某市商业地产市场调查报告

2017年

孝感商业地产市场调查报告国家对房地产市场的进一步调控使得住宅地产处于薄利微销的时代，在住宅地产的“疲软”下，以特色营销作为项目的杠杆，撬动项目，使之实现我司整体战略和针对性支撑。孝感商业地产本身基础优势明显，对于后期营销策划有着强力支撑，我司建议通过对项目特色的挖掘，针对性的寻找营销策划方面的突破点，实现项目的利润和社会效应最大化。目录

1.房地产宏观政策2.全国房地产总体市场分3.武汉、孝感商业地产分析4.项目商业基本情况分析5.项目商业SWOT分析6.总结一：房地产宏观政策国务院总理温家宝表示：“对于房地产一系列的调控措施，决不可有丝毫动摇，我们的目标是要使房价回归到合理价格”。由此可见，国家在未来几年内对于房地产调控的政策是不会改变的，使房价回到理性是一个长期的目标，国家是有信心的。商业地产是未来房地产主要方向，现时的房地产是在调整，是在“挤泡沫”，尽管对企业打击不小，但在调整之后，行业发展的机遇和方式都会发生根本性的变化，而未来，房地产主要的趋势和方向将是商业地产。——调控助行业产品转型.二：全国地产总体市场分析1：住宅部分：1-1商品房销售情况10月当月，全国商品房销售面积9278万平方米，同比增长16.0%，绝对量比9月份减少1167万平方米，下降11.2%；全国商品房销售额5076亿元，增长27.0%，绝对额比9月份减少423亿元，下降7.7%。1-370个大中城市房屋销售价格指数10月份，新建住宅销售价格同比上涨10.6%，涨幅比9月份缩小0.7个百分点；环比上涨0.3%。与上月相比销售价格所占的比例，普通住宅销售占28%，高档住宅销售占39%，经济适用房销售占2%，商品房销售占31%。10月份，二手住宅销售价格同比上涨5.9%，涨幅比9月份缩小0.3个百分点；环比上涨0.1%，比9月份缩小0.4个百分点。1-3全国房地产开发景气指数10月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为103.57，比9月份提高0.05点，比去年同期提高1.54点。1-3全国房地产开发景气指数综上所述，可以看出，目前全国的房地产走势稳中有降，投资的增长与需求的下降成反比，房价的波动也逐步走下行趋势，未来的整个前景是不乐观的。1-4全国土地市场2011年下半年，土地市场出现分化。居住用地成交量显著下跌，地价结构性下降，市场总体表现冷清。同时商业用地则表现良好，供求总量稳中有升。相对而言，二线发展中城市的市场表现较为稳定，优于发达城市。由于土地财政的重要性依然不减，为实现供地计划的完成率，下半年各地有望迎来土地供应的增加。为促进土地成交，近期部分城市政府纷纷提供各种优惠条件吸引开发商，因此，房企入市购地的时机已经到来。1-6全国主要大中城市住宅情况10月份70个大中城市住宅销售价格变动情况一、新建商品住宅

(不含保障性住房)价格变动情况

(一)与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有34个，持平的城市有20个。与9月份相比，10月份环比价格下降的城市增加了17个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.2%。

(二)与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有2个，比9月份增加了1个。涨幅回落的城市有59个。10月份，同比涨幅在5.0%以内的城市有57个，比9月份增加了8个。二、二手住宅价格变动情况(一)与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有38个，持平的城市有19个。与9月份相比，10月份环比价格下降的城市增加了13个。价格上涨的城市中，环比价格涨幅均未超过0.5%。(二)与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有13个，比9月份增加了6个。同比涨幅回落的城市有43个。10月份，同比涨幅在5.0%以内的城市有51个，比9月份增加了1个。2：全国商业地产部分商业地产是未来房地产主要方向：现时的房地产是在调整，是在“挤泡沫”，尽管对企业打击不小，但在调整之后，行业发展的机遇和方式都会发生根本性的变化，而未来，房地产主要的趋势和方向将是商业地产。调控助行业产品转型房地产市场调控政策的出台限贷政策、税收政策、土地规划政策等等限制了住宅的投资，它会让中国经济、中国的房地产市场发生根本性的变化。所谓的变化，就是产品的转变。调整涉及的地产产品主要有三个方面，一是高端地产，二是租赁市场，三是商业地产。如果前两个方面的前景不好，商业地产投资就成为未来中国房地产发展的根本所在。从目前的市场来看，开发商在商业地产项目上的投入明显加强，在政策的引导之下，房地产市场的产品结构发生转变，以住宅为工具的投资需求逐步转向以商业产品。商业地产有更大的空间随着人们生活水平的提高，城市居民对于商业消费的需求会越来越大，商业地产将具有更大的发展前景。在住宅市场被限制以后，商业地产的投资有比较好选择的。从整体上看，住宅市场并不太适宜用来投资炒作。但商业地产怎么炒都没有关系。商业地产的投资可把周边整个住宅和商业市场都带动起来。最重要的是开发商能够提供好的投资产品。一、201三1年11月份武三汉商业三地产成三交数据三分析201三1年11月份武三汉商业三地产项三目（写三字楼、三商铺）三共成交192三1套，其三中写字三楼成交655套，成三交面积三共计999三36.三04平米，三商铺成三交共计126三6套，成三交面积三共计118三330三.51平米。在商铺三项目的三带动下三，11月份武三汉商业三地产冲三破9、10月份低三迷期，三逐渐回三暖并恢三复至上三半年的三高成交三量。从11月份整三体成交三情况来三看，武三汉商业三地产大三有年底三翘尾势三头。从201三1年3月份以三来武汉三商业地三产市场三成交情三况看出三，由于三部分住三宅投资三者的涌三入，大三大增加三了商业三地产投三资性需三求，投三资性需三求的增三强，无三疑对商三业市场三的发展三起到了三推波助三澜的作三用。市三场前景三看好。商业地三产作为三房地产三业的重三要一部三分，在三目前的三房地产三市场大三趋势下三，有着三巨大的三潜力与三发展空三间，武三汉作为三中部特三大城市三，更不三例外，三相信未三来的市三场还会三超出我三们的想三象，值三得期待三。2：孝感孝感作三为紧临三武汉的三三线城三市，同三时也是三武汉8+1城市圈三副中心三城市之三一，其三商业发三展潜力三更是不三可估量三。孝感商三圈分布三：目前三主要有三四大主三力商圈1：孝商三商圈：以孝三感商场三为核心三，辐射三整个孝三感城区三及乡镇三，最老三的商业三发源地三，历史三悠久，三影响深三远，产三品以中三低档日三用品为三主，包三括服装三，家用三电器，三食品，三日杂，三等等。三以孝感三商场为三主，店三面经营三为辅助三。有主三题街，三和主题三商业板三块。如三“北正三街”，三“一条三龙服饰三城等，三附近也三有次商三业圈“三大东门三服装专三业市场三”以及三“大东三门调料三市场”三和“汤三加街日三用品市三场”等三专业市三场。2：乾坤商三圈：近几年三新崛起三的商业三中心，三随着孝三感城市三及经济三发展的三整体东三移，高三档的商三业体也三应运而三生，乾三坤是比三较成功三的一家三，同时三带动周三围的商三业升级三，是孝三感新生三活区的三主导商三业中心三，产品三以中高三档为主三，包括三服装，三电器，三娱乐，三餐饮等三，适合三城市新三新人群三的消费三。商业三氛围浓三厚超前三，发展三潜力很三大。3：文化路三商圈：仅次三于“孝三商商圈三”，其三影响力三和历史三都不及三“孝商三商圈”三，商业三范围不三大，以三中高档三品牌服三装为主三，辅以三娱乐，三餐饮等三，适合三都市白三领和高三档人群三消费。4：宝丽商三圈：由以三前的老三商业区三演变而三来，业三态由单三一变多三元，生三机逐渐三显现，三以“中三百”和三“保丽三”为龙三头，涵三盖超市三，餐饮三，娱乐三和高档三品牌产三品为主三，是孝三感最值三得期待三和最时三尚的消三费中心三。四：项三目商业三基本情三况分析:项目周三边商业三基本情三况及分三析：周边商三业业态三以建材三为主，三在我们三调查75家已开三业商铺三中，有32家灯饰三、装修三等建材三类商业三，有43家小卖三部、饭三馆、网三吧、超三市等生三活配套三商业体三。项目对三面临街三商铺租三金大约三在14-三20元/平米，三商业业三态分布三散乱，三没有进三行详细三规划。此项目三的容积三率为2.2，绿化三率为3.6，商业三三层的三总面积三为701三3.7三㎡。项目三的楼层三共16层，有三地下室三，为停三车场，三可停车50辆；1-3层为商三铺，4.8米/层；4-1三6层为住三房，共13层，3米/层。商三业朝向三分布在三项目东三面和南三面，两三面都临三街，地三理位置三较佳。项目四三至：东面：三项目东三面临街三，沿街三对面是三锦绣后三湖项目三，对面三沿街基三本以建三材商业三业态为三主，大三多以50-三100平米小三型商铺三为主；西面：三西面为三项目背三后，主三要以私三房为主三，环境三一般；南面：三项目南三面临街三，街对三面为在三建楼盘三，街道三环境较三差；北面：三项目北三面为以三建成的三多层住三宅小区三，现在三还未入三住。五：项三目商业SWO三T分析优势：项目区三域位置三交通便三利，区三位较好三，两面三临街，三商业条三件充足三；周边新三项目小三区较多三，居住三氛围浓三厚，学三校等潜三在消费三能力巨三大；建筑规三划规整三，建筑三柱网布三局方正三实用，三空间格三局较规三范；周边商三业租金三普遍不三高，对三于项目三后期商三业运作三有一定三利润空三间。劣势：项目所三在区域三商业氛三围还未三形成，三商业分三布较散三乱；周围的三整体环三境还跟三不上现三代商业三的发展三步伐；三人们的三消费观三念也有三待加强三；周边在三建楼盘三较多，三现场施三工环境三恶劣，三影响整三体商业三形象；周边建三成楼盘三入住率三不高，三周边人三流量不三高。机会：本项目三挨近学三校，学三生消费三群体不三可小视三，商业三消费人三群较多三；项目周三边无大三型商业三体，区三域商业三发展空三间巨大三；消费档三次还没三有一个三主题定三位，产三品的选三择余地三较大；随着航三空路以三南的联三通以及三政府的三整体规三划布局三的实施三和孝感三城市化三规模的三加速，三其商业三价值提三升空间三值得期三待；威胁：产品及三消费档三次可能三不高，三利润空三间有限三；如果产三品定位三不好，三可能引三不起消三费兴趣三，带动三不了商三业氛围三；区位和三消费人三群的优三势不太三明显，三后期的三维护与三市场提三升可能三需要很三长的时三间；六、总结纵观以三上宏观三政策及三市场面三貌和走三势，无三论从全三国来看三，还是三从大中三城市，三特别是三武汉的三市场前三景来看三，都存三在很大三的需求三空间和三市场潜三力，回三到孝感三这样的三中小城三市，又三有其自三身的特三色。具体有三以下几三点：1：整个三房地产三市场还三处于发三展和上三升期，三后续的三增长还三会继续三，这无三疑将带三动整个三商业地三产的发三展。2：随着三经济的三快速增三长，人三们的消三费增长三，也给三商业的三发展提三供了很三大的空三间。3：城市三化的进三一步加三速，给三商业提三供了大三量的消三费人群三。4：随着三人们消三费水平三的提高三，给商三业氛围三和商业三品质的三提升，三以及商三家带来三更大利三润，促三进了商三业持续三稳定快三速的发三展。5：国家三的刺激三消费政三策，促三进整个三经济的三发展和三国民经三济的提三升同时三也会推三波助澜三，刺激三商业的三良性快三速发展三。6：政府三也会大三力加强三地方经三济发展三，投资三和消费三首当其三中，更三会给商三业的发三展注入三新的活三力，并三且会全三力配合三与扶持三。随着新三一轮经三济的快三速发展三和城市三化步骤三的加快三，在国三家“十三二五规三划”的三大力推三动下，三孝感城三市的新三发展新三前景值三得期待三，商业三的腾飞三更是如三虎添翼三，迎来三其发展三的黄金三时期，三现在切三入商业三地产可三以说是三一种前三瞻性的三眼光，三切合实三际，放三眼未来三，是使三命，是三责任，三更是机三遇，做三到了就三一定可三以赢到三。因此，三可以预三见，未三来的3—5年内，三孝感会三迎来新三一轮的三商业发三展高峰三期，带三动当地三的消费三档次和三整个商三业氛围三，改善三和提高三人们的三生活水三平，同三时，也三会让城三市的面三貌大大三改观，三生活指三数也得三以提高三。9、静夜三四无邻三，荒居三旧业贫三。。202三3/4三/29202三3/4三/29Sat三urd三ay,三Ap三ril三29三,2三02310、雨中三黄叶树三，灯下三白头人三。。202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/294/2三9/2三023三4:三13:三01三PM11、以我三独沈久三，愧君三相见频三。。202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/29Apr三-2329-三Apr三-2312、故人三江海别三，几度三隔山川三。。202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/29Sat三urd三ay,三Ap三ril三29三,2三02313、乍见三翻疑梦三，相悲三各问年三。。202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/294/2三9/2三02314、他乡三生白发三，旧国三见青山三。。29三四月三202三3202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/2915、比不三了得就三不比，三得不到三的就不三要。。三。四月三23202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/294/2三9/2三02316、行动三出成果三，工作三出财富三。。202三3/4三/29202三3/4三/2929三Apr三il三202三317、做前三，能够三环视四三周；做三时，你三只能或三者最好三沿着以三脚为起三点的射三线向前三。。202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/299、没有三失败，三只有暂三时停止三成功！三。202三3/4三/29202三3/4三/29Sat三urd三ay,三Ap三ril三29三,2三02310、很多三事情努三力了未三必有结三果，但三是不努三力却什三么改变三也没有三。。202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/294/2三9/2三023三4:三13:三02三PM11、成功三就是日三复一日三那一点三点小小三努力的三积累。三。202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/29Apr三-2329-三Apr三-2312、世间三成事，三不求其三绝对圆三满，留三一份不三足，可三得无限三完美。三。202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/29Sat三urd三ay,三Ap三ril三29三,2三02313、不知三香积寺三，数里三入云峰三。。202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/294/2三9/2三02314、意志三坚强的三人能把三世界放三在手中三像泥块三一样任三意揉捏三。29三四月三202三3202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/2915、楚塞三三湘接三，荆门三九派通三。。。四月三23202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/294/2三9/2三02316、少年三十五二三十时，三步行夺三得胡马三骑。。202三3/4三/29202三3/4三/2929三Apr三il三202三317、空山三新雨后三，天气三晚来秋三。。202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/299、杨柳三散和风三，青山三澹吾虑三。。202三3/4三/29202三3/4三/29Sat三urd三ay,三Ap三ril三29三,2三02310、阅读三一切好三书如同三和过去三最杰出三的人谈三话。202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三