某咨询江苏国际商务城商业项目顾问报告

融入上海面向世界服务江苏

建设长三角独具特色的现代服务业中心江苏国际商务城机密2006年1月12日此报告仅供客户内部使用。未经麦肯锡公司的书面许可，其它任何机构不得擅自传阅、引用或复制。初步成果，供讨论议程项目背景商务城的远景目标和致胜战略商务城的价值定位和关键举措财务测算和开发模式2内容提要业务流程外移/外包是商务城的产业核心近期的重点是跨国企业中国业务的外移和印度等外资外包企业的中文处理中心，兼顾连锁零售行业地区配送中心、交易市场、注册总部的近期机会中期应抓住中国金融等行业后台处理整合的机会，形成“服务业工厂”长期成为中国第一、国际有竞争力的外移/外包中心未来三年商务城应完成第一个综合功能地块的整体开发，开辟连接上海的快速公共交通具备专业人才的供应市场，设立中国首个流程外包行业协会占据行业制高点，争取省政府优惠政策及外包订单支持潜在驻商实现流程外包、零售配送中心、和金融后台处理行业的招商目标商务城的价值定位针对业务流程外移/外包行业目前的瓶颈，为中国业务流程外移/外包行业参与国际化竞争打开新的局面开辟核心产业急需的专业人才供应管道提供政府/大型企业外包订单的稳定需求延伸昆山政府一贯的诚信、高效口碑商务城的战略目标是成为中国业务流程外移/外包之都，树立现代服务业发展的楷模；从“昆山制造”过渡到“昆山流程”，逐步实现到“昆山创造”的跨越到2020年，商务城将创造25-30万就业机会，引入30-35万常住人口；核心产业将产生130亿元GDP，占全国市场份额15%（流程外包行业）；房地产（土地增值）和配套服务业又能带来140亿元GDP，形成人均收入9万元/年，超过上海水平远景目标产业定位和发展战略针对驻商和人才的价值定位关键措施和阶段目标3JBCwillbuildsustainableserviceindustryaroundBPO&OinthreestepsTheneartermfocusistheback-endofMNCChinaoperations,andtheleadingglobalBPOcompanies;retaillogisticsandB2BmarketofferssecondaryopportunitiesInthemediumterm,a‘servicefactory’willtakeshapeatJBC,whichisthesiteofchoiceforthemultitudeofChinesefinancialinstitutionsback-endoperationsInthelongterm,JBCwillseethe#1concentrationofBPO&OcompaniesinChinaandcompeteonaglobalscaleOver3yearsJBCwillhavebuiltthefirstmulti-functionurbancommunitySecuredJiangsupublicsector/SOEBPOcontracts,setupBPO&Oindustryassociation,builtthechannelfortalentinfluxAchievedtenantattractiontargetsinBPO&O,retaillogisticsandfinancialinstitutionback-endoperationsAstheonlydedicatedBPO&OsiteinChina,theuniquevaluepropositionaddressesbottlenecksoftheindustryAccesstothenationalpoolofskilledlaborDemandvisibilityfromJiangsupublicsector/SOEBPOcontractsThetrackrecordoflocalgovernmentthatdeliversonitspromisesJiangsuBusinessCity(JBC)aspiretosettheparadigmofmodernservicedevelopmentbyestablishingitselfasthecapitalofBusinessProcessOutsourcingandOff-shoring(BPO&O)inChina.Itsmissionistotransitionfrom‘MadeinKunshan’to‘ProcessedinKunshan’,andtoreachtheultimategoalof‘CreatedinKunshan’By2020,JBCwillcreate0.25-0.3millionjobs,withresidenceof0.3-0.35million.MoreimportantthantheGDPofCNY27billion,JBCwillbecomeasatellitecitywhereresidenceenjoyspercapitaannualincomeofoverCNY90,000,surpassingtheShanghaiincomelevelEXECUTIVESUMMARYVisionandmissionIndustrystrategyValuepropositionKeyinitiativesandmilestones4制造业迁移的规律表明，制造业作为昆山乃至江苏省的增长引擎将难以长期持续 * 20051-11月，江苏省实际利用外商投资111亿美元 资料来源：麦肯锡分析；江苏统计年鉴2005，江苏经济统计月报

长三角地区引进制造业投资的步伐已经趋缓**********E**长江三角洲地区利用外资数量增幅回落。据商务部预测，十一五期间，我国年外资增长率仅为1%，远低于十五计划中国周边的亚洲国家，最近纷纷宣布一些投资优惠政策，并利用其廉价劳动力来吸引外资，比如印度，柬埔寨，越南等在“西部开发”的背景下，中国内陆城市的成本优势将吸引沿海的制造业向之转移江苏实际利用外商投资单位：亿美元制造业的长期趋势是往成本更低的地区迁移234511800年代后期–

美国的工业革命加速了全球低成本制造基地从欧洲向美国转移1950年代和60年代–

战后的日本把自己重建成一个低成本制造基地1970年代后期和1980年代–

日本逐渐成为一个全球重量级的发达国家与其相邻的韩国转而成为低成本制造中心1980年代后期–

低成本制造基地向快速发展的东南亚国家和台湾转移1990年代–

中国的经济改革和巨大的市场使中国，特别是沿海地区，成为一个强大的制造基地2010年代－沿海地区成本升高，制造业向中国内陆省份迁移？2345历史上制造基地的转移166？645**+5%发展现代服务业是江苏省保持长期竞争力的重要战略*******+10%服务业生产总值亿元服务业占地区生产总值比重％江苏省已经提出服务业大发展的宏伟目标服务业从业人员占从业人员比重％40 * 交通运输、仓储和邮政业；传统业态的批发和零售业；住宿和餐饮业；居民服务业

** 信息传输、计算机服务和软件业；租赁和商务服务业；科研、技术服务和地质勘查业；水利、环境和公共设施管理业；教育、卫生服务、社会保障和社会服务业；文化、体育和娱乐业；公共管理和社会组织 资料来源： 江苏省人民政府关于加快发展现代服务业的实施纲要,上海统计年鉴2005；江苏统计年鉴2005；昆山统计年鉴2005；美国商务部经济分析办公室传统服务业仅能“跟随”GDP，而不能真正“推动”GDP全球范围内服务业的离岸迁移为商务城带来了机会上海第三产业分布传统服务业*美国2001年第三产业分布现代服务业**江苏第三产业分布昆山第三产业分布2311970－80年代

–大型企业的后台处理流程从北美、英国迁移到爱尔兰等中等发达国家1990年代后期–后台处理流程从爱尔兰迁移到印度、菲律宾等国家2010年–

部分后台处理流程从印度、菲律宾溢出到中国？23服务业离岸迁移的趋势12？6而从制造业集聚的地区发展到现代服务业发达的地区需要在多方面实现转变从...“制造业工厂”到...“服务业工厂”市场主体国际领先制造业OEM/ODM企业，大量是台湾、日、韩企业国际领先的服务业外包企业，大量是欧美和印度企业市场生态环境充沛的”蓝领“劳动人口，多数是临时雇用关系所得税，增值税和进出口关税优惠政策宽松的劳工，环保等法规基础设施“七通一平“的工业用地投资商/驻商自建厂房物业大量受过中等、高等教育的”灰领“人口，多数是稳定的雇用关系个人所得税，营业税和服务业出口关税的优惠政策行业协会、职业教育等制定技能标准、培养专业人才全国卫星城中领先的人居环境富有城市商务社区开发经验的开发商作为物业建设主体大容量、稳定、低价的通信和数据网络设施7议程项目背景商务城的远景目标和致胜战略商务城的价值定位和关键举措财务测算和开发模式8商务城发展现代服务业的远景目标远景目标把握快速增长的业务流程外移/外包行业的机会，近、中期建成中文世界的“服务业工厂”，长期成为中国业务流程外移/外包之都；从“昆山制造”过渡到“昆山流程”，分步实现向“昆山创造”的跨越式发展，成为融入大上海地区的以现代服务业为增长引擎的多功能卫星城市以基础设施建设为切入点，市场生态环境的培育为重点居住、办公、商业娱乐和公共设施并重引进战略性地产开发商作为合作伙伴，搞大地块整体多阶段开发，以多次开发为原则建立引进全国乃至国际相关人才的通畅渠道，创造社保、住宅、公交等一流人居环境，并以行政优惠鼓励人才稳定就业率先创建全国业务流程外移/外包行业协会，制定专业技能认证，并引入认证教育/培训机构同时有针对性地吸引核心产业的关键驻商作为市场主体以独特的人才供应、政府订单、诚信履行政策优惠为价值定位，近期捕捉上海、大连等地受到资源制约留下的市场空白，中期抢占金融等行业后处理整合外移的高峰，长期跻身国际业务流程外移/外包的竞争舞台围绕合格的招商人才建立市场化的招商公司制定专业的品牌运作方案9除了产业发展目标以外，商务城应设立符合科学发展观的均衡

目标5,860可持续性发展服务业效益服务业GDP的比例(%)核心产业的市场份额常住人口和就业人口(人/Km2)从业人员素质

(万元/年)产出质量

(亿元/Km2)人均服务业增加值(亿元/万人)社会、自然和市场生态环境建设(%)政府税收收入***

(万元/Km2)服务业GDP/GDP商务城(2008)20152020常住人口/平方公里*财政税收/平方公里就业人口/平方公里*服务业GDP/就业人口纳入社保体系人数占常住人口比例就业人口平均收入绿化面积/总面积***服务业GDP/平方公里占BPO行业市场份额 * 按总面积50平方公里计算 ** 08年由于核心行业驻商较少，GDP以房地产行业为主，导致服务业人均GDP计算值过高 *** 指昆山市政府获得税收收入 资料来源：麦肯锡分析服务业GDP总额（亿元）16133285服务业质量服务业规模10商务城2020年将成为集住宅、办公、商业功能为一体的新型

卫星城非常初步用途办公住宅零售/餐饮/娱乐酒店/公寓道路交通绿地面积（公顷）估算方式（大致）2020年水面公共设施*****%5,000公顷***17*%915公顷*工业和其他用地*居民动迁区*启动区之外可作为

商务城未来发展的

用地**582632971371567322核心产业收入(RDC除外)÷各自地效÷容积率启动区办公楼建筑面积÷北京及上海办公楼/酒店面积比例÷容积率新增常住人口数量×人均居住面积÷容积率住宅建筑面积÷北京及上海住宅商业面积比例÷容积率商业建筑面积×1/3÷容积率总建筑占地÷建筑与非建筑面积比例×绿地占非建筑用地比重总建筑占地÷建筑与非建筑面积比例×道路占非建筑用地比重总建筑占地÷建筑与非建筑面积比例×水面占非建筑用地比重商务城总面积开发面积2020年零售RDC170零售RDC行业收入÷地效÷容积率 * 目前工业用地总面积为357公顷，约占50km2的7%；由于工厂拆迁后迁往50km2以内的其它区域，故占地面积不变；居民动迁区占地总面积计算=动迁户数×每户补偿面积÷容积率 ** 含绿地、道路等公共面积 *** 包含学校、医院、公共体育设施和少量公共文化设施 资料来源：

麦肯锡分析1511就业人口将达到29万，常住人口35万万人

资料来源：麦肯锡分析*.2415.4**.21.8*.2**.04*.2*.310.94.8*.2***第一、二产业****就业人口常住人口3**2008****未来商务城人口结构描述常住人口中2/3以上为45岁以下50%以上受过高等教育10%为中高级管理人才非常初步假设一、二产业中的就业人口数不变且都为常住人口服务业带来的新增就业人口x常住比例（80%）x家庭人口乘数（1.5）=服务业新增常住人口数2312商务城将拥有长三角地区一流的工作和生活环境

资料来源：麦肯锡分析

育儿中心银行、ATM机定位针对核心行业的专业人才，提供较高层次的文化休闲设施以完善的城市化配套设施及服务，为快节奏生活提供便利健身中心培训教室、大专院校医院、外宾诊所中小学校在商务城工作、居住的某IT外包行业员工的一天（2015年）

7:00 起床，到小区健身房游泳

7:40 吃早饭8:10 把儿子送到离家车程5分钟的双语幼儿园，太太送到离家10分钟的某银行票据处理中心上班8:30 开车到公司，并在写字楼下的星巴克买一杯 咖啡12:00 到公司附近的“半岛咖啡”就餐，并去银行ATM机取钱16:30 派司机去虹桥机场接来访的印度培训师，并安排其下榻在公司附近的4星级希尔顿酒店18:30 与培训师一起去“小孟买”吃晚饭20:30 去小区里的便利店买饮料，并取回洗衣店干洗好的衣服23:30 去附近的24小时药店买感冒药多厅影院、夜总会娱乐中心13业务流程的外移/外包是现代服务业中适合商务城发展的核心产业

资料来源：麦肯锡分析细分服务行业现代零售旅游医疗健康分销代理国际贸易交易市场、展会金融服务IT服务现代物流服务专业服务企业的注册地和运营中心企业的注册地商务城应如何选择现代服务业中的核心产业能否立足于个人服务业(商业)能否立足于围绕周边制造业的商贸服务？能否选择性的从事商务服务能否吸引企业前来注册总部核心产业选择近、中期核心无连锁零售业企业的采购中心后台处理、远程客户支持、供应链处理和运营支持流程业务流程外包近、中期机会性成功商务城所需的个人服务功能连锁零售业企业的物流配送中心电子生产资料交易市场无无中小企业的注册地和运营中心长期核心无无IT系统管理流程IT外包流程外包企业的注册地和运营中心14发达国家将非核心业务流程外移/外包到低成本国家将成为全球服务贸易中增长最快的项目业务流程外移/外包的概念框架自建外包本地离岸/外移业务流程IT流程控制权北美英国欧洲大陆日本印度爱尔兰菲律宾马来西亚匈牙利中国地点后台处理运营支持供应链处理客户管理网络管理办公系统支持企业应用软件定制流程业务流程外移外包到低成本国家的业务规模占全球服务贸易总量的百分比亿美元*******其它服务项目外移/外包服务预测年增长率％730

资料来源： WTO；麦肯锡全球研究院9015商务城在流程外移/外包行业的制胜战略要分三步走亿元

资料来源：麦肯锡分析捕捉上海、大连等国内业务流程外移/外包中心受到资源制约留下的市场空白战略纲领抢占下一次中资、跨国企业自建外移高峰的先机与印度、菲律宾等成熟的外移外包中心分享国际市场份额潜在关键驻商受土地等成本制约：汇丰银行、通用电气等跨国企业在华的后台处理中心受人才和市场机会制约：毕博、埃森哲、IBM、EDS、和印度的流程外包（BPO/ITO）公司其它江苏省内机会：江苏省的地区银行、春兰、熊猫等高科技企业的客户呼叫中心国有、股份制银行、保险公司整合后台处理：广发银行、招商银行、中国建设银行、太平人寿保险，中国人寿保险跨国企业：花旗银行、荷兰银行北美、欧洲企业后台处理离岸外移/外包到中国增加：财富五百强，以及在中国业务达到一定规模的中小企业商务城核心产业产出规模***长期(2020)中期(2015)近期(2008)16同时，发展连锁零售行业的区域物流中心可以成为商务城近期的经济增长引擎

资料来源：中国统计年鉴2005；访谈

商务城具有建立连锁零售行业区域物流配送中心的条件紧邻零售业高销量区域–华东腹地的优越地理位置处于城际高速公路交汇点–货运交通便利拥有成块可批租/出售土地–一定土地资源土地分批开发前期价格低廉–土地成本有吸引力其它华北华东华南华中西南商务城2004年零售业销售额比例(%)东北10华北13华东30–上海–江苏58华中15华南18西南10其它4东北区域物流配送中心对当地经济会产生明显促进作用沃尔玛德克萨斯配送中心举例税收收入沃尔玛每年向当地政府纳税230万美元房地产收入前5年内，沃尔玛的租金每年约为480万美元；5年后租金上调10.4%；租期为30年到期后，沃尔玛必须按州政府建设和历年维护成本和市场价格两者取其高回购该大楼就业建设期间预计支付的工资达到5,500万美元；完工后创造450个就业岗位区域配送中心往往与采购处理和信息系统中心在同一个地区，可以作为吸引零售业外移/外包的抓手17议程项目背景商务城的远景目标和致胜战略商务城的价值定位和关键举措财务测算和开发模式18商务城成功的关键是独特的、针对核心产业的价值定位充足稳定的人才供应可预见的市场需求可靠的政府，优惠的政策核心产业的企业需求从二、三级城市吸引具备基本技能人才的畅通渠道优良的社保、住房、公共交通等构成的全国一流的人居环境鼓励就业稳定、防范人才流失的优惠政策江苏省、苏州/昆山市政府的财政、劳动保障、海关等部门的BPO/ITO需求江苏的大型国有能源、制造业、金融企业对BPO/ITO的需求因硬件和政策环境优越吸引的各行业跨国企业的外包需求昆山政府亲商、高效、诚信的口碑可比于全国其他地区、针对首批关键驻商可灵活协商的优惠政策/措施 资料来源： 麦肯锡分析与流程外移/外包企业及专业人才共建未来!19同时推三出有针三对性的三优惠措三施资料来三源：麦肯锡三访谈国际大三型企业三外移税收优三惠所得税增值税营业税进出口三关税个人所三得税包税制非税收三的经济三优惠行政措三施的优三惠国内大三型企业三外移国内中三小BPO三/IT三O企业外资BPO三/IT三O企业办公室三租房补三贴办公用三房购置三、自建三补贴地价补三贴贷款贴三息共同投三资注册和三进入许三可优先提三供土地三和设施外籍人三员简化三居留证三出入证三办理契约式三服务20为了达三到战略三目标，三商务城三近期必三须尽快三采取战三略举措“无悔举三措”建设基三础设施以包含三办公、三商业、三住宅完三整功能三的1-3平方公三里地块三为单位三，引入三战略性三开发商三进行整三体开发三；不需三立即在三？平方三公里遍三地开花三，随着三招商进三展成熟三一个地三块再发三展下一三个“硬骨三头”战三略举措积极关三注上海三轻轨R3支线的三建设时三间表，三同时在三完成商三务城内三部各中三心之间三公交连三接的基三础上与三上海协三商开通三大容量三高频率三的公路三公共交三通，保三证公共三巴士1小时到三达上海三各主要三交通枢三纽，三撤销前三往花桥三的收费三站去除三交通瓶三颈13培育市三场生态三环境组建人三才工作三小组，三疏通引三进外地三大学毕三业生的三渠道，三准备外三来人才三办理户三籍和社三会保障三关系，三并制定三帮助企三业防止三人才流三失的政三策4吸引市三场主体立即寻三找满足三既定要三求的招三商人才三协助其三组建市三场化招三商公司三，在管三委会内三部少量三联络人三员的配三合下完三成除了三需要高三层政府三领导参三与的谈三判以外三的各项三招商流三程579三年内三争取3-5家标志三性零售三行业关三键驻商三，其中三大卖场三、家电三连锁、三家居连三锁各一三家建立三地区配三送中心三年内三争取5-1三0家印度三和其它三外资BPO三/IT三O企业建三立中文三服务的三中心联络BPO三/IT三O相关的三民间企三业在商三务城注三册全国三首个行三业协会结合行三业协会三颁布的三中国首三个BPO三/IT三O技术人三才认证三，引入三流程外三移/外包行三业所需三的财会三、人力三资源、三语言、IT技术等三职业教三育和培三训机构三提供具三备各级三认证的三人才6争取三三年内吸三引1家外资三银行设三立后台三处理中三心，3-5年内成三为3-5家中国三领先金三融机构三的后台三处理中三心12筛选确三定专业三的品牌三策划公三司，共三同制定三符合行三业特征三的推广三方案和三招商宣三传材料8争取江三苏省政三府对BPO三/IT三O业务的三订单11资料来三源：三麦肯锡三分析10明确建三设和招三商组织三，尽速三解决资三金，尽三量做到三建设和三招商的三主体市三场化运三作2建设主三体21完善管三委会/三开发公三司组织三、尽快三配备资三金、尽三量市场三化建设三和招商三主体1尽快取三得江苏三省、苏三州/昆山市三领导对三战略定三位和实三施方案三的认同尽快解三决开发三公司/管委会三的资金三来源问三题，落三实各项三关键举三措尽量市三场化建三设和招三商主体基本职三能需要加三强完善三的职能开发公司商务城启动区内土地的一级开发代表政府操作对某些鼓励项目的参股与规建局、招商局一起吸引、管理和服务战略性开发商招商局制定产业发展战略，评估招商进程是否实现阶段性目标配合第三方招商公司吸引、服务、保留关键驻商，与政府领导和管委会其它职能接洽吸引培训/教育/人才服务机构，扶植行业协会规建局商务城土地功能分块以及道路、绿地等公共设施的规划把握建设次序，审核一级和二级开发商的建设项目社会事业局花桥镇管理机构中除了商务城开发建设以外的其它社会管理职能配合规建局和开发公司完成开发地块上现有人员和机构的拆迁配合驻商完成人才户籍、社保和税收政策的执行22商务城三在功能三布局上三应平衡三主题分三区和街三区用途三的多样三性2功能布三局的原三则地块分三区有主三题，便三于形成三基础设三施的规三模效应各地块三内部有三多样性三的办公三、居住三和商业三功能齐三全具备城三市街区三多样性三的特征三：单一三功能的三街区往三往被市三民遗弃减轻各三地块之三间的交三通压力结合高三密度楼三宇和低三密度建三筑满足三不同层三次的办三公、居三住需求资料来三源：三麦肯锡三分析居住用三地高密度三办公用三地低密度三办公园三区商贸物三流用地文化娱三乐用地综合用三地公共绿三地工业用三地仓储用三地对外交三通用地市政公三用设施三用地水域生态结三构绿地23建设序三列的原三则留下多三次开发三的灵活三性与战略三性开发三商签订三有条件三的10公顷以三上大地三块整体三开发的三协议。三条款包三括开发三进度、三物业用三途比例三等，保三证与功三能规划三的一致对机会三性行业三的驻商三土地租三期控制三在5-1三0年综合功三能配套三开发，三包括办三公、商三业、住三宅等功三能循序渐三进、在三物业开三发方面三仅小幅三度超前以1-3平方公三里为单三位，逐三个开发三，不在10平方公三里全面三开花在商务三城现代三服务业三规模增三长没有三对新的三土地形三成明确三需求之三前保留三现有的三工厂和三传统服三务业并吸取三建设次三序的失三败案例三教训三..三.其它卫三星城建三设次序三中的失三败教训教训案例浙江除三义乌外三众多商三品市场法国德三方斯(La三De三fen三se)海南经三济特区(19三90年代)资料来三源：三麦肯锡三分析零碎地三块随机三批售给三投机型三开发商三，开发三商出售三物业后三低档次三小型驻三商迫走(潜在)关键驻三商，无三法形成三核心产三业或对三传统产三业升级集中开三发单一三功能，三如办公三楼，使三居住、三娱乐、三商业需三求得不三到满足三，无法三形成有三活力的三社区需求增三长没有三到位之三前大量三开发地三产项目三，造成三地产泡三沫后的三大量烂三尾楼24商务城三应在外三移/外三包领域三率先成三立全国三性的行三业协会三/促进三机构5NAS三SCO三M在印度三外移/外包行三业成长三中起了三举足轻三重的作三用建立中三国的Nas三sco三m学习Nas三sco三m促进外三移/外包行三业成长三的经验获得与三印度一三流外包三商合作三的机会奠定商三务城在三中国外三移/外包行三业的领三先地位人才供应向美国三、欧洲三等外包三潜在客三户定期三进行印三度外包三商的“三路演”与全世三界其它三二十多三个国家三的同类三型行业三协会保三持合作三关系在世界三知名的三经济、三金融杂三志、期三刊发表三文章推三荐成员三企业行业环三境培育与印度三政府各三相关部三委保持三良好关三系，向三国家七三个重要三部委派三驻专门三联络人三员以跟三踪政策三动向和三获得支三持性政三策为业务三流程外三包企业三争取到三“24x三7”的特殊三服务性三行业工三作许可说服教三育部向三培养业三务流程三专用人三才的私三立学校三颁布全三国认可三的毕业三证书促进电三信行业三向国外三运营商三和私人三部门开三放，以三解决业三务流程三外包企三业带宽三不足的三问题基础设施建设NAS三SCO三M拥有近三千家成三员企业三，代表三了印度IT产业95%的销售三收入资料来三源：Nas三sco三m访谈25商务城三应吸引三职业教三育和培三训的服三务机构三/企业三，创造三可持续三竞争力6资料来三源：Nas三sco三m;三AIC三TE职业教三育培训三机构形式由行业三协会或三类似组三织举办三的短期三业务培三训和交三流对象面向所三有类别三工作人三员，分三类分组三进行举例(印度)Nas三sco三m和“AIC三TE”三(全印职三业教育三委员会)合作设三计专门三课程针三对软件三和业务三流程外三包，主三要普及三教育”印度三话务中三心协会三”计划三推出e’k三ali三ber三(电子才三智)培训计三划针对12年级以三上学生三进入业三务流程三外包业三务短期培三训常规教三育行业协三会专业资三格证书三培训机三构当地职三业培训三学院由软件三行业的三关键企三业组织三的技能三认证培三训、考三试由行业三协会组三织的技三能认证从事IT外包业三务的专三业人才从事中三高端业三务流程三外移/外包业三务的人三员“质量三保证协三会”(QA三I)与Nas三sco三m合作推三出“业三务流程三外包(CB三TL)组长”三资格证三书和“三业务流三程外包三质量研三究院”(CB三QA)资格证三书Mic三ros三oft三,S三un和Lin三ux的软件三工程资三格证书常规学三历制教三育中专、三大专文三凭从事低三端业务三流程外三移/外包业三务的人三员私立和三公立大三学专门三开设针三对业务三流程外三包的专三业，并三由国家三或邦授三予毕业三证书26资料来三源：小组分三析商务城三管委会招商中三介公司招商局人力资三源和政三策规划三部企业生三态环境三和规划三部优点全职中三介公司三服务于三商务城三的招商三工作，三专注、三高效便于进三行监督三、管理三、考核三和激励推荐方三案可能的三不足人员到三位可能三较慢适合的三人选在三市场中三不多往往要三求较高三的回报三来对应三于接受三此项工三作的风三险性招商1部–核心行三业外移运行机三制灵活三，人员三来源多三样，可三以聘请三行业专三家、政三策法规三方面的三内部人三士兼职三充当顾三问,以实际三引入项三目作为三衡量其三贡献的三标准商务城三可以避三免因人三员无法三到位成三为启动三的瓶颈过渡方三案是权宜三之计，三商务城三一旦形三成规模三，建立三正规、三稳定的三招商团三队必然三成为需三要存在信三息保密三的难点三，对顾三问团队三中人员三服务于三竞争对三手或向三竞争对三手泄露三商业秘三密的约三束力不三足招商2部–外包企三业项目合三作的招商代三理商务城三管委会招商局招商3部–其它企三业政策规三划部企业服三务部商务城三应尽快三寻找合三格的招三商人才三，并围三绕他（三们）建三立市场三化运作三的招商三公司727根据商三务城的三产业发三展战略三制定招三商计划负责招三商推广三活动在管委三会、省三市领导三支持下三负责招三商谈判三并促成三入驻协三议为管委三会制定三具有针三对性的三优惠政三策和措三施提供三专业意三见商务城三管委会招商中三介公司（可多三个）资料来三源：EDB网站；三麦肯锡三分析职责参与商三务城的三产业发三展和建三设规划争取优三惠政策协助招三商中介三公司与三高层领三导的沟三通执行对三招商中三介公司三的评估为驻商三选址（三建设）三、入驻三、招聘三提供一三条龙服三务，是三企业同三意入驻三以后与三商务城三的单一三服务界三面招商局政策规三划部企业服三务部激励方三式浮动奖三金与招三商进度三挂钩浮动奖三金与招三商进度三和驻商三满意度三挂钩根据招三商的数三目、雇三员数、三投资额三分成土三地增值三收入，三并决定三是否与三该招商三公司续三签合作三协议目前商三务城面三临的现三状国内招三商中介三公司多三如牛毛三，但多三为临时三组建的三“皮包三公司”三，没有三证明其三能力的三业务记三录，无三法满足三商务城三要求商务城三的招商三团队需三要具备三高素质三的专业三化人才受到国三家公务三员用人三机制的三限制，三高薪聘三任招商三团队纳三入编制三有难度招商中三介公司三作为招三商主体28机会性三产业的三突破点三是连锁三零售行三业的地三区配送三中心首批吸三引的企三业沃尔玛综合卖三场国美苏宁专业卖三场百安居自助式家居卖三场200三4年在各三自所在三子市场三的市场三份额目前状三况对新的三分销中三心的计三划可能时三间表%1在中国三的华南,华北和三东南地三区的配三送中心三已经建三立，华三东地区三的物流三配送中三心选址三正在进三行主要服三务区域三将以江三浙沪为三主对于土三地成本三、土地三面积，三和到达三各个门三店的公三路运输三成本/时间有三较高的三要求目前正三在为全三国各地三的物流三配送中三心选址华东地三区的计三划为国三美自用2-2三.5万平方三米，另三辟6-1三0万平方三米以备三今后发三展供应三商物流三园区完成对三欧倍德三的并购三后目前三正在为三华东区三筛选整三合的配三送中心主要选三择标准三为距离三，成本三和员工三的人居三环境目前在三考虑若三干供选三择地点200三6-2三007年200三6年确定三选址200三6年确定三选址1154资料来三源：零售业三统计年三鉴200三5；麦肯三锡访谈9投资10-三15亿建立三全国配三送中心三体系会考虑三为上海三及周边三地区的三门店建三立地区三配送中三心200三6年确定三选址29近期的三关键驻三商应是三印度正三在寻求三进入中三国市场三的BP三O/I三TO公三司，以三及其它三外资B三PO/三ITO三公司* 花三旗集团三的子公三司**惠普的三子公司***标准渣三打银行三的子公三司资料来三源：Fac三tiv三a；麦肯三锡访谈10***Ame三ric三an三Exp三res三s*WNS*埃森哲*E-S三erv三e国际****Glo三bal三eB三usi三nes三s*三****Sco三pe国际*三***Dak三sh服务***HSB三CE三-da三te*HCL*Zen三ta**Gen三pac三tSut三her三lan三d******戴尔*其中印三度企业三可以作三为独特三的群体三集中争三取印度集三聚了大三批世界三一流的三业务流三程外包三和IT外包供三应商，三与国际三上其它三国家的三同类企三业相比三，它们三的地域三扩张发三生的较三晚，目三前正当三其时，三除了左三图已经三列示的三以外Tat三a（印度三最大的IT外包企三业之一三）与Mic三ros三oft于200三5年底宣三布在华三成立合三资企业三，目的三在于建三立中国三最大的IT外包企三业Pro三geo三n，Inf三osy三s的业务三流程外三包中国三分支计三划在200三6年开业Nip三una，印度三另一家三最大的IT外包企三业之一三的业务三流程分三支计划三在马来三西亚和三中国各三建一家三海外分三支上海等三一级城三市对于三欧美投三资者的三兴趣较三高，这三是导致三部分已三进入中三国的印三度业务三流程外三包企业三转而落三户杭州三的原因三，因此三商务城三以印度三为突破三口可以三避免与三上海的三正面竞三争大量业三务流程三外包企三业对中三国市场三表示了三浓厚的三兴趣世界前三二十家三业务流三程外包三企业200三3-2三004年财政三年度销三售总额百万美三元其它在三中国已三建立业三务的供三应商宣布了三今后的三重点在三于在东三欧和中三国建立三新的业三务，重三点为非三英语服三务计划在三中国拓三展其业三务以主三要吸引三日本市三场的金三融行业三后台服三务在上海三已建成三软件中三心，主三要重心三在IT外包在上海三、深圳三、广州三三地均三设有业三务流程三服务中三心在深圳三和广州三已建立三业务在大连三设有专三门针对三日韩业三务的中三心对中国三感兴趣三的印度三供应商计划在三菲律宾三、中国三和斯里三兰卡建三立试运三营中心30价值诉三求的关三键之一三是以江三苏省、三苏州/三昆山市三政府订三单为契三机吸引三领先的三业务流三程外包三企业11资料来三源：公司年三报，Fac三tiv三a地方政三府适合ITO三/BP三O外包的三职能税收、三财政社会保三障户籍、三人口管三理医疗教育交通基三础设施政府订三单是领三先的ITO三/BP三O公司收三入中重三要构成三部分政府订三单占收三入比重服务提三供商政府部三门外包订三单举例IBM英国环三境，食三物及农三业署7年15亿美元EDS英国劳三动部埃森哲毕博Tat三a5年14亿美元5年870三0万美元5年2,7三00万美元每年500万美元美国财三政部美国海三军沙特政三府10年20亿美元美国领三土安全三部****331商务城三需要争三取省领三导的支三持，引三进首批三中国领三先的金三融机构三后台处三理中心12股份制银行外资银三行商业银三行类别首批争三取的公三司名称目前状三况可能的三时间表200三4年

市三场份额对商务三城的机三会自建外三移第三方三外包寿险产险保险公三司太平人三寿信成(Pr三ude三nti三al)正在筹三建话务三中心，三出单和IT已经外三包在马来三西亚有三一个后三台处理三中心，三目前考三虑在中三国建立三另外一三个处理三中心，三针对中三国、香三港和台三湾的业三务资料来三源：访谈招商银三行民生银三行广发银三行花旗银三行中华联三合天安22<1近中期近中期Na江苏省三地方商三业银行江苏银三行na正在筹三建中,将是十三家市级三商业银三行的合三并体国内两三家将大三规模开三展零售三业务的三外资银三行之一,汇丰已三经完成三运营中三心的选三址,花旗待三考察有待进三一步在三招商工三作中了三解有待进三一步在三招商工三作中了三解近中期Na近中期32商务城三应细化三实施计三划，明三确未来三三年的三里程碑三（1/三2）23412*季度**措施开发第三一个办三公、商三业、住三宅功能三完整的1-3平方公三里综合三地块结合中三国首个BPO三/IT三O技术人三才认证三，引入三流程外三移/外包行三业所需三的职业三教育和三培训机三构提供三具备各三级认证三的人才联络民三间企业三在商务三城注册BPO三/IT三O相关的三全国首三个行业三协会组建人三才工作三小组，三疏通引三进外地三大学毕三业生的三渠道，三准备外三来人才三办理户三籍和社三会保障三关系，三并制定三帮助企三业防止三人才流三失的政三策实现公三共巴士1小时到三达上海三各主要三交通枢三纽3456200三834234211认可商三务城战三略规划三，资源三需求计三划，及三组织架三构商务城三战略和三投融资三、和组三织方案三得到省三领导认三可与战略三性开发三商签订三协议购回部三分投机三性开发三商的物三业完成拆三迁、造三景、“三七通一三平”，三熟地转三让建成第三一个综三合功能三地块开始与三上海商三谈开辟三公交线三路和撤三销收费三站建成高三速直达三公交线三路，取三消进入三花桥的三收费站开始与三名单内三的院校三就业办三接洽制定促三进人才三保留的三政策设立人三才服务三机构办三理外来三人才的三户籍和三社保迎接首三批外地三应届毕三业生向NAS三S-C三OM初次推三介商务三城联络在三华的BPO三/IT三O企业成立中三国BPO三/IT三O行业协三会颁布技三术人才三认证标三准引入首三个技术三认证证三书教育三和职业三培训机三构设立中三国首个BPO三/IT三O专业学三位落实负三责人管委会三主任请三示省领三导开发公三司规建局社会事三业局招商局招商局33商务城三应细化三实施计三划，明三确未来三三年的三里程碑三（2/三2）3412*季度**措施争取江三苏省政三府对BPO三/IT三O业务的三订单三年内三争取3-5家标志三性零售三行业驻三商筛选确三定专业三的品牌三策划公三司，共三同制定三符合行三业特征三的推广三方案和三招商宣三传材料组建市三场化招三商公司争取三三年内吸三引外资三金融机三构后台三处理中三心，3-5年内成三为3-5家中国三领先金三融机构三的后台三处理中三心7891012200三8342342111委托猎三头公司三寻找合三适的招三商人才制定招三商计划围绕招三商人才三组建市三场化招三商公司确定品三牌策划三公司制作完三成新的三招商宣三传材料检讨招三商进展三，调整三招商计三划检讨招三商进展三，调整三招商计三划三年内三争取5-1三0家印度三等外资BPO三/IT三O企业初步接三触目标三驻商，三了解选三址需求提供针三对性的三招商方三案吸引三入驻第一家三零售企三业开始三建立区三域配送三中心达致区三域配送三中心的三招商目三标在NAS三SCO三M协助下三进行印三度的首三次路演第一家三印度BPO三/IT三O企业开三始建立三中文服三务中心达致BPO三/IT三O企业招三商目标建成小三型印度三生活社三区在省领三导协助三下与银三监会和三保监会三接洽名列目三标银行三和保险三公司后三台处理三中心选三址的名三单在银监三会、保三监会协三助下举三行针对三商业银三行业、三保险公三司的推三介会与汇丰三和花旗三银行初三步接洽三，了解三选址需三求与省领三导沟通三外包的三范围和三内容发出第三一批政三府外包三的RFQ第二次三印度和三国际路三演发出第三二批政三府外包三的RFQ排定江三苏省各三政府业三务/IT外包的三时间表第一个三外资金三融机构三的后台三处理中三心开始三建设第一家三银行/保险公三司的后三台处理三中心开三始建设落实负三责人招商局/招商公三司招商局/招商公三司招商局/招商公三司招商局/招商公三司招商局/招商公三司招商局/管委会三主任接洽在三华的BPO三/I三TO企业34议程项目背三景商务城三的远景三目标和三致胜战三略商务城三的价值三定位和三关键举三措财务测三算和开三发模式35财务测三算模型三主体和三目的资料来三源：麦肯锡三访谈；三麦肯锡三分析财务测三算针对三主体昆山市三委/商务城三党工委商务城三管委会开发公三司二级开三发商1二级开三发商N...主体商务城三管委会/开发公三司二级开三发商输出结三果实现目三标商务城三建设中三的现金三流状况不同产三业发展三进度对三政府财三务状况三的影响衡量对三于管委三会/开发公三司来说三面临的三主要风三险以及三相应的三控制杠三杆帮助管三委会/开发公三司及早三采取适三当手段三和措施三预防风三险不同土三地出让三价格、三物业容三积率、三租金和三售价假三设水平三下，二三级开发三商的现三金流和三收益率用于说三服开发三商参与三商务城三的开发36由于土三地增值三和公共三财政回三报，商三务城管三委会/三开发公三司将在三201三2年实三现正净三现金流商务城三总投资三及净现三金流（200三6-2三0年）累计净三现金流亿元土地开三发面积1平方公三里08152006亿元0608142010121618年度净三现金流年度总三投资-121-955310-711以建成三建筑占三地面积三计算，三按平方三公里取三整2 2三015三-20年核心三行业的三收入增三长和企三业所得三税率免三除期结三束，使三得其对三税收贡三献大幅三上升3零售后三台外移三价值按三可能吸三引到的三商家的三销售收三入估算三，其占三整体市三场份额三不详4以消费三电子为三代表资料来三源:麦肯锡三分析商务城三收入与三核心产三业发展*200三8*201三5*202三0总收入亿元税收收三入比例百分比***核心行三业税收三贡献百分比***2核心行三业取得三份额3百分比BPO*200三8*201三5*202三0ITO***银行***保险***高科技4***15.三9200三6-2三020年累计总投资80亿元；201三1年累计三净现金三流最低三时有14亿元的三资金缺三口37资料来三源：公司年三报；文三献检索三；麦肯三锡分析大于20%小于50%大于50%内地开三发商海外开三发商战略定三位12341234中华企三业上海大三华深圳万三科上海复三地浙江绿三城深圳金三地深圳招三商地产天津顺三驰新鸿基三实业凯德置三业恒基兆三业中国海三外发展长江实三业嘉里建三设华润置三地恒隆地三产吉宝地三产汤臣集三团瑞安集三团长三角三项目占三总开发三项目比三例重点商三谈对象三，提供三优惠政三策，尽三可能地三引进此三类开发三商作为三战略性三驻商尽快与三此类开三发商进三行接触三，如其三有在长三三角战三略性投三资意向三，也可三作为重三点引进三对象可作为三重点住三宅开发三商引进三，规定三最低的三办公楼三和商业三物业建三设比例如果此三类开发三商对商三务城表三示强烈三兴趣，三也可商三谈战略三合作事三宜上海绿三地上海世三茂集团重点吸三引备选名三单商务城三应引入三战略性三的地产三开发商住宅开三发补充机会性三考虑大于10%小于20%大于20%商业物三业比例东方海三外38二级开三发商的三内部收三益率敏三感性分三析基础情三况14.三3敏感性三变量模型假三设二级开三发商仅三开发住三宅和写三字楼两三种业态三；住宅三全部出三售，办三公楼全三部出租开发商06年批得三土地，07年建设三，08年起销三售/出租物三业住宅于08年全部三售出，三销售款三分两年三收到写字楼三于08年出租三，租金三按市场三价每年三调整基础情三况为06年办公三楼土地三出让价50万元/亩，住三宅土地三出让价60万/亩住宅土三地出让三价与办三公楼保三持固定三比例（6:5）办公楼三容积率2.4，住宅1.8，并保三持此固三定比率08年住宅三售价4,5三00元/平方米202三0年办公三室租金三为100元/平方米/月***办公楼10%*目前外三资二级三开发商三的平均三要求收三益率为18%；内资三大型二三级开发三商为12-三15%资料来三源：麦肯锡三分析；三麦肯锡三访谈可能的三变化值IRR（%）土地出三让价万元/亩08年住宅三售价元/平方米202三0年办公三楼租金元/平方米/月IRR（%）办公楼40%各业态三占总开三发面积三的比例在基础三情况下，三当办公三楼比例三达到18%时，开三发商IRR三=18三%，达到三行业要三求收益三率*办公50+20三%-20三%住宅60+20三%-20三%10015*****4,5三00+20三%-20三%*********+20三%-20三%***容积率办公2.4+20三%-20三%住宅1.8+20三%-20三%***39商务城三的成功三迫切需三要省领三导的决三策和支三持资料来三源：麦肯锡三分析战略决三策政策支三持招商支三持对商务三城战略三发展计三划和组三织方案三在今年三一季度三完成批三复期望的三支持形三式敦请相三应部门三排定外三包时间三表，三三年内产三生10亿元以三上的外三包订单协助安三排在今三年商务三城人员三与银监三会、保三监会以三及5家商务三城重点三金融企三业招商三对象领三导人的三会晤协助安三排在今三年商务三城人员三与商务三城招商三目标中5家江苏三省大型三企业领三导人的三会晤正式确三立省级三开发区三的资质三，对商三务城已三经拟定三的经济三优惠政三策在今三年一季三度完成三批复省政府三和苏州/昆山政三府的财三政、劳三动和社三会保障三、公安三户籍和三医疗卫三生部门三的流程三和信息三系统外三包订单具体内三容银监会三，保监三会招商银三行，广三发银行三，太平三人寿，三建设银三行，中三国人寿针对部三分重点三驻商的三个人所三得税地三税部分三返还，三营业税三减半，三增值税/关税/企业所三得税可三比于大三连软件三园的优三惠对待参与招三商工作三中与财三富500强企业三领导人三的接洽协助在三商务城三设立中三国首个BPO三/IT三O的行业三协会春兰集三团，熊三猫集团三，江苏三银行，三苏宁电三器，五三星电器微软，IBM，花旗三银行，三汇丰银三行，通三用电气三等40潜在驻三商更需三要看到三昆山市三领导建三设商务三城未来三一年的三举措资料来三源：麦肯锡三分析战略决三策政策支三持市政建三设对商务三城战略三发展计三划和组三织方案三在今年三一季度三完成批三复解决管三委会/开发公三司的启三动资金三问题，三使其尽三快开始三第一个三地块的三一级开三发期待政三府的具三体举措实现到三上海市三中心的三“一小三时”公三交线路三以及花三桥收费三站的撤三除排定第三一个开三发地块三内制造三企业的三拆迁时三间表并三与重点三企业沟三通确保商三务城省三级开发三区的资三质确保商三务城尽三快建立三优惠政三策原则三和实施三细则敦请江三苏省和三苏州市三政府排三定政府三外包项三目时间三表协助在三商务城三设立中三国首个BPO三/IT三O的行业三协会招商支三持资料来三源：公司网三站；麦三肯锡分三析商务城时间紧三迫，计三划和行三动的脱三节会永三远失去三再次吸三引潜在三驻商的三机会BPO三/IT三O毕博(Be三ari三ng三Poi三nt)埃森哲(Ac三cen三tur三e)Nip三ren三aWip三ro三Spe三ctr三ami三ndDak三sh企业Har三ry三You021三-52三925三392联系人零售百安居(B&三Q)国美苏宁沃尔玛卫哲021三-50三590三666（直线三）对商务三城表示三关注/兴趣的三企业李纲021三-63三915三588黄光裕010三-84三580三808张近东025三-84三418三888孟永明Ren三eM三ang86-三755三-25三633三517San三jee三vA三gga三rwa三l+91三12三42三439三816Ven三kat三esh三Ro三dda三m+91三-40三-55三361三300Azi三mH三.P三rem三jiinf三o@w三ipr三o.c三om41融入上三海面三向世界三服务三江苏三建设长三三角独三具特色三的现代三服务业三中心江苏国三际商务三城机密2006年1月12日此报告三仅供客三户内部三使用。三未经麦三肯锡公三司的书三面许可三，其它三任何机三构不得三擅自传三阅、引三用或复三制。初步成三果，供三讨论资料来三源：麦三肯锡访三谈昆山市三发改委三主任昆山市三规划局三局长昆山市三统计局三局长昆山市三经贸委三主任昆山市三建设局三局长花桥镇三书记商务城三管委会三主任国际商三务中心三开发公三司总经三理职务政府机三关领导天天国三际展览三中心金卫汽三车展示三中心曹安投三资公司中置投三资公司亚太商三务中心晨风集三团赛格数三码广场东方海三外地产三集团沪士电三子艾利中三国（Ave三ry三Den三nis三on)牧田机三械（Mak三ita）企业/项目商务城三及昆山三经开区三企业项目组三对相关三领导、三商务城三主要企三业、昆三山经开三区代表三企业以三及潜在三的核心三驻商进三行了深三入访谈企业潜在核三心驻商43另外，三我们与三遍布全三球的2三0多位三麦肯锡三及第三三方专家三进行了三访谈，三深入了三解汽车三、电子三、金融三、电信三、流程三外包等三行业，三及成功三商务城