某总部大厦前期策略提案

Part.4

区域竞争项目分析Part.2成都写字楼深度剖析Part.1

成都09年经济概述Part.3

项目地块分析Part.5

本项目营销及产品定位建议Part.1成都09年经济概述

区生产总值增幅

居第1位报告显示，2009年前三季度成都市完成地区生产总值3164.6亿元，同比增长14.2%，增幅位居榜首，西安和沈阳并列第二，增幅均为14.1%。从总量看，成都市在15个副省级城市中居第6位，）。其中，一产业增加值完成218.2亿元，在副省级城市中位居第1位，二产业增加值完成1501.3亿元，排第8位，三产业增加值完成1445.1亿元，居第7位。而增幅分别排在第9、第1和第8位。

规模以上工业增加值增幅

居第1位前三季度成都市完成全口径工业增加值1211.1亿元，在副省级城市中居第8位，增长17.9%，居第1位。完成规模以上工业增加值1084.8亿元，居第9位，增长20.0%，同样居第1位。

全口径固定资产投资

居第1位前三季度成都市完成全口径固定资产投资额2905.8亿元，在副省级城市中居第1位，增长40.0%，仅低于哈尔滨（44.1%），居第2位。

社会消费品零售总额增幅

居第1位前三季度，成都市完成社会消费品零售额1427.7亿元，低于广州（2646.5亿元）、深圳（1885.8亿元）、武汉（1530.3亿元）、南京（1442.1亿元），居第5位；增速为20.6%，居第1位。

地方财政一般预算收入增幅

居第3位前三季度，成都市完成地方财政一般预算收入268.5亿元，居第7位。深圳以682.8亿元的财政收入高居第一；我市增幅为15.2%，低于西安（19.8%）和长春（17.2%）居第3位。成都市地方财政一般预算支出412.7亿元，居第3位，增长37.9%，增幅居第1位。

城市市区居民收入增幅

居第4位前三季度，成都市城市市区居民人均可支配收入13862元。从增幅看，全国副省级城市中最高的是西安（18.7%），最低的是长春（6.7%），我市以10.6%的增幅居第4位成都09前三季度经济发展领跑西部

2009年，成都市出台了《关于鼓励境内外大型企业在蓉设立总部和地区总部实施办法》，对在蓉设立的总部和地区总部给予开办资助和升级奖励，在人才引进、资金管理、通关等方面给予优惠和便利。在规划中将以中心城区的工业总部基地为载体，引进国内外知名企业的管理总部、投资总部、研发总部等；以东大街金融产业集聚区、天府新城金融总部商务区、高新区金融后台服务中心为载体，打造全国一流、具有国际影响力的区域金融机构聚集中心和金融后台服务中心，引进国际知名企业。今年上半年，实际到位市外内资590.4亿元，完成目标任务的54.6%，同比增长35%；实际使用外资14.5亿美元，完成目标任务的52％，同比增长17.9%。世界500强中已有133家落户成都，外来投资企业已经成为各产业的重要组成部分。成都被不少人认为是国内仅次于京、沪、广、深的商务第五城成都--中国商务发展第五城：500强汇聚之地成都--中国商务发展第五城：西部经济门户成都历来是西南的商贸中心，市场体系完善，消费需求强劲，其市场不仅覆盖四川8700多万人口，也辐射西南6省市区2.5亿人口，拥有广阔的市场。目前，成都已初步形成较全面的综合性工业体系，完善的产业配套可以为外来企业到内地发展提供良好的服务支撑。成都--中国商务发展第五城：西部金融之都完善的金融服务为企业资金流动、资本运作提供了便利。成都是中国人民银行九大区域分行所在地之一，是四大国家商业银行大区分行所在地，众多金融机构在蓉设立了分行、分公司或后台服务中心。成都的金融交易量和在蓉外资金融机构数量居西部第一。Part.2成都写字楼市场深度剖析Part.2（1）成都写字楼物业剖析9成都写字楼类型产品类型产品特点集中区域代表项目综合写字楼建筑立面现代，大多采用玻璃幕墙；采用5A标准，甲级品质中央空调、高速电梯，智能化配套完善；管理费高，·集中分布一环内，人南沿线。力宝大厦时代广场丰德国际公寓写字楼70年使用权，宜商宜住户式中央空调户型较小多200平米下管理费用低，一般5元/平米人南沿线；草市街曼哈顿正成财富

独栋写字楼低容积率，高50%绿化率；户式中央空调，室内设置游戏室、会议室、休息室，基本为工业用地形式为总部经济高新区，龙潭寺天府大道火炬动力港青羊工业总部

成都写字楼分类10产品类型产品特点集中区域代表项目商住楼70年使用权，宜商宜住基本采用住宅供暖方式；户型较小多在200平米以下；管理费用低，住宅物业费水平，租金水平低，30元/平米左右；人南沿线；凯莱蒂景华西美庐软件园均为工业用地采取孵化政策，政府支持大型企业入驻。4，采取销售和租赁结合高新区天府软件园教育科技园成都写字楼类型

成都写字楼分类成都商用写字楼区域等级划分（仅投入使用项目）第三梯队第二梯队第一梯队香格里拉商务楼时代广场力宝大厦央扩汇日广场川信大厦建行大厦达义．罗浮广场

财富中心顺城大厦世贸大厦冠城广场

新世纪广场温哥华广场9米以上挑高大堂LOW-E幕墙高水准国际物管进口高速电梯建筑规划达到甲级租金高昂地理位置绝佳基本都建于05年前物管一般规划和基本条件一般租金一般电梯陈旧，拥堵建筑规划过时物管水平一般空间狭小租金便宜

成都写字楼分类12成都商用写字楼案例分析

总建筑面积：71905.71平方米，建筑高度98.8米，地下2层/地上23层，地下建筑面积8881.29平方米，地上建筑面积63204.42平方米，建筑结构为钢筋混凝土框架剪力墙筒体结构。地上23层，定位为配套性商业和写字间，裙楼1层到3层主要为配套性商业层，大厦4层至23层为商务写字间，主要是提供给发展良好的中大型企业，11层至23层为整层销售楼层。

总占地面积6473.15平方米，总建筑面积72252.28平方米，采用全框架筒体墙结构，建筑总高：115米，建筑共25层，地下2层，地上23层，共计318个车位；

大厦功能定位：1F-3F：建筑面积10451.88㎡，单层建筑面积约3500平米，为配套性商业，层高4.8m；

4F：开敞式国际办公间，建筑面积约3667平米，层高4.8m；

5—12F：办公写字间，单层建筑面积2902平米，层高3.4m；

13F：国际商务会议中心和写字间，写字间层高3.4m；

14F—23F：办公写字间，单层建筑面积2168平米（A栋、B栋面积分别为1084平米），层高3.4m

力宝大厦高档写字楼关键词：国际级托管服务，500强入驻成都香格里拉中心办公楼由享有盛誉的香港嘉里集团荣誉推出，坐落在成都的核心区域，总建筑面积为46,526平方米，总楼层为30层，单层建筑面积为1500平方米，地下2层为停车场，地上1-2层裙楼为商业专场，面积为3000平方米，而该楼的投资方式为只租不售，统一管理。拥有无柱网式设计。目前推出3至14楼对外招租,面积最小为166㎡,最大为整层1488㎡,或者更大面积。租金价格介于130~150元/㎡/月之间，视楼层、朝向及租用面积而不同。香格里拉嘉里中心高档写字楼关键词：五星行政物管，500强入驻成都来福士由世界顶级建筑大师StevenHoll主导设计，包括建筑面积75,645平方米的甲级写字楼，73,784平方米的商场，43,228平方米的五星级酒店、13,214平方米的服务式公寓和27,671平方米的BoutiqueOffice。按照绿色建筑的标准，成都来福士项目中运用了地源热泵供热和制冷系统、热回收系统、冷热水蓄藏、中水回用、屋顶与裙楼绿化、就地取材、太阳能等可再生能源的利用等节能环保措施，并已经申请了美国绿色建筑委员会颁发的LEED金奖。投资商：凯德置地（中国）投资有限公司景观设计单位：美国斯蒂文·霍尔建筑师事务所来福士广场高档写字楼关键词：国际知名，城市综合体，绿色建筑仁恒置地广场建筑面积约21万平方米，主体建筑包括国际标准的甲级写字楼、酒店服务式公寓及国际品牌购物中心，具有商务办公、国际会议、商住、购物、餐饮休闲服务等复合商务商业功能。商业部分面积约6万平方米，预计2009年底竣工并投入使用。

仁恒地广场集国际甲级写字楼、五星级酒店服务公寓和国际品牌购物中心于一体的综合性广场,预计投资投资26亿元人民币。

仁恒地广场项目开发用地19180平方米，总建筑面积190980平方米。规划的办公楼和商场建筑面积分别为72073和64556平方米。酒店式公寓的规划总建筑面积为51415平方米。

该项目已于2006年9月开始兴建，计划于2009年10月完工。受金融危机的影响,竣工日期将推迟到2010年下半年完工。

新加坡仁恒置地

仁恒置地广场高档写字楼关键词：城市综合体，国际知名，仁恒置地广场建筑面积约21万平方米，主体建筑包括国际标准的甲级写字楼、酒店服务式公寓及国际品牌购物中心，具有商务办公、国际会议、商住、购物、餐饮休闲服务等复合商务商业功能。商业部分面积约6万平方米，预计2009年底竣工并投入使用。

仁恒地广场集国际甲级写字楼、五星级酒店服务公寓和国际品牌购物中心于一体的综合性广场,预计投资投资26亿元人民币。

仁恒地广场项目开发用地19180平方米，总建筑面积190980平方米。规划的办公楼和商场建筑面积分别为72073和64556平方米。酒店式公寓的规划总建筑面积为51415平方米。

该项目已于2006年9月开始兴建，计划于2009年10月完工。受金融危机的影响,竣工日期将推迟到2010年下半年完工。

新加坡仁恒置地

仁恒置地广场高档写字楼关键词：城市综合体，国际知名，Part.2（2）成都写字楼租金水平剖析项目对比名称内容川信大厦冠城广场城市之心威斯顿联邦大厦时代广场中环广场栋数、楼层38383326A28层B21层2栋28层公摊率25%28%26.80%33.80%30%30%楼层高3.3米净高:2.3-2.4米2.3米3.4米净高:2.5米3.015米净高:2.2米3.4米净高2.4-2.52.38米面积区间（M2）70-47080-30057-1555136-816车位数148500(共享)280个245400220车位售价、租金450-550元/月400-600元/月800-1000350-500元/月400-600元/月待定电梯6台三菱电梯、2台LG电梯、2台货梯8部美国DOVER电梯，自动群控速度从1.75米/秒至3.5米/秒.6部三菱电梯、载重1000㎏、速度2.5米/秒8部OTIS、载重1000㎏12部德国蒂森电梯，运行速度2.5米/秒6台日本三菱、载重1150㎏、速度2.5米／秒。外立面装饰玻璃幕墙大理石、玻璃幕墙玻璃幕墙大理石、玻璃幕墙玻璃幕墙玻璃幕墙大堂装修大理石、花岗石花岗石、大理石大理石、花岗石大理石、高级地砖大理石大理石大堂功能商务中心、休息厅商务中心电梯间接待中心、休息厅商务接待、客户服务中心商务咨询前台物业管理公司四川川信物业管理有限责任公司香港戴德梁行成都奥莱物业服务有限公司威斯顿物业管理（香港）有限公司时代广场物业管理有限公司美国仲量联行

成都写字楼典型项目租金分析项目对比名称内容川信大厦冠城广场城市之心威斯顿联邦大厦时代广场中环广场地理位置成都市人民南路二段18号成都市顺城大街308号成都市人民南路一段18号领事馆路2号总府路2-4号、红星路三段2-44号盐市口、顺城大街8号销售热线869398898661988886126655869398808667252566333666-813投资商四川信托投资有限公司香港跨国机构冠城集团成都汉天物业开发有限公司威斯顿联邦公司泰然置业有限公司爪哇控股有限公司开发商四川信托投资有限公司成都青羊可达房屋发展有限公司成都汉天物业开发有限公司四川怡和置业有限公司国嘉地产有限公司成都华商房屋开发有限公司开盘时间1998年2000年2003年2003年2006年1月不售竣工时间1999年2001年2001年2003年2005年122006年租金90元/平米70-100元/平米90-160元/平米110元/平米85-120元/平米80-100元/平米售价13000元均价9000元9480-11500110008700不售租售比例95%98%98%90%95%占地面积4000平米5500平米4522.26平米5000多平米8787.31平米未知建筑面积65794平米83640平米52000平米54191平米105000平米47147平米本列表架主要选苗取的是蒜目前比铺较有代夜表性入阳住率比订较高的越写字楼训项目基吉本为甲悉级写字幻玉楼也作沾为本项桶目主要狂的调研良参照对昆象。从列表芝中可以砍看出这际些入住合率高的积项目多暴在05湿年以前鹊竣工。抓物业条爹件相对节中庸，诊在配套挠的科技转配套上蛛比低档亲写字楼研强，但欢比08纪年后面被市的写立字楼产另品存在刮些差距判。也导之致客户藏流动性弃比较大杠。成都目葡前甲级申写字楼羞租金水肢平平均众在90载-12旗0之间咬徘徊。成都目幕前主流谨写字楼末效益比恼较好的究多数是洒地理位潜置处于抱绝佳的挽核心地渡带。区胡位优势怜强。建筑体滴量也多叉在10剃万平以餐下。成都典缩慧型写字弃楼市场叠价格小京结成都写散字楼典巡寿型项目宅租金分贪析Par抛t.科2（3畅）贼09群成都写划字楼市粥场回顾今年前塌11月规，写字驶楼销售治平均报克价79到48元疼/平方蛛米，较呼200寇8年成霸交价7即831糊元/平竭方米出漫现1.疲5%的烧微小涨复幅。受佛经济复陵苏的影傅响，多年个项目绍从下半视年开始凤上调销匪售价格恐，上调客幅度为跳200预~10贷00元驶/平方城米。写表字楼租输金基本幅与20销08年近持平，山甲级写颜字楼租它金由2董008令年平均铁108疫元/平狗方米/抛月下调域至20会09年败平均1瘦05元恼/平方爬米/月狗；乙级宁写字楼录租金由塑78元所/平方裙米/月酒下调至铸76元续/平方扫米/月楚，租金拆出现微结幅下调壁。但从犯第三季在度开始有，随着佩租赁市站场的活逆跃，租伐金开始酱回升，盘中原地冠产预计境全年租厅金与2焰008签年基本泥持平。09成徒都写字企楼关键沙词：租严售双涨今年前熔11月问，成都锁市主城威区总计谊有33僚个写字骆楼项目乖（不含踪蝶总部基配地）取多得预售巷许可证姻，总供应席量达到诞104同.46井万平方戚米。供私应量呈夜井喷状羽态，大恐大超过驼200容8年7中7.1攀1万平滑方米的陵供应量霞，突破利历史最粒高点；挑其中销劝售型写弹字楼总落供应量粉达到9相6.6愧1万平学方米，情只租不置售经营模式的务写字楼王供应量华为7.氧85万遭平方米号。成都写爪字楼市热场09顶年全年桑新增甲娇乙级写宰字楼约路26万若平方米水，明年纵写字楼篇市场的赏供应预耀计约有箩70多界万平方无米，包走括甲乙日级写字扭楼，其互中甲级喘写字楼胸有5栋多。10年故供应的央甲级写每字楼主妙要集中雷在人南属沿线，牧天府大似道区域叹，东大柿街也有躺项目面愿市。09成题都写字索楼关键母词：供悼应量井氏喷200捞9年1肝~11赶月，成路都写字留楼市场玻成交5砍2.5幻玉5万平般方米，刊同比2敞008划年增长涝34.航5%，廊增长幅茫度较大临。中原法地产分膝析认为散，成都集写字楼乓市场从馋今年5爸月开始盒成交量册保持平轻稳上升蛛，月均圈成交量品维持在听6万平音方米以尿上，市仰场需求赚强劲。朵预计2除009亏年全年娃写字楼甩成交量腿将突破稿60万斗平方米。09成桃都写字怨楼关键厘词：销敲售旺盛26Par澡t.矿3程项目仓地块分绒析大源组杜团是成别都天府商新城的戴核心区旁域，四桌界为绕济城高速贤以南、盛锦江以趴西、成宾昆铁路观以东、热高新区忽界以北柴，由会尿展片区境、大源犁商务科摸技片区捡和大源洒生活片位区组成支。大源组猴团交通微便捷，随组团以死北距现写有城市凝中心区孩约10牌公里，族通过天饮府大道屠、站华纪路、元鸟华路等那城市干把线道路膏加以便导捷联系跨。而规调划中的画地铁1昆号线从衬市中心姐沿天府适大道、甲穿越大胡源地区杂后继续劝向南延特伸至华次阳，大却源与市夏中心之村间的乘含车时间赚只需约绳20分秒钟。另济外，通明过地区渣北侧的恼环城高绕速公路桂，可与羽成都市灯主要的矛6条城盾际高速恒公路和缸7个卫坚星城直息接相连洲。距双岛流机场伞约12讲公里，刻通过环净城高速绢公路只排需10瘦多分钟榨即可抵寨达。距疾成昆铁饶路白家推车站约送3公里.区域图扑：大源圈商务核很心作为天键府新城证“商务土城南”驶的金融庄载体—颈—成都差金融后珍台服务份中心已翅正式扩毙容，以浪往10家00—预150既0亩的隆载体平讨台将再来扩大一视倍“体昆量”，劣总规模帖增加到蜂300革0亩。心“金融扰后台是拉典型的吩软件及还服务外顷包产业筒，金融死后台服董务中心芹第一步君将锁定衬为国内嘴银行、办保险、梅证券提信供服务脏。”成眉都高新摔区相关服负责人胀分析，探目前，读建行、胁工行、团农行、往招行、剂太平洋搂保险、脾平安保先险、泰凯康人寿大、国华裙保险、缩慧阳光保坟险、天魂平保险狱、易方沙达基金付公司1垄1家金荡融机构傲签约落线户后台罗服务中作心，力逝争在今戚年内全泳部启动旋建设。逼预计今幅后2—芳3年内嘴，金融种后台服绪务中心狗将建成番一个投交资超过督100寒亿元、捆从业人臂员超过缴10万宗人的中志国西部胡最大的是金融后窑台服务戒产业园灯。大源商升业核心盗：金融斜后台，非科技研额发大源商烂务CB魔D：现书代商业径建筑的亲盛宴鼎能总史部占地面种积：133项33㎡建筑面谈积：268回000晒㎡容积复率：12建筑密峡度：不小摩于30壤%，不勾大于4坛5%绿地光率：10%建筑性液质：业金融鼎能总汗部大厦怀项目区族位图周边配套：中、小学：成都七中（初/高中），美视国际学校、四中（规划中）、九中（规划中）、软件园国际小学等商场：欧尚、宜家、富森美家居；规划中的有伊藤洋华堂、茂业百货、美美力诚旗舰店等医院：华西妇女儿童医院、德国锐力医院、第二人民医院、巴伐利亚国际医院、第一人民医院、市一医院其他：餐饮娱乐：天堂海洋乐园、天府大剧院、新会展中心、极地海洋世界、铂仕紫荆精品电影城、左岸花都美食街、南草坪等区域规上划配套32Par肆t.蹲4分区域换竞争项宿目分析具体地址：人南沿线天府立交左侧（高新管委会对面）所属商圈：城南中央商务区建筑面积：79700m2总楼层数：20层装修情况：清水吊顶净高：3.8M报

价：8000元/m2

物业公司：戴德梁行物管费用：0元/月车位费用：450元/月车位数量：350个电

梯：18部OTIS电梯，其10部2.5米/秒的高速电梯空

调：美国“特灵”中央空调水

电：市政接入通

讯：无线网络覆盖消

防：符合国家消防标准保

安：24小时值守交通情况：公交6、115、118、501、504、806路等入住客户：多家国内外知名企业特拉克状斯国际巡寿广场区域竞闹争对手关键词部：科技化球。建筑离风格创芝新销售价意格：超油过10满000乎/平具体地址：天府大道1480号（地铁孵化园站）所属商圈：城南中央商务区建筑面积：90361m2总楼层数：17装修情况：清水吊顶净高：3.7M报

价：9800元/m2

物业公司：国际知名物业管理公司物管费用：15元/月车位数量：428个电

梯：12部智能高速品牌电梯，4部扶梯。空

调：知名品牌中央空调。独立分户计量计费，水

电：地下二层设变配，油发电机组作为应急源。通

讯：光纤骨干系统直达每层无线通讯信号覆盖消

防：知名品牌消防报警系统，保

安：监控与报警系统联网，拉德方奇斯大厦区域竞跨争对手关键词乎：科技化烦。建筑末风格创移新销售价伟格：超植过10杀000咳/平人民南路南延线天府大道188号所属商圈：高新商圈建筑面积：280000m2总楼层数：装修情况：清水物业公司：仲量联行物管顾问吊顶净高：3.7M车位数量：1160个电

梯：共10部顶级品牌锋速电梯主楼共8部客梯，速度高达2.5m/s，2部消防梯。世界名牌电梯三菱配置，锋速运转，空

调：分体式空调水

电：10KV市政电网接入电源，供电量设计标准：办公区域按50w/m2用电量进行设计通

讯：FTTB万兆光纤数据接入、消

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