某商业项目计划书

三里屯SOHO商业项目商业发展方式创建者……印象三里屯三里屯SOHO项目位于北京市朝阳区工体北路南侧，南三里屯路路西，为三里屯商业区核心地段的商业、办公、居住综合社区。太古广场

香港太古48亿接收新三里屯，总建面17万，08年南区开业，09年全部投入使用。项目吸引大量国际一线品牌，租金直逼东方广场。中国红街中国红街位于工体东路与工体北路交叉口东南角，对面就是北京最大的体育场-工人体育场，毗邻第一、二使馆区，处于北京市最热闹、繁华的成熟商业区，是一个以国际化商业、甲级写字楼为主的综合性商业地产项目。

village“三里屯Village”位于朝阳区工体北路和三里屯路的交汇处，由两部分组成，共占地逾53，000平方米(580，000平方)，总楼面面积超过172，000平方米(1，850，000平方)。此项目由19座充满创意的时尚建筑组成，包括一座拥有100间客房的个性化精品酒店。

一个项目的成功绝非偶然，鉴于本项目所处的特殊商业环境，想要确立本项目的精准定位，必须要对项目本身进行深入研究，结合对所处商圈的商业环境进行的充分调研和分析，同时还要邀请业内专家进行反复的论证，以确保本项目的未来规划和定位不但能够保证本项目的良好经营能力，更要保证其具备可持续的发展能力。项目的前期市场调研、分析是给与项目最终精准定位的必不可少的重要环节。本项目市场调研将涵盖以下内容：城市商业布局规划、项目现状、周边社区分布、人口数量、年龄结构、收入水平、消费能力、业态业种构成、交通便利性调查、消费习惯、消费需求、消费支出水平、配套服务性设施调查、历史人文分析等。

在明确项目定位后，我们将根据项目定位进行业态布局、业态规划，确定业态业种配比、明确招商方向。市场调查与分析市场调研步骤之：1、本地区现有商业的调查与分析（百货、专业店、街铺等）主要调查本项目周边商业经营定位、经营规模、经营业态、经营业种、客流量、客单价、目标客群、产品吸引力、相关费用、业态、业种配比、品牌结构等。2、针对本地区常住、流动人口数量、年龄结构、收入水平、消费习惯、消费支出比例、消费需求等进行调查。3、对于城市交通设施、交通站点、人流量、到达本项目周边商业距离、交通工具、交通转换便利性等进行调查。市场调查与分析市场调研步骤之：4、对项目周边商业配套服务性设施进行调查。（如：餐饮、KTV、健身、网吧、公厕）5、历史人文调查主要了解地区历史渊源、风土人情、文化背景、地方特点等。6、与本项目类似商业的特点、分析主要考察与本项目类似的商业改造情况、经营情况、业态业种情况、产品情况、客群情况等。市场调查与分析市场调查与分析项目的前期市场调研、分析项目是最终精准定位必不可少的重要环节。本项目市场调研将涵盖以下内容：城市商业布局规划、项目现状、周边社区分布、人口数量、年龄结构、收入水平、消费能力、业态业种构成、交通便利性调查、消费习惯、消费需求、消费支出水平、配套服务性设施调查、历史人文分析等。在明确项目定位后，我们将根据项目定位进行业态布局、业态规划，确定业态业种配比、明确招商方向。现有商业的调查与分析同时将进行历史人文整理：借助走访和收集了解地区历史渊源、风土人情、文化背景、地方特点等，对地脉文脉人脉进行总结分析。主要调查本项目周边商业经营定位、经营规模、经营业态、经营业种、客流量、客单价、目标客群、产品吸引力、相关费用、业态、业种配比、品牌结构等。民生基础的调查与分析针对本地区常住、流动人口数量、年龄结构、收入水平、消费习惯、消费支出比例、消费需求等进行调查。地段价值的调查与分析对于城市交通设施、交通站点、人流量、到达本项目周边商业距离、交通工具、交通转换便利性等进行调查。配套设施的调查与分析对项目周边商业配套服务性设施进行调查。（如：餐饮、KTV、健身、网吧、公厕）同质及竞品的调查与分析主要考察与本项目类似及存在竞争可能的商业改造情况、经营情况、业态业种情况、产品情况、客群情况等。市场调研步骤

因市场调研工作相当重要且繁琐，因此我们进行了各类调查表细分，这样更有利于我们取得其有效的数据，从而进行相关数据分析得出其最终结论）。附件如下1、城市基本状况数据（交通状况、商圈租金、经济发展及收入水平、商圈内业态调查表）2、周边商业网点情况调查表3、消费者餐饮调查问卷4、同业态商业现状调研表5、交通流量统计表6、居民消费特性调查表7、各区域商圈居民构成表《三里屯SOHO商业项目调研表格》8、房地产情况调查表9、竞争对手市场调查表………市场调查相关表格业态定位与规划在北京，白领阶层不知道三里屯的可谓是少之又少，三里屯就像一颗混合了多元文化的璀璨明珠，华彩四射。三里屯，如同一颗折射着多元历史人文的钻石，流光溢彩。过去，三里屯是在传统的酒吧文化的统治下，东、西方的文化交流碰撞；今天，三里屯则跨入了酒吧文化与时尚购物并存的世界，传统价值观与现代消费观胶着。在这里，你既可以去寻找酒吧文化所带来的激情，也可以在时尚前卫的购物场所留连，在包容了过去与现在的三里屯，你可以同时体会古朴与现代。

“SOHO城，商业发展方式创建者”专家论证鉴于本项目所处的较为特殊以区域及传统的酒吧街和近几年新冒出的3.3、

Village等综合商业模式，我们需要对项目地所在商圈的商业环境进行细致、全面的考察，对未来的业态业种做深入研讨，并邀请业内专家进行反复论证，以得出本项目的未来发展方向以及经营模式。预邀请专家：郭增利中国购物中心产业资讯中心主任汪传虎北京美合商业集团副总裁(原物美集团、东方家园核心管理者）周莉原北京世纪东都国际影城总经理杨泽轩中国万商俱乐部发起人，万达集团商业地产研究部副总经理………1、三里屯地区经济发展水平分析；

（GDP、支柱产业、收入水平、消费能力……）2、三里屯地区商业业态业种分析；

（餐饮、休闲、娱乐、购物……）3、周边交通路网/网络调查；

（公交、地铁等公共运输设施、站点分布、人流量分析）4、商圈现有商业结构调查；

（商圈竞合业态、业种、商家品牌……）5、项目周边社区现状及调查；（周边社区数量、社区档次、入住率、商业或是配套构成调查……）6、消费者调查；（商圈人口分布/构成结构分析/常住人口、流动人口、年龄结构、职业特点、商圈消费者收入能力、消费特点、消费趋势……）；7、项目业态定位建议；

（其他地区（城市）类似业态借鉴、项目业态、业种、商家建议、品牌规划……）8、结论。成品报告目录1、招商策略制定2、资料搜集整理3、主力店铺招商4、市场宣传推广5、全面启动招商6、开业1、商业运营管理2、商业物业管理3、相关资产管理招商实施/开业后期运营管理1、了解项目背景2、项目实地考察3、综合市场调研4、相关数据分析5、商业综合定位6、商家组合规划7、财务预测分析8、建筑草图修正市场调研/定位第一阶段第二阶段第三阶段项目全程服务日本伊藤洋华堂北京马家堡西路店、北苑店选址、调研日本伊势丹北京西单美晟国际广场选址福建永辉股份北京石景山、六里桥、旧宫、马家堡等6店选址、调研北京保利博纳北京学院路、公主坟店选址过往业绩介绍河北天一城国际商业中心商业业态、业种规划、20万平米面积招商宁夏荣盛超市中卫店升级改造江西万宜超市街心店、东风店升级改造/流程再造青海百货购物中心定位、规划湖南长沙伍家岭商务区区域规划河北石家庄中华商业中心调研、定位、规划过往业绩介绍鞍山尖沙咀国际百货(新世界百货)定位规划、招商工作广西东兴中国东盟建材交易中心定位、规划、招商北京西单美晟国际广场招商、推广吉林长春奥莱公寓、奥莱百货销售、招商、推广、运营管理北京大兴火神庙国际商业中心调研、规划、定位北京首地大峡谷招商过往业绩介绍抚顺金融街一号生活购物广场市调\综合定位\招商工作北京望京悠乐汇前期市调\商业规划北京美三丽新世三界综合三项目总建筑三面积30万平方三米，其三中住宅三占22万平方三米，商三业建筑8万平方三米。过往业绩介绍北京兴三隆家园三综合项三目总建筑三面积60万平方三米，其三中住宅三占54.三5万平方三米，公三共建筑5.5万平方三米。北京宏三源公寓三项目总建筑三面积8万平米三，位于三外商投三资集中三的朝阳-燕莎－三丽都商三圈、电三子城中三心区内三。北京英三郡综合三项目2万平米三商业部三分的销三售及其三招商工三作。北京炫三特区住三宅项目总建筑三面积30万平米三，200三3年1月开盘三，当年三实现销三售14.三80亿元，三位列北三京年度三排行榜三第5名。北京酷三特区住三宅项目总建筑三面积3万平米三，200三5年1月开盘三，两个三月即全三部售罄三，创造三了淡季三热销的三楼市奇三迹。北京峰三水别墅三项目总面积5万平米三，别墅三和联排三别墅以三及度假三酒店和三国际俱三乐部。新基础三集团清三河项目总建筑三面积15万平米三，拥有三花园洋三房、美三学社区三，及4万平米三酒店及三配套商三业。硕和集三团朝阳三路项目总建筑三面积70万平米三，位于三朝阳路三杨闸环三岛。建工集三团南三三环项目南城高三档低密三度花园三社区，三总面积19万平米三，位于三南三环三赵公口三附近。北京华三辰公寓三项目顶级公三寓，位三于亚运三村核心三区，总三面积8万平米三。北京澳三洲康都三项目总建筑三面积28万平米三，200三4年2月开盘三，当年三实现销三售收入11.三20亿元，三位列北京年三度销售三排行榜三第9名。过往业绩介绍规划设三计优势1、10年关注三商业格三局的变三化，洞三悉世界三商业潮三流;2、拥有三大型商三务区与三社区Mal三l规划及三设计经三验;3、紧贴三商业企三业需求三为导向三的规划三设计理三念;4、规划三设计都三将建立三在与商三家意向三合作的三基础上;5、拥有三代表国三际商业三规划与三设计水三平的规三划设计三师。项目招三商优势1、百家三连锁企三业战略三联盟;2、数十三家中外三连锁企三业选址三顾问;3、10年服务三于连锁三业的人三脉积累;4、拥有三国内唯三一连锁三传媒集三群;5、成功三实现多三个世界三知名商三家进驻三主流商三圈的经三验。企业优势公关营三销优势1、与全三国各级三各类新三闻媒体三长达10年的资三源深厚三合作;2、与国三际投资三基金、三国内投三资团队三的紧密三合作关三系;3、多个三项目成三功推广三销售的三经验积三累。专家团三队优势政府：三商务部三、北京三及全国三各省（三市）商三务局主三管部门三负责人三，为我三们的项目提供三指导。学术：三中国连三锁经营三协会、三中国购三物中心三产业资三讯中心三、中国三商业联三合会三、中国百三货协会三、中国三步行街三专业委三员会三、中国三人民大三学等各三高等院校及科三研机构三相关负三责人亲三自参与三顾问全三程。企业：三燕莎、三王府井三百货、三华堂商三场、北三京华联三、沃尔三玛、家三乐福、三麦德龙三、易初莲三花、百三安居、三东方家三园、世三纪环球三影院等三相关商三业连锁三企业部门负责三人，作三为我们三的顾问三团队参三与项目三的业态三规划和三商业设三计。企业优势团队主要成员介绍郁旭波男34岁中国连三锁经营三协会专三家委员中国购三物中心三产业资三讯中心三专家委三员北京东三方国泰三商业顾三问有限三公司董三事北京东三方国泰三房地产三经纪有三限公司三董事北京售三点传媒三投资股三份有限三公司董三事、总三经理《中国连三锁》杂志社三副社长三、总编三辑199三9年开始三涉足泛三零售领三域，先三后主持三并指导全国多三个商业三物业全三程，具三有国内三外泛零三售企业三高层人三脉积累三，200三9年，被三新浪、三联商、BTV财智人三物联合三推选为三改革开三放三十三年，推三动中国三连锁发三展杰出三贡献十三大人物三。团队主要成员介绍李沐天男37岁中国连三锁经营三协会专三家委员中国购三物中心三产业资三讯中心三专家委三员北京东三方国泰三商业顾三问有限三公司董事、三总经理北京东三方国泰三房地产三经纪有三限公司董事、三总经理《中国连三锁》杂志社三董事199三9年开始三涉足泛三零售领三域，先三后主持三并指导全国多三个商业三物业全三程，成三功实现三超过100万平米商业三物业招三商、销三售。团队主要成员介绍刘洪涛男41岁中国高三级零售三经营管三理师中国连三锁经营三协会专三家委员中国购三物中心三产业资三讯中心三专家委三员北京东三方国泰三商业顾三问有限三公司董事、三副总经三理北京东三方国泰三房地产三经纪有三限公司三副总经理北京售三点传媒三投资股三份有限三公司首三席顾问《中国连三锁》杂志社三专家委三员会副三主任20年零售三从业经三验，先三后独立三主持国三内多个三大型商三业物业三招商及三运营管三理，成三功实现三超过100万平米三商业物三业招商三、经营三管理。三主持编三撰、整三合了当三今国内三涵盖业三态最全三、涉猎三范围最三广、最三具有实三战性的三零售指三导工具三书系列三，涉及三百货、三超市、三便利店三、家居三建材、三药店、三家电、三节能技三术手册三等泛零三售行业/多业态三，全系三列工具三书超过200册。团队主要成员介绍宁力男40岁北京东三方国泰三商业顾三问有限三公司招商一三部总监北京东三方国泰三房地产三经纪有三限公司策划总三监20年商业三从业经三验,熟悉百三货\SHO三PPI三NG三MAL三L\专业市三场等多三种商业三运营模三式,有着丰三富的招三商工作三经验。三先后主三持北京三顺鑫购三物广场三、鞍山三尖沙咀三国际百三货(新世界三百货)、抚顺三金融街三一号生三活购物三广场、三北京望三京悠乐三汇、北三京亚洲三之星购三物广场三、南京三中国女三人街富三腾生活三购物广三场、石三家庄南三花园步三行街、三北京秀三水2号等数三十个项三目招商三、策划三工作。团队主要成员介绍张益民男35岁北京东三方国泰三商业顾三问有限三公司招商二三部总监北京东三方国泰三房地产三经纪有三限公司销售总三监10年房地三产从业三经验，三先后主三持销售兴隆家三园，宏三源公寓三，美丽三新世界三，英郡三、朝阳三石佛营三炫特区三、酷特三区，三北京澳三洲康都三，吉林三长春奥三莱公寓三、华辰三公寓、三峰