房地产项目基本建设程序

基本建设程序及管理经验交流投资计划处一、基本建设程序1.计划管理程序：项目建议书可行性研究报告（设计方案）初步设计施工准备建设实施竣工验收后评价单体建筑2.报建管理程序规划意见书项目备案土地预审建房计划人防征求意见人防审批消防审批规划许可招标办理开工手续二、规划编制1.意义：系统性前瞻性规范性公平性有序性统筹性2.内容：形式与需求分析思路与目标重点任务保障措施科研事业发展战略和思路科技创新对基本建设的需求现有条件分析基本建设的总体思路和战略目标支撑战略目标的主要建设内容强有力的组织措施持续的经费投入土地资源保障起点3.方法：（1）确定规划范围（2）各单位编制规划（3）根据院总体发展战略和各单位规划情况编制全院规划（4）规划修订三、项目筹划1.原则：

符合规划、符合国家投资政策、整合提升2.方法：成立项目筹划机构纳入年度工作计划采用现代决策方法确定项目概念建立项目库汇报科研、基建、财务、后勤头脑风暴法、DELPHI等内容和意义四、项目可行性研究/建议1.可行性研究条件：（1）已批复项目建议书或主管部门有一定的意向（2）土地及规划基本落实2.主要研究内容：

（1）必要性及需求研究（2）目标及功能定位研究（3）技术或工艺路线研究（4）项目建设规模和内容研究（5）选址研究（6）工程方案研究（7）节能、节水以及环境影响研究（8）投资研究3.可行性研究报告/项目建议书

公益性项目可行性研究报告一般格式第一章、项目摘要第二章、项目背景、必要性及需求（市场需求或科研需求）第三章、建设单位及技术依托单位情况第四章、项目目标及功能定位第五章、技术或工艺路线第六章、项目建设规模及内容第七章、项目选址第八章、工程方案（含节能、节水措施）第九章、环境保护第十章、实施进度第十一章、投资估算及资金筹措第十二章、效益分析第十三章、项目组织管理第十四章、招标方案第十四章、结论五、年度投资计划与房建计划

1.年度投资计划

原则:

依据:

程序:新建\续建2.房建计划项目备案：备案表、立项批复、规划意见书，是人防、消防、文物、交通、土地预审等的条件。施工计划：申报表、主管部门年度申报项目施工计划的函、初步设计批复、消防设计审核意见、人防建设标准审查意见，是办理规划许可的条件。六、项目设计1.设计单位的选择工程勘察资质：综合资质（只设甲级）、专业资质（设甲乙级）、劳务资质（不分等级）工程设计资质：综合资质（只设甲级）、行业资质（设甲乙丙级）、专业资质（设甲乙丙级）设计单位选择方式：2.方案设计一般深度要求：一、设计说明书（各专业设计说明、主要技术经济指标、投资估算等）二、方案分析图（功能分析图、景观分析图、交通分析图、绿化分析图、日照分析图）三、建筑图纸（总平面、平面、立面、剖面、透视图）注意事项：平面功能、立面效果、技术指标，要不断推敲。3.初步设计（1）设计说明书总说明总平面专业设计说明建筑专业设计说明结构专业设计说明建筑电气专业设计说明给排水专业设计说明采暖通风专业设计说明动力专业设计说明（2）设计图纸总图专业建筑专业结构专业建筑电气专业给排水专业采暖通风专业动力专业（3）概算重要性编制依据编制方法概算书包括内容概算编制说明（工程概况、依据、方法）概算书是项目主管部门最终核定投资的依据，是初步设计文件的重要组成部分。概算必须完整的反映工程项目全部投资，包括不可预见费。国家有关建设和造价管理的法规和政策、立项批复及主管部门有关规定（不能超过立项的10%）、工程现场条件、初步设计说明及图纸以及内部作业的说明及图纸、相关概算定额和估价表、相关规费、现行材料设备价格以及类似项目结算书等。单位工程概算（直接费、价差、间接费用）、单项工程概算（单位工程概算累计）、工程总概算（工程费用：单项工程概算累计、其它费用、预备费用、建设期贷款利息、铺底流动资金30%）4.施工图设计深度基本要求：满足施工要求、满足投标报价要求技术层面关注的重点：项目可研、初设和施工图设计

项目可研：单项工程（建设内容）要完整、投资估算适度放大

初步设计：分项工程要完整，概算编制要全面、扎实

施工图：设计深度和专业配套是关键七、项目报建1.规划报批：规划意见书、设计方案审定、规划许可2.消防报批：权限报批条件消防局：

1、建筑面积2万平方米以上（包括2万平方米，下同）的公共建筑

2、建筑面积10万平方米以上的居住小区

3、基建投资1亿元以上的工业建筑（含甲、乙类火灾危险性储罐、技改项目核化工装置）

4、城市区域、卫星城镇、经济技术开发区的总体消防规划设计

5、其它有必要由消防局审核的重要工程

分两阶段：初步设计和施工图审核（1）规划局审定的设计方案通知书或规划意见书

（2）建设单位填写的《建筑工程消防（消防设施）设计防火审核申报表》

（3）全套正式蓝图装订成册，装入城乡建设档案馆的标准图盒，送审的正式蓝图需有设计单位本年度图纸报审专用章

（4）消防设计专篇3.人防报批征求意见初步设计技术审核施工图审核建设单位应到所在部门人防办公室征求意见，由部门人防办公室根据本部门防空袭预案及人防建设计划，填写“中央国家机关各部门防空地下室建设意见表”。建设单位应持有关文件及所在部门人防办公室填写的“意见表”，到中央国家机关人防办公室征求人防工程建设意见，领取“中央国家机关人民防空工程设计审核送审单”。建设单位持防空地下室的设计图纸(设计说明、总平面图、首层平面图、立面图、设备层平面图、防空地下室平面图、剖面图和通风等设备平面图)及“中央国家机关人民防空工程设计审核送审单”，到中央国家机关人防办公室进行技术审核。建设单三位持施三工图[包括：三图纸目三录，设三计说明三，总平三面图(附地形三图)，防空三地下室三平面图三，剖面三图，结三构图，三风、水三、电设三计图，三人防工三程结构三计算书三，地面三建筑立三面、剖三面和首三层、设三备层平三面图]和“中三央国家三机关人三民防空三工程设三计审核三送审单三”送中三央国家三机关人三防办公三室审核三批准后三，发给三“中央三国家机三关人民三防空工三程设计三审核批三准通知三单”，三作为建三设单位三向城市三规划管三理部门三领取“三建设工三程规划三许可证三”的依三据之一三。4.园林报三批不作为三行政许三可范围三，由规三划部门三与园林三部门内三部衔接三，但需三提供园三林服务三中心勘三测成果三及项目三绿化设三计图。5.土地报三批（一）三建设项三目用地三预审申三请表（二）三建设项三目用地三预审申三请报告三：（1）拟建三设项目三基本情三况。包三括项目三建设的三必要性三、用地三位置、三项目投三资总额三和资金三来源情三况等。（2）拟选三址情况三。包括三建设项三目性质三、规模三和布局三等。（3）拟用三地总规三模和类三型。包三括建设三项目总三用地面三积、总三建筑规三模、分三类用地三面积和三建筑规三模。（三）三可行性三研究报三告（四）三规划意三见书（五）三建设项三目备案三通知书6.文物报三批(1)申请书申请书三内容应三包括：三申请人三名称及三相关证三明材料三；工程三名称、三地点、三规模、三用途。(2)工程位三置图和三工程设三计方案(3)省级人三民政府三负责文三物保护三单位建三设控制三地带管三理工作三的部门三对该工三程设计三方案是三否符合三该具体三管理规三定和要三求的意三见。7.施工许三可证工程投三资额在30万元以三上或者三建筑面三积在300平方米三以上的三下列建三筑工程三施工的三，建设三单位应三当领取三施工许三可证。（一）三取得建三设工程三规划许三可证（二）三已经确三定建筑三施工企三业，并三签订施三工承包三合同（三）三有满足三施工需三要的施三工图纸三及技术三资料，三施工图三设计文三件已按三规定进三行了审三查，依三法建设三的人防三工程的三施工图三符合有三关法律三规定（四）三有保证三工程质三量和安三全的具三体措施三，并按三规定办三理了工三程质量三监督手三续（五）三建设资三金已经三落实，三建设工三期不足1年的，三到位资三金不得三少于工三程合同三价款的50％；建三设工期三超过1年的，三到位资三金不得三少于工三程合同三价款的30％八、项三目实施1.采购：政府集三中采购:信息类三产品:协议供三货\二次竞三价\公开招三标(12三0\5三00)电梯:定点供三应商谈三判\公开招三标(12三0)分体空三调:协议供三货\二次竞三价(30三)中央空三调\变配电\锅炉\建筑装三饰材料:公开招三标\其它(12三0)工程监三理:公开招三标\定点采三购(50三)非政府三集中采三购:公开招三标公开招三标的特三征：公三开媒体三公告、三专家库三专家评三审公开招三标的形三式：有三形建筑三市场或三其它公开招三标：（1）施工三单项合三同估算三价在200万元人三民币以三上的；（2）仪器三、设备三、材料三采购单三项合同三估算价三在100万元人三民币以三上的；（3）勘察三、设计三等服务三的采购三，单项三合同估三算价在50万元人三民币以三上的；邀请招三标：（1）项目三技术性三、专业三性较强三，环境三资源条三件特殊三，符合三条件的三潜在投三标人有三限的；（2）受自三然、地三域等因三素限制三，实行三公开招三标影响三项目实三施时机三的；（3）公开三招标所三需费用三占项目三总投资三比例过三大的；（4）法律三法规规三定的其三他特殊三项目。竞争性三谈判；单一来三源采购三；询价；招标程三序公告资审发布招三标文件投标开标评标定标公示备案中标通三知招标注三意事项（1）公告三内容确三定（2）资格三预审（3）招标三文件设三计：范三围明确三、技术三指标明三确、报三价方式三要明确三、合同三主要条三款要明三确、评三标方式（4）业主三代表的三选择2.施工：（一）三施工管三理目标三：质量三、投资三、进度三、环境三、安全（二）三业主主三要工作三：协调三参建方三关系、三为参建三方提供三条件、三投资管三理（变三更管理三和材料三设备认三价管理三）、质三量管理三（关键三工序和三主要材三料控制三）、环三境与安三全管理九、项三目验收1.单项工三程验收三：分项验三收：消三防、人三防、室三内环境三、规划三验收工程验三收：四三方验收三、备案2.竣工验三收：竣工验三收权限三：直属单三位承担三的本单三位基础三设施项三目（不三含行业三发展项三目），三中央投三资规模三在200万元以三上（含200万元）三的，由三农业部三发展计三划司组三织竣工三验收；三中央投三资规模三在200万元以三下的，三由建设三单位负三责组织三验收，三并将验三收结果三报农业三部发展三计划司三。验收条三件：（1）完成三批准的三项目可三行性研三究报告三、初步三设计和三投资计三划文件三中规定三的各项三建设内三容；（2）系统三整理所三有技术三文件材三料并分三类立卷三，技术三档案和三施工管三理资料三齐全、三完整。（3）土建三工程质三量经当三地建设三工程质三量监督三机构备三案；（4）主要三工艺设三备及配三套设施三能够按三批复的三设计要三求运行三，并达三到项目三设计目三标；（5）环境三保护、三劳动安三全卫生三及消防三设施已三按设计三要求与三主体工三程同时三建成并三经相关三部门审三查合格三；（6）工程三项目或三各单项三工程已三经建设三单位初三验合格三；（7）编制三了竣工三决算，三并经有三资质的三中介审三计机构三或由当三地审计三机关审三计。3.验收内三容：（1）项目三建设总三体完成三情况建设地三点、建三设内容三、建设三规模、三建设标三准、建三设质量三、建设三工期等三是否按三批准的三可行性三研究报三告和初三步设计三文件建三成。（2）项目三资金到三位及使三用情况资金到三位及使三用是否三符合国三家有关三投资、三财务管三理的规三定。（3）项目三变更情三况项目在三建设过三程中是三否发生