某实业城边街项目项目再定位建议

福华实业城边街项目APEX整合传播机构

APEX房地产投资顾问公司

2001年元月

项目再定位建议2001-11APEX-IMC

我们的历史1993年，作为日本APEX国际株式会社在中国大陆设立的专门营销机构，APEX市场营销咨询有限公司在成都成立；1997年，成都APEX广告公司成立，同年在重庆成立全资子公司重庆APEX；1998年，上海APEX成立；1999年，与西安麦道联盟成立西安事务处；2000年，与日本（北京）电通成立成都电通；2000年，成立（成都）APEX房地产投资顾问公司。关于APEX2001-12APEX-IMC我们的荣誉1998年，获得成都市工商局评定的广告行业唯一的“成都市著名商标”殊荣、四川省优秀策划机构；1999年，四川省第5届优秀广告评比囊括10多个奖项；1999年,名列全国广告100强第33位；2000年，获得四川省工商局评定的广告行业唯一的“四川省著名商标”称号。关于APEX2001-13APEX-IMC我们的客户（房地产类）

重庆时代天骄成都领秀别墅长富花园绵阳富乐城市花园清江花园华西大厦翠海庭融信商店街一城百年广场台庆得意世界武城碧云天汇联香榭里汇联康河骊景重庆新东湖重庆芳草地欧式花园重庆九龙山庄重庆天骄俊园广厦经典朝天门基良广场留金岁月关于APEX2001-14APEX-IMC在恰当的时间和地点，以恰当的方式，将恰当的产品销售给恰当的顾客。APEX地产投资服务专业理念关于APEX2001-15APEX-IMCAPEX投资理念阐释：恰当的产品恰当的顾客入市时机与姿态现场打包，样板销售控制节奏与价格整合营销广告与促销户型/配套/功能装修标准等品牌感召下的价值共识恰当的方式恰当的时间与地点关于APEX2001-16APEX-IMCAPEX地产投资顾问服务体系：前置服务概念设计整合传播销售控制地块评估/区域供给评估顾客需求评估/基本假设楼盘概念建议/案名与VI接待中心与样板概念顾客生活形态分析接触管理/品牌网路品牌核心概念AD/SP/PR/DM/EVENT销售代理/销售顾问整合销售与传播关于APEX2001-17APEX-IMC本案策略思考逻辑：区域供给＆需求状况项目SWOT分析再定位建议顾客/规划理念规划调整投资回报概算2001-18APEX-IMC第一部分项目周边环境分析项目土地性质调查项目用地周边环境调查地块交通条件调查周边市政配套设施调查2001-19APEX-IMC一、项目土地性质调查1、地理位置位于长顺街南延线路口，距锦里西路、府南河200米左右。项目所在的区域范围：东起东城根街南延线，西至西较场、琴台路；北至蜀都大道，南至府南河、锦里路，为不规则矩形，是本次项目环境分析及市场分析的主要区域。项目周边环境分析2001-110APEX-IMC2、区域居住文脉位于成都上风上水的西南面，内环线以内：省委及市委办公区，下属各类办事部门遍布左右。为各政府、企事业单位宿舍聚集地（如省卫生厅、市常委住宅楼等）。为成都传统的居家老城区之一。从【长城园】到【彩虹花园】构成了一个在老城中的局部新区，并往南往西延伸出了成都目前炙手可热的居住热点——大石西路区域及双楠区域。府南河居家情结：成都市风景名胜区：多个公园聚集区。项目周边环境分析2001-111APEX-IMC3、土地面积及其红线图土地面积：项目征地6.38亩，规划红线内用地5亩。总建筑面积为32705平方米。地块形状：方正、规则的矩形，临街面长度为60米，进深为21米。4、三通一平现状长顺街南延线尚未建成通车。项目周边环境分析2001-112APEX-IMC二、项目用地周边环境调查1、地块周边的建筑物地块南面：为“齐力大厦”，多层。地块北面：为三五0八厂的办公楼，多层。地块西面：为“冠城花园”二期，高层。地块东面：为单位宿舍，多层。

总的来说，地块周边的建筑物尽管距离较近，但因高度有限，对高层电梯公寓来说，其视野基本上不受影响。项目周边环境分析2001-113APEX-IMC2、自然绿化景观处于百花谭—武侯祠风景区，区域大环境悠美宜人。多个城市公园及自然绿化景观，如人民公园、武侯祠、南郊公园、百花谭公园。府南河自侧畔而过，更增添了河滨公园一道风景线。项目周边环境分析2001-114APEX-IMC3、历史人文景观成都名胜古迹区，多重历史人文景观。驾车六分钟至杜甫草堂驾车六分钟到武侯祠4、环境污染状况成都传统居住区，基本上无环境污染。府河治理工程的实施，使沿河居家状况得以极大的改善。项目周边环境分析2001-115APEX-IMC三、地块交通条件调查1、地块周边的市政路网位于城市主干道蜀都大道与内环线锦里路之间，距成都最主要的几线交通动脉：蜀都大道、锦里路、一环路、人民南路都仅有数分钟的车程。区域内以长顺街南延线贯穿南北，北至蜀都大道，南至锦里路。以锦里路直通人民南路；以大石东路、大石西路直通一环路及二环路。项目周边环境分析2001-116APEX-IMC2、公共交通现状、远景规划项目正对面为一条16米宽的四车道道，已列入青羊区政府2000年工作规划。据预测：长顺街南延线与锦里路、蜀都大道相接，即会成为市区主要交通干道，东城根街南延线的车辆部分西移，琴台路的车辆部分东移。3、进入项目地块的交通网现状目前长顺街南延线尚未建成通车。项目周边环境分析2001-117APEX-IMC四、周边市政配套设施调查购物场所：齐力大厦底楼的“互惠超市”；人商武侯分场、购书中心、半边桥街市场；离百货大楼、盐市口商圈一刻钟车程。文化教育：石室中学、君平街小学、胜西小学医疗卫生：华西医院，省卫干院附属医院，市第十一医院，妇产科、甲亢病、口腔科等多种专科医院。游乐休憩设施：多个城市公园，府河河边公园项目周边环境分析2001-118APEX-IMC2001-119APEX-IMC几个测三试：步行：1分钟到三河滨公三园3分钟到三半边街三市场6分钟到三百花谭三公园骑车：4分钟到三石室中三学7分钟到三武侯祠三、南郊三公园8分钟到三人商武三侯分场三、购书三中心10分钟到三成都体三院驾车：3分钟上三一环路7分钟到三天府广三场、华三西医大项目周三边环境三分析200三1-120APE三X-I三MC结三论三：该区域三为成都三市区理三想的居三家福地三之一。因其发三达的交三通动线三及成熟三的社区三配套，三其居住三价值远三高于目三前房地三产开发三的其它三热点区三域；且处在三寸土寸三金的成三都西城三，内环三线之内三，其升三值潜力三巨大。而对位三于该区三域中心三位置的【福华苑】来说，三则可以三概括为三：繁华都三市里的三清幽碧波翠三柳中的三便捷项目周三边环境三分析200三1-121APE三X-I三MC第二部三分三区域市三场分析成都市三房地产三概况区域市三场概况区域内三供给状三况分析三（高层三电梯公三寓）抗性楼三盘概况区域市三场供需三关系的三重要结三论200三1-122APE三X-I三MC一、成三都房地三产市场三概况1、200三0年成都三高档物三业的价三格走势从位置三分布来三看，成三都市的三高当物三业主要三集中在内环三线旧城三区、府南河三沿线、城南社三区、城西大三石西路三与浣花三风景区三一带及其延三伸区域三等几个三主题开三发片区。从整体三来看，200三0年成都三住宅市三场的价三格下降三主要体三现在均三价在300三0元/平方米三以上的三高档物三业。但三对于几三个主要三分布区三来说，三情况有三所差别三。区域市三场分析200三1-123APE三X-I三MC2、高档三楼盘价三格走低三的主要三宏观影三响因素宏观经三济景气三程度不三足，纯三居家高三档公寓三需求客三户增长三慢。WTO与西部三大开发三对成都三经济的三影响在三短期内三不明显三。前期高三档公寓三发展过三快，市三场存量三大，下三半年则三受到成三都花园三、万科三城市花三园、中三海名城三等外来三大规模三高档物三业的冲三击，市三场供大三于求，三竞争激三烈。消三费者持三币观望三。项目创三新主要三体现在三形式上三，概念三多，实三质少。三难以引三起买家三兴趣。三契合目三标消费三者的有三个性的三楼盘基三本上还三是市场三空白点三。200三1-124APE三X-I三MC3、高档三物业的三区域特三色：内环线三旧城区三价格持三续走低三：A、内环三线项目三地价成三本高，三开发高三档公寓三是主流三。B、城市三建设重三心外移三，旧城三区改造三相对滞三后，且三功能混三淆，居三住区与三商贸、三金融区三混杂，三路网密三度不够三，道路三狭窄，三人口密三度大等三等都使三得居家三质量大三受影响三。C、市区三内未来三房地产三发展的三重点应三是商务三办公大三厦，在三现在高三层写字三楼极为三低迷的三情况下三宜以商三住两用三的功能三为定位三；高档三公寓则三以小户三型、单三身公寓三有较好三的市场三反应。区域市三场分析200三1-125APE三X-I三MC城南社三区价格三持续走三低：A、片区三开区趋三于成熟三，项目三开发集三中、密三度大。B、项目三间竞争三激烈，三层次高三而全面三，一些三对比优三势不明三显的项三目价格三有所下三降。C、后期三介入的三项目在三品牌、三实力上三不占优三势，定三位较为三谨慎，三价格压三得较低三。D、片区三早期规三划不足三，区内三交通、三购物等三方面的三承载力三已力不三从心，三给区内三项目市三场价值三带来较三多的负三面影响三。区域市三场分析200三1-126APE三X-I三MC府南河三沿线进三一步开三发前景三看好：A、拥有三不可比三拟的水三景资源三优势的三府南河三沿线可三资开发三的地块三日渐少三，且随三着府河三整治工三作的深三入，沿三线更是三成为生三态居家三的理想三选择。B、早期三开发的三项目主三题开发三不明，三加上府三河沿线三污染较三重，价三格相对三较低。C、近期三一些老三项目价三格较大三幅度下三调，但三新推出三的价格三走高使三得总体三水平呈三现上升三趋势。区域市三场分析200三1-127APE三X-I三MC大石西三路-浣花风三景区一三带，高三档物业三发展型三片区：A、综合三全市各三局部区三域住宅三开发的三现状与三发展趋三势来看三，该区三域是最三具条件三成为继三城南之三后的第三二个高三档时尚三片区。B、先天三上风上三水的地三域优势三，加上三独特的三人文景三观资源三和厚重三的区域三文化，三以及大三量待开三发的土三地使区三域的居三住价值三大大提三高。C、区域三总价水三平有所三下降，三与城南三项目市三场反映三较为逊三色。主三要是由三于：一三些不明三朗因素三导致大三量项目三还在等三待观望三，近期三推出的三项目规三模较小三，档次三不够；三五大花三园带来三的一些三负面影三响，成三都花园三的开发三未上规三模。区域市三场分析200三1-128APE三X-I三MC4、各主三要高档三住宅楼三盘聚集三区域价三格变动三情况：Q-季度三单三位：元

时期地域2000Q12000Q22000Q3近期内环线旧城区3002299529262923府南河沿线3068309731263104城南高档社区2834280727892767大石西路-浣花风景区一带2644266226312616区域市三场分析200三1-129APE三X-I三MC结论：从供求三总体状三况来看三，在房三市价格三普遍低三糜的态三势下，三府河沿三线高档三住宅价三格却稳三中有升三，保持三了良好三的发展三势头。本项目三所处区三域位于三府河段三较好位三置，发三展前景三好。业内对三大石西三路-浣花风三景线一三带的发三展较为三看好。本项目三位于该三区域的三起始位三置，有三较高的三升值潜三力。低糜的三房市为三项目准三备了充三足的持三币观望三的消费三群，但三其消费三习惯更三加理性三和谨慎三。个性化三特色楼三盘的需三求更加三旺盛。区域市三场分析200三1-130APE三X-I三MC二、区三域市场三概况1、区域三内供需三概况因处于三传统居三家老区三，近期开三发的商三品房项三目较少，供消三费者选三择的机三会不多三。邻近区三域具竞三争性的三楼盘较三多，如【国嘉华三庭】【长富花三园】及大石三西路区三域的一三些楼盘三，对该三区域市三场形成三了一定三威胁。区域需三求逐渐三升温，三售价在三低糜的三房产中三稳中有三升。区域市三场分析200三1-131APE三X-I三MC2、区域三及周边三地区主三要物业因地价三成本高三，各项三目的容三积率普三遍较大三，该区域住三宅以高三层电梯三公寓为三主，小区三建筑群三与单体三建筑的三项目参三半。【长城园】由4-1三8F、1-1三1F、1-2三5F、6-7三F围合成三为较大三的社区三；【冠城花三园】二、三三期12-三20F构成围三合式社三区；【锦江新三时代花三园】为双塔三楼15F，底层三架空；【彩虹花三园】由1-1三8F、2-9三F、1-7三F构成。【国嘉华三庭】由33F构成C型半围三合。【长富花三园】由4-1三5F、2-2三5F构成围三合式社三区。区域市三场分析200三1-132APE三X-I三MC3、区域三内未来三两年内三待开发三的住宅【长城园】二期及三三期共三计两幢18F高层三、一幢25F高层、三一幢11F小高层三及四幢三多层；【冠城花三园】二期，三正在做三基础；【彩虹花三园】二期18F的高层三。基础三已完工三。区域市三场分析200三1-133APE三X-I三MC三、区域内三供给状三况分析1、【彩虹花三园】--三---三---三---三---三---三---三---三---项目概三况占三地三：近20亩总建面三：350三00㎡建三筑：1-1三8F、2-9三F、1-7三F总户数三：207区域市三场分析200三1-134APE三X-I三MC环三境三：较佳三的沿河三外环境三，内环三境一般三。商三场三：无商三场，底三楼为私三家花园车三位三：较少户三型三：110三~31三0㎡三18种户型主力户三型为140三~20三0㎡（错层三及跃式三）条式结三构，设三计较为三合理、三规则，三但无创新三，比较三平庸。电三梯三：小高三层一梯三两户区域市三场分析200三1-135APE三X-I三MC销售情三况多层基三本售磬三，小高三层的销三售良好三，户型三的需求三较为旺三盛，甚三至出现三买家购三买两套140三㎡进行改三装的情三况。主要户型㎡售价公摊销售情况多层（7F）1203680（六楼）12%余5小高层（9F）140（错）182~306（跃）4460(八楼清)14.8%大户型销售较好高层（18F）95起3180起----总计八成三十年按揭达58%区域市三场分析200三1-136APE三X-I三MC对于本三项目的三影响综上分三析，【彩虹花三园】虽有一三些优势三，但对三于本项三目来说三，影响三不大：A、从地理三位置上三看，虽三然拥有三长达百三余米的三河岸线三，外环三境优美三宜人，三但项目三景观较三好的临三河单位三基本已三售完。B、从户型三上看，三设计虽三较为规三则、合三理，但三缺乏出三彩之处三，较为三平庸。C、三期电三梯公寓三单位面三积价格三的竞争三力不明三显。区域市三场分析200三1-137APE三X-I三MC2、【长城园】--三---三---三---三---三---三---三---三---三-项目概三况占三地三：50余亩总建面三：120三000三㎡建三筑三：4-1三8F、1-1三1F、1-2三5F、6-7三F总户数三：633商场面三积：约三一万平三方米车三位三：400个绿化率三：41%环三境三：外环三境一般三，内环三境较好区域市三场分析200三1-138APE三X-I三MC户三型三：一期三多三层92.三6~1三34㎡高三层130三~14三0㎡二期三小三高层162三.4三㎡(公摊16.三7㎡三)高三层86.三15~三179三.17三㎡多三层86~三147三㎡主力户三型——1三20~三140三㎡之间户型设三计三高三层户型三构局为三风车型三，较有特色，三无异型三房。电三梯三：两三梯四户三。区域市三场分析200三1-139APE三X-I三MC销售情三况主要户型㎡售价公摊销售情况

一期多层：120高层：135多层:3000(7F)高层:3438起9%~15%达90%二期高层：140多层:3250(7F)高层:3600起9%~15%走势平稳总计七成二十年按揭--区域市三场分析200三1-140APE三X-I三MC对于本三项目的三影响综上分三析，【长城园】对本项三目有一三定影响：A、从地理三位置上三看，与三本项目三的差别三不大。B、从销售三上看，三前期销三售较好三，已具三一定的三知名度三和美誉三度。且三第二期三、三期三的工作三进度与三销售周三期与本三项目有三一定程三度的重三合。C、其较三好的社三区环境三和绿化三，正是本三项目所三缺乏的三。区域市三场分析200三1-141APE三X-I三MC3、【锦江新三时代花三园】--三---三---三---三---三---三-项目概三况占三地三：8.4三27亩总建面三：338三41㎡建三筑三：双塔三楼15F会三所三：148三0㎡，配套三较为完三善车三位三：129绿化率三：40%环三境三：内外三环境较三好处立面三：较为三时尚、三现代区域市三场分析200三1-142APE三X-I三MC户三型三：85~三351三㎡共13种户型主力户三型为150三~18三0㎡异型房三较多电三梯三：两梯三六户区域市三场分析200三1-143APE三X-I三MC销售状三况售价：358三0元起（三清）销售业三绩较差三，不足50%左右每月有三较多的三退房户三（主要三选择国三嘉华庭三、彩虹三花园）区域市三场分析200三1-144APE三X-I三MC对于本三项目的三影响综上分三析，【锦江新三时代花三园】有一定三特色，三但对于三本项目三来说，三基本上三无影响：A、从销三售现状三来看，三该项目三抗冲击三的能力三差，主三要原因三是性价比三低。B、从户三型上看三，设计三较差，三存在较三多的异三型房。C、从销三售周期三来看，三与本项三目无冲三突。区域市三场分析200三1-145APE三X-I三MC4、【冠城花三园】--三---三---三---三---三---三---三---三---项目概三况占三地三：105亩总建面三：二期800三00㎡、三期600三00㎡建三筑三：12幢20F的高层环三境三：欧式三园林处立面三：欧式三外立面户三型三：140三~32三0㎡，主力三户型为150三~17三0㎡区域市三场分析200三1-146APE三X-I三MC销售状三况售价：300三0元起，三均价400三0元一期为三集团整三体购买对于本三项目的三影响【冠城花三园】为内环三线最大三规模的三高层社三区，是三本项目三的主要三竞争对三手之一三。A、价格三上有较三大的竞三争力。B、社区三规模大三，配套三较为齐三全。C、工程三、销售三进度与三本项目三较为重三合。区域市三场分析200三1-147APE三X-I三MC5、【国嘉华三庭】--三---三---三---三---三---三---三---三---三-项目概三况占三地三：781三7㎡总建面三：630三00㎡建三筑三：33F、C型半围三合式规三划总户数三：438商三场三：无车三位三：1：1.5环三境三：6.8米架空三层与府三河河滨三公园、三中庭花园融为三一体，三环境悠三美。区域市三场分析200三1-148APE三X-I三MC户三型三：98.三04~三261三.3三㎡共十余三种户型主力户三型为131三.5三㎡高层条三式开面三布局，三双面景三观、视三觉通透性好电三梯三：三梯三四户（三观光电三梯一部三）销售状三况售价：368三0元~48三00元（清三）、均三价440三0元销售达80%以上，三余80多套单价自三开盘起三上涨100元/㎡区域市三场分析200三1-149APE三X-I三MC对于本三项目的三影响综上分三析，【国嘉华三庭】优势较三大，为三近期推三出的较三为优秀三的楼盘三之一，三为本项三目起到三了良好三的市场三辅垫：A、对于三拉动府三河房价三上扬以三及本区三域需求三增长起三到了一三定的积三极作用三。B、较具三竞争力三的特色三吸引了三众多消三费者的三关注，三为本区三域聚集三了一定三的人气三。C、从销三售上看三，所剩三单位不三多，与三本项目三的工程三及销售三进度上三并无冲三突。区域市三场分析200三1-150APE三X-I三MC结论：从供求三体状况三来看，三尽管本三区域有三一定量三的待开三发项目三，但对本三项目够三成威胁三的并不三多。区域内三对电梯三公寓的三需求主三要决定三于项目三本身的三特色。对大户三型有较三大的需三求，主三要决定三于目标三消费者三的消费三形态（三购买力三较高、三轻度价三格敏感三者、家三庭生命三周期处三于满巢三期）。区域市三场分析200三1-151APE三X-I三MC四、抗三性楼盘三概况1、部分三高档物三业价格三走势（表中三电梯公三寓为起三价）项目名称项目地址2000/Q12000/Q22000/Q3近期价格盘谷花园领事馆路3900400037003700锦官新城人南立交桥侧4060440044002700银都花园新光路侧4000400039003700芳草地锦绣花园旁3380338034802950区域市三场分析200三1-152APE三X-I三MC项目名称项目地址2000、Q12000、Q22000、Q3近期价格新绿季节玉林路南延线--260023002300长富花园红照壁街口3680368037203720都市欣城新南路2750278028502850国嘉华庭城边街彩虹桥东侧3600368036803780新锦江锦江大桥附近2830283028802880督院府邸新半边街3280338031803180万福世家万福桥东北侧4500465046504650江波华城西体北路2号3400298030803080丽阳天下宁夏街3520378039403940城南世家浆洗街2880288028803050区域市三场分析200三1-153APE三X-I三MC2、大石三西路部三分开发三住宅项三目一览项目楼体规模（万㎡）户型面积（㎡）均价总户数交房日置信逸都多层25.0880-200250016002001/9紫藤花园电梯1.98103-210（一期）2780(一期)2450(二期)294(一期)7栋(二期)现房2001/10（二期）禾嘉花园多层2.6491-24032802002001/6百花丽都多层0.895-1542200952001/1泰庄花园多层多层1.00商铺0.7-----2380194现房名景园多层2.490-15836009栋现房恒宾园多层1.32152-23538001102000/12区域市三场分析200三1-154APE三X-I三MC五、区三域供需三关系重三要结论综上所三述，我三们从该三区域供三需状况三的分析三中，可三以得出三以下结三论。1、关于三物业形三态：电梯公三寓本身三并不会三对消费三者构成三心理障三碍，关三于市场三不接受三该类物三业的说三法更不三成立。在多层三与电梯三公寓的三选择中三，消费三者往往三倾向于三前者，三但对于三个性化三的、精三彩纷呈三的、性三价比高三的电梯三公寓来三说，消三费者则三趋之如三鹜。区域市三场分析200三1-155APE三X-I三MC2、关于三户型：140三~20三0平米的三户型在三市场中三的反映三最佳。消费者三更倾向三于方正三、规则三的条式三结构，三对点式三结构的三认可度三较低。注重房三屋的通三透感与三功能性三。注重景三观，讲三究开窗三见景、三户户见三景等。区域市三场分析200三1-156APE三X-I三MC3、关于三价格：本区域三单价高三于府河三沿线房三价的平三均水平三。对多层三的承受三价格为300三0~3三500元/平米（三均价）三。对高层三的承受三价格为360三0~4三200元/平米（三均价）三。消费者三属于轻三度价格三敏感者三，更讲三究性价三比。理三想的住三宅是“三又好又三便宜”三。区域市三场分析200三1-157APE三X-I三MC4、其它三：环境：三消费者三对环境三的要求三较高，三更看重三区域的三大环境三。物管：三消费者三对居家三安全性三要求较三高。配套：三因为该三区域的三地理位三置优越三，消费三者对小三区配套三无特殊三要求。区域市三场分析200三1-158APE三X-I三MC第三部三分三项目SWO三T分析优势（Str三eng三th）劣势（Wea三kne三ss）机会（Opp三ort三uni三ty）问题点三（Thr三eat）200三1-159APE三X-I三MC一、优三势（Str三eng三th）1、地理三位置（三略）2、施工三管理开发商三有较深三的建筑三施工背三景，可三以对本三项目的三施工质三量、进三度以及三项目的三工程成三本都有三较好的三控制。项目SWO三T分析200三1-160APE三X-I三MC3、项目三规模规模小三、施工三周期短三；资金压三力较小三；销售周三期缩短三，资金三回收加三快，市三场压力三减小。4、销售三情况现有的三五层裙三楼全部三落订，三缓解部三分销售三压力。项目SWO三T分析200三1-161APE三X-I三MC二、项三目劣势三（Wea三kne三ss）1、地理三位置的三局限性项目规三模小，三位于三三面合围三的间隙三地带；底层视三线受遮三挡、距三离府南三河有一三定的距三离；项目不三可能提三供较为三完善的三环境和三社区配三套；项目SWO三T分析200三1-162APE三X-I三MC2、原规三划设计三方案局三限性无特色三：项目目三前的规三划设计三方案观三念落后三，在成三都市众三多高层三电梯公三寓中，三缺乏明三显个性三，特别三是在本三区域内三众多特三色楼盘三的包围三下（如“C型围合”的国嘉三华庭，“风车格三局”的长城三园，欧三式双塔三楼的“锦江新三时代”），更三显苍白三无力。项目SWO三T分析200三1-163APE三X-I三MC与本区三域市场三缺乏联三系项目目三前的规三划设计三方案未三根据当三前周边三抗性楼三盘以及三项目自三身条件三进行详三尽的市三场定位三，消费三者心理三把握不三准确，三规划本三身对项三目的优三势以及三特点把三握不够三、挖掘三不够，三进而在三规划中三表现不三够，与三区域市三场缺乏三联系。如：住三宅部分三户型设三计缺乏三新意、三缺陷较三多，且三主力户三型区间三与市场三供求有三较大出三入，市三场竞争三力不足三。项目SWO三T分析200三1-164APE三X-I三MC浪费较三多由于对三国家有三关建筑三法规没三有吃透三，在进三行设计三时对面三积没有三用够，三造成部三分资源三浪费，三且限制三了制造三支撑项三目的卖三点，致三使项目三平庸化三。如：单三层建筑三面积仅三为952平方米三，且全三部是市三场上空三置率最三高的平三层设计三。成本高由于架三空层利三用不够三，公建比三例过大三（地下三车库面三积过大三），造成三项目成本高，经济三指标测三算效果三差。项目SWO三T分析200三1-165APE三X-I三MC三、项三目机会三点（Opp三ort三uni三ty）以目前三的规划三设计上三来看，三由于成三都目前三类似的三高层电三梯公寓三空置率三较高，三且由于三经济大三环境等三其它因三素的影三响，高三档物业三的价格三呈现下三降走势三，项目的三机会点三较少。项目SWO三T分析200三1-166APE三X-I三MC四、问三题点（Thr三eat）综上分三析，在三项目现三在设计三方案的三基础上三，会带三来以下三方面的三影响。工程造三价高工程周三期长市场风三险高销售周三期长盈利指三标低项目SWO三T分析200三1-167APE三X-I三MC第四部三分项三目再定三位建议市场定三位消费者三定位规划理三念户型定三位200三1-168APE三X-I三MC一、市三场定位对成都三河居文三化的再三认识。三成都人三强烈的三恋河居三河的情三结，使三府南河三边的房三价居高三不下。产品本三身的价三值与河三景的融三合程度三是项目三开发成三功与否三的关键三。产品特三色程度三是在激三烈市场三竞争中三获胜获三胜的关三键。项目再三定位建三议200三1-169APE三X-I三MC二、消三费者定三位1、目标三客户群三描述公司的三中高级三职员、三个体私三营的小三老板。学历较三高、生三活有品三位、收三入高而三稳定。自己有三车，而三家人需三要解决三交通与三配套问三题。需要居三家有都三市的感三觉，又三能与都三市的喧三闹保持三一定的三距离。项目再三定位建三议200三1-170APE三X-I三MC2、目标客三户群分三析二十五三至四十三岁之间三，受过三一定的三教育，三有一定三的积蓄三，对现三有住房三不满意三。更注重三房屋的三品位，三以及对三位置三、面积三、套型三等功能三更新的三要求。其选择三置业的三理念为“物超所三值、体三现个性”。房屋总三价要在三其承受三范围内三，应控三制在30—60万之间三。中小私三营公司三的老板三、大公三司与大三单位的三中高级三白领阶三层、有三灰色收三入的重三要职能三人员都三将是我三们的目三标消费三者。需要满三足个性三以及人三性需要三的二次三置业者三。项目再三定位建三议200三1-171APE三X-I三MC三、规三划理念时尚而三不高档三、实用三而不奢三华；独特而三不怪异三、人性三而不局三促；物超所三值、价三值明显三。与周边三抗性楼三盘相比三，有明三显的价三值优势三，性价三比远远三高出周三边的竞三争楼盘三。面对理三性消费三者应体三现产品三的力量三而非宣三传的优三势。项目再三定位建三议200三1-172APE三X-I三MC四、户三型定位前卫、三时尚、三个性空三间实用、三实惠、三物超所三值采用跃三层布局三，4.8米的挑三高空间三，2.2米以下三辅助空三间附送三，使用三户的得三房率在140三%以上在同区三位，给三用户更三小的面三积更多三使用空三间与使三用功能三的印象户型面三积控制三在90至160平方米三之间，三户型结三构从三三室三厅三至六室三三厅项目再三定位建三议200三1-173APE三X-I三MC第五部三分规三划调整三建议APE三X对项目三规划的三建议两种方三案的经三济指标三对比200三1-174APE三X-I三MC一、APE三X建议：对目前三项目的三规划设三计方案三进行调三整，以三增加项三目的市三场竞争三力，降三低项目三的市场三风险。三具体建三议如下三：不改变三项目群三楼的使三用面积三与大体三外观造三型，满三足项目三的开工三要求。项目规三划设计三建议200三1-175APE三X-I三MC对于住三宅部分三在保持三单体面三积变化三不大的三前提下三增加单三体的使三用功能三，在同三等条件三下与抗三性楼盘三产生更三加强烈三的差异三性，保三持更加三明显的三竞争优三势，降三低市场三风险。在成本三提升不三多的前三提下，三通过规三划设计三的改变三，给予三消费者三更大的三实惠与三利益，三同时满三足其对三居住空三间的要三求以及三精神上三的要求三。全面三提升产三品的附三加价值三，从而三带动产三品价格三的全面三提升，三提高项三目的赢三利能力三，达到三开发商三与住户三双赢的三战略构三想。项目规三划设计三建议200三1-176APE三X-I三MC通过项三目规划三设计的三调整，三全面提三升项目三的品位三与档次三，以达三到全面三提升产三品价位三、提高三开发商三知名度三和企业三形象的三目的，三为开发三商进行三其他项三目的开三发奠定三基础。增加项三目的可三售建筑三面积，三从而增三加项目三的赢利三能力；三降低项三目的公三建面积三，从而三节约项三目的开三发成本；项目规三划设计三建议200三1-177APE三X-I三MC注意各三个房间三的采光三通透，三以及房三屋的均三好性。通过规三划设计三的调整三，制造三市场亮三点，产三生差异三化市场三，进入三产品真三空地带三，避开三同类产三品的竞三争焦点三，以达三到避实三就虚、三争取战三略主动三、规避三市场风三险的目三的。项目规三划设计三建议200三1-178APE三X-I三MC二、两三种方案三的经济三指标对三比项目建筑面积开发成本销售金额利润地下车库52601951728-1223底层营业房13783616963352层营业房1378338396583~5层营业房4134106916375686~25层住宅20555496663721406小计32705868698291143备注：三营业用三房盈利三总额为961万元1、原方三案经济三成本概三算（单位三：万元三）项目规三划设计三建议200三1-179APE三X-I三MC2、两种三方案【住宅】经济指三标对比三表：单位：三元单方成本施工面积总成本销售面积销售单价销售总额盈利旧方案2416205554966万2055531006372万1406万新方案3116130004050万1600035005600万1550万备注：三两种方三案的标三高均按85米计算三，新方三案单层三面积为100三0平米，三共十三三层，挑三高4.8米后单三方成本三提高700元/平米。新方案三里，购三房者实三得面积三为224三00平米。项目规三划设计三建议200三1-180APE三X-I三MC3、两种三方案经三济指标三对比：（单位三：万元三）地下车库盈利营业用房盈利住宅盈利总盈利旧方案-122396114061143新方案-611.596115501899.5备注：三新方案三地下车三库减为三一层，三地面车三位盈利三未计在三内。项目规三划设计三建议200三1-181APE三X-I三MC4、两种三方案优三劣对表三：新方案旧方案市场风险低—产品创新，迎合潮流。高—产品落伍，无竞争力。工程造价低—开发总成本为6793.5万元高—开发总成本为8686万元盈利指标高—1899.5万元低—1143万元销售周期短—户数少、套型新长—户数多，套型老工程周期短—施工量小长---施工量大项目规三划设计三建议200三1-182APE三X-I三MC附：合三作模式三建议按照双三方商定三的新方三案实施三，方案三规划设三计费为10元/平方米三；双方商三定一个三销售底三价，高三出部分三作为被三委托方三销售所三得；被委托三方定期三按销售三进度向三委托方三支付销三售进度三款；委托方三负责项三目样板三间以及三售楼中三心的施三工、装三修与布三置费用三（标准三双方商三定）；被委托三方负责三项目的三广告宣三传、销三售人员三工资提三成以及三服装等三相关销三售费用三；200三1-183APE三X-I三MC9、静夜三四无邻三，荒居三旧业贫三。。202三3/4三/29202三3/4三/29Sat三urd三ay,三Ap三ril三29三,2三02310、雨中三黄叶树三，灯下三白头人三。。202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/294/2三9/2三023三3:三57:三09三PM11、以我三独沈久三，愧君三相见频三。。202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/29Apr三-2329-三Apr三-2312、故人三江海别三，几度三隔山川三。。202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/29Sat三urd三ay,三Ap三ril三29三,2三02313、乍见三翻疑梦三，相悲三各问年三。。202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/294/2三9/2三02314、他乡三生白发三，旧国三见青山三。。29三四月三202三3202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/2915、比不三了得就三不比，三得不到三的就不三要。。三。四月三23202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/294/2三9/2三02316、行动三出成果三，工作三出财富三。。202三3/4三/29202三3/4三/2929三Apr三il三