王瑜 银川阅海万家投资分析及可行性研究

银川阅海万家投资分析及可行性研究一．摘要项目投资建设1、开发商：宁夏银川住房保障局2、建筑设计单位，代表作：我们聘请了江苏省城市规划设计院为我们执行，其代表作为中国绿化博览会主会场南京—“绿博园”景观规划与工程设计。3、施工单位，实力：宁夏建工集团，是四家（宁夏建设集团有限责任公司、宁夏第一建筑公司、宁夏二建集团有限责任公司、宁夏第五建筑公司）具有一级施工资质的企业合并重组成立的国有独资企业，具有五十多年的发展历史。五十多年来，宁夏建工人努力拼搏，无怨无悔，为国家西部和少数民族地区的建设和发展转战南北，出色地完成了多项国家、自治区和银川市的重点工程，为宁夏的经济建设作出了突出地贡献。4、楼盘的产权性质：10%的产权是政府所有，90%的产权是个人所有。5、土地使用年限：70年。6、是现房还是期房：准现房。二．项目背景分析及规划项目规划设计1、整个项目的总占地面积,总建筑面积,总户数多少：部分小区占地面积39.08万平方米，总建筑面积66.96万平方米。其中多层7栋，建筑面积4.57万平方米；高层47栋，建筑面积55.9万平方米；地下车库15个，建筑面积6.49万平方米。其余正在规划中。3、建筑风格：整体风格倾向：现代简约4、小区内配套设备：我们正在规划设计中，大概在入住时方可建好。5、项目分期设计的规划方案：项目分两期开工。一期A区共有35幢楼，B区共有19幢楼；二期C区共有13幢楼，D区共有30幢楼。共容纳7000多户，未来达到万户。项目建设设计1、户型，种户型的面积：有三室两厅两卫、三室两厅一卫、两室两厅一卫等多个户型。户型面积三室两厅两卫145~160平方米三室两厅一卫110~130平方米两室两厅一卫90~100平方米2、三房套数，占比例：A区B区C区都是三房，所占比例在90%以上。3、每户阳台具体设计：两个，一个向阳，一个向阴，洗衣机位设计在向阳的那边。4、预留电视插座，位置：预留电视插座有两个，分别在客厅、主卧。5、宽带类型，有电信、移动、网通。6、装修如影响建筑物的外立面是否可行：不可行。7、建筑物的外立面设计：建筑物外围采用高级涂料粉刷，增加了外围的整体美观，具有长时间保持色泽鲜艳的效果。8、设计上是否采用了隔音效果：是。墙体采用空心砌块。9、每幢楼地下库房设计：每幢楼下不但设计了单开的储存室而且还单另设计了一个出库门。三．外部环境分析外部一般环境分析1、政治因素：，我国政府的这种政策调控是有尺度的。中国经济仍需保持增长，房地产仍有着拉动经济的重要作用。2、经济因素：房地产投资增速继续下行,但是房地产销售有所回升。3、社会因素：人民收入差距和房地产市场的投机危害。4、技术因素：我国房地产技术成熟并日趋发展。5、环境因素：相对银川城市环境较为理想，山水交融，道路、设施宽广齐备。6、法律因素：法律法规处于严厉遏制房价阶段。产业分析1、市场结构：总量结构现在属于开发较，销售少;区域结构总体各地区间处于平稳，不再上涨，但是地区差距大；产品结构仍然是以住宅类型为主；供求结构，销售来看是供大于求，但是实际应该是供不应求；投资结构属于资金一拥而上。2、房地产性质分析：长周期性，房地产的生产通常要1年以上，房地产的消费通产要20年以上，长期需求弹性低于供给弹性，厂商出于较有利地位；可投机性，产的长周期性及其扩散波动形式，意味着房地产价格具有长期向上或大幅度向下的剧烈波动特征；域区隔性与地域联动性；大众性。3、房地产寿命周期分析：房地产开发的实质是通过对土地的投入获得报酬，显然土地成本的高低直接决定了利润的高低，土地成本受土地的实际价值和土地供应政策影响。如果土地获得的方式是通过协议出让的方式，那么土地获取的风险主要在于开发企业和地块上原房产所有者的谈判过程中。而如果是通过招投标的方式取得土地，由于成本相对过高，利润率低，对未来市场的判断一旦出现偏差，就会导致项目亏损，因此它的风险主要来自于对未来市场的判断能力。购买土地使用权仅是获取土地过程中的一个环节，之后，便是大量的征地、拆迁、安置和补偿工作。征地拆迁涉及许多法律和社会问题，一方面，我国现行拆迁安置法规规定太笼统，各地情况千差万别，法规可操作性比较差；另一方面，地块上原房产所有者基于社会的、心理的、经济的原因，会使开发商面临前所未有的各种复杂情况，同时也使开发商面临巨大的风险。4、房地产稳定性分析：目前的投资指标如经济附加值等都明显处于非正常高住，短期内虽说经济附加值会延续一定时问的上升状态，但其波动幅度也较大，稳定性较差，风险也不小。四．市场需求预测 我国房地产市场需求近年来，房地产作为我国经济增长的引擎和支柱产业，房地产及固定资产投资对国民经济的贡献日益显著。房地产业作为我国的支柱产业，与GDP有着密不可分的关系。在最近几年中，房地产行业创造出的产值，占GDP的比重越来越大，即房地产行业对中国的经济发展的贡献极大我国房地产市场三大需求：城市化进程的加快所引发的房地产需求，人口增长所引发的房地产需求，投机需求引发的房地产需求，未来10年，甚至更长时间，市场对住房的需求压力巨大。1城市化进程的加快所引发的房地产需求

从房地产需求上看，城市化进程的加快，更刺激了房地产的需求。从“十二五”时期开始起步，用20年时间解决中国“半城市化”的问题。也就是说，以平均每年2000万人的速度，从2010到2030年基本解决已经在城市中的以及未来进城的4亿农民工及其他们愿意留在城市生活的家属的市民化问题，中国统计局的数据表明，2009年中国城市化率46．6％，这个数字低于世界平均水平，到2020年中国14．31亿人（根据联合国的测算），中国城市化率将达到55％（中国官方预测），则2020年城镇人口为7．8705亿人，按照人均居住面积30平方米计算，到2020年城镇居住面积需要增加至236．12亿平方米。相当于截止到09年177．5亿平方米的1．33倍，即未来10年城市化带来的新增住宅需求是建面58．62亿平方米，即年新增刚性需求5．862亿平方米。所以在相当长的一段时间内，住房供应需保持高增长才能满足需求。

2人口增长所引发的房地产需求

从人口总量方面来看，当前仍处于人口红利期间，人口绝对数量和婚育比列的提升将有效支撑房地产市场的刚性需求。从人口层面分析，对住房的需求将很难在五年内有所下降，因此预测在2011年房地产市场的潜在需求依然保持旺盛。2003～2019年这段人口暴利期，在经济持续高增长，高储蓄率的背景下，购买力强，住房消费将保持旺盛增长。

3投机需求引发的房地产需求

高空置的背后显示的是巨大的房市投机需求，其中境外投资也是推高房价的一股强大力量。从人民币兑美元汇率变化来看，2010年下半年以来，人民币兑美元的升值速度明显加快，到2010年12月人民币兑美元月平均汇率已达到6．6515。国际经济缓慢复苏，再加上人民币对美元的升值，引发国际热钱的大量涌入，必然将成为资必先得主要去处。在我国目前投资环境和投资渠道还不成熟的情况下，不动产必然成为资产避险的主要去处。房地产高利润率，高回报率的特性使热钱大量涌入房地产市场，赚取人民币升值和房地产未来升值所带来的巨额利润。据商务部统计，从2001年至2010年；房地产业的来华直接投资占外资流入总量的比例基本保持在10％以上，2006年以后占比逐步提高，2010年达到23％，2010年“热钱”净流入355亿美元。热钱进入房地产市场，产生房地产大量需求，推高房价，引发房地产泡沫。银川房地产需求2008年，银川市房地产市场总体呈健康平稳运行态势，全年开发投资较上年有所回升，并呈两位数速度增长，需求较上年有所减缓，尤其是9月份后受大环境影响，商品房销售面积明显下降。全市全年完成房地产开发投资亿元，同比增长25.3%，增幅比上年提高17个百分点，占全社会固定资产投资总额的21.5%，占全区房地产开发投资总量的67%，增速居五地市第四位。从投资结构看：2008年，全市房地产开发完成建安投资亿元，增长39.4%，占全市房地产开发投资的比重由上年的78.2%提高到87%；其它费用支出亿元，下降33.1%。从工程用途看：2008年，全市住宅完成开发投资亿元，增长28.5%；办公楼完成开发投资亿元，增长6.5%；商业营业用房完成开发投资亿元，增长20.9%；其它完成开发投资亿元，增长19.3%，占全市房地产开发投资总量的比重为72:5:17:6。从投资区域看：2008年，兴庆区依然是房地产开发投资主要区域，完成开发投资亿元，增长43.7%；金凤区完成开发投资亿元，增长1.9%；西夏区完成开发投资亿元，增长89.2%。两县一市中永宁县房地产完成开发投资亿元，下降51.7%，贺兰县房地产完成开发投资亿元，增长35.7%，灵武市房地产完成开发投资亿元，增长67.4%。2008年，全市商品房销售面积万平方米，下降9.6%，其中：住宅销售万平方米，下降9.8%；办公楼销售万平方米，下降35.4%；商业营业用房销售万平方米，增长1.5%。从套型结构看，90平方米以下住房销售万平方米，增长19.7%，140平方米以上住房销售万平方米，下降7.4%，由此看来，小户型依然深受普通老百姓青睐。虽然商品房销售面积同比减少了万平方米，但销售额却在房价上涨的作用下同比增加了亿元，同比增长6.6%，其中住宅销售额增长5.3%。销售面积下降，销售额却增长的资料，反映银川房价的涨幅情况。截止2008年末，全市商品房空置面积万平方米，同比增长7.6%，其中：住宅空置万平方米，下降3.7%；办公楼空置万平方米，增长4.2%；商业营业用房空置万平方米，增长24.9%。从空置时间来看：空置在一年以内的待销商品房面积为万平方米，同比增长8.5%；空置在一到三年的滞销商品房面积为万平方米，增长9.5%；空置在三年以上的积压商品房面积为万平方米，下降18.6%。

2009年银川市房地产开发投资稳步增长,商品房销售趋旺,呈现出开发与销售持续“双活跃”态势。2009年银川市房地产开发完成投资亿元,同比增长％;其中,住宅投资亿元,同比增长％。商品房销售面积万平方米,同比增长％;其中,住宅销售万平方米,同比增长％。销售额亿元,同比增长倍。此外,2009年银川市房屋竣工面积万平方米,同比增长％,其中,住宅竣工万平方米,同比增长％。2009年银川市辖区商品住房合同备案均价为3669元／平方米，同比上涨％。2009年银川二手住宅交易价格元／平方米，同比上涨％，交易面积达到万平方米，同比增长％。市辖区共受理各类房地产交易登记40134件，交易面积万平方米，交易金额亿元。另外，银川市以外人员在市辖区购买新建商品住房万平方米，占总销售量的％。银川市虽然是西部城市，但是随着外来人口购房需求的不断增长，近年来房价大幅上涨，在过去的一年里新建商品房价格涨幅更是在全国领跑。2009年银川楼市火爆，造成空置率出现较大幅度下降。五．内部分析地理位置与环境1、该项目所在区域的远景规划：阅海万家小区位于银川市金凤区贺兰山路北侧即东至正源北街；南至贺兰山路景观水道；西至规划路；北至规划路。在银川市十年规划设计中，在项目以西的阅海湾规划设计了五星级铂金酒店，国际中阿论坛会址。2、交通状况，哪些车站：交通方便，出门即可有公交车：主要有25路、30路、33路等多条交通干线。3、附近学校：项目内设计了幼儿园、小学、中学。幼儿园是银川市一幼总部迁入；项目外还具有金凤区回民四小，唐徕回民小学、唐徕回中。4、附近医院？：马路对面是人民医院总部，看病就医十分方便。5、附近商场、购物中心：项目以南1000米内有银川市最大的商场：万达广场。购物方便、休闲娱乐，尽享舒适生活。6、四周有无建筑遮挡风景：没有。因为陈家湖位于该楼盘的四周，不会再有高楼出现。该项目的目标客户群体：公务员、事业单位这个项目有一个很好的机遇，优势明显，几乎没有挑战与劣势。周围并无相同条件的拟建、再建项目竞争。六．融资策略房地产开发所需巨额资金的筹集和融通足开发商最为关切和颇费心机的问题，筹资风险指因使用借贷资金而导致的自有资金回报盈利的不确定性，以及因为缺乏资金导致项目无法进行后续开发，使前期投入的资金无法收回可能性。当投资中借贷比例很高时，筹资风险也越高。筹资的风险发生在资金筹集过程中。由于各种筹资方式所用手段、工具和所面临的环境不同，因而各种筹资方式也具有不同的风险。多元化融资化解融资风险对筹资风险主要采用风险控制措施化解风险。由于项目的资金需求量大，银行贷款有限，只有通过积极拓展融资渠道，保障资金的有效供给。政府工程拨款预售房款及售房款银行借贷七．财务评价1、债务偿还：主要政府建设资金和房屋售后资金回笼。2、营运能力：本身政府主导，客户群明确，营运无任何。3、盈利能力：作为政府工程，保障与自用性住房，盈利客观。4、发展能力：环境与位置很好，潜在潜力充足。八．房地产价值分析1、地产运作阶段：土地价值占整个开发价值的15～50％，房价越高的地区和产品，其土地价值所占比例越大。这个阶段包括项目策划、融资、土地获取。由于土地的稀缺性和不可再生性，决定了土地价值长期的增长空间，我国独特土地使用权国有特性以及近年来城市经营理念的盛行，土地成为政府垄断经营的资源，土地的价值成倍增长，其增长速度远远大于房价增长速度，透支未来开发利润空间。从价值创造来说，谁能够拥有土地，谁就是房地产开发的最大获利者。2、产品营造阶段：这个阶段主要任务就是在已经获得的土地上，通过房地产开发商整合策划、规划设计、材料供应、工程施工、工程监理等社会资源营造出适合市场需求的房产产品。这个阶段包括产品策划、规划设计、材料采购、工程建设等流程，其中产品策划和规划设计决定了产品营造阶段价值的70％。某种意义上讲，成功的定位和合理的设计决定一个具体的房地产项目（土地获取后）的成败和利润大小。3、价值实现和增值阶段：这个阶段包括产品营销和物业管理阶段。产品营销的过程就是房地产产业作为一种商品价值实现的过程，合理营销策略和手段能够实现房地产产品的快速变现和价值最大化，同时通过产品营销树立良好的品牌形象。物业管理作为房地产开发流程中的最后一个环节，对房地产产品的价值似乎没有直接的贡献，但由于物业管理与客户日常生活或者经营息息相关，良好的物业管理能够提升产品品牌和企业品牌，间接提升房地产开发价值。3、居住地产：以满足人类居住为主要目的，按照产品形态不同还可以分为：普通商品房、洋房、别墅等形态。居住地产在房地产开发所占比重最大，发展最为成熟，投资回收期较短，现金流转速度最快。不论是国外还是国内，大多数知名的房地产企业均以居住地产开发为主，美国地产巨摹普尔特，我国地产标杆万科企业均专注于居住地产的开发。九、房地产投资退出机制1、项目可出售，被其他公司收购。2.、更换管理层。3、清算公司及其项目。4、新的合作伙伴加入，共同进行。附。表一：项目总投资估算表单位：万元序号项目总投资估算说明1开发建设总投资X暂时无相应数据土地费用X前期工程费X基础设施建设费X建筑安装工程费X公共配套设施建设费X开发间接费X管理费X销售费X开发期税费X其他费用 X不可预见费X财务费用X2经营资金X3项目总投资X开发产品成本X固定资产投资X经营资金X表二：财务现金流量表单位：万元序号项目合计暂时无相应数据1现金流入X售房收入X1.2自营收入X其他收入X1.4回收经营资金X2现金流出X固定资产投资X开发产品投资X经营资金X自营部分经营费用X2.5土地增值税X所得税X3净现金流量X银川阅海万家投资分析及可行性研究王瑜09房（2）下面是赠送的保安部制度范本，不需要的可以编辑删除!!!!谢谢！保安部工作制度

一、认真贯彻党的路线、方针政策和国家的法津法规，按照####年度目标的要求，做好####的安全保卫工作，保护全体人员和公私财物的安全，保持####正常的经营秩序和工作秩序。二、做好消防安全工作，认真贯彻“预防为主”的方针，教育提高全体人员的消防意识和防火知识，配备、配齐####各个楼层的消防器材，管好用好各种电器设备，确保####各通道畅通，严防各种灾害事故的发生。三、严格贯彻值班、巡检制度，按时上岗、到岗，加经对重要设备和重点部位的管理，防止和打击盗窃等各种犯罪活动，确保####内外安全。四、、加强保安队部建设，努力学习业务知识，认真贯彻法律法规，不断提高全体保安人员的思想素质和业务水平，勤奋工作，秉公执法，建设一支思想作风过硬和业务素质精良的保安队伍。11、保持监控室和值班室的清洁干净，天天打扫，窗明地净。12、服从领导安排，完成领导交办任务。

5、积极扑救。火警初起阶段，要全力自救。防止蔓延，尽快扑灭，要正确使用灭火器，电器，应先切断电源。6、一旦发生火灾，应积极维护火场秩序，保证进出道路畅通。看管抢