项目个案市调报表

目录第一章、西安市城中村概况2第一节、西安市城中村简介2第二节、西安市城中村经济状况5第三节、西安市城中村社会状况5第二章、西安市城中村土地利用特征7第三章、“城中村”土地开发建设及交易涉及的法律、法规和政策10第一节、开发建设中涉及的法律10第二节、“城中村”土地开发建设及交易涉及的法规10第三节、“城中村”土地开发建设及交易涉及的政策11第四章、我国各大城市城中村改造比较11第一节、广州市城中村改造情况11第二节、深圳市城中村改造情况13第三节、珠海市城中村改造情况14第五章、西安市城中村改造的具体措施16第一节、西安市城中村改造的难点17第二节、西安市城中村改造策略18第三节、西安市城中村改造的具体措施：21网1.听实施城乡一帖体化管理乓磁2窑1狠2偶、解决外来轮人口的居住手问题腔纲21无3返、高起点编灌制城市总体浅规划振洒22睡4驳、健全城市糊土地供应的熟管理机制池牛23满5咸、重视村民涌的观念改造佣和技能培训次锤24惰参考文献之寄25兽[月附录寿1]牛西安市果”架城中村泛”岩类型划分及亭分布现状图颗葵25升第一章、西锁安市城中村携概况景第一节鱼、西安市城毯中村简介讯西安57个亩城中村列为嘱第一批重点照率先进行改傍造，年内完横成“四个转唤变”，并将敢其全面纳入净城市管理体克系，先行将炉市政公用、凭市容园林等奉城市综合服以务功能覆盖剃57个城中短村，彻底改兰变城市管理碎的“二元”签化现状，为拼今后全面改漏造打下基础咱。在城六区哑中每个区至盯少确定两个揪示范村，以芽点带面全面测推开，年内叔全西安市完泽成30万平番方米的城中还村安置用房椒建设和20甩万平方米旧世村拆除任务气。必很躁多城中村都棍占据着城市陕中重要的地桨理位置，比煤如：西门外方100米喂左右的西关远新村，长安冲南路上的八族里村、吴家誓坟，北郊把猾持西安北大积门的张家堡傲，等等。城掏中村的村民亏失去了生产优土地后，房雅租成为其主落要经济来源吃。为了获取肢更加丰厚的瞎房租，再加悔上相关部门县疏于监督和桐管理，于是俗村民们随意毯搭建私房，防这种由农民持自建的楼房获，不要说是出抗七级地震把，就是三四签级地震都很师危险。祭台息村就曾发生硬过村民刚建碌好1个月的仅七层楼房发丽生严重倾斜袋情况，最后胸被迫拆了3蓬层。异城始中村内部设览施配套不健对全，房屋质缘量不安全，坟周边环境脏马、乱、差，绣房租低廉，帜一些流窜犯寿、卖淫小姐启等也经常在赚此长期定居吹，治安环境候令人堪忧。捎这些丑恶现灾象的泛滥，绣对和谐社会有的建立和城搜市经济的繁参荣造成了极功坏的影响。使城中村的现似状已严重影舍响着西安市赛城市化的进砖程，城中村贝已成为现代眼化城市的球“施疮疤躁”右，也影响了本创建准“哲西部最佳芦”洲的古都形象伯。由于历史皱原因、管理莲体制、居住脆人员结构等食多种因素，震城中村成为冻城市管理的贼“猴死角罢”悦和犯罪高发选区。神为班此，西安市杏政府要求对雅城中村进行袭全面改造竿（参照插西安悟“与城中村依”哈类型划分及蛛分布现状图烘）羊。根据西安责市总体规划咳，滥2002年渗对首批确定携的14个城床中村进行试双点改造，2慨003年城时区城中村改钓造全面铺开绘，共有18朴7个城中村绞展开改造建师设，其中2腊5个列入第肢一批表撕游虎表楚1慌

西安市虽城中村改造融名单傍行政区矩填数量宋名

称凭新城区追13（0魔）划南张村、北随张村、胡一去村、胡二村丛、新兴村、鸟三府湾、自鞭强村、八府毕庄、含元殿垦、石家街、秋联志村、南谢韩村、北韩油村单碑林区银15（5维）亮祭台村、白霜庙村、北沙射坡、西何家鞋村、黄雁东径村、黄雁西置村、边家村骂、南郭村、漏南关村、永炉宁村、草场别坡村、仁义注村、旅馆村桂、南沙坡村腥、星火村像莲湖区炒35（3裁）殿西关村、十围里铺、任家羞口、大马路帅、新桃园、顶马军寨、李粉家庄、米家说桥、建新村替、解家村、煮北火巷、安搭定村、五一迅村、潘家村孟、大土门、握郭家口、二敢府庄、北关召村、纸坊村呀、红庙坡、双丰禾村、白楚家口、西桃野园、东桃园酱、三民村、徐金家堡、曹异家堡、杨围候村、陈家寨团、工农村、北友谊村、颜歪家堡、周围单村、进丰村债、中堡子墓雁塔区龄71（1弹0）杯庙坡头、长嘴延堡、东三希爻、后村、晒东八里村、亲西八里村、烦郝家村、辛斯家坡、吉祥徒村、观音庙护、王家村、蛾铁一村、铁呀二村、太平早堡、大雁塔霸村、杨家村艺、沙湖坨村怠、东三爻堡育村、西三爻锄村、西三爻雷堡村、辛小希寨村、南窑荒村、潘家庄益村、瓦胡同壳村、北沈村佩、徐家庄、毛沙井村、白待家村、丁家越村、北山门究村、南山门搏村、双桥头趣村、罗家寨雷村、田家湾承村、西等村勺、延北村、模延南村、缪款家寨、东曲抛、西曲、北懒池头、新开旨门、岳家寨骆、孟村、荣澡家寨、陆家急寨、黄渠头饺、闸口村、胜西辛庄、丈貌八北村、丈坐八东村、木宰塔南、红庙盛村、陈林村肢、甘家寨、持双水磨、赵膀家坡、余家河庄、木塔北岔、茶张村、仁丈八南村、零丈八西村、棕铺上村、鱼音化村、老烟娇庄、小烟庄瞎、英发寨、城贺家寨、大件寨子、西尧鬼头、北石桥任灞桥区沈协29（3）帆早梁家街、草静南村、草北谦村、张家坡肤、黄家坡、砌高楼村、尉骨家坡、长乐锄村、小寨村轧、张一村、缠张二村、杨匠家湾、十里医铺、蒋家湾全、苏王村、葛杜家街、闫苦家滩、五星蚁村、秦孟街朗、米家崖、坐李家堡、周荡家坡、老人至仓、董家门东、尹家街、卫堡子村、枣振园刘、永丰酿村、柳巷婚未央区屿24（4推）背张家堡村、辩新房村、石症家村、二府愈庄、方新村烦、薛家寨、惨坑底寨、草通店子、杜家眼堡、北沙口虑、八家堡、至刘南村、方帜家村、肖家海村、辛家庙腿村、孙家湾古、东前进、咱先锋村、枣汽园村、范南缺村、马呼坨逼村、白杨东客村、白杨西恳村、范北村辰总计隶187（诞25）梅11个改唯造示范村概碑林区：绿李家村、北依沙坡村宏新城区：你三府湾村、炎南张村精莲湖区：糊五一村、任培家口村孕雁塔区：坦辛家坡村、盗新小寨村骄未央区：惧北沙口村、草刘南村烫灞桥区：刷枣园刘村川资料来源：爬西安市建设假委员会弹注：杨家村凝表示首批改恭造名称，括守号内表示首捷批改造数量泡第二节、西株安市城中村渗经济状况蜡西安市城中胁村村民的收擦入情况因各寇村的整体状喂况不同而有稻所差别，但荡是大多数的祸村民人均年有收入万元以踢上。村民收储入的来源有松村集体分红些、出租屋房劝租、个体经谋营、外出务涌工等几个方遗面，其中出到租房屋是城狱中村村民收董入来源的主饮要途径。时西安市城市顺经济的发展弯，吸引了大常量的外来人刚口涌入西安受就业，由于致城市住房租已金较高并且奔管理规范，饼大部分外来撇人口选择租奉金较低、管朴理松弛并且远交通方便、纷接近工作地惠的地点居住挡。这些外来相人口对价格旱低廉的出租袭屋需求旺盛鼠，所以，城播中村成了出举租屋的主要酒供应者，从术而形成了独冻特的蛇“饼出租屋经济渗”挠。谎出嚼租屋经济繁器荣是西安市题城中村的普再遍现象，并袭且租金成为揭城中村村民访收入的主要兵来源，成为好村民所依赖肉的生存途径资，同时也带旦来了很多问复题。在利益临的驱使下，泊产生了大量脆的违章建筑喜。另外，在妥一定程度上炉鼓励村民不来劳而获，抑半制村民参与胖市场经济的寇积极性，导严致城中村经版济结构畸形异发展，不利闷于村民素质塑的提高。四第三节、西宾安市城中村然社会状况烤一、管理体沸制千城孩中村的管理波体制基本上船是一种以村欢党支部为核翠心，以村委籍会为主体，妖以村集体经销济组织为实件体，各种群贪众组织并存端的混合型管圆理体制。这衬种管理体制欺是党、政、滨企的高度合惹一，三种组览织机构基本鼠上是三块牌描子一套人马爆。从目前还掏没有进行改仓制的城中村斯来看，城中港村仍然保留搞了原有的农训村管理模式菠——克村委会是村洒民的自治组光织，保留下驾来的土地归摔村集体所有排，村集体仍额然负有保障劫村民子女上族学、就业等渡方面的义务箩。雀随着社会主永义市场经济弦体制的不断矛完善和发展带，城市建设拖的不断发展议，村集体产浇业的升级换飘代，流动人齿口的增多，屈原本置身于尖城市之外的你城中村村民坛面临着新的绕环境，原有仔的管理体制邀出现了许多葛问题。村集吃体的管理体怠制和经济组朴织已经不能畜适应发展的训需要，难以猫适应市场的蜡变化，也难乘以管理大量眼涌入的外来币人口。城中灰村村民虽然乖处于城市之场中或者城市拉的边缘，但愿是在许多方凑面享受不到匆城市居民的来待遇。商二、人口状侦况除城温中村中村民呈一般较少，申大量居住于产此的是外来菌人员，外来秘人口的比例愈相当于本村奋人口的瓦5～10倍顾，并且人口洲构成情况复狮杂(图1)店，来源广泛鸽。城中村村母民受教育的疾程度普遍比慌城市居民低抖，使他们很浊难融入附近墙的城市社区洁。城市居民顷因观念文化江的差异，很虽难认同这些趁村民，而村按民因经济利煮益的驱使也竞很不愿意做学城里人。村创民可以坐享互其成，即使倚素质低下，摸也没有产生浪强烈的提高卸文化素质的障紧迫感。慈先三、治安挂状况应特攻殊的人口构知成引发了城败中村严重的呜社会治安问投题。在由农府村型管理向雁城市型管理指转轨的过程障中，城中村长的综合管理芒相对薄弱，公同时，低质旺量的住宅带却来的低租金麦和低售价，顶导致城中村吃内部居住人雕员的构成日林趋复杂。朽在西安市的新城中村中，宁经常可以看铜到各种各样郊的发廊和美屡容屋，其数屠量之多已经嫌远远超出了闯人们的想象合，也远远超元出了正常的验供需比例。德此外，城中岔村中的毒品毁交易也是人匠们共知的秘旋密。政府虽谅然多次打击茅，但是由于相城中村的环饥境气候很适换合犯罪分子读生存，而很梁难彻底清除耳。栽跟四、社会保版障隐城愉中村村民赖涌以生存的基鲜础就是土地哲，换句话说矛，土地更像跃是村民的一向种社会保障些。目前，村头民的福利保切障都是村集格体承担，村桑民比较担心贷的是改制后岭原有的这些讯福利保障都浩会失去，并后且生活没有梅着落。问题舞最大的人群脖是戴40岁以上介的村民，他凝们文化素质北低，没有技孩能，难以找草到工作，只滋能依靠房租丑谋生。在城柄中村改造的傅过程中，由线村民变成居驾民，村民失终去了赖以生炒存的土地，祝同时又没有状享受到城市预居民的社会谦保障，不仅悔有后顾之忧寻，而且还在秤一定程度上丝成为改造的森社会阻力。皂第二章、西航安市城中村踩土地利用特弓征恐根据西安市浸建设委员会比提供的城中牢村改造名单去，在西安市故地图上标示禽出了亟需改概造的映187个城碎中村的分布框情况。可以胞看出，西安已市城中村的炮空间分布有喇如下几个突锣出的特征。为第丹一，城中村摆分布总体分么散，部分相锣对集中。如寿下晶所示，西安洲市城中村分凝布在总体上饺具有广泛性撒，基本上各放个方位、各根个行政区都随有一定数量乓的城中村分谋布。同时，古在广泛分布成的背景下又项相对集中，申大部分（7雨0％）位于伯西安市的二款环以外、三殖环以内的城何市近郊区域拢（表攻2情）。忍慌也表末2断

西安市脏城中村分布事情况(单位陪：个)递新城区浆碑林区坚莲湖区巨雁塔区王灞桥区饱未央区精合计径二环以内钓8歉15历18祥0座0匙9吵50经二三环间嫌5亭0菠17踢63完25端10粉120拌三环之外臣0棚0准0资8滴4虽5慎17暑总计采13翅15轿35肉71煎29光24稠187德资料来源：揭西安市建设竭委员会晕仪从醒表亏2识中可以看出街，由于新城欣区、碑林区呢和莲湖区（摘二环内）城特市土地开发皇强度已经接港近饱和，大舱部分土地基竟本上已被用衣作城市建设原用途。因此暂，这部分地凭区内的城中舍村数量较少筛，并且面积坐较小。换句杂话说，这部引分地区内已胸经基本上没搭有“完全的拍城中村”，改雁塔区、灞报桥区、未央枕区由于距市蹲中心比较远桶，而且在城祥市建设中，委有大量的村盐落在逐渐失叫去农用地，果导致“完全疯的城中村”换越来越多。妹——因此，面这部分地区蔽成为西安市稀城中村分布递最多、问题急最多的地区泻，也就成为胡西安市城中惰村改造的主省战场。洽码第二，沿西相安市的主要书交通线分布脏。从表划2可以看出律，沿西安市探二环分布着挣何家村、吉选祥村、辛家恐坡等35个船城中村，占闲到总数的2宏0％。此外朵，沿三环也骆分布着28托个城中村，嘉占到15％弟，其中以雁歪塔区最明显巡（22个）移。沿西安的旗的中轴线分足布着张家堡玻、薛家寨等勺20个城中霉村，占到1煮1％(表幕3待)。扛枣仅表桥3亭西安市城中独村分布情况架(单位：个奥)何名称挡数量妖比例李名称终数量泽比例平一环路11庙6％捐中轴线册20醋11％垃二环淡35玉19％运太白路笛10糠5％模三环溜28丽15％蛋红光路评10赵5％催高架快速路切15束8％灶华清路分9讯5％肆资料来源型：西安市建静设委员会辉沿晋交通线分布堵在二环路以轮外十分明显姨。这些交通刑线主要是对彻外道路，其骗所在地区的交特点是道路护网密度低，粱开发强度不韵高。因此表辜现为明显的急轴向分布。青在二环路以乏内，城中村时分布却比较赖密集，没有索一条明显的毒集聚轴线。贸这部分地区迫由于开发强圈度较高，道漏路网密度较解高，城中村碑分布也沿着廊一些主干道轰展开，这不虏过是这些道渴路间距不大屿罢了。同样临也可以这么称认为，在二眯环以内的城随中村是沿若妇干条主干道扔相交汇分布坊的。铁对炼外交通线是课城市的桌“抓出入口债”锤，占地面积泻较大，为了给减少拆迁量撑和工程造价猫，道路选线候一般考虑城筋市边缘区。妻因此，道路抽建设往往会丹穿过这些地积区的农田和退荒地，使原棒来的村落变情成了现在的赶城中村。另伤外由于交通烘状况的改善腐，带动了道挣路周边地区剂的开发建设慨，工厂、商椅业店面和居阿住区相继包事围了附近的柿村落，这也爪成为对外交课通线两侧城户中村集中分扶布的一个重嫁要原因。钥第扩三，城中村算分布大部分秒处于城市需控要集中建设研的地区。对支于快速发展金的西安来说疗，城市的集跌中建设和空克间的集聚扩繁张具有一定吼的现实意义歌。城市的集反中建设，可坝以最大限度里地满足城市鹿居民多方面亩和不同程度焦的生活需要贯。还可以节竹约城市用地停，缩短各类尘工程管线和训道路长度，匪节约城市建睡设资金，同哥时能够减少坡居民外出交乞通时耗，减诚轻交通压力爪。茎捏从表3遵中可以看出烫，二环以内斑城市建设用扎地稀缺，属咬于规划严格嫂控制的地区磨，这一地区电的城中村亟四需改造，占后到总数的3恨0％。二环播以外的灞桥非区25个城名中村属于西貌安浐河综合逼开发区，占勾辖区内需要只改造的85包％；雁塔区冠中有22个虹城中村属于药西安曲江旅棒游度假开发勒区，占辖区亭内需要改造企的30％，纳此外全部属大于西安高新厚技术产业开钓发区。兄第窗三群章熊、迹“检城中村拒”采土地开发建坐设及交易涉激及的法律、阳法规和政策糖第一节、渠开发建设中嫩涉及的法律克毁中华人民共丰和国保险法您中华人民共舞和国招投标里法鼻中华人民共匪和国建设法盾中华人民共浮和国规划法纺中华人民共透和国城市房叮地产管理法协中华人民共但和国土地管冠理法葵第二节、伶“祥城中村竟”露土地开发建唉设及交易涉校及的法规兄陕西省农村迟村庄规划建遮设条理城市绿化法拣城市市容和稻环境卫生管的理条理冈村庄和集镇堪规划建设管枕理条例刮村庄和集镇程规划建设管亦理条例梳土地管理法害实施条例悠城镇个人建鞠造住宅管理垦办法党城市私有房改屋管理条例器城市房屋拆乳迁管理条例揉物业管理条掀例瞒第三节坚、偶“北城中村纪”苏土地开发建骂设及交易涉利及的政策码城市房地产富权属档案管骡理办法凶建设部关于着纳入国务院责决定的十五氧项行政许可铅的条件规定晃陕西省城市多房地产市场侵管理条例（玻修正）忘城市居民住俯宅安全防范见设施建设管春理规定端西安市城市底房屋拆迁管荡理实施细则雀第四常章、我国各狸大城市城中已村改造比较英城蜜中村改造是夹极其复杂的旱系统工程，拥涉及经济、声社会、文化棕、政治等多域方面因素，窑事关村集体聪、村民、政禁府、开发商孝等多方面利述益，改造的史工作需要做蛙翔实的调查锦、制定详细份的计划和相我关的政策保五证。我国各夕大城市城中容村的现实状难况与存在问侨题不尽相同早，改造中采圆取的政策措添施及方式也话不一样，以涛下对广州、廊珠海、深圳餐等地城中村销改造经验进判行总结比较由，为西安市语城中村改造言工作的开展炒提供参考。南第一节、广材州市城中村未改造情况后广衡州是典型的镇依据老城区奴发展的现代板化都市，城艳市发展速度济快，城中村剑现象极为严牧重。据统计谜，广州市白宿云、天河、员海珠、芳村慢、黄埔等区僻共有鲁138个城荣中村。城中诚村的改造已信成为广州市砌未来几年推辈进城市化进杰程的重要内盆容，计划分扒期分批，按员不同类型逐蚂步改造：今森年内投资5陆0个亿改造窗7个城中村溜，2-3年何内将位于城瞧市建成区内毯、农业人口蒸人均耕地面铅积不足66蔽

m2的城挠中村改制完蔬毕；到20回10年，广娃州将把13抱8个城中村踩改造成现代蚂化文明社区爷。目前，广切州市7个试朝点村已由各馒区政府牵头案提出了改造衫的初步方案爹，现仍在完繁善调整修编看规划方案。膏城秃中村类型：睡A类，完全恳没有农用地且的农村，且诚已经完全被缠城市包围；位B类，有少腰量农用地的躲农村和处于选城市近期重藏点建设区域恒的农村；C硬类，有较多浇农用地的农齐村和近期不哨列入重点建舍设区域的农带村。近期改挠造实施的重嫁点是A类和驶B类城中村您。容改造策略：乞按照样“炭先行试点、传积极稳妥添”屑的原则，广军州选择位于范中心城区的简7个自然村喊作为改造试搅点，采取“画一村一策”升的办法，取扶得经验后，启逐步在全市腾范围内开展鱼。广州的城认中村改造分霜两步走：

仅第倾一步是转制钢。把城市建敢成区内的亭“熄城中村弱”茅农民转为居缺民，把村委镇会转成居委愚会，同时把沙原来属于农眼民所有的集柴体土地转为嘉国有土地，锣把原来由村侄委会管理的鸡集体经济转词为由集体法押人股东和个暗人股东共同豪持股的股份议公司，把盼“良城中村陈”皆纳入城市一魂体化管理，熄并逐步把市燥政、环卫、注供电、供水纽、供气以及农治安等纳入夺城市管理范现畴，施行统埋一管理。愈第靠二步是有步辉骤地推进胡“劝城中村祖”托物质环境的挠改造。结合畅村的实际情代况和周边城北市建设编制锐旧村改造规腥划，改造的曲主要形式是间新的农民公尿寓建设和旧常村改造相互串结合。首先寺开展农民公固寓的建设，宅公寓小区建依设主要是安笨置本村搬迁驱村民，为旧昏村改造创造痕条件。其用罩地原则上使馆用该村原有刻的自留用地芦，建设用地货的审批工作棋由广州市规炎划局、国土蜓房管局负责支落实。已办涨理集体土地铁转为国有土露地的，办理栽规划报建；颤已按规定完快成配套设施译建设，建设缎施工验收手山续完备的公租寓式住宅，勤发给国有土桥地的房产证筝。其次，抓售旧村的整治智。在严格控突制旧村新建捞、改建项目歌的同时，抓偷“供城中村模”笑老百姓急需放解决的基础故设施建设和胳自来水供应举问题，以及治清理村内街着道两旁的违约章建筑、各册类飘篷、招基牌广告、整读治防盗网，哑清理箱“才六乱训”园现象及屋顶堡阳台杂物，午外墙整治穿旧衣戴帽，逐给步增加绿化宏、路灯和消取防设施的设啄置，安排市谣政排污设施罗的建设。旧诞村改造根据尖农民公寓建成设进展情况绍安置村民后显再逐步实施临。功条村集体为主穗导、宽“笼三个一点呆”念落实资金：屯资金来源是牧“幕城中村邪”枪改造的瓶颈拣问题。广州雪市政府提出播城中村改造杨的资金筹措榆原则上撑“赞谁受益、谁片投资肢”厦，以村集体拳和村民个人滩出资为主，岛市、区两极召财政视情况戚，对编制规门划设计方案捏及建设事业辜公共设施、监基础设施给厕予适当支持贯。市政府在小这个问题上败坚持决不允该许房地产开迅发商插手，碑通过方“投三个一点勤”届的办法落实感资金：由当巡地村的集体设经济或改制唉后的股份制循经济实体拿室出一部分自依有资金、原骤村民共同集蝇资和银行优鹿惠贷款等方董式筹款；所缝在区政府财畏政拿出一部织分资金；广械州市政府实充施优惠政策叛，并建设部堤分市政基础面设施和公共盯配套设施。挥第二节、深凡圳市城中村书改造情况语深宾圳市从年1997年卵开始尝试改盈造“城中村根”，按每镇森一村的办法召试点，“以森政府为主导直、规划全面渣、制度跟上棚”是深圳市墓“城中村”鞠改造的经验侮与特点。规斧划中以土地蔑系统控制为懒核心，以合移理引导乡村徒工业相对集眨中发展、村绑民住宅联建娘统建为基点隙，逐步摸索寒出一条“经般济、建设、舍环境协调发辞展”的农村扬城市化之路馅。善穗1999年仰，市委、市贝政府又提出熄“规划全覆牙盖”要求，池着重突出土赴地集约利用游与建设用地筛分区调控。敌试点村确定闪发展方向和耽策略，划定臣不准发展区说、控制发展俭区及非建设强用地的界限肢，规定各类碑用地的使用拥要求；然后跨撤点并村，步实行村民住央宅连建、单春元式统建，依免费设计统品建方案供村萍民选择；重或点解决公用笛设施、绿化忽、居住广场育空间及环境饲问题。坝在鸣具体操作上厘，深圳市以彼追求合理的间规划为目标晨，率先成立季区级城市规败划委员会，眼实行科学决雄策，并以法抖定图则的编遗制和实施作丑为法制决策缎的保障。在毛此前提下，制建立市规划污国土局姻——己各区国土分辜局系——事管理所和特们区外区完——制镇挤——盖村的妨“夜双三级腿”杆规划管理执认行体系。另秤外还强化内谈外监督检查樱职能，建立值规划管理反俩馈系统。在痕探索村镇规六划管理有效献途径时，引似导贞“朗农民上楼、摩工业进园洪”草，开展锤“发规划下乡惑”四活动，实现杆规划意识全撑覆盖。册第三节、珠角海市城中村卧改造情况排珠鞭海毗邻澳门攻特别行政区缎，是南海边桥上的一颗璀能璨的明珠。渴珠海市中心英城区和城区膏边缘塑50

km条2的范围内企共有26个臣城中旧村需酸要改造，全槽部位于香洲鄙区。这些村碗落总占地面压积约300快万m2，需现动迁人口近招20万，其坦中包括村民谢4.7万人德，暂住人口晒近15万人行。弯珠填海市从卡2000年包6月开始策摆划城中村改顿造工作，计冈划用3～5突年的时间集梦中力量全部找完成。从2茶000年开栗始，珠海市匪围绕着“改葡造城中旧村鸽、创建精品蹈社区”的总患目标，高起棉点、高标准绒改造城中旧虹村，取得了善可喜的成绩旅，成为广东赖省推进城中躁村改造的典叔范。目前，毁列入改造计蛾划的26个刘城中村，已婚有22个确货定了开发商纤，16个开谁始拆建，8玻个文明社区刚竣工移交，荡10.51柔万平方米回拔迁房交付使凉用，961描户旧村居民渣喜迁文明、益安全、环境墨优美的现代络城市家园。筒市雾场运作为主折导、政府给也政策的策略会：珠海市在科“兄城中村梅”分改造中政府脑没有直接投中入一分钱，拢而是巧用市潮场之手，通泻过定原则、京定规划、给剪政策，引入活竞争机制，姑吸引房地产排商投资旧村信改造。珠海乱市对房地产厅开发商最主抽要的优惠政锁策是桃“趟拆一免二至抓三术”炎，即根据旧曾村的区位、宅拆迁量，每贸拆虫1平方米乘的房屋，可删免交2兔-3平方米仪建筑面积的诞地价，并免阻减相应的报蒙建等费用，何确保开发商狸获得25%苏以上的合理穗利润。开发呈商的开发总盗量中，1/盲3用于旧村期民回迁，另服外2/3作爪商品房经营独。为引入有井实力的开发伏商，珠海市汁采用公开招杂标的办法，叹不分开发商何来自哪里，纯一律对其资珍金实力、改是建规划方案尚、拆迁安置码方案及商业拦信誉等方面状进行量化评倾估。为提升言新村档次，勾珠海市在招钓标阶段就引并入“规划最森优”概念，惠规划设计要爪以优取胜，某带动了全市窜房地产开发唉档次的提升姑。通过政策加借力改造“耽城中村”，召是珠海开展乡“城中村”房改造的重要捎举措和成功怜经验，这种猪探索和实践礼也为进一步锋推动公共设雁施与服务市阶场化改革提衡供了借鉴，相是经营城市危的一种有益跟探索。厚利益窑“雪三赢槐”引启示：珠海厕“班城中村味”敢改造能够顺傲利实施，总态结其经验，帽实现村民、搅投资者、政倒府利益羡“撞三赢改”吗是关键。客组1、照顾村米民利益。拆滤迁利益补偿声是城中村改六造的关键环驰节之一，与受城中村改造倍最直接、最闯大利益关系狸者是旧村居短民，如何调决动村民的积炮极性、争取桃村民的支持垒关系到改造容的成功与否冻。珠海市在厨国家和省拆殿迁法规规定挽的范围内，烫制定有利于川村民的拆迁译政策。旧村愿居民所有合站法房屋按建徐成年份以1候：1至1：辽1.2的面够积比例进行臂补偿；拆迁诞期间旧村的万安置费及原休有房屋的出瞧租收入，由弹开发商补偿经；原村集体扫在旧村改造友范围内的留骨用地、工业超用地允许免桨交有关费用露纳入规划、哲改造，土地海升值收益由娘村集体、村柄民和开发商慰共享；集体隶经济组织改签为股份合作欧公司，股份储具体量化到图旧村村民个忍人，解决旧努村村民转为炸居民的后顾池之忧。俱元2、政府让针利调控市场恨。珠海能够嘴进行大规模卫、高档次的倍“城中村”蛋改造，市场判运作又是一响个关键因素症。市场化运保作模式激起上了投资者的挺投资兴趣，巾政府的角色用是营造一个肉公平、公正坏的市场竞争锯环境。为培灯育新的房地异产市场，珠歌海市决定3凳年内在城区粮不再新批房仿地产用地，逐为城中村改朴建腾出市场斩空间。城中梁村改建产生晨居民回迁房钥300多万量平方米，另哪外还将产生绵近600万遣平方米商品压房，没有市扫场保证是无疼法推进的。辨据有关部门奖测算，珠海灯市这一优惠揪政策，土地赶收益方面将值减少40-肯50亿元，厌政府虽然没义有直接投入亡，但实质上梦政府让出巨班大利益给旧去村村民和开最发商来推动主改造。丸蕉3、提升综段合竞争力。竹珠海市从一征开始就对城庄中村改造的醋目标进行高测定位，“城销中村”的改首造不是市政鼓建设的“填冬平补齐”，辫而是实现城胶市

的整体乡增值。通过枯城中村的改辆造，建设现宵代化文明社坟区，推动和万提高农村城缴镇化进程和阳水平，从而早提升城市综治合竞争力。吹第五比章、忘西安市城中劣村改造的具攻体措施醋在值目前西安市包城市建设问山题突出和经危济高速发展尼的形式下，症为促使西安填市城市建设渗和经济社会惊的协调发展桂，必须高度窜重视城中村刃问题，将渔“兆城中村嘱”顶的改造工作碎提到议事日治程，以保证联西安市成为伴世界一流的荷历史名城和得旅游胜地，春进而实现建钩设现代化国泡际城市的宏宽伟目标的实兔现。针对西谱安市城中村致的实际问题罩，特别提出容西安市城中朽村改造的相丸关具体措施裳。战第一节、西辈安市城中村滴改造的难点亿城甩中村改造不珍同于城市化沉进程中的旧案城改造，城云中村改造涉析及土地的转虽制、村民的坚出路、村集浴体和村民的遍出租屋问题冠，这些问题职与村民的利屠益交织在一璃起，远比一之般的旧城改垮造问题复杂叨的多。客1辆.改造成本棍高，投资回前报小。城中秒村现有建筑脾密度大，容灯积率高，社赞会管理问题膝严重，这也屿是使政府将栽城中村改造雪迫切地提上叫议事日程的姨原因。撇开悔城中村改造柱的社会问题惨，高昂的拆袋迁置成本，交巨额的投资垦，而且由于迹回迁安置面耐积大，可用习于销售的面报积小，投资缝回报小。如师何降低城中供村改造的成雪本，保证合撤理的投资回吗报率，是城矛中村改造能娱否顺利推进勇的最大制约扔因素。厉2更.改造程序偏及优惠政策绪问题。城中筑村现有土地笋属集体所有惰，在改造过产程中涉及土缸地的转制，味因此在改造悬过程中必须吃将土地所有喇制转成国有拒土地所有制县，将城乡结衰合部的建设群纳入城市规木划管理的统著一体制，加壤强村民建设舌行为的监督债管理，避免歉村民的建设很行为再次出汽现混乱。转附制后，牵涉持到开发用地开合法手续问乔题。根据《荡关于严格实律行经营性土角地使用权招登标拍卖挂牌锤出让的通知越》，经营性粱用地必须实斥行招标、拍浪卖、挂牌的淹程序。但城雷中村改造开语发商与村民陵的谈判协商甲成本较高，瞎现有建筑的猎容积率比较寻高，拆迁成挖本巨大，完稍全采用市场得化的招标、兰拍卖、挂牌蚊出让模式，倍将增加开发撞商获取土地沫的成本，从蔬而加大市场割运作的风险灰。城中村改筒造还涉及到宝村留用地的架优惠政策问咬题，许多城金市在征地过搏程中给予了赶村留用地开纲发的许多优绍惠政策。因刺此设计好改吴造的程序及夫优惠政策，熟将城中村改旋造纳入城市逃年度建设计料划，将有力高推进城中村闹改造。汁3药.村民的阻丙力问题。目拔前，城中村雀村民收入主蒙要靠集体经嗽济和出租屋炊收入。改造乞后的拆迁安夫置补偿成为筛制约城中村啄改造进程最守大的障碍，巩村民现有出殖租屋经济收碰益是村民改道造的机会成伤本问题，因胁而村民只愿追意接受面积撕补偿。城中散村现有容积济率已接近或支达到城市规凶划的上限，数如果要使城忍中村改造盈馆利，势必要扩提高容积率民，从而突破徒城市规划的绍界限。从目涂前一些城市殊的改造来看厉，改造后村爱民依旧过着工以出租收入畜为主的寄生热生活，没有慧实现村民生霞存方式的转拦变。因此改脆造面临村民汉的意愿与改柜造最终目的咽相背的困境两。既4密.管理体制付问题。对于缎城中村的管机理存在许多目历史遗留的没问题，使得攀一开始就未壮能将其纳入叮城市管理的龙轨道，致使箱其游离于城亩乡之间，在铸发展上缺乏嫌约束，在管够理上缺乏系脊统，导致走芒上非良性发吗展之路。为池此，城中村孤的改造及管陵理均需在管宪理体制上提踢出相应的策继略和切实可快行的办法。疯第二节、西恐安市城中村住改造策略藏第返一，确保村部民利益不受听侵害。村民热是城中村改刘造的主体，丘城中村改造焦必然涉及每理个村民的切酷身利益，村苍民最关心的育是自己的切慨身利益是否绞得到保障，慌因此改革的症难点在村民庙自身。城中兰村改造不但确要重视城中堂村的景观改椅造，更要重谁视人的改造储。改造后村烛民的生活方迟式没有得到厦根本改变，雷依旧过着游呆手好闲的生粉活，是城市所人力资源的暗极大浪费。酒因此，要大批力对村民开呜展宣传教育口活动，提高亲他们对开展扩改革的重要叉性、必要性不的认识；要着将村民纳入港社会保障范罢畴，在过渡晋期内保证他棕们的最低生塌活水平，免塌费开展劳动旱技能培训，覆提高他们思秧想文化素质割，使他们能驾够独立地开僚展种植业以常外的经营活捐动，以便维汪持生计。鞭第厦二，切实搞趁好土地产权含转变。土地唤产权归属问遭题是城中村弊问题产生的录实质所在，但只有在转变堂产权归属的申前提下，城帐中村的问题且才能得到根姨本的解决。革但是体制的畏变更不是一猾朝一夕、一历蹴而就的。矩城中村的土饭地全部收归扔国有在近期悦内很难做到峰，而城中村宗的改造是近载期必须从事鱼的工作。因棕此，在提出自土地产权转扑变后改造策效略的同时，热必须着重提麻出近期切实残可行的、在取土地产权不绘发生变化的燕前提下的改鸭造策略。谣第订三，积极推芳进集体经济写转型和升级陵。目前城中歼村村集体经周济主要经营含形式有三种居：商贸服务脑、土地出租散、物业租赁葬，后两种形障式是集体经扔济的主要收追入来源，是贯典型的气“笑寄生型、外孩生式弹”钓经济，这种辽模式无法参悦与市场经济吓的竞争。只支有村具备起丛码的起动资促金，城中村们改造才能进到入议事日程通。从短期看唯，集体资产取能否做大做劫强，集体物命业收益能否解保值增值是洒城中村改造舞能否实现的环关键，而转掀制后的集体扶经济能否成咏功转型和升植级更是新村掩能否实现可仓持续发展的疑前提和动力讲。任第死四，加强政祥府的积极引电导作用。政至府作为城市升的管理者，腰首先要意识异到城中村问澡题的严重性盗和改造的迫索切性，积极网推进城中村详的改造，实昆现城中村合甚理城市化。惕其次，城中欠村改造是一半个综合的社球会转变过程野，需要相应遵的全方位的正物质、制度纪和社会文化企等方面的建哀设，包括政交策、资金、浮技术、基础政设施的支持醉和社会文化轰的传播引导絮，特别要注旷重大量失去译土地的农民拼由农村就业革转为城市就撤业的心理要窝求。刻第葡五，引入市服场机制。在中城中村改造设中，由于村挥集体经济实匆力有限，而雪当地政府又城不可能对城种中村改造进枪行大规模地涝投资，因此纽应进行市场朽化的开发模逆式，鼓励开灾发商、投资芬商介入参与脊城中村改造牺。在市场机央制的作用下胆，城中村的骂改造向城市酸现代居住小姑区方向发展锻，这样既可胁以使村民摈始弃小农经济湖意识，改变汽居住环境和烈生活方式，蔽在参与、享菠受城市文明务的过程中逐书渐改变其传亦统的生活方脑式，真正实颠现向城市人腐的转变。由唉于市场的导桑入，还可以怀盘活村集体预经济，使其躁在组织制度册、经营机制叮上进行市场购化改革，以事强化其投资联能力、组织理能力和市场浇适应能力，腾发展壮大村呼集体经济。贞第凶六，实行积誉极的财政政壶策。在城中沿村改造的过咐程中，引入遵城市经营的景理念，政府圾提供服务、肿便利与优惠依措施，鼓励毒资质良好的夏公司与集体话经济组织合己作全面改造浴城中村。建谨立新的运行寿机制，将城猾中村改造收幼益的一部分躁转变为社会寇福利保障，协保证村民老泳有所养，老引有所依，享招受城市居民厨一样的待遇腿。对统建改汗造房屋给予险一定规划控抢制指标的放案宽；对统建匹改造房屋减待免部分税费民；同时根据孕具体情况，第提供适当的叮启动资金和慌低息贷款，晶并为改造划丹拨改造配套晃用地，用于姐搬迁工厂以详及居民临时另安置。斗第屈七，坚持零“秃以人为本迷”拨的发展理念煤。城中村在寻物质形态、裳社会经济结楼构等发生根帐本转变的情份况下，必须俱逐步改变村悦民落后的文旷化素质和小舌农经济意识女，使其在职郊业、文化、孩道德品质、锅价值观念和砖生产生活方选式等方面也义发生根本转汽变，成为真狂正的城市人衣。在更新改杠造的过程中半，要注意乡女村的文化内手涵的挖掘，蓄保护好有价下值的文化遗穷产，如古村历落保护、文第物保护、传捏统风俗继承谱和发扬等，碧坚持走保护档和建设并举汇的改造之路扎。扫第帝八，实行近迹、中、远期郊的结合。城朋中村的改造塑由于牵涉的纽面较广，尤赛其受到开发筛商利益的驱禾使及投人产树出的制约，驶在制定规划银的过程，注发重近、中、煮远期实施规瓣划的结合，毯近期安排一血些投资少、讯见效快的项细目，为今后嗽的改造提供拣资金的支持赵和保障，中金、远期安排涛一些公共设退施及服务设弯施，以创造颠优美的居住米、生活环境潮，使得城中它村与城市的蒜各项事业融缴为一体。访第三节、氏勾西安市城中匀村改造的具呼体措施冈：胡1.圾实施城乡一乖体化管理平改克革开放以前学，国家为了收维持就业市鬼场的稳定与县农产品消费贯的安全，而拒对农用土地图和城市建设转用地实行了甩二元管理体脆制，从而形误成了今天分息割的二元土宣地市场。由桂于这两类土迁地之间的产途出、社会功涉能负担和税苍费负担的差稻别，导致农壤用土地向城越市建设用地橡转换时形成云了巨大的租嫂金空间。念城项乡二元体制点是城中村形拴成的原因，妻也成为城中风村改造的障族碍。在我国雨城市高速发渗展的今天，掀也越来越不除适应当前社口会进步的要匀求。只有打坛破城乡二元黄体制的壁垒乔，实现城乡善之间户籍、虚土地、社会蝶保障等全方刷位、一体化筒管理，才能怖消除农村土挑地和城市建教设土地之间钢存在的巨大舰级差地租空舞间，从而避橡免了二元体权制造成的管释理低效性和聚盲目性，切糊断了城中村纤产生的动力院源头。亩2、照解决外来人址口的居住问硬题详城菊中村之所以方能够从低矮却的农村房屋散变成五六层该的民房，是蚂因为存在着裕对城中村出钳租屋有极大灌需求的市场慎。目前，西送安市有近覆220万的臭流动人口居亡住在城中村俱，大约占据涨了全西安市稻外来人口的跃70％。在洽政府既没有泪考虑也无力曲考虑这个市节场需求的时墓候，城中村静中的出租屋产适应了这个颠市场的需要革，从而获得仪了飞速的发咽展，并引发肝了许多问题相。屯在政府决心步消除城中村祖、消灭廉租索房供应者的碎时候，是否错还应该考虑贡大量外来人洁口的需求？铃住房是需求啊弹性非常小粗的商品，也业就是说住房森是一种必需挪品，无论收扎入高低，没誓有人可以不刻要房子而愿省意天天睡马捐路。倦如像果政府不能于及时向广大黎的外来人口颜提供廉租房床的话，那么需将会出现两穴种情况。第覆一种情况是槽，这些人继四续寻找不规垫范的房屋租妻赁市场，在卡政府监管不教严的情形下嘴，受利益驱已动的城市周洗边农村将会怖重蹈城中村付形成的覆辙严。另一种情荷况是，当这较些人继续不济规范的房屋知租赁市场时出，但是由于轮政府监管严董格，不能找门到价格低廉杂的房屋居住嗽，只好离开洲到其他的城洲市谋求生计就。欧——此这样就会对丈西安的经济秃发展造成严帅重的负面影蠢响。影因议此，政府在喇改造现有城扫中村的同时劣，一定要充燕分考虑当前摄出租屋居住陕者的利益，结给他们提供歪管理规范、阵价格合理的湿政府廉租房歉。这样既能小解决外来人刻口的居住问糊题，又能通区过规范管理与来降低外来贡人口的犯罪斤率。组3、高起点慰编制城市总售体规划典虽喝然客观存在尾的体制原因凳不能避免，和但是在目前乱的管理体制缺下，城中村蛙的出现也绝枣非偶然。上鉴海市是一个风经济高速发煌展、城市急夸剧扩张的城吐市，但是由帖于长期重视蓬目标长远的机规划管理，蛇在城市发展证的过程中，只很好地处理永了城市发展奋与周边村落炸的关系，因闹此没有出现兰明显的城中贡村问题。严这伸从另一个角籍度可以说明掩，一个目标舅长远的规划影可以对城中珠村的出现与峰否产生很大禁的影响，更冷进一步说，热一个目标长亲远的规划可立以预防城市呈发展过程中狮可能遇到的山许多类似难宵题。烧因此，为杜误绝城中村再胖度产生，从狭城市整体层零面上，西安胳市的城市总刑体规划应该勤充分考虑城垮市用地功能服