某市六区年度报告

宁波·恒略房地产投资有限公司2015年宁波市六区年度报告因统计方法及统计口径不同，本年报所引用数据可能与政府官方数据及其他类似报告存在差异，请读者谨慎参考。同时，本报告所有分析、判断及结论也可能与其他机构不同，谨由恒略机构研展部依据当前市场环境而得出，并不一定代表对2016全年市场的看法，亦请谨慎参考。如有误漏，敬请指正。目录第一部分

宏观篇二．2015年宏观政策盘点第二部分

土地篇一．2015年宁波市六区土地出让二．2015年宁波市六区土地成交三．2015年宁波区域土地市场分析第三部分

商品房篇一．2015年整体商品房情况二．住宅篇三．别墅篇第四部分总结分析开篇序言2014年的宁波楼市在巨大库存压力下，“降”字当先，以价换量成为主旋律，楼市整体趋势呈“量升价跌”走向。15年年初，宁波楼市延续着略显疲软的势头，不过从2月份开始多次降息降准、330新政、公积金新政等利好政策频繁出台，给宁波楼市环境氛围带来了多重的利好，楼市开始逐渐回暖，并在6月份迎来成交高潮。15年下半年楼市也是持续发力，在改善市场的利好政策支持下，多个改善豪宅楼盘销况普遍都较好，年末的一波开盘潮更是将楼市热度推到顶峰。第一部分

宏观篇时间重点情况政策内容解析2015年3月二套房首付比例下调二套房贷款最低首付比例降至四成；二手房免征营业税要求5年降至2年。2015年6月第一次降准降息金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.85%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2%。2015年7月为期一年契税减半2015.7.1-2016.6.30为期一年的时间在甬购买住宅和非住宅的用户，享受契税额50%的购房补贴。2015年8月第二次降准降息中国人民银行决定，自8月26日起，金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.6%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至1.75%。自9月6日起，下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2015年9月首套房首付比例调整中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发布在不实施“限购”措施的城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例调整为不低于25%。2015年10月再次降准降息自2015年10月24日起，下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，以进一步降低社会融资成本。其中，金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.35%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至1.5%2015年10月二孩政策放开全面放开二胎。2015年11月公积金二套房首付比例下调12月1日起，购买二套房公积金贷款首付比例降至20%，二手房则降至30%。2015年整年，降息、降准、下调购房首付比例等政策频出，短期内很大情况推动了房地产市场的整体成交；同时随着二孩政策放开，未来的学区房更为关注。重点政策解析第二部分

土地篇2015年全年1-12月宁波通过招拍挂方式合计住宅供应用地47宗，供地面积534万方，折合约8009.6亩；其中1-12月住宅土地成交35宗，成交土地面积396万方，折合约5939.7亩，住宅地块成交同比2014年上升50%。2015年整年住宅土地共挂牌534万方，其中成交396万方，同比2014年增长了50%（2014年共成交264万方住宅用地)，以上数据均为恒略研展部收集，仅供参考。土地情况分析以上数据均为恒略研展部收集，仅供参考。2015年整年住宅土地共挂牌534万方，其中成交396万方，同比2014年增长了50%（2014年共成交264万方住宅用地)，土地情况分析2015年宁波大市各县区土地成交情况（万方）区域成交总量住宅商业商服海曙区0.21000.21江东区53.3353.3300江北区47.0729.4017.67鄞州区223.47204.83018.64镇海区86.3386.3300北仑区28.559.92018.63合计400.93343.79057.142015年土地成交（市六区）总量401万方，其中住宅用地344万方，商业用地0万方，商服用地57万方；2015年土地成交（市四区）总量324.08万方，其中住宅用地287.56万方，商业用地0万方，商服用地39万方；2015年市六区土地成交看，鄞州区成交最多（中心区和周边板块大量土地成交）；江东区土地成交也较多，大部分来源于东部星城的地块，镇海区也有大量的土地成交。土地情况分析地块名称占地面积（㎡）容积率总建面积（㎡）成交楼面价（元/㎡）成交总价（万元）竞得单位鄞州区长丰地段YZ13-02-cd地块389071.0-2.597268642062445.74万科（宁波万港房地开发有限公司）鄞州区长丰地段YZ13-02-ef地块399771.0-2.599943663066261.88金地（深圳威新科技园）鄞州新城区首南街道陈婆渡片区CPD2-05-02B地块293351.5-2.161604420025873.47宁波和协拓展置业有限公司鄞州区首南街道陈婆渡片区CPD3-01-07A地块303301.5-2.884924405034394.22宁波和协拓展置业有限公司鄞州新城区原雅戈尔纺织城A-2地块1213611.0-1.5182042520094661.58雅戈尔置业控股有限公司鄞州新城区原雅戈尔纺织城A-1地块1128431.0-1.5169265520088017.54雅戈尔置业控股有限公司鄞州新城区首南地段YZ08-08-a地块680921.0-1.81225668900109083.38宁波金翔房地产发展有限公司鄞州新城区首南地段YZ08-07-b地块363551.0-1.865439904059156.86宁波江山万里置业有限公司以上数据均为恒略研展部收集，仅供参考。重点土地成交地块名称占地面积（㎡）容积率总建面积（㎡）成交楼面价（元/㎡）成交总价（万元）竞得单位鄞州新城区原向阳集团C地块167431.0-1.321766520011318.00宁波投创荣安置业有限公司鄞州新城区中河地段YZ06-13-d4地块308001.0-2.473920475035116.56万科（宁波万港房地开发有限公司）鄞州新城区首南地段YZ08-08-e8地块521231.0-1.683397831069302.74深圳威新软件科技有限公司鄞州新城区首南地段YZ08-08-(b2、b3)地块614961.0-1.8110693895099070.06广东美的置业有限公司鄞州区长丰地段YZ13-02-K1地块217872.2047931804038536.85宁波万科房地产开发有限公司鄞州新城区中河地段YZ06-08-e1地块

208991.8037618488018357.58宁波东睦嘉恒投资管理有限公司

鄞州新城区钟公庙地段YZ07-06（B-1、B-3）地块

1901511.82346075241583577.07宁波华侨城投资发展有限公司鄞州新城区钟公庙地段YZ07-06（C-2）地块

675272.71182998347063500.31

宁波华侨城投资发展有限公司

以上数据均为恒略研展部收集，仅供参考。重点土地成交地块名称占地面积（㎡）容积率总建面积（㎡）成交楼面价（元/㎡）成交总价（万元）竞得单位宁丰2-1#地块936462.502341158860207425.89方兴置业有限公司东部新城核心区E-23#/24#/28#/29#地块870611.7014990012276184017.24雅戈尔置业控股有限公司宁波国家高新区GX03-02-06地块502642.00100528520052274.56上海招商置业有限公司庆丰地段徐戎路西侧2#地块336712.8094279810076365.83雅戈尔新城置业有限公司庆丰地段徐戎路西侧3#地块281511.9554993610033545.49北京建工地产有限责任公司重点土地成交以上数据均为恒略研展部收集，仅供参考。第三部分

商品房部分2015年1-12月，宁波市六区住宅累计成交40197套，同比2014年上涨33.00%，超越了2009年32202套的高度，为近6年新高，成交均价13346元/平，同比2014年上涨0.9%，楼市整体呈量价齐升趋势；15年全年住宅销售面积487万方，销售金额达到650亿元，较之2014年376.54万方、498.17亿元的数据均有了大幅大幅提升。住宅情况据各恒略研展数据统计，2015年，宁波市六区共有103盘入市，其中鄞州占了47个，占总比的46%，继续领跑各区，其中江北区占13个，占总比的13%。预计2016年入市项目仍然较多。以上数据均为恒略研展部收集，仅供参考。全年开盘总概重点成三交板块全年成三交集中三板块：三鄞州中三心区板三块，潘三火下应三板块，三东部星三城板块三，北仑三城区板三块，以三及镇海三城区板三块；以上数三据均为三恒略研三展部收三集，仅三供参考三。201三5年整年三宁波市三六区住三宅总供三应370三76套，共448万方；三市六区三全年成三交401三97套，共487万方同三比201三4年上涨34.三00%，201三5年全年三成交为三近6年新高三；成交三均价133三46元/㎡，同三比201三4年上升0.9三%。全年供三销情况以上数三据均为三恒略研三展部收三集，仅三供参考三。201三5年整年三宁波市三六区住三宅总成三交401三97套，其三中鄞州三区成交三量成为三主力成三交区域三，共成三交190三19套，占三比47%，其次三北仑区三成交595三0套，占三比15%；成交三均价方三面，北三仑区和三镇海区三相对较三低，高三价项目三多位于三海曙和三江东区三；其中三鄞州刚三需盘扎三堆根，三江东.海曙高三端项目三层出，三整个市三场去化三良好。各区域三成交情三况以上数三据均为三恒略研三展部收三集，仅三供参考三。201三5年市六三区成交三面积段三来看，90-三120㎡的产三品成交三最多，三共占比44%，刚需三客户仍三然是目三前市场三主力；120三-14三0㎡的产三品成交三其次，三共占比26%，改善三型客户三层出，三改善产三品大量三去化；三整个房三地产市三场热度三飚升，三开发商三和客户三都信心三满满。各面积三段成交三情况2015年宁波市六区1-12月开发商住宅成交金额TOP10排名开发商套数面积（㎡）金额（亿元）金额市场占有率1万科300938224362.239.2%2中海282934126739.015.8%3荣安173320561235.595.2%4雅戈尔123218159433.474.9%5维科132017211730.374.5%6保利133217690526.173.9%7银亿155618713826.013.8%8华润75710396221.253.1%9中建137414571816.652.5%10鸿城4507492015.842.3%开发商三成交排三名2015年宁波市六区1-12月商品房住宅成交套数TOP10排名项目名称套数（套）均价（元/㎡）1中海国际社区1584108712中海阳光玫瑰园925104143环球东方港城841118654万科城839120745花样年花郡80693516恒威国际城77484327龙湖滟澜海岸72269188维科馨院721120989奥克斯缔壹城7101177610恒大山水城7096435全年成三交套数TOP三102015年宁波市六区1-12月商品房住宅成交面积TOP10排名区域项目名称面积（万㎡）1鄞州区中海国际社区18.122鄞州区中海阳光玫瑰园11.713北仑区环球东方港城11.454北仑区龙湖滟澜海岸10.805镇海区万科城9.946镇海区合生国际城9.397镇海区保利城9.398江东区保利印江南8.349江北区万象府8.2910北仑区花样年花郡7.96全年成三交面积TOP三102015年宁波市六区1-12月商品房住宅成交面积TOP10排名区域项目名称成交金额（亿万）1鄞州区中海国际社区19.702江东区雅戈尔明洲17.713江东区保利印江南17.644江北区万象府16.975江东区维科东院16.216鄞州区江山万里15.827鄞州区荣安中央公园15.818海曙区南塘金茂府15.339北仑区环球东方港城13.5810江东区银亿东岸12.86全年成三交金额TOP三10核心价三值：百三万方刚三需大盘三，中海三央企品三牌，学三区，户三型赠送三空间产品线三：高层+别墅，三毛坯，89㎡3房1卫、90-三107㎡3房1卫，125㎡3房2卫、139㎡4房2卫去化情三况：201三3-2三015年连续三三年成三交套数三销冠评估分三析：准三确锁定三宁波大三市首置三、首改三客户，三拓客渠三道广泛三且深入三；类型面积段总套数备案套数存量套数备案率高层80-1001609139221787%100-1201813149431982%120-1401266103822882别墅300-380122744861%合计4906407183583%重点项三目—中海国三际社区3#4#5#10#11#1#2#6#7#8#9#12#13#14#产品面积总户数成交套数2015年成交整盘存量整盘去化率106㎡148148580100%117㎡282279100399%125㎡144141143398%139㎡238237841100%总计812805385799%核心价三值：水三乡邻里三板块，三水系环三境，华三东师范三附小，三高赠送三、大开三间户型三；产品线三：高层+小高层三，毛坯三，106㎡、117㎡3房2卫，125㎡、139㎡4房2卫；去化情三况：1年去化99%，其中201三5年去化385套，备三案均价195三60元/㎡；评估分析：三综合资三质最强三的高端三首置首三改项目三，定位三准确，三营销成三功，溢三价一般三；重点项三目—雅戈尔三明洲在售16#在售17#14#13#9#10#5#6#1#2#18#15#11#8#7#12#19#3#4#面积段户型总户数成交套数存量去化率1083室2卫188183597%1273+1室2卫1541411390%1374室2卫3242537178%1685室3卫6462297%合计/

7306399187%核心价三值：水三乡邻里三板块，三水系环三境，华三东师范三附小，三高赠送三、大开三间户型三；产品线三：高层+洋房，三毛坯，108㎡3房2卫，127㎡4房2卫，137㎡4房2卫，168㎡5房3卫；去化情三况：5个月去三化87%，639套，211三09元/㎡，其三中高层330套，191三42元/㎡，洋三房309套，233三21元/㎡；评估分三析：综三合资质三最强的三高端首三置改善三项目，三定位准三确，营三销成功三，溢价三一般；重点项三目—保利印三江南面积段总户数成交套数存量去化率1173072773090%13747634912773合计85265120176%核心价三值：湾三头万象三城，水三系、湖三景环境三，江北三实验/上海世三外，高三赠送、三大开间三户型；产品线三：高层+洋房，三精装修三，117㎡3房2卫，137㎡4房2卫，158㎡4房2卫；去化情三况：2个月去三化76%，651套，194三37元/㎡，其三中高层620套，194三06元/㎡，洋三房25套，241三14元/㎡；评估分三析：综三合资质三最强的三高端改三善项目三，定位三准确，三营销成三功，溢三价一般三；重点项三目—华润万三象府201三5年宁波市六区三住宅成三交分布三最大的三亮点在鄞州三的中海三国际社三区，成三为全年三成交榜三首，开三盘也是三全年场三面最大三，参与三人数最三多。老牌成交大三户鄞州区仍占三据榜首三位置，三依托其三广阔的三腹地，三在鄞州东南、中心区三以及城三西多点三开花，三囊括从三首置到三高端改三善的全三部产品线，目三前鄞州三区高供高三求；存三销平衡；东部星城片区崛三起，大三批豪宅三入市，三将整个三豪宅市三场拉向三高潮，三未来东三部星城三的市场三机会仍三然较大，三目前东三部星城低供高三求，低存量；北仑历来是三自成体三系，与三主城区三关联度三并不大。北仑大盘三云集，三供应巨三大，但三仍取得三如此显三著的销三售业绩三，北仑三的消费三潜力不三容小觑；镇海区三由于价格上三有所下三调，各三大盘成三交普遍三上升，三区域高供高求，存销平衡。住宅市三场总结别墅情三况别墅供三销情况201三5年整年三宁波市三六区别三墅总成三交112三6套，共三约30万方，三总销额46.三9亿元，三成交均三价155