑节能改造，开展可再生能源在建筑中先进应用技术研究和工程试点。2013

年《广州市绿色建筑和建筑节能管理规定》率先将绿色建筑建设管理要求纳入立法，创新和完善建筑节能过全程管理制度，将建筑节能工作向工业建筑拓展，大型公共建筑投入使用后实施用能情况监测。

2013

年《深圳市绿色建筑促进办法》

市政府将促进绿色建筑发展情况列为

综合考核评价指标，纳入节能目标责

任评价考核体系和绩效评估与管理指

标体系，按年度对相关部门和各区人

民政府进行考核与评估。

2022

年《深圳经济特区绿色建筑条例》

新建建筑的建设和运行应当符合不低于

绿色建筑标准一星级的要求，鼓励既有

建筑实施绿色化改造，达到既有建筑绿

色改造评价标准一星级。2014

年《绿色建筑评价标准》GB/T50378-2014绿色建筑评价指标体系在

2006

年版的基础上增加施工管理类指标，同时增设加分项，鼓励绿色建筑技术、管理的提高和创新。2014

年《广州市绿色建筑行动实施方案》提高全市新建绿色建筑比例，到

2015

年底力争达到

30%，到

2020

年底绿色建筑占新建建筑比例力争达到

40%

以上。2017

年《广州市节能降碳第十三个五年规划（2016—2020

年）》保持建筑节能强制性标准在设计阶段、施工阶段全面执行，绿色建筑占新建建筑的比例达到

40％以上，到

2020

年累计完成既有建筑节能改造

700

万平方米以上。政策驱动下的绿色建筑

2012年《广州市人民政府关于加快发展绿色建筑的通告》

天河中央商务区、天河智慧城、白云新城、南站商务

区等城市发展新区应当按绿色建筑标准进行规划、土

地出让、立项、建设和管理。

2012

年《关于加快推动我国绿色建筑发展地实施意见》

切实提高绿色建筑在新建建筑中的比重，到

2020

年，

绿色建筑占新建建筑比重超过

30%。商业分析研究报告文档

2018

年《深圳市绿色建筑量质齐升三年行动实施

方案（2018-2020

年）》

2018-2020年期间新增绿色建筑面积累计达到3,500

万平方米，完成既有建筑节能改造面积

240

万平

方米。

分析报告文档2

|

大湾区绿色楼宇发展调研研究报告撰写规范A

课题研究进入结题阶段，撰写研究报告成为最重要的工作。写作研究报告，除了课题研究与实验要有充分的基础以外，首先要确定研究报告的文体类型。课题研究报告属于教育科研应用文体。这类文体包括学术论文、调查报告、实验报告、经验总结报告等等。如果课题是对某种教育现象进行的调查，就应写作调查报货：如果课题为实验研究，就应写作实验研究报告：如果既有理论研究又有实验内容的，研究报告就要二者兼顾。我市“十一五”立项课题，大都属于实验研究报告，也有部分是调查报告的，少部分是理论与实验研究都有的，很少有单纯进行理论研究的。行业文档手册数量(个)甲级办公楼：绿色建筑的重要应用场景——以广州和深圳市场为例作为绿色建筑的重要应用场景，办公楼开发建设深受政府及业界关注。过去十年，广州和深圳大量新兴区域亟待发展，土地出让和总部建设尤为频繁。广州甲级办公楼总存量从

2011

年的

310

万平方米增加到

2021年的

723

万平方米，而同一时间段内，深圳更是从

246万平方米大幅攀升至

1,081

万平方米。未来五年，两地甲级办公楼市场的总存量将继续保持上升趋势。近年，两地政府要求各类房屋建筑项目，包括办公楼项目，应按照绿色建筑标准进行项目立项、规划和设计，否则不予办理投资计划、施工许可证等审批手续。在具体项目开发过程中，除了满足我国对于绿色建筑的评价标准外，越来越多项目基于对经济效益、运营成本、生态环境等因素的考量同时选择参与国际性绿色建筑认证，例如

LEED

和

WELL，以期平衡建筑与其使用者的健康和福祉之间的关系。根据数据显示，截至

2022

年

3

月粤港澳大湾区共拥有

849

个

LEED

认证项目，在中国五大城市群中仅次于长三角城市群。此外，我们可以发现深圳甲级办公楼市场总存量中获得

LEED认证的项目占比（以建筑面积总和计算）达

35%，高于广州7个百分点。这是由于在2017年至2021年期间，深圳年均新增供应显著多于广州，达

115

万平方米，且其中不少是各个核心或新兴区域的标杆项目。广州甲级办公楼存量项目分布五大城市群

LEED

认证项目总数广深

LEED

认证甲级办公楼总存量深圳甲级办公楼存量项目分布注：统计截至

2022

年

3

月；LEED

认证包含商业室内装修项目，以注：统计截至

2022

年

3

月。04008001,6001,200长三角城市群

粤港澳大湾区

京津冀城市群

成渝城市群

长江中游城市群LEED认证

35%LEED认证

28%深圳广州385

万平方米205

万平方米LEED认证项目总存量1,098

万平方米732

万平方米甲级办公楼市场总存量图例：获得

LEED

认证未获得

LEED

认证NN商业分析研究报告文档

及办公楼、零售、住宅、数据中心、工厂等多种建筑类型。

分析报告文档

数据来源：仲量联行，美国绿色建筑委员会3

|

大湾区绿色楼宇发展调研文档手册行业02企业用户

ESG

战略与办公空间生态圈ESG

市场监管ESG，即环境（Environmental）、社会（Social）和管治（Governance），是在全球可持续发展进程中衍生出的一个新兴的企业评价方式。相较它的起源

——

企业社会责任（Corporate

Social

Responsibility），ESG

不仅为企业和投资者提供了三个具体的评价维度，而且提升了此类评价的横向可对比性。这样的特性也使得更多市场监管机构选择采用

ESG

体系来规范企业披露自身履行社会责任方面的信息。例如，香港交易所早在

2012

年就发布了《主板上市规则》附录二十七及《创业板上市规则》附录二十《环境、社会及管治（ESG）报告指引》，并在过去十年不断细化各范畴下的具体评价指标及规范披露要求。此外，上交所与深交所也双双鼓励上市公司自愿披露可能对股东和其他利益相关者决策产生影响的环境、社会和管治方面的信息。4

|

大湾区绿色楼宇发展调研商业分析研究报告文档分析报告文档行业文档手册某国际知名银行某国际知名科技企业某国际知名消费品生产商某国际知名咨询公司某国际知名金融企业某国际知名房地产服务企业国内某知名电商平台国内某知名互联网企业国内某知名通讯企业•

为员工提供更灵活的办公条件，如提升远程互联网连接功能•

延续并完善反贪污举报机制以及举报人隐私保护机制•

到

2023

年，整体公司业务、制造供应链和产品周期实现碳中和•

确保每个运营地点都有对应的紧急情况预案及复工方案，并提前准备好充足的防灾物资•

到

2030

年运营产生的温室气体减少

50%•

设立专门的

ESG

执行委员会（含部分高管及领导层成员），负责指导和协调公司的环境、社会和管治计划•

到

2030

年，将直接和间接温室气体排放量减半•

为其全球组织的所有员工提供

ESG

培训•

2020

年起不再将电子废弃物运送至传统填埋场进行处理•

沿用并不断完善自身环境及社会风险因素评价体系，进行常规监控•

到

2040

年，全球范围内实现所有办公空间的净零碳排放•

与

2019

年相比，到

2030

年碳排放总量减少

50%•

支持平等就业，保持每年残障员工占总员工数的

1.5%，并在日常工作中确保他们能和其他员工一样正常办公•

不晚于

2030

年实现自身运营全面碳中和及使用

100%

绿色电力•

与

2019

年相比，每百万收入减少

16%

的碳排放量企业

ESG

愿景及实施路径除了履行社会责任，ESG

对于企业而言也同时意味着综合性的风险管理，其落实程度虽然并不能带来短期明显的效益增长，但却决定着企业发展潜力与长期前景。然而，由于

ESG

理念方才兴起且体系标准尚未统一，目前将

ESG

融入企业发展战略的多为各行业的头部企业，而且达成愿景的实施路径也因行业性质不同呈现多样化的特点。代表性企业

ESG

相关目标

•

到

2030

年，能源消耗相较

2019

基线减少

50%商业分析研究报告文档

资料来源：各企业年报、可持续发展报告及新闻稿除设定可量化的环境保护指标以外，这些企业也极力推动社会与管治的发展，为员工打造公平公正和安全健康的工作环境。例如，通过开设领导力培养项目、线上技能学习课程、并提供线下健康咨询等充分尊重和关注每一位员工的成长机会。聚焦到商业地产的办公楼企业用户，通过企业、运营商及建筑商等多方调研分析，以及结合过往仲量联行的研究成果，我们发现已经有部分头部外资金融、专业服务业及科技企业开始行动起来，将

ESG

理念贯彻到从办公楼选址、办公空间打造到日常运营的整个管理流程当中。通常而言，这些企业会选择具有国际认证的办公楼项目，而在室内装修部分，除普遍提出节水、节电等一系列节能减排措施外，也开始要求采用环保材料以打造舒适和健康的办公环境。值得注意的是，现阶段这些企业的旗舰绿色环保办公

分析报告文档5

|

大湾区绿色楼宇发展调研研究报告撰写规范B

课题规划的研究内容是课题研究报告的引言部分，这部分内容主要体现了课题组如何按照教育科研的程序对教育问题进行规划研究的。只有写好引言部分的内容才能为课题研究报告打好学术基础，为课题研究构建起严谨的学术逻辑。因此，引言的内容体现了课题组的学术功底，体现了课题研究的学术基础，也是课题组学习研究的具体体现。引言部分可分为问题的提出、对问题规划研究的逻辑建构、课题的研究过程与研究方法三个层面十一个条日的问题。这些内容的表述程序构成一个逐层推进的严谨的逻辑联系。行业文档手册与

ESG

相关的“未来办公”趋势ESG

战略效益

选择绿色建筑绿色健康、超低能耗等指标成为企业入驻考量的重要因素

混合

/

灵活办公实践混合办公、灵活办公，提高办公场所组合的敏捷性和适应性

焕活办公场所打造安全、舒适、健康的办公空间，重视员工福祉

办公场所公平性注重办公环境的多元化、公平性和包容性•选择

ESG

评级优良的办公楼项目•提供高质量、私密化的物业服务•加强共享会议室等公共资源的配置•打造多维度且智能化的商办社区闭环平台•

组织社区共融活动，普及责任安全、反贪意识

等的重要性

低碳装修理念选择环保、可循环建材，采用装配式装修等

技术智能化利用物联网、人工智能等技术，有效追踪碳足迹•

制定具可操作性的减排方案•

缩短装修碳排放周期•

采用新型环保建材，减少排放污染•

办公室运营降本增效•

提升员工身心健康•

赋能员工创新协作•

挽留人才•

提高员工效率•

人性化管理•

实现耗能数据采集•

制定提升方案•

吸引人才•

提高企业创新•

提升品牌认同E环境S社会G

管治

•

积极打造合规经营环境，提升风险识别和管理

•

促进生态伙伴转型，创造价值机遇

•

创造集体价值，实现共同可持续发展目标合作伙伴生态系统“

未来办公

”

趋势与企业

ESG

战略的关系在企业运用ESG视角审视并改善自身运营的过程中，日常办公环节是最常见的切入点之一，特别是后疫情时代对企业的办公模式提出了新要求，亦是对办公环境的新挑战。为此，我们总结了“未来办公”趋势与企业用户落实其

ESG

战略规划的关系。商业分析研究报告文档

分析报告文档

资料来源：仲量联行6

|

大湾区绿色楼宇发展调研行业文档手册健康员工福祉可持续发展便民出行

设施科技企业用户需求驱动

饮食休闲灵活性休闲娱乐产业聚集租金成本配套交通使用率传统成本

驱动型

项目形象项目管理地理位置用户需求改变引领办公楼生态圈变革办公空间属性的改变不仅影响企业办公场所，还涉及办公楼项目的整体硬件环境和软环境，企业和大楼运营者应联动打造共同价值生态圈，以满足企业员工需求的变化和提升员工归属感。因此，办公楼需求的驱动力也将发生改变，从传统的成本驱动型，演变为企业用户需求驱动型。健康、科技、可持续发展、休闲娱乐等从用户体验角度出发的设施与服务将成为办公楼项目的新标配。办公楼驱动因素的演变商业分析研究报告文档

资料来源：仲量联行

分析报告文档7

|

大湾区绿色楼宇发展调研行业文档手册不难发现，企业在贯彻

ESG

理念和顺应“未来办公”趋势的同时，办公空间的根本性改变将在无形之中为其带来吸引与挽留顶尖人才的竞争优势。作为企业最基本的组成，员工越来越重视企业文化和自身价值观的匹配度，他们对于身心健康和自我实现的认知也越发强烈。选择

ESG

发展路线，塑造具更深层次人文关怀的形象从某种层面上看即是企业对员工生活理念的认同和回应。这种以人为本的理念将极大减少人员流失，而他们也能在企业更好地展现才能和创想。企业

ESG

战略与吸引人才的联系8

|

大湾区绿色楼宇发展调研商业分析研究报告文档分析报告文档研究报告撰写规范C从我市进入课题鉴定程序所提交的研究报告来看，这项内容存在问题较多。课题的问题表述不清楚，或者表述不当，课题研究报告就失去了基础，鉴定也就难以通过。问题表述不当主要表现在以下几个方面：1.没有表述问题。只交代了课题研究的背景，没有把问题交代清楚。没有问题表述的课题研究成果就不能算是真实的研究成果。只有把问题表述清楚、准确、真实，才有进行真正意义的研究。2.问题的表达大而空。虽然表达了问题，但不从教育实际问题入手的，只是宽泛或者概括地表达了一般的问题，是从我国、我省的角度表达的，很多课题研究报告只是把搜集到的有关问题表述粘贴过来，没有根据自己的实际情况进行分，没有本校的实际问题。问题的表达大而空，不具体也不明确，课题研究中很难把握，使课题研究失去了研究的真实基础，甚至失去了方向和目标。3.问题的表达单一概略。虽然表达了本校的问题，但只有观察性概述性表达，缺乏实证性表达，缺乏数据统计和分析，对问题的研究方式比较单一，科学性不强。行业文档手册03随着

ESG

战略规划的推行，企业对于办公楼选址的标准将会发生改变，而办公载体将不再局限于单一的办公用途。这些城市景观中的重要组成部分将被赋予更多的使命，架起连接人与社会和自然的桥梁，乃至在未来成为社区建设的积极参与者。从产品的角度来看，现阶段市场上获得国际认证的办公楼项目仍是少数。更重要的是，由于行业对于绿色建筑的整体认识还普遍停留在节能降耗的阶段，多数项目无法满足新型办公模式的需求，同时也没有充分意识到建筑与人、社会及自然共生的必要性。为此，我们通过与企业、运营商及建筑商等多方的调研，获取企业用户对于办公楼项目最为关注的

20

个

ESG

问题，并结合业界前沿标准设计出一套针对粤港澳大湾区主要办公楼项目的

ESG

体系评价问卷，以了解粤港澳大湾区商业地产贯彻可持续发展理念的实际情况。本次问卷的发放对象为广州、深圳及佛山三地的代表性办公楼项目，并最终收回有效问卷

63

份。样本分析楼龄分布项目类型认证情况注：存在受访项目同时拥有

BD+C

和

O+M

认证的情况。楼龄＜5年楼龄≥5年在山深圳广州总部项目非总部项目13722021佛山深圳广州深圳LEED认证9%BD+C铂金级3%O+M金级28%BD+C金级9%O+M铂金级50%无认证WELL认证2%银级6%铂金级

8%

金级84%无认证

数据来源：仲量联行9

|

大湾区绿色楼宇发展调研

商业分析研究报告文档问卷调查分析分析报告文档手册档行业文““48%“27%11%“通站点？即与公交车站（现有或规划中）的步行距离小于

400

米，或与地铁站（现有或规划中）的步行距离小于

800

米。有通风器？交通通达性Q大楼的出入口是否临近公共交舒适性Q大楼是否有采用双层幕墙或设空气质量Q大楼空调系统是否具有

PM2.5过滤能力？水资源Q大楼是否有设置建筑非饮用水回收利用系统？广州深圳是否所有受访项目周围均有布置公共交通站点。

100%

100%67%

受访项目设置建筑非饮用水回收利用系统，但该比例在深圳尤为显著。

46%

45%

29%

21%

14%

6%广州深圳雨水建筑中水雨水+建筑中水否11%12%39%超半数受访项目至少采用双层幕墙或设有通风器。

50%33%

0%广州

6%深圳通风器双层幕墙

双层幕墙+通风器

否是否超半数受访项目空调系统具有

PM2.5过滤能力，但该比例在广州尤为显著。

71%

58%

42%

29%广州深圳注：因样本大小问题，本报告不显示佛山受访项目的作答情况。

数据来源：仲量联行10

|

大湾区绿色楼宇发展调研商业分析研究报告文档

环

境分析报告文档行业文档手册7%大楼是否有采用高效空调制冷机房

(

能效比

>=5.0)

？大楼是否有设置能源管理系统以实现对建筑能耗的分析和管理？例如进行能耗异常分析并提出具体的节能措施。67%61%86%

14%广州

是

70%

30%

深圳否是否46%64%54%36%广州深圳是14%

广州

15%

深圳否86%85%

32%

24%

9%

广州

深圳

是

否

不适用注：统计剔除选择不适用的受访项目。QQQ大楼是否设置能源管理系统以实现对建筑能耗的记录和监测？例如安装集成化能耗监测表。Q大楼是否有产生可再生能源？例如安装太阳能以隔热和发电。商业分析研究报告文档

环

境

——

能

源

数据来源：仲量联行

分析报告文档11

|

大湾区绿色楼宇发展调研研究报告撰写规范D研究题目，界定核心概念。即对题目的研究内涵和外延进行界定，课题研究首先要“入题”。一个研究课题的题目，往往有几个核心概念组成。如“关于中小学课堂教学时间成本与教学效益的研究与实验”应当由三个核心概念组成，“中小学课堂教学时间成本”、“中小学课堂教学效益”，包括两者之间的关系，以及“研究与实验”，对课题核心概念内涵和外延的界定，就基本上画出了课题的研究范围与重点解决的问题。初次主持课题研究者往往忽略了这项内容，致使课题研究的内涵和外延不够清楚，重点也难以突出：还有就是立项题日过大，研究界限不清楚，或难以把握。行业文档手册峰谷平？例如使用冰蓄冷技术降低运营成本。2021

年大楼的公共总能耗（除租户单元外）与

2019

年的相比是否呈下降趋势？注：统计剔除选择不适用的受访项目。数据来源：仲量联行目标？是32%68%97%广州3%

深圳否Q大楼是否有合理运用电力系统Q大楼是否有制定碳达峰的Q否

深圳不适用0%

0%

广州

是61%39%100%0%22%10%44%33%注：统计剔除选择不适用的受访项目。

67%

0%广州19%

5%

深圳下降2%以下下降5%-10%下降2%-5%否12

|

大湾区绿色楼宇发展调研商业分析研究报告文档

环

境

——

能

源分析报告文档业文档手册行不适用建筑材料、空气质量、水资源等环节均是企业和房地产行业共同推动绿色可持续发展的重要组成。然而，在助力我国实现

“

双碳

”

目标的道路上，实现能源的有效管理是最为关键的一环，也是房地产行业现阶段的核心诉求。相应地，我们也在此次调查中设计出更多与能源相关的问题，以期反映节能降耗的前沿技术在不同类型、不同城市的受访项目中的普及程度。在对上述七道问题进行整理后，我们采用

K-means

（K

均值）聚类算法将所有

63

个受访项目分为六大类、总结归纳出每类的主要特征，并通过后续分析发现建筑设计优化、减碳成效等多个值得关注的地方。城市广州

区域珠江新城

多区域

琶洲

状态已竣工已竣工

在建项目类型

地标

普通

多种类型深圳新兴区域

已竣工

+

在建地标核心区域已竣工总部多区域在建多种类型高效空调制冷机房

20%

35%

40%30%30%75%100%100%0%0%0%能耗监测

90%

80%

90%70%70%10%可再生能源

40%

10%

0%能耗分析

50%

55%

30%55%65%60%85%电力系统峰谷平

不适用

不适用

不适用不适用

基本无节约

基本无节约

能耗节约

下降明显下降不明显

不适用注：数字表示在各分类各能源问题中回答“是”的百分比。商业分析研究报告文档

分析报告文档13

|

大湾区绿色楼宇发展调研行业文档手册发现

1：ESG

实践踏出坚实一步，设置能源管理系统已成为未来办公楼的标配。发现

2：受访项目对于能源管理各有侧重，且存在比较明显的地区政策差异。对于已落成的受访项目，设置能源管理系统以实现对能耗记录和监测的比例仅为

65%，而该比例在在建项目中跃升至

95%，直接反映出节约能源的观念已深入人心。然而，值得注意的是，迈出落实可持续发展的这一步并非意味着能耗问题就能迎刃而解，超半数的在建受访项目仍然缺乏对耗能异常分析及提出节能措施的能力。这也意味着项目需要继续投入，与第三方合作机构共同构建绿色建筑的全生命周期。得益于早期出台的能源管理政策，深圳的受访项目在采用高效空调制冷机房和合理运用电力系统峰谷平电价这两方面走在大湾区前列。自

2008

年起，深圳即为使用蓄冷技术的中央空调系统执行谷期电价，与此同时，政府不断调整峰谷电价政策，扩大峰谷电价差至省内最大值以推动储能商业化。由此可见，政策引导是推进商业地产绿色运营的重要因素。另一方面，广州多数项目能更好地利用现有的能耗分析系统并通过具体的节能措施取得总能耗的下降。商业分析研究报告文档

分析报告文档14

|

大湾区绿色楼宇发展调研行业文档手册发现

3：已落成的总部项目在能源管理上存在较大改善空间。发现

4：可再生能源建筑渗透率较低，且多为在港上市房企或外资开发商的标杆项目。跟以租售为主的办公楼相比，总部项目更多是从实际使用需求出发对建筑进行设计和建造，因此参与国际化绿色建筑认证的积极性不高，通常仅满足我国绿色建筑评价标准中对较低档划分的要求。加之当时评价体系仍未完善，这类落成年份较早的项目并未设置能源管理系统，而是将节能减排的重点落在一些已经广泛运用的资源回收系统，或生产、运输等主要耗能部门上。跟国内金融企业或金融总部相比，外资金融企业更加完整贯彻节能环保的理念。无论是自行开发建造还是采取租赁的方式，办公楼的认证等级通常被视为选址的重要或首要标准。太阳能光伏板是目前市场上产生可再生能源最经济的手段之一，然而由于层高、屋面面积等限制，这类技术往往应用于零售或物流地产，而非传统办公楼。虽然如此，不少知名开发商仍通过不断实践，利用电梯电能反馈或采用热回收空调系统从多维度制定节能解决方案。从成果来看，根据某外资开发商

2020

年的

ESG

报告，部分办公楼已有近

5%

的总建筑能耗来自可再生能源。此外，这类开发商也开始积极配备太阳能发电系统，以服务更多日常办公场景。例如，通过安装光伏太阳能采光板为灯箱广告和照明提供电源，以及利用太阳能热水板抽湿系商业分析研究报告文档

统以供用户热水使用。

分析报告文档15

|

大湾区绿色楼宇发展调研档手册行业文““““梯、在避难层设置免费使用的健身器材、或组织用户进行体育活动等。Q大楼是否有提供免费的活动空间以鼓励用户活动和锻炼？例如通过建筑设计手段鼓励用户使用楼Q大楼是否配备有应急响应系统？例如

AED(

自动体外除颤器

)。Q大楼是否有组织促进社区共融的相关活动？例如促进租户间的沟通交流，或组织租户参与社区的慈善活动。Q大楼是否有为用户提供放松压力和恢复精神的空间？例如设置具有艺术氛围、自然景观、园林绿化、或文化特色的空间。是否广州深圳仅

40%

受访项目为用户设置免费活动空间，且多为各细分市场的地标。”

61%

55%

45%

39%是否场地生态环境优化，80%

受访项目为用户提供放松精神压力的空间。

93%

70%

30%

7%

广州

深圳是否广州深圳医疗急救意识逐渐提高，超半数受访项目配备应急响应系统。

70%

57%

43%

30%是否不适用对于已竣工的受访项目，半数组织社区关怀活动。

是

50%

39%

33%

29%

27%

21%

广州

深圳否

数据来源：仲量联行16

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大湾区绿色楼宇发展调研商业分析研究报告文档

社

会分析报告文档行业文档手册社会与经济环境的变化影响了各行业职业岗位的分工与结构，例如，近年迅速发展的新经济行业的工作内容、工作时间、年龄结构与社交圈与大部分传统行业均有不少的差异；不同的行业特性与新型的工作形式随之衍生出企业对建筑或办公空间的多元化需求。一方面，由于员工更重视工作与生活平衡，提倡员工关怀与社区共融成为企业践行

ESG

主要理念之一；为此，办公楼需要提供更多空间作为员工、大楼生态系统和社区这三者之间的互动区域。另一方面，在如今疫情反复的背景下，远程办公成为新趋势，员工的心理状况也同样需要得到企业关注；休闲、健身和社区关爱的活动场所的必要性同样远大于以往。因此，建筑本身和办公空间如何协助企业共同履行上述社会责任成为了最先被讨论的话题。根据调查结果显示，受访项目普遍体现出对楼宇使用者的人文关怀，在硬件置备和活动组织层面做出更深入的思考，不少甚至对周边社区产生了有益的辐射效应。然而，目前整体办公楼市场的人性化服务与设施还有不断完善的空间，特别是针对老项目。除去现有公共空间，楼宇可以考虑进一步灵活利用避难层、空中花园等闲置资源以弥补单体物业活动空间不足的现状，从而为楼宇使用者提供人与人沟通交流、人与自然亲密接触的场所。此外，办公楼和办公楼内的使用者作为社区中独特而常被忽视的一员，办公楼的生态系统应包含社区，并成为社区健康发展的重要参与者并赋能社区共融。例如在条件允许的情况下，办公楼可以为使用者和社区提供幼儿托管、文娱活动、场地设施等资源或服务，以价值驱动提升品牌影响力。17

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大湾区绿色楼宇发展调研商业分析研究报告文档分析报告文档行业文档手册““Q大楼是否要求租户和供应商签署《廉洁公约》？相较于环境和社会，管治作为价值观的体现，较难衡量和监管，同时也往往为领导层所忽略。因此，我们可以看到，2021

年香港交易所对上市企业的

ESG

披露提出了更高的要求，尤其加强了对企业管治信息透明化的管理。第三版《环境、社会及管治报告指引》提到，企业必须对公司管制常规、董事会对

ESG

的监管等做出说明，并强调了生产安全、供应链、反贪污等细则的披露要求，为未来全面推进企业

ESG信息强制披露做准备。这也解释了为什么在港上市房企及外资开发商普遍拥有更高的可持续发展意识和更完善的实践体系。相反，目前广深两地的其他办公楼项目对企业管治的理解可能仍存在不足。虽然已有部分项目开始行动，确保与租户和供应商的合作过程公开公平公正、廉洁诚信，但是一旦牵涉到成本上升等问题，只有少数会继续寻求绿色生产的生态伙伴。总的来说，现阶段办公楼项目往往只聚焦个别节能减排或人文关怀行为，而忽视自上而下管治理念和企业制度的迭代更新。我们认为立法监管能立竿见影地改善这种情况，但企业更加需要以前瞻性的眼光规划其

ESG

战略，将保护所有利益相关者的意识植入到生产经营的所有环节。合规运营仍需深入推进，仅半数受访项目与租户和供应商签署《廉洁公约》。

57%

58%

43%

42%

广州

深圳

是

否在港上市房企和外资开发商积极响应可持续发展，普遍实施绿色采购。

91%

71%

29%

9%

广州

深圳

是

否股东和控股股东治理

机构运作

企业管治

机构设置信息披露质量

管理层和管理层致辞公司治理异常预防和处理机制财务风险及防范财务业绩和质量

数据来源：仲量联行18

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大湾区绿色楼宇发展调研商业分析研究报告文档

管

治Q在项目建筑与营运的采购方面，大楼是否使用符合可持续发展的资源？即只与取得认证的绿色生产企业(

供应商

)

合作。

分析报告文档行业文档手册04结论经过深入分析上述

20

个议题后，我们发现粤港澳大湾区的办公楼市场已经在落实ESG

战略和满足企业用户需求上做出一定程度的努力。然而，市场要达到全面完成可持续发展转型的目标依然任重道远。作为大湾区的核心城市，广州和深圳未来将吸引更多高规格的海外、港澳企业入驻，而国内金融、科技等支柱产业也都将进入重质保量的发展新阶段。可持续办公和健康办公这些被多数项目忽视的概念将成为新常态。更重要的是，开发商对于

ESG

的实践很大程度上取决于当地办公楼市场的发展阶段和主力客群结构以及所显示出来的特性。19

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大湾区绿色楼宇发展调研商业分析研究报告文档分析报告文档行业文档手册广州相反，广州甲级办公楼市场更多是由上市或经验丰富的开发商，以及成熟客户组成。整体而言，市场逐渐将关注点放到企业用户的核心需求上，从单纯追求产品性价比进化至秉持

“

以人为本

”

的运营信念。不少项目虽然落成年份较早，不具备采用如今更流行的高效空调制冷机房和非饮用水回收利用系统的条件，但他们已经逐渐去迎合到客户核心需求的变化，并以较高的用户关怀意识和管治水平塑造具有竞争力的项目软环境，以差异化的产品赢得企业用户青睐。在此背景下，老旧存量项目绿色改造的意愿也更加强烈。商业分析研究报告文档深圳近年来，深圳大量新经济和民营企业快速发展，业务规模不断扩张，办公租赁需求急速上升。得益于此，深圳甲级办公楼市场的净吸纳量自

2016

年起大幅攀升。可是，由于新的主力客群不断涌现，其周期性特征明显及易受政策影响，该类企业用户群体对于

ESG

理念的接受和理解程度跟其业务规模扩张速度与承租能力水平的提高不匹配。经调查发现，大多企业用户目前只停留在追求产品性价比的阶段，他们在选址过程中最在意办公楼项目的使用率、租金等直接影响经济利益的因素，而未能意识到办公楼多样性服务的价值。因此，在如此环境下，深圳大部分办公楼项目主要通过提高建筑设计和硬件的豪华程度提升企业品牌形象，以及通过短期价格调整作为吸引客户的主要手段。正如问卷结果显示，尽管许多受访项目采用了高效空调机房和冰蓄冷等技术以降低能耗，但其主要目的是为了降低运营成本。相比之下，社会与管治方面的思量，例如促进社区共融与绿色采购，稍有欠缺。

分析报告文档20

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大湾区绿色楼宇发展调研行业文档手册••虽然两地不少项目在政策的推动下，在立项、土地出让、规划、建设和管理上均按绿色建筑标准进行，同时2021

年住建部也规定超高层建筑的绿建等级不得低于三星级标准，但是占比更多数的普通甲级存量项目很多只停留在满足最低要求，而没有积极响应市场需求变化取得更高评级，或培养人文关怀等其他方面的意识。一些采用先进节能技术的优质绿色建筑项目由于设计或控制设置等问题，容易在企业用户办公室设计与二次商业分析研究报告文档

浅析华南企业用户对办公空间要求与项目设计不同频问题

基于上述有关企业

ESG

战略与办公空间的讨论，我们认为华南区办公楼市场存在相当机遇。一方面，科技、金

融与专业服务业的企业用户是广州和深圳甲级办公楼市场的需求主体，他们对于绿色办公空间的追求不断上升。

现阶段他们对于办公空间的要求与存量办公楼项目存在匹配度不高甚至错配的情况。

装修阶段出现衔接问题，导致实际用户体验不如预期。要解决这类技术投入与实际产出不匹配的问题还需要

运营与物业管理团队配合，从技术层面与企业用户做好提前部署。

由此可见，办公楼项目的发展需要通过不断地与企业用户磨合和交流，而这也将指导着中长期内大量的新增供应

如何就绿色环保节能、技术智能化、办公舒适度等企业用户注重的因素更好地纳入前期项目设计、建设及后续运

营等环节。

分析报告文档21

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